TÓM TẮT Đề tài “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ”được thực nhằm mục tiêu tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất địa phương để thực công tác định giá đất, đồng thời phân tích tác động yếu tố đến giá đất tìm mối quan hệ chúng Đề tài thực phương pháp điều tra vấn trực tiếp phân tích tổng hợp để thu thập số liệu địa bàn nghiên cứu Xử lý số liệu phương pháp thống kê, so sánh để tìm yếu tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất địa phương Qua kết khảo sát cho thấy: Khung giá đất định giá Nhà nước ban hành phường Lê Bình phù hợp với mức thu nhập người dân, so với giá đất thực tế thị trường có chênh lệch cao Các yếu tố ảnh hưởng nhiều đến giá đất yếu tố vị trí, kinh tế, xã hội, nhân yếu tố cá biệt khác Mặc khác, yếu tố tâm lý yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, theo tâm lý người Việt Nam nói chung tâm lý đám đơng nóng vội, giá đất lên cao người ta thường đổ xơ mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua nên đẩy giá đất lên cao Việc nghiên cứu xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa phương cho nhìn tồn diện yếu tố định đến giá một đất nói riêng giá đất khu vực nói chung góp phần hỗ trợ cho cơng tác định giá đất địa bàn nghiên cứu giúp đưa sách hợp lí việc quản lí giá đất trước yếu tố tác động liên tục chế thị trường ngày phát triển địa bàn Điều hòa, rút ngắn lệch giá giá nhà nước giá thị trường năm sau có phân tích rõ nét yếu tố tác động đến giá đất địa bàn phường Lê Bình, quân Cái Răng, thành phố Cần Thơ Khi xác định xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn, từ giúp cho nhà quản lí dự đốn xu hướng biến động giá đất tương lai tìm hướng phát triển cách bền vững DANH SÁCH BẢNG Bảng Nội Dung Trang 4.1 Bảng giá đất đô thị phường Lê Bình 16 4.2 Bảng giá đất ởtiếp giáp trục giao thơng thị phường Lê Bình 17 DANH SÁCH HÌNH Hình Tên hình Trang 2.1 Vị trí phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ đồ 13 4.1 Biểu đồ thể mức độ quan trọng thành phần thuộc nhân tố vị trí phường Lê Bình 20 4.2 Biểu đồ thể mức độ quan trọng thành phần thuộc nhân tố kinh tế phường Lê Bình 22 4.3 Biểu đồ thể mức độ quan trọng thành phần thuộc nhân tố xã hội phường Lê Bình 24 44 Biểu đồ thể mức độ quan trọng thành phần thuộc nhân tố nhân phường Lê Bình 26 4.5 Biểu đồ thể mức độ quan trọng thành phần thuộc nhân tố cá biệt phường Lê Bình 27 29 4.6 Biểu đồ thể mức độ quan trọng thành phần thuộc nhân tố sách nhà nước pháp lý phường Lê Bình 4.7 Biểu đồ thể mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất phường Lê Bình 30 DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT GIẢI THÍCH NĐ-CP Nghị định – Chính phủ HĐND - TT Hội đồng nhân dân TT - BTNMT Thông Tư Bộ Tài nguyên Môi trường QĐ-UBND Quyết định - Ủy ban nhân dân NXB-ĐHCT Nhà xuất Đại học Cần Thơ MỤC LỤC CHƯƠNG 1:GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai tài sản đặc biệt, tồn có giá trị người sử dụng đầu tư vào Từ xưa đến đất xem tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu sống, địa bàn xây dựng phát triển dân sinh, kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng Ngày nay, trước phát triển xã hội ngày cao q trình thị hóa diễn nhu cầu sử dụng đất đai ngày nhiều hơn, làm cho cạnh tranh đất đai diễn gay gắt trở thành hàng hóa bn bán thị trường với giá trị Khi đất đai trở thành đất thị giá trị tăng lên lớn Giá trị lô, đất phụ thuộc nhiều vào yếu tố quan hệ cung- cầu, vị trí, khả sinh lợi đất, sách nhà nước… Vì việc xác định giá trị cơng việc khơng phải đơn giản Trong thời gian gần đây, khủng hoảng tài giới dẫn đến suy thối kinh tế nhiều nước, tác động tiêu cực tới hoạt động doanh nghiệp toàn cầu thị trường bất động sản Việt Nam gặp trở ngại định Đất đai nhà loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn nên trước trở ngại làm cho thị trường nhà đất biến động mạnh Tình trạng “sốt giá nhà đất” thường xuyên xảy ảnh hưởng lớn đến nhu cầu nhà người dân Để xác định giá trị đất thị công tác định giá đất xem hoạt động chun mơn hình thành phát triển gắn liền với phát triển kinh tế hàng hoá Ở Việt Nam kinh tế chuyển hẳn sang chế thị trường hoạt động định giá đất bắt đầu vận hành theo chức Cơng việc định giá khó khăn phức tạp, địa phương có điều kiện khác yếu tố tác động đến giá khác Do việc xác định xác yếu tố ảnh hưởng quan trọng quy trình định giá để đưa giá thích hợp cho địa phương 1.2 Mục tiêu đề tài - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất địa phương để phục vụ cho công tác định giá đất địa phương - Phân tích tác động yếu tố đến giá đất tìm mối quan hệ chúng 6 1.3 Nội dung đề tài - Phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ đánh giá tác động yếu tố đến giá đất - Tìm hiểu tổng quan khu vực phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ - Nghiên cứu văn quy định giá đất UBND thành phố Cần Thơ áp dụng địa bàn phường Lê Bình, quận Cái Răng từ năm 2017 đến 1.4 Ý nghĩa đề tài - Kết nghiên cứu đề tài làm rõ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị, giúp hồn thiện sở lí luận định giá đất - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ - Làm tài kiệu tham khảo cho đề tài nghiên cứu tương tự địa phương khác 7 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 2.1.1 Đất đô thị Theo Khoản Điều 144 Luật đất đai năm 2013 Quốc hội quy định: Đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đất thị phải bố trí đồng với đất sử dụng cho mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng, cơng trình nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường cảnh quan đô thị đại Đất đô thị mang số đặc trưng là: Là loại đất có nguồn gốc tự nhiên, đất nơng lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau có quy hoạch dự án đầu tư Sự chuyển đổi mục đích sử dụng dự án đầu tư phải UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép Từng lô đất, khu đất thị có vị trí cố định Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêng khơng giống với vị trí Nó vừa tư liệu sinh hoạt vừa tư liệu sản xuất Trong vai trò tư liệu sinh hoạt, dùng cho xây dựng nhà ở, cơng trình cơng cộng Là tư liệu sản xuất, đất đô thị vào mục đích kinh doanh cuối để xác định không gian đất cần dùng 2.1.2 Thị trường nhà đất 2.1.2.1 Khái niệm Theo Vũ Thị Thu Trang, 2014: Thị trường nhà đất thị trường yếu tố nhà đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường yếu tố nhà đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược khuôn viên gắn liền với nhà đất để sử dụng cho mục đích khác Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Có ý kiến cho thị trường BĐS thị trường nhà đất tài 8 sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS Do đất đai thân BĐS đồng thời yếu tố BĐS khác Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phận thị trường BĐS hàng hoá đất đai phận hàng hoá BĐS 2.1.2.2 Đặc điểm a Khơng có thị trường trung tâm Thị trường nhà đất chưa hình thành thị trường trung tâm mà người mua người bán trực tiếp gặp tác động qua lại lẫn Gần tất giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức kinh doanh nhà đất, qua báo chí thông qua cá nhân môi giới Do thị trường trung tâm nên thơng tin thị trường khó thu thập có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu cho thị trường b Thị trường nhà đất mang tính khu vực địa phương sâu sắc Nhà đất có đặc điểm di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội vùng, khu vực Do đó, cung cầu nhà đất vùng, khu vực phong phú đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mơ trình độ phát triển Mặt khác, nhà đất có đặc điểm phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên vùng, khu vực có đặc trưng riêng cung cầu nhà đất c Thị trường nhà đất thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Đặc trưng đặc điểm đất đai quy định Đặc điểm đất đai khơng hao mòn hay khơng người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai khơng sử dụng đất đai hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại Do đó, xem xét giá đất đai, khơng thể xác định giá trị xác định giá trị hàng hóa thơng thường mà phải xác định dựa khả sinh lợi đất đai khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai d Thị trường nhà đất thị trường khơng hồn hảo Các thơng tin hàng hóa BĐS thị trường nhà đất khơng đầy đủ phổ biến rộng rãi loại hàng hóa khác Nó dẫn tới việc giá nhà đất 9 khơng hồn tồn giá cạnh tranh hồn hảo, người bán có lợi độc quyền, nhờ thu lợi cao Khi giá biến động tăng, tính độc quyền người cung tăng thêm làm giá nhà đất đẩy lên cao tạo nên sốt giá Thị trường BĐS sôi động, dễ tạo nên sốt giá e Thị trường nhà đất chịu chi phối yếu tố pháp luật Nhà đất loại tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý Nhà nước chúng pháp luật sở để bảm đảm an toàn cho giao dịch Mọi BĐS Nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, biến động chúng Mọi giao dịch nhà đất phải có giám sát Nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia Nhà nước vào thị trường nhà đất thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường ổn định an toàn 2.1.3 Giá đất 2.1.3.1 Khái niệm Theo Khoản 19 Điều Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Khoản Điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất: Giá đất phổ biến thị trường mức giá xuất với tần suất nhiều giao dịch chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất có mục đích sử dụng khu vực khoảng thời gian định Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất, mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất khơng gian thời gian xác định Giá đất hình thành vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh Nó dựa giá trị đất giá trị thể bên giá Giá xác định thị trường thể tiền khơng ổn định đồng tiền dẫn đến giá không ổn định Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường Đồng thời phương nội dung kinh tế quan hệ 10 10 hạn giải chấp khoản vay đến hạn Điều chứng tỏ thị trường BĐS đầu quan trọng thị trường vốn Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thơng qua chấp giải ngân Với mức độ phát triển quận Cái Răng q trình thị hóa diễn ngày mạnh mẽ, kéo theo yêu cầu quỹ đất cho việc xây dựng sở hạ tầng, phát triển khu thương mại - dịch vụ, cơng trình phúc lợi cơng cộng, nhà khơng ngừng tăng lên, làm thay đổi nhanh chóng mặt thành phố Khi kinh tế địa phương phát triển giá trị sản xuất ngành kinh tế phát triển theo, chứng tỏ phát triển kinh tế tỷ lệ thuận với phát triển thị trường nhà đất Hình 4.2: Biểu đồ thể mức độ quan trọng thành phần thuộc nhân tố kinh tế phường Lê Bình Qua hình 4.2 biểu thị cho thấy yếu tố thuộc nhân tố kinh tế có mức ảnh hưởng là: - Mức quan trọng khả sinh lời đạt 24 điểm, yếu tố lãi suất ngân hàng đạt 17 quan hệ cung – cầu đạt 26 điểm, qua số phần cho thấy nhân cố kinh tế đóng vai trò định việc tác động đến giá đất với số đánh gái quan trọng cao - Mức quan trọng là: yếu tố khả sinh lời đạt 13 điểm; yếu tố lãi suất ngân hàng đạt 16 điểm yếu tố quan hệ cung – cầu đạt 12 điểm - Mức đánh giá không quan trọng yếu tố sau: yếu tố khả sinh lời đạt điểm; yếu tố lãi suất ngân hàng đạt 12 điểm yếu tố quan hệ cung cầu đật điểm - Qua số liệu đánh giá dạng mức độ nhân tố kinh tế phần cho ta thấy mức độ đánh giá quan trọng giữ vị trí cao nhất, tiếp đến mức độ quan trọng thấp mức độ không quan trọng số điểm mức độ không quan trọng có phần tăng cao trình thu thập số liệu có nhiều ý kiến người dân cho rằng, đất đai họ chủ yếu dùng để định cư lâu dài khơng có mục đích để kinh doanh, mua bán xem tài sản đất đai họ nguồn vốn dự trữ kinh doanh nên họ cho yếu tố khơng quan trọng với 27 27 4.2.3 Nhân tố Xã hội -An ninh trật tự: Một khu vực an ninh trật tự tốt góp phần thu hút nhiều người có ý định sinh sống đầu tư Do nhu cầu tăng lên dẫn đến giá đất tăng theo -Tình trạng trị: Chính trị ổn định quốc gia khu vực làm người yên tâm sinh sống đầu tư sản xuất Lòng tin nhà đầu tư tăng lên làm cho giá đất tăng lên Và ngược lại trị ổn định giá đất có xu hướng giảm xuống - Tiến trình thị hóa: Ở khu vực thành phố có mật độ nhân cao giá đất tang cao Ở khu vực phát triển có tỷ lệ nhân nhập cư cao tiến trình thị hóa diễn mạnh mẽ giá đất khu vực tăng nhanh - Đầu nhà đất: Đây hành vi mua đất để chờ đến giá tăng bán để thu lời cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian theo đối tượng mua Giá chênh lệch mức chênh lệch giá thị trường với giá trị sử dụng thực tế mà đất đai mang lại Như vậy, đất đai tham gia hoạt động đầu đất đai khơng dùng vào mục đích thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà phục vụ sản xuất kinh doanh người mua mà bị nằm chờ lên giá bán để thu lời đất đai bị mua bán lại nhiều lần Những đất đai mua chưa sử dụng mà chờ thời gian đưa vào sử dụng giá tăng lên người ta khơng có nhu cầu bán đất khơng coi đối tượng hoạt động đầu đất đai Hình 4.3: Biểu đồ thể mức độ quan trọng thành phần thuộc nhân tố xã hội phường Lê Bình Qua hình 4.3 cho ta thấy: - Các yếu tố an ninh, tình hình trị, thị hóa đầu nhà đất có số điểm theo mức độ đánh giá quan trọng 26; 24; 25 21 điểm, đánh giá theo mức độ quan trọng có số điểm 19; 16; 20 12 điểm đánh giá theo mức độ khong quan trọng xuất yếu tố tình hình trị đầu nhà đất với số điểm 12 điểm Qua số điểm đánh giá yếu tố thuộc nhân tố xã hội cho thấy người 28 28 dân phần lớn coi trọng đến yếu tố điển yếu tố an ninh với 26 điểm thị hóa với 25 điểm hộ dân vấn ý kiến cho xã hội ngày phát triển kéo theo xuất dân cư nơi đến sinh sống ngày nhiều dễ gây tình trạng an tồn trật tự khu vực nên yếu tố an ninh nơi sinh sống cần đảm bảo, song song q trình thi hóa diễn mạnh mẽ kéo theo phát triển liên tiếp nhà cao tầng, khu dịch vụ, mua sắm nhộn nhịp điều kiện đáp ứng nhu cầu chất lượng sống tốt Với xuất số điểm 12 yếu tố đầu tình hình trị mức đánh giá khơng quan trọng theo ý kiến phận người dân vấn cho họ không quan tâm đến vấn đề đất đai họ sinh sống phục cho họ lâu dài sau tích trữ để đợi thời giá bán thu lợi họ cho tình hình trị thật khó để có nhiều chuyển biến đáng kể ảnh hưởng nhiều đến họ 4.2.4 Nhân tố Nhân - Sự gia tăng dân số: Dân số yếu tố ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường nhà đất Vì phường Lê Bình thuộc quận Cái Răng trung tâm quận lỵ nên người dân nhiều nơi tập trung lên nhiều làm dân số tăng nhanh Theo thống kê năm 2015 dân số phường 177.088 người,với mật độ dân số 6.942 người/km2, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 1,5% Trên địa bàn phường Lê Bình ln thực chủ trương sách Nhà nước chương trình kế hoạch hóa gia đình, phấn đấu giảm tỷ lệ sinh khoảng 0,6%; tăng dân số tự nhiên ổn định mức 1% vào năm 2020 năm sau, theo dự báo xu tăng dân số trung bình tăng lên đáng kể, lúc ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS địa bàn - Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân tỷ lệ thuận với nhu cầu đất, mật độ nhân tăng lên nhu cầu tăng lên làm cho giá đất tăng lên - Tố chất nhân khẩu: thể trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân Ở khu có tố chất nhân tốt mơi trường an ninh trật tự tốt, tạo tâm lý yên tâm ấn tượng tốt cho người khác, khu giá đất có xu hướng cao khu khác Hình 4.4: Biểu đồ thể mức độ quan trọng thành phần thuộc 29 29 nhân tố nhân phường Lê Bình Qua hình 4.4 biểu thị cho thấy: - Ở yếu tố gia tăng dân số, mật độ nhân tố chất nhân đánh giá theo mức độ quan trọng với số điểm 23; 22 27 điểm, mức độ quan trọng yêu tố có số điểm 20; 20 18 điểm, sau mức độ không quan trọng xuất yếu tố gia tăng dân số mật độ nhân với số điểm điểm, nhìn nhận bao quát biểu đồ hiển thị hiểu việc người dân quan tâm đến gia tăng dân số, mật độ gia đình sinh sống vùng trình độ hộ cao Có thể yếu tố có tác dộng lớn đến giá đất với xu hướng tâm lý dân số đông việc chia tách nhân theo thời gian điều hiển nhiên kéo theo nhu cầu đất cao dẫn đến việc thị trường đất khu vực ấm nóng lên, việc với số lượng dân số đơng đồng nghĩa trình trạng an ninh cần phải trọng nhiều hơn, cần đảm bảo nhiều hơn, vấn đề ổn định trật tự khu vực sinh sống đảm bảo phải xuất phất từ người dân mà cốt lỗi trình độ dân trí khu vực cao chất lượng an toàn trật tự khu vực cao, từ vấn đề an ninh trât tự khơng vấn đề khó quản lý khu vực 4.2.5 Nhân tố Cá biệt -Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: Một kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Thông thường đất khu dân cư, khu thị thường có mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m15m Ngồi có số diện tích mà người mua thường quan tâm mặt tiền 5m x 20m, diện tích tăng lên tùy theo nhu cầu nguồn lực tài mà người mua chấp nhận Thơng thường mảnh đất chọn có dạng hình chữ nhật, gần trục lộ lớn hay gần sông có cảnh quan hữu tình - Phong thủy: Được hiểu học thuyết chuyên nghiên cứu ảnh hưởng hướng gió, hướng khí, mạch nước đến đời sống họa phúc người nên trước việc hệ trọng đặc biệt sở hữu BĐS, người ta thường ưu tiên xem xét phong thủy Theo Phong thủy học cho rằng, nhà phải tuân theo nguyên tắc “sau có điểm tựa, trái phải bao bọc, trước có khoảng khơng, khoảng khơng có nước” Theo đó, phía bên trái nên có nhiều đồi 30 30 núi thấp rặng cây, dãy nhà sông suối, đường uốn lượn; bên phải có vườn, rừng, đường đi; phía sau có đồi núi; phía trước có ao hồ, biển khu đất rộng tất điều điều tạo nên giá trị hữu hình mạng lại them phần giá trị cho BĐS ngược lại Hình 4.5: Biểu đồ thể mức độ quan trọng thành phần thuộc nhân tố cá biệt phường Lê Bình Qua hình 4.5 cho thấy: - Mức độ đánh khơng quan trọng hồn tồn khơng xuất yếu tố hình dáng diện tích phong thủy nhân tố cá biệt mà đánh giá cao mức độ quan trọng 26 điểm hình dáng diện tích 18 điểm yế tố phong thủy, mức độ quan trọng số điểm cho hình dáng diện tích 19 yếu tố phong thủy 27 điểm Có thể nhìn nhận theo xu hứng quan niệm người dân “tất đất, tất vàng” hay mảnh đất “nở hậu - thóp hậu” “sau có điểm tựa, trái phải bao bọc, trước có khoảng khơng, khoảng khơng có nước”, với quan niệm truyền từ nhiều hệ nối tiếp tạo xu hướng chung nhân tố cá biệt, số đánh giá mức quan trọng lại có phần cao mức đánh giá quan trọng giải thích theo quan niệm người dân truyền tai có biết chất yếu tố người hiểu xác nên tạo xu hướng đánh giá mức độ quan trọng nhều Và thấy yếu tố hình dáng phong thủy phải dựa nhiều vào vị trí, khu vực tọa lạc đất, song giá trị đất cao hay thấy cần tùy thuộc vào nhân tố xã hội kinh tế bao quanh 4.2.6 Chính sách nhà nước pháp lý đât - Chính sách giá đất: có ảnh hưởng lớn đến giá đất, sách nới lỏng hay thắt chặt quản lý giá đất ảnh hưởng lớn đến tăng giảm giá đất -Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng đến giá đất, thuế cao tích luỹ cá nhân tổ chức nên giá đất giảm ngược lại - Các chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất chế độ sử dụng đất Chế độ đất ảnh hưởng trực tiếp tồn tại, tăng lên giảm xuống giá 31 31 đất Ở nước ta nay, đất đai phép chuyển nhượng tự theo thị trường giá đất vận động theo quy luật chung thị trường - Tình trạng pháp lý BĐS:Các giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có Hình 4.6: Biểu đồ thể mức độ quan trọng thành phần thuộc nhân tố sách nhà nước pháp lý phường Lê Bình Qua hình 4.6 cho thấy: - Các yếu tố sách giá đất, sách thuế, chế độ sở hữu tính pháp lý đánh giá với mức độ quan trọng là: 25; 27; 26 22 điểm Chỉ số đánh giá mức độ quan trọng là:12; 18; 18 23 điểm Tiếp theo số đánh giá mức độ không quan trọng xuất yếu tố sách giá điểm chế độ sở hữu điểm Tổng quan biểu đồ thể mức độ quan trọng yếu tố thuộc nhân tố sách nhà nước pháp lý cho thấy tầm quan trọng sách thuế tính pháp lý đất người dân đánh giá cao yếu tố sách giá đất yếu tố chế độ sở hữu yếu tố khơng xuất số đánh giá “không quan trọng”, trình khảo sát theo ý kiến người dân nhân tố nơi họ sống khơng có ảnh hưởng nhiều quy hoạch có quy hoạch sẵn trước nên vấn đề sách giá đất khơng có nhiều ý kiến, thực trạng nhiều nơi cho thấy việc đền bù theo chích sách giá đất vấn đề muôn thuở nan giải cơng tác đền bù giá đất thị trường giá đất nhà nước ln có chênh lệch cao yếu tố sách có ý kiến đánh giá khơng quan trọng, yếu tố lại đánh giá cao người dân ngày hiểu rõ pháp luật hơn, thực nghĩa vụ thuế, biết tầm quan trọng tính pháp lý quan niệm giao dịch đất đai cần giấy tờ rõ ràng, minh bạch 4.3 Mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất phường Lê Bình Hình 4.7: Biểu đồ thể mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất phường Lê Bình Qua hình 4.7 cho thấy mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất 32 32 phường Lê Bình theo thứ tự từ cao đến thấp sao: - Thứ nhất:Nhân tố vị trí với 18 điểm chiếm 40% mức độ ảnh hưởng đến giá đất theo bình chọn hộ hân vấn - Thứ 2: Nhân tố xã hội với 09 điểm chiếm 20% mức độ ảnh hưởng đến giá đất theo bình chọn hộ hân vấn - Thứ 3: Nhân tố kinh tế với 06 điểm chiếm 13% mức độ ảnh hưởng đến giá đất theo bình chọn hộ hân vấn - Thứ 4: Nhân tố nhân với 05 điểm chiếm 11% mức độ ảnh hưởng đến giá đất theo bình chọn hộ hân vấn - Thứ 5: Nhân tố cá biệt với 04 điểm chiếm 09% mức độ ảnh hưởng đến giá đất theo bình chọn hộ hân vấn - Thứ 6: Nhân tố sách nhà nước với 03 điểm chiếm 07% mức độ ảnh hưởng đến giá đất theo bình chọn hộ hân vấn Qua danh sách xếp hạng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thấy nhân tố ảnh hưởng đến giá đất hộ dân bình chọn nhân tố vị trí, phường Lê Bình phường thuộc quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ, thành phố trực thuộc trung ương nên tốc độ phát triển kinh tế thị hóa cao, đất đai phường thuộc loại đất đô thị nên hoạt động kinh doanh chủ yếu mua bán, sản xuất dịch vụ nên yếu tố định đến việc thuận lợi mua bán mặt kinh doanh, nói rộng nhân tố vị trí, người dân quan niệm mua bán vị trí mặt quan trọng, nên số bình chọn cho nhân tố ảnh hưởng điều tất nhiên Sau nhân tố vị trí nhân tố khơng thể thiếu nhân tố xã hội, kinh tế, nhân khẩu, cá biệt cuối nhân tố sách nhà nước Đây danh sách xếp hạng tổng 45 phiếu điều tra vùng trung tâm vùng trung tâm hộ dân, cán địa mơi giới nhà đất Có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trình bày trên, mua đất ở, đối tượng sử dụng khác lại có quan tâm riêng Vì vậy, mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất khác như: - Ở khu vực trung tâm, vị trí đất khả sinh lời hai yếu tố quan trọng tác động đến giá cả, nơi có điều kiện thuận lợi để có 33 33 thể đầu tư kinh doanh, buôn bán, nên hộ gia đình, cá nhân mua đất lựa chọn mối quan tâm hàng đầu vị trí đất để phục vụ cho ý tưởng kinh doanh Mặc khác, yếu tố tâm lý yếu tố ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất, theo tâm lý người Việt Nam nói chung tâm lý đám đơng nóng vội, giá đất lên cao người ta thường đổ xơ mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua nên đẩy giá đất khu vực lên cao hơn, tạo nên tượng sốt đất Còn khu vực ven trung tâm yếu tố quan trọng vị trí sở hạ tầng đất, khu vực thường tập trung hộ gia đình cá nhân làm nông nghiệp, làm công nhân làm thuê có mức thu nhập thấp nên với mức thu nhập họ cảm thấy khó mua đất khu vực trung tâm, giá cao nên họ quan tâm vị trí đất số nhằm mục đích sinh lợi có người mong muốn vị trí tốt để họ an cư lâu dài Đồng thời, sở hạ tầng phát triển mức sống đảm bảo Tóm lại, yếu tố có tác động đến giá đất ở, mức độ tác động khác Trên thực tế, giá đất thị trường cao nhiều so với giá Nhà nước quy định Điều làm cho người dân có nhu cầu mua đất khơng đủ khả toán làm tăng thêm khả đầu đất đai Chính vậy, Nhà nước nên có biện pháp thích hợp để điều chỉnh giá đất để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS địa phương 34 34 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT 5.1 Kết luận Từ kết nghiên cứu đề tài “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ” đưa số kết luận sau: - Khung giá đất đô thị Nhà nước ban hành quận Cái Răng so với giá đất thực tế thị trường có chênh lệch cao, vị trí ln vị trí có giá cao tuyến đường, mức độ giao động giá thị trường so với giá quy định 2.1 đến lần Nguyên nhân do: + Còn giá thị trường chủ yếu giao dịch thông qua thỏa thuận hai bên, chủ nhà tự giá, nhờ đến công ty thẩm định giá + Khung giá đất Nhà nước ban hành không theo kịp diễn biến giá thực tế thị trường, lẽ từ lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất ban hành, giá chuyển nhượng thực tế thị trường biến động nhiều 35 35 + Yếu tố chủ quan, tức người làm công tác định giá chưa đủ lực thiếu thực tế + Thông tin thị trường bất động sản chưa công khai, minh bạch Hậu gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước thu phí, lệ phí liên quan đến đất đai mà gây khó khăn cho cơng tác đền bù giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất - Qua việc tìm hiểu mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa phương cho thấy giá đất luôn bị chi phối nhiều yếu tố yếu tố có mức độ ảnh hưởng khác nhau, yếu tố vị trí, điều kiện sinh lợi yếu tố sở hạ tầng có ảnh hưởng nhiều nhất, cụ thể: Ở khu vực trung tâm vị trí khả sinh lợi đất yếu tố tác động nhiều nhất, khu vực xem khu vực trung tâm, tập trung đông dân cư có điều kiện thuận lợi để đầu tư kinh doanh, bn bán Còn khu vực ven trung tâm yếu tố quan tâm vị trí sở hạ tầng đất Yếu tố hình dạng diện tích đất chưa người dân quan tâm nhiều - Công tác định giá đất địa bàn nhiều bất cập: giá quy định không sát giá thị trường, việc xác định giá thị trường dùng làm thông tin công tác định giá gặp nhiều khó khăn giá thật chưa quản lý, kinh phí đầu tư cho công tác điều tra thực địa, thu thập số liệu phục vụ cơng tác định giá thấp 5.2 Đề xuất - Triển khai chủ trương nâng cấp sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội địa bàn quận - Đẩy mạnh công tác quản lý đất đai thực công tác hỗ trợ bồi thường tái định cư - Thành lập “trung tâm giao dịch bất động sản” tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia vào thị trường, đảm bảo cho thị trường công khai, minh bạch, có quản lý Nhà nước góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường - Điều chỉnh chênh lệch giá giá đất Nhà nước giá thị trường cho phù hợp với tình hình thực tế Đồng thời bổ sung điều chỉnh giá đất 36 36 có biến động lớn thị trường - Công khai minh bạch quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phương tiện thông tin đại chúng để nhân dân nắm rõ TÀI LIỆU THAM KHẢO Quyết định số 06/2016/QĐ-UBND ngày 26/2/2016 việc điều chỉnh, bổ sung mức giá loại đất định kỳ 05 năm (2015 – 2019) Quyết định số 15/2014/QĐ-UBND ngày 13/11/2014 UBND thành phố Cần Thơ việc bàn hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Công văn số 07/HĐND-TT ngày 05/01/2016 Thường trực Hội đồng nhân dân thành phố việc điều chỉnh, bổ sung mức giá loại đất định kỳ 05 năm 2015 – 2019) Lê Quang Trí, 2001 Bài giảng Phân tích quản lí thị trường nhà đất, Đại học Cần Thơ Lê Quang Trí, 2010 Giáo trình Đánh giá đất đai, NXB-ĐHCT 37 37 Lê Khương Ninh, 2011 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng sông Cửu Long, Báo Phát triển kinh tế, số 254 Nguyễn Tiến Dũng, 2011 Những yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường bất động Việt Nam Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Vũ Kiên, 2013 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh PHỤ LỤC Phụ lục: PHIẾU PHỎNG VẤN Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ Tên chủ hộ: ; Ngày: / / 2018; Phiếu số: Địa chỉ: Thu thập thông tin yếu tố ảnh hưởng: Theo anh/ chị mức độ ảnh hưởng yếu tố sau đến việc hình thành giá đất nào? Không quan trọng STT Quan trọng YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 38 38 Rất qua trọng I Nhân tố khu vực Vị trí    Điều kiện sở hạ tầng    Chất lượng môi trường    Nhân tố quy hoạch    Diện tích đất vùng    II Nhân tố kinh tế Tốc độ phát triển kinh tế    Mức độ dự trữ đầu tư    Tình trạng thu chi tài tiền tệ    Mức thu nhập tiêu dùng cư dân    10 Biến động vật giá    11 Mức lãi suất    12 Cung – cầu đất thị trường    13 Mục đích sử dụng đảm bảo có lợi    III Nhân tố xã hội 14 Trạng thái ổn định trị    15 An ninh xã hội    16 Đầu nhà đất    17 Tiến trình thị hóa    IV Nhân tố nhân 18 Mật độ dân cư    19 Trình độ văn hóa dân cư    20 Tăng dân số    39 39 V Nhân tố cá biệt 21 Diện tích    22 Chiều rộng    23 Chiều sâu    24 Hình dáng    25 Độ dốc          26 27 Hạn chế quy hoạch đô thị (loại hình sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao vật kiến trúc,…) Phong thủy VI Chính sách nhà nước pháp lý 28 Các sách sử dụng đất đai    29 Tình trạng pháp lý đất    Theo anh/ chị nhân tố sau ảnh hưởng lớn đến giá đất nay? ( đánh số thứ tự theo yếu tố ảnh hưởng lớn đến yếu tố ảnh hưởng nhỏ nhất)  Nhân tố khu vực  Nhân tố kinh tế  Nhân tố xã hội  Nhân tố nhân  Nhân tố cá biệt  Chính sách nhà nước pháp lý Theo anh /chị ngồi yếu tố yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không? Mức độ ảnh hưởng (quan trọng hay quan trọng)? 40 40 41 41 ... 2017 đến 1.4 Ý nghĩa đề tài - Kết nghiên cứu đề tài làm rõ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị, giúp hồn thiện sở lí luận định giá đất - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Lê Bình, quận Cái. .. đến giá đất - Tìm hiểu tổng quan khu vực phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ - Nghiên cứu văn quy định giá đất UBND thành phố Cần Thơ áp dụng địa bàn phường Lê Bình, quận Cái Răng... 2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Có sáu nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất Mỗi yếu tố ảnh hưởng với mức độ khác cho đối tượng khác nhau, nhìn chung nhóm yếu tố làm cho giá đất ln