Đang tải... (xem toàn văn)
CHUYÊN ĐỀ : KHẢO SÁT GIÁ ĐẤT Ở THỊ TRƯỜNG TẠI MỘT SỐ TUYẾN ĐƯỜNG VÀ XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH K (KLĐ) Ở TẠI QUẬN SƠN TRÀ, TP ĐÀ NẴNG NĂM 2018. KẾT QUẢ PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HỆ SỐ K GIỮA CÁC TUYẾN ĐƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN SƠN TRÀ, TP ĐÀ NẴNG
CHUYÊN ĐỀ : KHẢO SÁT GIÁ ĐẤT Ở THỊ TRƯỜNG TẠI MỘT SỐ TUYẾN ĐƯỜNG VÀ XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH K (KLĐ) Ở TẠI QUẬN SƠN TRÀ, TP ĐÀ NẴNG CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN ĐỢT THỰC TẬP Thời gian : Từ ngày 08 đến ngày 23 tháng năm 2018 Địa điểm : Quận Sơn Trà thành phố Đà Nẵng Mục tiêu : Củng cố lại phần lý thuyết học lớp môn học Định giá BĐS , đặc biệt kiến thức định giá bất động sản phương pháp so sánh Rèn luyện kỹ thu thập giá thị trường kỹ thuật phân tích thơng tin định giá BĐS cho sinh viên Thấy khác biệt giá BĐS thị trường so với giá đất UBND tỉnh ban hành Thực hành cách tính tốn xác định hệ số điều chỉnh định giá BĐS phương pháp so sánh/xây dựng mơ hình định giá Nội dung Thực chuyên đề: Khảo sát giá đất thi trường số tuyến đường xây dựng hệ số điều chỉnh K (Klđ) địa bàn quận Sơn Trà CHƯƠNG 2: KẾT QUẢ THỰC TẾ NGHỀ I ĐẶT VẤN ĐỀ: 1.1 TỔNG QUAN Sơn trà trung tâm kinh tế, trị, văn hóa, xã hội lớn, tốc độ phát triển kinh tế xã hội CSHT phát triển nhanh chóng khẳng định vị Do năm gần với phát triển Kinh Tế Đà Nẵng nói chung, đặc biệt thị trường mua bán bất động sản Đà Nẵng, Sơn Trà trở thành sốt thị trường Bất Động Sản thu hút hàng trăm nhà đâu tư lớn lĩnh vực đầu tư Bất Động Sản khiến cho việc trao đổi mua bán đất quận Sơn Trà trở nên sôi động hấp dẫn Vì để trao đổi mua bán thị trường bất động sản trở nên thuận lợi cơng tác định giá đất đóng vai trò vơ quan trọng Chính nên chúng em tiến hành thực chuyên đề định giá đất nghiên cứu khảo sát giá đất tuyến đường: Ngô Quyên, Nguyễn Văn Thoại, Lương Thế Vinh, Lê Hữu Trác, Nguyễn Duy Hiệu để tìm mức chênh lệch giá tuyến đường địa bàn quận Sơn Trà với giá nhà nước cuãng tuyến đường với 1.2 MỤC TIÊU - Tình hình giá đất biến động giá đất địa bàn quận Sơn Trà - Xây dựng vùng giá trị thông tin giá đất, xác định yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất 1.3 ĐỐI TƯỢNG , PHẠM VI , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Giá đất quận Sơn Trà 1.3.2.Phạm vi nghiên cứu Tại địa bàn quận Sơn Trà 1.3.3.Nội dung nghiên cứu - Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội - Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn quận Sơn Trà - Xây dựng vùng giá trị tuyến đường quận Sơn Trà - Đề xuất giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá đất địa bàn quận Sơn Trà 1.3.4 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập liệu thứ cấp: Sử dụng liệu có sẵn qua nghiên cứu phân tích, thu thập từ trước, ghi nhận tính pháp lý Sử dụng tài liệu thứ cấp thông qua văn bản, số liệu thống kê, loại đồ,… - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Là phương pháp thu thập số liệu trực tiếp thông qua phương pháp quan sát điều tra, vấn,… - Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu Các số liệu sau thu nhập thống kê xử lý nhằm rút phân tích, đánh giá, nhận xét phù hợp 1.4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU , THẢO LUẬN 1.4.1 Tổng quan phương pháp so sánh 1.4.2 Nội dung trình tự bước tiến hành phương pháp Bước 1: Chọn tuyến đường địa bàn cho có đặc điểm (độ rộng đường) khác mơ tả đặc điểm tuyến đường Bước : Tiến hành thu thập thông tin BĐS đã/đang giao dịch tuyến đường giá nhà nước tương ứng vị trí ( giao dịch tuyến đường ) Bước 3: Tiến hành so sánh khác loại giá cho BĐS từ đó, rút mức chênh lệch bình quân tuyến đường lựa chọn Tuyến đường Đơn giá theo bảng giá Đơn giá thị trường (triệu Mức chênh lệch Nhà nước ( triệu đồng/m đồng/m2) theo giá thị trường Min Max TB SD Min Max TB SD A B C D E Trong , SD hay s: độ lệch tiêu chuẩn = Phương sai s2 = Bước 4: Chọn cặp để tính hệ số klđ tuyến đường Lấy tuyến đường có điều kiện thuận lợi làm chuẩn Klđ = II NỘI DUNG 2.1 KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH: Định giá đất theo phương pháp so sánh liệu thị trường quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng Trình tự bước tiến hành phương pháp so sánh liệu thị trường kết thu sau: Thu thập, tập hợp, xử lý số liệu: Kết khảo sát bao giá thị trường 30 phiếu Các thông tin mẫu phiếu điều tra thu thập dựa hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thu thập Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng thông qua trình điều tra khảo sát thực địa xác định giá thị trường giao dịch liên quan đến Bất động sản năm chuyển nhượng, người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng, địa bất động sản, thông tin liên quan khác loại đường, tình trạng pháp lý, diện tích, hình thể, kích thước, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu đất, hướng số thông tin tập hợp vào tất 30 phiếu điều tra kèm theo Kết thu thập số liệu 2.2 MÔ TẢ NGẮN GỌN CÁC TUYẾN ĐƯỜNG ĐÃ ĐƯỢC CHỌN Đường Ngô Quyền Cách cầu Rồng khoảng 300m Nằm dọc theo bờ sông Hàn Gần trung tâm bệnh viện trường cao đẳng đại học lớn TP Đường rộng 48m tập trung nhiều dân cư dịch vụ công cộng khác Bắt đầu từ ngã đường Nguyễn Văn Thoại nối dài tới đường Yết Kiêu gần cảng Tiên Sa Trục đường quận sơn trà thành phố Đà Nẵng: 42m Gần siêu thị Vincom, gần cầu Sông Hàn: 1km, cầu Rồng KS Mường Thanh Đáp ứng yêu cầu kinh doanh, sinh sống đầu tư Gần trung tâm bệnh viện trường cao đẳng đại học lớn TP Cách biển 800 Đường Nguyễn Văn Thoại - Rộng 10m với chiều dài 2km - Là đường sầm uất quận Sơn Trà - Cơ sở hạ tầng phát triển đồng - Bắt đầu từ đường Ngô Quyền kết thúc bải biển Mỹ Khê - Là nút giao thông quan trọng cảu quận Sơn Trà Đường Lê Hữu Trác Gần biển Mỹ Khê khoảng 200m Gần Cao Đẳng LT TP, Cao đẳng Nghề Đà Nẵng… Thuận tiện an cư sinh sống, kinh doanh dịch vụ, xây dựng nhà nghỉ… Nằm gần tuyến dường trục chính: Nguyễn Văn Thoại, Ngơ Quyền, gần cầu Trần Thị Lý Bắt đầu từ đường Ngô Quyền Đường Nguễn Duy Hiệu - Chiều rộng mặt đường 10.5m - Giao với đường Ngô Quyền - Cách bãi biển Mỹ Khê 700m - Gần Trường Cao Đẳng, Đại học… - Cách Trung tâm hành Quận khoảng 1km Đường Lương Thế Vinh - Chiều rộng mặt đường 5.5m - Cách biển 1km - Gần cầu Rồng cầu Trần Thị Lý - Giao với trục đường Ngơ Quyền - Cách trung tâm hành Quận khoảng 300m 2.3 MƠ TẢ CÁC GIAO DỊCH Đường Ngô Quyền Lô đất mặt tiền đường Ngô Quyền, Sơn Trà DT: 5m x 21.8m= 109 m2 Lơ đất mặt tiền, gần trung tâm hành Thành phố, gần cầu Sơng Hàn, thích hợp xây dựng văn phòng, mở cơng ty Phát triễn du lịch xây dựng khách sạn… Giá: 2.5 tỷ đồng Nhà mặt tiền đương Ngô Quyên, Sơn Trà DT: 4x15.5=62 m2 Nhà tầng, thiết kế đẹp,3 phòng ngủ, 1wc, phòng khách, gần cầu Rồng, gần trường học Gía: 1.9 tỷ đồng, ước tính giá trị nhà 550 triệu đồng Nhà mặt tiền Ngô Quyền, Sơn Trà, Đà Nẵng DT: x 10 m = 60 m2 Nhà mê , phòng ngủ rộng, phòng khách, phòng chơi, wc Nhà đẹp, thiết kế đại, gần trung tâm thành phố, trường học Giá: 1,8 tỷ đồng, ước tính giá trị nhà 600 triệu đồng Đường Nguyễn Văn Thoại, quận Sơn Trà Nhà tầng mặt tiền, nhà thiết kế đẹp, thống mát, vị trí nhà gần biển, trường học, chợ, nằm vị trí thơng suốt tuyến Ngơ Quyền, Võ Nguyên Giáp Nơi tập trung du lịch biển xung quanh nhiều khách sạn nhà hang Thuận tiện để an cư sinh sống, kinh doanh dịch vụ… DT: 14 x = 84 m2 Gía: 4.2 tỷ đồng, ước tính giá trị că nhà tỷ đồng Nhà tầng mặt tiền, nhà xây từ năm 2000, vị trí đẹp, thống mát gần biển, trường học, chợ, thuận lợi để kinh doanh buôn bán DT: x 22.5 = 90 m2 Gía: 3.8 tỷ đồng, ước tính giá trị nhà 700 triệu đồng Nhà cấp 4, rộng thống mát, có sân vườn, gần biển, trường học, chợ DT: x 25.2 = 201.6 m2 Gía: 7.7 tỷ đồng, ước tính giá trị nhà cối nhà 450 triệu đồng Đường Lê Hữu Trác quận Sơn Trà Nhà mặt tiền Lê Hữu Trác đường rộng mét, gần Vincom, KS Mường Thanh, vị trí đoạn cầu Rồng cầu Sông Hàn Nhà tầng thiết kế đẹp, mặt tiền rộng, thích hợp kinh doanh bn bán tạp hóa… DT: 95.9 m2 Giá: 1.6 tỷ đồng, giá nhà vào khoảng 700 triệu đồng Nhà kiệt đường Lê Hữu Trác, nhà xây, theo thiết kế xây theo kiểu nhà Thái tầng,1 phòng khách phòng ngủ,1 wc phòn Cách biển 1.5km, gần chợ DT: 118.6 m2 Giá: 1.1 tỷ đồng( giá đất) Nhà xây tầng, vị trí mặt tiền, nhà đẹp thống mát, gần trục đường Ngơ Quyền DT: x 15.5 = 93 m2 Gía: 1.8 tỷ đồng, ước tính giá trị nhà 750 triệu đồng Đường Lương Thế Vinh, quận Sơn Trà Lơ đất mặt tiền rộng 12m, thích hợp để xây dựng quán nhậu kinh doanh buốn bán DT: 220m2 Gía: 1.7 tỷ đồng Lơ đất mặt đường, mặt tiền 6m, vị trí lơ đất nằm gần trục đường Ngô Quyền, cách cầu Rồng 700m, cách khách sạn Mường Thanh tầm 500m DT: x 19.5 = 117 m2 Gía bán 920 triệu đồng Nhà mặt tiền xây dựng năm 2015, tầng, phòng ngủ, phòng khác, phòng bếp,1 wc Nhà kiểu dáng đẹp DT: 67 m2 Gía: 1.3 tỷ đồng, giá trị nhà vào khoảng 650 triệu đồng Đường Nguyễn Duy Hiệu, quận Sơn Trà Nhà mặt tiền tầng rộng 6m dài 17.5m, nhà rộng thoáng mát thích hợp kinh doanh buốn bán DT: 105m2 Giá: 1.85 tỷ đồng, giá trị nhà vào khoảng 820 triệu đồng Lơ đất vị trí đẹp mặt tiền đường Nguyễn Duy Hiệu, gần chợ, trường học, thích hợp để xây nhà DT: 87.5 m2 Gía: 950 triệu đồng Nhà mặt tiền tầng, rộng, kiểu Thái, mới, gần biển, gần trung tâm Y tế quận Sơn Trà, gần trường, chợ… DT: 62 m2 Gía: 1.35 tỷ đồng, ước tính giá trị nhà 550 triệu đồng 2.4 SO SÁNH MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH CỦA CÁC LOẠI GIÁ Stt Tuyến đường Đường Ngô Quyền Giá nhà nước ( triệu Giá thị trường ( triệu đồng / m2) đồng / m2) 14.850 21.53 Đường Nguyễn Văn Thoại Đường Lương Thế Vinh Đường Nguyễn Duy Hiệu 33.800 6.240 9.360 36.17 8.3 11.19 Đường Lê Hữu Trác 7.020 10.32 Đánh giá: thành phố động đại bậc Việt Nam với diện tích đất tương đối nhỏ nhìn chung mức giá nhà nước mức giá chúng em điều tra tuyến đường phường An Hãi Đông quận Sơn Trà thành phố Đà Nẵng mức chênh lệch hai loại giá cao nhìn chung so với khu vực khác mức chênh lệch thấp nhiều so với khu vực trọng điểm khác 2.5 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HỆ SỐ K GIỮA CÁC TUYẾN ĐƯỜNG Dựa vào thông tin thu thập phòng tài ngun mơi trường văn phòng đăng kí đất đai quận Sơn Trà kết hợp điều tra thực địa nhóm thực chúng em đưa kết phân tích sau: Tuyến đường Đơn giá theo bảng giá nhà nước (triệu đồng/m2 Max Đường Ngô14.450 Quyền Đường 45.540 Nguyễn Văn Thoại Đường Lê 7.020 Hữu Trác Đường 6.240 Lương Thế Vinh Đường 9.360 Nguyễn Duy Hiệu Đơn giá thị trường (triệu đồng/mMức chênh lệch theo giá trị trung bình Min TB SD Max 11.54 12.995 1.455 22.9 Min 20.0 TB 21.45 SD 0.513 8.455 23.40 34.47 11.07 38.1 34.44 36.27 0.72 1.800 7.020 7.020 12.36 9.27 10.815 1.308 3.795 6.240 6.240 9.7 8.485 0.679 2.245 9.360 9.360 12.90 9.81 11.355 0.768 1.995 7.27 *SD hay s: độ lệch chuẩn =√phương sai Phương sai s Tính hệ số Kid cho tuyến đường Lấy tuyến đường Ngô Quyền làm chuẩn hệ số Ktd tuyến đường lại theo đơn giá nhà nước kết bảng sau: Tuyến đường Đường Nguyễn Văn Thoại Đường Lê Hữu Trác Đường Lương Thế Vinh Đường Nguyễn Duy Hiệu Klđ Max 3.15 0.402 0.432 0.648 Min 2.02 0.608 0.541 0.81 TB 2.585 0.505 0.4865 0.729 SD* 0.565 0.103 0.0545 0.081 Cũng lấy tuyến đường Ngô Quyền làm chuẩn hệ số Ktđ tuyến đương lại theo đơn giá thị trường kết bảng sau: Tuyến đường Đường Nguyễn Văn Thoại Đường Lê Hữu Trác Đường Lương Thế Vinh Đường Nguyễn Duy Hiệu Klđ Max 1.66 0.54 0.4235 0.563 Min 1.722 0.4635 0.3635 0.49 TB 1.691 0.502 0.3935 0.5265 SD* 0.031 0.038 0.03 0.0365 CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN 3.1 KẾT LUẬN Hệ số điều chỉnh giá đất có vai trò quan trọng công tác định giá BĐS, áp dụng phương pháp so sánh (giá bán/trực tiếp) Theo tài liệu chúng em thu thập, phân tích đánh giá giửa mức giá nhà nước mức giá đất thị tường ln có mức chênh lệch đáng kể Cụ thể theo khảo sát tuyến đường phường An Hải Đông quận SơnTrà – Tp Đà Nẵng mức giá nhà nước thấp so với mức giá thị trường tất vị trí Theo khảo sát phân tích chúng em thị trường có bất động sản tương tự nằm hai tuyến đường khác giá bán khác mức chênh lệch chúng phụ thuộc vào hệ số Klđ tính đường nằm tuyến đường chúng em phân tích đánh giá hệ số Klđ dao động 0.4 - 0.6 3.2 KIẾN NGHỊ - Công tác định giá đất nhà nước thực định kỳ năm lần, nhiên giá đất nhà nước không sát với giá thị trường, giá đất địa bàn phường ngày tăng cao nhiều so với giá nhà nước Vì quan chức công tác định giá cần đưa khung giá đất phù hợp với giá thị trường, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, đồng thời đẩy nhanh tiến độ đền bù giải phóng mặt tốt - Để giá Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực nhiều biện pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập, nhiên vấn đề chế sách phải tạo lập thị trường đất đai phải thị trường cạnh tranh, minh bạch cosự điều tiết Nhà nước Khi có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị thọ trường thuận lợi để nhà nước để Nhà nước quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ công tác quản lý thị trường đất đai, đảm bảo yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá quy định nhà nước - Từng bước hoàn thiện sách liên quan đến đất đai - Thường xuyên cập nhật thông tin thị trường đất đai cách cơng khai, minh bạch - Hình thành tổ chức định giá độc lập để làm công tác định giá nhằm đảm bảo tính khách quan kết định giá ... s Tính hệ số Kid cho tuyến đường Lấy tuyến đường Ngơ Quyền làm chuẩn hệ số Ktd tuyến đường lại theo đơn giá nhà nước k t bảng sau: Tuyến đường Đường Nguyễn Văn Thoại Đường Lê Hữu Trác Đường Lương... mức giá nhà nước mức giá đất thị tường ln có mức chênh lệch đáng k Cụ thể theo khảo sát tuyến đường phường An Hải Đơng quận SơnTrà – Tp Đà Nẵng mức giá nhà nước thấp so với mức giá thị trường. .. vị trí Theo khảo sát phân tích chúng em thị trường có bất động sản tương tự nằm hai tuyến đường khác giá bán khác mức chênh lệch chúng phụ thuộc vào hệ số Klđ tính đường nằm tuyến đường chúng