MỤC LỤC Nội dung trang I.Lời mở đầu II.Nội dung A.Những khái niệm đặc điểm chung biện pháp bảo đảm 1.Biện pháp bảo đảm 2.Biện pháp chấp: B.Những nội qui định Bộ luật Dân năm 2005 tài sản TSHTTTL 1.Tài sản 2.Khái niệm đặc điểm TSHTTTL 3.Điều kiện TSHTTTL để trở thành đối tượng biện pháp chấp C Đánh giá quy định chung luật dân 2005 tài sản chấp hình thành tương lai 11 1.Thực trạng 11 Kinh nghiệm, tiền lệ giải vướng mắc nêu 17 3.Kiến nghị giải pháp 18 III.Kết luận 21 Đề số 3: Đánh giá qui định Bộ luật Dân năm 2005 tài sản chấp hình thành tương lai I.Lời mở đầu Trong điều kiện kinh tế Việt Nam hội nhập ngày sâu rộng với kinh tế quốc tế, thương mại cơng cụ hiệu giúp chủ thể tìm kiếm lợi ích Tuy nhiên tham gia vào thị trường kinh tế vấn đề rủi ro ln tiềm ẩn, cần có biện pháp khắc phục, ngăn chặn yếu tố rủi ro từ giao dịch kí kết cần thiết Đáp ứng thực tế nhà làm luật xây dựng quy định chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Do nhu cầu thực tế quy định pháp luật vấn đề ngày hồn thiện, bên cạnh đa dạng hố hình thức bảo đảm đa dạng hố tài sản bảo đảm, có TSHTTTL(tài sản hình thành tương lai) cần thiết Do Bài viết xin trình bày số nội dung liên quan đến tài sản đảm bảo hình thành tương lai với nội dung “Đánh giá qui định Bộ luật Dân năm 2005 tài sản chấp hình thành tương lai”.Do kiến thức thời gian có hạn nên q trình hồn thiện viết khơng tránh khỏi sai xót, em mong nhận góp ý từ phia thầy cô.Em xin chân thành cảm ơn! II.Nội dung A.Những khái niệm đặc điểm chung biện pháp bảo đảm 1.Biện pháp bảo đảm a.Khái niệm: Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân biện pháp dự phòng bên chủ thể thoả thuận để đảm bảo lợi ích bên có quyền cách cho phép bên có quyền xử lí tài sản thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ trường hợp nghĩa vụ vi phạm Đây biện pháp góp phần nâng cao ý thức thực nghĩa vụ, mặt khác giúp cho bên có quyền ln chủ động việc bảo đảm lợi ích giao dịch kí kết, tạo sở vững để bảo vệ lợi ích bên nhận đảm bảo b.Đặc điểm: - Phát sinh sở thoả thuận bên chủ thể,không phát sinh sở hợp đồng kohoong có thoả thuận, trừ trường hợp hoạt động vay tiền lĩnh vực tín dụng ngân hàng - Các biện pháp bảo đảm coi hợp đồng phụ, với mục đích để bảo đảm việc thực nghĩa vụ cam kết hợp đồng xác định + Theo ngun tắc chung hợp đồng vơ hiệu hợp đồng phụ vơ hiệu Tuy nhiên biện pháp bảo đảm có ngoại lệ riêng: Nếu hợp đồng có nghĩa vụ thực vô hiệu bên chủ thể chưa thực hơp đồng biện pháp bảo đảm trở nên vô hiệu.Nếu hợp đồng thực phần hay tồn bộ, sau bị tồ án tun bố vơ hiệu, biện pháp bảo đảm có hiệu lực + Nếu hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm bị huỷ bảo hay đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm có giá trị, hiệu lực thi hành để đảm bảo cho thực nghĩa vụ hồn trả + Hợp đồng bảo đảm vơ hiệu khơng làm cho hợp đồng vơ hiệu, trừ trường hợp có thoả thuận biện pháp bảo đảm phần khơng thể tách rời hợp đồng - Biện pháp bảo đảm biện pháp mang tính chất dự phòng, áp dụng có hành vi vi phạm nghĩa vụ xẩy - Phạm vi bảo đảm bên thoả thuận, gồm tồn phần nghĩa vụ dân c.Các biện pháp bảo đảm: Cầm cố; chấp; bảo lãnh; kí cược; kí quỹ; đặt cọc; tín chấp 2.Biện pháp chấp: a.Khái Niệm: Theo quy định điều 432 “Thế chấp việc bên( sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo việc thực nghĩa vụ dân bên kia(bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” b.Đặc điểm pháp lí: -Là biện pháp bảo đảm khơng có chuyển giao tài sản chấp -Thế chấp đáp ứng linh hoạt lợi ích bên chủ thể:Bên nhận chấp khơng khơng phải giữ gìn bảo quản tài sản Bên chấp tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng tài sản.Tuy nhiên thực tế việc xác minh giấy tờ chấp gặp nhiều khó khăn, tài sản lập nhiều hồ sơ để vay vốn ngân hàng,làm giả giấy tờ đăng kí ,ơto, xe máy với thủ đoạn tinh vi Đồng thời tài sản bên chấp quan lí khơng trường hợp bên chấp lạm quyền nhằm tẩu thoát, làm hư hỏng tài sản -Tài sản chấp thường thay đổi thời gian chấp, dẫn đến xung đột lợi ích giữ bê nhận chấp bên thứ ba:Trong trường hợp bên nhân chấp hành hoa luân chuyển trinh sản xuất, kinh doanh, tài sản chấp mua mua bảo hiểm kiệm bảo hiểm xảy ra, thay đổi trạng thái tài sản hình than tương lai, tài sản chấp đầu tư thêm để tăng giá trị B.Những nội qui định Bộ luật Dân năm 2005 tài sản TSHTTTL 1.Tài sản Khái niệm tài sản lần quy định Bộ luật dân năm 1995, theo Điều 172 Bộ luật Dân năm 1995 quy định “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản” Tiếp đó, Điều 163 Bộ luật dân 2005 (Bộ luật dân hành) quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” Cũng giống Bộ luật dân 1995, Bộ luật dân 2005 đưa khái niệm tài sản theo hình thức liệt kê, điều không đáp ứng phát triển thực tiễn sống gây tranh cãi số đối tượng như: tài sản ảo game online, khoảng không, hệ thống khách hàng có coi tài sản pháp luật dân hay khơng? Chính điều đòi hỏi quan lập pháp phải tiến hành sửa đổi quy định khái niệm tài sản Bộ luật dân theo hướng khái quát đưa tiêu chí để phân biệt đâu tài sản, đâu tài sản.Theo đó, khơng “vật có thực” gọi tài sản mà vật hình thành tương lai gọi tài sản 2.Khái niệm đặc điểm TSHTTTL a.khái niệm TSHTTTL Từ năm 1999 TSHTTTL cho phép sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ dân “TSHTTTL động sản; bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” “Nghĩa vụ bảo đảm nhiều tài sản, kể TSHTTTL, nhiều biện pháp bảo đảm”.(nghị định 165/1999 giao dịch đảm bảo) Sau thời gian áp dụng, khái niệm TSHTTTL thể số điểm bất cập hạn chế phạm vi điều chỉnh Quy định TSHTTTL động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm giới hạn TSHTTTL vật, chưa đề cập đến dạng tài sản khác, dùng thời điểm hình thành tài sản để xác định TSHTTTL chưa hợp lý chưa có quy định pháp luật thời điểm hình thành tài sản thời điểm Ngoài ra, khái niệm quy định TSHTTTL thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm gây khó khăn cho việc xác định từ “sẽ”, không xác định mốc thời gian cố định Khái niệm liệt kê cụ thể loại TSHTTTL hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng tài sản khác Do BLDS 2005 quy định “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết” Thời điểm xác lập quyền sở hữu xem mốc để xác định TSHTTTL, BLDS 2005 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu ví dụ tài sản mua bán thời điểm giao hàng, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác PL có quy định khác, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu Vì vậy, tài sản pháp luật bắt buộc đăng ký quyền sở hữu, xác lập quyền sở hữu hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản hình thành xong Khác với quy định pháp luật cũ trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm khơng phải TSHTTTL, theo quy định mới, tài sản hình thành chưa thuộc quyền sở hữu TSHTTTL Tiếp theoTheo khoản 2, điều nghị định 11/2012/ NĐ-CP bổ sung sửa đổi nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch đảm bảo, quy định: TSHTTTL gồm: Tài sản hình thành từ vốn vay; Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm vàTài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật.TSHTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất.Tức nghị định làm rõ khái niệm TSHTTTL nội dung: “Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết” Nghĩa tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết (được quy định BLDS 2005) có bao gồm trường hợp tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm lý mà chưa xác lập quyền sở hữu chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chẳng hạn Như phân tích thời điểm chuyển quyền sở hữu khái niệm TSHTTTL quy định pháp luật hành lấy mốc xác định TSHTTTL thời điểm chuyển quyền sở hữu trường hợp tài sản hình thành sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm thuộc trường hợp quyền sở hữu xác lập sau nghĩa vụ xác lập, nên khái niệm TSHTTTL Nghị định không mâu thuẫn với BLDS 2005 mà làm rõ quy định BLDS 2005 Tuy nhiên, việc nhận diên xác định TSHTTTL gây số nhầm lẫn sau đây: - Việc đưa loại tài sản hình thành chưa xác lập đầy đủ quyền sở hữu TSHTTTL dẫn đến số trường hợp vô lý như: nhà xây dựng đưa vào sử dụng lâu lý mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản hữu có mua bán, tặng cho, thừa kế, chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu Trong trường hợp khơng thể xem tài sản đưa vào sử dụng lâu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu TSHTTTL -Về thời điểm chuyển quyền sở hữu, có quy định khơng thống luật nhà BLDS 2005 Theo BLDS 2005, tài sản bắt buộc đăng ký quyền sở hữu quyền sở hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu Trong Luật nhà 2005, quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà b.Đặc điểm TSHTTTL: - Là tài sản: Phải thoả mãn điều kiện sau tài sản giới vật chất; người chiếm hữu mang lại lợi ích cho chủ thể - Chưa hình thành hay chưa tồn vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm hình thành chưa xác lập quyền sở hữu Quyền sở hữu chủ sở hữu TSHTTTL: Quyền sở hữu quyền chủ sở hữu tài sản, chế định địa vị pháp lí chủ sở hữu tài sản dudowcj thể ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt.Tài sản tương lai đối tượng quyền sở hữu, thực tế quan tâm xem đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân Do quyền chủ sử hữu TSHTTTL quyền tài sản,Tuy chủ sở hữu chua có tư cách sở hữu đầy đủ với tài sản đó, pháp luật quy định cho chủ sở hữu số quyền định, phạm vi định, có đặc điểm sau:Thứ đối tượng quan hệ sở hữu tài sản chưa hình thành để xác lập quan hệ sở hữu đầy đủ quyền sở hữu tài sản chưa chuyển giao xác lập.Thú hai tính chất quyền sở hữu loại tài sản quyền tài sản hạn chế Khác với tài sản hình thành xác lập quyền sở hữu, TSHTTTL chưa hình thành chưa tồn Ví dụ: nhà xây dựng, hàng hóa máy móc quy trình sản xuất theo đơn đặt hàng Đây đặc điểm tiêu chí để phân biệt tài sản hữu thông thường với TSHTTTL Chính đặc điểm mà tính rủi ro TSHTTTL cao nhiều so với tài sản thơng thường Ngồi ra, TSHTTTL bao gồm trường hợp hình thành mà chưa thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu, phổ biến hộ chung cư xây dựng xong chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu - Chưa thuộc quyền sở hữu bên đảm bảo thời điểm nghĩa vụ xác lập giao kết giao dịch bảo đảm Theo quy định BLDS 2005 tài sản có đăng ký quyền sở hữu tài sản thuộc quyền sở hữu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu TSHTTTL dạng tài sản đặc thù, khác với tài sản thông thường quyền sở hữu xác lập sau TSHTTTL có thuộc quyền sở hữu bên nhận đảm bảo khơng tùy thuộc vào điều kiện khách quan chủ quan Chính điều mà TSHTTTL tiềm ẩn nhiều rủi ro tài sản thông thường tham gia vào giao dịch dân - Điều kiện phạm vi tham gia vào giao dịch dân bị hạn chế tài sản có thơng thường TSHTTTL tham gia vào số giao dịch dân định Tuy quy định vật bảo đảm thực nghĩa vụ dân có vật hình thành tương lai bảy biện pháp bảo đảm có biện pháp bảo đảm có quy định TSHTTTL biện pháp chấp, tài sản thơng thường tham gia tất biện pháp “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” nhiên chưa có khái niệm TSHTTTL bao gồm Vậy TSHTTTL gồm loại dạng tài sản sau đây: - TSHTTTL tồn dạng “vật”, vật bao gồm động sản bất động sản, điều dễ dàng thấy bất động sản hình thành tương lai nhà ở, nhà chung cư, quyền sử dụng đất hình thành tương lai, động sản hình thành tương lai máy móc, thiết bị q trình sản xuất theo hợp đồng đặt hàng - “Giấy tờ có giá” hình thành tương lai có hay khơng, theo tơi có số trường hợp khơng phổ biến chưa có văn pháp lý đề cập đến giấy tờ có giá hình thành tương lai - “Quyền tài sản” hình thành tương lai có thấy xuất Nghị định 163 hình thức quyền đòi nợ hình thành tương lai , quyền mang chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ dân - Đối với “tiền”, câu hỏi đặt có tồn tiền hình thành tương lai hay khơng, BLDS khơng có định nghĩa hay khái niệm tiền nên khó xác định cho TSHTTTL.là dạng tài sản đặc biệt, có ý kiến cho tiền hình thành tương lai chưa có thời điểm tại, tương lai có, ví dụ tặng cho tiền, thừa kế khoản tiền chưa cằm tiền tay tiền hình thành tương lai, có lẽ có nhầm lẫn tiền quyền tài sản, trường hợp quyền TSHTTTL tiền Tiền vật ngang giá chung có tính khoản cao dùng để trao đổi lấy hàng hóa dịch vụ, theo suy nghĩ tơi tiền khơng thể có dạng hình thành tương lai, ta có tay loại tài sản tiền ta có nghĩa tồn rồi, hình thành tương lai quyền tài sản khơng phải tiền c.Phân loại TSHTTTL Căn vào mức độ hình thành TSHTTTL: - TSHTTTL hoàn thành chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Ví dụ: nhà chung cư xây xong, bên bán giao nhà, bên mua trả hết tiền giấy chứng nhận quyền sở hữu mang tên bên mua chưa cấp - TSHTTTL trình hình thành chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Ví dụ: nhà chung cư q trình thi cơng xây dựng Căn vào đặc tính di dời TSHTTTL: - TSHTTTL bất động sản Ví dụ: nhà chung cư, biệt thự hình thành tương lai - TSHTTTL động sản Ví dụ: máy móc, thiết bị, hàng hóa q trình sản xuất; xe máy chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (hay nói dễ hiểu xe mua trả xong tiền chưa có giấy tờ xe) Căn vào tính chất vật lý TSHTTTL: - TSHTTTL tài sản hữu hình Ví dụ: nhà cửa, máy móc, thiết bị, hình thành tương lai - TSHTTTL tài sản vô hình Ví dụ: quyền đòi nợ hình thành tương lai Các dạng TSHTTTL phổ biến sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ dân là: - Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thô thuộc dự án xây dựng nhà để bán q trình thi cơng Loại tài sản người mua đặt mua theo phương thức trả chậm, trả dần nhiều đợt - Tàu thuyền đóng, máy móc, dây chuyền thiết bị chế tạo theo hợp đồng đặt hàng ký - Căn hộ chung cư xây dựng xong, có biên bàn giao nhà người mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; ôtô, xe máy, tàu, thuyền mua chưa cấp giấy đăng ký ô tô, xe máy, tàu, thuyền - Máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xuất đặt mua theo phương thức hàng cập cảng, có hợp đồng mua bán, vận đơn hàng cập cảng bên mua chưa toán đủ tiền cho bên bán Sau bên mua tốn đủ bên bán bàn giao hàng 3.Điều kiện TSHTTTL để trở thành đối tượng biện pháp chấp a.những điều kiện chung: - Về nguyên tắc tài sản dùng để đảm bảo tài sản thuộc quyền sở hữu thuộc quyền quản lí sử dụng, sở xác định giá trị số lượng tài sản bên bảo đảm - Tài sản không bị kê biên để đảm bảo thi hành án - Tài sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lí bên đảm bảo Trong hợp đồng bảo đảm lập riêng chung với hợp đồng có nghĩa vụ bảo phải cam kết tài sản tài sản thuộc quyền sở hữu phải chui trách nhiệm cam kết - Trong trương hợp tài sản tài sản pháp luật quy định phải mua bảo hiểm bên bảo đảm phải mua tài sản thời hạn đảm bảo b.Đặc điểm riêng Như nhận xét TSHTTTL, đặc điêm trên trình bày cho thấy quyền sở hữu chủ sở hữu tài sản quyền sở hữu hạn chế.Do cần số điều kiện sau: -Trong trường hợp tài sản đất, tài sản gắn liền với đất, tuỳ trường hợp cụ thể khác mà cần giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật Hiện loại tài sản đặc biệt pháp luật quy định cụ thể luật đất đai 2003, việc sử dụng đất tài sản chấp với điều kiện bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(từ ngày 1/1/2008).Đối với tài sản nhà có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà gắn liền với đất, hợp đồng góp vốn -Trong trường hợp tài sản vật tư, hành hố ngồi điều kiện cần có điều kiện : Bên đảm bảo bên có khă quản lí, giám sát tài sản Theo luật dân quy định “ vật dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân vật có vật hình thành tương lai.Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm thực hiên nghĩa vụ xác lập giao dịch đảm bảo giao kết”.Theo TSHTTTL hiểu là: - Tài sản đảm bảo TSHTTTL tài sản chưa hình thành chưa tồn vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch đảm bảo - Tài sản chưa quyền sở hữu bên chấp thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch đảm bảo *Trong luật dân quy định tài sản bao gồm tiền, vật giấy tờ có giá quyền tài sản, tài điều 320,321,320 quy định loại tài sản nói trở thành đối tượng hợp đồng đảm bảo thực nghĩa vụ dân có biện pháp chấp.Tuy nhiên TSHTTTL lại có khái niện giải thích “ Vật hình thành tương lai” đối tượng để đảm bảo thực nghĩa vụ dân Do ta thấy đặc điểm TSHTTTL tiếp cận góc độ vật: - Tài sản phải vật( động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ ) - Tài sản phải tài sản chưa hình thành Loại trừ trường hợp tài sản tồn chưa hoàn thành xong việc chuyển giao quyền sở hữu, ô tô, xe máy, tàu biển mau chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Đối với tài sản đất đai chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.Đối với máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xuất đặt mua theo phương thức cập cảng, có hợp đồng mua bán, vận đơn, hàng hoá cập cảng bên mua chưa toán đủ tiền cho bên bán, bên mua tốn đủ tiền bên bán giao hàng - TSHTTTL để bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên chấp, nhiên chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu *Tuy nhiên: nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm : “1 Tài sản bảo đảm tài sản có TSHTTTL mà pháp luật khơng cấm giao dịch.” “2 TSHTTTL gồm: a) Tài sản hình thành từ vốn vay; b) Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật TSHTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất.” So với nghị định 163 Quy định cũ lấy tiêu chí thời điểm sở hữu tài sản bảo đảm để xác định TSHTTTL, tức TSHTTTL tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Quy định có ưu điểm liệt kê cách rõ ràng danh sách TSHTTTL Ở đây, TSHTTTL dường hiểu sang thành quyền TSHTTTL tài sản hình thànhtrong tương lai bao gồm tài sản hình thành giai đoạn hình thành.Có nghĩa tài sản chưa hình thành hình thành việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên chấp chưa hoàn thành *Nếu dựa vào qui định Điều 320 BLDS năm 2005 để nhìn nhận thực tế thấy có dạng "TSHTTTL" sau: - Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thơ q trình thi cơng thuộc dự án xây dựng nhà để bán Loại tài sản nhà đầu tư đặt mua theo phương thức trả chậm, trả dần nhiều đợt Tài sản chưa hình thành thời điểm giao kết hợp đồng chấp tất nhiên chưa quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sở hữu - Các tàu thuyền đóng, dây chuyền thiết bị làm theo hợp đồng đặt hàng ký *Nếu cho TSHTTTL gồm tài sản hình thành qui định Nghị định 11, thực tế có thêm dạng TSHTTTL sau: - Căn hộ chung cư xây dựng xong, có biên lý hợp đồng biên bàn giao nhà người mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ôtô mua chưa làm thủ tục đăng ký - Các dây chuyền, thiết bị sản xuất đặt mua theo phương thức hàng cập cảng, có hợp đồng mua bán, vận đơn hàng cập cảng bên mua chưa toán đủ tiền cho bên bán Một bên mua tốn đủ bên bán bàn giao hàng C ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ QUY ĐỊNH CỦA BLDS NĂM 2005 VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.Thực trạng Chế định chấp TSHTTTL đưa vào quy định pháp luật thời gian gần quy định chưa thống nhất, rõ ràng nên việc áp dụng vào thực tế gặp nhiều khó khăn, bất cập, sau 10 năm chế định vào đời sống, gặp phải khó khăn sau đây: a.Quy định pháp luật xác định TSHTTTL Hiện có nhiều văn đề cập đến TSHTTTL cách khác dường không quán với nên tạo nhiều cách hiểu khác TSHTTTL Do vậy, việc nhận diện xác định TSHTTTL chưa thống Ví dụ nhiều người cho chấp hộ chung cư chưa cấp giấy tờ sở hữu chấp TSHTTTL, Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm cho chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng Nghị định 63 làm rõ phạm vi TSHTTTL bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm, vào câu chữ nghị định dễ hiểu rộng đến tài sản hình thành mang vào sử dụng lâu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, chắn cách hiểu ý đồ nhà làm luật Thêm vào đó, luật nêu khái niệm TSHTTTL mà khơng có quy định cụ thể đặc điểm để nhận biết, phân loại rõ ràng, gây nên khó khăn khơng có pháp lý giúp xác định TSHTTTL b.Quy định pháp luật công chứng hợp đồng chấp TSHTTTL Công chứng, chứng thực việc xác nhận tính xác thực giao dịch, xác nhận y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch chữ ký cá nhân giấy tờ Với ý nghĩa hình thức chuẩn mực để cơng nhận tạo lập chứng có giá trị pháp lý, hoạt động cơng chứng (do cơng chứng viên Phòng Cơng chứng thực hiện), chứng thực (do người có thẩm quyền UBND cấp huyện, cấp xã giao thực hiện) trở thành hoạt động bổ trợ tư pháp có vị trí quan trọng đời sống xã hội, hoạt động quản lý phục vụ hoạt động giao lưu dân sự, kinh tế, thương mại Khoản 1, Điều 41 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 công chứng, chứng thực quy định: “ Trong trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, người u cầu cơng chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản ” Một số quan công chứng, chứng thực nội dung để từ chối công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm liên quan TSHTTTL cho rằng: thời điểm lập hợp đồng bảo đảm yêu cầu công chứng, chứng thực người bảo đảm chưa có đủ giấy tờ chứng minh tư cách chủ sở hữu quyền sử dụng (đối với TSHTTTL thuộc loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng); tài sản đăng ký quyền sở hữu lại cho rằng: tài sản chưa hình thành, quan hệ sở hữu chưa xác lập – nghĩa người bảo đảm chưa có tài sản, đối tượng quyền sở hữu, để làm đối tượng bảo đảm tiền vay Cũng với quan điểm ấy, đến lượt phụ lục hợp đồng công chứng, chứng thực hợp đồng ban đầu bị từ chối Quan điểm không phù hợp với luận mà người viết phân tích trên, thừa nhận: giao dịch TSHTTTL không hợp lệ nên không công chứng, chứng thực Tuy nhiên phải thấy ứng xử quan công chứng, chứng thực viện dẫn nội dung quy định Nghị định số 75/1000/NĐ-CP nên người đề nghị cơng chứng, chứng thực khó phản đối Vấn đề đặt phải chỉnh sửa, bổ sung quy định để đảm bảo quán với quy định khác hành, đặc biệt để khắc phục hệ pháp lý tiêu cực diện: giao dịch bảo đảm không công chứng, chứng thực thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm, đứng trước nguy bị vơ hiệu Theo quy định pháp luật hình thức giao dịch (Điều 401 BLDS, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP mục II.3 Thơng tư số 07) giao dịch dân phải công chứng, chứng thực thuộc trường hợp sau: pháp luật quy định loại giao dịch phải công chứng, chứng thực bên có thoả thuận phải cơng chứng, chứng thực Như không hợp đồng bảo đảm TSHTTTL tài sản nhà, đất, máy móc thiết bị mà trường hợp khác pháp luật không bắt buộc bên tham gia giao dịch (người nhận bảo đảm, người bảo đảm) tự nguyện thoả thuận giao dịch phải thực cơng chứng, chứng thực – việc từ chối công chứng, chứng thực làm cho hợp đồng bị vi phạm hình thức bị vô hiệu (Điều 401 BLDS) Tại mục II.8 Thông tư số 07 quy định: hợp đồng cầm cố, chấp, bảo lãnh TSHTTTL mơ tả khái qt tài sản; TSHTTTL đưa vào sử dụng bên bảo đảm có quyền sở hữu tài sản đó, bên phải lập phụ lục hợp đồng mơ tả tài sản, xác định giá trị tài sản, việc giữ tài sản giấy tờ tài sản, thực đăng ký, xoá đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định Một vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm TSHTTTL ban đầu giải thoả đáng, vấn đề công chứng, chứng thực phụ lục hợp đồng bảo đảm đương nhiên giải xem phụ lục hợp đồng bổ sung chi tiết đặc điểm đối tượng – điều kiện đựơc dự liệu hợp đồng (pháp luật quy định: việc sửa đổi, bổ sung phần tồn hợp đồng cơng chứng, chứng thực phải cơng chứng, chứng thực – Điều 423, BLDS, Khoản 1, Điều 44 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP) Như vậy, yêu cầu người nhận bảo đảm việc công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm TSHTTTL phù hợp với phạm vi công chứng, chứng thực (Điều 3, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP), đầy đủ yếu tố khác (ví dụ: tài liệu chứng minh tính xác thực, tính tự giao kết giao dịch ) mà quan công chứng, chứng thực từ chối tiến hành trái với quy định pháp luật, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi ích hợp pháp người đề nghị cơng chứng, chứng thực Ngồi quy định pháp luật cho phép “thế chấp TSHTTTL” hợp đồng cơng chứng khơng tức nghĩa có trường hợp khơng thể công chứng hợp đồng chấp nên phải quy định pháp luật cho phép dùng TSHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ dân chưa có đầy đủ quy định pháp luật rõ ràng khả áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn để giao dịch chấp thực thực tế Đây khó khăn mà người dân, doanh nghiệp tổ chức tín dụng gặp phải Vì hoạt động thường xuyên ngân hàng nhu cầu cần thiết khách hàng, mang hợp đồng đến quan công chứng khơng thể cơng chứng Có hai khả xảy ra: thứ nhất, chấm dứt giao dịch, việc chấp không thành, điều mà không mong muốn ngân hàng cần cho vay, mang lại lợi nhuận, khách hàng cần vay tiền lại không thực được; thứ hai, bên tiếp tục thực hợp đồng hợp đồng không công chứng, bên vay thực nghĩa vụ toán đến hạn, lý hợp đồng, việc diễn tốt đẹp, ngân hàng không bị rủi ro Nhưng khách hàng không trả tiền vay đến hạn toán, ngân hàng xử lý nợ cách kiện tòa có khả Tòa tun hợp đồng vơ hiệu hình thức không công chứng, nhiên, nội dung có giá trị pháp lý thỏa thuận hai bên hợp đồng Như vậy, việc công chứng hợp đồng chấp gây cản trở, khó khăn tăng rủi ro hoạt động kinh doanh tiền tệ ngân hàng Hiện hầu hết ngân hàng muốn có nhiều khách hàng, lợi nhuận nhận chấp cho dù hợp đồng công chứng Và sau tài sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu ngân hàng khách hàng công chứng hợp đồng chấp sau Thiết nghĩ cách linh động để vừa giao kết hợp đồng với khách hàng sau cơng chứng hợp đồng để giao dịch không bị vô hiệu Tuy nhiên rủi ro đến khách hàng khả tốn lúc giấy chứng nhận quyền sở hữu chưa cấp, hợp đồng chưa công chứng khách hàng quay lưng bỏ chạy Một pháp luật có quy định hợp đồng phải cơng chứng, chứng thực bên có thoả thuận hình thức việc khơng cơng chứng, chứng thực làm cho giao dịch bảo đảm bị xử lý vơ hiệu, lợi ích bên nhận bảo đảm khơng bảo đảm, có tranh chấp phải giải theo đường tố tụng Trong hoạt động ngân hàng, thiết nghĩ vấn đề không nhỏ, với chức quản lý Nhà nước mình, Ngân hàng Nhà nước cần chủ động phối hợp với Bộ Tư pháp để có chỉnh lý tồn nêu có hướng dẫn thực thống c.Quy định pháp luật giao kết hợp đồng bảo đảm Điều 343 BLDS năm 2005 quy định: “Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải cơng chứng, chứng thực đăng ký” Điều 343 nêu hiểu việc chấp tài sản (gồm TSHTTTL) phải công chứng, chứng thực việc công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc hình thức để hợp đồng chấp có hiệu lực pháp luật Cách hiểu khẳng định lại Luật Nhà năm 2005, chứng Điều 93 khoản Luật Nhà năm 2005 qui định: “Hợp đồng nhà phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn” Khái niệm “Hợp đồng nhà ở” nêu bao gồm mua bán, tặng cho, chấp v.v Điều 320 khoản BLDS năm 2005 có đặt điều kiện TSHTTTL dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây vấn đề tương lai phải khẳng định thời điểm lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm khó có đảm bảo TSHTTTL có chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp hay không phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan yếu tố khách quan Sự khẳng định chắn đến đâu lại định khả năng, kinh nghiệm người đánh giá Trách nhiệm đánh giá nhận định khả thuộc bên tham gia giao dịch, theo qui định người làm cơng chứng, chứng thực giao dịch phải chịu trách nhiệm công chứng ta công chứng nội dung, cơng chứng hình thức Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả cách chắn, đảm bảo tính xác thực theo tinh thần Luật Cơng chứng dường vượt khả người làm công chứng, chứng thực, trừ thừa nhận loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức hiệu lực pháp luật giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu bên chấp xác lập tương lai tồn tài sản chấp) Nếu khơng vơ hình chung buộc người làm cơng chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm biết trước, rủi ro hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết Đòi hỏi khơng phù hợp với qui định của Điều Luật Công chứng năm 2006 ghi: “Đối tượng hợp đồng, giao dịch có thật” d.Quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm TSHTTTL Trước tiên cần xem xét trường hợp chấp TSHTTTL có thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm hay không? Theo quy định Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm đối tượng đăng ký có hai dạng bắt buộc tự nguyện yêu cầu đăng ký Có trường hợp bắt buộc phải đăng ký là: chấp quyền sử dụng đất, chấp rừng sản xuất rừng trồng, cầm cố tàu bay chấp tàu bay, chấp tàu biển, trường hợp khác pháp luật có quy định Như vậy, TSHTTTL không thuộc diện bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, trừ TSHTTTL có gắn với quyền sử dụng đất Nhưng lợi ích nêu mà bên nhận chấp yêu cầu đăng ký chấp TSHTTTL Theo quy định luật Nhà điều kiện nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Luật Đất đai có quy định quyền chấp quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong chưa có quy định cụ thể cho TSHTTTL, Nghị định 71/2010/ quy định thủ tục chấp nhà hình thành tương lai thực theo hướng dẫn Ngân hàng Nhà nước Tuy nhiên nay, Ngân hàng Nhà nước chưa có hướng dẫn cụ thể trường hợp Có ý kiến cho quy định nhà thuộc thẩm quyền Bộ Tài nguyên – Môi trường, Xây dựng lại chuyển Ngân hàng Nhà nước Mục đích việc giao cho Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thi hành TSHTTTL quy định chấp tổ chức tín dụng để vay vốn, hoạt động gắn liền với hoạt động cho vay phát sinh ngày ngân hàng nên thiết nghĩ để Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn điều hợp lý Thế đến chưa có quy định hay cơng văn giải trình từ Ngân hàng Nhà nước trường hợp chấp TSHTTTL diễn ngày nhiều hơn, đa dạng Trong theo quy định văn hành Thơng tư liên tịch 05/2005/TTLTBTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (đã sửa đổi bơ sung TTLT 03/2006 TTLT 06/2010) có quy định hồ sơ đăng ký chấp TSHTTTL có bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có), trừ trường hợp hợp đồng chấp có cơng chứng, chứng thực có xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Như phân tích phần TSHTTTL chưa xác lập quyền sở hữu thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết, nghĩa lúc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu có giấy chứng nhận quyền sở hữu Nên trường hợp có khơng thể xảy TSHTTTL Chính quy định pháp luật yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vào quy định Luật Đất đai Luật Nhà để từ chối đăng ký giao dịch đảm bảo Sau Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp có Công văn 232 ngày tháng năm 2007 việc “giải yêu cầu đăng ký chấp nhà chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sở hữu nhà ở” đưa giải pháp cho vấn đề trên: Sau có Cơng văn 232 doanh nghiệp người dân thực theo hướng dẫn Nhưng thiết nghĩ biện pháp Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp có phần khơng hợp lý e.Quy định pháp luật xử lý tài sản chấp hình thành tương lai Khi nhận tài sản chấp lúc tài sản chưa hình thành hình thành chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sau bên chấp khả toán tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu bên nhậ chấp gặp nhiều khó khăn việc xử lý tài sản chấp Vì tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu chuyển giao quyền sở hữu Đặc biệt tiền ngân hàng đồng tiền cần quay vòng vốn nhanh để tạo lợi nhuận giống dân gian ta thường có câu “tiền đẻ tiền” hay “lãi mẹ sinh lãi con” trường hợp tiền vốn ngân hàng phải nằm tài sản chấp đó, để lâu ngân hàng bị thiệt hại đồng tiền đồng tiền ngu, mục đích kinh doanh tiền tệ ngân hàng không thực Nếu thời gian đợi cấp giấy chứng nhận quyền sỡ hữu lâu bất lợi cho ngân hàng Tuy nhiên, tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu ngân hàng chuyển nhượng có khách hàng dễ tính mua tài sản chưa có giấy tờ, nhiên khó tìm được khách hàng dễ tính khơng cẩn thận được, có giá chuyển nhượng thấp nhà chưa có giấy tờ, ngân hàng muốn giải nhanh để thu hồi vốn ngân hàng dùng cách Thêm rủi ro giá, bất động sản cố định sau thời gian giá bị ảnh hưởng giá thị trường, có nhiều khả giá bị giảm khoản tiền vay cộng với lãi suất, khoản phí ngân hàng Việc xử lý tài sản chấp giúp ngân hàng lấy lại phần vốn không mang lại lợi nhuận Để TSHTTTL có giấy chứng nhận quyền sở hữu, ngân hàng phải trải qua khoảng thời gian với thủ tục rắc rối Theo quy định BLDS 2005 xử lý tài sản chấp trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực nghĩa vụ không thoả thuận tài sản chấp xử lý theo phương thức bên thoả thuận bán đấu giá theo quy định pháp luật để thực nghĩa vụ Bên nhận chấp ưu tiên toán từ số tiền bán tài sản chấp Tiền bán tài sản chấp sử dụng để toán nghĩa vụ cho bên nhận chấp sau trừ chi phí bảo quản, bán tài sản chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản chấp; trường hợp nghĩa vụ bảo đảm khoản vay toán cho bên nhận chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại có; tiền bán thừa phải trả lại cho bên chấp; tiền bán thiếu bên chấp phải trả tiếp phần thiếu Trước tiên, việc xử lý tài sản theo thỏa thuận bên hợp đồng, khơng có thỏa thuận tài sản bảo đảm bán đấu giá theo quy định pháp luật, riêng tài sản bảo đảm xác định giá cụ thể, rõ ràng thị trường người xử lý tài sản bán theo giá thị trường mà qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo bảo đảm bên nhận bảo đảm khác (nếu có) Tuy nhiên áp dụng biện pháp bán đấu giá gặp phải khó khăn lớn cơng văn Tổng Cục Thuế quy xuất “hóa đơn” việc bán đấu giá, rõ ràng tài sản bán đấu giá khơng phải ngân hàng ngân hàng xuất hóa đơn giá trị gia tăng Mà khơng xuất trái quy định pháp luật khơng thể nhanh chóng xử lý tài sản chấp Hiện ngân hàng có khiếu nại vấn đề lên quan thuế yêu cầu trả lời đưa giải thích hướng xử lý trường hợp bán đấu giá tài sản chấp Kinh nghiệm, tiền lệ giải vướng mắc nêu Việc chấp tài sản hình thành tương lai thực từ có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay Tại Nghị định 178 nêu trên, tài sản hình thành tương lai có tên gọi khác tài sản hình thành từ vốn vay Tên gọi hàm chứa nội dung mục đích vay vốn để phục vụ cho việc hình thành tài sản điểm khác biệt so với qui định BLDS năm 2005 Nghị định 165 Nghị định 178 thực từ năm 1999 có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Khác với Nghị định 163, Nghị định 165 qui định: TSHTTTL động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, không tính tới tài sản hữu Qua trình kiểm nghiệm thực tiễn cho thấy chế định tài sản hình thành từ vốn vay Nghị định 165 Nghị định 178 đắn vào sống Điều có nguyên nhân sau: Nghị định đáp ứng nguyên tắc đặt giao dịch bảo đảm việc xử lý tài sản chấp phải đảm bảo thu hồi nợ Nghị định 178 đặt điều kiện khắt khe sau: - Khách hàng vay vốn phải đáp ứng số điều kiện cụ thể: - Khác hàng vay phải có tín nhiệm tổ chức tín dụng - Khách hàng vay phải có số vốn đối ứng tối thiểu 50% vốn đầu tư dự án - TSHTTTL xác định cụ thể Đất mà tài sản BĐS hình thành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu, giá trị, số lượng tài sản hình thành từ vốn vay phải xác định tài sản phải giao dịch được; Nếu tài sản bất động sản gắn liền với đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất mà tài sản hình thành phải hồn thành thủ tục đầu tư xây dựng theo qui định pháp luật; Đối với tài sản mà pháp luật có qui định phải mua bảo hiểm khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn tài sản hình thành đưa vào sử dụng Luật pháp nước nhìn chung tỏ dè dặt giao dịch bảo đảm liên quan đến TSHTTTL thường giới hạn số trường hợp cụ thể trình tự thủ tục qui định chặt chẽ Ví dụ, Pháp tài sản mua tương lai phép chấp trường hợp số tài sản hữu chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc chấp tiến hành bước theo tiến độ mua tài sản (Điều 2130 BLDS Pháp) Cơng trình xây dựng bắt đầu triển khai lên kế hoạch xây dựng chấp với điều kiện bên chấp có đầy đủ quyền xây dựng cơng trình theo qui định pháp luật (Điều 2133 BLDS Pháp) 3.Kiến nghị giải pháp c.Xác định TSHTTTL Do Chế định TSHTTTL phải qui định lại thành hệ thống qui định riêng áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp Chế định phải bao hàm nội dung chủ yếu sau: - TSHTTTL tài sản chưa hình thành đầy đủ trong tương lai, quyền sở hữu thuộc bên chấp Nếu tính vật hữu nên giới hạn số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng cách phổ biến để đề phòng giao dịch giả tạo giảm thiểu rủi ro - Giao dịch bảo đảm TSHTTTL loại giao dịch có điều kiện Điều kiện đặt quyền sở hữu bên chấp xác lập tồn tài sản giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật - TSHTTTL khơng bao hàm tài sản có giấy chứng nhận sở hữu chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có cơng chứng, chứng thực chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo qui định pháp luật - Chế định phải phân biệt nhiều trường hợp khác nhau: + Trường hợp bên chấp nộp đủ tiền, hợp đồng thành lý chưa có giấy chứng nhận sở hữu (Tài sản hữu) + Trường hợp bên chấp nộp phần tiền Quyền sở hữu bên chấp xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ xây dựng, tiến độ hình thành tài sản tương lai tiến độ toán tiền mua - Việc đăng ký giao dịch bảo đảm TSHTTTL không thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu mà cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tương lai - Nếu TSHTTTL liên quan đến nhà giao địch bảo đảm phải đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản - Việc giải ngân bên nhận chấp phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản - Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu tài sản, tức tài sản hình thành từ vốn vay - Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản b.Công chứng hợp đồng chấp TSHTTTL Theo hoạt động ngân hàng khơng bắt buộc cơng chứng hợp đồng chấp TSHTTTL đến tài sản hình thành mang hợp đồng cơng chứng theo quy định tài sản hình thành Nếu pháp luật bắt buộc phải công chứng pháp luật không bắt buộc hai bên tự nguyện cơng chứng cơng chứng sau tài sản hình thành cơng chứng lại hợp đồng với việc bổ sung thông tin tài sản chấp Lúc khơng chấp TSHTTTL mà tài sản hữu có giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu Bộ tư pháp nên có hướng dẫn cụ thể thống cho tất phòng cơng chứng để thực thống phạm vi nước vấn đề này, không nên để ngỏ “tùy trường hợp cụ thể mà phòng cơng chứng cơng chứng hợp đồng chấp TSHTTTL” Hiện phòng cơng chứng thực cách khác nhau, nơi cơng chứng nơi khơng cơng chứng Nên người dân tìm nơi tạo điều kiện dễ dàng để thực Theo quan điểm riêng tơi thì, khơng nên bắt buộc hợp đồng chấp TSHTTTL phải công chứng, việc công chứng tự nguyện bên Nhưng bên cơng chứng phải có chế cho cơng chứng được, cơng chứng viên khơng nên diện vào lý tài sản phải có thật mà từ chối công chứng c.Đăng ký giao dịch bảo đảm TSHTTTL Thế chấp TSHTTTL nói riêng cần nên phải đăng ký giao dịch bảo đảm không rơi vào trường hợp bắt buộc phải đăng ký để bảo đảm quyền bên nhận chấp trước bên thứ ba thứ tự ưu tiên tốn nên giao dịch chấp nói chung Hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp TSHTTTL khơng nên quy định có giấy chứng nhận quyền sở hữu điều vơ lý khơng thể có Chính điều mà dự thảo khơng bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sở hữu thay vào giấy tờ khác chứng minh tài sản trình hình thành sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, “giấy phép xây dựng dự án đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” (đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai), đối tượng nhà chung cư “hợp đồng mua bán nhà nhà đầu tư người mua” Tuy nhiên khó khăn quy định giấy phép xây dựng có thời hạn năm, hết hạn cấp giấy chứng nhận cần nên quy định gia hạn hay đăng ký lại giấy phép xây dựng Hai quan đăng ký giao dịch bảo đảm cần phải phối hợp thống xây dựng nên hệ thống thông tin giao dịch bảo đảm thống Khơng thể để trình trạng quan lưu trữ thông tin riêng biệt, độc lập Bên cạnh đó, thủ tục để bảo đảm cho người dân cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm (khi có yêu cầu) dễ dàng nhanh chóng cần nên quan tâm Khi TSHTTTL hình thành nộp hồ sơ “đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký” lúc chắn phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hình thành d.Xử lý tài sản chấp Bên nhận chấp bên chịu nhiều rủi ro quan hệ chấp Tuy nhiên, thấy trước rủi ro thấy trước bên nhận chấp( hầu hết ngân hàng) tìm cách để đảm bao hạn chế tủi ro mức cao Và trường hợp nhà chung cư – trường hợp chấp phổ biến Để hạn chế rủi ro việc ký “hợp đồng ba bên” chủ đầu tư – khách hàng mua chung cư – ngân hàng cho khách hàng vay tiền thường áp dụng Cụ thể hợp đồng ba bên có nội dung sau: Đối với ngân hàng Không giải ngân khoản vay trực tiếp cho khách hàng mà giải ngân vào tài khoản chủ đầu tư toán cho nghĩa vụ khách hàng theo hợp đồng đặt mua Tùy theo hợp đồng đặt mua ngân hàng tốn tồn hay theo tiến độ hình thành hộ Ngân hàng thỏa thuận với chủ đầu tư chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có giấy chứng nhận quyền sở hữu giao cho ngân hàng giữ mà khơng phải khách hàng Khi hoàn thành xong thủ tục giao giấy chứng nhận quyền sở hữu xong cho ngân hàng giữ trách nhiệm chủ đầu tư ngân hàng chấm dứt Sau có giấy chứng nhận ngân hàng phối hợp với khách hàng thực thủ tục cần thiết, bao gồm thủ tục chấp đăng ký giao dcịh bảo đảm quyền xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ trường hợp khách hàng vi phạm Đối với khách hàng Được ngân hàng cho vay để toán tiền mua hộ cho chủ đầu tư theo hợp đồng đặt mua, đồng ý ngân hàng giải ngân khoản vay trực tiếp vào tài khoản chủ đầu tư Trường hợp xảy vi phạm khách hàng cho phép ngân hàng chủ đầu tư có quyền hộ Khi chưa cấp giấy chứng nhận, trường hợp khách hàng không yêu cầu chủ đầu tư chuyển nhượng quyền lợi ích từ hợp đồng đặt mua, bổ sung thêm tên bên khác vào hợp đồng đặt mua Khách hàng không quyền thực giao dịch hộ khơng có đồng ý trước văn ngân hàng Sau có giấy chứng nhận khách hàng đồng ý thừa nhận chủ đầu tư giao giấy chứng nhận cho ngân hàng cam kết khơng khiếu nại phối hợp với ngân hàng thực thủ tục chấp đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng chấp Đối với chủ đầu tư Thông báo khoản tiền khách hàng trước ngân hàng giải ngân khoản vay khách hàng Chủ đầu tư không chấp nhận đề nghị khách hàng việc cầm cố, chấp, chuyển giao quyền sở hữu khách hàng khơng có chấp thuận trước văn ngân hàng Thực thủ tục xin cấp giấy chứng nhận tên khách hàng giao giấy chứng nhận cho ngân hàng lưu giữ Thông báo cho ngân hàng có sửa đổi khách hàng chủ đầu tư hay khách hàng thực giao dịch hộ Hợp đồng ba bên giúp ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư đảm bảo hạn chế thấp rủi ro đảm bảo giữ giấy chứng nhận đồng thời quản lý xử lý tài sản chấp Hiện hợp đồng ba bên sử dụng phổ biến ngân hàng Thiết nghĩ giải pháp tốt cho ngân hàng hạn chế rủi ro III.KẾT LUẬN Có thể nói chấp TSHTTTL chế định quan trọng luật dân năm 2005, có vấn đề tài sản chấp hình thành tương lai Tuy nhiên pháp luật chưa có quy định cụ thể liên quan đến loại tài sản điều kiện để loại tài sản trở thành đối tượng biện pháp chấp để thực nghiện nghĩa vụ dân sự, nhầm lẫn nội dung văn bản.Do dẫn tới việc hiểu sai áp dụng sai quy định pháp luật.Bởi nhu cầu cần có quy định cụ thể, rõ rằng, có hệ thống đồng để khắc phục hạn chế vô cần thiết loại tài sản có tính đặc thù ngày giữ vai trò quan trọng trở thành đối tượng nhiều giao dịch dân có hợp đồng chấp Danh mục tài liệu tham khảo 1.Bộ luật dân năm 2005 2.Giáo trình luật dân đại luật Hà Nội Tập 3.Giáo trình luật dân (tiến sĩ Lê đình nghị chủ Biên) http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/  ... để tăng giá trị B.Những nội qui định Bộ luật Dân năm 20 05 tài sản TSHTTTL 1 .Tài sản Khái niệm tài sản lần quy định Bộ luật dân năm 1995, theo Điều 1 72 Bộ luật Dân năm 1995 quy định Tài sản bao... trị giá tiền quyền tài sản Tiếp đó, Điều 163 Bộ luật dân 20 05 (Bộ luật dân hành) quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Cũng giống Bộ luật dân 1995, Bộ luật dân 20 05... ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ QUY ĐỊNH CỦA BLDS NĂM 20 05 VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.Thực trạng Chế định chấp TSHTTTL đưa vào quy định pháp luật thời gian gần quy định chưa thống nhất,