Chuyên đề: Pháp luật kinh doanh bất động sản Pháp luật kinh doanh bất động sản Pháp luật đất đai Pháp luật nhà Pháp luật dân Pháp luật đầu tư Pháp luật xây dựng Pháp luật thương mại Pháp luật doanh nghiệp Pháp luật đất đai    Luật đất đai năm 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Các nội dung Luật đất đai liên quan đến Kinh doanh bất động sản   Luật ĐĐ năm 1988 (chưa công nhận thị trường QSDĐ); Luật ĐĐ năm 1993 (cơng nhận đất đai có giá trị), Luật ĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1999, Luật ĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 2001 Điểm Luật đất đai năm 2003 (12 chương, 145 điều): - - - Tăng cường phân cấp cho UBND cấp giao đất, cho thuê đất; Phân cấp thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, Quy định cho người sử dụng đất có nhiều quyền đất đai Phạm vi điều chỉnh - Quyền trách nhiệm Nhà nước (đại diện sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai) - Chế độ quản lý sử dụng đất - Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Đối tượng áp dụng    Các quan nhà nước thực quyền nghĩa vụ Nhà nước; Người sử dụng đất; Các đối tượng khác có liên quan đến quản lý, sử dụng đất Một số khái niệm       Giao đất việc NN trao QSDĐ định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Cho thuê đất việc NN trao QSDĐ hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Công nhận QSDĐ người sử dụng đất ổn định việc NN cấp GCN QSDĐ lần đầu cho người Nhận chuyển QSDĐ việc xác lập QSDĐ người khác chuyển QSDĐ thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ góp vốn QSDĐ mà hình thành pháp nhân Thu hồi đất việc NN định hành để thu lại QSDĐ thu lại đất giao GCNQSDĐ giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp SDĐ Sở hữu đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân  Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai sau: + Quyết định mục đích SDĐ thơng qua việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ; + Quy định hạn mức giao đất thời hạn SDĐ; + Giao đất, cho thuê đất, thu hồi, cho phép chuyển mục đích sử dụng; + Định giá đất; + Điều tiết nguồn lợi từ đất (thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; + Trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; + Quy định quyền nghĩa vụ người SDĐ  Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất     UBND cấp tỉnh định: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức; giao đất sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài; cho thuê đất tổ chức, cá nhân nước UBND cấp huyện định: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; giao đất cộng đồng dân cư UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn Các quan khơng ủy quyền Lựa chọn hình thức sử dụng đất trường hợp thực DAĐTXD nhà thuê   Nhà đầu tư tổ chức kinh tế nước, người Việt Nam định cư nước ngồi lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực dự án xây dựng nhà thuê Nhà đầu tư người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực dự án xây dựng nhà thuê Đất tham gia TTBĐS   Đất mà pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ; Đất thuê mà có tài sản pháp luật cho phép tham gia vào TTBĐS ( Chia đất làm nhóm: đất NN, đất phi NN, đất chưa sử dụng cho phép loại đất chuyển nhượng tham gia TTBĐS) Điều kiện để đất tham gia TTBĐS  Đất tham gia thị trường bất động sản người sử dụng đất có đủ điều kiện: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất khơng có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất  Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư phải đầu tư vào đất theo dự án quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất    Quyền nghĩa vụ tổ chức, doanh nghiệp Nhà nước giao đất: không thu tiền sử dụng đất; có thu tiền sử dụng đất; Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế: sử dụng đất thuê; nhận chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất Quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư NN, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất      Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có HĐ; Tặng cho, thừa kế QSDĐ phải có văn bản; HĐ văn có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký VP đăng ký QSDĐ; DN chuyển QSDĐ HĐ phải có cơng chứng Khi chuyển QSDĐ, người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp lệ QSDĐ theo PL Luật nhà  Pháp lệnh nhà năm 1991 (chưa quy định quản lý nhà nước nhà ở, sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, nhà người người nước ngoài, người VN định cư nước ngoài, giao dịch tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lãnh, đổi nhà ở, uỷ quyền quản lý nhà )    Luật nhà năm 2006: 153 điều, chương Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1/11/2006 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Phạm vi điều chỉnh Quy định về: - Sở hữu, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch nhà - QLNN nhà Nhà Luật CTXD với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Điều kiện để cấp GCN QSHNƠ  Thuộc đối tượng sở hữu nhà: - Tổ chức, cá nhân nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ thường trú; - Người VN định cư nước ngoài; - Tổ chức, cá nhân NN  Có nhà tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà hình thức khác theo quy định pháp luật Thẩm quyền cấp GCNQSHNƠ   UBND cấp tỉnh cấp GCNQSHNƠ cho tổ chức Trường hợp chủ sở hữu chung tổ chức cá nhân UBND cấp tỉnh cấp GCNQSHNƠ UBND cấp huyện cấp GCNQSHNƠ cho cá nhân Yêu cầu dự án phát triển nhà DAPTNƠ gồm: DAPTNƠ thương mại, DAPTNƠ xã hội, DAPTNƠ công vụ  DAPTNƠ phải phù hợp với QHXD, chương trình phát triển nhà giai đoạn địa phương;  Bảo đảm yêu cầu ĐTXD đồng nhà hệ thống HTKT, HTXH  Kiến trúc nhà phải thể theo loại nhà cụ thể;  Phải thẩm định phê duyệt phải kiểm định chất lượng trước đưa vào sử dụng  CĐT phải thực đầy đủ nội dung dự án phê duyệt Nếu thay đổi nội dung, tiến độ dự án CĐT phải báo cáo phải quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận Chủ đầu tư DAPTNƠ thương mại  Chủ đầu tư bao gồm: DN nước theo LDN; Nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thực hoạt động đầu tư theo Luật Đầu tư; HTX thành lập hoạt động theo quy định Luật HTX  Điều kiện CĐT DAPTNƠ thương mại: - Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định pháp luật; - Có vốn đầu tư thuộc sở hữu để thực dự án khơng thấp 15% TMĐT dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha, không thấp 20% TMĐT dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên Mua bán, cho thuê nhà thương mại    Phương thức mua bán, cho thuê nhà thương mại thực thơng qua hình thức trả tiền lần trả chậm, trả dần Trường hợp CĐT huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua th nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho người có nhu cầu khơng vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng Giá mua bán, cho thuê, phương thức toán bên thoả thuận hợp đồng  ... Luật đất đai liên quan đến Kinh doanh bất động sản   Luật ĐĐ năm 1988 (chưa công nhận thị trường QSDĐ); Luật ĐĐ năm 1993 (cơng nhận đất đai có giá trị), Luật ĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1999, Luật. .. định cư nước thực hoạt động đầu tư theo Luật Đầu tư; HTX thành lập hoạt động theo quy định Luật HTX  Điều kiện CĐT DAPTNƠ thương mại: - Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản Giấy chứng nhận đầu... mà pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ; Đất thuê mà có tài sản pháp