BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ LƠ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU THẦU TẠI VỊ TRÍ HẺM 76 ĐƯỜNG BÀ HOM, PHƯỜNG 13, Q.6, TP.HCM SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN QUỐC QUYỀN 03135062 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý TT Bất Động Sản TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT NGUYỄN QUỐC QUYỀN “THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU THẦU TẠI VỊ TRÍ HẺM 76 ĐƯỜNG BÀ HOM, PHƯỜNG 13, QUẬN 6, TP.HCM” Giáo viên hướng dẫn:Ks Vũ Hà Hạnh (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên LỜI CẢM ƠN Con xin chân thành cảm ơn gia đình ln dành tình yêu thương cho con, tạo điều kiện cho suốt trình học tập để có ngày hơm Con xin khắc ghi suốt đời Em xin cám ơn ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa quản lý Đất Đai & Bất Động sản, tồn thể q thầy dạy dỗ, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quí báu cho em làm hành trang bước vào sống Em xin chân thành cám ơn Trần Thị Việt Hòa, thầy Vũ Hà Hạnh thầy cô môn Kinh tế đất nhiệt tình quan tâm, giúp dẫn cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gửi lời cám ơn đến Ban Giám Đốc Công Ty Phúc Đức anh chị Trung tâm giao dịch bất động sản Phúc Đức tận tình dẫn, truyền đạt kinh nghiệm giúp đỡ em q trình thực đề tài Tơi xin cảm ơn bạn lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa 29 ln giúp đỡ, chia suốt thời gian học tập, sinh hoạt trường NGUYỄN QUỐC QUYỀN TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Quốc Quyền, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Thẩm định giá trị lơ đất cho mục đích đấu thầu vị trí hẻm 76, đường Bà Hom, phường 13, Q.6, TP Hồ Chí Minh.” Giáo viên hướng dẫn: Kỹ sư Vũ Hà Hạnh, Bộ môn Kinh Tế Đất & Bất Động Sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: mục đích đề tài xác định giá trị ước tính mang tính chất dự báo cho mục đích sử dụng không hiệu cho bất động sản hữu Việc ước tính tạo giá trị cao dựa mô giá thị trường cho tiềm bất động sản thông qua việc sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp giá thị trường phương pháp đầu tư kết hợp với kỹ thuật dòng tiền chiết khấu để hình thành nên giá trị ước tính cho bất động sản thẩm định Trong đề tài áp dụng lý thuyết thẩm định giá để ước tính giá trị cho lơ đất hẻm 76 phường 13, Q.6, thành phố Hồ Chí Minh với mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh có diện tích 3.237,6m2 trạng nhà tạm cấp 4, sân trống, nhà xưởng cũ sử dụng cho việc sản xuất than đá Kết thu qua sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp giá trị thị trường là: 17.981,304 triệu đồng, giá trị lô đất ước tính phương pháp đầu tư sau giá: 13.702,87 triệu đồng, nhiên kết phương pháp đầu tư xem đáng tin cậy Do yếu tố thông tin giá trị thị trường thu thập phương pháp so sánh hạn chế, với khác biệt quy mơ diện tích lô đất thẩm định tài sản so sánh, mục đích sử dụng hữu tạo nên khác biệt dẫn đến tương đồng hai bên mang làm cầu nối cho so sánh khơng phù hợp Cho nên giá đất ước tính cho lô đất lấy từ phương pháp đầu tư 13.702,87 triệu đồng tương đương 4.232.000 đồng /m2 Kết thẩm định cho thấy giá đất sử dụng với mục đích giả định xây dựng chung cư thu giá trị cao đặt hoàn cảnh xu phát triển kinh tế địa phương với nhu cầu nhà người dân ngày gia tăng MỤC LỤC Tiêu đề Trang Trang tựa Lời cảm ơn Tóm tắt Mục lục Danh sách chữ viết tắt Danh sách bảng Danh sách biểu Danh sách sơ đồ Danh sách hình đồ i ii iii iv v vi vii viii ix ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.2 Nội dung nghiên cứu, phương pháp I.2.1 Nội dung I.2.2 Phương pháp nghiên cứu PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Giới thiệu Trung Tâm Giao Dịch Bất Động Sản Phúc Đức II.1.1 Quá trình hình thành phát triển trung tâm II.1.2 Các loại hình dịch vụ trung tâm II.2 Thẩm định giá giá trị lô đất hẻm 76, phường 13, Q.6 II.2.1 Xác định vấn đề II.2.2 Phương pháp so sánh trực tiếp II.2.3 Phương pháp đầu tư KẾT LUẬN 3 28 29 29 29 30 30 30 33 35 35 42 49 60 DANH SCH CC CH VIT TT ê BSMT BSSS Q.6 UBND : : : : Bất động sản mục tiêu Bất động sản so sánh Quận Ủy ban nhân dõn DANH SCH CC BNG ê Ni dung cỏc bng Trang Bảng I.1 Báo cáo đơn giản phù hợp với … kỹ thuật dòng tiền chiết khấu 22 Bảng II.2 Đơn giá xây dựng theo cấp nhà 43 Bảng II.3 Tổng Hợp BĐS so sánh 46 Bảng II.4 Điều chỉnh tổng hợp đơn giá quyền sử dụng đất 47 Bảng II.5 Tham khảo giá bán hộ số chung cư khu vực quận 51 Bảng II.6 Ước tính tổng doanh thu từ việc bán hộ 53 Bảng II.7 Ước tính thu nhập ròng năm 56 Bảng II.8 Ước tính thu nhập ròng đầu năm hai 57 Bảng II.9 Ước tính thu nhập ròng cuối năm hai 58 Bảng II.10 Ước tính giá trị giá bất động sản 59 DANH SCH CC S ê S đồ II.1 Cơ cấu tổ chức trung tâm 32 Sơ đồ II.2 Quy trình thẩm định cơng ty 34 Sơ đồ II.3 Thể điều chỉnh bất động sản theo vị trí 48 DANH SÁCH CÁC HÌNH ê Hỡnh II.1 B trng B Xõy Dng Nguyn Hng Quân (trái) chuyến thăm Sàn giao dịch Bất Động Sản Phúc Đức 31 Hình II.2 Tập thể nhân viên cơng ty Phúc Đức ngày lễ trao tặng Huy Chương Vàng Ngành Xây Dựng Việt Nam - VietBuild2005 31 Hình II.3 Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Tống Văn Nga 31 Hình II.4 Một số hình ảnh Phường 13, Q.6 39 Hình II.5 Mơ tả trạng bất động sản thẩm định 41 Hình II.6 Mơ tả chung cư Kiến thành chung cư Bình Phỳ 52 BN ê Bn đồ II.1 Vị trí BĐS thẩm định số địa điểm lân cận 40 Quản lý thị trường bất động sản Nguyễn Quốc Quyền ĐẶT VẤN ĐỀ Thẩm định giá nghiệp vụ hình thành tồn khách quan, phù hợp với xu phát triển chung kinh tế, nước có kinh tế đà phát triển nước ta Trên giới thẩm định giá hình thành phát triển từ lâu Việt Nam nhiều mẻ, q trình hồn thiện Cùng với phát triển đất nước, thị trường bất động sản nước ta hòa vào guồng máy vận động xu hội nhập, chặng đường qua cho ta thấy thị trường non trẻ mắc phải nhiều khiếm khuyết Nhà nước ta hướng đến thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hướng đạt yếu tố quan trọng phận giá thị trường kiểm soát biểu thị giá trị thị trường Giá bất động sản thể tiềm kinh tế bất động sản, công cụ quản lý Nhà nước điều tiết hành vi thị trường theo định hướng phát triển, để thực nghĩa vụ tài bất động sản Nhưng vào năm gần thị trường bất động sản có nhiều thay đổi giá bất động sản biến động lớn gây khó khăn việc xác định giá trị bất động sản ảnh hưởng đến quyền lợi người nắm giữ bất động sản tham gia hoạt động chuyển nhượng nhận chuyển nhượng Xuất phát từ thực tiễn cho thấy cơng tác thẩm định giá có vai trò quan trọng kinh tế Điều ảnh hưởng tính thơng suốt hoạt động giao dịch thị trường, phát triển chung kinh tế đất nước Theo thống kê năm 2005 thành phố Hồ Chí Minh bình qn diện tích nhà người 10-12 m2/người, địa phương dẫn đầu nước tốc độ tăng trưởng kinh tế với điều sức ép của gia tăng dân số với sống di cư từ tỉnh khác đến dẫn đến tình trạng tải sở hạ tầng nói chung thiếu hụt nguồn cung nhà nói riêng Để nâng cao chất lượng nhà quyền thành phố phấn đấu năm 2010 bình qn diện tích nhà người 14 m2/người sách như: cải thiện mơi trường đầu tư, sách pháp luật phù hợp đề nhằm thu hút nhiều thành phần tham gia xây dựng nhà Hiện nay, thành phố thực công tác quy hoạch quận huyện theo hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất mang lại hiệu cao đáp ứng q trình thị hóa Chính vậy, việc ước tính giá trị bất động sản có mục đích sử dụng hữu không hiệu phương pháp định giá cần thiết, làm sở để xác định tổng mức chi phí cho hoạt động đầu tư xây dựng Với kiến thức thu thập trình học tập em định thực chuyên đề tốt nghiệp “THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU THẦU TẠI VỊ TRÍ HẺM 76 ĐƯỜNG BÀ HOM, PHƯỜNG 13, QUẬN 6, TP HỒ CHÍ MINH” Mục tiêu nghiên cứu đề tài Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp giá trị thị trường phương pháp đầu tư định giá cho bất động sản xác định Trang Quản lý thị trường bất động sản Nguyễn Quốc Quyền Đối tượng phạm vi nghiên cứu – Đối tượng nghiên cứu: Quy luật giá trị phương pháp định giá – Đối tượng khảo sát: Các loại giá bất động sản, yếu tố cấu thành giá – Đối tượng nghiên cứu: Lô đất tọa lạc hẻm 76 đường Bà Hom, phường 13, Q.6, Tp.Hồ Chí Minh Giới hạn đề tài Đề tài nghiên cứu ứng dụng hệ thống lý thuyết thẩm định giá để xác định giá trị lơ đất cho mục đích lấy giá khởi điểm cho đấu thầu xây dựng chung cư Và số liệu sử dụng dạng khái tốn chi phí để tính tổng chi phí phát triển cho khối tồn dự án xây dựng chung cư Trang Quản lý thị trường bất động sản Nguyễn Quốc Quyền PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Bất động sản a) Khái niệm Trong thời đại La Mã, tài sản phân thành bất động sản – Real Property động sản – Personal Property, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất lên quan đến đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Theo quy định khoản điều 174 luật dân năm 2005 bất động sản bao gồm: – Đất đai – Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; – Các tài sản khác gắn liền với đất; – Các tài sản khác pháp luật qui định Như bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình, có hình thể vật chất nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm bề mặt, khơng trung lòng đất Những tài sản người xây dựng đất tồn nhà, cơng trình hạ tầng.các vật gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đất hệ thống cấp nước, hệ thống sưởi ấm, mạng lưới điện, điện thoại, hệ thống thoát nước Các tài sản khác gắn liền với đất đai coi thành phần tự nhiên cối, khoáng sản Các tài sản khác pháp luật quy định tàu biển, máy bay… Trong lĩnh vực thẩm định giá thuật ngữ bất động sản hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm mặt vật chất pháp lý Mặt vật chất bao gồm vật thể hữu đất đai, cơng trình đất Mặt pháp lý bao gồm quyền lợi, lợi ích liên quan đến bất động sản, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền tặng cho… b) Phân loại bất động sản Trong kỹ thuật định giá bất động sản người ta không phân loại bất động sản cách phân loại luật dân mà vào mục đích sử dụng bất động sản để phân loại Căn tình hình thực tế nước ta, bất động sản xếp thành loại sau đây: – Bất động sản để ở; Trang Quản lý thị trường bất động sản Nguyễn Quốc Quyền Cuối năm Bảng II.9 Ước tính thu nhập ròng cuối năm hai Chỉ tiêu Phương án tính Diễn giải Doanh thu phát triển 15%Tổng doanh thu phát triển 15% x 110.487,82 Chi phí phát triển Trả lãi vay ngân hàng Thành tiền 16.573,17 13.669,11 50% (chi phí xây lắp năm thứ đầu năm 2) (36.126,02+4.084,02) x 50% x 11,64%) Thuế chuyển QSD đất 3.504,22 138,12 Lãi cho nhà đầu tư 9% Tổng doanh thu bán hộ 9% x 110.487,82 9.943,9 Chi phí bán hàng 0,5% Doanh thu cuối năm 0,5% x 16.573,17 82,87 Thu nhập ròng cuối năm 2.904,06 Cuối năm thứ hai doanh thu phát triển, chi phí phát triển, thu nhập ròng ước tính sau: § Doanh thu phát triển = 15% Tổng doanh thu phát triển = 16.573,17 triệu đồng § Chi phí phát triển =∑(Trả lãi vay ngân hàng; Thuế chuyển QSD đất; Lãi cho nhà đầu tư ; Chi phí bán hàng) ó 3.504,22+ 138,12+ 9.943,9 + 82,87= 13.669,11 triệu đồng § Thu nhập ròng năm thứ = Doanh thu phát triển - Chi phí phát triển ó 16.573,17 - 13.669,11 = 2.904,06 triệu đồng Trang 58 Quản lý thị trường bất động sản Nguyễn Quốc Quyền ð Vậy, giá trị thặng dư lơ đất = å(thu nhập ròng năm 1; thu nhập ròng đầu năm 2; thu nhập ròng cuối năm = 14.713,49 triệu đồng Kết định giá bất động sản áp dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu Hệ số chiết khấu =13% theo nghiên cứu Công ty cổ phần địa ốc Phúc Đức Bảng II.10 ước tính giá trị giá bất động sản STT Năm(n) Thu nhập ròng (1 + 13%)^n Thu nhập ròng/(1 + 13%)^n 8.498,81 8.498,81 Đầu năm 3.310,62 1,1300 2.929,75 Cuối năm 2.904,06 1,2769 2.274,31 Tổng giá trị lô đất giá 13.702,87 Nhận xét kết luận mức giá Giá trị thị trường lô đất ước tính là: Theo phương pháp so sánh trực tiếp thị trường 17.981,304 triệu đồng, theo phương pháp đầu tư 13.702,87 triệu đồng Cả hai mức giá ước tính dựa sở giá trị thị trường Song mức giá ước tính theo phương pháp so sánh trực tiếp có mức giá cao tác động yếu tố giá vàng thị trường thông qua BĐSSS giao dịch thị trường vàng, theo nguyên tắc sử dụng phương pháp so sánh hai bất động sản phải tương tự nhau, song có khác biệt lớn diện tích hai bất động sản, mật độ xây dựng Hơn nữa, sản phẩm cuối đất cần thẩm định không khơng phải tài sản so sánh có khác biệt trên, dẫn đến việc sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp có tác dụng mơ giá trị thị trường bất động sản So với mức giá ước tính phương pháp đầu tư không chịu tác động trực tiếp giá vàng thị trường nên ổn định với mức giá đưa đáng tin cậy Nên chọn mức giá cho tài sản thẩm định Hạn chế trình thực thẩm định Trong phương pháp so sánh trực tiếp: Vì khu vực khơng có lơ đất có quy mơ tương tự tài sản thẩm định nên sử dụng tài sản so sánh có quy mơ nhỏ để điều chỉnh tài sản thẩm định kết ước lượng chưa có độ cao, bất động sản đem so sánh với giá bán tính theo vàng lúc giá vàng thị trường mức cao làm cho giá bất động sản ước tính cao Mặt khác, tỷ lệ điều chỉnh điều tra thị trường nhiều hạn chế số lượng nên ảnh hưởng phần náo đến kết ước lượng tài sản thẩm định Trang 59 Quản lý thị trường bất động sản Nguyễn Quốc Quyền KẾT LUẬN Kết luận Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế lớn nước với mức tăng trưởng kinh tế từ 10-12% năm, với lên kinh tế thành phố hoạt động định giá trở nên cần thiết Giá trị bất động sản xác định xác bổ trợ thiết thực cho hoạt động đầu tư Hiện địa bàn thành phố nhu cầu sử dụng đất cho hoạt động phát triển kinh tế, sử dụng đất cho mục đích lớn với ngun tắc sử dụng cao nhất, hiệu Nhà nước phải áp dụng với mức thuế cao cho tạo nguồn thu cho nhà nước Điều đòi hỏi người dân phải sử dụng hiệu giá trị quyền sử dụng đất nắm giữ Diện tích đất địa bàn thành phố sử dụng hiệu hơn, khai thác giá trị khu đất có tiềm phát triển Sử dụng phương pháp đầu tư để xác định đơn giá đất cho diện tích đất cho phép chuyển mục đích sử dụng sang mục đích co hiệu kinh tế hơn, làm sở cho việc đưa giá khởi điểm đấu thầu Giá trị ước tính phù hợp với tiềm bất động sản có khu vực lợi ích sinh tương lai Trong đề tài áp dụng lý thuyết thẩm định giá để ước tính giá trị cho lơ đất hẻm 76 phường 13, Q.6, thành phố Hồ Chí Minh với mục đích sử dụng hữu đất sản xuất kinh doanh có diện tích 3.237,6m2 trạng nhà tạm cấp 4, sân trống, nhà xưởng cũ sử dụng cho việc sản xuất than đá Kết thu qua sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp giá trị thị trường là: 17.981,304 triệu đồng, giá trị lơ đất ước tính phương pháp đầu tư sau giá: 13.702,87 triệu đồng, nhiên kết phương pháp đầu tư xem đáng tin cậy Đơn giá đất ước tính cho lô đất lấy từ phương pháp đầu tư 13.702,87 triệu đồng tương đương 4.232.000 đồng /m2 Kết thẩm định cho thấy giá đất sử dụng với mục đích giả định xây dựng chung cư thu giá trị cao đặt hoàn cảnh xu phát triển kinh tế địa phương với nhu cầu nhà người dân ngày gia tăng, sở để Ban quản lý dự án đầu tư Q.6 đưa mức giá khởi điểm cho đấu thầu xây dựng cơng trình Kiến nghị Qua q trình thực đề tài xuất phát từ khó khăn gặp phải q trình thực em có số đề xuất sau: - Cần phải xây dựng hệ thống thông tin nhà đất giao dịch thị trường thành hệ thống sở liệu có khả cung cấp liệu cần thiết va xác cho thị trường - Về phía khoa nhà trường cần phải có phối hợp chặt chẽ với địa bàn thực tập tạo điều kiện cho thực tập viên có đầy đủ liệu để hồn thành tốt đề tài Đề tài nghiên cứu áp dụng phương pháp đầu tư để định giá cho bất động sản cụ thể Trong q trình thực đề tài khơng tránh khỏi gặp phải hạn chế số liệu thu thập làm sở cho việc ước lượng chi phí phát triển sử dụng phương pháp đầu tư Trong thời gian tới đề tài có kiến nghị cần phải nghiên cứu bổ sung, mở rộng đối tượng định giá mục đích nghiên cứu nhằm nâng cao mức độ hoàn thiện khả ứng dụng vào thực tế từ kết đề tài Trang 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO ÀÀÀÀ Bài giảng môn Kinh Tế Đất TS.Trần Thanh Hùng Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Ban vật giá phủ, Tài liệu lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, 2002, Hà Nội Báo tuổi trẻ, báo mua bán, báo niên số tháng 5-6 năm 2007, số website: www.nhadat.com; www.sieuthinhadat.com Các phương pháp Thẩm Định Giá Trị Bất Động Sản, Đoàn văn Trường, 2000, Nhà Xuất Bản Khoa Học Và Kỹ Thuật, Hà Nội Khoa thẩm định giá - Trường Đại Học Marketing, Thẩm định giá bất động sản, 2003 Kinh Tế Học Đô Thị, GS Nhiêu Hội Lâm, người dịch: Lê Quang Lam, 2004 Nhà Xuất Bản Chính Trị Quốc Gia Hà Nội Một số luận văn tốt nghiệp sinh viên Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tê 2000 (bản dịch),Ban vật giá phủ,2001, nhà xuất TP Hồ Chí Minh Quản Lý Đất Đai Và Bất Động Sản Đô Thị, PGS.TS Đỗ Hậu – TS.Nguyễn Đình Bồng, 2005, Nhà xuất Xây Dựng 10 Quản Trị Dự Án Đầu Tư, TS Nguyễn Xuân Thủy - ThS.Trần Việt HòaThS.Nguyễn Việt Ánh, 2005, Nhà Xuất Bản Thống Kê 11 Quyết định 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 Bộ Tài Chính việc ban hành Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định 12 Tài liệu phân cấp đánh giá cơng trình xây dựng bản, Th.s Bùi Đức Tiển, 1993, Hội Khoa Học Kỹ Thuật xây dựng TP Hồ Chí Minh PHỤ LỤC DANH SÁCH PHỤ LC ê Ph lc 1: Chng minh h s iu chỉnh phương pháp so sánh Phụ lục 2: Quyết định ban hành loại giá đất địa bàn TP.HCM Phụ lục 3: TT 117 hướng dẫn thi hành NĐ 198/2004/NĐ-CP thu tiền SDĐ Phụ lục 4: Bản vẽ sơ Chung cư 76 Bà Hom Phụ lục 1: Chứng minh hệ số điều chỉnh phương pháp so sánh Nhóm I v Đơn giá quyền SDĐ nhóm bất động sản nằm hẻm có độ rộng 8m9m (giả định số bất động sản nằm đường nội có chiều rộng m tương tự hẻm rộng 8m), giống mặt pháp lý, mơi trường xung quanh, quy mơ diện tích(50-80m2), hình dáng vuông vức BĐSSS1 Số 191/17F6 Bà Hom, cuối lô J cư xá Phú Lâm Mô tả: nhà cấp 3, gồm lầu đúc , phòng khách, phòng ngủ, phòng ăn, WC, đầy đủ tiện nghi, xây dựng 2003, nhà nằm hướng đơng nam, có giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà DT khuôn viên: 3,8m x 14m = 53,2m2; DT xây dựng: 95m2 hình dáng vng vức Vị trí: đường nội 8m, cách đường Bà Hom 1Km cách tài sản thẩm định 1,5Km Xây dựng hệ số điều chỉnh Mức giá rao bán: 780 triệu, giá thương lượng:720 triệu Chất lượng lại cơng trình: (50 -4)/50=92% Giá trị lại cơng trình: 1,5 x 96 x 92% = 132 triệu Giá trị quyền sử dụng đất: 720 – 132 = 588 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 588/53,2=11,05 triệu đồng/m2 Nguồn thông tin xin liên hệ chị Mỹ đt: (08)8752339 BĐSSS2 Số E22- cư xá phú Lâm B, phường 13, Q.6 Mô tả: Nhà năm mặt tiền đường nội cư xá Phú Lâm, nằm khu dân cư đông đúc Nhà cấp trệt, gác suốt với sân thượng, phòng khách, phòng ngủ, phòng ăn, WC đầy đủ tiện nghi cần thiết xây dựng 2001, nhà nằm hướng đông nam, có giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà Ví trí: Đường nội 8m cách đường 200m gân trường cấp 1-2 Phú Lâm, chợ Phú Lâm, bệnh viện Q.6 cách đường Bà Hom 700m, cách bất động sản thẩm định Km DT khuôn viên: 4m x 20m = 80m2; DT xây dựng: 160m2 hình dáng vng vức Mức giá rao bán: 125 lượng=1.632,5 triệu đồng, giá thương lượng:115 lượng =1501,9 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (30 -6)/30=80% Giá trị lại cơng trình: 1,5 x 160 x 80% = 192 triệu Giá trị quyền sử dụng đất: 1.501,9 – 192 = 1.309,9 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 1.309,9 /80=16,37 triệu đồng/m2 ð Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm khoảng 11,05 triệu đồng/m2 đến 16,37 triệu đồng/m2 tính theo lượng vàng 0,846 L/m2 đến 1,25 L/m2 Hạn chế nhóm hai bất động sản chưa thật tương đồng hai nằm vị trí đường rộng 8m, so với bất động sản bất động sản nằm khu vực sầm uất NHÓM II v Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm bất động sản nằm hẻm có độ rộng ≥3m &≤ 6m, tương tự mặt pháp lý, mơi trường, quy mơ diện tích (30m2-60m2) BĐSSS1 Số 260/52 A đường Bà Hom, phường 13, Q Mô tả: Nhà nằm hẻm nhựa 4-6m khu dân cư đơng đúc, sử dụng bất động sản cho mục đích bn bán nhỏ Vị trí tài sản thẩm định Nhà cấp gồm lầu đúc, xây dựng 2001 DT khuôn viên: 4m x 12m = 48m2; DT xây dựng: 96m2 hình dáng vng vức Vị trí: Nhà nằm vị trí hẻm đường Bà Hom, cách tài sản thẩm định 600m, cách đường Bà Hom 120 m DT khuôn viên: 4m x 20m = 80m2; DT xây dựng: 160m2 hình dáng vng vức Mức giá rao bán: 60 lượng = 783 triệu đồng, giá thương lượng: 55 lượng=718 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (30 -6)/30=80% Giá trị lại cơng trình: 1,5 x 96 x 80% = 115,2 triệu Giá trị quyền sử dụng đất: 718 – 115,2 = 602,8 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 602,8/48=12,55 triệu đồng/m2 BĐSSS2 Số 242/4/8 Bà Hom, phường 13, Q.6 Mô tả:Nằm gần mặt tiền đường hẻm phụ Bà Hom(5m), cách hẻm 20m cách tài sản thẩm định 600m, nằm khu dân cư tiện cho mục đích mơi trường sống u tỉnh Cơng trình xây dựng gồm gác suốt, lầu, phòng khách, phòng ngủ, phòng ăn, WC, xây dựng 1998 nhà cấp Hướng Đơng Nam, hình dáng vng vức Nhà có giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà DT khuôn viên: 3,3m x 10m = 33m2; DT xây dựng: 70,8m2 hình dáng vng vức Mức giá rao bán: 650 triệu đồng, giá thương lượng: 600 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (30 -8)/30=73% Giá trị lại cơng trình: 1,5 x 70,8 x 73% = 77,5 triệu Giá trị quyền sử dụng đất: 600 – 77,5 = 522,5 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 522,5/33=15,8 triệu đồng/m2 BĐSSS3 Số 239/64/16 Bà Hom, phường 13, Q.6 Mô tả: bất động sản nằm hẻm phụ đường Bà Hom(4m) cách đường Bà Hom 120m Nhà cấp 2, lầu đúc, phòng khách phòng ngủ, WC, nhà xây dựng 2003 Nhà nằm hướng Đơng Nam, có giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà DT khuôn viên: 4.5m x 10m = 45m2; DT xây dựng: 120m2 hình dáng vng vức Mức giá rao bán: 65 lượng , giá thương lượng: 60 lượng= 783 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (80 -4)/80= 95% Giá trị lại cơng trình: 2,5 x 120 x 95% = 285 triệu Giá trị quyền sử dụng đất: 783 – 285 = 498 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 498/45=11,06 triệu đồng/m2 BĐSSS4 Số 269/12B20 Bà Hom, phường 13, Q.6 Mô tả: Nhà nằm hẻm, khu vực tập trung dân lao động sinh sống, phục vụ cho mục đích Vị trí nằm đường hẻm Bà Hom(3m), nhiều hướng cách mặt tiền đường Bà Hom 50m Cách tài sản thẩm định 500m Nhà cấp gồm trệt, gác suốt, tường gạch, mái tôn, xây dựng 1994 DT khuôn viên: 45,56m2; DT xây dựng: 90m2 hình dáng vng vức Mức giá rao bán:550 triệu, giá thương lượng: 500 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (30 -13)/30= 56,67% Giá trị lại cơng trình: 1,5 x 90 x 56,67% = 76,5 triệu Giá trị quyền sử dụng đất: 500 – 76,5 = 423,5 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 423,5/45,56= 9,29 triệu đồng/m2 ð Đơn giá quyền sử dụng đất: 9,29 triệu đồng/m2 đến 15,8 triệu đồng/m2 Tương đương với đơn vị lượng vàng: 0,711 lượng/m2 – 1,21 lượng/m2 ð Số lượng bất động sản nhóm nhiều hơn, có mức tương đồng vị trí, nhà sử dụng cho mục đích bn bán nhỏ NHĨM III v Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm bất động sản nằm đường nội bộ(12m) có tương đồng mặt pháp lý, quy mơ diện tích nằm khoảng(50m2-80m2) môi trường BĐSSS1 Số 115, đường số 10, phường 13, Q.6 Mô tả: Nhà nằm đường nội rộng 12m, thuận tiện cho kinh doanh bn bán, vị trí tốt bất động sản thẩm định Khu dân cư quy hoạch khang trang Vị trí nằm mặt tiền hẻm, cách tài sản thẩm định 350m, cách đường Bà Hom 100m Cơng trình xây dựng kết cấu nhà gồm tầng lầu sân thượng, nội thất đẹp, xây dựng vào năm 2002, nhà cấp DT khuôn viên:4m x 16m = 64m2; DT xây dựng: 288m2 hình dáng vng vức Có giấy tờ pháp lý đầy đủ Mức giá rao bán:145 lượng, giá thương lượng: 120 lượng = 1.567,2 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (80 -5)/80= 93,75% Giá trị lại cơng trình: 2,5 x 288 x 93,75% = 675 triệu Giá trị quyền sử dụng đất: 1.567,2 – 675 = 892,2 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 892,2 /64= 13,94 triệu đồng/m2 BĐSSS2 Số 90 đường số khu cư xá Ra Đa Phú Lâm phường 13, Q.6 Mô tả: Nằm đường nội rộng 12m, cách tài sản thẩm định km, cách đường Bà Hom khoảng 700m khu vực dân cư đông đúc, môi trường an ninh, thuận tiện bất động sản với mục đích hay văn phòng cho th Có thể thơng với nhiều hướng Nhà cấp 2, nhà tường gạch, mái bê tông, lầu, xây dựng năm 1998 DT khuôn viên:4m x 19.8m = 79,2m2; DT xây dựng: 224,3m2 hình dáng vng vức Có giấy tờ pháp lý đầy đủ Mức giá rao bán: 1,9 tỷ, giá thương lượng: 1,6 tỷ Chất lượng lại cơng trình: (80 -9)/80= 88,75% Giá trị lại cơng trình: 2,5 x 224,3 x 88,75% = 497 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 1.600 – 497 = 1.103 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 1.103 /64= 17,23 triệu đồng/m2 BĐSSS3 Số 94 đường số cư xá Đài RaĐa Phú Lâm, p.13, Q.6 Mô tả: Nằm mặt tiền đường số (12m) gần chợ Phú Lâm, trường trung học Phú Lâm, bệnh viện, công viên, cách đường Bà Hom 1Km, cách tài sản thẩm định km Cơng trình xây dựng nhà cấp gồm lầu sân thượng, phòng khách phòng khách, phòng ăn, WC, tiện nghi đầy đủ, xây dựng 2000 Hướng Tây Nam DT khuôn viên: 4m x 20m = 80m2; DT xây dựng: 320 m2 hình dáng vng vức Có giấy tờ pháp lý đầy đủ Mức giá rao bán: tỷ, giá thương lượng: 1,9 tỷ Chất lượng lại cơng trình: (80 -7)/80= 91,25% Giá trị lại cơng trình: 2,5 x 320 x 91,25% = 730 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 1.900 – 730 = 1.170 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 1.170/80= 14,6 triệu đồng/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất từ 13,94 triệu đồng/m2 đến 17,23 triệu đồng/m2 tương đương với đơn vị tính lượng vàng: 1,067 lượng/m2 đến 1,319 lượng/m2 Cả bất động sản nhóm có mức độ tương đồng cao Tương đồng vị trí, hình dáng, pháp lý, mơi trường NHĨM IV v Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm bất động sản nở hậu tương tự với mặt pháp lý, vị trí (4m-6m) quy mơ diện tích (60m2-100m2) BĐSSS1 Số 260/59C Bà Hom phường 13, Q.6 Mô tả: Nằm hẻm bê tông 4m, cách đường 200m, gần chợ, trường học, bệnh viện cơng viên Cơng trình xây dựng: nhà cấp gồm gác, phòng khách, phòng ngủ, phòng ăn, toilets, tiện nghi đầy đủ, xây dựng vào năm 2002 DT khuôn viên: 8m-10m x 10m = 90m2; DT xây dựng: 180 m2 hình dáng nở hậu Có giấy tờ pháp lý đầy đủ Mức giá giao dịch: 1,2 tỷ Chất lượng lại cơng trình: (50 -7)/50= 90% Giá trị lại cơng trình: x 180 x 90% = 324 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 1.300 – 324 = 876 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 876/90= 9,73 triệu đồng/m2 BĐSSS2 Số 239/10/1 Bà Hom phường 13, Q.6 Mô tả: Nằm hẻm nhựa rộng 4m-5m, khu dân cư đông đúc, môi trường an ninh Cách tài sản thẩm định 450m, cách đường Bà Hom khoảng 80m Cơng trình xây dựng nhà cấp 4, 1995 DT khuôn viên: 4m-4,5m x 17m = 72,25m2; DT xây dựng: 72,25 m2 hình dáng nở hậu Có giấy tờ pháp lý đầy đủ Mức giá giao dịch: 850 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (30 -12)/30= 60% Giá trị lại cơng trình: 1,5 x 72,25x 60% = 65 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 800 – 65 = 735 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 735/72,25 = 10,27 triệu đồng/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất : 9,73 triệu đồng/m2 đến 10,27 triệu đồng/m2, tính theo đơn vị lượng vàng 0,745 lượng/m2 đến 0,786 lượng/m2 Hạn chế với việc đưa giá ước tính cho bất động sản nhóm bất động sản NHĨM V Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm bất động sản có chiều sâu > 25m, chiều rộng >5 Tương đồng yếu tố quy mơ diện tích (500m2-700m2), pháp lý, hình dáng, Mơi trường BĐSSS1 Số A20 Bà Hom, p.13,Q.6 Nhà nằm mặt tiền đường Bà Hom, diện tích tương đối lớn vị trí thuận lợi cho xây dựng văn phòng cho thuê, khách sạn mini Cách tài sản thẩm định 600m gần chợ Phú Lâm, trường học, bệnh viện, công viên siêu thị Coop-mart Nhà cấp gồm lầu, phòng khách phòng ngủ phòng ăn, WC, đầy đủ tiện ích cần thiết, xây dựng vào 1998 DT khn viên: 5m x 100m = 500m2; DT xây dựng: 103 m2 hình dáng vng vức Có giấy tờ pháp lý đầy đủ Mức giá rao bán: 360 lượng, giá thương lượng: 350 lượng = 4.571 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (30 -9)/30= 70% Giá trị lại cơng trình: 1,5 x 103 x 70% = 108 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 4.571 – 108 = 4.463 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 4.463/500 = 8,926 triệu đồng/m2 BĐSSS2 Số 718A Hùng Vương, p.13, Q.6 Mô tả: bất động sản nằm mặt tiền đường Hùng Vương, mặt tiền đường rộng, gần trường học, bệnh viện, chợ, công viên Phú Lâm Cơng trình xây dựng: Nhà cấp 2, lầu phòng khách,4 phòng ngủ phòng ăn WC, hướng CT đông nam, xây dựng 1998 DT khuôn viên: 12m-18m x 30,7m = 614m2; DT xây dựng: 308 m2 hình dáng nở hậu Có giấy tờ pháp lý đầy đủ Mức giá rao bán: 865 lượng, giá thương lượng: 855 lượng =11.166 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (80-9)/80= 88.75% Giá trị lại cơng trình: 2,5 x 380 x 88.75% = 843 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 11.166 – 843 = 10.323 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 10.323/614= 16,812 triệu đồng/m2 ð Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm từ 8,926 triệu đồng/m2 đến 16,812 triệu đồng/m2 tính theo đơn vị lượng vàng 0,683 lượng/m2 đến 1,287 lượng/m2 Bảng thống kê đơn giá lượng vàng (L) quyền sử dụng đất nhóm bất động sản STT nhóm Đặc điểm Đơn giá QSD đất (triệu đồng/m2) Nằm hẻm có độ rộng 8m-9 m 0,846 L/m2 – 1,25 L/m2 Độ rộng hẻm ≥ 3m≤ 6m 0,711L/m2 – 1,21 L/m2 QMDT(30m2 -50m2) Nằm đường nội (12m) 1,067 L/m2– 1,319 L/m2 QMDT:(50m2 -80m2) Các BĐS nở hậu, độ rộng hẻm(4m-6m) 0,745 L/m2 – 0,786 L/m2 QMDT:(60m2 -100m2) Có chiều sâu >25m, Chiều rộng >5m QMDT: (500m2 -700m2) 0,683 L/m2 – 1,287 L/m2 Xây dựng hệ số: Cách xây dựng ỉ Đơn giá QSD đất nhóm chuẩn - Đơn giaự QSD ủaỏt cuỷa nhoựm ủieu chổnh ỗỗ ữữ Đơn giá QSD đất nhóm chuẩn è ø Chọn nhóm bất động sản nằm hẻm có độ rộng 8m-9 m làm nhóm chuẩn, nhóm lại thuộc nhóm hiệu chỉnh Nguyên tắc - Cận trừ cận - Nếu kết âm ta trừ điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất - Nếu kết dương ta cộng thêm điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất v Điều chỉnh chênh lệch nhóm bất động sản nằm hẻm có độ rộng 8m-9m so với bất động sản có độ rộng khoảng 3m ≤ độ rộng hẻm ≤ 6m - Mức chênh lệch trên: 0,846 - 0,711 x100% = 15,95% 0,846 - Mức chênh lệch dưới: 1,25 - 1,21 x100% = 3,2% 1,25 ð Khi tiến hành điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất cho nhóm bất động sản có vị trí hẻm từ độ rộng hẻm 3m đến 6m lên hẻm 8m-9m ta phải cộng thêm từ 3,2%15,95% làm tròn 3% - 16% v Điều chỉnh chênh lệch nhóm bất động sản nằm hẻm có độ rộng 8m-9m so với bất động sản nằm đường nội có độ rộng 12m - Mức chênh lệch trên: 0,846 - 1,067 = -26,12% 0,846 - Mức chênh lệch dưới: 1,25 - 1,319 = -5,52% 1,25 ð Khi tiến hành điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất cho nhóm bất động sản có vị trí hẻm hẻm 8m-9m với đường nội có độ rộng 12m ta phải trừ khoảng 5,52% đến -26,12% làm tròn -5% đến -26% v Điều chỉnh hệ số chênh lệch nhóm bất động sản có hình dáng vng vức với bất động sản có hình dáng nở hậu Trong trường hợp chọn nhóm có vị trí hẻm ≥ 3m ≤ 6m làm nhóm chuẩn 0,711 - 0,745 = -3,4% 0,711 - Mức chênh lệch trên: - Mức chênh lệch kết không hợp lý nên chọn ð Với kết ta chọn hệ số điều chỉnh cho nhóm bất động sản có hình dáng nở hậu ta điều chỉnh lên từ đến 3.4% làm tròn từ đến 5% v Điều chỉnh hệ số chênh lệch nhóm bất động sản có chiều dài lơ đất >25m với lơ đất có chiêu dài lơ đất ≤ 25m 0,846 - 0,745 = 11,9% 0,846 - Mức chênh lệch trên: - Mức chênh lệch kết không hợp lý nên chọn ð Với kết ta chọn hệ số điều chỉnh cho nhóm bất động sản có chiều dài lơ đất >25m ta điều chỉnh lên cho nhóm bất động sản có chiều dài ≤ 25m từ đến 11,9% làm tròn từ đến 12% Thống kê điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất khu vực Với bất động sản chọn làm chuẩn: 100% v Lộ giới hẻm - Hẻm rộng 8m-9m: 100% - Hẻm rộng ≥ 3m ≤ 6m: 84%-97% - Đường rộng 12m: 105%-126% v Chiều dài lô đất - Chiều dài lô đất ≤ 25m: 100% - Chiều dài lô đất >25: 88%-100% v Hình dáng - Vng vức: 100% - Nở hậu: 105%