BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Đề Tài: ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – Xà HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : : : : : LÊ THỊ THU HÀ 03135021 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Tp Hồ Chí Minh Tháng năm 2007 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ THU HÀ ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – Xà HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: ……………………………… Tháng năm 2007 LỜI CẢM ƠN *** Lời em xin cảm ơn Thầy Cô trường Thầy Cô thỉnh giảng tận tình dạy cho chúng em suốt năm học vừa qua Cảm ơn thầy cô truyền đạt cho chúng em kiến thức vô quý báu tạo điều kiện cho chúng em hoàn thành chương trình đào tạo nhà trường Và với lòng kính trọng chân thành nhất, em xin gửi lời cảm ơn đến thầy, TS.Trần Thanh Hùng, người trực tiếp hướng dẫn em thực hoàn thành tốt Đề tài tốt nghiệp Cảm ơn thầy hết lòng giúp đỡ em thời gian qua Cảm ơn cô cán UBND phường 14, quận 5; phường 2, quận phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.Hồ Chí Minh tạo điều kiện thuận lợi cho trình điều tra số liệu để thực Đề tài tốt nghiệp Xin cảm ơn bạn lớp Quản lý Thị trường Bất Động Sản K.29 chia sẻ hiểu biết, kinh nghiệm học tập bổ ích,… với Những điều góp phần không nhỏ cho thành mà đạt hôm Cùng với lời cảm ơn sâu sắc, xin chúc tất người thật nhiều sức khỏe, gặt hái nhiều thành công gặp điều may mắn Ngày 26 tháng năm 2007 Lê Thị Thu Hà TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Thu Hà, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – Xà HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất Động Sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Thị trường bất động sản có vị trí vai trị vơ quan trọng phát triển kinh tế – xã hội quốc gia Để quản lý tốt thị trường bất động sản, làm cho thị trường phát triển cách lành mạnh có hiệu cần có nghiên cứu mang tính khoa học yếu tố tác động đến thị trường Yếu tố văn hóa – xã hội dân cư tác động đến thị trường bất động sản hình thành nên phân khúc khách hàng mục tiêu, bao gồm người thành phần dân cư, tương đồng nguồn gốc, tôn giáo, dân tộc, nghề nghiệp, thu nhập,… Điều có nghĩa họ có đồng tương đối nhận thức, lối sống, hành vi, nhu cầu,… hình thức biểu nét văn hóa – xã hội dân cư khu dân cư đặc trưng, hình thành thơng qua hoạt động thị trường bất động sản Ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản xem xét qua tác động tiêu “thu nhập” dân cư, tiêu phản ánh nét văn hóa – xã hội dân cư, đến “giá nhà” khu vực dân cư điều tra Sử dụng phương pháp kế thừa, điều tra, toán thống kê, phân tích tổng hợp, nội dung nghiên cứu đưa chứng minh cách trực quan có ý nghĩa ứng dụng thực tiễn cao Thị trường bất động sản chịu tác động yếu tố văn hóa xã hội – dân cư thể qua nhu cầu dịch vụ bất động sản phân khúc khách hàng; qua khác biệt giá bất động sản khu vực dân cư đặc trưng; qua phản ứng nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản nắm bắt nhu cầu nguồn khách hàng mục tiêu Từ kết đưa ứng dụng phù hợp giúp cho việc quản lý, phát triển tham gia vào thị trường bất động sản cách có hiệu nhất, có việc ứng dụng đưa tiêu “thu nhập” vào mơ hình tính giá nhà đất MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang Phần I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản I.1.2 Quan điểm “khu dân cư” – hình thành nên “khu dân cư” địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh I.1.3 Các tiêu phản ánh văn hóa – xã hội dân cư 12 I.1.4 Cái nhìn động học khu dân cư đô thị 14 I.2 KHÁI QUÁT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 16 19 I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU I.3.1 Nội dung nghiên cứu 19 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 19 Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 II.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA TP.HỒ CHÍ MINH 30 II.1.1 Lược sử hình thành phát triển 30 II.1.2 Tiến trình phát triển dân số 31 II.1.3 Thực trạng lao động – việc làm mức sống dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 36 II.1.4 Thực trạng thị trường bất động sản thời gian qua địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 37 II.2 KẾT QUẢ KHẢO SÁT CÁC KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH 40 II.2.1 Đặc điểm số khu vực dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 40 II.2.2 Mặt giá nhà khu vực dân cư khảo sát 46 II.3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – Xà HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 47 II.3.1 Kết điều tra 47 50 II.3.2 Kết phân tích sơ lược số liệu điều tra II.3.3 Mối quan hệ thu nhập dân cư giá bất động sản 54 II.4 ỨNG DỤNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 55 II.5 KẾT LUẬN VÀ NHỮNG ỨNG DỤNG ĐỐI VỚI SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – Xà HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 58 KẾT LUẬN 59 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà Đặt vấn đề ™ Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị vơ quan trọng trình phát triển kinh tế – xã hội quốc gia Do đó, việc nắm bắt quy luật vận động thị trường bất động sản điều kiện cần thiết để quản lý tốt phát huy hiệu ảnh hưởng đến kinh tế đời sống xã hội đất nước Thị trường bất động sản phức tạp, chịu tác động nhiều yếu tố khách quan chủ quan Trong hoạt động diễn thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà nói riêng liên quan mật thiết đến lựa chọn vị trí nơi người dân, đặc biệt khu vực đô thị vùng quy hoạch phát triển thành đô thị nội ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh Vấn đề lựa chọn vị trí nơi người dân hay nói cách khác q trình chuyển dịch hình thành nên khu dân cư đề cập đến số nghiên cứu Lý thuyết chất lượng – vị Hoàng Hữu Phê đưa nhìn động học khu dân cư thị Theo đó, việc định vị trí nơi hộ gia đình chịu ảnh hưởng lớn vị xã hội, bắt nguồn từ khác biệt quyền lực, tài sản, kiến thức, văn hóa,… Q trình tạo định chịu chi phối từ nhận thức người dân tầm quan trọng địa điểm lịch sử văn hoá khu vực tạo nên Theo Hồng Hữu Phê, thị trường có tính phân khúc, khu vực vị khác nhau; chúng phụ thuộc vào giai cấp, tầng lớp xã hội,… người Sự hình thành khu vực vị khác dẫn đến q trình hoang hố trưởng giả hoá tạo nên khu vực dân cư đặc thù Nói riêng Thành phố Hồ Chí Minh, PGS.TS Nguyễn Minh Hồ có viết “Những khuynh hướng nhà Thành phố Hồ Chí Minh”, ơng đề cập đến tượng mà nhà xã hội học gọi “thay máu” để giải thích cho hình thành nên khu phố giàu có quận trung tâm thành phố trục đường từ sau năm 1990 Bên cạnh đó, PGS.TS Nguyễn Trọng Hịa PGS.TS Tơn Nữ Quỳnh Trân viết “Bảo tồn phát triển tiểu văn hố q trình nâng cấp, chỉnh trang cải tạo hẻm phố Thành phố Hồ Chí Minh” đưa khái niệm “thành phố tĩnh”, hẻm, cụm dân cư với nếp sống, lối sống riêng, tạo thành tiểu văn hố đặc thù lịng thị Và điều khẳng định thêm viết “Đi tìm chiều thứ tư cho mơ hình thiết kế thị” ThS Lê Chí Hiếu, chiều thứ tư điều kiện sống làm việc người, đặc điểm lịch sử, nguồn gốc văn hố, tính nhân văn, ảnh hưởng tơn giáo,… nói lên xu hướng hoạt động nhóm người hay hiểu xu hướng hình thành nên đặc trưng khu dân cư đô thị Q trình hoang hố trưởng giả hố, tượng “thay máu” hay hình thành nên tiểu văn hoá, khu dân cư đặc thù thực thông qua thị trường bất động sản thể giao dịch bất động sản phục vụ cho di chuyển chỗ dân cư Thị trường bất động sản nơi diễn động thái nói yếu tố văn hoá – xã hội dân cư tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, đến hoạt động thị trường, vấn đề mà nghiên cứu chưa đề cập đến Như vậy, nhận rằng, để quản lý tốt thị trường bất động sản,   Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà quy hoạch cực phát triển thị trường hay khu dân cư,… việc xem xét đến ảnh hưởng yếu tố văn hoá – xã hội dân cư cần thiết, lý mà tiến hành thực đề tài: “Ảnh hưởng yếu tố văn hoá – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” ™ Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản hình thành nên phân khúc thị trường, để từ đưa giải pháp hồn thiện công tác quản lý thị trường bất động sản quy hoạch phát triển đô thị ™ Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài mối quan hệ yếu tố văn hoá – xã hội dân cư cung - cầu, giá nhà đất thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ™ Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực nghiên cứu yếu tố văn hóa – xã hội dân cư thị trường nhà đất khu dân cư địa bàn quận 3, quận Tân Phú thuộc Thành phố Hồ Chí Minh Số liệu giá thị trường nhà đất mức thu nhập người dân điều tra thu thập vào tháng năm 2007   Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà Phần I TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản Khái niệm vai trò thị trường bất động sản Theo Điều 174, Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định; Như vậy, “bất động sản” góc độ pháp lý hiểu tài sản di động không di động chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước Dưới góc độ nhà quản lý đất đai bất động sản bất động sản tài sản không di dời bao gồm đất đai, vật thể cố định gắn liền với đất đai; vật thể tồn mặt đất, chức bị thay đổi tách rời khỏi đất đai phải nhiều thời gian chi phí cho di dời Thị trường bất động sản hình thành bất động sản trở thành hàng hóa Như vậy, thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: “Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định” Đó thị trường hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, chấp,… phạm vi không gian thời gian định, tuân theo quy luật thị trường yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục lãnh thổ, quốc gia Ở góc độ khác, thị trường bất động sản lại định nghĩa theo cách khác: - Dưới góc độ kinh tế, thị trường bất động sản hiểu hệ thống quan hệ kinh tế ngành tạo lập bất động sản hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản - Dưới góc độ quản lý Nhà nước đất đai bất động sản, thị trường bất động sản không hệ thống quan hệ kinh tế mà bao gồm thể chế bổ trợ thị trường (xác định quyền bất động sản, thực quy hoạch sử dụng đất, tiến hành xác định giá đất,…) Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị vơ quan trọng quốc gia, đặc biệt kinh tế Nó nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội nước, thể nội dung sau: - Thị trường bất động sản liên quan trực tiếp với lượng tài sản cực lớn quy mơ giá trị, tài sản vô quý giá quốc gia   Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất, kích thích sản xuất phát triển, mở rộng thị trường chung - Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển - Phát triển thị trường bất động sản làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Bất động sản bao gồm nhiều thành phần, thị trường bất động sản bao gồm nhiều thị trường nhỏ đất đai, văn phòng, sở hạ tầng,… Nhưng phạm vi đề tài tập trung nghiên cứu thị trường bất động sản nhà đất, sau gọi tắt thị trường bất động sản Đặc trưng tài sản bất động sản tính cố định Tính chất sở tiền đề tạo nên đặc tính khác bất động sản tính dị biệt, tính khan hiếm,… nhân tố quan trọng tạo nên giá trị bất động sản Giá trị bất động sản khơng có từ thân bất động sản mà phần lớn có từ vị trí cố định bất động sản Thực tế chứng minh, hai bất động sản giống kích thước, kiến trúc, chức năng,… khác vị trí có giá trị khác nhau, chênh lệch lớn vị trí khơng mang lại mức sử dụng tốt cho chức đặt cho bất động sản Như vậy, thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch chức có bất động sản hay nói cách khác thị trường giao dịch lợi ích mà bất động sản mang lại Giá trị bất động sản thị trường định lượng lợi ích mà bất động sản mang lại cung – cầu thị trường bất động sản cung – cầu lợi ích Cung – cầu thị trường bất động sản Cung – cầu thị trường bất động sản xuất có xuất chấp nhận thị trường bất động sản Như nói trên, bất động sản có tính dị biệt, bất động sản mang lại lượng lợi ích khác Trong lý thuyết kinh tế nhất, để xây dựng đường cung đường cầu, cần giả thiết hàng hóa phải tuyệt đối giống Do đó, để xây dựng đường cung đường cầu, hay nói cách khác nghiên cứu cung – cầu thị trường bất động sản, phải chuyển đơn vị bất động sản khác đơn vị, đơn vị dịch vụ bất động sản Theo ý kiến TS.Trần Thanh Hùng, đề xuất chuyển đổi bất động sản nhà đất khác đơn vị giá trị thông qua việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản vị trí, diện tích, kiến trúc,… Theo đó, đơn vị dịch vụ bất động sản hiểu mức độ đáp ứng nhu cầu người bất động sản thị trường, tổng số đơn vị dịch vụ bất động sản có bất động sản thể lợi ích mà bất động sản mang lại Như vậy, cung – cầu thị trường bất động sản cung – cầu dịch vụ bất động sản Cung thị trường bất động sản mô tả số lượng đơn vị dịch vụ bất động sản cung ứng thị trường mức giá khác thời gian cụ thể Nguồn cung ứng đơn vị dịch vụ bất động sản bất động sản vật cung ứng thị trường trở thành nguồn cung thực có hội tụ điều kiện sau: - Các bất động sản phải đạt tiêu chuẩn yêu cầu thị trường hành hay nói cách khác thị trường chấp nhận mặt giá trị sử dụng   Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà - Người chủ sở hữu bất động sản sẵn sàng chuyển giao quyền sở hữu cho người khác - Giá để thực việc chuyển giao phù hợp với mặt chung thị trường Cầu thị trường bất động sản biểu thị số lượng đơn vị dịch vụ bất động sản mà người tiêu dùng mua mức giá khác thời gian cụ thể Cầu thực thị trường bất động sản xuất có hội tụ điều kiện sau: - Có xuất nhu cầu tiêu dùng loại tổng thể đơn vị dịch vụ bất động sản nhu cầu khơng thể tự thỏa mãn - Phải có nguồn lực tài đảm bảo khả tốn cho nhu cầu Khi có nguồn lực tài đảm bảo cho tốn nhu cầu trở thành cầu thực thị trường Cung – cầu thị trường bất động sản tuân theo quy luật cung – cầu thị trường khác Nghĩa với điều kiện yếu tố khác không thay đổi, cung thị trường bất động sản có quan hệ tỷ lệ thuận với thay đổi giá cả, ngược lại cầu thị trường bất động sản có quan hệ tỷ lệ nghịch với thay đổi giá Tuy nhiên, thông thường thị trường bất động sản, có cung – cầu chịu ảnh hưởng giá hay nói cách khác giá khơng bị tác động cung – cầu thực tế thị trường gây tượng tiêu cực thị trường bất động sản Một ví dụ điển hình “đóng băng” thị trường bất động sản thời gian dài xuất giá ảo, hình thành từ “lượng cầu khơng thực tế” việc đầu nhà đất Vì vậy, xác định tăng lên hay giảm xuống cung – cầu thị trường bất động sản, nên xem xét đến yếu tố khác giá cả: - Đối với cung thị trường bất động sản yếu tố ảnh hưởng lớn chi phí tạo lập bất động sản Điều ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận nhà đầu tư, ảnh hưởng định đến gia tăng lượng cung ứng bất động sản thị trường Khi chi phí tăng lên làm cho cung thị trường bất động sản giảm xuống ngược lại Chi phí phụ thuộc vào nhiều yếu tố lãi suất ngân hàng, tình hình lạm phát,… - Đối với cầu thị trường bất động sản có hai yếu tố ảnh hưởng mức thu nhập giá hàng hóa thay quan hệ chiều Đối với thu nhập thu nhập tăng lên, nhu cầu tiêu dùng lăng lên với mức sống cao kèm theo gia tăng nhu cầu dịch vụ bất động sản Bên cạnh đó, cung – cầu thị trường bất động sản bị ảnh hưởng sách Nhà nước dự báo tương lai Là thị trường mà tồn chịu chi phối gần hoàn toàn vào hệ thống pháp luật, chế độ trị sách Nhà nước ln có tác động lớn đến hoạt động thị trường hay nói cách khác đến cung – cầu xuất thị trường Cung – cầu thị trường bất động sản lại liên quan đến lượng tài sản có giá trị lớn, có khả sử dụng lâu dài, dự báo tương lai làm thay đổi lượng cung – cầu thị trường, dự báo xuất điều kiện thuận lợi cho   Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà người dân giá trị bất động sản tốt Độ tin cậy thơng tin lên đến 98% II.3.2 Kết phân tích sơ lược số liệu điều tra Các thơng tin thu thập có dạng định tính mã hóa số Cịn thơng tin thu thập từ thang đo định lượng dước dạng số, khơng cần mã hóa Các thơng tin thu thập lưu trữ dạng ma trận Các cột ma trận liệu nhận dạng qua biến đo lường mã hóa, cột cho biến Đi xuống theo cột hàng thông tin người trả lời khác khác biến Các hàng ma trận ứng với người trả lời, có nghĩa thơng tin khai thác từ người nằm hoàn toàn hàng Kết điều tra phân tích sơ lược sau: ™ Dân tộc, tôn giáo: Hầu hết thành phần dân cư khu vực người Kinh, cịn khu vực 100% dân tộc Hoa Đa số người dân khơng theo tín ngưỡng nào, lại Phật giáo vào Thiên chúa giáo, Thiên chúa giáo tập trung nhiều khu vực 3, lại rải hai khu vực Điều cho thấy tôn giáo, dân tộc yếu tố định cho khác biệt văn hóa – xã hội dân cư khu vực điều tra ™ Loại hình nghề nghiệp: Loại hình nghề nghiệp đảm bảo cho sống gia đình chủ yếu hoạt động kinh doanh, với 100% khu vực 2, 27% khu vực 23% khu vực Loại hình nghề nghiệp phổ biến thứ hai lao động kỹ thuật, quản lý bậc trung, chiếm 67% khu vực khoảng 47% khu vực Còn lại loại hình nghề nghiệp lao động kỹ thuật, quản lý cao cấp, xuất chủ yếu khu vực 1; công việc buôn bán với quy mơ nhỏ chủ yếu khu vực Khơng có gia đình thuộc khu vực có nghề nghiệp thuộc loại hình lao động phổ thông Kết cho thấy khu vực có phân hóa tương đối loại hình nghề nghiệp, khu dân cư này, với tiêu thu nhập, coi nghề nghiệp tiêu phản ánh nét văn hóa – xã hội dân cư Bảng II.2: Kết điều tra loại hình nghề nghiệp khu dân cư Nghề nghiệp Kinh doanh Lao động quản lý, kỹ thuật cao cấp Lao động quản lý, kỹ thuật bậc trung Buôn bán nhỏ Lao động phổ thông Khu vực 23% 30% 14 47% 0% 0% Khu vực 30 100% 0% 0% 0% 0% Khu vực 27% 0% 19 63% 10% 0% ™ Thu nhập: Về thu nhập, có phân hóa rõ ràng khu vực, khu vực có thu nhập cao nhất, khu vực có thu nhập cao thứ hai khu vực có mức thu nhập thấp Sở dĩ khu vực có mức thu nhập cao hoạt động sản xuất kinh doanh thực nhà, họ khơng phải tốn khoản chi phí cho việc th mặt bằng, mặt khác   49 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà nơi coi trung tâm bán buôn thành phố Nguồn thu nhập gia đình thuộc khu vực chủ yếu từ hoạt động nghề nghiệp từ nguồn thu nhập họ có cho thuê mặt Việc kinh doanh khu vực tốt nhiên lợi nhuận việc kinh doanh lại thu nhập người thuê mặt bằng, chủ sở hữu bất động sản, họ có thu nhập thấp so với gia đình khu vực Các gia đình khu vực có mức thu nhập thấp nhất, phần khả kinh doanh buôn bán khu vực nhiều so với khu vực kia, thứ hai hoạt động nghề nghiệp họ mang lại lượng thu nhập hạn chế giá cho thuê nhà lại thấp, khoảng triệu đồng/tháng Như vậy, yếu tố thu nhập tiêu phản ánh khác biệt thành phần dân cư khu vực cách rõ nét, định nét đặc trưng văn hóa – xã hội dân cư khu vực Bảng II.3: Kết điều tra mức thu nhập hộ gia đình khu dân cư Thu nhập (triệu đồng/tháng) Cao Thấp Trung bình Khu vực 25 10 19.17 Khu vực 55 20 31.50 Khu vực 15 9.07 Bảng II.4 Kết điều tra nguồn thu nhập người dân từ bất động sản Thu nhập từ mục đích sử dụng bất động sản ngồi mục đích Có hoạt động kinh doanh gia đình nhà Có cho th Khơng có Khu vực 19 63% 11 37% 0% Khu vực 30 100% 0% 0% Khu vực 13 43% 30% 27% Tổng số 62 69% 20 22% 9% ™ Mức độ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt khu vực sống: Hầu hết hộ gia đình khu vực hài lòng mức độ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày dịch vụ khu vực, 80% cho đáp ứng tốt gần 20% cho nhu cầu họ đáp ứng cách tương đối Điều chứng minh lựa chọn vị trí nơi họ phụ thuộc lớn vào khả phục vụ khu vực sinh sống, với mức thu nhập, họ hài lòng với chất lượng dịch vụ khác nhau, góp phần tạo nên bền vững khu dân cư   50 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà Bảng II.5: Kết điều tra việc đánh giá mức độ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt khu vực sống dân cư Nhu cầu sinh hoạt Tốt Tương đối Không Khu vực 25 83% 17% 0% Khu vực 26 87% 13% 0% Khu vực 24 80% 20% 0% Tổng số 75 83% 15 17% 0% ™ Quan hệ hàng xóm: Đánh giá hộ gia đình mối quan hệ hàng xóm khu vực có kết sau: 9% cho có quan hệ hàng xóm khăng khít, 33% cho quan hệ hàng xóm mức độ bình thường, 36% cho có quan hệ hàng xóm 22% cho khơng có quan hệ hàng xóm khu vực sống Trong đó, gia đình cho có quan hệ hàng xóm mức độ khăng khít bình thường tập trung chủ yếu khu vực người Hoa phần khu vực khu dân cư mới, lại khu vực có quan hệ hàng xóm Điều lần khẳng định đặc trưng khu dân cư thuộc “thành phố động”, mối quan hệ hàng xóm khơng nhiều quan tâm dân cư Tuy nhiên, cá biệt khu người Hoa cộng đồng có ý thức cố kết dân tộc cao, nét văn hóa – xã hội dân cư đặc trưng khu dân cư Bảng II.6: Kết điều tra việc đánh giá mối quan hệ hàng xóm khu dân cư hộ gia đình Quan hệ hàng xóm Khăng khít Bình thường Ít có quan hệ hàng xóm Khơng có quan hệ hàng xóm Khu vực 0% 0% 24 80% 20% Khu vực 20 67% 10 33% 0% 0% Khu vực 0% 22 73% 20% 7% Tổng số 20 22% 32 36% 30 33% 9% ™ Mức độ hòa hợp thành phần dân cư: Về mức độ hòa hợp thành phần dân cư khu vực với gia đình, hầu hết đánh giá phù hợp tương đối phù hợp, có 9% cho khơng phù hợp Xét riêng khu vực thấy có khác biệt rõ ràng Đối với khu vực 2, dân cư tương đồng nguồn gốc dân tộc, nghề nghiệp mà cịn có thời gian định cư chung sống lâu đời, điều dẫn đến hoà hợp 100% thành phần   51 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà dân cư khu vực Ở khu vực 1, hình thành từ lâu, nguồn gốc dân tộc lại có phân hố, người Kinh chiếm đa số, ý thức cộng đồng không đề cao khu vực người Hoa Khu vực khu vực dân cư thành lập, mức độ tương đồng dân cư chưa hình thành cách rõ rệt Như vậy, thành phần dân cư khu vực tương đối đồng theo đánh giá người dân, tỷ lệ thành phần khơng phù hợp cho thấy “động học khu dân cư đô thị” diễn địa bàn thành phố vậy, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cịn nguồn dồi khách hàng mục tiêu phân khúc định Bảng II.7: Kết điều tra mức độ hòa hợp thành phần dân cư khu vực Mức độ phù hợp Phù hợp Tương đối phù hợp Không phù hợp Khu vực 21 70% 30% 0% Khu vực 30 100% 0% 0% Khu vực 20% 16 53% 27% Tổng số 57 63% 25 28% 9% Qua kết phân tích sơ lược nêu trên, thấy khu vực dân cư đặc trưng chủ yếu tiêu nghề nghiệp thu nhập Như vậy, thông qua mối quan hệ tiêu với giá bất động sản, chứng minh ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội đến thị trường bất động sản II.3.3 Mối quan hệ thu nhập giá bất động sản Theo kết phân tích tiêu thu nhập phản ánh cách rõ nét khác biệt thành phần dân cư khu vực điều tra Vì vậy, đây, tiêu thu nhập lựa chọn để phân tích ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản thông qua mối liên hệ với giá bất động sản   52 Trang Giá nhà Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà 2500 2000 1500 1000 500 0 10 20 30 40 50 60 Thu nhập Hình II.11: Đồ thị phân tán thể mối liên hệ “thu nhập” “giá nhà” Từ đồ thị ta thấy giá bất động sản thu nhập dân cư có mối liên hệ thuận, nghĩa thu nhập cao giá bất động sản tăng Chỉ tiêu “thu nhập” dân cư tiêu phản ánh nét đặc trưng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư khu vực điều tra Do đó, để xem xét ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, xem xét mối tương quan “thu nhập” dân cư “giá nhà” Sử dụng phần mềm Eviews, ta có ma trận tương quan “thu nhập” “giá nhà” sau: Hình II.12: Ma trận tương quan “giá nhà” “thu nhập” Kết ma trận tương quan cho thấy “thu nhập” “giá nhà” có mối tương quan tương đối chặt chẽ với hệ số tương quan r = 0,747 Từ khẳng định “thu nhập” ảnh hưởng đến “giá nhà” theo mặt: mặt, thu nhập phản ánh vị cấu thành giá trị bất động sản nói chung thị trường; mặt khác, với mức thu nhập khác nhau, độ co giãn cầu theo thay đổi giá khác nhau, giá bất động sản khác phân khúc thị trường, thể hình I.2 phần Tổng quan II.4 ỨNG DỤNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Mối tương quan “giá nhà” “thu nhập” cho thấy “thu nhập” trở thành biến để xác định “giá nhà”   53 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà Hình II.13: Ma trận tương quan “giá nhà”, “thu nhập” “diện tích” Ma trận tương quan cho thấy “diện tích” có mối tương quan tương đối chặt chẽ với “giá nhà”, hệ số tương quan r = 0,618 Do đề xuất mơ hình tính giá nhà đất gồm biến độc lập: “diện tích” “thu nhập” Mơ hình hồi quy biến “giá nhà” với biến “thu nhập” “diện tích” có kết sau: Hình II.14: Kết mơ hình hồi quy biến “giá nhà” với biến “diện tích” “thu nhập” Mơ hình hồi quy theo kết có dạng: Ln (Y) = 1,079431 + 0,765414*Ln (X1) + 0,635147*Ln (X2) Các giá trị kiểm định t-Statistic nằm ngồi khoảng [-2,2] giả thiết H0: β k = bị bác bỏ, hệ số hồi quy riêng phần mơ hình có ý nghĩa R2 = 0,74051 cho thấy biến “thu nhập” biến “diện tích” giải thích 74% thay đổi “giá nhà” thực tế Để kiểm định độ phù hợp biến “thu nhập” với mơ hình, ta sử dụng kiểm định Walt:   54 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà Hình II.15: Kết kiểm định Walt với biến “thu nhập” mơ hình Prob = 0,0000 < 0,05 nên ta bác bỏ giả thiết H0: C(2) = 0, nghĩa hệ số hồi quy biến “thu nhập” đưa vào mơ hình phù hợp Kiểm định tượng phương sai thay đổi mơ hình: Xem xét mơ hình hồi qui sau: Yt = β1 + β X 2t + β X 3t + u t (Với Yt = ln Gia , X 2t = ln Dientich , X 2t = ln Thunhap ) Giả sử phương sai sai số có quan hệ với vài hay tất biến số mơ hình hồi qui (bao hàm đại lượng bình phương (squares), đại lượng tương tác (interaction terms) σ t2 = γ + γ X 2t + γ X 3t + γ X 22t + γ X 32t + γ X 2t X 3t Phát biểu giả thuyết: H : γ = γ = γ = γ = γ = (homoscedasticity) H : γ i khác khơngm (heteroscedasticity) Hình II.16: Kết kiểm định tượng phương sai thay đổi mơ hình hồi quy   55 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà Prob > 0,5, giả thiết H0 bị bác bỏ, cho thấy khơng có tượng phương sai thay đổi mơ hình Kiểm định tượng đa cộng tuyến biến “thu nhập” biến “diện tích”: Hình II.17: Kết kiểm định tượng đa cộng tuyến mơ hình hồi quy 2 Ta thấy R biến < R tổng thể, cho thấy khơng có tượng đa cộng tuyến mơ hình Như vậy, mơ hình phù hợp giá nhà tính theo cơng thức sau: G = e1,079431 TN0,765414DT0,635147 So sánh giá nhà thực tế giá nhà dự báo theo mơ hình hồi quy thể qua đồ thị sau 2500 2000 1500 Giá nhà thực tế Giá nhà theo mơ hình 1000 500 13 19 25 31 37 43 49 55 61 67 73 79 85 Hình II.18: So sánh giá nhà thực tế điều tra giá nhà theo mơ hình đề xuất Với mơ hình này, thấy tiêu “thu nhập” đưa vào làm biến để tính “giá nhà” thích hợp II.5 NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – Xà HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN   56 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà Xét riêng tiêu thu nhập, mức thu nhập dân cư cao giá nhà đất khu vực tăng theo Với mức thu nhập khác nhau, người dân có địi hỏi khác chất lượng sống, thể nét văn hóa – xã hội dân cư riêng qua lối sống hay cách tiêu dùng Những khu dân cư đầu tư với quy mô khác nhau, dẫn đến chênh lệch giá nhà đất khu vực Giá yếu tố quan trọng thị trường hàng hóa nào, đặc biệt thị trường có mối liên hệ với lượng tài sản lớn thị trường bất động sản Vì vậy, tác động tiêu “thu nhập” đến “giá nhà” thể rõ ràng ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Chỉ tiêu thu nhập dân cư tiêu phản ánh nét văn hóa – xã hội dân cư cho thấy ảnh hưởng lớn giá nhà đất Như vậy, lần khẳng định yếu tố văn hóa – xã hội dân cư có tác động định đến thị trường bất động sản thông qua giá bất động sản Bên cạnh đó, đánh giá khu vực sống thành phần dân cư khu vực người dân cho thấy yếu tố văn hóa – xã hội dân cư cịn có ảnh hưởng tới nhu cầu bất động sản thông qua nhu cầu khu dân cư có tương đồng giai cấp, tầng lớp xã hội hay nói cách khác vị xã hội Nhu cầu nắm bắt nhà đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản hình thành nên nguồn cung ứng phù hợp với phân khúc thị trường khách hàng mục tiêu, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động phát triển hiệu Qua kết nghiên cứu đạt được, đưa số thị trường mục tiêu đối tượng tiêu dùng với đặc trưng văn hóa – xã hội sau: - Thị trường nhà cao cấp dành cho đối tượng tiêu dùng thành phần dân cư có mức thu nhập vị cao xã hội Căn nhà họ nơi nghỉ ngơi thể vị xã hội Đặc trưng văn hóa – xã hội thành phần dân cư lối sống xa xỉ, sống họ phải kèm theo tiện nghi đại Những dịch vụ phục vụ cho việc nghỉ ngơi, thư giãn, vui chơi giải trí,… cần phải đáp ứng cách đầy đủ toàn diện, họ quan tâm đến thỏa mãn nhu cầu quan tâm đến chi phí cho nhu cầu Khi lựa chọn tham gia vào thị trường này, nhà đầu tư việc phải xây dựng nhà với kiến trúc đại, nội thất cao cấp, khơng gian thống mát,… cịn cần quan tâm đến tiện ích kèm theo khu nhà hồ bơi, sân tennis, bãi đậu xe, công viên xanh, trường học,… khu dân cư xây dựng - Thị trường nhà cho người thu nhập trung bình thấp Đối tượng tiêu dùng phân khúc có lối sống bình dị hơn, họ quan tâm nhiều đến chi phí cần phải trả cho việc thỏa mãn nhu cầu, lối sống họ mang tính bình dân Nhận thức nhà họ đối tượng tiêu dùng thị trường mục tiêu trên, khơng gian nghỉ ngơi, nơi gia đình đồn tụ sau ngày làm việc, học hành vất vả; nơi thiết lập mối quan hệ hàng xóm với thành phần dân cư tương đồng,… không cần kèm theo dịch vụ xa xỉ, nhà cần đáp ứng nơi để ở, ngồi cịn trở thành nơi tạo nguồn thu nhập hạn chế với việc buôn bán nhỏ lẻ   57 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà - Thị trường nhà cho gia đình kinh doanh Đối với khách hàng thuộc thị trường này, nhà họ vừa nơi nghỉ ngơi, vừa nơi để hoạt động kinh doanh buôn bán với quy mô lớn, mang lại nguồn thu nhập cho gia đình Họ có lối sống tất bật với việc kinh doanh, họ có thời gian cho mối quan tâm khác quan hệ hàng xóm, chăm sóc gia đình, cái,… Tuy nhiên, nhu cầu vui chơi giải trí, giáo dục họ quan tâm Vì vậy, vị trí cho nhà mà họ cần nơi có khả kinh doanh buôn bán tốt, gần địa điểm dịch vụ phục vụ việc ăn uống, giải trí, học hành, … Như vậy, với đặc trưng văn hóa – xã hội dân cư, nhà đầu tư xác định đặc điểm cần có sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu nhóm đối tượng tiêu dùng khác Ngồi ra, đối tượng tiêu dùng có mức thu nhập khác nhau, theo mơ hình giá nhà đất đề xuất đưa biến “thu nhập” vào, nhà đầu tư đưa mức giá hợp lý, phù hợp, cho sản phẩm Bên cạnh đó, ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư có ý nghĩa ứng dụng quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai bất động sản, đặc biệt công tác tái định cư phục vụ cho việc giải phóng mặt Những kết nghiên cứu cho thấy xây dựng khu tái định cư cần phải xét đến yếu tố văn hóa – xã hội dân cư, nghĩa xét đến tiêu thu nhập, nghề nghiệp, nhu cầu nhóm cư dân này, khu vực dân cư tồn phát triển cách tích cực, bền vững Điều thực tế chứng minh khu tái định cư nay, đa số cư dân khơng thuộc nhóm đối tượng tái định cư mà hầu hết người mua lại nhà tái định cư Nguyên nhân xây dựng khu này, phía đầu tư chưa xem xét đến yếu tố văn hóa – xã hội dân cư, dẫn đến việc người dân tái định cư khơng thích ứng với mơi trường sống mới, biểu dễ nhận thấy họ khơng có cơng ăn việc làm, mức thu nhập không đủ trang trải cho tiện ích nơi mới,… Như vậy, việc xem xét đến yếu tố văn hóa – xã hội dân cư để xây dựng khu dân cư phù hợp cần thiết Nói tóm lại, việc nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản góp phần quan trọng vào việc hồn thiện cơng tác quản lý, phát triển thị trường bất động sản; tạo hiệu cho việc đầu tư kinh doanh bất động sản; góp phần vào cơng tác quy hoạch xây dựng phát triển đô thị bền vững,…   58 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà Kết luận Yếu tố văn hóa – xã hội dân cư ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tất yếu khách quan mà mức sống dân cư đô thị ngày cải thiện, xã hội ngày phát triển hình ảnh nhà trở thành biểu trưng cho vị xã hội người Thu nhập tăng, phân tầng xã hội rõ ràng, nhu cầu đáp ứng phải trả lượng chi phí định nguyên nhân chủ yếu hình thành nên đặc trưng văn hóa – xã hội dân cư, hình thành nên khu vực dân cư khác nhau, ảnh hưởng tới cung – cầu thị trường bất động sản, giá bất động sản, hay nói cách tổng quát ảnh hưởng đến hoạt động thị trường bất động sản Sự ảnh hưởng thể qua hệ số tương quan cao r = 0,747giữa biến “giá nhà” biến “thu nhập” Chỉ tiêu “thu nhập” phản ánh yếu tố văn hóa – xã hội dân cư, với “diện tích” giải thích 74% thay đổi giá bất động sản, điều chứng minh cho đắn vấn đề nghiên cứu “Ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” cách rõ ràng Từ kết nghiên cứu đưa ứng dụng phù hợp cho mục tiêu định việc xác định giá đất, đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng khu tái định cư phục vụ cho cơng tác giải phóng mặt bằng,… đạt hiệu tốt Các khu dân cư hình thành tảng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư tồn phát triển với phát triển xã hội, trở thành nhân tố quan trọng thành công mô hình quy hoạch thị Thị trường bất động sản trung gian để khu dân cư hình thành với thành phần dân cư phù hợp với nét đặc trưng văn hóa – xã hội Như vậy, vơ hình chung, việc nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản khơng góp phần phát triển thị trường bất động sản mà xác định vai trò quan trọng thị trường bất động sản công tác quy hoạch đô thị Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế – thương mại – dịch vụ nước, thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh mà có vai trị quan trọng phát triển kinh tế – xã hội đất nước Sự phát triển lại ln gắn bó chặt chẽ với người dân, gia đình cộng đồng dân cư Vì vậy, nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố thành phần dân cư xã hội, có yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản giải nhiều hạn chế thực trạng kinh tế – xã hội đất nước ta Tuy nhiên, phạm vi đề tài giới hạn khu vực thị trường nhà đất, bên cạnh đó, thị trường bất động sản cịn có khu vực nhiều tiềm thị trường đất đai, thị trường hộ, thị trường văn phòng,… Mặt khác, kết nghiên cứu chứng minh qua điều tra số khu dân cư thuộc “thành phố động” mà chưa đề cập đến khu vực dân cư thuộc “thành phố tĩnh” Vì vậy, để kết ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội đến thị trường bất động sản mang tính tồn diện thuyết phục cần tiếp tục tiến hành điều tra nghiên cứu thêm khu vực thị trường khu dân cư khác Đối với mơ hình xác định giá nhà đất, để tăng độ xác mơ hình, cần phải nghiên cứu ảnh hưởng nhiều   59 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Thu Hà yếu tố khác đến giá cả, cung – cầu thị trường bất động sản, từ đưa thêm nhiều biến với độ phù hợp cao vào mô tiêu phản ánh sở hạ tầng xã hội, sở hạ tầng kỹ thuật, vị nơi ở,…   60 Trang   Phụ Lục 1: PHIẾU ĐIỀU TRA Về phân khúc thị trường Bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Họ tên chủ hộ: Địa chỉ: Khu vực dân cư: Khu trung tâm thương mại – dịch vụ Khu bán buôn người Hoa Khu dân cư ************************************************************ Phần I: Thơng tin gia đình Dân tộc, tơn giáo gia đình gì: Dân tộc: Tôn giáo: Nghề nghiệp đảm bảo sống cho gia đình gì: Sản xuất, kinh doanh Lao động quản lý, kỹ thuật cao cấp Lao động quản lý, kỹ thuật bậc trung Buôn bán nhỏ Lao động phổ thông Tổng thu nhập gia đình (bao gồm thu nhập từ hoạt động nghề nghiệp hoạt động khác): Phần II: Thông tin bất động sản Kích thước: Diện tích: Số tầng:       Ngồi mục đích để nhà cịn sử dụng cho mục đích khác nhằm mang lại thu nhập cho gia đình: Sản xuất, kinh doanh Cho th   Khơng có Phần III: Thơng tin khu vực Đối với ông/bà, chỗ có làm thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt hàng ngày gia đình ăn uống, học hành, làm việc, vui chơi giải trí,… khơng? Có Tương đối Khơng Lý do: Theo ơng/bà, quan hệ hàng xóm khu vực nào: Khăng khít Bình thường Ít có quan hệ hàng xóm Khơng có quan hệ hàng xóm Ơng/bà đánh mức độ hoà hợp thành phần dân cư khu vực với gia đình: Phù hợp Tương đối phù hợp Khơng phù hợp ************************************************************ Theo ơng/bà nhà ơng/bà có giá (lượng vàng SJC): Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ ông/bà!     TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Kinh tế Đất & Bất Động Sản – TS.Trần Thanh Hùng Bài giảng Kinh tế lượng – Th.S Lê Công Trứ Bộ Luật Dân Sự Năm 2005 – Hội Luật Gia Việt Nam – Năm 2005 – Nhà Xuất Lao Động – Xã Hội Dấu Ấn Thương hiệu, Tập 1: Từ Trọng Lực đến Chức Năng – Tôn Thất Nguyễn Thiêm – Năm 2006 – Nhà Xuất Trẻ Giáo trình Lý thuyết Thống kê ứng dụng Quản Trị Kinh Tế – Hà Văn Sơn – Năm 2004 – Nhà Xuất Thống Kê Kinh tế vi mô – TS.Lê Bảo Lâm, Trường Đại học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh – Năm 1999 – Nhà Xuất Thống kê Kỹ Giao tiếp Thương lượng Kinh doanh – TS Thái Trí Dũng – Năm 2005 – Nhà Xuất Thống Kê Những khuynh hướng nhà Thành phố Hồ Chí Minh – PGS.TS Nguyễn Minh Hòa – Năm 2005 – Hội thảo Quốc tế Chính sách Nhà Đơ thị nước Châu Á Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS – Hoàng Trọng Chu nguyễn Mộng Ngọc – Năm 2005 – Nhà Xuất Thống kê 10 Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị – GS.TS Nguyễn Thế Bá, Trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội – Năm 2004 – Nhà Xuất Xây Dựng 11 Thị trường Bất động sản, Những Vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam – PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam – Năm 2004 – Nhà Xuất Tài Chính 12 Tính mở thống cư dân thị Thành phố Hồ Chí Minh – Nguyễn Quang Ánh – Năm 2005 – Tập san Trường Đại học Khoa Học Xã Hội & Nhân Văn TP.Hồ Chí Minh số 29 13 Văn hóa truyền thống phát triển đô thị – Đại học Quốc Gia TP.Hồ Chí Minh, Trường Đại học Khoa Học Xã Hội & Nhân Văn, Trung tâm nghiên cứu phát triển đô thị cộng đồng – Năm 2004 – Nhà Xuất Đại học Quốc Gia TP.Hồ Chí Minh 14 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị – Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely – Năm 2000 – Tạp chí Đơ Thị Học, Anh Quốc 15 Vùng thị Châu Á & Thành phố Hồ Chí Minh – Nguyễn Minh Hòa – Năm 2005 – Nhà Xuất Tổng hợp TP.Hồ Chí Minh 16 www.muaban.net   ... hoạt động thị trường bất động sản Ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản xem xét qua tác động tiêu “thu nhập” dân cư, tiêu phản ánh nét văn hóa – xã hội dân cư, đến. .. xem xét đến ảnh hưởng yếu tố văn hoá – xã hội dân cư cần thiết, lý mà tiến hành thực đề tài: ? ?Ảnh hưởng yếu tố văn hoá – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh? ??... Lê Thị Thu Hà, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: ? ?ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – Xà HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ