BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “THỰC TRẠNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TP HỒ CHÍ MINH - MƠ HÌNH HỒN THIỆN” Tp Hồ Chí Minh Tháng năm 2007 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN HUỲNH NGỌC PHƯƠNG “THỰC TRẠNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH - MƠ HÌNH HOÀN THIỆN” Giáo viên hướng dẫn: Ks Trần Thị Việt Hòa Trường Đại Học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Ký tên:………………………………… Tp Hồ Chí Minh Tháng năm 2007 LỜI CẢM ƠN Tơi xin gửi lòng thành kính biết ơn đến:  Cha mẹ sinh ra, nuôi dưỡng động lực cho vun đắp ước mơ để tơi có thành ngày hôm Cảm ơn Anh, Chị chia động viên em  Tập thể giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai& Bất Động Sản, đặc biệt Cô Trần Thị Việt Hòa, Trường Đại Học Nơng Lâm TP HCM tận tình truyền đạt kiến thức, bảo hết lòng hướng dẫn tơi q trình nghiên cứu đề tài  Ban Giám Đốc Công Ty, tồn thể Anh, Chị phòng dịch vu, đặc biệt Anh Nguyễn Đức Hòa, trưởng phòng dịch vụ, Chị Nguyễn Thị Như Hiếu, nhân viên thẩm định giá Cơng Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín  Chị Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất Động Sản Tp Hồ Chí Minh nhiệt tình giúp đỡ, dìu dắt tơi bước đời Cảm ơn Chị tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành tốt luận văn  Các bạn chia niềm vui, khó khăn năm tháng đại học, nhớ kỷ niệm Kính bút: Huỳnh Ngọc Phương NỘI DUNG TĨM TẮT Đề tài : "MƠ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO TUYẾN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH" sinh viên Huỳnh Ngọc Phương, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp HCM thực 15/7/2007 + Giáo viên hướng dẫn: Cô Trần Thị Việt Hòa + Đề tài nêu lên chất giá đất đai thị, q trình hình thành địa tơ đất đai thị có nguồn gốc địa tơ đất đai nơng thơn, qua làm rõ vai trò giá đất thị Nội dung viết nhằm: " Biết giá đất thị trường trung bình, bao quát khu vực đô thị, nhằm phục vụ cho nhiều mục đích " Đưa hệ số cho yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực khảo sát mang tính khách quan bao qt thơng qua phân tích thống kê " So sánh mơ hình bảng giá đất địa phương nhằm tìm mặt tích cực hạn chế mơ hình + Để giải vấn đề trên, viết trọng đến nội dung : " Tìm hiểu rõ chất đất đai đô thị, chất quyền sở hữu đất đai chất địa tô đất đai đô thị kinh tế thị trường xã hội chũ nghĩa " Làm rõ chất tăng (đầu cơ) đất đai thơng qua ba q trình trưng dụng đất, xuất nhượng đất chuyển nhượng đất " Điều tra chọn khu vực dân cư mẫu để khảo sát giá đất thị trường chạy mô hình phân tích hồi quy tuyến tính phi tuyến tính để xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố lựa chọn đến giá đất khu vực Đề xuất mơ hình giá đất phù hợp với thị trường " Thơng qua mơ hình đề xuất mối quan hệ chủ thể đất đai khách thể đất đai, sơ đồ tái đầu tư khoản thu từ đất để chỉnh trang đô thị nhằm làm tăng giá đất cho khu vực MỤC LỤC Danh mục bảng Danh mục hình Danh mục chữ viết tắt LỜI MỞ ĐẦU PHẦN I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ I.1 Thị Trường Bất Động Sản I.1.1 Khái niệm thị trường BĐS… I.1.2 Đặc điểm thị trường BĐS… I.1.3 Phân loại thị trường … I.1.4 Vai trò thị trường BĐS… I.1.5 Các thành phần tham gia thị trường… I.2 Giá Trị Đất Đai Đô Thị I.2.1 Lý luận chung giá trị đất đai đô thị… I.2.2 Giá đất đô thị… I.3 Phương Pháp Định Giá Đất I.3.1 Phương pháp so sánh thị trường… I.3.2 Phương pháp chi phí… I.3.3 Phương pháp thu nhập… I.4 Giới Thiệu Bảng Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Tp HCM I.4.1 Căn pháp lý… I.4.2 Phạm vi áp dụng bảng giá đất… I.4.3 Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất… I.4.4 Quy trình xây dựng bảng giá đất… I.5 Một Số Đánh Giá Chung Về Khung Giá PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Định Giá Đất Theo Tuyến II.1.1 Lý luận chung giá đất theo tuyến… II.1.2 Phạm vi phương tiện thực … II.1.3 Quy trình định giá đất theo tuyến … II.2 Kết Quả Phân Tích Tương Quan Giá Đất Theo Tuyến II.2.1 Mơ hình tuyến tính … II.2.2 So sánh hai giá đất điều tra giá chạy hàm… II.2.3 Mơ hình hồi quy phi tuyến tính … II.2.4 Mối quan hệ yếu tố đến giá đất… II.2.5 Mơ hình sử dụng … Trang v vi vii 3 3 5 8 10 14 14 15 17 19 19 20 20 20 26 27 27 27 28 30 32 32 38 40 42 45 II.3 Đánh Giá - Nhận Xét II.3.1 Về phương pháp thực … II.3.2 Về phương diện quản lý sử dụng… KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 49 49 49 50 DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng I.2.2.1 Quá trình hình thành phân phối địa tô đô thị 13 Bảng I.4.4.1 Giá đất đô thị số tuyến,đoạn đường năm 2007 địa bàn quận Bình Thạnh Tp HCM 22 Bảng I.4.4.2 Giá đất số tuyến đường qua năm 22 Bảng I.4.4.3 Hệ số vị trí hẻm so với giá đất mặt tiền tuyến đường tương ứng 23 Bảng II.2.1.1 Mơ tả giá trị trung bình ( Mean) độ lệch chuẩn ( std deviation) biến phương trình 32 Bảng II.2.1.2 Mơ hình ma trận tương quan biến mơ hình 33 Bảng II.2.1.3 Kết xử lý tuyến tính 34 Bảng II.2.1.4 Giá trị hệ số hồi quy tuyến tính 36 Bảng II.2.3.1 Kết xử lý phi tuyến 40 Bảng II.2.3.2 Phân tích Anova phi tuyến 41 Bảng II.2.4.1 Ma trận tương quan riêng phần giá đất chiều rộng nhà 43 Bảng II.2.4.2 Ma trận tương quan riêng phần giá đất chiều rộng đường 43 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình Mơ tả vị trí hẻm Hình Biểu đồ giá đất điều tra Hình Biểu đồ giá đất chạy hàm tuyến tính Hình Biểu đồ hai loại giá đất Hình Biểu đồ giá đất nhà mặt tiền Hình Biểu đồ giá đất hẻm Hình Nhập cơng thức để tính giá đất cho mẫu điều tra Hình Bản đồ địa khu vực phường 15, quận Bình Thạnh Hình Thơng tin thuộc tính đất chưa cập nhật diện tích Hình 10 Hộp thoại cập nhật thơng tin thuộc tính cho trường dien_tich Hình 11 Lựa chọn cách tính hộp thoại update Hình 12 Cập nhật thơng tin thuộc tính cho trường diện tích Trang 23 38 38 39 44 44 46 46 47 47 48 48 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT BĐS Thị trường Bất Động Sản SDĐ: Sử dụng đất BĐS Bất Động Sản GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TTTC: Thị trường tài TTCK: Thị trường chứng khốn KD BĐS: Kinh doanh Bất Động Sản CSHT: Cơ sở hạ tầng UBND: Ủy ban nhân dân VNĐ: Việt Nam đồng GPMB: Giải phóng mặt Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Luật Đất đai 2003 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 26/11/2003 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2004) thể chế hóa đường lối tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003 vấn đề giá đất nội dung quan trọng, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến phát triển kinh tế- xã hội đất nước Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai như: Quyết định mục đích sử dụng đất; Hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất Trong bốn quyền định đoạt Nhà nước đất đai, nhận thấy vai trò quan trọng “Định giá đất”, thứ để Nhà nước thực ba quyền giá trị đất đai sở cần xem xét, thứ hai Nhà nước có nhiệm vụ điều tiết quyền lợi từ đất (đảm bảo tính cơng sử dụng đất) thơng qua sách tài đất đai giá đất làm sở Hiện “Định giá đất” thực lĩnh vực xây dựng bảng giá đất quy định hàng năm cho địa phương Bảng giá đất xây dựng tinh thần hướng dẫn Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính phủ Thơng tư 114/2004/BTC-TT Bộ tài chính, bảng giá đất địa phương phản ánh giá đất cho khu vực theo loại hình sử dụng đất làm sở để Nhà nước thu thuế, tính tiền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất, bồi thường thu hồi đất, phạt tiền vi phạm Tuy nhiên, bảng giá đất địa phương đánh giá chưa phù hợp: giá đất quy định thấp so với giá chuyển nhượng thị trường, sử dụng quản lý bảng giá đất phương pháp thủ công, áp giá cho thiếu xác chưa thật cơng Bên cạnh hạn chế bảng giá đất địa phương nêu trên, hạn chế lớn giá đất chưa xem xét làm sở đánh giá hiệu trạng sử dụng đất phân tích hiệu sử dụng đất cao tốt lơ đất nói riêng hay khu vực nói chung chứng sát thực cho quy hoạch, chỉnh trang thị Từ phân tích nhận định trên, góc độ đề tài tốt nghiệp chuyên ngành Quản lý thị trường Bất động sản, chúng tơi mong muốn tìm hiểu cách cụ thể có kết rõ ràng thơng qua thực đề tài “THỰC TRẠNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐƠ THỊ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – MƠ HÌNH HOÀN THIỆN” MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI  Nghiên cứu mơ hình định giá đất hợp lý phản ánh cách đầy đủ quan hệ giá đất yếu tố ảnh hưởng khu vực theo quy trình định giá khoa học chặt chẽ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU  Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, thực trạng vận dụng phương pháp định giá đất áp dụng  Mơ hình hố giá đất phục vụ cơng tác quản lý Trang 10 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương Mặt khác đồ thị chênh lệch rõ giá đất hẻm mặt tiền đường, đặc biệt giá đất nhà hẻm với số ngõ hẻm số chẵn nằm phường 24 giá đất có xu hướng cao nhà hẻm mà số ngõ hẻm lẻ Dễ dàng giải thích tượng hẻm phường 24 hẻm rộng 3.5m, môi trường sẽ, nhà xây dựng theo quy hoạch, hẻm có số hẻm lẻ nằm phường 15, hầu hết hẻm nhỏ xe lưu thơng khó khăn mơi trường, sở hạ tầng chưa làm tốt, quy hoạch treo số hẻm II.2.3 Mơ hình hồi quy phi tuyến tính Đây mơ hình dùng để kiểm tra xem có phải biến mơ hình tuyến tính tăng giảm, có phải tăng hay giảm khơng hay có mức giới hạn tăng giảm Và để kiểm chứng điều này, cần thực việc hồi quy phi tuyến nhiều biến phần mềm SPSS Để ước lượng tham số cho mơ hình hồi quy phi tuyến số liệu thu thập ta xây dựng mơ sau: Giadat = ln (x) + A* ln(crduong) + B* ln(cshem) + C* ln(dtssdnha) + D* ln(ktcrnha) + E* ln( ktcsnha) Trong đó: A, B, C, D, E, X tham số cần ước lượng Để thực hồi quy phi tuyến ta ấn định giá trị ban đầu A(1), B(0.9), C(0.9), D(0.5), E(1), X(0) Sau số bước lặp, ta thu kết sau: Bảng II.2.3.1: Kết xử lý phi tuyến Parameter Estimates 95% Confidence Interval Parameter Estimate Std Error Lower Bound Upper Bound a 230 082 067 393 b -.235 042 -.317 -.152 c 208 104 002 415 d 856 197 465 1.248 e 994 125 746 1.241 x 2.008 787 445 3.570 Nguồn xử lý Spss Correlations of Parameter Estimates a b c d e x a 1.000 066 -.293 009 127 -.026 b 066 1.000 306 -.071 -.170 -.609 c -.293 306 1.000 -.308 -.757 -.405 Trang 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản d 009 -.071 -.308 1.000 Huỳnh Ngọc Phương 160 -.408 e 127 -.170 -.757 160 1.000 011 x -.026 -.609 -.405 -.408 011 1.000 Nguồn xử lý Spss Bảng II.2.3.2: Phân tích Anova phi tuyến ANOVA(a) Source Sum Squares Regression of df Mean Squares 862.255 143.709 Residual 4.788 98 049 Uncorrected Total 867.043 104 Corrected Total 24.539 103 Dependent variable: giadat Nguồn xử lý Spss a.R squared = - (Residual Sum of Squares)/(Corrected Sum of Squares) = 805  Nhận xét kiểm định mơ hình: Kết cung cấp tổng bình phương sai lệch ( Sum of Squaers) đại diện cho độ biến động chứa thành phần mơ hình hồi quy Ta thấy độ biến động chứa phần dư ( Residual) 4.788 nhỏ so với độ biến động thành phần khác, từ dẫn đến hệ số tương quan mơ hình R- Squaresd có giá trị 0.805, gần Như mơ hình thu tốt, phản ảnh 80% giá đất khu vực điều tra Bảng (Parameter Estimates ) cho thấy hệ số A = 0.230, B = - 0.235, C = 0.208, D = 0.856, E = 0.994, Ln(X) = 2.008 với khoảng tin cậy 95% tương ứng là: ( 0.67; 0.393), ( -0.317; -0.152), (0.002; 0.415), (0.465; 1.248), (0.746; 1.241), (0.445; 3.570) Các khoảng tin cậy không chứa điểm không, chứng tỏ hệ số khác khơng cách có ý nghĩa, việc loại bỏ hệ số khỏi phương trình hồi quy ảnh hưởng đến chất lượng mơ hình Như phương trình hồi quy sau: Giá đất =2.008* crduong0.230 *crhem-0.235 *dtssdnha0.208 * ktcrnha0.856 *ktcsnha0.994 @ Tóm lại ta có hai hàm giá đất sau:  Giá hàm tuyến tính: Giá đất = -270.251 + 4.124 * crduong - 0.400 * cshem + 0.546 * dtssdnha + 59.220 *ktcrnha + 10.575 * ktcsnha  Giá hàm phi tuyến Giá đất =2.008* crduong0.230 *crhem-0.235 *dtssdnha0.208 * ktcrnha0.856 *ktcsnha0.994 Trang 49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương Thay giá trị trung bình biến số ta có: Giá đất tuyến tính 4.26L/m2 giá đất phi tuyến tính 3.75L/m2 Như với liệu thu qua q trình phân tích kết hợp với đồ thị giá đất ta biết giá đất thị trường trung bình khu đường Bạch Đằng 4.26L/m2 thời điểm tháng 5/2007 Từ kết thông qua biểu đồ giá ta chia khu vực với mức sau: - Mặt tiền đường Bạch Đằng từ Xô Viết Nghệ Tĩnh đến cầu Rạch Bông dài 1200m có giá đất từ 5L – 5.5L/m2 - Mặt tiền đường Bạch Đằng từ đoạn cầu Rạch Bông đến Chợ Bà Chiểu dài 300m có giá đất từ 5.4L – 6.2L/m2 - Giá đất hẻm từ hẻm số 207 đến hẻm số 325 đường Bạch Đằng nằm phường 15 giá đất từ 1.2L – 1.88L/m2 Với khoảng cách so với đường 200m - Giá đất hẻm từ hẻm số 325 đến cầu Bạch Đằng nằm phường 15 có giá khoảng 1.8L – 2.5L/m2 - Các hẻm nằm phường 24 hẻm số 04 đến cầu Rạch Bông giá đất từ 2.2L – 3.5L/m2 Với khoảng cách đường 150m II.2.4 Mối quan hệ yếu tố đến giá đất Một vấn đề đặt tổng thể ta biết yếu tố tác động có quan hệ đến giá đất thơng qua bảng mô tả mối quan hệ tương quan Tuy nhiên trường hợp cặp biến tác động với tác động đến giá đất loại bỏ yếu tố khác, ảnh hưởng đến giá đất có giống hay khơng Để biết mối quan hệ tương quan tuyến tính hai hay nhiều biến có xét tới ảnh hưởng nhiều biến khác ta sử dụng tương quan riêng phần để khảo sát Theo phân tích tương quan cặp trên, ta thấy chiều rộng nhà giá đất có mối tương quan đồng biến Có thể đặt câu hỏi chiều sâu nhà có phải yếu tố ảnh hưởng đến mối quan hệ khơng? Nói cách khác bất động sản điều tra tương đồng chiều sâu nhà mối quan hệ có mạnh khơng? Để trả lời cho câu hỏi ta thực phân tích hệ số tương quan riêng phần: Bảng II.2.4.1: Ma trận tương quan riêng phần giá đất chiều rộng nhà Correlations Control Variables giadat ktcsnha ktcrnha giadat ktcrnha Correlation 0.844 Significance (2-tailed) 0.000 df 101 Correlation 0.844 Significance (2-tailed) 0.000 df 101 Nguồn xử lý SPSS Trang 50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương Hệ số tương quan riêng phần hai biến chiều rộng nhà giá đất xét tới ảnh hưởng biến chiều sâu nhà tính 0.844 với mức ý nghĩa ( p = 0.0000) nhỏ 1% nhiều So với hệ số tương quan cặp hai biến 0.76 ( với mức ý nghĩa 0.000), hệ số tương quan riêng phần lớn hẳn Như rõ ràng yếu tố chiều sâu nhà có tác động tới mối quan hệ chiều rộng nhà giá đất Cụ thể bất động sản tương đồng chiều sâu nhà quan hệ đồng biến giá đất chiều rộng nhà chặt chẽ hơn, cụ thể nhà có chiều sâu nhà nhà có chiều rộng lớn giá đất cho m2 có xu hướng tăng cao Điều phù hợp với thực tế Tương tự ta thử phân tích mối quan hệ chiều rộng đường giá đất điều khiển chiều sâu hẻm; mối quan hệ tương quan hạng sau: Bảng II.2.4.2: Ma trận tương quan riêng phần giá đất chiều rộng đường Correlations Control Variables crduong cshem giadat crhem giadat Correlation 0.2686 Significance (2-tailed) 0.0061 df 101 Correlation 0.2686 Significance (2-tailed) 0.0061 df 101 Nguồn xử lý SPSS Hệ số tương quan riêng phần hai biến chiều rộng đường giá đất xét tới ảnh hưởng biến chiều sâu hẻm tính 0.2686 với mức ý nghĩa ( p = 0.0061) nhỏ 1% So với hệ số tương quan cặp hai biến 0.43 ( với mức ý nghĩa 0.000), hệ số tương quan riêng phần nhỏ hẳn Như chiều sâu hẻm khơng có ảnh hưởng tới mối quan hệ giá đất chiều rộng đường Điều giải thích mối quan hệ giá đất chiều rộng đường đồng biến chiều rộng đường tăng giá đất tăng, vị trí đất hẻm bị ảnh hưởng mối quan hệ  Biểu đồ thể giá đất hẻm mặt tiền Trang 51 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương GIÁ ĐẤT MẶT TIỀN ĐƯỜNG 8.00 7.00 6.00 GIÁ ĐẤT 5.00 4.00 3.00 2.00 GIÁ ĐIỀU TRA GIÁ CHẠY HÀM Linear (GIÁ CHẠY HÀM) Linear (GIÁ ĐIỀU TRA) 1.00 24 23 22 20 19 18 18 17 17 16 14 11 6c 80 64 45 43 40 36 34 31 30 29 29 28 28 27 27 25 25 25 24 6C 0.00 SỐ NHÀ Hình 5:Biểu đồ giá đất nhà mặt tiền Nguồn xử lý excel GIÁ ĐẤT TRONG HẺM 6.00 GIÁ ĐẤT (SJC/M2) 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 35 /5 45 1/ 7a 11 8/ 26 18 2/ 19 4/ 19 w 19 4/ 19 d 24 6/ 14 18 2/ 16 23 5/ 14 32 5/ 88 /7 20 7/ 12 20 7/ 24 32 5/ 98 32 5/ 27 p 23 9/ 20 B 32 5/ 16 0.00 32 5/ 20 GIÁ ĐIỀU TRA GIÁ CHẠY HÀM SỐ NHÀ Hình 6: Biểu đồ giá đất hẻm Nguồn xử lý excel Để tiện việc quan sát phân tích, chúng tơi tách giá đất thành hai khu vực giá đất mặt tiền đường giá đất đường hẻm Nhìn vào biểu đồ giá đất mặt tiền đường từ kết điều tra kết phân tích chạy hàm nhận thấy đường giá trị trung binh mức giá đất điều tra gần đường thẳng giá đất trung bình theo kết chay hàm lại có xu hướng chếch Giả thích tượng đưa phân tích là: giá đất điều tra kết nhận Trang 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương từ thông tin người sử dụng đất (chưa phải giá trị chuyển nhượng thực tế) mức giá trị hiểu mức giá trị bình quân chuyển nhượng mà người sử dụng đất nhận được, mức giá chưa phản ánh ưu hay bất lợi có bất động sản Tuy nhiên, mức giá đất theo kết qua chạy hàm phần thể vấn đề  Mơ hình sử dụng Từ cơng thức mà SPSS tạo xử lý số liệu yếu tố ảnh hưởng đến giá, ta vào yếu tố tiến hành điều tra cho bất động sản mà ta muốn biết giá mối quan hệ với yếu tố khác, cụ thể đề tài bao gồm yếu tố như: chiều rộng đường( m), chiều sâu hẻm ( m), diện tích sàn sử dụng nhà (m2 ), chiều rộng đất (m), chiều sâu đất (m)… Sau có số liệu đó, ta tiến hành nhập số liệu vào phương trình giá đất tạo ( để tiện cho việc tính tốn ta nên sử dụng phần mềm Excel), từ ta có giá đất chung cho tồn diện tích đất bất động sản Để nắm giá cho m2 đất ta lấy giá đất vừa tạo chia cho diện tích đất (chiều rộng đất *chiều sâu đất diện tích đất ghi GCNQSDĐ) Kết thu đơn giá đất cho m2 đất Cần ý xử lý số liệu ta quy định giá đất tính theo đơn vị nào, VNĐ hay lượng vàng ( SJC), giá đất thu tính theo đơn vị  Thí dụ: Muốn biết giá đất bất động sản A có số nhà 72 Bạch Đằng, phường 24, quận Bình Thạnh với số thông tin thu thập sau: - Chủ hộ : Nguyễn Thị Kim Liên - Chiều rộng đường 20m - Nhà mặt tiền đường - Chiều rộng nhà 3.4m - Chiều dài nhà 16m - Diện tích đất 55.2m2 - Diện tích sàn sử dụng nhà 146.88 m2 Ta đưa số liệu vào phương trình sau: Giá đất = -270.251 + 4.124 * crduong - 0.400 * cshem + 0.546 * dtssdnha + 59.220 *ktcrnha + 10.575 * ktcsnha Ta có kết giá đất 304.21 lượng SJC Suy ra: giá đất = 5.51 SJC/m2  Cách thức cập nhật giá đất vào đồ địa để biết giá cho đất Sau chạy hàm yếu tố phản ảnh đến giá đất có hệ số yếu tố ta tiến hành nhập cơng thức vào phương trình excel để tính giá đất cho tất mẫu điều tra sau: Trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương Nhập công thức tính giá đất cho Y2 Hình 7: Nhập cơng thức để tính giá đất cho mẫu điều tra Như ta có giá đất tất mẫu điều tra bất động sản khu vực ta cung cấp đầy đủ liệu cho hàm xử lý giá đất ta có giá đất cho bất động sản Khi ta tiến hành cập nhật cho đồ địa Hình 8: Bản đồ địa khu vực phường 15, quận Bình Thạnh Thơng tin thuộc tính đất sau: Trang 54 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương Diện tích chưa cập nhật Hình 9: Thơng tin thuộc tính đất chưa cập nhật diện tích Tiến hành cập nhật liệu cho trang thuộc tính Vào Table/ update column….xuất hộp thoại sau: Hình 10: Hộp thoại cập nhật thơng tin thuộc tính cho trường dien_tich Trong đó: Table to update: bảng liệu chứa trường cần cập nhật Column to update: cột trường cập nhật ( ví dụ trường dien_tich) Trang 55 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương Get value from Table: Tên bảng có số liệu trường cần cập nhật Calculate: giá trị cập nhật ( Có thể dùng sum, avg, count,… ) Of: liệu lấy từ trường dien_tích bảng dc3chinh_sua Hình 11: Lựa chọn cách tính hộp thoại update Nhấp Join để chọn trường liên kết hai bảng Trường phải giống Kết việc cập nhật: Diện tích cập nhật Hình 12: Cập nhật thơng tin thuộc tính cho trường diện tích Nhận xét: Với việc kết hợp Excel Mapinfo tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính tốn, quản lý nắm bắt giá đất cụ thể cho bảng đồ địa Việc cập nhật cách tự động nhanh chóng giúp ta có nhìn tổng quát giá đất, đặc biệt ta biết nhanh giá đất đất khu vực đồ địa II.3 Đánh Giá - Nhận Xét Trang 56 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương II.3.1 Về phương pháp thực Phương pháp định giá sử dụng chủ lực phương pháp so sánh thị trường kết hợp phương pháp chi phí Trong trình định giá phương pháp so sánh vận dụng phần mềm xử lý thống kê SPSS nhằm phân tích tương quan hồi quy tuyến tính yếu tố với giá đất giúp loại bỏ định kiến định giá góp phần nâng cao tính khách quan kết định giá Quá trình định giá xây dựng quy trình định giá chặt chẽ, từ quy trình giúp dễ dàng kiểm tra, điều chỉnh có thay đổi nào: biến động giá đất, cập nhật thêm thông tin mà thực lại từ đầu Mô hình xây dựng sở lý luận chặt chẽ, tuân thủ quy luật giá trị, ứng dụng tiến công nghệ thông tin II.3.2 Về phương diện quản lý sử dụng Quá trình định giá thực theo quy trình chặt chẽ, logic có hệ thống dễ dàng cho việc quản lý Giá đất xác định sở phân tích thống kê giao dịch thị trường phản ánh khách quan quan hệ đặc điểm đất đai (vị trí, diện tích, hình thể, mục đích sử dụng ) giá trị làm sở cho nhà quản lý đưa định điều chỉnh hợp lý việc sử dụng đất Việc xác định giá đất cho lô tính trực tiếp từ kết cập nhật thơng tin lô đất xác định cụ thể, tiêu định giá định lượng khơng xảy sai sót kết Trang 57 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN: Từ kết nghiên cứu đề tài, đưa số kết luận sau: Hiện nay, có nhiều phương pháp định giá đất thị nói riêng, với phương pháp định giá loại đất thông qua hồi quy phương pháp khách quan, phản ánh sát thực tế yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường phù hợp với thị trường bất động sản Thông qua phương pháp ta tổng hợp tất yếu tố tác động đến giá đưa hệ số cho yếu tố mà khơng phụ thuộc vào ý chí chủ quan người Thơng qua sơ đồ mô tả giá đất khảo sát giá q trình phân tích thống kê đưa ta so sánh xem việc khảo sát có hợp lý không, cụ thể giá đất Nhà nước ban hành 14.400.000 đ/m2 đường Bạch Đằng 21% giá đất hàm phân tích đưa Nắm giá thị trường khu vực biết khu vực điều tra nơi giá đất cao, nơi giá đất thấp với lý mà ảnh hưởng Nắm giá đất trung bình khu vực giúp phục vụ cho cơng tác định giá đất cho bất động sản riêng lẻ, thơng qua đồ địa ta nắm giá đất trung bình cho khu vực Giúp quyền địa phương có thêm sở để định công tác quy hoạch, đền bù giải tỏa thuận lợi Kết nối tự động liệu thuộc tính khơng gian, cách hiển thị giá đất đồ đến lô Hệ số hẻm mà hàm phân tích đưa tích hợp yếu tố khoảng cách nhà hẻm điều mà bảng giá đất ban hành địa phương không phản ánh KIẾN NGHỊ: Bằng kết nhận từ mơ hình nghiên cứu phần chứng minh tính thiết phục mơ hình, với thực tiễn định giá đất nay, mơ hình có ý nghĩa sử dụng cao Tuy nhiên, điều kiện hạn chế nhân lực, thời gian nên mơ hình khơng nghiên cứu khu vực rộng (như quận, huyện ) có nhiều yếu tố quan trọng chưa thể Để tiếp tục hồn chỉnh mơ hình định giá bất động sản nhà đất theo tuyến có khả ứng dụng vào thực tiễn cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu hơn, toàn diện hơn, cụ thể vấn đề sau: - Tiếp tục nghiên cứu, hoàn chỉnh mẫu phiếu điều tra - Nghiên cứu xây dựng mạng lưới điểm điều tra khoa học, hợp lý - Mơ hình thể tính ưu việt thực cho khu vực rộng lớn phán ánh rõ nét cực giá trị quy luật giá đất - Nghiên cứu kỹ thuật tự động hố định giá cho lơ đất, cung cấp thông tin giá đất hồ sơ địa Để tiếp tục nghiên cứu hồn chỉnh mơ hình, kiến nghị cho quan quản lý nhà nước: Trang 58 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Huỳnh Ngọc Phương - Cần tiến hành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến đất Cập nhật thông tin biến động đất đai, thống kê giao dịch chuyển nhượng tổng hợp theo tháng, năm - Có sách thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất hợp lý - Có biện pháp chế tài người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài đất đai khai báo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Hàng năm gửi thông báo kết định giá lô đất, thông báo phản hồi đến chủ sử dụng nhằm kiểm tra giá đất thị trường cập nhật biến động tăng giảm giá đất - Giá đất cần phải cập nhật thường xuyên (theo luật hàng năm), định giá đất cho đất cần nhiều thời gian người, quan quản lý nhà nước (sở tài chính) khơng thể đảm trách Vì vậy, quan quản lý cần phối hợp với đơn vị, tổ chức có lực thực nhiệm vụ - Tổng hợp giao dịch thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản - Cần nắm chi phí xây dựng, năm xây dựng tuổi thọ kinh tế cơng trìn Trang 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 01 Bài Giảng Kinh Tế Đất Đai – Ts Trần Thanh Hùng –Khoa Quản Lý Đất Đai& Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm , Tp HCM 02 Các phương pháp phân tích dự báo kinh tế - TS Nguyễn Khắc Minh, Khoa Toán Kỹ Thuật - Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Nhà Xuất Bản Khoa Học Và Kỹ Thuật Hà Nội 03 Đề Tài: “Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nước ta” 04 Kinh tế học đô thị – GS Nhiêu Hội Lâm, Người Dịch Lê Quang Lâm, Nhà Xuất Bản Chính Trị Quốc Gia 05 Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 06 Luận văn tốt nghiệp “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Q3 TP HCM” Đinh Thị Mỹ Trinh thực 07 Luận văn tốt nghiệp “Bước đầu nghiên cứu phương pháp định giá BĐS địa bàn TP Vũng Tàu, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu” Trần Cẩm Linh thực 08 Lý Thuyết Giá Cả Và Sự Vận Dụng - Jack Hirshleifer Amihai Glazer 09 Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Nghị định số 17/2006/NĐ- CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ- CP việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần 11 Nghị Quyết số 74/2006/NQ- HDND ngày 12/12/2006 Hội đồng nhân dân thành phố Bảng giá loại đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cơng bố ngày 01/01/2007 12 Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS- Hồng Trọng- Chu Nguyễn Mộng Ngọc, Nhà Xuất Bản Thống Kê 13 Quyết định 179/2006/QĐ- UBND ngày 22/12/2006 ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 14 Nghị định 209/2004/NĐ- CP ngày 16/12/2004 quản lý chất lượng cơng trình xây dựng 15 Thông tư số 114/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 16 Thuế đất đai – công cụ quản lý điều tiết thị trường BĐS – TS Đàm Văn Huệ, Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân 17 Thị trường BĐS – TS Hoàng Văn Cường ( Chủ Biên) Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Nhà Xuất Bản Xây Dựng Hà Nội – 2006 18 Tuyển Tập Các Phương Pháp Thẩm Định Giá Tài Sản- Đoàn Văn Trường, Nhà Xuất Bản Khoa Học Kỹ Thuật Hà Nội 19 Tiến tới lý thuyết vị trí cư trú thị hệ sách – TS Hồng Hữu Phê 20 Sử dụng phần mềm SPSS phân tích số liệu - TS Hồ Đăng Phúc, Viện Toán Học, Nhà Xuất Bản Khoa Học Và Kỹ Thuật PHỤ LỤC BẢNG ĐỒ QUẬN BÌNH THẠNH