BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH-THẨM ĐỊNH VIÊT NAM SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : DƯ VĂN THẮNG 03135069 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý TT BĐS -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN DƯ VĂN THẮNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH-THẨM ĐỊNH VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2007 - TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Dư Văn Thắng, Lớp Quản lý thị trường BĐS-khóa 29, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “HỌAT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH-THẨM ĐỊNH VIÊT NAM” Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Định giá bất động sản dựa sở giá trị bất động sản yếu tố tác động đến giá trị bất động sản, kiểm soát chặt chẽ pháp luật; cụ thể chương II Nghị định 101/2005/NĐ-CP quy định chặt chẽ điều kiện thành lập hoạt động định giá Nội dung Báo cáo nghiên cứu loại hình định giá bất động sản Công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam để thấy hiệu hoạt động định giá bất động sản nhu cầu định giá bất động sản địa bàn Thành phố Hồ chí Minh thời gian qua Qua đó, chúng tơi có số đề xuất đóng góp để góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ đáp ứng nhiều nhu cầu dịch vụ định giá bất động sản Đề tài sử dụng chủ yếu phương pháp khảo sát thông tin thị trường phương pháp định giá bất động sản Ngồi kết hợp số phương pháp khác trình thực Để tài nghiên cứu vòng 04 tháng (từ tháng 03 đến tháng 05 năm 2007), thực Công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam tập trung nghiên cứu quy trình định giá cho tài sản bất động sản qua ứng dụng phương pháp quy trình định gia Cơng ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam định giá bất động sản cụ thể địa bàn Quận Bình Thạnh TP.HCM Sau thời gian thực Đề tài đạt số kết sau: - Kết hoạt động định giá bất động sản Công ty cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam - Vận dụng quy trình định giá bất động sản công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam để định giá cho nhà số 482/10/6 đường Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, TP.HCM - Qua trình thực đề tài Bản thân cá nhân học hỏi kinh nghiệm thực tế lĩnh vực định giá bất động sản để bổ góp phần làm sinh động thêm kiến thức học trường; qua học hỏi phong cách tác phong định giá viên MUÏC LUÏC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I : TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học 1) Bất động sản 2) Định giá bất động sản 3) Các phương pháp định giá bất động sản I.1.2 Cơ sở pháp lý I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu I.2.1 Vị trí địa lý I.2.2 Điều kiện tự nhiên I.2.3 Về kinh tế I.2.4 Về văn hóa-xã hội I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu quy trình thực I.3.1 Nội dung nghiên cứu I.3.2 Phương pháp nghiên cứu I.3.3 Quy trình thực 2 14 14 14 15 15 15 16 16 16 16 PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Khái quát công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam 18 II.1.1 Quá trình hình thành phát triển II.1.2 Chức năng-nhiệm vụ II.1.3 Cơ cấu tổ chức II.2 Hoạt động định giá Công ty cổ phần Giám định-thẩm định Việt Nam II.2.1 Quy trình định giá bất động sản II.2.2 Hoạt động định giá bất động sản II.2.3 Kết hoạt động định giá bất động sản VIVACO II.3 Định giá Đất cơng trình xây dựng số 482/10/6 đường Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, TP.HCM II.3.1 Thông tin II.3.2 Mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật II.3.3 Đánh giá chất lượng lại cơng trình xây dựng 18 18 19 21 21 26 28 32 32 33 39 II.3.4 Cơ sở giá trị định giá 40 II.3.5 Phương thức tiến hành 40 II.3.6 Ứng dụng phương pháp nguyên tắc định giá II.3.7 Những lập luận mức giá cuối II.3.8 Phân tích giá theo phương pháp so sánh II.3.9 Thu thập thông tin thị trường II.3.10 Phân tích điều chỉnh so sánh II.3.11 Ước tính giá trị bất động sản định giá II.3.12 Kết định giá KẾT LUẬN 41 41 42 42 44 46 47 48 LỜI CẢM ƠN Xin tri ân đến Bố-Mẹ.người thân tất nhứng người bạn tạo điều kiện học tập, động viên Em suốt trình học tập trình thực Luận văn tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Đặc biệt thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động sản, tận tình truyền đạt kiến thức kinh nhiệm sống suốt thời gian Em theo học trường Em xin chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn văn Tân, Cô Trần thò Việt Hòa tận tình bảo Em suốt thời gian thực tập vừa qua, nhờ Em hoàn thành Luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Công ty cổ phần Thẩm Đònh- Giám đònh Việt Nam (VIVACO) Đặc biệt Thầy Ngô Thảo (Phó giám đốc), anh Huỳnh trọng Phúc (Phó phòng Thẩm đònh), chò Đỗ thò Lệ Huyền anh chò phòng Thẩm đònh tạo điều kiện thuận lợi cho Em thu thập tài liệu, thông tin hướng dẫn tận tình suốt trình Em thực tập Công ty để làm Luận văn tốt nghiệp TP.HCM ngày 15 tháng 06 năm 2007 Sinh viên thực Dư Văn Thắng Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng ĐẶT VẤN ĐỀ Định giá nói chung định giá bất động sản (BĐS) nói riêng đóng vai trò quan trọng, xem ”trái tim” nhiều hoạt động kinh tế, định giá phương pháp xác định giá trị tài sản, sở việc định đầu tư, định mua bán, cho thuê, chấp, quản lý…Đối với định giá (ĐG) BĐS nói riêng, chi phối tất hoạt động thị trường BĐS Định giá BĐS hoạt động chun mơn mang tính khoa học nghệ thuật nhằm xác định giá trị BĐS Giá trị BĐS kim nan cho hoạt động điều tiết thị trường lành mạnh ổn định Ở Việt Nam hoạt động định giá nói chung hoạt động định giá bất động sản nói riêng, góp phần khơng nhỏ việc nâng cao hiệu hoạt động kinh tế có xu hướng phát triển mạnh, thời kì kinh tế phát triển, xu tồn cầu hóa hợp tác quốc tế nhu cầu định giá tài sản làm sở cho trao đổi buôn bán lớn qua thể nhu cầu vai trò lĩnh vực định giá Nắm xu này, năm trở lại hàng loạt công ty với chức định giá trị tài sản đời Định giá BĐS loại hình dịch vụ, Bộ Tài trực tiếp quản lý Pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện thành lập hoạt động Tổ chức có chức định giá Hiện nay, hoạt động định giá BĐS loại hình dịch vụ có mặt hầu hết công ty địa ốc, ngân hàng, công ty chuyên biệt chức định giá có đủ điều kiện Bộ tài cho phép hoạt động, có Cơng ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam Với mục đích tìm hiểu thực trạng hoạt động định giá BĐS diễn thời gian qua Tôi định thực đề tài “Hoạt động định giá BĐS công ty cổ phần Giám định-Thẩm định định Việt Nam” Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu phương pháp định giá bất động sản VIVACO Qua nhận xét đề xuất giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động định giá BĐS Phạm vi nghiên cứu đối tượng nghiên cứu: Đề tài thực Công ty cổ phần Giám định-Thẩm Việt Nam tập trung nghiên cứu quy trình định giá cho tài sản bất động sản, cụ thể nhà đất Trang Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thaéng PHẦN I : TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Định giá BĐS ngành khoa học dựa sở giá trị bất động sản tiến hành dựa vào phương pháp định giá bất động sản, có xem xét kỹ đến yếu tố tác động đến bất động sản 1) Bất động sản a) Khái niệm bất động sản Hiện nay, hầu coi bất động sản đất đai tài sản liên quan đến đất đai xác định vị trí địa lý đất đai Luật dân nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam – điều 174 định nghĩa: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng; tài sản gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, bất động sản đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy hay sờ nắm được, nằm bề mặt hay lòng đất Những tài sản người xây dựng đất tòa nhà, cơng trình hạ tầng Các vật gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đất hệ thống cấp nước, hệ thống sưởi ấm, hệ thống điện, điện thoại, hệ thống thoát nước… Các tài sản gắn liền vơi đất đai coi thành phần tự nhiên cối, khoáng sản Các tài sản khác pháp luật quy định tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ số nước quy định bất động sản (Luật dân Nga- Điều 130) b) Thuộc tính bất động sản Bất động sản loại hành hóa đặc biệt mà thuộc tính giúp ta dễ dàng phân biệt bất động sản hàng hóa thơng thường Thuộc tính tính chất vốn có bên bất động sản - Tính bất động Khơng hàng hóa thơng thường, bất động sản di chuyển từ nơi đến nơi khác, mổi bất động sản có vị trí định Do đó, giá bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí giá BĐS thường mang đậm tính địa phương - Tính khơng đồng Sự khác vị trí, hình thể, quy mơ, diện tích, kích thước đất cơng trình đất tạo nên đa dạng hay tính khơng đồng bất động sản Thơng thường khơng có bất động sản hồn tồn giống hệt nhau, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản - Tính khan Diện tích đất đai hữu dụng có hạn so với phát triển dân số Đất đai hữu dụng đất đai sinh sống, sản xuất Sự phát triển đất đai hữu dụng Trang Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng phải cân với mơi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất diện tích đất Nhu cầu đất đai nhu cầu nhà vượt phát triển đất đai hữu dụng nên tạo khan thị trường bất động sản - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài lâu Đất đai cơng trình đất, thường có tính bền vững cao Cuộc sống người gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng đất đai cơng trình đất ln cải tạo bồi đắp nên bất động động sản có đời sống kinh tế dài - Tính hữu dụng Tiêu chuẩn định giá cho BĐS hay tài sản tính hữu dụng Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối điều kiện tuyệt đối Ví dụ đất nơng nghiệp, hữu dụng đo khả sản xuất Giá trị đất hàm số số lượng chất lượng sản xuất mà tạo khía cạnh nông nghiệp, hay số lượng chất lượng cơng trình mà hoạt động nơng nghiệp tạo Nếu đất có tiềm phát triển suất đo sản lượng cung ứng cho dân cư, thương mại nông nghiệp hay sử dụng tổng hợp Do đó, giá trị đất xác định thơng qua việc đánh giá tính hữu dụng phương diện pháp lý, sở vật chất, chức năng, kinh tế môi trường chi phối đến suất c) Đặc trưng bất động sản - Khả co giản cung bất động sản Tính khan bất động sản tạo nên co giản cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số biến động giá - Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao, nên giao dịch liên quan đến bất động sản điều cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét mặt vật chất pháp lý Mặt khác, thời gian mua bán tùy thuộc vào thời gian thủ tục chuyễn quyền theo quy định pháp luật - Khả chuyễn thành tiền mặt linh hoạt Giá trị cao thời gian mua bán kéo dài dẫn đến khả chuyễn hóa thành tiền mặt linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với sống sinh hoạt người, trừ có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu chịu thay đổi Khả thường giải việc chấp, cầm cố thay bán để chuyễn quyền sở hữu - Chịu can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước Đất đai nguồn tài nguyên quan trọng quốc gia gắn liền với đời sống sinh hoạt nhân dân Mọi biến động đất đai ảnh hưởng đến đời sống kinh tế trị quốc gia nên Nhà nước thường can thiệp quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển đổi bất động sản d) Giá trị thị trường bất động sản Giá trị thị trường số tiền ước tính tài sản trao đổi vào ngày ĐG bên sẵn sàng bán bên sẵn sàng mua điều kiện giao dịch khách Trang Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng quan Sau q trình tiếp thị thích hợp mà bên tham gia điều hành động cách hiểu biết thận trọng không chịu áp lực e) Giá trị phi thị trường bất động sản Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa vào công dụng hay chức tài sản dựa vào khả giao dịch tài sản thị trường Có nhiều loại giá trị phi thị trường như: - Giá trị sử dụng: số tiền ước tính tài sản có cơng chun biệt người sử dụng chuyên biệt không liên quan, thị trường tập trung vào tài sản chuyên biệt nằm doanh nghiệp - Giá trị đầu tư: Là giá trị tài sản nhà đầu tư cụ thể cho mục tiêu đầu tư xác định Giá trị đầu tư tài sản cao hay thấp giá trị thị trường tài sản - Giá trị bảo hiểm: Là giá trị tài sản quy định sách hay hợp đồng bảo hiểm - Giá trị tính thuế: Là giá trị dựa quy định Luật thuế liên quan, việc xác định tỉ lệ thuế cách tính thuế - Giá trị lý: Là giá trị tài sản tiếp tục sử dụng Giá trị xem chi phí dỡ bỏ - Giá trị bán tháo: Là tổng số tiền thu bán tài sản thời gian ngắn không đáp ứng yêu cầu giá thị trường - Giá trị đặc biệt: Là giá trị liên quan, yếu tố đặc biệt tài sản vượt lên giá trị thị trường Giá trị đặc biệt có khả nảy sinh tính chất vật lý hay chức kinh tế tài sản kết hợp với tài sản khác tạo thành - Giá trị chấp cho vay: Là giá trị tài sản trước thực đánh giá khả thị trường tường lai tài sản khoản thu nhập quản lý thích hợp Giá trị chấp vay khái niệm giá trị rủi ro g) Các yếu tố ảnh hường đến giá trị bất động sản Nhóm yếu tố vĩ mơ - Chính sách Nhà nước: Tác động trực tiếp đến giá trị BĐS qui định QSH, QSD đất, quy định nghĩa vụ tài đất đai, qui hoạch sử dụng đất theo mục đích phát triển - Các yếu tố kinh tế chung quốc gia, địa phương: Bao gồm tổng sản phẩm quốc nội (GDP), thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm đầu tư - Cung-cầu bất động sản + Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS: Phát triển kinh tế, phát triển sở hạ tầng, tham gia Nhà nước + Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: Sự tăng trưởng kinh tế, Thu nhập, việc làm nghề nghiệp, thị hóa, hồn thiện kết cấu hạ tầng, yếu tố tâm lý xã hội Nhóm yếu tố vi mơ Trang Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng - Phòng thờ: + Nền gạch ceric màu xanh (30 x 30 cm) + Tường sơn nước + Trần nhựa Hiện trạng Phòng thờ, Tầng - Ban công: Kết cấu bê tông cốt thép,Hình bán nguyệt; lan can tay vịn inox Nền gạch ceramic (40 x 40 cm) Hiện trạng ban cơng, Tầng Tầng 2: Gồm :02 phòng ngủ 1; khu vệ sinh sân phơi Phòng ngủ: kết cấu tương tự tầng 01.( Hiện chưa sử dụng) Thiết bị gồm 01 dường vật liệu gỗ) Trang 41 Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng - Khu vệ sinh Sân phơi: Tường gạch ốp gạch men (20 x 25cm) cao 1,7 m sơn nước1,2m Khung mái sắt, lợp tôn nhựa Hiện trạng khu vệ sinh Sân phơi, tầng Đánh giá trạng: Tại thời điểm ĐG công trình sử dụng tốt, bảo dưỡng tốt, móng chưa có tượng lún, tường, cột chưa có vết nứt nhỏ II.3.3 Đánh giá chất lượng lại cơng trình xây dựng a) Các cứ, sở đánh giá chất lượng lại cơng trình xây dựng - Căn thông tư 5-BXD/ĐT ngày 09/02/1993 Bộ xây dựng – Bộ Đầu tư Hướng dẫn Phương pháp xác định diện tích sử dụng phân cấp nhà - Căn định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 Bộ Tài Chính việc ban hành Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao Tài sản cố định - Áp dụng tài liệu phân cấp đánh giá cơng trình xây dựng tác giả Thạc sĩ Bùi đức Tiển, Hội KHKT xây dựng TP.Hồ Chí Minh xuất năm 1993 Căn kết kiểm tra trường, qua việc vận dụng áp dụng văn trên.Xác định chất lượng sử dụng lại cơng trình xây dựng theo niên hạn sử dụng thời gian qua sử dụng b) Đánh giá theo phương pháp thống kê kinh nghiệm Tỷ lệ hao mòn = Thời gian sử dụng/niên hạn sử dụng x 100% Tỷ lệ CLCL = 100% - Tỷ lệ hao mòn (%) Căn nhà Toạ lạc số 482/10/6 đường Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, TP.HCM nhà cấp niên hạn sử dụng tối đa 50 năm Căn nhà xây dựng năm 2003 đến năm 2007 năm Chất lượng lại nhà đánh giá theo phương pháp thống kê kinh nghiệm sau: CLCL = (1 – 4/50) x 100% = 92% c) Đánh giá theo phương pháp kỹ thuật: B ng: 2.6 Đánh giá ch t l
ng l i c a cơng trình xây d ng Bộ phận Móng Tường Trang Nền Mái Cửa ĐN Tổng 42 Ngành quản lý thò trường BÑS Tỷ trọng (p%) Mức hư hỏng (h%) Độ hư hỏng = (p x h) % SVTH Dư văn Thắng 6,4 43 28 8,6 5 0,32 2,58 1,4 0,774 0,45 0,35 100 5,874 Tỷ lệ hư hỏng tồn cơng trình = (Tổng tỷ trọng/Tổng mức độ hư hỏng) x 100(%) 5.874 Tỷ lệ CLCL cơng trình (%) = 100 - tỷ lệ hư hỏng tồn cơng trình 94.126 Tỷ lệ CLCL cơng trình làm tròn : 94 % II.3.4 Cơ sở giá trị định giá Căn vào mục đích ĐG, tài liệu, thơng tin thị trường chọn sở giá trị định giá Giá trị thị trường “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm ĐG, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” Tiêu chuẩn số - Tiêu chuẩn ĐG Việt Nam số (TĐGVN 01) Ban hành kèm theo định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính II.3.5 Phương thức tiến hành Tồn cơng việc ĐG tiến hành theo quy trình ĐG Việt Nam bao gồm bước (TĐGVN 05) Ban hành kèm theo định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính - Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ, hướng dẫn khách hàng viết yêu cầu ĐG, giải thích quy trình, thủ tục hồ sơ, tài liệu, chứng từ Nghiên cứu tài liệu, hồ sơ bà Lê thị Thu Hạnh – đại diện chủ sở hữu cung cấp - Bước 2: Lập kế hoạch định giá - Bước 3: Tiến hành khảo sát trạng Tài Sản vào ngày 13/04/2007 hướng dẫn bà Lê thị thu Hạnh Kiểm tra, đối chiếu thông tin tài sản ĐG chứng từ, hồ sơ pháp lý với thực tế trường, ghi nhận thông tin người hướng dẫn cung cấp + Ghi chép thông tin trạng Tài Sản ĐG chụp ảnh + Tiến hành nghiên cứu tình hình thị trường giá thị trường nhà đất khu vực ĐG, khu vực lân cận + Thực thu thập thông tin tài sản so sánh, tình hình thị trường, giá cả, chi phí, thu nhập + Tham khảo giá vàng báo Bao Tuổi Trẻ ngày 16/04/2007: Giá vàng SJC chiều ngày 15/4/2007 : 13.360.000 đ/L Trang 43 Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng - Bước 4: Phân tích tài sản, tài sản so sánh, vận dụng tài liệu, kiểm tra, đối chiếu thông tin thu thập trường với tài liệu - Bước 5: Ứng dụng nguyên tắc phương pháp ĐG để ước tính giá trị tài sản ĐG thời điểm địa điểm ĐG - Bước 6: Hoàn chỉnh báo cáo kết ĐG II.3.6 Ứng dụng phương pháp nguyên tắc định giá a) Căn lựa chọn phương pháp - Căn vào mục đích ĐG: xác định giá trị thị trường BĐS để làm chuyễn nhượng - Căn vào tính chất, đặc điểm tài sản cần ĐG: bất động sản thuộc chủ quyền tư nhân sử dụng để làm nơi cư trú - Điều kiện, tính chất thơng tin thị trường : thị trường giao dịch bình thường b) Phương pháp định giá - Phương pháp so sánh: dùng để xác Định giá trị quyền sử dụng đất - Phương pháp chi phí: dùng để ước tính giá trị cơng trình đất giá trị tòan bất động sản c) Nguyên tắc định giá - Nguyên tắc tốt cao nhất: “Là việc sử dụng tài sản tốt mức điều kiện cho phép pháp lý, điều kiện khả thi tài đem lại giá trị lớn cho tài sản” - Nguyên tắc thay thế: “ giá trị bất động sản đo chi phí làm tài sản tương tự vật thay thế.” II.3.7 Những lập luận mức giá cuối a) Những giả thiết hạn chế việc Định giá trị tài sản - Về giá trị : Xác Định giá trị bất động sản theo giá trị thị trường mức tốt tối ưu thời điểm ĐG - Về thị trường: khu vực việc mua bán nhà diễn bình thường - Tài sản so sánh: Trong trình thu tập thơng tin thị trường khu vực có tài sản ĐG, tơi nhận thấy tài sản ĐG tài sản so sánh có điểm không tương đồng, nên phải thực điều chỉnh bước Phương pháp so sánh giá bán - Về đặc điểm tài sản : Diện tích đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết hợp với việc kiểm tra, đối chiếu thống số liệu thực tế mô tả làm sở xác Định giá trị bất động sản thời điểm định giá b) Khảo sát thực địa: - Thời gian: 13/04/2007 - Người tiến hành khảo sát thực địa: Dư văn Thắng, Đỗ thị Lệ Huyền Kết thu thập thông tin tài sàn đặc điểm kinh tế - kỹ thuật từ việc khảo sát thực địa trường mô tả chi tiết mục II.3.2 Báo cáo thu Trang 44 Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng thập thông tin thị trường khu vực tài sản ĐG tọa lạc từ thông tin hộ dân, từ báo mua bán Bảng 2.7: Nguồn thông tin thu thập STT NGUỒN THÔNG TIN ĐỊA CHỈ Tại khu vực ĐG tài sản Số 255/65LA Nơ Trang Long P.13, Q.BT Tại khu vực ĐG tài sản Nhà số 271/13 Nơ Trang Long P.13, Q.BT Tại khu vực ĐG tài sản Nhà số 433/6 Nơ Trang Long P.13,Q.Bình Thạnh Tại khu vực ĐG tài sản Nhà số 480/4b Nơ Trang Long P.13, Q.BT II.3.8 Phân tích giá theo phương pháp so sánh Những lập luận mức giá cuối - Về pháp lý : Giấy tờ hợp pháp - Về vị trí : mơ tả chi tiết bảng 2.5 báo cáo - Về môi trường kinh doanh: Khu vự dân cư , không thuận lợi cho kinh doanh - Quy mô diện tích - Phân tích nhân tố tác động: + Tình hình chung: giá vàng tăng giảm phần tác động đến giao dịch bất động sản thị trường + Mục đích sử dụng tài sản cao tốt nhất: sử dụng với mục đích nhà II.3.9 Thu thập thông tin thị trường Thu thập thông tin tài sản so sánh Qua việc khảo sát thị trường nhà đất khu vực thu thập thông tin tài sản so sánh từ người dân khu vực, từ Báo Mua Bán sau: Tài sản so sánh • Địa chỉ: Số 255/65LA Nơ Trang Long P.13, Q.Bình Thạnh - Vị trí: nằm hẻm phụ kết cấu bê tông rộng 2,5m cách đường khoảng 100m, cach TSĐG khoảng 900m Trong khu vực dân cư dân cư đông đúc, chật hẹp, lại khó khăn, xe tơ khơng vào - Hình dáng đất: Hình chữ nhật - Diện tích: o Đất: (4x10)m = 40m2 o Diện tích sàn sử dụng: 80m2 - Kết cấu chung: Nhà cấp 4, xây dựng năm 1998 Gồm: gác suốt gỗ, lát gạch ceramic, tường gạch (10cm) quét vôi Cửa sắt ốp kính Trang 45 Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng - Đánh giá trạng cơng trình: Tại thời điểm ĐG, ngơi nhà sử dụng mục đích Móng chưa có dấu hiệu nứt; Tường thấm nước, hoen ố; mái dột số chỗ Qua việc khảo sát thực tế trường qua việc tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực xây dựng Ước tính CKCL nhà 60% - Tình trạng pháp lý: Giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà - Giá chào bán: 72L (giá bán thương lượng) Tài sản so sánh - Địa chỉ: Nhà số 271/13b Nơ Trang Long P.13, Q.Bình Thạnh - Vị trí: nhà hẽm phụ xi măng rộng 4m cách đường khoảng 70m, cách ngã ba Nguyễn Xí – Nơ Trang Long 200m, cách TSTĐ khoảng 300m Trong mơi khu dân cư n tỉnh thống mát; thuận lợi cho giao thông cá nhân công cộng - Hình dáng đất: hình chữ nhật - Diện tích o Đất: (4,2x15)m = 63m2 o Diện tích sàn sử dụng : 94,5m2 - Kết cấu chung: Nhà cấp 4, xây dựng năm 2000 Gồm: + gác suốt đúc, ban công đúc, tường gạch (10cm) quét vôi Trong khu vực n tỉnh, thống mát; thơng tin liên lạc thuận lợi - Đánh giá trạng cơng trình: Tại thời điểm ĐG nhà tình trạng sử dụng bảo quản tốt Móng chưa có dấu hiệu sụt lún; tường khơng bị thấm, chưa có dấu hiệu bong tróc Qua việc khảo sát truờng tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực xây dựng, ước tính chất lượng lại nhà 90% - Tình trạng pháp lý: có giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà - Giá bán: 107 L (giá bán thương lượng) Tài sản so sánh - Địa chỉ: Nhà số 433/6 Nơ Trang Long P.13, Q.Bình Thạnh - Vị trí: hẻm xi măng rộng 4m cách đường khoảng 70m, TSTĐ khoảng 500m, Cách ngã ba Nguyễn Xí – Nơ Trang Long khoảng 600m Trong khu vực yên tỉnh, môi trường lành, thông tin liên lạc thuận lợi Gần trường học ( Cách trường tiểu học Lê Lợi 70m), gần chợ (cách chợ khu vực khoảng 200m) - Hình dáng lơ đất: hình chữ nhật - Diện tích o Đất: (4,15x15,35)m = 63,7025m2 o Diện tích sàn sử dụng: 127,405m2 - Kết cấu chung: Nhà cấp 4, xây dựng năm 1998 Gồm + gác suốt, ban công đúc,nền lát gạch ceramic (30 x 30)cm, tường gạch (20cm)sơn nước; hệ thống cửa khung sắt ốp kín Trang 46 Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng - Đánh giá trạng cơng trình:Tại thời điểm ĐG Móng có chưa có dấu hiệu sụt lún tường thấm nước bong tróc nhiều chỗ; trần thấm nước, hoen ố Ước tính CLCL khoảng 70% - Tình trạng pháp lý: Có giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà - Giá bán: 129L (giá bán thương lượng) Thu thập thông tin thị trường - Phân cấp nhà niên hạn sử dụng: Theo thông tư 05- BXD/ĐT ngày 9/2/1993 hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng phân cấp nhà - Đơn giá xây dựng • Căn định số 118/2004/QĐ – UB ban hành bảng giá chuẩn tối thiểu trị giá nhà loại kiến trúc khác để tính lệ phí trước bạ địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh • Dựa vào kiến trúc xây dựng địa phương • Dựa vào nhận định chun mơn ĐGV chuyên nghiệp kỹ sư xây dựng • Dựa vào việc khảo sát đơn giá xây dựng nhà thầu Thành Phố Hồ Chí Minh như:Công ty thương mại dịch vụ địa ốc Hồng Qn, Cơng ty cổ phần đầu tư Nam Long, Công ty TNHH Vạn Phát Hưng đơn giá xây dựng để xây dựng nhà có kết cấu tương tự Thực điều chỉnh đặc điểm cơng trình xây dựng Ước tính đơn giá xây dựng tài sản so sánh sau: Đơn v ị: 1000 đồng B NG 2.8: Đ
N GIÁ XÂY D NG STT TÀI SẢN ĐƠN VỊ ĐƠN GIÁ Tài sản so sánh m2 1.000 Tài sản so sánh m2 1.200 Tài sản si sánh m2 1.300 - Đơn giá đất: Dựa vào Bảng giá đất địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh (ban hành kèm theo định số 27/2005/QĐ-UB ngày 15 tháng 12 năm 2005) - Giá vàng: Giá vàng SJC chiều ngày 15/4/2007 : 13.360.000 đ/L (Tham khảo giá vàng báo Bao Tuổi Trẻ ngày 16/04/2 Qua việc thu thập thông tin thị trường tài sản so sánh Ta tổng hợp điểm giống khác tài sản so sánh so với tài sản cần ĐG sau: (Thể bảng 2.10 phần phụ lục) II.3.10 Phân tích điều chỉnh so sánh Phân tích so sánh Trang 47 Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng So Sánh 1: Số 255/65LA Nơ Trang Long P.13, Q.Bình Thạnh Nhà cấp 4, xây dựng năm 1997 sửa chữa năm 2001.CLCL:60% - Giá trị CTXD = Đơn giá XD x CLCL x DTSD 1000.000đ/m2 x 60% x 80m2 = 48.000.000đồng - Giá m2 đất = ( giá bán thương lượng – giá trị CTXD)/ diện tích đất (961.920.000đ – 48.000.000đồng) / 40m2 = 22.848.000 đ/m2 So sánh 2: Nhà số 271/13 Nơ Trang Long P.13, Q.Bình Thạnh, nhà cấp Xây dựng năm 2000 sữa chữa năm 2005 CLCL: 90% - Giá trị CTXD = Đơn giá XD x CLCL x DTSD 1.200.000đ/m2 x 90% x 94,5m2 = 102.060.000 đồng - Giá m2 đất = ( giá bán thương lượng – giá trị CTXD)/ diện tích đất 1.429.520.000đ - 102.060.000đ) / 63m2 = 21.070.793 đ/m2 So sánh 3: Nhà số 433/6 Nơ Trang Long P.13, Q.Bình Thạnh, nhà cấp Xây dựng năm 1998 sữa chữa năm 2004 CLCL:80% - Giá trị CTXD = Đơn giá XD x CLCL x DTSD 1.300.000đ/m2 x 70% x 127,405m2 = 115.938.550 đồng - Giá m2 đất = ( giá bán thương lượng – giá trị CTXD)/ diện tích đất (1.723.440.000đ - 115.938.550 đ) / 63,7025m2 = 25.234.511 đ/m2 Qua so sánh ta thấy mức giá chênh lệch khoảng từ 21tr đến 25tr/m2, so sánh thuộc đường Nơ Trang Long Quận Bình Thạnh khu vực tài sản ĐG Tuy nhiên, tài sản ĐG tài sản so sánh hẻm khác nhau, khác kết cấu sở hạ tầng , vị trí,về quy mơ diện tích Điều chỉnh: Dựa vào Thông tư 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác ĐG đất khung giá loại đất Các yếu tố không tương đồng: Quy ước điều chỉnh thực điều chỉnh • Qua bảng so sánh cho thấy : có tiêu chí khác tài sản so sánh tài sản ĐG Để xác định lượng khác biệt yếu tố so sánh nhằm điều chỉnh mức giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê để tính hệ số khác biệt tiêu chí • Sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao điểm 10 áp dụng cho tiêu chí có điều kiện tốt Các điểm 10 áp dụng cho cho tiêu chí loại có điều kiện Căn tình hình cụ thể địa phương để xây dựng thang điểm cụ thể sau: • So sánh TIÊU CHÍ THANG ĐIỂM KẾT QUẢ Bảng 2.9: Thang Lớn điểmhơn tài sản tài sản định : 10 đso sánh Thuộc tài sản ĐGgiá Quy mơ diện tích Nhỏ :9đ Trang Thuộc tài sản so sánh 48 Ngaønh quản lý thò trường BĐS Cơ sở hạ tầng, giao thơng SVTH Dư văn Thắng Thuận tiện : 10 đ Kém thuận tiện : đ Thuộc tài sản ĐG Thuộc tài sản sánh • So sánh Bảng 2.10: Thang điểm tài sản so sánh tài sản định giá TIÊU CHÍ THANG ĐIỂM Quy mơ diện tích Lớn Nhỏ KẾT QUẢ : 10 đ : 9đ Thuộc tài sản ĐG Thuộc tài sản so sánh • So sánh Bảng 2.11: Thang điểm tài sản so sánh tài sản định giá KẾT QUẢ TIÊU CHÍ THANG ĐIỂM Vị trí Thuận tiện : 10 đ Kém thuận tiện : đ Thuộc tài sản so sánh Thuộc tài sản ĐG Quy mô diện Lớn Nhỏ Thuộc tài sản ĐG Thuộc tài sản so sánh : 10 đ : 9đ Quy ước: Mỗi điểm giảm 5% giá trị, điểm tăng cộng thêm 5% giá trị tài sản so sánh B ng 2.12: Đi u ch nh giá th tr
ng d a theo so sánh Yếu tố điều chỉnh So sánh So sánh So sánh Đơn giá QSD dất 22.848.000 đ/m2 21.070.793 đ/m2 25.234.511 đ/m2 Vị trí -10% Quy mơ diện tích +5% +5% +5% +15% +5% - 5% 26.275.200 22.124.332 23.972.785 Cơ sở hạ tầng, giao thông +10 % Tổng điều chỉnh Giá đất sau điều chỉnh (đ/m ) Giá trị bình quân sau điều chỉnh 24.124.105 Làm tròn 24.000.000 Trang 49 Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng Giá trị m2 đất theo giá thị trường ước tính thời diểm định giá 24.000.000đ/m2 II.3.11 Ước tính giá trị bất động sản định giá a) Quyền sử dụng đất: - Căn QĐ 27/2005/QĐ-UB ngày 15 tháng 12 năm 2005 ban hành Quy định bảng giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Ước tính giá trị quyền sử dụng đất số 482/10/6 đường Nơ Trang Long 24.000.000 đồng/m2 b) Cơng trình xây dựng: Căn kết khảo sát thị trường Đối với nhà cấp 3, kết cấu mô tả chi tiết Bảng 2.6 báo cáo có đơn giá xây dựng : 2.600.000 đ/m2 II.3.12 Kết định giá Trên sở tài liệu bà Lê thị thu Hạnh cung cấp, qua khảo sát thực tế trường với phương pháp áp dụng tính tốn, ước tính giá trị quyền sử dụng đất giá trị lại cơng trình xây dựng tọa lạc số 482/10/6 đường Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, TP.HCM thời điểm tháng năm 2007 là: B NG 2.13: K T QU Đ NH GIÁ STT Hạng mục Diện tích (m2) Quyền sử dụng đất 96.01 Cơng trình xây dựng 249,8 CLCL (%) 94 Đơn giá (đồng/m2) Thành tiền (đồng) 24.000.000 2.304.240.000 2.600.000 610.511.200 CỘNG 2.914.751.200 LÀM TRÒN 2.915.000.000 (Bằng chữ: Hai tỷ chín trăm mười lăm triệu chẵn) Kết ĐG xác nhận giá trị thị trường cho tài sản có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, số lượng trạng mô tả chi tiết báo cáo này, theo yêu cầu ĐG bà Lê thị thu Hạnh thời điểm địa điểm ĐG Trang 50 Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng KẾT LUẬN Thị trường BĐS Việt Nam sơ khai Thường xuyên biến động, thiếu minh bạch thông tin thị trường Ở Việt Nam định giá BĐS lĩnh vực Tuy nhiên, nhu cầu định giá BĐS lớn có xu hướng ngày tăng Các đối tượng BĐS định giá chủ yếu BĐS nhà phục vụ cho mục đích chuyễn nhượng, chấp đối tượng BĐS cơng nghiệp thương mại chiếm tỉ trọng thực chủ yếu đơn vị có đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp Tuy nhiên sở phương pháp sử dụng định giá cho loại hình hạn chế ảnh hưởng nhiều đến kết định giá Hiện nay, đơn vị có chức định giá BĐS ngồi phương pháp chung áp dụng để định giá BĐS như: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận chưa có tổ chức xây dựng mơ hình định giá chun nghiệp, chưa xây dựng hệ thống thông tin theo dõi thị trường Hoạt động ĐG dịch vụ cần thiết vận hành kinh tế Định giá BĐS hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính kĩ thuật tính pháp lý Định giá BĐS lĩnh vực phức tạp chuyên môn nghiệp vụ Hiện Việt Nam lĩnh vực gặp phải nhiều khó khăn nguyên nhân khách quan chủ quan tác động, tác động nhiều phải kể đến thực trạng thị trường BĐS (thông tin thị trường thiếu minh bạch, khó tiếp cận thơng tin thị trường…), sách đất quy định Nhà nước gặp phải nhiều bất cập Qua thời gian thực hiện, đề tài đạt số vấn đề sau: - Khái quát số vấn đề định giá - Tìm hiểu quy trình ĐG tình hình hoạt động ĐG VIVCO - Áp dụng lý thuyết học quy trình ĐG ViVaCo ĐG BĐS số 482/10/ đường Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh cho mục đích chuyễn nhượng dựa sở giá trị thị trường Đề tài giúp hiểu rõ yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS từ đặc điểm BĐS, sách Nhà nước đất đai BĐS… Qua việc thực đề tài giúp làm quen với định việc nghiên cứu, thu thập thông tin, khảo sát thực tế BĐS cần ĐG tình hình giao dịch BĐS khu vực ĐG Để lĩnh vực định giá BĐS đáp ứng đầy đủ nhu cầu loại hình định giá ngày mang tính chun nghiệp Tơi xin có số kiến nghị cho Cơng ty cổ phần Thẩm định-Giám định Việt Nam nói riêng cho loại hình dịch vụ định giá thị trường nói chung sau: - Về đối tượng định giá: Hiện nhu cầu định giá cho công ty doanh nghiệp ngồi nước cho mục đích cổ phần hoán, chấp cho đối tượng BĐS cơng nghiệp, thương mại lớn Do cơng ty cần sớm mở rộng loại hình dịch Trang 51 Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng vụ địch giá BĐS, tăng cường giơi thiệu loại hình dịch vụ tăng cường lực cạnh tranh thị trường - Về thông tin thị trường: Phải Xây dựng sở liệu phục vụ cho việc ĐG thông tin giao dịch, thơng tin quy hoạch, sách BĐS Nhà nước - Đối với cơng ty có chức định giá: Nâng cao kiến thức xây dựng, kiến trúc, pháp luật cho định giá viên - Về phía Nhà nước cần có biện pháp để nâng cao tính minh bạch thơng tin thị trường BĐS, tạo điều kiện để người dễ dàng tiếp cận với thông tin quy hoạch Trang 52 Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng TÀI LIỆU THAM KHẢO 1- Bài giảng môn Đònh giá BĐS-Ths Ngô Thảo-Xuất năm 2004Trường Đại học bán công Marketing 2- Các phương pháp Thẩm đònh giá trò Bất động sản-Đoàn văn TrườngXuất năm 2000-Nhà xuất Khoa học Kó thuật 3- Quy hoạch xây dựng phát triển đô thò- GS.TS Nguyễn Thế Bá-Xuất năm 2004-Nhà Xuất xây dựng 4- Phân cấp đánh giá công trình xây dựng bản, Ths Bùi Đức Tiển-Xuất năm 1993-Nhà xuất Hội Khoa học Kó thuật xây dựng TP HCM 5- Sự hình thành phát triển thò trường bất động sản công đổi mới-TS Lê Xuân Bá-Xuất năm 2003-Nhà xuất Khoa học kó thuật 6- Tài liệu lớp Nghiệp Vụ Thẩm đònh giá- Ban Vật giá Chính PhủXuất năm 2002 7- Tiêu chuẩn Thẩm đònh giá quốc tế 2006 Các Website - Trang Web Bộ Tài www.mof.gov.vn - Trang web Sở xây dựng TPHCM www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn - Trang web Sở Tài nguyên Và Môi trường TPHCM www.donre.hochiminhcity.gov.vn Trang 53 Ngành quản lý thò trường BĐS SVTH Dư văn Thắng Bảng so sánh đặc điểm BĐS định giá bất động sản so sánh Những điểm giống Các tiêu chí so sánh Pháp lý TSSS1 Sổ hồng TSSS2 Sổ hồng TSSS3 Sổ hồng Những điểm khác TSĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSĐG Sổ hồng Hẻm phụ Hẻm phụ Hẻm 40 m2 63 m2 63,702 m2 Chiều rộng mặt tiền 4m 4,2m 4,15m 3,8m Chiều sâu khu đất 10m 15m 15,35m 27,2m hẻm phụ kết cấu bê tông rộng 2,5m, lại khó khăn, xe ôtô không vào hẽm xi măng rộng 4m, giao thông thuận lợi hẻm xi măng rộng 4m, giao thông thuận tiện Trong hẻm phụ xi măng rộng 4,2m, giao thông thuận tiện Nhà cấp Nhà cấp Nhà cấp Nhà cấp 80m2 94,5m2 127,405m2 Vò trí Mục đích sử dụng Đất thổ cư Đất thổ cư Đất thổ cư Loại đô thò Đô thò đặc biệt Đô thò đặc biệt Đô thò đặc biệt Hình dáng Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật Đất thổ cư Hình chữ nhật Quy mô diện tích Kết cấu hạ tầng giao thông Môi trường, độ ồn ào, bụi Thoáng mát, ồn ào, bụi Thoáng mát, Thoáng mát, ồn ào, ít ồn ào, bụi bụi Công trình xây dựng DTXD sử dụng Tình trạng mua bán Giá chào Mua tự nguyện Mua tự nguyện Mua tự nguyện Hẻm phụ 103,2 m2 Thoáng mát, ồn ào, bụi Mua tự nguyện 72L Trang 107L 129L 54 Ngành quản lý thò trường BĐS bán Đổi tiền (Triệu đồng) Thời điểm giao dòch Tình hình thò trường SVTH Dư văn Thắng 961,920 Tháng 4/2007 Giao dòch bình thường Tháng 4/2007 Giao dòch bình thường Tháng 4/2007 Giao dòch bình thừơng 1.429,520 1.726,440 Tháng 4/2007 Giao dòch bình thường Trang 55 ... truyền thống văn hóa I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu quy trình thực I.3.1 Nội dung nghiên cứu Trên sở lý luận tình hình cụ thể địa bàn nghiên cứu, đề tài bao gồm nội dung nghiên cứu sau -Hoạt... I.2.2 Điều kiện tự nhiên I.2.3 Về kinh tế I.2.4 Về văn hóa-xã hội I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu quy trình thực I.3.1 Nội dung nghiên cứu I.3.2 Phương pháp nghiên cứu I.3.3 Quy trình thực 2 14... định, công văn (đến), điện thoại, fax… - Xem xét kiểm tra nội dung Chứng thư, Công văn phòng nghiệp vụ trước trình Ban giám đốc phê duyệt trước chuyển/ gửi đến khách hàng - Lập thơng báo thu phí