PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai có ý nghĩa quan trọng đời sống người phát triển kinh tế - xã hội, tư liệu sản xuất để tạo cải vật chất nuôi sống người, đất sử dụng làm nơi cư trú, làm nơi sản xuất kinh doanh… làm giàu cho xã hội Bên cạnh với đặc tính vốn có cố định vị trí, hạn chế số lượng, giới hạn không gian, vô hạn thời gian làm cho đất đai ngày trở nên khan kiếm quý giá Với phát triển không ngừng kinh tế Việt Nam cơng tác định giá đất thành phần cần thiết gắn liền với tiến trình lên giàu mạnh đất nước Công tác nhằm làm sở để Nhà nước xác lập sách đất đai, thuế, tín dụng; thu tiền sử dụng đất giao đất; cho thuê đất; tính giá trị tài sản giao đất, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất; giải tranh chấp đất đai; nâng cao hiệu sử dụng đất; phục vụ cho mua bán đất đai góp phần ổn định thị trường đất Mặc khác, mục đích định giá đất để bảo đảm thực quyền sở hữu Nhà nước đất đai mặt kinh tế sử dụng biện pháp kinh tế để tăng cường quản lý vốn đất đai, xúc tiến cải cách chế độ sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước thị trường đất đai, cung cấp toàn diện, khoa học, hợp lý cho việc sử dụng đất Đông Hà thành phố tỉnh lỵ, trung tâm trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật tỉnh Quảng Trị, địa bàn động lực phát triển tỉnh Đơng Hà có vị trí quan trọng vùng Bắc Trung bộ, nằm quốc lộ 1A, đường sắt theo hướng Bắc- Nam tuyến hành lang kinh tế Đông - Tây, ngã ba đầu mối giao thông quan trọng, điểm nối đô thị miền trung đồng thời giao lưu thơng suốt tuyến xuyên Á nối Việt Nam với với nước Lào, Thái Lan, Myanmar Điều tạo đà thúc đẩy kinh tế thành phố Đông Hà phát triển mạnh sôi động bậc tỉnh Quảng Trị Trước q trình thị hố diễn ngày mạnh mẽ nhu cầu sử dụng đất địa bàn Đông Hà tăng mạnh điều tất yếu, quỹ đất đô thị thành phố ngày tăng Bên cạnh thị trường nhà đất nhiều năm trở lại phát triển mạnh mẽ Do việc định giá đất để phục vụ cho hoạt động liên quan đến đất quan trọng cần thiết cho phát triển thị trường nhà đất nói riêng kinh tế địa phương nói chung Vấn đề đặt ở địa phương khác kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên… yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất khác Vì vậy, để xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất sao, cần phải có nghiên cứu mang tính khoa học để cơng việc định giá đất mang tính xác cao đưa giá đất thích hợp cho địa phương Trên sở đó, phân công Khoa Tài nguyên đất Mơi trường nơng nghiệp, hướng dẫn tận tình thầy giáo Th.S.GVC Trần Văn Nguyện, thực đề tài “Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất làm sở cho việc định giá đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” 1.2 Mục đích đề tài - Xác định đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất địa bàn thành phố Đông Hà làm sở cho định giá đất địa phương - Thực trạng giá trị sử dụng đất địa bàn thành phố Đông Hà làm sở cho công tác định giá đất địa phương - Trên sở đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá đất 1.3 Yêu cầu đề tài - Phải nghiên cứu nắm vững sách, nghị định, định, cơng văn văn pháp luật khác có liên quan đến yếu tố ảnh hưởng đến giá đất định giá đất - Các số liệu, tài liệu điều tra, thu thập để phục vụ cho việc thực đề tài phải mang tính khách quan, xác, trung thực, đầy đủ đảm bảo độ tin cậy - Phân tích xử lý số liệu, tài liệu thu thập để phục vụ cho việc thực đề tài PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm đất đai bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm đất đai Đất đai phần vỏ trái đất tạo thành tự nhiên bao gồm: thạch quyển, khí thủy Theo Dale & McLaughlin (1988) đất “bề mặt trái đất, vật chất phía dưới, khơng khí phía tất thứ gắn với đất” Về mặt sở hữu quốc gia đất đai lãnh thổ bao gồm lãnh hải Về mặt sở hữu sử dụng đất đai bao gồm bề mặt không gian đất, mặt đất chiều sâu đất theo chiều thẳng đứng Đất sử dụng vào nhiều mục đích khác Đất coi bất động sản bất động sản đặc biệt, sử dụng đất mang lại lợi nhuận lợi nhuận ngày nâng cao mà giá trị đất không [4] 2.1.1.2 Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm Bất động sản rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho Bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Hơn nữa, quy định Bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 2.1.2 Khái quát thị trường đất đai 2.1.2.1 Khái niệm Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel 1994) Hay nói cách khác thị trường nơi trao đổi hàng hóa sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thơng qua trao đổi hàng hóa Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thơng hàng hóa quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực khơng gian trao đổi hàng hóa Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai [7] 2.1.2.2 Vai trò thị trường đất đai Thị trường đất đai liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế quốc dân nước, thị trường đất đai có vị trí vai trò quan trọng kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động thị trường đất đai góp phần phân bổ sử dụng có hiệu yếu tố hàng đầu sản xuất đất đai (nguồn tài nguyên quý ngày trở nên khan hiếm) bất động sản đất - Thị trường đất đai hoạt động tạo kích thích với tăng trưởng kinh tế đầu tư vào bất động sản đất đai, nhà xưởng…tạo động chuyển dịch lao động ngành, vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai bất động sản khác cách hợp lý - Tác động trực tiếp thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài Việc chuyển bất động sản hàng hóa thành tài sản tài góp phần huy động nguồn lực cho kinh tế - Phát triển thị trường đất đai cách thơng thống tạo điều kiện cho việc hình thành giá đất đai cách khách quan phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều có ý nghĩa điều kiện hội nhập kinh tế khu vực quốc tế - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ thị hóa cao gây sức ép cầu bất động sản nói chung nhà nói riêng Phát triển thị trường đất đai thơng thống tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá chấp nhận [7] 2.1.2.3 Những đặc điểm thị trường đất đai a Thị trường đất đai thị trường khơng hồn hảo Thị trường đất đai thị trường khơng hồn hảo theo tiêu chuẩn hoàn hảo thị trường thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo thị trường ổn định, người mua bán nắm thơng tin đầy đủ, khơng có ép mua bán, giá trị thị trường, giá thị trường giá trị trao đổi giống Khi không thỏa mãn điều kiện giá trị giá khác thị trường khơng hồn hảo Trong thị trường hồn hảo đòi hỏi tính vật thể trao đổi mua bán, thị trường đất đai đất độc đáo, mặt vị trí Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai khơng nhiều nắm thơng tin (chưa đầy đủ) Ngồi thị trường đất đai có tính xác định phân hóa cao theo kiểu, loại đất Cung đất đai tương đối cố định, cầu đất đai hồn tồn khơng ổn định Mức độ hồn hảo thị trường đất đai thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có can thiệp nhiều nhà nước, đặc biệt công tác quy hoạch, kế hoạch ( sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỷ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…) b Thị trường đất đai thị trường cung độc quyền Đất đai tài nguyên ngày khan hiếm, tính khan tái tạo đất làm cho cung đất không đổi Đồng thời nhu cầu đất đai ngày tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu thị trường đất đai tồn có hội Trong điều kiện thị trường thơng thống, đầu có phần tích cực việc phá vỡ cân tĩnh kích thích hành vi bên tham gia nhằm tạo lập cân mới, đồng thời phát sinh tác động tiêu cực tăng giá, tăng nợ mức thái q Trong thị trường hàng hóa thơng thường khác, hàng hóa nguồn lực sản xuất phải tự lưu thông tới nơi thu khoản lời lớn hay có giá trị cao nhất, người mua phải tự mua đâu có giá thấp Nhưng thị trường đất đai, đất đai có vị trí cố định khơng thể tái tạo được, nên dù có ảnh hưởng lớn yếu tố khu vực thay đổi hội đầu tư làm giá đất tăng giảm mức, người ta chuyển chúng đến nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền cao c Thị trường đất đai nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế Thị trường đất đai nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” kinh tế có mức tăng trưởng cao dễ bị đóng băng kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai nhạy cảm mặt trị, văn hóa, xã hội Đồng thời yếu tố biến động trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng… có ảnh hưởng đến hành vi mua bán thị trường Việc tổ chức thị trường không tốt yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội tạo bất bình xã hội Do không tổ chức thông tin đầy đủ, điều kiện vĩ mô không ổn định thị trường bị chi phối mạnh yếu tố tâm lý, đặc biệt điều kiện nước chưa trải qua kinh tế thị trường trình độ dân trí thấp 2.1.3 Khái qt giá đất 2.1.3.1 Khái niệm giá trị đất, giá đất giá trị quyền sử dụng đất a Giá trị đất Giá trị công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với “cơ chế thị trường”, đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai để người sử dụng đất đai thực nghĩa vụ tài nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng pháp luật Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị kinh tế đất đai) Giá trị sở hình thành vận động giá, giá trị đất lao động, tiền vốn, khoa học kỹ thuật đầu tư vào để khai thác cải tạo đất Giá trị sở kinh tế để hình thành giá, giá trị chất bên đất đai giá biểu chất bên ngồi Giá trị giá phải ln phù hợp với nhau, chúng sai khác cạnh tranh, sức mua tiền tệ, cân cung – cầu, tâm lý khách hàng [1] b Giá đất Giá đất phương tiện để thể nội dung kinh tế giá trị đất đai, đặc biệt quan hệ chuyển nhượng sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất Giá đất tùy thuộc vào giá trị đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu đất Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế xã hội người sử dụng đất tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành, giá đất hình thành kết tác động qua lại nhiều yếu tố cách khách quan số quy luật định Giá đất nhà nước quy định nằm khung giá đất Nhà nước, loại giá dựa sở phân hạng định giá trị đất dựa vào yếu tố quy định tùy thuộc vào vùng, khu vực điều kiện cụ thể địa phương mà hình thành, dựa sở phân hạng định giá đất Nhà nước quy định mức thuế cho đối tượng sử dụng đất Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu tâm lý người mua bán hay chuyển nhượng, loại giá không ổn định, dễ bị chi phối điều kiện trị kinh tế nước ngồi nước, khơng có sở vững mặt phân hạng pháp lý mà chủ yếu dựa vào ước đoán, vào thị hiếu hay tâm lý sở thích người sử dụng, loại giá thông thường dựa sở khung giá đất nhà nước quy định mà hình thành thường mức cao giá nhà nước [1] 2.1.3.2 Các đặc điểm giá đất Không giống phương thức biểu thị: giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp… Như giá đất biểu thị nhiều phương thức khác nhau, biểu thị giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng biểu thị tiền thuê Có nghĩa đất đai tồn thị trường cho thuê Mối quan hệ giá đất đai với tiền thuê giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, cần xác định tỷ suất lợi tức hồn vốn tính giá đất Khơng giống thời gian hình thành: đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường ổn định, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với Khi định giá cần đặc điểm thân loại đất tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa giá đất phù hợp với thời điểm định Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai, giá cao hay thấp giá thành sản xuất định Đất đai sản phẩm lao động người, khơng có giá thành sản xuất Thực tế trường hợp người khai phá đất đai, chi phí phận giá đất người ta tính chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch tốn vào giá đất Ví dụ đất khu vực thị khoản chi phí trực tiếp như: xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp nước… tính tốn phẩn bổ phần vào giá đất Nhưng chi phí khác kể đến xây dựng hệ thống sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư thuận lợi sống, phần đẩy giá đất khu vực lên khó tính tốn để đưa vào giá đất Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường Chủ yếu nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên tính khan đất đai nên tính co giãn cung nhỏ; mà đồng thời phát triển kinh tế, xã hội nhân tăng lên không ngừng nên yêu cầu đất tiếp tục tăng theo, giá đất ngày tăng lên, đồng thời cấu tạo hữu tư toàn xã hội nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu giảm lợi nhuận từ làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá hàng hóa chịu ảnh hưởng thân đơi bên cung cầu Nhưng nói chung cung đất tự nhiên cung cấp, đất đai mà người sử dụng hạn chế, làm cho tính co giãn cung kinh tế nhỏ, nhu cầu đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co giãn lại lớn, mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: đất cố định vị trí, nên thị trường có tính khu vực, giá đất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, thành phố, vị trí đất khác giá đất khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng; ngồi giá đất phục vụ vào phát triển vào kinh tế, gia tăng dân số vùng, đất khác có giá khác [7] 2.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất thị a Yếu tố vị trí Trong điều kiện nước ta nay, yếu tố vị trí quan trọng đất đất thị Vì yếu tố định lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất vị trí tốt tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân thương mại, kinh doanh, cho thuê… Trong phân hạng định giá đất vị trí thể phân theo cấp sau: - Xếp theo loại đô thị: Loại 1,2,3,4 - Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô… - Xếp theo loại đường phố: Đường loại 1,2,3,… - Xếp theo vị trí: Vị trí 1,2,3,… b Yếu tố hình thể lơ đất Hình thể lơ đất góp phần quan trọng việc sinh lợi cho chủ sở hữu, thể chiều rộng chiều sâu (thâm hậu) đất Tùy vào mục đích khác mà hình thể đất góp phần sinh lợi khác Thơng thường đất thị, vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng chiều rộng có lợi Trong phân hạng phân cấp độ rộng theo ngang 4m – 5m để tính điểm với đất khác c Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật Yếu tố góp phần khơng nhỏ để tạo nên lợi điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Trong yếu tố sở hạ tầng có nhiều yếu tố phụ mà phân hạng cần ý xem xét bao gồm: - Hệ thống cầu đường giao thơng - Hệ thống cống nước - Hệ thống điện - Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình tiện nghi sinh hoạt khác góp phần tiện nghi sinh hoạt cộng đồng d Yếu tố sở hạ tầng xã hội Yếu tố sở hạ tầng xã hội thể thuận lợi đất yêu cầu y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Vị trí đất thuận lợi cho việc học hành vấn đề y tế cho gia đình vấn đề giải trí cộng đồng khác tạo thích cho người sử dụng Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, siêu thị chợ, quan hành chính, khu giải trí tín ngưỡng… e Yếu tố mơi trường Yếu tố mơi trường đóng vai trò quan trọng cảnh quan sống Tuy nhiên điều kiện nước ta nay, nước phát triển mơi trường chưa quan tâm mức, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phân hạng định giá đất chưa xem trọng Đối với nước tiên tiến yếu tố môi trường xem yếu tố quan trọng việc chọn vị trí để xây dựng nhà hay khu dân cư Các yếu tố mơi trường thường quan tâm là: Khơng khí, bụi, tiếng ồn, mùi hôi, nước thải sinh hoạt… f Yếu tố an ninh xã hội Trong điều kiện nước ta yếu tố an ninh xã hội chưa quan tâm nhiều phân hạng định giá đất Yếu tố an ninh thường quan tâm tệ nạn xã hội như: Trộm cắp, ma túy… g Các yếu tố khác Ngoài yếu tố số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như: Loại đường, nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất khu vực, kết cấu sử dụng, điều kiện hạn chế sử dụng đất 2.2 Cơ sở thực tiễn 2.2.1 Căn quy định phân hạng đinh giá đất 2.2.1.1 Căn vào yếu tố có tác động đến việc hình thành giá đất a Căn vào yếu tố tự nhiên Đất đai chủ thể bao gồm nhiều thành phần tạo từ tự nhiên, mang tính chu kỳ dự đốn được, cố định khơng di chuyển Do mang tính chất tự nhiên nên giá trị sử dụng đất đai có ảnh hưởng lớn điều kiện tự nhiên Điều kiện tự nhiên khác tạo mục đích sử dụng khác giá trị khác Đất đai hình thành điều kiện tự nhiên định, vào lịch sử phát triển hình thành ta có nhiều loại hình đất đai khác nhau, ta phải điều kiện cụ thể đất đai mà sử dụng bảo tồn cho hợp lý để giá trị đất đai ngày tăng cao b Căn vào yếu tố kinh tế, xã hội Ngoài giá trị tự nhiên, đất đai có giá trị mặt kinh tế - xã hội, giá trị lớn người gắn vào mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội sử dụng cách hợp lý 2.2.1.2 Căn vào sách pháp luật nhà nước a Tiêu chuẩn cán công tác định giá đất Cán làm công tác định giá đất phải có đủ tiêu chuẩn phẩm chất, đạo đức trình độ chun mơn định b Chức Nhà nước quy định chức năng, nhiệm vụ cho Bộ, ngành Tài Nguyên Môi Trường làm công tác quản lý đất đai nước Trong đó, cơng tác phân hạng định giá đất xem phận chức quan trọng giúp cho ngành thực nhiệm vụ Nhà nước quản lý đất đai c Thực trạng công tác quản lý nhà nước đất đai Theo luật đất đai 2003 quy định chức quản lý Nhà nước đất đai sau: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai có liên quan đến phân hạng định giá đất sau: - Định giá đất (Mục d, khoản 2, điều 5, chương I, Luật đất đai 2003) - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; Lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất (Mục c, khoản 2, điều 6, chương I, Luật đất đai 2003) d Căn phân loại đất Căn vào mục đích sử dụng, đất đai sử dụng sau: 10 Quy định rõ nội dung, yêu cầu khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường Định giá trực tiếp cho vị trí đất, khơng áp dụng hệ số vị trí 4.5.2 Đề xuất giải pháp kế hoạch triển khai việc thực định giá đất cá biệt trường hợp có điều chỉnh giá đất Một là, phạm vi áp dụng định giá đất cụ thể Giá đất cụ thể xác định phát sinh yêu cầu Nhà nước, người sử dụng đất, người có quyền, nghĩa vụ liên quan Hai là, quy trình định giá đất cụ thể, có tham gia tổ chức, quan định giá đất độc lập tiến hành định giá đất, Ủy ban nhân dân tỉnh quan xem xét định giá đất cụ thể Nếu người dân không đồng ý với mức giá Uỷ Ban nhân dân tỉnh đưa ra, yêu cầu quan, tổ chức giá khác định giá khiếu nại khởi kiện đến quan tòa án Ba là, việc xác định giá đất để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất: Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan định giá đất xác định giá đất giá quan định giá đất đưa giá để tính bồi thường; Giá đất xác định phải dựa thỏa thuận với người sử dụng đất, giá đất định giá thời điểm thu hồi đất; Trường hợp không thỏa thuận giá người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan thẩm định giá xác định giá, giá đất xác định theo giá quan thẩm định giá đưa ra; Trường hợp bên không đồng ý với giá quan thẩm định giá đưa có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá quan tổ chức đưa giá để tính bồi thường Để đảm bảo giá quan thẩm định giá đưa khách quan, độc lập 4.5.3 Đề xuất giải pháp tăng cường lực cho quan định giá đất Để nâng cao lực đội ngũ quản lý đất đai nói chung cho cán thực cơng việc định giá đất nói riêng, cần thực số biện pháp: - Tổ chức thường xuyên lớp đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ quản lý cấp quản lý, cấp tổ chức đào tạo cho cấp nghiệp vụ định giá đất theo chương trình thống - Tổ chức trang thông tin điện tử hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật, quy hoạch, mở diễn đàn trao đổi kinh nghiệm định giá đất đai Bất động sản - Đề nghị trợ giúp hỗ trợ kỹ thuật xây dựng lực từ tổ 61 chức phát triển quốc tế nước phát triển - Cử cán chuyên môn đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc làm quen với phương pháp kỹ thuật khoa học định giá đất số nước phát triển - Đầu tư nguồn lực tài trang thiết bị đại phục vụ cho công tác định giá xây dựng số thị trường Bất động sản 4.5.4 Các giải pháp tổ chức kiểm soát, điều hành thích ứng với biến động giá đất đai thị trường, chống đầu - Thứ nhất, đầu tư nguồn lực tài người để xây dựng hệ thống thơng tin tích hợp đất đai giá trị đất đai - Thứ hai, có quy định cụ thể cho quan có chức địa phương tổ chức định giá phối hợp thực điều tra cập nhật thông tin giá đất - Thứ ba, nghiên cứu ban hành chế thúc đẩy tác động tương hỗ lẫn hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất định giá đất nhà nước việc phát triển hồn thiện thơng tin giá đất - Thứ tư, thống việc tổ chức nguồn liệu thu thập q trình xây dựng quản lý thơng tin giá đất bất động sản 62 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Qua trình nghiên cứu, phân tích đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất làm sở cho việc định giá đất thành phố Đông Hà, xin đưa số kết luận sau: - Biến động giá Nhà nước quy định không thay đổi đường cũ có sở hạ tầng hồn chỉnh, khả sinh lợi khơng cao, có biến động đường nâng cấp mở rộng tuyến đường có khả sinh lợi cao với mức tăng từ 20% đến 35% - Đối với giá thị trường đa dạng phụ thuộc nhiều vào tâm lý người dân, thỏa thuận người mua người bán nhìn chung giá đất có xu hướng tăng dần năm tăng trung bình từ 15% đến 25% Đồng thời qua khảo sát giá thị trường ln cao giá Nhà nước quy định từ đến lần - Qua điều tra, khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nhận thấy yếu tố điều kiện sinh lợi ảnh hưởng nhiều đến giá đất với mức ảnh hưởng 22,96% Yếu tố có ảnh hưởng thấp yếu tố môi trường chiếm: 3,60% yếu tố an ninh xã hội chiếm 3,86% - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẽ đến giá đất mà chúng có mối quan hệ với tác động lên giá đất - Các tuyến đường trung tâm thành phố có sở hạ tầng phát triển hơn, điều kiện kinh tế xã hội tốt có giá trị sử dụng đất cao ngược lại Đường có giá trị sử dụng đất cao đường Quốc lộ 9, đường Lê Lợi có số điểm 96 điểm, 94 điểm; Đường có giá trị sử dụng đất thấp đường Trần Đại Nghĩa vơi 54 điểm 63 - Từ thực tiễn cho ta nhận định là, Nhà nước cần tập trung cho công tác định giá đất, nhằm giúp mức giá Nhà nước phản ảnh đủ thực trạng đất đai địa bàn, sát với giá chuyển nhượng thị trường mua bán Để tạo lành mạnh thị trường nhà đất khung pháp lý Nhà nước phải đủ mạnh để quản lý Các để xác lập việc định giá tổ chức định giá phải rõ ràng minh bạch dựa hệ thông thông tin phát triển 5.2 Kiến nghị Thành phố Đông Hà thời kỳ đổi mạnh mẽ, kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa Để góp phần nâng cao chất lượng định giá đất địa bàn thành phố xin đề xuất số kiến nghị sau: - Cần phải thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường tài sản nhà đất địa bàn để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Trường hợp giá tăng giảm mức cho phép cần phải điều chỉnh giá Nhà nước lại cho phù hợp gần sát với giá thị trường - Cần phải có biện pháp cân đối cung – cầu sử dụng đất để tránh tình trạng cầu vượt cung làm cho giá bị đẩy lên cao - Cần có biện pháp thắt chặt tượng đầu nhà đất địa bàn thành phố - Các nghiên cứu sau cần xem xét việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc định giá đất sở tổng hợp mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất - Khi tiến hành định giá đất cần phải nghiên cứu kỹ, cẩn thận mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất để từ đưa mức giá hợp lý, xác 64 PHẦN TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Lê Tấn Lợi, 1999 Giáo trình phân hạng định giá đất, Bài giảng Đại học ngành Quản lý đất đai, Đại học Cần Thơ [2] Nguyễn Thị Hải, Bài giảng thị trường bất động sản, Trường đại học Nông lâm Huế [3] Nguyễn Văn Hậu, 2009, Xác định phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Mỹ Xuyên, thành phố Long Xuyên [4] Trần Văn Nguyện, 2013,Bài giảng Định Giá Đất, Trường đại học Nông Lâm Huế [5] PGS.TS Lê Khương Ninh, Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng Sông Cửu Long, Báo phát triển kinh tế [6] Võ Duy Phương, 2010, Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất Thành phố Vĩnh Long [7] Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình Định Giá Đất, Nhà xuất Hà Nội [8] Nguyễn Thanh Trà, 2003,Điều tra, phân tích giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Tạp chí Nơng nghiệp Phát triển Nơng thơn, số 2/2003 [9] Nguyễn Văn Sửu, Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Lê Chân - thành phố Hải Phòng, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên [10] Thủ Tướng phủ, 2004,Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất [11] Thủ tướng phủ, 2007, Nghị định phủ số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 188/2004/NĐ-CP 65 [12] Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2013 thành phố Đông Hà [13] UBND tỉnh Quảng Trị, Quyết định Số: 37/2013/QĐ-UBND, Ban hành giá loại đất phân loại đường phố đô thị địa bàn Tỉnh Quảng Trị năm 2014 [14] Quốc hội, Luật đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [15] Quốc hội, Luật đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [16] Quốc hội, Luật dân 2005, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [17] http://luanvan.net.vn/luan-van/luan-an-xac-dinh-muc-do-anh-huong-cuacac-yeu-to-tac-dong-den-gia-dat-va-thuc-trang-su-dung-dat-lam-co-socho-viec-dinh 342/ [18] https://www.google.com/maps/@37.0625,-95.677068,4z [19] http://batdongsan.com.vn/nha-dat-ban-quang-tri [20] http://dongha.quangtri.gov.vn/render.userLayoutRootNode.uP [21] http://doc.edu.vn/tai-lieu/luan-van-xac-dinh-muc-do-anh-huong-cua-cacyeu-to-tac-dong-den-gia-dat-va-thuc-trang-gia-tri-su-dung-dat-lam-co-socho-16330/ 66 DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 4.1 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2008-2013 32 Bảng 4.2 Chệnh lệch giá đất giá đất Nhà nước giá đất thị trường địa bàn thành phố Đông Hà .33 Bảng 4.3 Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật số tuyến đường địa bàn thành phố Đông Hà .51 Bảng 4.4 Hiện trạng sở hạ tầng xã hội số tuyến đường địa bàn thành phố Đơng Hà .53 Bảng 4.5 Thực trạng môi trường an ninh xã hội số tuyến đường địa bàn thành phố Đông Hà 55 Bảng 4.6 Khả sinh lợi hình thức sử dụng đất số tuyến đường địa bàn thành phố Đơng Hà 56 Bảng 4.7 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất tuyến đường địa bàn thành phố Đông Hà .58 DANH SÁCH SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ 67 Biểu đồ 4.1 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất .35 Biểu đồ 4.2 Mức độ ảnh hưởng yếu tố loại đường đến giá đất phường địa bàn thành phố Đông Hà 36 Biểu đồ 4.3 Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất phường địa bàn thành phố Đông Hà .38 Biểu đồ 4.4 Mức độ ảnh hưởng yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất phường địa bàn thành phố Đông Hà 39 Biểu đồ 4.5 Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình thể lơ đất đến giá đất phường địa bàn thành phố Đông Hà 40 Biểu đồ 4.6 Mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng xã hội đến giá đất phường địa bàn thành phố Đông Hà 41 Biểu đồ 4.7 Mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật đến giá đất phường địa bàn thành phố Đông Hà 42 Biểu đồ 4.8 Mức độ ảnh hưởng yếu tố môi trường đến giá đất phường địa bàn thành phố Đông Hà 43 Biểu đồ 4.9 Mức độ ảnh hưởng yếu tố an ninh xã hội đến giá đất phường địa bàn thành phố Đông Hà 44 Biểu đồ 4.10: Mức độ ảnh hưởng yếu tố quy hoạch sử dụng đất đến giá đất phường địa bàn thành phố Đông Hà 45 Hình 4.1 Bản đồ hành thành phố Đơng Hà .18 Sơ đồ Mối quan hệ nhân tố tác động đến giá đất 47 BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT 68 Chữ viết tắt Diễn giải CSHTKT Cơ sở hạ tầng kỹ thuật CSHTXH Cơ sở hạ tầng xã hội ANXH An ninh xã hội MT Môi trường UBND Uỷ ban nhân dân NĐ – CP Nghị định – Chính phủ QĐ Quyết định VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất MỤC LỤC PHẦN .1 MỞ ĐẦU .1 69 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích đề tài .2 1.3 Yêu cầu đề tài .2 PHẦN .3 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm đất đai bất động sản 2.1.2.Khái quát thị trường đất đai 2.1.3 Khái quát giá đất 2.2 Cơ sở thực tiễn 10 2.2.1 Căn quy định phân hạng đinh giá đất 10 2.2.2 Nguyên tắc định giá đất 12 2.2.3 Các phương pháp định giá đất 13 2.2.4 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài nghiên cứu 14 PHẦN .16 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ 16 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .16 3.1 Đối tượng nghiên cứu 16 3.2 Phạm vi nghiên cứu 16 3.3 Nội dụng nghiên cứu 16 3.4 Phương pháp nghiên cứu 16 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .16 3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 17 3.4.3 Phương pháp kế thừa .17 PHẦN .18 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 18 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Đông Hà .18 70 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 18 4.1.1.1 Vị trí địa lý 19 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 19 4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết 20 4.1.1.4 Thủy văn .20 4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 21 4.1.1.6 Thực trạng môi trường .23 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 24 4.1.2.1 Thực trạng phát triển ngành kinh tế .24 4.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 26 4.1.2.3 Thực trạng phát triển hệ thống sở hạ tầng 27 4.1.2.4 Văn hóa - thông tin - thể thao .30 4.1.2.5 Giáo dục, y tế chăm sóc sức khỏe cộng đồng 30 4.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất chênh lệch giá đất thành phố Đông Hà 31 4.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31 4.2.2 Đánh giá chênh lệch giá đất nhà nước quy định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng 33 4.3 Phân tích đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thành phố Đông Hà .34 4.3.1 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất 34 4.3.2 So sánh phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đất phường .36 4.3.3 Mối quan hệ yếu tố tác động đến giá đất 46 4.4 Đánh giá thực trạng giá trị số yếu tố điều kiện sinh lợi, sở hạ tầng, an ninh xã hội môi trường làm sở định giá đất địa bàn thành phố Đông Hà .48 4.4.1 Cơ sở phân cấp xác định trọng số điểm cho yếu tố 48 4.4.2 Thực trạng sở hạ tầng kỹ thuật số tuyến đường địa bàn thành phố Đơng Hà 50 71 4.4.3 Thực trạng sở hạ tầng xã hội số tuyến đường địa bàn thành phố Đông Hà 52 4.4.4 Thực trạng môi trường an ninh xã hội số tuyến địa bàn thành phố Đông Hà 54 4.4.5 Hình thức sử dụng đất thực tế đánh giá khả sinh lợi số tuyến đường thành phố Đông Hà 55 4.4.6 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất tuyến đường thành phố Đông Hà 57 4.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá đất định hướng tương lai 59 4.5.1 Đề xuất giải pháp kế hoạch triển khai việc thực định giá đất thường kỳ quan định giá Nhà nước 59 4.5.2 Đề xuất giải pháp kế hoạch triển khai việc thực định giá đất cá biệt trường hợp có điều chỉnh giá đất 59 4.5.3 Đề xuất giải pháp tăng cường lực cho quan định giá đất 60 4.5.4 Các giải pháp tổ chức kiểm sốt, điều hành thích ứng với biến động giá đất đai thị trường, chống đầu 60 PHẦN .62 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62 5.1 Kết luận 62 5.2 Kiến nghị 62 PHẦN .64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 72 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài Nguyên Đất Và Mơi Trường Nơng Nghiệp KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất làm sở cho việc định giá đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Sinh viên thực hiện: Lê Thị Yến Lớp: QLTTBĐS 44 Giáo viên hướng dẫn: Th.S.GVC Trần Văn Nguyện Bộ môn: Quy hoạch kinh tế đất 73 NĂM 2014 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài Ngun Đất Và Mơi Trường Nơng Nghiệp KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất làm sở cho việc định giá đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Sinh viên thực hiện: Lê Thị Yến Lớp: Quản lý thị trường bất động sản 44 Thời gian thực hiện: 02/01 đến 06/05/2013 Địa điểm thực hiện: Sở tài nguyên môi trường tỉnh Quảng Trị Giáo viên hướng dẫn: Th.S.GVC Trần Văn Nguyện Bộ môn:Quy hoạch kinh tế đất NĂM 2014 74 75 ... tài Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất làm sở cho việc định giá đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 1.2 Mục đích đề tài - Xác định đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động. .. Vấn đề đặt ở địa phương khác kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên… yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất khác Vì vậy, để xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất sao,... động đến giá đất địa bàn thành phố Đông Hà làm sở cho định giá đất địa phương - Thực trạng giá trị sử dụng đất địa bàn thành phố Đông Hà làm sở cho công tác định giá đất địa phương - Trên sở đề