Đang tải... (xem toàn văn)
Quy chế Quản lý sử dụng Nhà chung cư
BỘ XÂY DỰNG CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Số: 08/2008/QĐ-BXD Hà Nội, ngày 28 tháng năm 2008 QUYẾT ĐỊNH Về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư BỘ TRƯỞNG BỘ XÂY DỰNG Căn Luật Nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005; Căn Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Căn Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 02 năm 2008 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Xây dựng; Xét đề nghị Cục trưởng Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản, QUYẾT ĐỊNH: Điều Ban hành kèm theo Quyết định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Điều Quyết định có hiệu lực thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo thay Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03 tháng năm 2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Điều Các Bộ, quan ngang Bộ, quan thuộc Chính phủ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./ Nơi nhận: - Các Bộ, quan ngang Bộ, quan thuộc CP; - HĐND, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW; - Văn phòng Trung ương Đảng; - Văn phòng Quốc hội; - Văn phịng Chính phủ; - Tồ án nhân dân Tối cao; - Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao; - Cơ quan TW đoàn thể; - Ngân hàng sách xã hội; - Ngân hàng phát triển Việt Nam; - Các Sở XD, Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội, Sở Tài nguyên Môi trường Đà Nẵng; - Cục kiểm tra văn QPPL - Bộ Tư pháp; - Cơng báo; Website Chính phủ, Bộ Xây dựng; - Lưu VP, PC, Cục QLN (5) 1/17 KT BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG (đã ký) Nguyễn Trần Nam QUY CHẾ Quản lý sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng năm 2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng) Chương I QUY ĐỊNH CHUNG Điều Mục đích, yêu cầu việc ban hành Quy chế Nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự; tạo lập nếp sống văn minh đô thị khu nhà chung cư; trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh - môi trường nhà chung cư; Quy định quyền nghĩa vụ, trách nhiệm tổ chức, cá nhân có liên quan việc quản lý sử dụng nhà chung cư Điều Phạm vi đối tượng điều chỉnh Quy chế áp dụng loại nhà chung cư nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích nhà Đối tượng áp dụng bao gồm tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư Điều Nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cư Việc quản lý sử dụng nhà chung cư thực theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật nhà ở, pháp luật có liên quan quy định Quy chế Việc huy động kinh phí quản lý sử dụng nhà chung cư quản lý kinh phí thực theo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch; mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành không vượt mức giá Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định Điều Giải thích từ ngữ Trong Quy chế này, từ ngữ hiểu sau: “Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên “Nhà chung cư độc lập” nhà chung cư có vị trí tách biệt với nhà chung cư khác “Cụm nhà chung cư” tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau, có chung phần diện tích cơng cộng thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung “Nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp” nhà nhiều tầng, có nhiều diện tích với mục đích sử dụng khác (văn phịng, siêu thị, làm nhà mục đích khác) 2/17 "Phần sở hữu riêng" nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ đó; b) Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng "Phần sở hữu chung" nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; b) Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư “Chủ đầu tư” người sở hữu vốn giao quản lý sử dụng vốn để thực đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định pháp luật; người trực tiếp bán hộ nhà chung cư cho bên mua “Đơn vị quản lý nhà chung cư” tổ chức giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư “Chủ sở hữu nhà chung cư” tổ chức, cá nhân sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng nhà chung cư 10 “Người sử dụng nhà chung cư” tổ chức, cá nhân sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng nhà chung cư 11 “Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” đơn vị có lực chun mơn quản lý vận hành nhà chung cư thành lập hoạt động theo quy định pháp luật doanh nghiệp Chương II QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Mục Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư Điều Quản lý vận hành nhà chung cư 3/17 Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, trì hoạt động hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung nhà chung cư; cung cấp dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cảnh, diệt côn trùng dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường Việc vận hành nhà chung cư phải doanh nghiệp có lực chun mơn quản lý vận hành nhà chung cư thực Điều Bảo trì nhà chung cư Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm trì chất lượng nhà chung cư Việc bảo trì thực theo quy định Thơng tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng Việc bảo trì nhà chung cư phải tổ chức có tư cách pháp nhân có chức hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung cơng việc bảo trì Điều Cải tạo phá dỡ nhà chung cư Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư thực theo quy định Điều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 Điều 89 Luật Nhà ở; Điều 55 Điều 56 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ “quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” (sau gọi tắt Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) Nghị số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 “một số giải pháp để thực việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp” Điều Lưu trữ hồ sơ nhà chung cư Chủ sở hữu nhà (đối với nhà chung cư có 01 chủ sở hữu chủ sở hữu nhà chung cư) có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ theo quy định khoản Điều 66 Luật Nhà Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, việc lưu trữ hồ sơ phần sở hữu chung quy định sau: Ban quản trị có trách nhiệm lưu trữ bảo quản vẽ, hồ sơ nêu khoản Điều cung cấp cho đơn vị bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư có yêu cầu Trường hợp chưa thành lập Ban quản trị Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ bàn giao cho Ban quản trị Ban thành lập Hồ sơ lưu trữ bao gồm vẽ hồn cơng hồ sơ có liên quan đến trình bảo trì, vận hành nhà chung cư Đối với nhà chung cư đưa vào sử dụng trước ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành mà khơng có vẽ hồn cơng Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư Ban quản trị phải khôi phục, đo vẽ lại Điều Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư 4/17 Mọi nhà chung cư phải có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư với nội dung sau: a) Trách nhiệm tổ chức (Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành Ban quản trị) quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Quy chế này; b) Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu người sử dụng hợp pháp nhà chung cư; c) Các hành vi bị nghiêm cấm sử dụng nhà chung cư; d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho cơng tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư loại phí hợp lý khác; đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích quy mô phần sở hữu riêng nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung nhà chung cư; e) Quy định việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư số quy định khác Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu a) Trường hợp nhà chung cư bán từ ngày Quy chế có hiệu lực thi hành, trước bán, Chủ đầu tư xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định khoản Điều thông báo cho Bên mua Bản nội quy đính kèm theo phần tách rời hợp đồng mua bán hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng nhà chung cư b) Trường hợp nhà chung cư bán trước ngày Quy chế có hiệu lực thi hành Chủ đầu tư Ban quản trị (nếu thành lập) đơn vị quản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định khoản Điều để thông qua Hội nghị nhà chung cư Trong trường hợp này, Bản nội quy phải phù hợp với nội dung định đầu tư, nội dung dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) thoả thuận, cam kết văn Bên bán Bên mua ký hợp đồng mua bán hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng nhà chung cư (nếu có) Đối với nhà chung cư có chủ sở hữu Chủ sở hữu nhà chung cư phải vào nội dung quy định khoản Điều để xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện thực tế nhà chung cư thơng báo cơng khai với người sử dụng nhà chung cư Mục Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư Điều 10 Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư 5/17 Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có quyền trách nhiệm việc tổ chức quản lý nhà chung cư sau: Tham gia Hội nghị nhà chung cư biểu vấn đề thuộc thẩm quyền Hội nghị nhà chung cư quy định khoản Điều 11 Quy chế Quyền biểu tính theo đơn vị hộ đơn vị diện tích phần sở hữu riêng chủ sở hữu (01 hộ 01 m2 diện tích 01 phiếu biểu quyết); Đóng góp ý kiến cho Chủ đầu tư đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư Ban quản trị việc quản lý sử dụng nhà chung cư Điều 11 Hội nghị nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư hội nghị chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cử đại diện uỷ quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư tổ chức cho nhà chung cư cụm nhà chung cư Trường hợp tổ chức Hội nghị cho nhà chung cư số người tham dự phải có số lượng 50% tổng số chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư Trường hợp tổ chức Hội nghị cho cụm nhà chung cư nhà chung cư phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dự nhà chung cư phải có số lượng 10% số chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư tổ chức năm 01 lần, trường hợp cần thiết tổ chức Hội nghị bất thường có 50% tổng số chủ sở hữu người sử dụng đề nghị văn Ban quản trị đề nghị đồng thời có văn đề nghị 30% chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư Trong thời hạn không 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư bàn giao đưa vào sử dụng có 50% hộ bán trở lên (kể số hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu Trường hợp nhà chung cư không xác định Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau gọi chung Uỷ ban nhân dân cấp quận) có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu Hội nghị nhà chung cư quan có quyền cao việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật nhà Quy chế Hội nghị nhà chung cư định vấn đề sau: a) Đề cử bầu Ban quản trị; đề cử bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban quản trị trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường; thông qua bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động Ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho thành viên Ban quản trị chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động Ban quản trị; 6/17 b) Thông qua bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Điều Quy chế này; c) Thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì nhà chung cư; d) Thơng qua báo cáo cơng tác quản lý vận hành, bảo trì báo cáo tài đơn vị giao thực hiện; đ) Quyết định nội dung khác có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư Đối với nhà chung cư có chủ sở hữu Hội nghị nhà chung cư không thiết phải thực nội dung quy định điểm c d khoản Mọi định Hội nghị nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc theo đa số thơng qua hình thức biểu bỏ phiếu xác lập văn Điều 12 Ban quản trị nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư quy định khoản Điều 71, Điều 72 Luật Nhà Thành phần Ban quản trị nhà chung cư quy định sau: a) Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đại diện Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư bầu từ 05 đến 15 thành viên, tuỳ theo điều kiện cụ thể nhà chung cư, cụm nhà chung cư Cơ cấu Ban quản trị gồm 01 Trưởng ban, 01 02 Phó ban, có 01 Phó ban thành phần Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư cử tham gia Ban quản trị Khi Chủ đầu tư sáp nhập chuyển quyền lợi nghĩa vụ sang doanh nghiệp khác doanh nghiệp có trách nhiệm cử người tham gia vào Ban quản trị Chủ đầu tư rút khỏi Ban quản trị Ban quản trị nhà chung cư hoạt động tốt công tác quản lý sử dụng nhà chung cư vào nếp Hội nghị nhà chung cư, Uỷ ban nhân dân cấp quận chấp thuận b) Trường hợp nhà chung cư có chủ sở hữu thành phần Ban quản trị gồm chủ sở hữu đại diện người sử dụng nhà chung cư Trách nhiệm quyền hạn Ban quản trị nhà chung cư a) Chủ trì Hội nghị nhà chung cư quy định khoản Điều 11 Quy chế này; báo cáo Hội nghị nhà chung cư kết công tác quản lý sử dụng nhà chung cư thời gian hai kỳ Hội nghị; b) Bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng nhà chung cư việc sử dụng nhà chung cư; kiểm tra đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thực Bản nội quy quản lý sử dụng quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư; tạo điều kiện để doanh 7/17 nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng ký kết; c) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành, quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết; d) Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân xây dựng theo quy định khoản Điều Quy chế (việc lựa chọn doanh nghiệp phải thông qua Hội nghị nhà chung cư); theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành bảo trì nhà chung cư theo nội dung hợp đồng ký kết để quản lý vận hành bảo trì nhà chung cư; nghiệm thu, tốn lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư; đ) Trực tiếp thu uỷ quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư; e) Kiểm tra báo cáo thu, chi tài quản lý vận hành bảo trì nhà chung cư doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì thực theo hợp đồng ký kết báo cáo với Hội nghị nhà chung cư theo quy định điểm a khoản này; g) Phối hợp với quyền địa phương, tổ dân phố việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội nhà chung cư giao quản lý; h) Định kỳ tháng lần, Ban quản trị lấy ý kiến người sử dụng nhà chung cư làm sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; i) Thực công việc khác Hội nghị nhà chung cư giao; k) Được hưởng phụ cấp trách nhiệm chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động Ban quản trị; m) Không tự tổ chức phận quyền tự bãi miễn bổ sung thành viên Ban quản trị Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể, định theo đa số Trong vòng 15 ngày kể từ Hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với Uỷ ban nhân dân cấp quận để cơng nhận Trong vịng 15 ngày, kể từ nhận văn đăng ký Ban quản trị nhà chung cư, Uỷ ban nhân dân cấp quận phải định công nhận Ban quản trị nhà chung cư Nhiệm kỳ hoạt động Ban quản trị tối đa 03 năm kể từ ngày Uỷ ban nhân dân cấp quận ký định công nhận Trường hợp nhà chung cư có chủ sở hữu Ban quản trị thực trách nhiệm chủ trì Hội nghị nhà chung cư lần nội dung quy định điểm b, c, g, i k khoản Điều 8/17 Điều 13 Chủ đầu tư quản lý sử dụng nhà chung cư Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu Chủ đầu tư có quyền trách nhiệm sau: a) Lựa chọn ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức chun mơn để quản lý vận hành nhà chung cư (kể doanh nghiệp trực thuộc Chủ đầu tư) kể từ đưa nhà chung cư vào sử dụng Ban quản trị thành lập Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để Hội nghị nhà chung cư lần thứ thơng qua; b) Thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định khoản Điều 54 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP thực quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư theo quy định Điều 20 Quy chế này; c) Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên nhà chung cư cho quan quản lý chuyên ngành địa phương theo quy định Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao cơng trình hạ tầng nêu bán hết phần sở hữu riêng cho chủ sở hữu khác; d) Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trang thiết bị nhà chung cư cho người sử dụng nhà chung cư; đ) Bàn giao 01 vẽ hồn cơng hồ sơ có liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư phần sở hữu định Điều Quy chế cho Ban quản trị nhà chung cư lưu giữ; e) Chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định Điều 11 Quy chế g) Cử người tham gia Ban quản trị theo quy định Điều 12 Quy chế Đối với nhà chung cư có chủ sở hữu Chủ đầu tư thực nhiệm vụ giao thực cam kết với chủ sở hữu quản lý sử dụng nhà chung cư Điều 14 Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư đơn vị có lực chuyên môn quản lý vận hành nhà chung cư thành lập hoạt động theo quy định pháp luật doanh nghiệp Doanh nghiệp trực tiếp thực một, số toàn phần việc quản lý vận hành nhà chung cư Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hưởng chế độ dịch vụ cơng ích hoạt động cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư theo quy định pháp luật Mục Quản lý vận hành nhà chung cư Điều 15 Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nghiệm thu, toán, lý hợp đồng dịch vụ 9/17 Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm nội dung sau: a) Tên, địa chỉ, người đại diện bên ký hợp đồng; b) Quy mơ, diện tích phận nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần phải quản lý vận hành; c) Nội dung yêu cầu chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; d) Các khoản phí, mức phí dịch vụ vận hành nhà chung cư; đ) Thời gian thực hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; e) Trách nhiệm, quyền hạn bên tham gia hợp đồng; g) Những thoả thuận khác có liên quan Thời gian thực hợp đồng nêu khoản Điều tối thiểu 02 năm Trong trường hợp gia hạn thời gian gia hạn khơng 02 năm Huỷ bỏ chấm dứt hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư a) Hợp đồng bị đơn phương huỷ bỏ hai bên vi phạm cam kết hợp đồng b) Hợp đồng chấm dứt hết thời hạn hai bên thoả thuận thống chấm dứt hợp đồng Việc nghiệm thu, toán, toán lý hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực theo quy định pháp luật Điều 16 Trách nhiệm quyền hạn doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư vận hành nhà chung cư Thực cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng ký, đảm bảo an toàn, tiêu chuẩn, quy phạm quy định; Ký kết hợp đồng phụ với doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư doanh nghiệp nêu để đảm bảo thực theo hợp đồng ký; Thông báo văn yêu cầu, điều cần ý cho người sử dụng bắt đầu sử dụng nhà chung cư; hướng dẫn việc lắp đặt trang thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung nhà chung cư; Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, phận nhà chung cư để thực việc quản lý vận hành nhà chung cư; 10/17 Thực việc ngăn ngừa nguy gây thiệt hại cho người sử dụng nhà chung cư sửa chữa chi tiết phần sở hữu chung trang thiết bị dùng chung nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường; Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng theo quy định khoản Điều 17 Quy chế Ban quản trị nhà chung cư uỷ quyền Trường hợp nhà chung cư có chủ sở hữu thực việc thu kinh phí quản lý vận hành theo thoả thuận chủ sở hữu người sử dụng Phối hợp với Ban quản trị đề nghị quan cấp điện, nước ngừng cung cấp, người sử dụng nhà chung cư khơng thực đóng góp đầy đủ, hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư vi phạm quy định Điều 23 Quy chế mà không khắc phục; Định kỳ tháng lần, báo cáo công khai công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến người sử dụng nhà chung cư việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư; Phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố việc bảo vệ an ninh, trật tự vấn đề có liên quan khác q trình quản lý vận hành nhà chung cư Điều 17 Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: a) Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động hệ thống trang thiết bị nhân công thực dịch vụ cho nhà chung cư; chi phí sử dụng lượng, nhiên liệu, vật liệu, tu bảo dưỡng thường xuyên chi phí khác để đảm bảo hoạt động máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung nhà chung cư b) Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho thành viên Ban quản trị chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động Ban quản trị Phí trơng giữ ơtơ, xe đạp, xe máy hạch tốn riêng bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư Việc huy động kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư a) Trường hợp nhà chung cư có chủ sở hữu kinh phí quản lý vận hành chủ sở hữu đảm nhận, trừ trường hợp chủ sở hữu người sử dụng có thoả thuận khác Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu kinh phí vận hành huy động từ chủ sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí Mức đóng góp kinh phí tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng chủ sở hữu thu từ người sử dụng nhà chung cư tháng lần Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào tình hình thực tế địa phương để quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư địa bàn Chủ đầu tư dự án nhà chung cư mức thu tối đa Uỷ ban nhân dân tỉnh, 11/17 thành phố trực thuộc Trung ương quy định để tính tốn, cân đối mức phí dịch vụ từ lập dự án b) Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ gia tăng (như tắm hơi, bể bơi sử dụng riêng cho nhà dịch vụ gia tăng khác) dịch vụ quy định khoản Điều Quy chế mà chủ đầu tư có thoả thuận mức phí dịch vụ với người mua văn ký hợp đồng mua bán nhà mức thu thực theo thoả thuận c) Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định nêu khoản kể trường hợp diện tích thuộc phần sở hữu riêng mà Chủ đầu tư chưa bán chủ sở hữu không sử dụng Các chi phí sử dụng nhiên liệu, lượng, nước chi phí khác mà có hợp đồng riêng người sử dụng nhà chung cư người sử dụng trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ Trường hợp sử dụng nước, điện mà khơng có hợp đồng riêng hộ người sử dụng chi trả theo khối lượng tiêu thụ, có cộng thêm phần hao hụt Mục Bảo trì nhà chung cư Điều 18 Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư Chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng Trong trường hợp người sử dụng khơng phải chủ sở hữu muốn thực việc bảo trì phần sở hữu riêng phải chủ sở hữu đồng ý văn Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp đầy đủ khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định Việc bảo trì phần sở hữu chung, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật trang thiết bị sử dụng chung doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức có tư cách pháp nhân hoạt động xây dựng theo quy định khoản Điều Quy chế thực phải tuân thủ dẫn nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Việc bảo trì nhà chung cư phải bảo đảm an tồn cho người, tài sản, vệ sinh môi trường, cảnh quan, kiến trúc nhà chung cư Điều 19 Mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư quy định sau: Đối với nhà chung cư bán kể từ ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư thực theo quy định khoản Điều 54 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Đối với nhà chung cư bán từ trước ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành mức kinh phí đóng góp thực theo quy định khoản Điều 54 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP 12/17 Trường hợp kinh phí thu để bảo trì phần sở hữu chung khơng đủ huy động từ đóng góp chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư Khoản kinh phí nêu dùng việc bảo trì nhà chung cư, khơng sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư mục đích khác Trường hợp mua nhà trả chậm trả dần người mua có trách nhiệm đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định khoản khoản Điều Điều 20 Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư Đối với kinh phí bảo trì quy định khoản Điều 19 Quy chế này, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho nhà chung cư ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ đưa nhà chung cư vào sử dụng bàn giao tài khoản cho Ban quản trị Ban quản trị bầu Ban quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban quản trị thành viên Ban quản trị cử ra) để quản lý sử dụng khoản kinh phí theo quy định pháp luật tài Số tiền lãi phát sinh kỳ gửi tiền ngân hàng phải bổ sung vào kinh phí bảo trì Việc nghiệm thu, toán, toán lý hợp đồng bảo trì thực theo quy định pháp luật xây dựng hợp đồng dân Đơn vị quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư phải lập sổ theo dõi thu chi kinh phí bảo trì phối hợp thực kiểm tra việc toán quản lý thu chi theo quy định pháp luật tài chính; cơng khai khoản thu, chi kinh phí thực việc bảo trì nhà chung cư với người sử dụng nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư hàng năm Mục Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu, người sử dụng sử dụng nhà chung cư; hành vi bị nghiêm cấm sử dụng nhà chung cư Điều 21 Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu sử dụng nhà chung cư Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu a) Được quyền sử dụng diện tích thuộc phần sở hữu chung theo quy định Quy chế này; b) Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin, công khai nội dung liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư; c) Chấp hành đầy đủ định Hội nghị nhà chung cư; 13/17 d) Có trách nhiệm thực việc bảo trì phần sở hữu riêng; đóng góp đầy đủ, thời hạn kinh phí quản lý, vận hành, bảo trì phần sở hữu chung khoản kinh phí khác phải nộp theo quy định Quy chế này; đ) Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực việc vận hành bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; e) Chấp hành nội quy, quy định quản lý việc sử dụng nhà chung cư; thực quy định phịng chống cháy, nổ, chữa cháy, vệ sinh cơng cộng, an ninh trật tự; phát thông báo kịp thời hành vi vi phạm nhà chung cư; g) Khôi phục lại nguyên trạng bồi thường thiệt hại phần sở hữu chung phần sở hữu riêng người sử dụng nhà chung cư khác bị hư hỏng gây Đối với nhà chung cư có chủ sở hữu chủ sở hữu có trách nhiệm thực quy định Điều 68 Luật Nhà Điều 22 Quyền nghĩa vụ người sử dụng chủ sở hữu nhà chung cư Được sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng thực quy định điểm a, b khoản Điều 21 Quy chế này; Yêu cầu chủ sở hữu cung cấp Bản nội quy quản lý sử dụng thông tin liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư; Tham gia Hội nghị nhà chung cư, đóng góp chi phí vận hành nhà chung cư trường hợp có thoả thuận với chủ sở hữu; Chấp hành đầy đủ định Hội nghị nhà chung cư; Thực nghĩa vụ quy định điểm đ, e, g khoản Điều 21 Quy chế Điều 23 Những hành vi bị nghiêm cấm sử dụng nhà chung cư Cơi nới, chiếm dụng diện tích, khơng gian làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên nhà chung cư; Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung phần sử dụng chung trái quy định; Gây tiếng ồn mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư; Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm khu vực thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung; Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định có hành vi khác mà pháp luật khơng cho phép; sử dụng vật liệu màu sắc mặt hộ, nhà chung cư trái với quy định; thay 14/17 đổi kết cấu, thiết kế phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển trang thiết bị hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá hộ, cơi nới diện tích hình thức); Sử dụng cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định; Ni gia súc, gia cầm khu vực thuộc sở hữu riêng phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan môi trường sống hộ khác khu vực cơng cộng (nếu ni vật cảnh phải đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật); Kinh doanh ngành nghề loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ ngành nghề gây nguy hiểm khác); Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaôkê, vũ trường, sửa chữa xe máy, tơ; lị mổ gia súc hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác); 10 Sử dụng khơng mục đích kinh phí quản lý vận hành kinh phí bảo trì nhà chung cư Điều 24 Những hành vi bị nghiêm cấm quy định Điều 23 Quy chế phải Ban quản trị Chủ đầu tư chủ sở hữu nhà chung cư thông báo trực tiếp công khai đến tổ chức, cá nhân có liên quan để biết thực Chương III Giải tranh chấp xử lý vi phạm Điều 25 Giải tranh chấp Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu nhà chung cư Toà án giải Các tranh chấp quyền sử dụng nhà chung cư giải sở hoà giải phải đảm bảo quy định Quy chế Nếu khơng hồ giải chuyển Tồ án giải Tranh chấp hợp đồng dân trình thực quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Quy chế xử lý theo quy định pháp luật hợp đồng dân Điều 26 Xử lý vi phạm Xử lý hành vi vi phạm Quy chế thực theo quy định pháp luật xử lý vi phạm quản lý sử dụng nhà Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái quy định quản lý sử dụng nhà chung cư tuỳ theo mức độ vi phạm bị xử lý hành truy cứu trách nhiệm hình Người có hành vi vi phạm gây thiệt hại vật chất phải bồi thường Chương IV Tổ chức thực 15/17 Điều 27 Trách nhiệm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quan quản lý nhà cấp tỉnh Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm a) Ban hành quy định có liên quan quản lý việc sử dụng nhà chung cư địa bàn theo quy định Quy chế cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương; b) Cấp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định nhà chung cư bán trước ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành nhằm trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan nhà chung cư địa bàn; c) Quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định khoản Điều 17 Quy chế này; d) Chỉ đạo quan chức có liên quan triển khai việc tiếp nhận hệ thống kết cấu hạ tầng dự án nhà ở, khu đô thị theo nội dung cấp có thẩm quyền phê duyệt; đ) Xem xét, phân giao trách nhiệm quản lý hành nhà chung cư địa bàn; e) Ban hành chế khuyến khích doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu quản lý vận hành cung cấp dịch vụ nhà chung cư địa bàn; hàng năm có tổng kết, đánh giá tình hình thực quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn báo cáo Bộ Xây dựng; g) Khen thưởng xử lý vi phạm theo thẩm quyền Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm tham mưu giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực chức quản lý nhà nước quản lý nhà chung cư địa bàn Điều 28 Trách nhiệm Uỷ ban nhân dân cấp quận Trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt việc phân giao trách nhiệm quản lý hành khu vực có nhà chung cư (trường hợp có điều chỉnh địa giới hành quản lý địa giới hành đơn vị hành cấp xã); Ra Quyết định cơng nhận kết bầu Ban quản trị nhà chung cư theo quy định khoản Điều 12 Quy chế này; Kiểm tra công tác quản lý sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; Khen thưởng xử lý vi phạm theo thẩm quyền Điều 29 Trách nhiệm Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn Tuyên truyền, vận động tổ chức, cá nhân hiểu chấp hành quy định Quy chế pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư; 16/17 Theo dõi, kiểm tra giải vấn đề vướng mắc phát sinh công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp quận xem xét, giải quyết; Phối hợp với Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư Ban quản trị giải vấn đề liên quan bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư địa bàn; Tạo điều kiện cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư cung cấp dịch vụ nhà chung cư địa bàn; Khen thưởng xử lý vi phạm theo thẩm quyền Điều 30 Trường hợp nhà chung cư áp dụng hình thức quản lý vận hành khác với quy định Quy chế đảm bảo việc quản lý có hiệu tiếp tục áp dụng hình thức phải có kế hoạch chuyển đổi sang mơ hình quản lý sử dụng nhà chung cư theo nguyên tắc quy định Quy chế thời hạn không ba (03) năm, kể từ ngày Quy chế có hiệu lực thi hành Đối với khu nhà có khn viên riêng biệt có phần hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung áp dụng ngun tắc quy định Quy chế để quản lý Điều 31 Giao Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản chủ trì, phối hợp với quan chức có liên quan hướng dẫn, triển khai thực Quy chế này; tổng hợp ý kiến phản ánh quan có liên quan vấn đề vướng mắc phát sinh nghiên cứu đề xuất việc sửa đổi, bổ sung Quy chế cho phù hợp; phối hợp với quan chức địa phương tổ chức, cá nhân có liên quan tổ chức việc tập huấn công tác quản lý sử dụng nhà chung cư phạm vi toàn quốc Trong q trình thực hiện, gặp khó khăn, vướng mắc đề nghị phản ánh kịp thời Bộ Xây dựng để xem xét, sửa đổi bổ sung cho phù hợp./ 17/17 ... tế nhà chung cư thơng báo cơng khai với người sử dụng nhà chung cư Mục Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư Điều 10 Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tổ chức quản lý sử dụng nhà chung. .. theo quy định pháp luật doanh nghiệp Chương II QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Mục Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư Điều Quản lý vận hành nhà chung cư 3/17 Quản lý vận hành nhà chung cư bao... chung cư Ban quản trị việc quản lý sử dụng nhà chung cư Điều 11 Hội nghị nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư hội nghị chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư