NGUYÊN LÝ VÀ TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ Giảng viên: Ths Nguyễn Thị Minh Phương Phó trưởng Bộ mơn Định giá – ĐH KTQD Điện thoại: 0915.268.678 Mail: nguyenminhphuong@neu.edu.vn Web: khoamarketing.neu.edu.vn SLIDES BÀI GIẢNG 2018 PHÂN BỔ THỜI GIAN PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ HỌC PHẦN Điểm chuyên cần (10%) Điều kiện dự thi: sinh viên tham gia 70% số Kiểm tra học phần (30%): Kiểm tra viết, làm tập theo nhóm Thi kết thúc học phần (60%): Kiểm tra viết CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ LÝ THUYẾT THỊ TRƯỜNG GIÁ CẢ 1.1 Phạm trù giá kinh tế thị trường Các khái niệm giá cả, giá trị Học thuyết giá trị Mác Các quan điểm giá trị kinh tế học đại 1.2 Cơ chế vận động giá thị trường Các quy luật kinh tế thị trường Giá thị trường biểu giá trị hàng hoá giá tiền tệ Xu hướng vận động giá thị trường Các vai trò giá 1.3 Các yếu tố định hình thành giá doanh nghiệp • Các yếu tố bên • Các yếu tố bên 1.4 PHÂN LOẠI, CƠ CẤU GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH CHI PHÍ Phân loại giá Cơ cấu giá bán Phân loại chi phí Một số vấn đề liên quan 1.5 Các hình thị trường phương pháp thẩm định giá CHƯƠNG II: CÁC NGUYÊN TẮC KINH TẾ ÁP DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ 2.1 Nguyên tắc tối ưu hoá giá trị tài sản 2.2 Nguyên tắc sử dụng cao tốt 2.3 Nguyên tắc phù hợp NỘI DUNG QUAN TRỌNG 2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu * Xét mặt sử dụng: Bất động sản loại tài sản có khả sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: - Sử dụng hợp pháp - Sử dụng không hợp pháp - Sử dụng trái với quy định địa phương * Xét mặt giá trị: - Sử dụng cho thu nhập ròng thấp kéo dài - Sử dụng cho thu nhập ròng cao thời gian diễn ngắn 2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu 10 Chúng ta đánh giá sử dụng cao tốt mặt:  Thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng  Sử dụng phải hợp pháp  Sử dụng cho thu nhập ròng cao giá trị thu nhập ròng tương lai cao  Thời gian tạo thu nhập ròng cao kéo dài Bảng điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh TT Yếu tố so sánh A Giá bán Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Yếu tố so sánh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Yếu tố so sánh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh B B1 B2 C Mức giá dẫn D Mức giá dẫn tổng tài sản Tài sản thẩm định giá Chưa biết Thống mức giá dẫn Số lần điều chỉnh E Tổng giá trị điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh gộp Tài sản so sánh Đã biết Tài sản so sánh Đã biết Tài sản so sánh Đã biết CHƯƠNG 7: Phương pháp Thặng dư Phương pháp thặng dư: 7.1 Phương pháp thặng dư: phương pháp thẩm định giá trị thị trường BĐS cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định BĐS (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Cơng thức tính: V = DT - CP Trong đó: V: giá trị BDS cần thẩm định giá, DT: tổng doanh thu dự án, CP: tổng chi phí đầu tư dự án Phương pháp thặng dư DTt DT   t t 1 (1  r ) n Trong đó:  DT giá tổng doanh thu phát triển dự án,  DTt doanh thu dự tính dự án vào năm thứ t,  n thời gian hay dòng đời dự án,  r tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng) CPt  t t 1 (1  r ) n CP = Trong đó:  CP giá tổng chi phí đầu tư dự án,  CPt chi phí ước tính năm t,  n thời gian hay dịng đời dự án,  r tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án (thơng thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng) Phương pháp thặng dư: 7.2 Phạm vi áp dụng: Phương pháp thặng dư áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm phát triển Cụ như: + Thẩm định giá đất trống có tiền phát triển để xây dựng cơng trình + Thẩm định đất có cơng trình đất cải tạo phá dỡ xây dựng cơng trình đất 7.3 Nguyên tắc áp dụng: + Nguyên tắc sử dụng tốt tối ưu + Nguyên tắc Cung – Cầu + Nguyên tắc đóng góp 7.4 Cơ sở giá trị thẩm định giá: + Giá trị thị trường Các tình áp dụng Phương pháp Thặng dư Ví dụ: Một lơ đất trống chưa phát triển song cho phép phát triển có khả đạt cho phép Một lơ đất có CTXD tồn có khả nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo Một lơ đất có CTXD khơng có giá trị kinh tế, song phép có khả cấp phép phá hủy thay 7.5 Các bước tiến hành: Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt hiệu dự án phát triển dự kiến, có tính đến quy hoạch, cung cầu, quy định xây dựng hạn chế khác Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển BĐS, chuyển đổi giá trị thời điểm thẩm định giá Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư phát triển, chuyển đổi giá trị thời điểm thẩm định giá Bước 4: Xác định giá trị BĐS vào chênh lệch kết tính tốn Bước trừ (-) Bước 7.6 Tổng chi phí phát triển bao gồm: phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; … -Chi - Chi phí quản lý dự án - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư - Chi phí xây dựng cơng trình gồm: chi phí xây dựng hạng mục cơng trình; chi phí tháo dỡ vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt xây dựng; chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng… - Chi phí trang thiết bị - Chi phí khác, gồm Chi phí liên quan đến nghĩa vụ Tài với Nhà nước, chi phí liên quan đến Đất đai xây dựng, chi phí liên quan đến mơi trường… - Chi phí dự phịng: Chi phí dự phịng cho yếu tố khối lượng chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá - Chi phí kinh doanh: Chi phí lãi vay; Lợi nhuận cho nhà đầu tư; Chi phí quảng cáo, bán hàng; Thuế … CHƯƠNG VIII: Phương pháp chiết trừ 8.1 Phương pháp chiết trừ: phương pháp xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) 8.2 Phương pháp chiết trừ áp dụng để xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp khơng có đủ số liệu giá thị trường đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thu thập số liệu giá thị trường đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với đất cần xác định giá Phương pháp chiết trừ 8.3 Các bước tiến hành: Bước 1: Thu thập thông tin thị trường để lựa chọn bất động sản (bao gồm đất tài sản đất) chuyển nhượng thành công, mua bán thị trường mà đất BĐS có đặc điểm tương tự với đất cần định giá Bước 2: Khảo sát thực địa mô tả đầy đủ, xác tài sản đất Bước 3: Xác định giá trị tài sản đất Giá trị tài sản đất = Giá trị xây dựng  thời điểm định giá Phần giá trị hao mòn Bước 4: Tính tốn giá trị đất BĐS Bước Phương pháp chiết trừ Giá trị đất = Giá chuyển nhượng bất động sản  Giá trị tài sản đất Giá trị đất Đơn giá đất = Diện tích đất Bước 5: Xác định giá trị đất cần định giá - Căn vào khác biệt chủ yếu đất cần định giá đất BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá đất BĐS (tương tự Bước phương pháp so sánh trực tiếp) - Đơn giá đất cần định giá xác định theo đơn giá bình quân đơn giá đất điều chỉnh BĐS 9.1 Các cách thức phân loại loại tài sản 9.1.1 Phân loại theo chất vật chất tài sản 9.1.2 Phân loại theo tính sở hữu tài sản 9.1.3 Phân loại theo mục đích kinh tế tài sản 9.1.4 Các quy định pháp lý liên quan đến phân loại tài sản CHƯƠNG 9: ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI TÀI SẢN 9.2 Thẩm định giá trị tài sản đất đai 9.2.1 Đất gắn với mục đích sử dụng 9.2.2 Thẩm định giá trị đất nơng nghiệp 9.2.3 Thẩm định giá trị đất đô thị 9.2.4 Thẩm định giá trị đất rừng 9.2.5 Thẩm định giá trị mặt nước CHƯƠNG 9: ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI TÀI SẢN 9.3 Thẩm định giá trị tài sản sản phẩm xây dựng – vật kiến trúc 9.3.1 Sản phẩm xây dựng dân dụng 9.3.2 Sản phẩm xây dựng công nghiệp 9.3.3 Sản phẩm xây dựng hạ tầng công cộng 9.4 Thẩm định giá trị máy móc thiết bị 9.5 Thẩm định giá trị tài sản tài 9.6 Thẩm định giá trị tài sản vơ hình CHƯƠNG 9: ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI TÀI SẢN XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN ... NGUYÊN TẮC KINH TẾ ÁP DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ 2.10 Nguyên tắc tuân thủ 2.11 Nguyên tắc cân CHƯƠNG III: CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ 3.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 3.2 Tiêu chuẩn thẩm định. .. thu nhập Tiêu chuẩn TĐGVN 11: Thẩm định giá bất động sản Tiêu chuẩn TĐGVN 12: Thẩm định giá giá trị doanh nghiệp Tiêu chuẩn TĐGVN 13: Thẩm định giá tài sản vơ hình 3.2 Mục đích thẩm định giá máy... trường Tiêu chuẩn TĐGVN 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá Tiêu chuẩn TĐGVN 05: Quy trình thẩm định giá Tiêu chuẩn TĐGVN 06: Báo cáo; Chứng thư; Hồ sơ thẩm định giá Hệ