BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG -o0o - Cơng trình tham dự Cuộc thi Sinh viên nghiên cứu khoa học Trường Đại học Ngoại thương 2012 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI Nhóm ngành: KD3 Hà Nội, tháng năm 2012 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG IV DANH MỤC BIỂU ĐỒ V DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT VI LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 1.1 Tổng quan nhà cho người có thu nhập thấp .7 1.1.1 Các khái niệm liên quan đến nhà thu nhập thấp 1.1.2 Đặc điểm nhà cho người có thu nhập thấp 1.1.3 Cơ chế quản lý dự án nhà thu nhập thấp 12 1.2 Tổng quan thị trường bất động sản nhà thu nhập thấp 14 1.2.1 Thị trường bất động sản nhà thu nhập thấp mang đặc điểm chung thị trường bất động sản 14 1.2.2 Đặc điểm cung nhà cho người có thu nhập thấp 16 1.2.3 Đặc điểm cầu nhà cho người có thu nhập thấp 19 1.3 Bài học kinh nghiệm số quốc gia địa phương việc hoàn thiện nhà cho người thu nhập thấp 22 1.3.1 Trung Quốc .22 1.3.2 Singapore 25 1.3.3 Thành phố Hồ Chí Minh 28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP .32 2.1 Khái quát tình hình phát triển nhà thị Hà Nội 32 2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà đô thị Việt Nam qua giai đoạn .32 2.1.2 Khái quát tình hình phát triển nhà Hà Nội qua giai đoạn 35 2.2 Thực trạng cung cầu thị trường nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn Hà Nội 36 ii 2.2.1 Thực trạng nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn Hà Nội 36 2.2.2 Thực trạng cung nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn Hà Nội 38 2.2.3 Thực trạng cầu nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn Hà Nội 44 2.2.4 Các sách Nhà Nước nhằm hồn thiện thị trường nhà thu nhập thấp 48 2.3 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản cho người thu nhập thấp .52 2.3.1 Đánh giá thực trạng cung cầu thị trường bất động sản cho người thu nhập thấp 52 2.3.2 Đánh giá sách Chính phủ việc hỗ trợ phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp 54 CHƯƠNG : ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỂ KÍCH THÍCH VÀ HỒN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 57 3.1 Quan điểm, chủ trương định hướng đảng nhà nước .57 3.1.1 Quan điểm Đảng Nhà nước 57 3.1.2 Mục tiêu 59 3.1.3 Nguyên tắc giải nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội 60 3.1.4 Định hướng xây dựng phát triển 61 3.2 Một số giải nhằm pháp kích thích hồn thiện thị trường bất động sản cho người thu nhập thấp địa bàn Hà Nội 63 3.2.1 Về phía Chính phủ 63 3.2.2 Về phía doanh nghiệp đầu tư xây dựng 66 3.2.3 Về phía người thuê, thuê mua nhà 70 KẾT LUẬN 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Số dự án nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn Hà Nội 2003 Bảng 2: Số dự án nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn Hà Nội 2009 iv DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Cung nhà cho người có thu nhập thấp Biểu đồ 2: Các loại hình sở hữu nhà ở đô thị Trung Quốc năm v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Tên thông thường Tên viết tắt Nhà xã hội NOXH Thu nhập thấp TNT Hộ gia đình HGD Nguyên vật liệu NVL Cơ sở hạ tầng CSHT Bất động sản BĐS Giải phóng mặt GPMB Chương trình nhà CTNO Ngân sách nhà nước NSNN Cục phát triển nhà Singapore HDB Thị trường tài TTTC Hạ tầng xã hội HTXH Nhà kinh tế Trung Quốc EHB vi LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tốc độ thị hóa diễn ngày mạnh mẽ đô thị Việt Nam kết tất yếu q trình phát triển cơng nghiệp hóa, đại hóa Thủ Hà Nội thành phố có tốc độ thị hóa cao nước, gia tăng dân số giới bên cạnh gia tăng tự nhiên nhu cầu tách hộ kết hôn ngày tạp áp lực lớn cho việc đáp ứng cầu nhà xã hội Theo ước tính Sở Địa – Nhà đất Hà Nội năm 2007, quỹ nhà thành phố đáp ứng chưa nửa số nhà cần thiết Thêm vào đó, gần 70% số hộ địa bàn Hà Nội có thu nhập thấp mức trung bình 830.000 đồng/người/tháng (Cục Thống kê Hà Nội, 2008) Từ số trên, thấy nhu cầu nhà giá rẻ Hà Nội lớn Dù bất động sản đóng băng có xu hướng giảm mạnh năm gần đây, giá hộ thu nhập thấp vào khoảng 600 – 850 triệu/căn, giá hộ 70m2 trung bình Hà Nội tỷ đồng (Công ty Cổ phần Đầu tư Công nghệ Đại Việt, 2011), người thu nhập thấp gặp khó khăn việc mua nhà Thực tế cho thấy, nguồn cầu phân khúc nhà giá rẻ dồi dào, nhà đầu tư không hứng thú với phân khúc nhà lợi nhuận không cao phân khúc hộ cao cấp Mặt khác, nhà nói chung nhà cho người thu nhập thấp nói riêng có hai thuộc tính thuộc tính hàng hóa thuộc tính xã hội Do có thuộc tính hàng hóa nên việc sản xuất lưu thơng nhà tuân theo chế thị trường Không loại hàng hóa thơng thường, thuộc tính xã hội, nhà loại hàng hóa cần thiết, khơng thể thiếu sống người, vậy, Nhà nước cần có sách khắc phục thất bại thị trường, giúp đỡ người không đủ khả tiếp cận thị trường nhà thu nhập thấp Theo Luật Nhà 2005, Quyết định số 67/2010/QĐ-TTg ban hành ngày 29/10/2010 Thủ tướng Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Quyết định 167/2008/QĐ-TTg sách hỗ trợ hộ nghèo nhà ở, nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội xây dựng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hưởng ưu đãi như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất diện tích đất phạm vi dự án xây dựng nhà xã hội phê duyệt; áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng, miễn, giảm hưởng ưu đãi thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật; hỗ trợ tín dụng đầu tư từ nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà Quỹ tiết kiệm nhà (nếu có) Tuy nhiên, nghị định số 71/2010 hướng dẫn biện pháp giúp đỡ bên cung, không đề cập đến quy định Nhà nước trợ giúp lãi suất tiền vay bên cầu để mua nhà quy định Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg trước năm, khơng nói rõ tiền trợ giúp lấy từ nguồn Ngày tháng 12 năm 2011, Thủ tướng Chính phủ thị số 2196/CTTTg số giải pháp tăng cường thị trường bất động sản vừa mở nhiều hội đặc biệt Công văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14 tháng 11 năm 2011 hoạt động tín dụng tháng cuối năm 2011 Ngân hàng Nhà nước ban hành, đưa nhóm bất động sản khỏi nhóm phi sản xuất, coi nhiều hội đặc biệt Công văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14 háng 11 năm động thái giúp thị trường có thêm vốn cho trường hợp mua nhà thu nhập thấp cá nhân có nhu cầu thực khích lệ lấy lại niềm tin cho khách hàng nhà đầu tư phân khúc thị trường Nhưng thị trường cần thời gian để đánh giá hiệu thị Nhận thấy vai trò thị trường nhà cho người có thu nhập thấp, xét thấy cần có nghiên cứu sâu thực trạng thị trường nhà cho người có thu nhập thấp, để từ có giải pháp để hồn thiện phát triển thị trường, nhóm nghiên cứu định lựa chọn đề tài: “Thực trạng giải pháp để hoàn thiện phát triển thị trường bất động sản nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn Hà Nội ” Tổng quan nghiên cứu Vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp xác định nhiệm vụ kinh tế trị quan trọng Đảng Nhà nước chiến lược nhà đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Đối với người thu nhập thấp chiếm số lượng lớn địa bàn thành phố việc sở hữu nhà xem “giấc mơ” Tuy nhà nước hỗ trợ đạo triển khai dự án công tác thực xây dựng nhà thu nhập thấp người biết đến với “dự án treo”, “nhà thu nhập thấp, chất lượng thấp” Điều cho thấy không tương xứng đầy bất cập nguồn cung nhu cầu người dân, nhìn nhận vấn đề cách tích cực cho thị trường nhà cho người thu nhập thấp thị trường đầy tiềm hứa hẹn phát triển giai đoạn tới quan tâm mực thành phố Khi nghiên cứu đề tài vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp, nhóm đề tài sưu tầm số tài liệu tham khảo viết Phí Thị Thu Hương, Nguyễn Minh Phong “Nhà cho người có thu nhập thấp – thị trường cần thiết tiềm năng”, Tạp chí Kinh tế Dự báo (20), 9/2008; sách TS Hoàng Xuân Nghĩa PGS, TS Nguyễn Khắc Thanh đồng chủ biên – Nhà cho người có thu nhập thấp đô thị lớn – kinh nghiệm Hà Nội, nhà xuất Chính trị Quốc gia, tháng 12/2009 viết phân tích tạp chí Kiến Trúc Trong q trình tìm kiếm giải pháp để hoàn thiện phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp, nhóm đề tài thu thập tài liệu mơ hình thành cơng giới Singapore, Trung Quốc tài liệu nhóm nghiên cứu: Viện nghiên cứu kiến trúc (Bộ Xây Dựng) – Các giải pháp đồng phát triển nhà cho người có thu nhập thấp đô thị, tài liệu Trung tâm Dự báo Nghiên cứu thị (PADDY) – Khóa tập huấn phát triển nhà xã hội thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 09 – 13 /02/2009 Tuy nhiên, thời điểm này, nhóm đề tài chưa nhận thấy có đề tài nghiên cứu thị trường bất động sản nhà cho người thu nhập thấp địa bàn Hà Nội Đối tượng mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài thị trường bất động sản nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu đề tài tìm hiểu kinh nghiệm học giải vấn đề nhà cho người thu nhập thấp nước phát triển thị trường nhà lân cận, phân tích yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà cho người thu nhập thấp địa bàn Hà Nội Từ phân tích ngun nhân khó khăn đề xuất phương án kích thích phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp địa bàn Hà Nội PHỤ LỤC Phụ lục 1: Luật Nhà 2005 Điều 53 Đối tượng điều kiện thuê nhà xã hội Đối tượng thuê nhà xã hội cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng khác theo quy định Chính phủ Người quy định khoản Điều có thu nhập thấp thuộc trường hợp sau thuê nhà xã hội: a) Chưa có nhà thuộc sở hữu chưa thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà thuộc sở hữu diện tích bình qn hộ gia đình 5m2 sàn/người; c) Có nhà thuộc sở hữu nhà tạm, hư hỏng dột nát Điều 54 Đối tượng điều kiện thuê mua nhà xã hội Đối tượng điều kiện thuê mua nhà xã hội trường hợp quy định Điều 53 Luật Người thuê mua nhà xã hội phải toán lần đầu 20% giá trị nhà thuê mua Phụ lục 2: Quyết định số 34/2010 UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định việc bán, cho thuê nhà cho người có thu nhập thấp thị Điều Đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp Hộ gia đình có 01 người cá nhân (đối với trường hợp hộ độc thân) thuộc đối tượng sau đây: Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước thuộc quan Đảng, Nhà nước, mặt trận Tổ quốc tổ chức trị - xã hội, xã hội – nghề nghiệp; viên chức thuộc đơn vị nghiệp công lập, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang (kể trường hợp nghỉ chế độ theo quy định) Người lao động thuộc đơn vị nghiệp ngồi cơng lập, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập hoạt động theo quy định pháp luật (kể trường hợp nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự do, kinh doanh cá thể đảm bảo có thu nhập thấp để toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định Điều Điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp Đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp phải đáp ứng đầy đủ điều kiện sau: Chưa có nhà Là người có nhà thuộc sở hữu diện tích q chật chội, quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có nhà đảm bảo đủ điều kiện để quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà pháp luật đất đai Cụ thể là: a) Có nhà hộ chung cư, diện tích nhà bình qn hộ gia đình thấp 5m2 sử dụng/người; b) Có nhà riêng lẻ, diện tích nhà bình qn hộ gia đình thấp 5m2 sử dụng/người diện tích khn viên đất nhà thấp tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện phép cải tạo, xây dựng theo quy định Ủy ban nhân dân Thành phố Chưa Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất hình thức, cụ thể là: a) Chưa Nhà nước giao đất theo quy định Pháp luật đất đai; b) Chưa thuê, thuê mua nhà xã hội; c) Chưa tặng nhà tình thương, tình nghĩa; Đối với trường hợp có nhu cầu mua th mua nhà thu nhập thấp phải có hộ thường trú tạm trú dài hạn Thành phố Hà Nội Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, chưa có hộ thường trú tạm trú dài hạn phải có xác nhận đơn vị nơi người cơng tác chức vụ, thời gian công tác, thực trạng nhà Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình qn theo đầu người) mức bình qn theo quy định Ủy ban nhân dân Thành phố Điều Nguyên tắc lựa chọn đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp Việc lựa chọn đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp thực theo phương pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao ưu tiên giải trước (với thang điểm tối đa 100) Bảng điểm xác định sở tiêu chí cụ thể sau: STT Tiêu chí chấm điểm Số điểm Tiêu chí khó khăn nhà ở: - Chưa có nhà 50 - Có nhà bình quân m2 sử 30 dụng/người diện tích đất thấp tiêu chuẩn phép cải tạo, xây dựng lại Tiêu chí đối tượng: - Đối tượng quy định Điều Quyết định 30 Tiêu chí ưu tiên khác: - Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối 10 tượng quy định Điều Quyết định - Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng quy định Điều Quyết định - Có mức thu nhập bình qn hàng tháng thấp mức thu nhập bình quân theo quy định UBND Thành phố Tiêu chí ưu tiên UBND Thành phố quy định: (theo Khoản 6, Điều Quyết định này) 10 - Người hoạt động cách mạng trước 1/1/1945 (Lão thành cách mạng); người hoạt động cách mạng Tiền khởi nghĩa; thương binh, người hưởng sách thương binh, thương binh loại B, bệnh binh bị suy giảm khả lao động từ 81% trở lên; bà mẹ Việt Nam anh hùng; anh hùng LLVTND, AHLĐ kháng chiến; thân nhân liệt sỹ (bố, mẹ, vợ chồng, con, người có cơng ni dưỡng liệt sỹ) hưởng tuất nuôi dưỡng hàng tháng; người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học suy giảm khả lao động từ 81% trở lên 10 - Anh hùng Lao động thời kỳ đổi (không thuộc đối tượng quy định Pháp lệnh ưu đãi NCC) - Thương binh, người hưởng sách thương binh, thương binh loại B bị suy giảm khả lao động 81%; bệnh binh suy giảm khả lao động 81%; thân nhân liệt sỹ; người tham gia kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học suy giảm khả lao động 81% - Giáo sư; nhà giáo nhân dân, thầy thuốc nhân dân; nghệ sỹ nhân dân; người khen thưởng Huân chương cao quý Nhà nước (Huân chương vàng; Huân chương Hồ Chí Minh; Huân chương Độc lập hạng; Huân chương Quân công hạng; Huân chương Bảo vệ Tổ quốc hạng; Huân chương chiến công hạng; Huân chương Lao động hạng Nhất; - Phó giáo sư; nhà giáo ưu tú; thầy thuốc ưu tú; nghệ sỹ ưu tú; nghệ nhân; chiến sỹ thi đua Toàn quốc, người lao động có tay nghề bậc cao ngành nghề cấp có thẩm quyền cơng nhận - Trong hộ có 02 CBCNVC có thâm niên công tác người 25 năm - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đạt tiêu chí ưu tiên khác nhau, tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao - Trường hợp có 02 hộ gia đình, cá nhân trở lên có số điểm Sở Xây dựng thay mặt Hội đồng xét duyệt cho mua, thuê, thuê mua nhà xã hội cấp Thành phố tổ chức bốc thăm cơng khai để xác định hộ gia đình, cá nhân mua, thuê, thuê mua nhà xã hội Điều 20 Trách nhiệm Sở, Ngành tổ chức cá nhân liên quan: Sở Xây dựng: - Là quan đầu mối, tiếp nhận, thu hút đầu tư thành phần kinh tế, tham gia đầu tư xây dựng dự án nhà cho người thu nhập thấp, thụ lý hồ sơ, trình UBND Thành phố chấp thuận đầu tư dự án xây dựng nhà cho người thu nhập thấp theo quy định - Hướng dẫn tổ chức, cá nhân có liên quan thực văn bản, chủ trương, sách quản lý sử dụng nhà thu nhập thấp Chính phủ, Bộ ngành Trung ương UBND Thành phố ban hành - Công bố công khai nội dung dự án xây dựng nhà cho người thu nhập thấp trụ sở Sở Xây dựng, trang web Sở Xây dựng phương tiện truyền thông Kiểm tra thông tin liên quan đến dự án xây dựng nhà thu nhập thấp tổng số hộ, thời điểm bán, cho thuê thuê mua chủ đầu tư - Chủ trì, phối hợp với Sở, ngành đơn vị liên quan tổ chức tra, kiểm tra, giám sát việc thực quy định Kiểm tra định kỳ đột xuất việc quản lý sử dụng nhà thu nhập thấp; báo cáo, đề xuất hình thức xử lý trình UBND Thành phố định hành vi vi phạm (nếu có) quan, đơn vị, cá nhân có liên quan Sở Tài chính: - Xây dựng quy định thẩm tra giá bán, giá thuê, thuê mua bán cho đối tượng thu nhập thấp, trình UBND Thành phố phê duyệt Cục thống kê Hà Nội: - Điều tra, xây dựng mức chuẩn thu nhập cho đối tượng người thu nhập thấp địa bàn Thành phố hàng năm, trình UBND Thành phố ban hành Sở Lao động – Thương binh Xã hội, Liên đoàn Lao động Thành phố: Sở Lao động – Thương binh Xã hội chủ trì hướng dẫn xác định đối tượng sách theo tiêu chí chấm điểm ưu tiên UBND Thành phố việc lựa chọn thuê, mua nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị UBND phường, quận, huyện: Chịu trách nhiệm việc xác nhận hộ tình trạng nhà cho đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp đảm bảo theo quy định Thủ trưởng đơn vị có cán mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp: Chịu trách nhiệm việc xác nhận mức thu nhập danh sách cán đơn vị quản lý đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp đảm bảo theo quy định Trong trình tổ chức thực hiện, có phát sinh vướng mắc cần phải bổ sung, sửa đổi, Sở, Ban Ngành, địa phương đơn vị có liên quan báo cáo Sở Xây dựng trình UBND Thành phố xem xét, giải Phụ lục 3: Quyết định 67/2009/QĐ-TTg Ban hành số chế, sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị Điều Tiêu chu n thiết ế, giá bán, cho thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp Nhà thu nhập thấp loại nhà hộ chung cư, có diện tích hộ tối đa không 70 m2; tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hành Các dự án nhà thu nhập thấp điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hành, không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng quan có thẩm quyền phê duyệt Giá bán nhà thu nhập thấp chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể lãi vay (nếu có) lợi nhuận định mức tối đa 10% chi phí đầu tư; khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước vào giá bán nhà Giá cho thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành lợi nhuận định mức tối đa 10% chi phí đầu tư; khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu 20 năm Trường hợp mua trả góp thuê mua nhà thu nhập thấp người mua, thuê mua nhà nộp tiền lần đầu không 20% giá nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua có thỏa thuận khác với bên bán Thời hạn trả góp, thuê mua bên bán, bên mua, thuê mua tự thỏa thuận, tối thiểu 10 năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định giá bán, giá thuê, thuê mua kiểm tra chặt chẽ việc bán, cho thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp phạm vi địa bàn Phụ lục 4: Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 Bộ Xây dựng việc Hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà sinh viên, nhà công nhân khu cơng nghiệp nhà cho người có thu nhập thấp giá bán, giá thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp thuộc dự án thành phần kinh tế tham gia Điều Xác định giá cho thuê nhà công nhân, nhà cho người có thu nhập thấp Cơng thức xác định: Vđ + L + Ql + Bt – Tdv Gt = - x K 12 x S Trong đó: - Gt : giá cho thuê 1m2 sử dụng hộ tháng (đồng/m2/tháng) - Vđ : chi phí đầu tư xây dựng dự án phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo tồn vốn (đồng/năm) Cơng thức xác định: Tđ x (1+r)n Vđ = -(1+r)n - + Tđ : tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (theo giá trị toán vốn đầu tư cấp có thẩm quyền phê duyệt) (đồng) + r : lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) phụ thuộc vào người có thẩm quyền định đầu tư (%/năm) + n : số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể dự án người có thẩm quyền định đầu tư tối thiểu 20 năm - L: lợi nhuận dự án, tối đa 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình (đồng/năm) - Ql : chi phí quản lý vận hành hàng năm (đồng/năm) - Bt : chi phí bảo trì cơng trình bình qn năm (đồng/năm) - Tdv : khoản thu từ kinh doanh dịch vụ khu nhà năm như: Dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, khoản thu (nếu có) từ hoạt động thể thao (đồng/năm) - S : tổng diện tích sử dụng hộ cho thuê dự án (m2) - K : hệ số tầng, xác định theo nguyên tắc: tổng hệ số K Block nhà =1 Chú thích: “12” : số tháng thuê nhà năm Điều Xác định giá bán nhà cho người có thu nhập thấp Trường hợp bán nhà trả tiền lần: Công thức xác định: Tđ + L + Bt Gb = - x K S Trong đó: - Gb : giá bán m2 sử dụng hộ (đồng/m2); - Tđ : tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (theo gía trị tốn vốn đầu tư cấp có thẩm quyền phê duyệt) (đồng) - L : lợi nhuận dự án, tối đa 10% giá trị đầu tư xây dựng cơng trình (đồng) - Bt : chi phí bảo trì cơng trình cho phần sở hữu chung (đồng) - S : tổng diện tích sử dụng hộ dự án: bao gồm diện tích hộ bán diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán thuộc sở hữu chủ đầu tư (diện tích dùng thuê kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng…) (m2) - K : hệ số tầng, xác định theo nguyên tắc: tổng hệ số K Block nhà =1 Trường hợp bán nhà trả góp: Người mua nhà nộp tiền lần đầu không 20% giá nhà ở, trừ trường hợp người mua có thỏa thuận khác với bên bán Thời hạn trả góp bên bán, bên mua tự thỏa thuận tối thiểu 10 năm Điều Xác định giá thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp Cơng thức xác định: A x (Vđ + L) x K + Ql + Bt - Tdv Gtm = 12 x S Trong đó: - Gtm : giá thuê mua 1m2 sử dụng hộ tính theo tháng (đồng/ m2/tháng); - A : hệ số biểu thị tỉ lệ giá trị lại hộ (sau trừ tiền toán lần đầu) so với giá trị ban đầu hộ thuê mua (A