Đang tải... (xem toàn văn)
khái quát về bất động sản và kỹ năng giao tiếp cũng như kỹ năng phục vụ môi giới bất động sản
MỤC LỤC NỘI DUNG Trang Chuyên đề 1: Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản a) Giới thiệu dịch vụ môi giới bất động sản b) Vai trị mơi giới bất động sản thị trường bất động sản c) Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản d) Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản e) Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nghề môi giới bất động sản 11 f) Kinh nghiệm nước dịch vụ môi giới bất động sản 13 g) Đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản 26 Chuyên đề 2: Qui trình kỹ môi giới bất động sản a) Thu thập thông tin cung cầu bất động sản 27 b) Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 30 c) Lập hồ sơ thương vụ môi giới 32 d) Thời hạn bước thực thương vụ môi giới bất động sản 32 e) Marketing bất động sản 35 f) Kỹ giao tiếp đàm phán giao dịch bất động sản 37 g) Tổ chức quản lý văn phịng mơi giới bất động sản 49 Cơng ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 0 Chuyên đề Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản A Giới thiệu dịch vụ môi giới bất động sản Môi giới BĐS làm trung gian giao dịch mua bán bất động sản Hoạt động môi giới phải công khai trung thực tuân thủ pháp luật Nội dung môi giới bất động sản bao gồm: a Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng b Đại diện theo uỷ quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản c Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Nhà môi giới bất động sản: - Nhà mơi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư chuyển ý tưởng họ thành thực cơng trình có giá trị kinh tế cao từ bất động sản) - Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê bán loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào dự án lớn người phân cân đối nhu cầu khách hàng với phương án tài chủ đầu tư Các nhà mơi giới bất động sản đóng vai trị chủ chốt kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý viễn cảnh, trình bày đặc điểm sản phẩm, chức lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp thông tin phản hồi cho nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 1 B Vai trị mơi giới bất động sản thị trường bất động sản Trước có Luật kinh doanh bất động sản vai trị “cị” nhà đất khơng thừa nhận xã hội Khi nói đến cị nhà đất người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo Chính họ không muốn tham gia giao dịch bất động sản thị trường lại phải thơng qua “cị” nhà đất Tuy nhiên có giao dịch thành cơng có tham gia cị với vai trị trung gian Chính tâm lí lo sợ vai trị nhà mơi giới khơng xã hội thừa nhận, điều hạn chế giao dịch thị truờng, làm giảm số lượng giao dịch, dẫn tới kìm hãm phát triển thị truờng bất động sản Rõ ràng mơi giới bất động sản có mặt tích cực tiêu cực, người tham gia nhiều biến cho thị trường méo mó, khơng thể phủ nhận vai trị nhà mơi giới họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Vai trò dịch vụ thể qua mặt sau: Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản: Do tính đặc thù hàng hố bất động sản thị trường bất động sản Nó thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường, hàng hố khơng thật đầy đủ khơng phổ biến rộng rãi hàng hố khác tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản khơng xác hàng hố khác Chính hệ thống thơng tin đóng vai trò quan trọng vận hành thị trường bất động sản, tồn thơng tin liên quan đến bất động sản, bao gồm thơng tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý tập quán… bất động sản hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động nhiều yếu tố phận tài sản quan trọng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội hộ gia đình cá nhân Khi thị trường thông tin giao dịch đầy đủ, Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 2 đồng đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua người bán hiểu biết thơng tin đó, họ dễ dàng định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết thị trường bất động sản nước ta sơ khai hình thành giao dịch cơng khai thị trường chủ yếu giao dịch ngầm, số lượng người tham gia giao dịch thị trường số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hồn hảo Từ dẫn tới giá cạnh tranh khơng hồn hảo người bán có nhiều lợi việc định Như rõ ràng giá không phản ánh mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin khơng hồn hảo thiếu xác dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên sốt giá sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều phải chấp nhận giá cao, có nhu cầu mua lại khơng có khả tốn Các tổ chức môi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức phát triển, hoạt động chun nghiệp mức độ hồn hảo thông tin bất động sản ngày cao, hạn chế nhiều rủi ro cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Do thị trường bất động sản người mua người bán khơng có hội đầy đủ lượng thơng tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với Thị trường bên cạnh hoạt động thức quản lí nhà nước thị trường hoạt động khơng thức ngồi kiểm sốt nhà nước Thị trường phát triển cách tự phát, tình trạng đầu vào đất nhiều, từ dẫn tới giá cao khiến tất người khơng thể biết giá “ thực” giá “ảo” Vì mà thị trường “lạnh” số lượng giao dịch bất động sản dẫn đến nhiều nhà đầu đứng trước bờ phá sản Đồng thời không nắm bắt thông tin nên việc định giá thiếu xác xảy tình trạng đầu tràn lan khơng phải có lợi nhuận Điều kìm hãm phát triển thị trường Rõ ràng thị trường cần Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 3 phải có tư vấn trình độ cao, loại tư vấn dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua tổ chức mơi giới – người qua đào tạo có kinh nghiệm kiến thức chuyên môn nắm thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật bất động sản, giúp đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện mình, giúp cho họ tính tốn kĩ lưỡng việc mua bán để định phù hợp Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin hoàn hảo hơn, việc đầu hay đầu tư bất động sản cá nhân tổ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trường phản ánh mối quan hệ cung cầu, đưa giao dịch vào hoạt động cơng khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động tổ chức mơi giới có vai trị quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản ngày phát triển nhu cầu giao dịch ngày tăng số lượng chất lượng Nhưng đặc tính bất động sản thơng tin thương khơng hoàn hảo, giao dịch chủ yếu giao dịch ngầm nhà nước khơng thể kiểm sốt giao dịch đó, nên việc thu thuế người có thu nhập cao tham gia giao dịch thị trường nhà nước thực Theo thống kê có 70% giao dịch bất động sản thực thông qua tổ chức môi giới khơng đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Mà thuế nguồn thu nhà nước để trang trải cho hoạt động, chi phí nước Vì tổ chức, cá nhân môi giới công nhận cho phép hành nghề có đăng ký kinh doanh giúp cho họ hoạt động có hiệu đồng thời thơng qua giao dịch nhà nước tăng thu nhập thuế Góp phần ổn định trật tự , an ninh xã hội Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, cộng đồng người dân Nó tài sản có giá trị lớn, quan hệ giao dịch bất động Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 4 sản thị trường có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội khác Mà thị trường bất động sản phụ thuộc chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán vùng, địa phương, cộng đồng khác Thông tin yếu tố cấu thành thị trường thường khơng hồn hảo Ngun nhân thân vật của bất động sản phản ánh tình trạng vật chất mà khơng phản ánh dược tình trạng pháp lý quyền sở hữu ( quyền sử dụng) bất động sản Đó thơng tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế hầu hết người mua, thuê nhận chấp… lại khơng am hiểu khơng có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ thơng tin bất động sản Một thị trường hoạt động không lành mạnh, giá lên xuống thất thường, tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hồi nghi sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định Thông qua tổ chức môi giới chuyên nghịêp, chủ thể tham gia giao dịch bất động sản cung cấp đầy đủ, xác thơng tin bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Góp phần thúc đẩy đổi sách quản lý bất động sản Một thị trường phát triển vững mạnh có hành lang pháp lý hồn thiện Là quan trọng cho Nhà nước việc điều tiết vĩ mơ kiểm sốt hoạt động thị trường, đồng thời giúp cho đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ pháp luật Mỗi bất động sản thân chứa đựng thơng tin pháp lý, đặc tính… Chính thơng qua giao dịch thị truờng bất động sản điều kiện khơng phù hợp thực tế sách quản lí đất đai nhà nước bộc lộ Đó sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hồn thiện cơng tác quản lí đất đai quản lí bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 5 đai thực phù hợp với quan hệ kinh tế- xã hội, từ mở rộng phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành hố quan hệ dân đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày phong phú đa dạng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế- trị - xã hội tầng lớp dân cư đáp ứng giao dịch thị trường bất động sản, thông qua tổ chức trung gian môi giới bất động sản Sự hình thành phát triển tổ chức môi giới tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới nghề cần cơng khai hố coi ngành bao ngành nghề khác tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển hướng C Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản Theo quy định Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản bao gồm nguyên tắc sau đây: Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định sau kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản: - Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản; - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực tuân thủ pháp luật Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 6 D Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản Với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá bất động sản: a Về điều kiện pháp lý: a1- Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định pháp luật; a2- Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản có tư cách pháp nhân bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ mơi giới cần đảm bảo điều kiện quy định Điểm b Khoản Điều b Về nhân sự: b1- Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có 01 người có chứng môi giới bất động sản; Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng mơi giới bất động sản b2- Người quản trị, điều hành phận công ty trực thuộc thực môi giới bất động sản (Trưởng, phó Phịng, Trưởng, phó Ban, Giám đốc, Phó Giám đốc) có trình độ chun mơn kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động mơi giới bất động sản, có kiến thức kinh nghiệm kinh doanh thị trường bất động sản; C Về trụ sở hoạt động: C1- Có địa giao dịch ổn định Cơng ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 7 C2- Có sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học phương tiện thông tin liên lạc (điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu hoạt động môi giới bất động sản Với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản: Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập: phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật, lập Văn phịng mơi giới bất động sản phải có chứng mơi giới bất động sản Yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản: - Yêu cầu chung: + Không phải cán bộ, công chức nhà nước + Có lực hành vi dân đầy đủ; khơng bị cấm hành nghề theo định quan có thẩm quyền; khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; + Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên + Phải có chứng nhận hồn thành khố học mơi giới BĐS tổ chức đào tạo theo chương trình khung Bộ Xây dựng ban hành + Có chứng mơi giới bất động sản quan có thẩm quyền cơng nhận cấp - Yêu cầu cụ thể: + Nắm pháp luật kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản + Hiểu biết thị trường bất động sản vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới thị trường bất động sản + Nắm rõ nội dung trình tự quy trình dịch vụ mơi giới bất động sản + Có kiến thức tiếp thị kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 8 + Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm đạo đức hành nghề môi giới bất động sản phù hợp với đạo đức xã hội nói chung đạo đức kinh doanh nói riêng - Ngồi cịn có số u cầu sau nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp: + Để trở thành nhà Mơi giới chun nghiệp phải có khả chịu đựng: ức chế, xúc… việc luôn xảy tiếp xúc khách hàng -> phải biết chịu đựng, nhẫn nại -> phải tìm lối xảy tình trạng + Phải biết cách đối xử, ứng xử với nhiều loại người khác + Phải rèn luyện tính kiên nhẫn, phải hồ đồng, đọc xác tín hiệu khách hàng, phải học cách chai lỳ trước dễ làm tổn thương, phải học cách nhanh chóng đứng lên sau thất bại + Phải có kỹ tạo bầu khơng khí thân thiện + Liên tục rèn luyện thực hành tinh thần, khả nắm bắt tâm lý rèn luyện thân thể - Nguyên tắc: bên dễ đến thoả thuận + Xác định thiện cảm lần gặp + Cố gắng thực lời hứa với khách hàng, chí thực nhiều lời hứa cách tỉ mỉ cẩn thận Đồng thời thơng báo thường xun tiến trình việc với khách hàng + Giải công việc bên mua bán theo hướng bạn người Môi giới hai bên, cần xử công với hai bên theo nguyên tắc “ fairplay” - Hình ảnh lý tưởng nhà Môi giới chuyên nghiệp Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 9 ...Chuyên đề Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản A Giới thiệu dịch vụ môi giới bất động sản Môi giới BĐS làm trung gian giao dịch mua bán bất động sản Hoạt động môi giới phải công khai trung thực... sản, môi giới bất động sản + Hiểu biết thị trường bất động sản vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới thị trường bất động sản + Nắm rõ nội dung trình tự quy trình dịch vụ mơi giới bất động sản. .. thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu hoạt động môi giới bất động sản Với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản: Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập: phải đăng ký kinh doanh