ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––– LÊ MINH TUẤN NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––– LÊ MINH TUẤN NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy THÁI NGUYÊN - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Sô liệu va kết qua nghiên cứu luận văn la hoàn toàn trung thực va chưa từng được sư dụng để bao vệ một công trình khoa học nào Các thông tin trích dẫn luận văn đều đa được chi ro nguồn gốc va đúng sư thật Tác giả luận văn Lê Minh Tuấn ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tâp, nghiên cứu va hoan thành luận văn này, đa nhân được sư quan tâm giúp tân tình của nhiều tập thể cá nhân Nhân dịp xin bay to lời cam ơn sâu sắc đến: Tâp thể các thây, cô giáo Khoa Quản ly Tai nguyên, Phòng Đao tạo Trương Đại học Nơng Lâm Thái Ngun đa tận tình giúp quá trình học tâp, nghiên cứu va hoan luân văn Tôi xin trân trọng cảm ơn cô giáo TS Vũ Thị Thanh Thủy người đa tân tình hướng dẫn, chi bảo suốt quá trình nghiên cứu va hoan thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tai ngun va Mơi trường, Văn phòng Đăng ki đất đai hụn Tiên Du va các hô dân địa ban huyện Tiên Du đa giúp va tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thu nhập thông tin thực hiện đề tai Một lần nữa xin trân trọng cảm ơn! Tiên Du, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Lê Minh Tuấn MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tinh cấp thiết của đề tai Mục tiêu của đề tai Ý nghĩa khoa học va thực tiễn Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.1 Khái niệm về giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất va giá đất 1.2 Cơ sở pháp ly xác định giá đất 1.3 Các nguyên tắc bản va các phương pháp định giá đất 1.3.1 Các nguyên tắc bản của định giá đất (ĐGĐ) 1.3.2 Các phương pháp định giá đất 1.4 Các yếu tô ảnh hưởng đến giá đất 12 1.4.1 Yếu tô tư nhiên 12 1.4.2 Yếu tô kinh tế 13 1.4.3 Yếu tô xa hội 14 1.4.4 Yếu tô pháp ly 15 1.5 Công tác quản ly va định giá đất giá đất của một nước thế giới 16 1.5.1 Định giá đất Thụy Điển 16 1.5.2 Định giá đất Malaysia 17 1.5.3 Định giá đất Đai Loan 17 1.6 Công tác quản ly va định giá đất giá đất Việt Nam 18 1.7 Công tác quản ly va định giá đất giá tỉnh Bắc Ninh 19 1.8 Một sô nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 20 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 22 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.1.2 Phạm vi phạm nghiên cứu 22 2.2 Địa điểm va thời gian nghiên cứu 22 2.2.1 Địa điểm nghiên cứu 22 2.2.2 Thời gian nghiên cứu 22 2.3 Nội dung nghiên cứu 22 2.3.1 Điều kiện tư nhiên, kinh tế xa hội huyện Tiên Du 22 2.3.2 Tình hình quan ly va sư dụng đất tác đợng tới công tác quản ly đất đai va định giá đất huyện Tiên Du 22 2.3.3 Đánh giá các yếu tô anh hưởng đến giá đất địa ban huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 22 2.3.4 Đánh giá y kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất địa ban huyện Tiên Du va đề xuất giải pháp 23 2.4 Phương pháp nghiên cứu 23 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23 2.4.2 Phương pháp thu thâp tai liệu, sô liệu thứ cấp 25 2.4.3 Phương pháp xư ly thông tin, sô liệu 26 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 3.1 Điều kiện tư nhiên, kinh tế xa hội huyện Tiên Du 27 3.1.1 Điều kiện tư nhiên 27 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xa hội 29 3.1.3 Tình hình quan ly va sư dụng đất tác đợng tới công tác quản ly đất đai va định giá đất huyện Tiên Du 31 3.2 Thực trạng giá đất địa ban huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, giai đoạn 2015 - 2017 36 3.2.1 Nhóm đường, phơ khu vực đô thị 36 3.2.2 Nhóm đường ven trục q́c lợ, tỉnh lợ, hụn lơ ngoài thi 37 3.2.3 Nhóm đất các xa Nội Duệ, Liên Bao 38 3.3 Đánh giá các yếu tô anh hưởng đến giá đất địa ban huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 40 3.3.1 Ảnh hưởng yếu tô vi tri đến giá đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 40 3.3.2 Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất huyện Tiên Du, giai đoạn 2015-2017 45 3.3.3 Các yếu tô khác anh hưởng đến giá đất địa ban huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 47 3.4 Đánh giá y kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất địa ban huyện Tiên Du va đề xuất giải pháp 53 3.4.1 Đánh giá y kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất địa ban huyện Tiên Du 53 3.4.2 Đề xuất giai pháp quản ly giá đất địa ban huyện Tiên Du 55 3.4.3 Giai pháp kỹ thuât 57 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58 Kết luận 58 Đề nghi 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS : Bất động san ĐG : Đa giác ĐTH : Đơ thi hóa CN : Chữ nhật CNQSDĐ : Chứng nhân quyền sư dụng đất HT : Hình thang GPMB : Giải phóng mặt L : Chữ L LG : Lục giác QLĐĐ : Quản ly đất đai THPT : Trung học phổ thông UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vi tri vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bang 3.1 Biến động đất đai của huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2016 34 Bang 3.2: Giá đất theo vi tri của các đương phô khu vực đô thi 36 Bang 3.3: Giá đất theo VT các đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lô ngoài đô thi 37 Bang 3.4: Giá đất các xa Nội Duệ, Liên Bao 38 Bang 3.5: Giá đất theo vi tri khu vực khác 39 Bang 3.6: Giá đất nhóm đương phơ khu vực thi 41 Bang 3.7: Giá đất nhóm đương ven trục q́c lợ, tỉnh lợ, hụn lơ ngoai đô thi 42 Bang 3.8: Giá đất nhóm đất các xa Nợi Ḍ, Liên Bao 43 Bang 3.9: Giá đất nhóm đất các khu vực lại 44 Bang 3.10: Các yếu tô đặc điểm thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 45 Bang 3.11: Đặc điểm của một sô khu dân cư 49 Bang 3.12: Giá đất của các khu dân cư trước va sau thực hiện dư án 49 Bang 3.13: Giá đất của vi tri tuyến đường phô Trung tâm thi trấn Lim giai đoạn 2015-2017 51 Bảng 3.14: Mức đô ảnh hưởng của các yếu tô tới giá đất huyện Tiên Du 52 Bang 3.15: Nguyên nhân biến động giá đất địa ban huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 qua y kiến của người dân 53 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đô thi cung va cầu với một thi trương đất đai điển hình Hình 3.1: Giá đất theo quyết định va giá đất thi trường năm 2017 các mẫu điều tra quốc lô 38 46 Hình 3.2: Giá đất thi trường theo VT của bốn lô đất thuộc khu vực xa trung tâm (tỉnh lô 276) 47 Hình 3.3: Giá đất trung bình của khu dân cư trước va sau thực hiện xong dư án quy hoạch 50 Hình 3.4: Mức ảnh hưởng của các yếu tô tới giá đất huyện Tiên Du theo y kiến đánh giá của các hô điều tra 52 Bảng 3.11: Đặc điểm số khu dân cư D Ki dệ cn hu đ ấtK h u T N N ổ ă ă n m g mh (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Bảng 3.12: Gia đất cac khu dân cư trước sau thực dự an Đơn vị: 1.000/m2 G M ứ K c d S C a h c ắ u 11 K h 10 u G 10 ia 5 K 0 h u G ia (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Qua bang 3.12 có thể thấy ro ảnh hưởng của các khu quy hoạch dư án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất chi tương đương cao không đáng kể so với giá quy định của Nha nước, biết có dư án quy hoạch, giá thi trường bắt đâu tăng lên cao, thời gian quy hoạch la thơi gian thi trường mua bán các khu quy hoạch diễn sôi động nhất Sau hoan quy hoạch, các khu quy hoạch gân đa có sở hạ tầng tương đối hoan thiện, giá thi trường của khu đất tăng cao so với thời gian thơi kỳ quy hoạch Quy hoạch các khu dân cư mới la một các yếu tô ảnh hưởng đến giá đất va các khu dân cư lân cân 12000 10000 8000 Khu đất đấu giá QSDĐ 6000 Khu nhà xã hội 4000 2000 Bắt đầu quy hoạch Sau thực QH Hình 3.3: Gia đất trung bình khu dân cư trước sau thực xong dự an quy hoạch Tùy theo sở hạ tầng, mức đô thuận lợi của từng phô ma giá đất tăng khác nhau, Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn được đầu tư sở hạ tâng đồng bô hơn, gần trung tâm ủy ban nhân dân xa, trường học, trạm y tế…thuận lợi sinh hoạt nên giá đất đặc biệt tăng cao sau quy hoạch được hoan (6 triêu đờng/m2) 3.3.3.3 Yếu tố thị hóa q trình phát triển hạ tầng Do quá trình thi hóa tăng nhanh những năm trở lại với việc huyện đầu tư hạ tầng nhu câu về đất cang tăng Quá trình thi hóa va quá trình phát triển đô thị, đâu tư sở hạ tầng anh hưởng không nho đến giá đất, các vi tri được đâu tư sở hạ tầng tốt va nằm quy hoạch phát triển đô thi giá đất thường được điều chỉnh theo xu hướng tăng lên qua các năm Bảng 3.13: Gia đất vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Lim giai đoạn 2015-2017 N ă m N ă m N ă m Tê Vị n tr G G G đư í G i Gi i Gi i ia aa ờn aa a 196 18 96 18 96 18 Đư 48 00 257 10 48 57 00 14 48 57 00 14 ơn 89 00 89 00 89 g 337 60 37 65 37 00 75 63 00 Ha 426 35 63 26 00 35 63 26 00 35 34 00 34 00 34 00 i (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Qua sô liệu điều tra cho thấy giá đất mợt vi tri ln có xu hướng tăng lên về giá đất, nhiên mức đô tăng chưa cao, có những thời điểm giá đất vẫn giữ nguyên giá theo năm trước Như vây ta thấy anh hưởng của thi hóa va quá trình phát triển đô thị, đâu tư sở hạ tầng la không nho đến giá đất Huyện Tiên Du có lợi thế về phát triển kinh tế thương mại cộng thêm giao thông thuận lợi, nhiều khu công nghiệp nên việc buôn bán giao lưu hàng hóa rất sơi đợng Điều đa góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao mức sống của dân kéo theo nhu cầu về đất đai tăng lên đẩy giá đất tăng Tại khu vực các xa thuộc huyện Tiên Du, ta thấy xa Đại Đờng có mức giá đất thực tế cao so với các xa lại, mức chênh lệch giữa giá đất thực tế va giá đất theo quyết định lên tới 6,9 lần nguyên nhân la xa tâp trung một lượng lớn các công ty doanh nghiệp, khu công nghiệp Đại Đồng - Hoàn Sơn va nằm giáp danh với khu công nghiệp VSIP thuân lợi cho việc giao lưu buôn bán, sở hạ tâng phát triển… 3.3.3.4 Yếu tố tâm lý Yếu tô tâm ly có anh hưởng khơng nho đến giá đất chủn nhượng địa ban nói riêng va của người dân Việt Nam nói chung Trong giá đất lên cao thương đổ xô mua lo sợ những thửa đất có kha sinh lơi cao bi khác mua, vậy cang đẩy giá lên cao, gây lên hiện tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp dân có xu hướng chơ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thi trương bất đợng san bi đóng băng Một những yếu tô tâm ly quan trọng của Việt Nam la thich nha có hướng Đơng, Đơng Nam la hướng Tây, Tây Bắc Do đó, những thửa đất có hướng Đơng, Đơng Nam thương có giá chuyển nhượng cao * Mức đô ảnh hưởng của các yếu tô tới giá đất Bảng 3.14: Mức độ ảnh hưởng cac yếu tố tới gia đất huyện Tiên Du M đ Q B u2,8ì S R T1 Vi ất Tr Đ 27 ặc Ph áp Q 18 16, 18 30, uy Đ 6T Tâ m 23 42, 26 27, (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) 120 100 80 Rất quan Quang Bình thương 60 40 20 Vi tri Đặc điểm thưa đất Pháp ly Quy hoạch ĐTH va hạ Tâm Ly tâng Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng cac yếu tố tới gia đất huyện Tiên Du theo ý kiến đánh gia cac hộ điều tra Qua bang sô liệu trên, ta nhận thấy các yếu tô điều tra theo phiếu điều tra về giá đất huyện Tiên Du ta thấy yếu tô vi tri la yếu tô quan trọng nhất Điều hoan toan đúng với những phân tích, những sở khoa học ma nha nước ban hanh giá đất hàng năm đều phu thuộc vao vi tri thửa đất 3.4 Đánh gia ý kiến người dân nguyên nhân biến động gia đất địa bàn huyện Tiên Du đề xuất giải phap 3.4.1 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du * Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du theo ý kiến điều tra vấn Bảng 3.15: Nguyên nhân biến động gia đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 qua ý kiến người dân SỐ S N T T ÊN P Ỷ T NHÂN H 54 1C hi ,8 2Vi 70 tri ,1 3T 31 hu ,2 4M 84 uc ,0 5T 38 ôc ,8 6C 33 hu ,3 7N 93 hu ,0 8D 35 o ,4 9N 15 gu ,9 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Qua phỏng vấn chu sư dụng đất ta nhận thấy nguyên nhân chinh của tình hình biến động giá đất huyện Tiên Du chu yếu la ảnh hưởng chinh sách của nha nước, vi tri của huyện, hiện tượng đầu đất, mục đích sư dụng đất, nhu cầu sư dụng đất tăng Bên cạnh những nguyên nhân nêu theo đánh giá của một sô cán bô lam công tác địa chinh địa phương giá đất huyện Tiên Du có xu hướng tăng tư năm 2015 - 2017 Ngoai những nguyên nhân đa nêu giá đất huyện chịu anh hưởng sư đâu đất đai Theo đánh giá của các cán bô hiện tượng đầu đất đai xay mạnh nhất các xa tập trung nhiều dư án lam cho giá đất bi thổi phờng tạo nên bong bóng bất động san * Nhận định chung nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 - Chính sách Nhà nước: Thi trương Bất đợng san nói chung chịu sư tác đợng lớn của các chinh sách của nha nước Ở giai đoạn ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới, hạn chế lạm phát kinh tế nước mợt sô chinh sách thắt chặt tin dụng đối với cho vay lĩnh vực bất động san đa lam cho giá đất huyện Tiên Du có xu hướng giữ ngun mức giá chi mợt sơ tún đương có sư thay đổi (giá nha nước quy định), giá nha nước quy định va giá đất thi trường sư thay đổi nhiều - Vị trí huyện: Huyện Tiên Du có vi tri địa ly thuận lợi để phát triển mạnh về kinh tế, xa hội, dịch vu phục vu nhu cầu của dân Chinh vi tri thuân lợi ma giá đất cao giá đất một sô khu vực một sô huyện khác thuộc tỉnh Bắc Ninh Giá đất biến động theo tuyến, những vi tri càng xa trung tâm giá đất cang giam, thậm chi một tuyến đương tùy vao thi hiếu va yếu tô tâm li của người sư dụng giá khác - Mục đích sử dụng người dân Làm sở kinh doanh, dịch vụ: Dựa vao điều kiện thuân lợi cho việc kinh doanh giá đất cao lợi nhuận tư việc kinh doanh (nha hang, dịch vu vui chơi, giải tri….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa hang tạo Nếu manh đất sư dụng vao mục đích phù hợp với điều kiện ngoại canh kha sinh lời cao hơn, những manh đất mợt tún đương có mục đích nếu chu sư dụng kết hợp với mục đích nào giúp kha sinh lơi cao giá đất tăng Huyện Tiên Du tập trung nhiều khu công nghiệp, lượng lao động lớn nên nhu cầu rất cao chinh thế nhu cầu sư dụng đất lam kinh doanh dịch vu khá cao Để ở: Một manh đất được người sư dụng vao mục đích để ́u tơ sinh lơi tư kinh doanh khơng có Khi manh đất để có giá thấp sư dụng để kinh doanh, dịch vụ - Hiện tượng đầu đất: Hiện tượng đâu đất đai diễn mạnh gia đoạn nay, Điều anh hưởng không nho tới công tác quan ly nha nước về đất đai nói chung va ảnh hưởng tới giá đất nói riêng - Nhu cầu sử dụng tăng: La một những huyện phát triển mạnh về kinh tế - xa hội của tỉnh Bắc Ninh Đơi sống của dân một cao nhu câu về nơi của người dân khá cao 3.4.2 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn huyện Tiên Du Để công tác xác định giá đất được sát với giá thi trường đòi hỏi cần phải thực hiện nhiều biện pháp đồng bộ, xin đưa một sô giải pháp sau: 3.4.2.1 Giải pháp sách, pháp luật Hoan thiện hệ thống văn bản pháp luật để phục vu cho công tác định giá đất Bổ sung đu va hoan thiện các quy định, hướng dẫn về nguyên tắc, phương pháp va tiêu chi xác định giá đất Cần đẩy nhanh tốc đô giải quyết công việc các quan quản ly đất đai, tránh tình trạng kéo dai thời hạn giải quyết hô sơ của người dân đến quan quản ly đất đai làm hô sơ, thu tục, giảm thuế tiền sư dụng đất để người dân tich cực mua bán hợp pháp Để khắc phục tình trạng mua bán chu yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thi trường, cần bổ sung quy định về tư vấn giá đất, điều kiện hanh nghề tư vấn giá đất để hình những tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải qút tình trạng cán bơ nganh tai nguyên va môi trường thực hiện kiêm nhiệm nhiệm vu định giá hiện Cân xác định lại giá đất năm lân Tức la cứ tháng lại tổ chức khao sát giá thi trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thi trương thơi điểm đó, nhất la vi tri của các tún đương phớ, vi tri hay xay thay đổi giá đột ngột va la vi tri thường xay chênh lệch giữa giá quy định va giá giao dịch thi trường nhất Bên cạnh cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoang cách ngắn không nên chia khoảng cách giữa các đoạn đương quá dai 3.4.2.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực Hoan thiện tổ chức bô máy, nâng cao lực cán bộ, công chức nganh quan ly đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán bô đáp ứng yêu cầu nhiệm vu quản ly nha nước về đất đai, đặc biệt la đội ngũ công chức địa chính xa, phương Củng cố, nâng cao lực của tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện nhiệm vu bồi thương, giai phóng mặt bằng, đấu giá quyền sư dụng đất, từng bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng các loại hình dịch vu về đất đai nhằm tạo điều kiện thuân lợi cho người dân va doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách Hoan thiện tổ chức, chế hoạt động va nâng cao lực hoạt đợng của Văn phòng đăng ky qùn sư dụng đất theo mơ hình dịch vu công Cân lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tai nguyên va Môi trương để tư vấn xây dưng bảng giá đất định kỳ, va tham gia thẩm định giá đất đối với các trường hợp yêu cầu sát với giá thi trương, không để cán bô tai nguyên môi trương lam kiêm nhiệm hiện Đồng thời, xa hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khich phát triển nhiều tổ chức định giá độc lâp Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Nâng cao lực định giá đất của các tổ chức định giá tai san, bất động san về lực pháp ly va lực chuyên môn 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật Cần đầu tư xây dựng sở dữ liệu, hạ tầng thông tin về đất đai va tài sản gắn liền với đất theo hướng công khai, minh bạch, phục vu nhiều mục tiêu Xây dựng sở dữ liệu thuộc tính đất đai dạng file sô va hệ thống bản đô địa chính cập nhât bổ sung biến động thương xuyên Hoan thiện điều tra bản, đánh giá tiềm va chất lượng tai nguyên đất đai để làm sở định giá đất đai Kết hợp điều tra phân tích yếu tô anh hưởng lớn nhất tới giá đất của địa ban để tư xác định giá tri tiềm của đất đai để xây dựng bảng giá đất đai sư dụng lâu dài có kha dư báo được giá đất KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua kết qua nghiên cứu về giá đất va một sô yếu tô anh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017 rút một sô kết luân sau đây: 1.1 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 Giai đoạn 2015- 2017 giá đất thực tế của hụn Tiên Du có biến đợng tăng dần theo các năm Giá đất chuyển nhượng thực tế thi trương cao khá nhiều so với giá đất Nha nước quy định, đặc biệt những vi tri có điều kiện thuận lợi về sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, sư chênh lệch giữa giá thực tế va giá Nha nước quy định cang cao (Giá đất thực tế thuộc tuyến đương phơ trung tâm có mức chênh lệch so với giá đất theo quyết định dao động tư 0,9 đến 1,0 lần) 1.2 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 Đối với các yếu tô ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo các loại đường phô ma các ́u tơ chi phới đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phơ có kha kinh doanh bn bán ́u tơ quan trọng la vi tri của thửa đất mang lại kha sinh lời cao va ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến la các ́u tơ về hình thể thửa đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Qua kết qua nghiên cứu ta thấy Giá đất địa ban huyện Tiên Du phu thuộc vao nhiều nhóm ́u tơ như: ́u tơ vi trí, đặc điểm của thửa đất, ĐTH, sở hạ tầng va một sô yếu tô khác như: tâm lý, pháp lý, quy hoạch,… các yếu tô yếu tô vi tri la yếu tô quan trọng nhất quyết định tới giá đất (97,2% sô người được điều tra cho la yếu tô rất quan trọng, 2,8% cho la yếu tô quan trọng) 1.3 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du đề xuất giải pháp Có nhiều ngun nhân tác đợng đến giá đất huyện Tiên Du giai đoạn 2015 - 2017 khiến giá đất thi trương biến động, nhiên chu yếu la các nguyên nhân: Chinh sách của nha nước, hiện tượng đâu đất đai, mục đích sư dụng, nhu cầu sư dụng tăng Tư việc phân tích những kết qua đạt được đa đề xuất một sô giải pháp: Giai pháp về chính sách, pháp luật; Giai pháp về tổ chức bô máy quan ly, phát triển nguồn nhân lực; Giai pháp kỹ thuật Đề nghị - Kết qua nghiên cứu bước đầu đa nghiên cứu một sô yếu tô ảnh hưởng đến giá đất địa ban huyện Tiên Du năm trở lại Dựa vao kết qua nghiên cứu đa xác định mức đô anh hưởng của các yếu tô đến giá đất địa bàn huyện - Cân nghiên cứu sâu, chi tiết về từng yếu tô anh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du nhằm bổ sung cho yêu câu đặt giai đoạn hiện la phai có mợt thi trương đất đai công khai, minh bạch, được tổ chức quan ly chặt chẽ TÀI LIỆU THAM KHẢO Bô Giáo dục va đao tạo (2008), Giáo trình kinh tế trị Mác - Lênin, Nxb Chính tri q́c gia, Ha Nội Bô Tai nguyên & Môi trương (2015), Báo cáo tình hình kết xây dựng Bảng giá đất năm 2015 Úy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Trân Minh Đăng, Trân Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng các yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ Nguyễn Quỳnh Hoa (2015), "Ứng dụng phương pháp thẩm định giá hang loạt quan ly nha nước về đất đai", Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số 22 (32), tháng 05-06/2015 Vũ Thi Tùng Hoa, (2010), Bài giảng triết học, Trương Đại học Sư phạm Thái Nguyên Lê Tấn Lợi (2009), Phân hạng định giá đất, Bô môn Khoa học đất va Quan ly đất đai - Đại học Cân Thơ, Cần Thơ Trịnh Hữu Liên va ctv (2014), Giáo trình Định giá đất, Nxb Khoa học Kỹ thuật Lưu Văn Năng (2010), “Định giá đất Malaysia”, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Tổng Cục Quan ly Đất đai - Bô Tai nguyên & Mơi trương, Ha Nợi Phòng TM va MT hụn Tiên Du (2017), Báo cáo thuyết minh kết thống kê đất đai năm 2016 10 Phòng TM va MT huyện Tiên Du (2016), Báo cáo thuyết minh kết thống kê đất đai năm 2015 11 Quốc hội (2003), Luật đất đai 2003 12 Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 13 Choum Sinnara (2005), Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng đồ đơn vị đất đai huyện Khsach Kandal tỉnh Kandal, Campuchia, Đại học Nông nghiệp I - Ha Nội 14 Lê Thi Thu (2010), Nghiên cứu số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trương Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 15 Nguyễn Thanh Tra, Nguyễn Đình Bờng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 16 Hô Thi Lam Tra, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp Ha Nội 17 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luân văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trương Đại học Nông nghiệp Ha Nội 18 UBND tỉnh Bắc Ninh, Quyết định sô 552/2014 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc ban hanh Bang giá đất các loại đất địa ban tỉnh 05 năm (2015-2019) 19 UBND huyện Tiên Du, Báo cáo tổng kết về điều kiện tư nhiên kinh tế xa hội huyện Tiên Du năm 2016 20 Đặng Vo (2012), Kinh nghiệm quốc tế quản lý giá đất, truy câp ngay 30 tháng năm 2014 21 Nguyễn Thi Yến * va Hoang Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu một sô yếu tô ảnh hưởng đến giá đất phơ Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí Khoa học Công nghệ , 98 (10), tr 69-74 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT (Xin Ơng/Ba vui lòng hoan chỉnh giúp một sô thông tin sau đây) I Thông tin chung 1.Tên chu sư dụng đất: Tuổi Địa chỉ: Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tư Buôn bán Nghề khác: II Thông tin đất 1.Diện tích thửa đất…………… m2 Hình thể………………… Kích thước: Dai…………m, rộng………………m…………………… Loại đường phố, vi tri của loại đường phô định giá đất theo quy định của tỉnh (Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin) - Loại đương phố………………………………………………………… - Vi trí:…………………………………………………………………… Giá đất:……………m2 * Một số yếu tố thông thường ảnh hưởng đến gia đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Theo Ơng/Ba, mợt ́u tơ sau anh hưởng đến giá đất thế nao? Rất quan trọng Quan trọng Bình thường S M1 T ộ 1C hi 2V i 3T h 4M ụ 5T ố 6C h 7N h Theo ơng/ba, ngoai các ́u tơ yếu tô nao anh hưởng đến giá đất? Mức đô ảnh hưởng thế nao? ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Theo ông/bà nguyên nhân dẫn đến biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du S N T1C N hí 2V i 3T h 4M ụ 5T ố 6C h 7N h 8D o 9N g Xin chân thành cám ơn hợp tác Ông (bà)! Tiên Du, ngày tháng năm 201 Xác nhận chủ hộ (Ký, ghi rõ họ tên) ... TUẤN NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT... ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015- 2017 Mục tiêu đề tài Nghiên cứu một sô yếu tô ảnh hưởng đến giá đất địa ban huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. .. anh hưởng đến giá đất địa ban huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 40 3.3.1 Ảnh hưởng yếu tô vi tri đến giá đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017