Đang tải... (xem toàn văn)
QUYẾT ĐỊNH CỦA BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Căn cứ Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002...
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 01 Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản (KÝ HIỆU: TĐGVN 01) (Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 Mục đích tiêu chuẩn quy định nội dung giá trị thị trường tài sản vận dụng giá trị thị trường tiến hành thẩm định giá tài sản 02 Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình sử dụng giá trị thị trường làm sở thẩm định giá Tiêu chuẩn yêu cầu thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải vào liệu giao dịch thị trường điều kiện thương mại bình thường NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 03 Nội dung giá trị thị trường tài sản sau: “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” 04 Nội dung hiểu sau: (a) “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường ” số tiền ước tính để tài sản mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường mà mua bán thoả mãn điều kiện thị trường thời điểm thẩm định giá (b) “Vào thời điểm thẩm định giá ” ngày, tháng, năm cụ thể tiến hành thẩm định giá, gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường thực thẩm định giá trị tài sản (c) “giữa bên người mua sẵn sàng mua ” người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản xác định giá trị thị trường (d) “và bên người bán sẵn sàng bán ” người bán có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường (e) “điều kiện thương mại bình thường” việc mua bán tiến hành yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy đột biến chịu tác động thiên tai, địch họa; kinh tế khơng bị suy thối phát triển q nóng ; thơng tin cung, cầu, giá tài sản thể công khai thị trường 05 Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường cơng khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán 06 Giá trị thị trường thể mức giá ước tính mà sở đó, bên bán bên mua thoả thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thơng tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hòan tòan tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán q mức 07 Giá trị thị trường xác định thông qua sau: 7.1 Những thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản; giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường 7.2 Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường 7.3 Kết khảo sát thực tế 08 Trường hợp có hạn chế thơng tin, liệu thị trường (ví dụ thẩm định giá số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng đó), thẩm định viên phải nêu rõ thực trạng phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết thẩm định giá trị hạn chế số liệu 09 Thẩm định viên phải thận trọng phân tích phản ánh trạng thái thị trường, thông báo đầy đủ kết điều tra, khảo sát phát báo cáo kết thẩm định giá giá thị trường tăng giảm bất thường/đột biến, tạo nên rủi ro thẩm định giá đánh giá giá trị tài sản cao thấp 10 Thẩm định viên phải nêu rõ thông tin, liệu (quy định điểm 07 Tiêu chuẩn này) sử dụng làm để tìm giá trị thị trường, mục đích việc thẩm định giá, tính hợp lý thơng số để phân tích, lập luận bảo vệ cho ý kiến, kết luận kết thẩm định mà thẩm định viên nêu báo cáo kết thẩm định giá trị thị trường tài sản HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 02 Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 02) (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích tiêu chuẩn quy định nội dung giá trị phi thị trường tài sản vận dụng giá trị phi thị trường tiến hành thẩm định giá tài sản Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa sở giá trị thị trường, nhiên có loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa giá trị phi thị trường Thẩm định viên người sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ khác giá trị thị trường giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết thẩm định giá khách quan 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình sử dụng giá trị phi thị trường làm sở thẩm định giá NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 03- Nội dung giá trị phi thị trường tài sản: Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế 04- Nội dung hiểu sau: a) Việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả mua bán thị trường tài sản b) Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp… khơng xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trường c) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khơng phải khơng có khả bán thị trường cơng khai mà để bán địi hỏi trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác d) Giá trị tài sản chuyên dùng giá trị tài sản có tính chất đặc biệt, sử dụng hạn hẹp cho mục đích đối tượng sử dụng nên có hạn chế thị trường e) Giá trị doanh nghiệp giá trị toàn tài sản doanh nghiệp Giá trị tài sản cấu thành tổng tài sản doanh nghiệp tách rời thẩm định sở giá trị thị trường Giá trị doanh nghiệp phải xem xét tổng thể tài sản, giá trị tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình tài sản sở hữu trí tuệ doanh nghiệp Một tài sản để riêng biệt khơng phát huy giá trị sử dụng kết hợp với tài sản khác lại phát huy giá trị sử dụng tài sản Giá trị tài sản riêng rẽ xác định dựa phần đóng góp tài sản vào hoạt động tồn doanh nghiệp nên khơng liên quan đến thị trường, khơng tính đến giá trị sử dụng tối ưu tốt tài sản số tiền mà tài sản mang lại mang bán Giá trị tài sản trình sử dụng doanh nghiệp có xu hướng cao giá trị thị trường tài sản doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, thu lợi nhuận cao so với doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng thấp giá trị thị trường doanh nghiệp làm ăn hiệu Giá trị tài sản trình sử dụng có xu hướng cao giá trị thị trường doanh nghiệp có sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất sản phẩm đặc biệt, doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà doanh nghiệp loại hình kinh doanh khác khơng có f) Giá trị lý giá trị ước tính thu hết thời gian sử dụng hữu ích tài sản sau trừ chi phí lý ước tính Giá trị lý phản ánh giá trị lại tài sản (trừ đất đai) tài sản hết hạn sử dụng bán lý Tài sản sửa chữa, hốn cải cho mục đích sử dụng cung cấp phận linh kiện rời cho tài sản khác hoạt động g) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện, bị cưỡng ép Một mua bán bắt buộc liên quan đến mức giá hình thành tình mà thời gian tiếp thị khơng phù hợp cho việc mua bán điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán người bán phải bán tài sản cách cưỡng ép, không tự nguyện Giá mua bán tài sản gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường Trong mua bán thẩm định viên phải tìm hiểu mơ tả đầy đủ, chi tiết báo cáo thẩm định hòan cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định chất việc mua bán mức giá thể h) Giá trị đặc biệt giá trị tài sản hình thành tài sản gắn liền với tài sản khác mặt kỹ thuật kinh tế thu hút quan tâm đặc biệt số khách hàng người sử dụng nên làm tăng giá trị tài sản lên vượt giá trị thị trường Giá trị đặc biệt tài sản hình thành vị trí, tính chất đặc biệt tài sản, từ tình đặc biệt thị trường, từ trả giá vượt giá trị thị trường khách hàng muốn mua tài sản với giá để có tính hữu dụng tài sản i) Giá trị đầu tư giá trị tài sản một nhóm nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định Giá trị đầu tư khái niệm có tính chủ quan liên quan đến tài sản cụ thể nhà đầu tư riêng biệt, nhóm nhà đầu tư tổ chức với mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư tài sản cao thấp giá trị thị trường tài sản Tuy nhiên giá trị thị trường phản ánh nhiều đánh giá cá biệt giá trị đầu tư tài sản cụ thể k) Giá trị bảo hiểm giá trị tài sản quy định hợp đồng sách bảo hiểm l) Giá trị để tính thuế giá trị dựa quy định luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp 05- Tuỳ theo mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên sử dụng giá trị phi thị trường làm sở cho việc thẩm định giá Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa liệu điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường tài sản cần thẩm định giá 06- Để bảo đảm khơng có nhầm lẫn xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo bước sau: a) Xác định rõ đối tượng thẩm định giá; b) Xác định rõ quyền lợi pháp lý gắn với tài sản thẩm định giá; c) Xác định rõ mục đích thẩm định giá tài sản; d) Xác định giá trị làm sở cho thẩm định giá; e) Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá bảo đảm bước công khai cần thiết; f) Công bố cơng khai điều kiện tình bị hạn chế trình thẩm định giá; g) Phân tích, xem xét số liệu, tình phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá Nếu công việc thẩm định giá vào sở phi thị trường, giá trị thu giá trị phi thị trường (không phải giá trị thị trường) phải ghi rõ báo cáo thẩm định giá h) Xác định thời gian hiệu lực kết thẩm định giá 07- Thẩm định viên phải trình bày mục đích thẩm định giá cách rõ ràng, phải thể tính cơng khai, minh bạch báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá, cụ thể là: - Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá phải nêu rõ cứ, mục đích việc thẩm định giá nhằm tránh hiểu nhầm cho khách hàng, cho người sử dụng kết thẩm định giá bên thứ ba Thẩm định viên phải tuân theo bước mục 06 nêu - Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường phải nêu rõ điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết thẩm định giá Thẩm định viên không sử dụng hạn chế để làm sai lệch kết thẩm định giá - Khi tiến hành thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên không đưa giả thiết mâu thuẫn với số liệu làm sở cho thẩm định giá Mọi giả thiết, phân tích phương pháp thẩm định giá phải nêu cách công khai báo cáo kết chứng thư thẩm định giá - Khi thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải cơng khai hố toàn nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào để đưa ý kiến giá trị tài sản báo cáo kết thẩm định giá HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 03 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 03) (Ban hành kèm theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 Mục đích: tiêu chuẩn quy định quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên), doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trình hành nghề thẩm định giá tài sản 02 Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình thẩm định giá Khách hàng có yêu cầu thẩm định giá bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá phải có hiểu biết cần thiết quy tắc quy định tiêu chuẩn NỘI DUNG CỦA TIÊU CHUẨN 03 Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tôn trọng chấp hành pháp luật nhà nước trình hành nghề Thẩm định viên phải người có đạo đức tốt, có lực chun mơn kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản 04 Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân thủ tiêu chuẩn đạo đức trình độ chun mơn nghề nghiệp thẩm định sau: 4.1 Tiêu chuẩn đạo đức: a Độc lập; b Chính trực; c Khách quan; d Bí mật; e Cơng khai, minh bạch 4.2 Trình độ chun mơn: a Năng lực chun mơn tính thận trọng; b Tư cách nghề nghiệp; c Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn 05 Độc lập: độc lập nguyên tắc hành nghề doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên: Trong trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thực không bị chi phối bị tác động lợi ích vật chất tinh thần làm ảnh hưởng đến trung thực, khách quan việc thẩm định giá Thẩm định viên không nhận thẩm định giá tài sản cho tổ chức, cá nhân mà có quan hệ kinh tế quyền lợi kinh tế (như góp vốn cổ phần, cho vay vay vốn từ khách hàng, cổ đơng chi phối khách hàng có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hố) Thẩm định viên khơng nhận thẩm định giá tài sản cho đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột giữ vị trí Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế tốn trưởng doanh nghiệp có tài sản cần thẩm định giá Trong q trình thẩm định giá, có hạn chế khác tính độc lập doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tìm cách loại bỏ hạn chế Nếu khơng loại bỏ doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải nêu rõ điều báo cáo kết thẩm định mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp gián tiếp tài sản hay với doanh nghiệp đối tượng nhiệm vụ thẩm định mà mối quan hệ dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng Đối với báo cáo kết thẩm định giá thẩm định viên khác, thẩm định viên phải xem xét cách độc lập, khách quan kết luận thống hay không thống với phần hay toàn nội dung báo cáo 06 Chính trực: thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực có kiến rõ ràng phân tích yếu tố tác động thẩm định giá Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy khơng có đủ điều kiện bị chi phối ràng buộc làm sai lệch kết thẩm định giá 07 Khách quan: thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng thật không thành kiến, thiên vị việc thu thập tài liệu sử dụng tài liệu để phân tích yếu tố tác động thẩm định giá Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiến hành công việc thẩm định giá ý kiến kết luận thẩm định đề có chủ ý từ trước Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản phải xác định cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết thẩm định giá thỏa thuận từ trước Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thẩm tra thông tin, liệu khách hàng hay bên cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay khơng phù hợp thơng tin, liệu Trường hợp việc thẩm tra thông tin, liệu bị hạn chế thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế báo cáo thẩm định Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiến hành dịch vụ thẩm định dựa điều kiện có tính giả thiết khơng có tính thực 08 Bí mật: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiết lộ thông tin, liệu thực tế khách hàng hay kết thẩm định giá với người nào, trừ trường hợp khách hàng pháp luật cho phép 09 Công khai, minh bạch: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải công khai điều kiện hạn chế điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng báo cáo kết thẩm định giá Báo cáo kết thẩm định giá phải nêu rõ điều kiện ràng buộc công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt thẩm định viên Mọi tài liệu thể tính pháp lý đặc điểm kỹ thuật tài sản kết thẩm định giá phải thể đầy đủ, rõ ràng báo cáo kết thẩm định giá 10 Năng lực chun mơn tính thận trọng: - Thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá với đầy đủ lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ liệu thu thập trước đề xuất ý kiến thức với giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm khơng ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn kinh nghiệm hoạt động thực tiễn, môi trường pháp lý ứng dụng tiến kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoạt động thẩm định giá trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá 11 Tư cách nghề nghiệp: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, khơng có hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên có quyền tham gia Hiệp hội doanh nghiệp thẩm định giá Hiệp hội thẩm định viên giá 12 Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá theo kỹ thuật tiêu chuẩn chuyên môn quy định hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định pháp luật hành 13 Thẩm định viên chịu trách nhiệm tính đắn nội dung báo cáo kết thẩm định giá Giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối tính đắn nội dung báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng bên thứ ba HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 04 Báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá trị tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 04) (Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 Mục đích: mục đích tiêu chuẩn quy định hình thức, nội dung báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá trị tài sản doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) thực hiện, công bố hịan thành cơng việc thẩm định giá tài sản 02 Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn việc lập báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá Khách hàng trực tiếp bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá thể báo cáo kết chứng thư thẩm định giá phải có hiểu biết cần thiết nội dung quy định tiêu chuẩn trình phối hợp công việc với doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên xử lý quan hệ liên quan đến kết thẩm định giá 03 Các thuật ngữ tiêu chuẩn hiểu sau: Báo cáo kết thẩm định giá: văn thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến thức q trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể tiền vật ngang giá khác) tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá: tài liệu có liên quan đến cơng việc thẩm định giá trị tài sản thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng lưu trữ trình thực thẩm định giá Tài liệu hồ sơ thẩm định giá thể giấy, phim ảnh hay vật mang tin khác theo quy định pháp luật hành Chứng thư thẩm định giá: văn doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng bên thứ ba nội dung liên quan đến kết thẩm định giá tài sản NỘI DUNG CỦA TIÊU CHUẨN 04 Báo cáo kết thẩm định giá phải thể thông tin theo thực tế, mang tính mơ tả dựa chứng cụ thể để thuyết minh mức giá tài sản qua thẩm định giá Những thông tin phải trình bày theo trình tự lơ-gíc, hợp lý, từ mô tả tài sản đến yếu tố tác động tới giá trị thị trường tài sản, phân tích liệu thu thập thị trường để có kết thẩm định giá Báo cáo kết phải thể lập luận, cách thức, phương pháp áp dụng trình thẩm định giải thích cách rõ ràng tất vấn đề có tác động đến giá trị tài sản 05 Nội dung chi tiết báo cáo kết thẩm định giá thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định theo yêu cầu khách hàng, nhiên báo cáo thẩm định giá phải gồm nội dung sau: Những thông tin về: - Tên, loại tài sản - Nguồn gốc tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ ) - Vị trí bất động sản (đất đai, nhà cửa cơng trình kiến trúc khác) - Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax khách hàng yêu cầu thẩm định giá - Ngày tháng năm thẩm định giá - Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá chi nhánh - Họ tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá - Họ tên, chữ ký giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá phụ trách chi nhánh Những pháp lý để thẩm định giá Những văn quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương địa phương ban hành Mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật a Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hố: - Cơng suất máy móc thiết bị - Đặc điểm dây chuyền công nghệ - Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hoá - Năm sản xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất - Năm đưa vào sử dụng - Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vơ hình) thời điểm thẩm định b Đối với bất động sản: - Vị trí bất động sản + Vị trí địa lý hành bất động sản + Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất + Đối với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp: số lơ đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thơng, hệ thống tưới tiêu nước + Đối với cơng trình kiến trúc đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phịng, diện tích sử dụng phịng, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống… + Vị trí bất động sản mối tương quan với trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên mơi trường xung quanh, hình dạng đất, khoảng cách từ đến địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, cơng viên, bệnh viện, trục đường - Tác động quy hoạch, phân vùng đến giá trị đất đai, nhà cửa cơng trình kiến trúc đất - Mục đích sử dụng bất động sản có theo mục đích phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý a Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hoá - Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất nước, hãng sản xuất, năm sản xuất) - Hóa đơn mua, bán tài sản - Những tài liệu khác thể tính pháp lý tài sản b Đối với bất động sản - Bất động sản cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương tên nước, ngày cấp số đăng ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản) - Bất động sản chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, giấy tờ kèm theo - Có tranh chấp hay khơng với chủ bất động sản liền kề 245.240 + 151.830 = 383.027,0 triệu đồng (1 + 0,1)1 + Tổng giá trị khoản chi lợi nhuận nhà đầu tư: 383.027 tr đ + 10% x 383.027 tr đ = 421.347 triệu đồng Xác định giá trị khu đất: 667.142,0 tr đ - 421.347 trđ = 245.795 triệu đồng Giá trị khu đất 245.795 triệu đồng, tương đương 24,57 triệu đ/m2 HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 11 Phương pháp lợi nhuận (Ký hiệu: TĐGVN 11) (Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích tiêu chuẩn quy định phương pháp lợi nhuận hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình thẩm định giá tài sản Khách hàng bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định Tiêu chuẩn để việc hợp tác bên trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu cao 03- Các thuật ngữ tiêu chuẩn hiểu sau: Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Thu nhập thực từ tài sản phần lại tổng doanh thu sau trừ tổng chi phí, thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi vốn mà người sử dụng tài sản nhận từ vốn họ (tính lãi suất vay vốn ngân hàng) khoản tiền công trả cho nhà đầu tư điều hành hoạt động kinh doanh rủi ro mà họ gặp kinh doanh (tính tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn ngành nghề kinh doanh tương ứng) Lãi suất bình quân ngành loại hình kinh doanh thẩm định viên xác định thông qua điều tra thị trường loại hình kinh doanh tương ứng khu vực, tính bình quân cho 03 năm liền kề trước thời điểm thẩm định giá NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 04 – Phương pháp lợi nhuận dựa giả định người đầu tư kinh doanh người chủ sở hữu bất động sản khác nhau, thực tế người Vì vậy, giá trị bất động sản vốn hóa thu nhập thực (coi tiền thuê) từ bất động sản Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, cơng viên… 05 - Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ; bao gồm tất khoản thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đăng ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ trạm bán xăng đăng ký mở dịch vụ có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni… Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm: - Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư: Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ tiệm ăn; xăng dầu xăng chi phí nguyên liệu, vật tư… trừ khỏi tổng thu nhập để tính khoản lợi nhuận rịng - Chi phí lãi vay ngân hàng - Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí th nhân cơng (bao gồm tiền cơng thành viên gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị… Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản Thu nhập thực từ bất động sản phần lại sau trừ khỏi tổng doanh thu khoản tổng chi phí, khoản thuế, phí khoản phải nộp khác theo quy định pháp luật tiền công trả cho nhà đầu tư Bước 4: Áp dụng cơng thức để tìm giá trị bất động sản Thu nhập thực hàng năm Giá trị thị trường bất động sản = Tỷ suất vốn hóa Thẩm định viên vào hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hoá hệ số nhân thu nhập Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (và phụ lục) ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời hoạt động cho thuê bất động sản loại hình kinh doanh tương tự khu vực vào thời điểm thẩm định giá để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp 06 - Thẩm định viên phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định Tiêu chuẩn số 05- Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài 07 - Yêu cầu áp dụng phương pháp lợi nhuận - Thẩm định viên giá phải am hiểu kiến thức kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh loại hình kinh doanh tài sản - Thẩm định viên giá phải xem xét, phân tích báo cáo tài doanh nghiệp năm liền kề trước, tính từ thời điểm cần thẩm định giá - Thẩm định viên giá phải tiến hành so sánh tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt doanh nghiệp cần thẩm định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê phổ thông thị trường doanh nghiệp tương tự (cùng loại hình doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…) Ví dụ phương pháp lợi nhuận xem phụ lục số 01 kèm theo tiêu chuẩn Phụ lục số 01 Ví dụ phương pháp lợi nhuận (Các số liệu nêu ví dụ mang tính chất minh họa) (kèm theo Tiêu chuẩn số 11-TĐGVN 11) Ví dụ 1: Cần thẩm định giá trang trại chăn nuôi gà với thông tin qua điều tra chuyên gia định giá BĐS sau (các số liệu tính bình qn cho 01 năm từ kết điều tra hoạt động kinh doanh trang trại 03 năm liên tiếp, trước tiến hành định giá): - Trang trại xuất lứa gà/năm với số gà xuất chuồng 1.000 con/lứa Mỗi gà xuất chuồng nặng 2,2 kg; bán với giá 55.000đ/kg - Gà giống mua nuôi với giá 12.000đ/con Tỷ lệ gà chết q trình ni 2% - Mỗi năm trang trại mua 1.500 bao thức ăn chăn ni với giá 25.000đ/bao; chi phí tiêm phịng vác xin 14.000.000đ/năm; chi phí điện, nước 32.000.000đ/ năm; lương cơng nhân chăm sóc gà 250.000.000đ; chi phí khác 150.000.000đ - Trang trại kinh doanh phân gà vi sinh với số lượng 2.000 bao/năm giá bán 10.000đ/bao - Lãi suất bình quân ngành trang trại chăn nuôi gà 10%/năm - Vốn vay ngân hàng 290.000.000đ, lãi suất 10%/năm Lời giải: I Tổng doanh thu a Từ bán gà: 1.000 x lứa x 98% = 5.880 gà 5.880 x 2.2 kg x 55.000đ/kg = 711.480.000đ b Từ phân vi sinh: 2.000 bao x 10.000đ/bao = 20.000.000 đ Tổng thu nhập (a + b) = 711.500.000đ II Tổng chi phí a Gà giống: 6.000 x 12.000đ/con = 72.000.000đ b Thức ăn: 1.500 bao x 25.000đ/bao = 37.500.000đ c Tiền vacin: 14.000.000đ d Điện, nước: e Lương cơng nhân: f Chi phí khác: = = 32.000.000đ = 150.000.000đ = 50.000.000đ - Cộng: 355.500.000đ II Lợi nhuận ròng (I-II) 711.500.000đ – 355.500.000đ = 356.000.000đ Trừ đi: a Lãi vốn vay ngân hàng 10% x 290.000.000đ = 29.000.000đ Lãi ròng lại: 356.000.000đ – 29.000.000đ = 327.000.000đ b Tiền lương chủ doanh nghiệp (20%) 327.000.000đ x 20% = 65.500.000 đ/năm Lợi nhuận trước thuế: 356.00.000đ – 29.000.000đ – 65.500.000đ = 261.500.000đ c Thuế Thu nhập DN (25%): 25% x 261.500.000đ = 52.300.000đ d Lợi nhuận sau thuế (tiền thuê đất kinh doanh trang trại): 261.000.000đ – 52.300.000đ = 208.700.000đ/năm Do giá trị trang trại chăn ni gà là: 208.700.000 đ x - = 2.087.000.000 đ 10% Kết luận: giá trị trang trại 2,087 tỷ đồng Ví dụ 2: Thẩm định giá khách sạn Cần thẩm định giá khách sạn 150 phòng Nghiên cứu báo cáo tài kinh doanh khách sạn 03 năm gần cho thấy: - Thu nhập (trung bình) tháng từ kinh doanh 150 phòng 1.200.000.000 đ - Tiền bán thực phẩm đồ uống căng tin khách sạn 10.000.000 đ/ngày - Chi phí mua thực phẩm chế biến đồ uống 5.000.000 đ/ngày - Chi phí điện, nước, điện thoại 250.000.000 đ/tháng - Tiền cơng cho nhân viên dọn phịng 150.000.000 đ/tháng - Bảo hiểm 10.000.000 đ/tháng - Tiền lương cho nhân viên phục vụ khách sạn 400.000.000 đ/tháng 240.000.000đ lương đội ngũ quản lý - Hoạt động kinh doanh khác: tầng khách sạn có kiơt cho th với giá cho th 250.000.000 đ/tháng Khách sạn chi 20% số thu từ tiền th kiơt để trang trải chi phí sửa chữa, qut dọn kiơt - Lãi suất bình qn ngành kinh doanh khách sạn: 15% Lời giải: I Thu nhập từ cho th kiơt: Trừ 20% chi phí Thu nhập rịng từ cho th kiơt II Thu nhập Thu nhập từ kinh doanh phòng Thu nhập từ bán thức ăn, bia… Tổng thu nhập (1+2) Trừ chi phí thực phẩm, bia Lãi rịng III Chi phí vận hành khách sạn (năm) 1.Tiền cơng cho nhân viên dọn phịng Điện, nước, điện thoại Bảo hiểm Tiền lương cho nhân viên phục vụ khách sạn Lương đội ngũ quản lý Cộng IV Lãi ròng Lương cho chủ khách sạn (20%) Lãi vay vốn ngân hàng V Lãi ròng lại sau trừ lương cho chủ khách sạn, lãi trả ngân hàng Tiền thuê bất động sản 250.000.000đ x 12 tháng Năm 3.000.000.000đ 0.8 2.400.000.000đ 1.200.000.000đ x 12 tháng 10.000.000đ/ngày 5.000.000đ/ngày 14.000.000.000 đ 3.650.000.000đ/năm 17.650.000.000 đ 1.825.000.000đ 15.825.000.000đ/năm 150 tr x 12 tháng 1.800.000.000 250 tr x 12 tháng 10 tr x 12 tháng 400 tr x 12 tháng 3.000.000.000 120.000.000 4.800.000.000 240 tr x12 tháng 2.880.000.000 13.700.000.000 2.126.000.000 425.000.000 200.000.000 1.500.000.000 2,126 tỷ x 20% 2.400.000.000 + 1.500.000.000 Lãi suất bình quân ngành dịch vụ khách sạn 15,0%/năm Kết luận: giá trị khách sạn vào khoảng 26,0 tỷ đồng Ví dụ 3: Cần thẩm định giá xăng, với thông tin sau: 600.900.000 3.900.000.000 A Lợi nhuận (hoa hồng) từ bán xăng - Xăng: 18.000 lit x 160đ/lit = 2.860.000đ/ ngày - Điezel: 8.000 lit x 150đ/lit = 1.200.000đ/ngày - Dầu hỏa: 5.000 lit x 160đ/lit = 800.000/ngày Cộng: 5.060.000 x 365 ngày = 1.774.000.000/năm B Lợi nhuận từ kinh doanh rửa xe ô tô, xe máy Rửa xe ôtô, xe máy: 20 xe/ngày x 50.000đ = 1.000.000đ/ngày 1.000.000đ x 365 ngày = 365.000.000đ/năm Trừ chi phí rửa xe = 30.000.000đ/năm Lãi rịng từ kinh doanh rửa tơ, xe máy : 335.000.000đ/năm C Kinh doanh mặt hàng đa dụng siêu thị mi-ni thuộc xăng (năm) Tổng doanh thu: 800.000.000đ Trừ tổng chi phí: 500.000.000đ Lãi rịng: 300.000.000đ -D Cộng lãi A + B + C: Trừ chi phí vận hành: 2.409.000.000đ 1.500.000.000 gồm: - Chi phí quản lý: ……………………255.000.000 - Tiền điện, nước:……………………260.000.000 - Lương: …………………………… 250.000.000 - Duy tu, sửa chữa cửa hàng…………250.000.000 - Giấy phép……………………………40.000.000 - Trả tiền thuê đất…………………… 60.000.000 - Bảo hiểm……………………………100.000.000 - Điện thoại………………………… 130.000.000 - Văn phịng phẩm…………………….20.000.000 - Kiểm tốn……………………………35.000.000 - Lãi suất ngân hàng………………….100.000.000 Tổng lãi lại: 910.000.000đ Khấu trừ chi phí cho chủ kinh doanh xăng: a Lãi trả vốn vay ngân hàng: 10% x 500.000.000đ = 50.000.000đ Lợi nhuận ròng lại: 910.000.000đ – 50.000.000đ = 860.000.000đ b Tiền lương chủ doanh nghiệp (25%) 860.000.000 x 25% = 215.000.000/năm Lợi nhuận trước thuế: 910.000.000đ - 50.000.000đ - 215.000.000đ = 645.000.000đ c Thuế thu nhập DN (28%): 28% x 645.000.000đ = 108.000.000đ d Lợi nhuận ròng lại từ kinh doanh xăng dầu: 645.000.000đ – 108.000.000đ = 537.000.000đ/năm Do giá trị xăng là: 537.000.000 đ x = 5.370.000.000 đ 10% Kết luận: giá trị xăng 5,37 tỷ đồng Ví dụ 4: Thẩm định giá Trung tâm chiếu phim quốc gia X I Doanh thu Số ghế ngồi hạng Số ghế ngồi hạng Số ghế ngồi hạng 168 ghế x 200.000đ/ghế = 33,6 triệu đ 336 ghế x 100.000đ/ghế = 33,6 triệu đ 140 ghế x 45.000đ/ghế = 6,3 triệu đ Tổng thu nhập cho buổi chiếu Số buổi chiếu tuần (2 buổi/ngày) Tổng thu nhập cho tuần Số buổi chiếu năm (52 tuần) Tổng thu nhập cho năm Tỷ lệ ghế trống trung bình 50% 73,5 triệu đ x 14 1.029 triệu x 52 Tổng thu nhập thực tế II Chi phí Thuê phim Tiền điện Lương nhân viên Sửa chữa bảo dưỡng máy Phí xin giấy phép Phí Quảng cáo Các chi phí khác Tổng chi phí III Lãi rịng IV Phân chia lãi ròng - 50% cho chủ doanh nghiệp (bao gồm lãi trả vốn vay ngân hàng) Tiền thuê bất động sản ròng = 73,5 triệu đ 14 = 1.029 triệu đ 14 = 53.508 triệu đ 0.5 26.754 triệu đ = = = = = = = 16.000 triệu đ 600triệu đ 600 triệu đ 600 triệu đ 200 triệu đ 500 triệu đ 500 triệu đ 19.000 triệu đ 7.754 triệu đ 7.754 triệu đ x 50% 7.754 triệu đ - 3.877 triệu đ = 3.877 triệu đ = 3.877 triệu đ Điều tra thị trường cho thấy lãi suất bình quân ngành dịch vụ chiếu phim 10%; giá trị trung tâm chiếu phim X là: 3.877 triệu đ x - = 38.770 triệu đ 10% Kết luận: giá trị Trung tâm chiếu phim 38,77 tỷ đồng HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 12 Phân loại tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 12) (Ban hành kèm theo Quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 - Mục đích tiêu chuẩn quy định phân loại tài sản hướng dẫn thực phân loại tài sản trình thẩm định giá tài sản 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình thẩm định giá tài sản Khách hàng bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định Tiêu chuẩn để việc hợp tác bên trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu cao 03- Các thuật ngữ tiêu chuẩn hiểu sau: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Trong thẩm định giá, tài sản chủ yếu phân thành bất động sản động sản Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản (máy, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ…) Quyền sở hữu tài sản quyền tài sản bao gồm đầy đủ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 04- Nhiệm vụ thẩm định viên giá thực thẩm định giá tài sản liên quan đến nhiều loại hình loại tài sản, thẩm định viên giá cần phân biệt hiểu rõ đặc điểm loại tài sản 05- Đối tượng thẩm định giá phải tài sản hợp pháp tham gia thị trường tài sản theo quy định hành pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản vào quy định Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà văn quy phạm pháp luật hành có liên quan quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá khu vực quốc tế 06- Tài sản gắn liền với quyền tài sản thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây: Bất động sản; Động sản; Doanh nghiệp; Các quyền tài sản 07 - Bất động sản tài sản không di dời Bất động sản có đặc điểm gắn cố định với khơng gian, vị trí định, không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật 07.1- Đất đai: 1- Ðất đai tài sản quốc gia, loại hình tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý đất đai 2- Căn vào mục đích sử dụng, đất phân thành loại sau đây: - Nhóm đất nơng nghiệp, gồm: Đất trồng hàng năm (gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng hàng năm khác); đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phịng hộ; đất rừng đặc dụng; đất ni trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác (là đất nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể hình thức trồng trọt không trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản, xây dựng sở ươm tạo giống, giống; xây dựng kho, nhà hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ sản xuất nơng nghiệp) - Nhóm đất phi nơng nghiệp, gồm: đất (gồm đất nông thôn, đất đô thị); đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hố, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng cơng trình cơng cộng (đất sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình giao thơng, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống nước, hệ thống cơng trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thơng, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già trẻ em có hồn cảnh khó khăn, sở tập luyện thể dục - thể thao, cơng trình văn hố, điểm bưu điện - văn hố xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, sở phục hồi chức cho người khuyết tật, sở dạy nghề, sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử - văn hố, danh lam thắng cảnh xếp hạng Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải); đất tơn giáo tín ngưỡng (gồm đất sở tôn giáo sử dụng; đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chun dùng; đất phi nơng nghiệp khác (gồm đất có cơng trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, sở sáng tác văn hố nghệ thuật cơng trình xây dựng khác tư nhân khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình khơng gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể hình thức trồng trọt không trực tiếp đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, xây dựng sở ươm tạo giống, giống, xây dựng kho, nhà hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ sản xuất nơng nghiệp) - Nhóm đất chưa sử dụng gồm: đất chưa sử dụng; đất đồi núi chưa sử dụng; núi đá khơng có rừng 07.2 - Nhà, cơng trình xây dựng: - Nhà ở: + Nhà riêng biệt (biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệt phố liền kề…); + Nhà chung cư nhiều tầng - Cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng đưa vào kinh doanh, bao gồm: cơng trình dân dụng; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình giao thơng; cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật, trừ số loại nhà, cơng trình xây dựng sau đây: nhà công vụ; trụ sở quan nhà nước; cơng trình bí mật nhà nước; cơng trình an ninh, quốc phịng; cơng trình cơng nhận di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước cơng trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh 07.3- Các chủ thể sử dụng bất động sản hợp pháp có quyền: a - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp nhà nước chủ thể sử dụng bất động sản b - Hưởng thành lao động, kết đầu tư từ đất giao cách hợp pháp c - Tham gia vào quan hệ giao dịch dân quyền sở hữu động sản, quyền sử dụng bất động sản theo quy định pháp luật, hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, chấp, bảo lãnh tín dụng, thừa kế, cho tặng, góp vốn liên doanh 08 - Động sản tài sản bất động sản Động sản có đặc điểm khơng gắn cố định với khơng gian, vị trí định di, dời như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ 09- Doanh nghiệp Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực liên tục một, số tất cơng đoạn q trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm cung ứng dịch vụ thị trường nhằm mục đích sinh lợi Doanh nghiệp bao gồm loại hình: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước Giá trị thực tế doanh nghiệp gồm tổng giá trị thực tế toàn tài sản hữu hình tài sản vơ hình phục vụ sản xuất kinh doanh Tài sản doanh nghiệp phân tổ theo dạng khác nhau: 1- Tài sản hữu hình tài sản vơ hình a - Tài sản hữu hình tài sản có hình thái vật chất chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ mục đích mình; bao gồm tài sản ngắn hạn tài sản dài hạn - Tài sản ngắn hạn tài sản: + Được dự tính để bán sử dụng khn khổ chu kỳ kinh doanh bình thường doanh nghiệp; + Được nắm giữ chủ yếu cho mục đích thương mại cho mục đích ngắn hạn, + Là tiền tài sản tương đương mà việc sử dụng không gặp hạn chế - Tài sản dài hạn tài sản khác tài sản ngắn hạn, bao gồm: tài sản cố định, tài sản đầu tư tài dài hạn tài sản dài hạn khác b- Tài sản vơ hình tài sản khơng có hình thái vật chất xác định giá trị chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ mục đích mình; bao gồm: kỹ quản lý, bí marketing, danh tiếng, uy tín, tên hiệu, biểu tượng doanh nghiệp việc sở hữu quyền công cụ hợp pháp (quyền sử dụng đất, quyền sáng chế, quyền, quyền kinh doanh hay hợp đồng) 2- Tài sản lưu động tài sản cố định a- Tài sản lưu động: tài sản tham gia lần vào quy trình sản xuất chuyển hóa hồn tồn hình thái vật chất vào sản phẩm tài sản mua, bán có chu kỳ sử dụng từ 01 năm trở xuống Ví dụ: nguyên, nhiên, vật liệu, khỏan nợ ngắn hạn, khỏan đầu tư ngắn hạn doanh nghiệp b- Tài sản cố định hữu hình: tài sản có hình thái vật chất doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định Bộ Tài quy định Đó loại tài sản tham gia nhiều lần vào quy trình sản xuất chuyển phần giá trị vào sản phẩm giữ nguyên hình thái vật chất Phân loại tài sản: - Nhà cửa, vật kiến trúc gồm: trụ sở làm việc, nhà kho, hàng rào, tháp nước, sân bãi, cơng trình trang trí cho nhà cửa, đường xá, cầu cống, đường sắt, cầu tàu, bến cảng - Máy móc, thiết bị gồm: máy móc chun dùng, thiết bị cơng tác, dây chuyền cơng nghệ, máy móc đơn lẻ - Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn gồm: phương tiện vận tải đường sắt, đường thủy, đường bộ, đường không, đường sông hệ thống thông tin, hệ thống điện, đường ống nước, băng tải - Thiết bị dụng cụ quản lý gồm: máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện tử, thiết bị, dụng cụ đo lường, kiểm tra chất lượng máy hút ẩm, hút bụi, chống mối mọt - Vườn lâu năm, súc vật làm việc và/hoặc cho sản phẩm, gồm: vườn cà phê, vườn chè, vườn cao su, vườn ăn cỏ, thảm cỏ, thảm xanh, đàn voi, đàn ngựa, đàn trâu, đàn bò - Các loại tài sản cố định khác toàn loại tài sản chưa liệt kê vào loại như: tranh ảnh, tác phẩm nghệ thuật c- Tài sản cố định vơ hình: tài sản khơng có hình thái vật chất xác định giá trị doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ cho đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định vơ hình Bộ Tài quy định; tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh số chi phí liên quan trực tiếp đến đất sử dụng, chi phí quyền phát hành, phát minh, sáng chế, quyền tác giả, nhãn hiệu thương mại 10- Các quyền tài sản Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Quyền tài sản khái niệm pháp lý bao hàm tất quyền, quyền lợi lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa người chủ sở hữu hưởng hay quyền lợi làm chủ tài sản Quyền sở hữu tài sản nhóm quyền mà quyền tách rời với quyền sở hữu chuyển giao giao dịch dân sự, bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Quyền tài sản gắn với lợi ích thu từ quyền tài sản gọi tài sản thực đối tượng thẩm định giá Quyền tài sản tài sản vơ hình Thẩm định viên giá phải xác định rõ quyền tài sản gắn với yêu cầu thẩm định giá (là quyền sở hữu, một nhóm quyền gắn với quyền sở hữu tài sản) Cùng tài sản, quyền khác giá trị khác Càng nhiều quyền khả thu lợi ích/lợi tức/thu nhập từ tài sản cao giá trị tài sản cao Giá trị tài sản mà người chủ có quyền sở hữu cao Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên giá phải phân biệt rõ khác biệt tài sản mặt thực thể vật chất quyền pháp lý gắn liền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý tài sản chứng từ liên quan đến quyền tài sản Giá trị thị trường tài sản kết hợp yếu tố đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản Lợi ích tài tài sản vơ hình bao gồm quyền lợi từ: - Những quyền vốn có quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như: quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý - Những quyền vốn có hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê ) có chứa quyền chọn mua (chọn thuê) - Những quyền vốn có sở hữu cổ phiếu 11 Xác định nhận diện tài sản hợp pháp + Đối với bất động sản: vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, định cấp nhà cấp đất, định giao đất, cho thuê đất, lý, hóa giá, tặng quan có thẩm quyền theo quy định hành pháp luật, giấy tờ thừa kế Nhà pháp luật công nhận, án, định Tịa án quan có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật sở hữu nhà + Đối với động sản (máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…): vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, nhập khẩu… tài sản Trường hợp hồ sơ, tài liệu tài sản bị thất lạc bị tiêu hủy nguyên nhân bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn….) dựa khai báo, cam kết, xác nhận khách hàng dựa danh mục tài sản Bảng cân đối kế toán gần doanh nghiệp để xác minh ... giá thể giá tài sản cần thẩm định b Chứng minh trình thẩm định giá thực theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (hoặc Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, khu vực chấp nhận) Hồ sơ thẩm định. .. khảo mà thẩm định viên dựa vào để đưa ý kiến giá trị tài sản báo cáo kết thẩm định giá HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 03 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài... chức thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối tính đắn nội dung báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng bên thứ ba HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu