BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH “TREO” ĐẾN VIỆC THỰC THI CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT: TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN QUY HOẠCH CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ ẤP DOI – PHƯỜNG 15 - QUẬN GỊ VẤP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH : MSSV : LỚP :: : KHOÁ : NGÀNH : LÊ THỊ ÁNH HỒNG 05124168 DH05QL 2005 – 2009 Quản lý Đất đai -TP Hồ Chí Minh, tháng 7/2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ ÁNH HỒNG ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH “TREO” ĐẾN VIỆC THỰC THI CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT: TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN QUY HOẠCH CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ ẤP DOI - PHƯỜNG 15 - QUẬN GÒ VẤP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giảng viên hướng dẫn: TS HÀ THÚC VIÊN Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Ký tên : ……………… - Tháng năm 2009 - Lời cảm ơn Sau năm học tập trường đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh, ngồi việc trang bị cho kiến thức thật bổ ích, tơi cịn học hỏi nhiều điều sống Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, giúp đỡ thầy giáo, gia đình bạn bè Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Lời đầu tiên, muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc đến với cha mẹ, người sinh nuôi dạy, nguồn động lực lớn cho phấn đấu để tơi có ngày hơm Ban giám hiệu trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh & q thầy Khoa Quản lý Đất đai & Thị trường Bất Động Sản trang bị cho kiến thức, kinh nghiệm năm tháng học đại học Đặc biệt muốn gửi lời cảm ơn đến thầy Hà Thúc Viên, người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ để tơi hồn thành đề tài Ban lãnh đạo quan, anh chị làm việc phịng Tài ngun & Mơi trường quận Gò Vấp quan tâm, chia sẻ kinh nghiệm bảo cho suốt thời gian thực tập quan Sau cùng, xin gửi lời cảm ơn đến anh chị khoá trước người bạn tôi, người đồng hành, giúp đỡ thực đề tài Sinh viên Lê Thị Ánh Hồng TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ánh Hồng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Ảnh hưởng quy hoạch “treo” đến việc thực thi quyền người sử dụng đất: trường hợp dự án quy hoạch chỉnh trang đô thị ấp Doi, phường 15, quận Gị Vấp, Tp Hồ Chí Minh” Giảng viên hướng dẫn: Ts Hà Thúc Viên, Bộ môn Kinh tế đất – Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, trường đại học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công cụ quan trọng công tác quản lý đất đai nhà nước việc đảm bảo tính thống việc sử dụng đất cho nước Tất đồ án quy hoạch dự kiến công việc cho tương lai sở dự báo phát triển, đó, có hai yếu tố ảnh hưởng đến khu vực quy hoạch, thời gian chờ thực quy hoạch tính khả thi quy hoạch Thời gian chờ quy hoạch phụ thuộc vào khả thực quy hoạch Các đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết có thời gian hiệu lực năm Tuy nhiên, không chủ động vốn đầu tư nên nhiều cơng trình khơng thực thời gian quy định Ngoài ra, quy hoạch chung thành phố thường dành quỹ đất để phát triển hệ thống hạ tầng kinh tế - xã hội, khơng thể quy định xác thời hạn sử dụng quỹ đất Quy hoạch mà chưa có kế hoạch thực gọi quy hoạch “treo” Trong khu vực việc xây dựng chuyển dịch bất động sản bị hạn chế, việc mua bán bất động sản khơng bị cấm hồn tồn bán khơng mua bị giá Thậm chí người dân khơng không dám đầu tư, sữa chữa nhà hư hỏng, sợ sữa xong bị giải toả uổng kinh phí Quy hoạch “treo” đồng thời hạn chế đến khả thực thi quyền người sử dụng đất như: không cấp GCNQSDĐ, chuyển nhượng chấp quyền sử dụng đất mình… Như quy hoạch mà khơng có sách bảo hộ quyền lợi người dân khu vực quy hoạch làm tổn hại đến lợi ích họ Xoá quy hoạch “treo”’ việc đưa kế hoạch cụ thể, xác để thực quy hoạch đồng thời có sách đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất chờ thực quy hoạch Đây tốn giải hài hồ lợi ích cần thực sở dân chủ giác ngộ người dân Đề tài: “Ảnh hưởng quy hoạch “treo” đến việc thực thi quyền người sử dụng đất: trường hợp dự án quy hoạch chỉnh trang đô thị ấp Doi, phường 15, quận Gị Vấp, Tp Hồ Chí Minh” thực dự án cho ta thấy hạn chế việc thực thi quyền sử dụng đất số quyền lợi hợp pháp người dân khu vực quy hoạch Đồng thời đề tài đưa kiến nghị số giải pháp nhằm khắc phục tình trạng “treo” dự án, sớm trả lại sống ổn định cho người dân i MỤC LỤC Trang Tóm tắt i Mục lục .ii Danh mục bảng biểu, biểu đồ hình iv Danh mục chữ viết tắt vi ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Khái niệm quy hoạch – quy hoạch sử dụng đất – quy hoạch xây dựng đô thị I.1.1.2 Khái niệm quy hoạch “treo”, dự án “treo” I.1.1.3 Vấn đề quyền sở hữu đất đai quyền sử dụng đất nước ta I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Cơ sở thực tiễn I.1.3.1 Tình trạng quy hoạch “treo” nước địa bàn quận Gị Vấp Tp Hồ Chí Minh I.1.3.2 Nguyên nhân dẫn đến quy hoạch “treo”, dự án “treo” I.1.3.3 Những giải pháp nhằm hạn chế, khắc phục quy hoạch “treo 12 I.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn nghiên cứu 17 I.2.1 Điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên – cảnh quan – môi trường 17 I.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 19 I.3 Nội dung nghiên cứu 21 I.3.1 Hiện trạng khu vực dự án 21 I.3.2 Ảnh hưởng dự án đến quyền người sử dụng đất 21 I.4 Phương pháp nghiên cứu 22 I.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 22 I.4.2 Phương pháp xử lý thông tin 22 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23 II.1 Tình hình quy hoạch thực quy hoạch địa bàn quận Gị Vấp Tp Hồ Chí Minh 23 II.2 Hiện trạng khu vực dự án 24 II.2.1 Giới thiệu dự án, tiến trình thực dự án………………………… 24 II.2.1.1 Giới thiệu dự án……………………………………………………….24 II.2.1.2 Căn pháp lý dự án 25 II.2.1.3 Đơn giá đất bồi thường, hỗ trợ (dự kiến) dự án 25 II.2.1.4 Thông tin quy hoạch khu đất 26 II.2.1.5 Phương án tái định cư…………………………………………………27 II.2.1.6 Tiến trình thực dự án .28 ii II.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội khu vực dự án 29 II.2.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 29 II.2.2.2 Thực trạng đời sống, thu nhập người dân 30 II.2.2.3 Hiện trạng nhà đất khu vực dự án 31 Hiện trạng sử dụng đất 31 Hiện trạng nhà 32 II.3 Ảnh hưởng quy hoạch đến quyền người sử dụng đất 34 II.3.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34 II.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 II.3.3 Chuyển mục đích sử dụng đất 38 II.3.4 Thế chấp quyền sử dụng đất 39 II.4 Một số ảnh hưởng khác quy hoạch “treo” đến người sử dụng đất 41 II.4.1 Không tách nhập hộ khẩu, nhân 41 II.4.2 Không sữa chữa, xây dựng nhà cửa……………………………….42 II.4.3 Ảnh hưởng quy hoạch đến trình phát triển sở hạ tầng khu vực………………………………………………………………… 44 II.5 Đánh giá chung ảnh hưởng quy hoạch “treo” 46 II.6 Thông tin quy hoạch – phương án tái định cư – Ý kiến, nguyện vọng người dân khu vực 48 II.6.1 Thông tin quy hoạch……………………………………………… 48 II.6.2 Ý kiến, nguyện vọng người dân khu vực…………………….48 II.7 Những giải pháp khắc phục quy hoạch “treo”, hạn chế ảnh hưởng quy hoạch “treo” đến người dân khu vực 51 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 54 iii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng II.2.1.3.a Bảng II.2.1.3.b Bảng II.2.1.4 Bảng II.1.2.1.a Bảng II.1.2.1.b Bảng II.1.2.2 : : : : : : Bảng II.2.2.3.a : Bảng II.2.2.3.b : Bảng II.3.1.a : Bảng II.3.2 : Bảng II.3.3 Bảng II.3.4 Bảng II.4.2 Bảng II.6.2 : : : : Trang Bảng giá đất bồi thường đất (năm 1995) 25 Bảng giá đất bồi thường đất nông nghiệp (năm 1995) 26 Bảng cấu sử dụng đất dự án .26 Bảng thống kê dân số chia theo tổ khu vực 29 Bảng đánh giá sở hạ tầng ấp Doi .30 Bảng tổng hợp mức thu nhập trung bình 100 hộ/tháng 30 Bảng tổng hợp trạng sử dụng đất hộ khu vực 31 Bảng thống kê trạng nhà khu vực 33 Bảng tổng hợp số hộ có giấy tờ nhà đất 35 Bảng tổng hợp nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ 100 hộ 37 Bảng tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích QSDĐ 39 Bảng tổng hợp nhu cầu chấp QSDĐ 100 hộ 40 Bảng tổng hợp nhu cầu sữa chữa, xây dựng nhà………42 Bảng tổng hợp lựa chọn hình thức tái định cư người dân………………………………………… 49 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ II.1.2.2 Biểu đồ II.2.2.3 Biểu đồ II.3.2 Biểu đồ II.3.4 : : : : Biểu đồ mức thu nhập trung bình 100 hộ/tháng 30 Biểu đồ cấu sử dụng đất hộ dự án .31 Biểu đồ tổng hợp nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ 38 Biểu đồ tổng hợp nhu cầu chấp QSDĐ 40 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình I.2.1.1 Hình II.2.1.1 Hình II.2.2.3.a : Sơ đồ vị trí quận Gị Vấp, Tp Hồ Chí Minh 17 : Sơ đồ vị trí khu ấp Doi, phường 15, Q.Gị Vấp 24 : Đất sản xuất nông nghiệp hộ gia đình .32 iv Hình II.2.2.3.b Hình II.3.1 Hình II.4.a Hình II.4.b Hình II.4.c Hình II.4.d Hình II.4.e Hình II.5.a Hình II.5.b : Hiện trạng nhà khu vực .33 : Mẫu giấy tờ đăng ký nhà đất hộ dân .36 : Một nhà gạch xây dựng bên nhà bị cưỡng chế tháo dỡ hoàn toàn 41 : Mỗi gia đình có khoảng khơng gian vừa đủ kê giường tủ 41 : Một nhà tạm tồn khu vực suốt nhiều năm qua 44 : Hệ thống đường giao thông khu vực 45 : Triều cường gây ngập nặng nhiều nhà dân ấp Doi 45 : Những thông tin rao bán nhà khu vực 46 : Các hình thức xử phạt 47 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHXHCNVN CP TN & MT Sở QHKT UBND TP NĐ QĐ BCĐ QH-KH QLĐT QSDĐ GCNQSDĐ : : : : : : : : : : : : : Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Chính phủ Tài ngun & Mơi trường Sở Quy hoạch Kiến trúc Uỷ ban Nhân dân Thành phố Nghị định Quyết định Ban đạo Quy hoạch - Kế hoạch Quản lý đô thị Quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vi Ngành: Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ánh Hồng ĐẶT VẤN ĐỀ Điều 18 Hiến Pháp Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: “Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, đảm bảo sử dụng mục đích có hiệu quả” Vì thế, mục tiêu quy hoạch sử dụng đất điều hoà quan hệ sử dụng đất trình phát triển kinh tế xã hội, giải mâu thuẫn đất đai cách đầy đủ khoa học để hoạch định kế hoạch sử dụng hợp lý, có hiệu lâu dài Để thực nhiệm vụ cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trị quan trọng Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công cụ quan trọng quản lý Nhà nước đất đai sở để đảm bảo cho việc quản lý thống Nhà nước đất đai, cân đối quỹ đất vùng, ngành, địa phương để đạt mục tiêu kinh tế, xã hội đặt ra, bảo đảm cho đất đai phân phối, sử dụng công bằng, hợp lý, tiết kiệm có hiệu Tuy nhiên thực tế cho thấy, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tồn nhiều bất cập tạo nên toán nan giải đặt cho nhà quản lý Có nhiều dự án cơng trình dù quy hoạch triển khai thực từ lâu, có kéo dài chục năm chưa hoàn thành Và lâu nay, nói đến cơng trình này, thường hiểu cơng trình chậm tiến độ hay gọi dự án “treo”, quy hoạch “treo” Điều sâu xa từ cơng trình chậm tiến độ hay dự án “treo” mà người ta thường nghĩ đến lãng phí lớn tiền đất đai, ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế xã hội Quốc gia Nhưng khơng phải tất ảnh hưởng mà dự án “treo”, quy hoạch “treo” gây ra, nữa, mảnh đất lọt vào khu vực có quy hoạch “treo” đồng nghĩa với việc “treo” quyền người sử dụng đất Quy hoạch “treo” ảnh hưởng đến sống tâm lý người dân mà ảnh hưởng đến khả thực thi quyền người sử dụng đất như: người dân không sữa chữa, xây dựng nhà cửa, hay không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực chuyển nhượng, chấp… quyền sử dụng đất Trong quy hoạch “treo” thường xuất khu vực có mức độ phát triển kinh tế cao, có nhiều dự án phát triển kết cấu hạ tầng, phát triển khu công nghiệp dịch vụ Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh… Gị Vấp quận lớn Tp Hồ Chí Minh, nơi có nhiều dự án “treo” khu quy hoạch “treo” Đề tài “Ảnh hưởng quy hoạch “treo” đến việc thực thi quyền người sử dụng đất: Trường hợp dự án quy hoạch chỉnh trang đô thị Ấp Doi – phường 15 - quận Gị Vấp Thành Phố Hồ Chí Minh” với mục đích nhằm cho thấy quy hoạch “treo” có ảnh hưởng lớn đến đời sống người dân khu vực dự án đặc biệt ảnh hưởng đến khả thực thi quyền người sử dụng đất số dự án địa bàn quận Gị Vấp Thành phố Hồ Chí Minh Từ đề xuất biện pháp áp dụng để giải khó khăn bất cập dự án, sớm đưa người dân vào sống ổn định Trang ... Lâm thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: ? ?Ảnh hưởng quy hoạch “treo” đến việc thực thi quy? ??n người sử dụng đất: trường hợp dự án quy hoạch chỉnh trang thị ấp Doi, phường 15, quận Gị Vấp, Tp Hồ Chí Minh”... Gị Vấp quận lớn Tp Hồ Chí Minh, nơi có nhiều dự án “treo” khu quy hoạch “treo” Đề tài ? ?Ảnh hưởng quy hoạch “treo” đến việc thực thi quy? ??n người sử dụng đất: Trường hợp dự án quy hoạch chỉnh trang. .. hội người sử dụng đất vùng quy hoạch  Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch “treo” đến việc thực quy? ??n người sử dụng đất địa bàn quận Gị Vấp Tp Hồ Chí Minh, trường hợp dự án quy hoạch