ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TIẾN MẠNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TIẾN MẠNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Hải THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Tiến Mạnh ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực đề tài, nhận giúp đỡ nhiệt tình đóng góp q báu nhiều tập thể cá nhân để tơi hồn thành Luận văn Trước tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc thầy giáo TS Nguyễn Thanh Hải trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm-Thái Nguyên tạo điều kiện, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực Luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình UBND huyện Đoan Hùng, Phòng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống kê huyện Đoan Hùng, UBND xã thị trấn tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thông tin cần thiết để hồn thành Luận văn Cuối cùng, tơi xin trân trọng cảm ơn người thân gia đình tồn thể bạn học viên lớp bạn bè động viên giúp đỡ trình học tập, thực Luận văn này./ Học viên Nguyễn Tiến Mạnh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở sở khoa học 1.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm 1.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở pháp lý 1.3 Cơ sở thực tiễn 1.3.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới 1.3.2 Thực tiễn giao dịch bảo đảm Việt Nam 10 1.3.3 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tỉnh Phú Thọ 21 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 24 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 24 iv 2.3 Nội dung nghiên cứu 24 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ 24 2.3.2 Thực trạng sử dụng, quản lý đất đai huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ 24 2.3.3 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ 24 2.3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng 25 2.4 Phương pháp nghiên cứu 25 2.4.1 Phương pháp điều tra số liệu, tài liệu thứ cấp 25 2.4.2 Phương pháp điều tra số liệu, sơ cấp 25 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 27 2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 27 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ 28 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội 31 3.2 Thực trạng sử dụng, quản lý đất đai huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ 33 3.2.1 Thực trạng sử dụng đất 33 3.2.2 Thực trạng quản lý đất đai 34 3.2.3 Công tác đăng ký biến động đất đai huyện Đoan Hùng 39 3.2.4 Nhận xét chung tình hình quản lý, sử dụng công tác đăng ký biến động đất đai 42 v 3.3 Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012-2016 43 3.3.1 Đánh giá thành phần hồ sơ quy trình thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng 43 3.3.2 Tình hình thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012-2016 46 3.3.3 Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất xã, thị trấn nghiên cứu 50 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng 69 3.4.1 Giải pháp chế, sách 69 3.4.2 Giải pháp tuyên truyền 69 3.4.3 Giải pháp nguồn lực 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 MỘT SỐ HÌNH ANH CỦA ĐỀ TÀI 84 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân CN : Chi nhánh GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDBĐ : Giao dịch bảo đảm HĐBT : Hội đồng trưởng HĐND : Hội đồng nhân dân NĐ-CP : Nghị định phủ QĐ-UB : Quyết định ủy ban QSD : Quyền sử dụng QSH : Quyền sở hữu TMCP : Thương mại cổ phần TNMT : Tài nguyên môi trường TT-BTP : Thông tư- Bộ tư pháp TTLT-BTP-BTNMT : Thông tư liên tịch-Bộ tư pháp-Bộ Tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ 30 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn huyện Đoan Hùng năm 2016 33 Bảng 3.3: Bảng tổng hợp kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đoan Hùng đến hết năm 2016 36 Bảng 3.4: Kết tiếp nhận giải số thủ tục hành đất đai giai đoạn 2012 - 2016 huyện Đoan Hùng 40 Bảng 3.5 So sánh thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng so với quy định Pháp luật Đất đai 43 Bảng 3.6 Tình hình thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2016 47 Bảng 3.7 Tổng hợp tình hình thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012-2016 49 Bảng 3.8 Kết điều tra tình hình thực chấp quyền sử dụng đất xã thị trấn nghiên cứu đượ 51 Bảng 3.9 Ý kiến người dân mức vay vốn thủ tục thực chấp quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 52 Bảng 3.10 Kết điều tra cho vay chấp quyền sử dụng đất số ngân hàng, quỹ tín dụng địa bàn huyện Đoan Hùng 55 Bảng 3.11: Tình hình thực cầm cố tài sản nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 58 Bảng 3.12: Ý kiến người dân việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 59 Bảng 3.13: Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 63 Bảng 3.14: Ý kiến người dân giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 64 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ vị trí địa lý huyện Đoan Hùng 28 Hình 3.2: Biểu đồ cấu loại đất địa bàn huyện Đoan Hùng 34 62 Ngồi ra, khơng thực đăng ký, nên đất nhiều giao dịch dân như: nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lại đem tài sản kèm theo giấy chứng nhận cầm cố để vay tiền cầm cố tài sản, giấy chứng nhận lại đến VPĐKQSDĐ huyện khai báo bị đề nghị cấp lại giấy chứng nhận Cũng xuất phát từ quy định Bộ Luật dân năm 2015, tất giao dịch dân sự thỏa thuận hai bên tự chịu trách nhiệm hành vi trước pháp luật giao dịch cầm cố không thuộc đối tượng phải đăng ký Do vậy, giao dịch dân thường có rủi ro cao Tóm lại, giao dịch cầm cố tài sản nhà tài sản khác gắn liền với đất, kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật không thuộc đối tượng bắt buộc phải đăng ký Do vậy, thực tế giao dịch cầm cố thực hộ gia đình, cá nhân với hiệu cầm đồ thơng qua nhiều hình thực khác không thực đăng ký quan đăng ký Các giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất nằm ngồi kiểm sốt quan đăng ký huyện Tuy nhiên, xuất phát từ thực tế nêu trên, việc đăng ký giao dịch cầm cố lại có vai trò ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch tình trạng pháp lý ngơi nhà, đất cầm cố, giúp cho bên nhận cầm cố có nguồn thơng tin cần thiết để xem xét, định trước tiến hành giao dịch cầm cố, góp phần bảo đảm an tồn pháp lý cho bên tham gia giao dịch thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 3.3.3.3 Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã, thị trấn nghiên cứu Tổng hợp tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Đoan Hùng từ năm 2012 đến năm 2016 thể bảng 3.14: 63 Bảng 3.13: Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 Đơn vị: vụ Các xã nghiên cứu STT Chỉ tiêu Tổng cộng Tây Cốc Hùng Quan Vụ Quang TT Đoan Hùng 0 0 25 11 80 22 15 35 105 31 10 18 46 Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất thực đăng ký VP ĐKQSDĐ Các giao dich đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất thực VPCC Phòng cơng chứng Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất thực nhà Tổng cộng (Nguồn: Tổng hợp từ điều tra thực tế) Từ số liệu bảng ta thấy: Tổng số giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất xã thị trấn nghiên cứu nghiên cứu từ năm 2012 đến năm 2016 80 vụ Trong thị trấn Đoan Hùng có số lượng giao dịch đặt cọc lớn nhất, đạt 35 vụ, chiếm 43,75 % tổng số giao dịch Xã Hùng Quan có số lượng giao dịch đặt cọc nhất, có vụ, chiếm 10% tổng số giao dịch Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất chủ yếu thực nhà Tuy nhiên, tất giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất không thực đăng ký VPĐKQSDĐ huyện Đoan Hùng thủ tục không bắt buộc phải đăng ký Để đánh giá việc thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn, chúng tơi điều tra 200 hộ gia đình, cá nhân xã thị trấn nghiên cưu nghiên cứu Kết thể bảng 3.14: 64 Bảng 3.14: Ý kiến người dân giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 Tổng số Các xã, thị trấn nghiên cứu Xã Tây Cốc TT Danh mục Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khắc gắn liền với đất có thực đăng ký tạo VPĐKQSD đất hay khơng - Có làm - Không làm Hợp đồng đặt coc thực đâu? - Tại phòng cơng chứng, văn phòng cơng chứng - Tại nhà Lý giao dịch đặt cọc thực nhà - Thuận tiện - khơng thuận tiện Có nên thực hợp đồng đặt cọc phòng cơng chứng hay khơng? - Có nên - Khơng nên Có nên thực đăng ký giao dịch đặt cọc VPĐKQSD đất hay khơng? - Có nên Không nên Tổng cộng Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) 200 Xã Hùng Quan Xã Vụ Quang TT Đoan Hùng Phiếu Tỷ lệ điều (%) tra Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra 0,00 100,00 0/50 50/50 0,00 100,00 0/50 50/50 0,00 100,00 0/50 50/50 0.00 0/50 100,00 50/50 0,00 100,00 20 180 10,00 90,00 8/50 42/50 16,00 84,00 02/50 48/50 4,00 96,00 04/50 46/50 8,00 92,00 06/50 44/50 12,00 88,00 172 28 86,00 14,00 46/50 04/50 92,00 8,00 38/50 12/50 76,00 24,00 48/50 02/50 96,00 4,00 42/50 08/50 84,00 16,00 156 44 78,00 22,00 40/50 10/50 80,00 20,00 38/50 12/50 76,00 24,00 36/50 14/50 72,00 28,00 42/50 08/50 84,00 16,00 156 44 78,00 22,00 40/50 10/50 80,00 20,00 38/50 12/50 76,00 24,00 36/50 14/50 72,00 28,00 42/50 08/50 84,00 16,00 Tỷ lệ (%) (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 65 Từ bảng 3.14 cho thấy: 100% hộ gia đình, cá nhân cho khơng làm thủ tục đăng ký giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất VPĐKQSDĐ huyện Các hộ gia đình, cá nhân cho hình thức đặt cọc làm tin nên thường viết giấy tờ tay cho thông qua người môi giới đất làm chứng Trong 200 hộ gia đình, cá nhân hỏi có 180 hộ gia đình, cá nhân cho thực giao dịch đặt cọc nhà Họ cho thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà cho thuận tiện, phòng cơng chứng phức tạp thủ tục phải nộp tiền phí Chỉ có 20 hộ gia đình, cá nhân cho nên thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng cơng chứng So sánh ý kiến hộ dân xã thị trấn nghiên cứu cho thấy: Tại xã Tây Cốc, số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch đặt cọc nhà chiếm 84% tổng số hộ gia đình, cá nhân nghiên cứu Trong đó, xã Hùng Quan có số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch đặt cọc nhà cao nhất, chiếm 96% tổng số hộ nghiên cứu Tại xã Tây Cốc số hộ dân có ý kiến mong muốn thực giao dịch đặt cọc Văn phòng cơng chứng cao chiếm 16% tổng số hộ nghiên cứu xã Hùng Quan thấp chiếm 4% tổng số hộ nghiên cứu Trên thực tế hộ dân chưa thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng cơng chứng nhiều ngun nhân khác Cũng qua điều tra hỏi ý kiến hộ gia đình, cá nhân có nên thực việc đăng ký giao dịch đặt cọc để hạn chế rủi ro hay khơng có tới 78% ý kiến cho nên làm thủ tục đăng ký giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất VPĐKQSDĐ huyện Còn lại, có 22% ý kiến cho không nên làm thủ tục đăng ký giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất họ cho hình thức để làm tin bên thức làm hợp đồng chuyển nhượng phải thực quan cơng chứng đến quan nhà nước để làm thủ tục đăng ký sang tên Một số hộ gia đình, cá nhân ngại lại, sợ đến làm thủ tục quan nhà nước phức tạp, phiền hà 66 Việc thực giao dịch đặt cọc hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực đơn giản là: người có nhu cầu nhà, đất tìm đến người có nhu cầu bán nhà, đất thông qua người môi giới nhà đất qua báo, đài… Sau tìm hiểu thơng tin nhà, đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống giá chuyển nhượng, phương thức tốn…và đến thống hai bên thường lập hợp đồng đặt cọc giấy đặt cọc cho (không qua công chứng chứng thực) Bên mua đặt cọc cho bên bán lượng tiền để làm tin, đổi lại bên mua nhận giấy tờ đặt cọc có chữ ký bên bán Việc thực giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thường thỏa thuận hai bên, hình thức hợp đồng chưa đảm bảo Bởi vậy, phát sinh tranh chấp, phát có dấu hiệu lừa đảo, khởi kiện tòa hợp đồng đặt cọc thường bị vơ hiệu Bên cạnh đó, giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn khác liền với đất gặp phải khơng rủi ro người sử dụng đất khơng khai báo thật tình trạng đất cho người mua, tính pháp lý giấy tờ quyền sử dụng đất có đảm bảo không, việc cầm cố, đặt cọc đất thực giao dịch thực trước hay chưa… Tất thơng tin người mua (người đặt cọc để mua) đất khơng có đầy đủ thơng tin đất khơng thực đăng ký quan đăng ký Mặc dù, theo quy định Bộ luật dân 2015 văn pháp quy Nhà nước giao dịch đặt cọc giao dịch dân sự, không thuộc đối tượng bắt buộc phải đăng ký Tuy nhiên, để có đầy đủ thông tin đất hạn chế rủi ro pháp lư cho người tham gia giao dịch việc đăng ký giao dịch đặt cọc quan Nhà nước biện pháp hữu hiệu để bảo quyền lợi cho bên tham gia giao dịch Ngồi ra, quan đăng ký quản lý, cập nhật, theo dõi thông tin biến động đất 67 3.3.3.4 Đánh giá chung tình hình thực giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất xã, thị trấn nghiên cứu 3.3.2.4.1 Thuận lợi Luật Đất đai năm 2013 khẳng định quyền sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất thuộc đối tượng đăng ký bắt buộc; thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất chế thị trường, phát huy nguồn lực đất đai Việc cải cách công khai thủ tục hành tạo điều kiện cho việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm thuận tiện Đặc biệt từ Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/2/2012 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm đời quy định rõ ràng trách nhiệm thẩm quyền quan đăng ký, thời gian giải thủ tục hành giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, nhân đến làm thủ tục đăng ký Vì vậy, số lượng hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh ngày có chiều hướng tăng Từ năm 2012 đến 2016, khu vực nghiên cứu có 2553 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chấp tất thực đăng ký VPĐKQSDĐ huyện Điều chứng tỏ hiểu công tác quản lý Nhà nước đất đai ngày rõ rệt 3.3.2.4.2 Tồn nguyên nhân - Hệ thống văn pháp luật hành đăng ký GDBĐ phân tán nhiều văn luật, chưa tập trung, thiếu đồng như: quy định quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định; quy định nhà Luật Nhà quy định; quy định đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất lại quy định BLDS năm 2015 khó thực - Do thiếu thống văn quy phạm pháp luật quy định công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm Quy định quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định hợp đồng phải công chứng, đồng thời phải đăng ký có hiệu lực - Các thủ tục hành đăng ký giao dịch bảo đảm rườm rà, phức tạp, cán tiếp nhận Bộ phận tiến nhận trả kết hồ sơ hành huyện chưa có trình độ chun môn nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nên tiếp nhận hướng dẫn công dân chưa đầy đủ, cặn kẽ Điều gây không cho người dân thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 68 - Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng q chặt chẽ, thủ tục phiền hà, có nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả tốn nên đa phần hộ gia đình, cá nhân khơng có cửa hàng kinh doanh thường không vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng Do Vậy, có hộ gia đình cần vài trăm triệu để làm vốn khơng có vay vốn từ ngân hàng, quỹ tín dụng nên họ đem tồn tài sản nhà đất thông qua giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà tài sản khác gắn liền với đất gia đình cầm cố làm thủ tục bảo lãnh cho công ty để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng Số tiền doanh nghiệp vay từ ngân hàng, quỹ tín dụng thường cao số tiền doanh nghiệp cho hộ dân vay lại thấp nhiều so với tài sản họ đem chấp Có trường hợp doanh nghiệp mượn giấy chứng nhận người dân để vay vốn kinh doanh hình thức ủy quyền bảo lãnh Khi doanh nghiệp không trả nợ, hạn ngân hàng phát mại tài sản nhiều hộ gia đình, cá nhân hết toàn tài sản - Các giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn sôi huyện Đoan Hùng số huyện khác địa bàn tỉnh Phú Thọ Nhưng việc đăng ký giao dịch bảo đảm dừng lại việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất Ngoài ra, việc quản lý, cập nhật theo dõi biến động đất có giao dịch khó Điều dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Hệ thống hồ sơ địa chưa hồn thiện, chưa cập nhật đầy đủ thông tin đất q trình biến động Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi đồng giao dịch bảo đảm Vì vậy, việc tra cứu cung cấp thơng tin địa chưa đầy đủ - Bên cạnh đó, nhận thức pháp luật người dân việc đăng ký giao dịch bảo đảm hạn chế Người dân chưa hiểu hết tầm quan trọng việc đăng ký Hơn nữa, Bộ Luật dân không quy định tất giao dịch bảo đảm phải đăng ký Nhưng phát sinh tranh chấp hợp đồng quyền ưu tiên thuộc giao dịch đăng ký 69 - Qua khảo sát thực tế cho thấy, điều kiện phương tiện làm việc VPĐKQSDĐ, phòng Tài ngun Mơi trường huyện Đoan Hùng hạn chế Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng Phòng mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa xã,thị trấn phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng 3.4.1 Giải pháp chế, sách - Đơn giản hố trình tự, thủ tục đăng ký, cải cách giảm bớt số khâu khơng cần thiết - Cần rà sốt thủ tục hành Tổ chức tín dụng cho đơn giản, thuận tiện, cơng khai minh bạch, có sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn từ tổ chức tín dụng, địa bàn huyện Đoan Hùng - Dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thơng tin, tài liệu chun mơn, nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cơng chức địa sở 3.4.2 Giải pháp tuyên truyền - Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật xác định giải pháp quản lý nhà nước quan trọng áp dụng nhằm tăng cường nâng cao lực hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ quyền sử dụng đất 3.4.3 Giải pháp nguồn lực - Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm giải pháp có ý nghĩa vơ quan trọng mà quan quản lý nhà nước trọng, yếu lực cán đăng ký ảnh hưởng đến hiệu hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm - Nâng cao lực cán quản lý đất đai đặc biệt cán phường xã, có quy hoạch, kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán xã phường nói chung cán phụ trách địa phường, xã nói riêng 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1.Kết luận 1- Huyện Đoan Hùng tỉnh nằm phía Tây Bắc tỉnh Phú Thọ, với 28 đơn vị xã, thị trấn, dân số 108.033 người, tổng diện tích tự nhiên 30.285,22 Vị trí địa lý kinh tế - trị huyện Ðoan Hùng lợi quan trọng phát triển kinh tế - xã hội 2- Quy định hồ sơ quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng với quy định Pháp luật đất đai, có chi tiết cụ thể Thơng qua chế “một cửa” liên thông rút ngắn thời gian so với quy định Pháp luật đất đai 3- Từ năm 2012 đến 2016, huyện Đoan Hùng tiếp nhận giải 27699 hồ sơ số lĩnh vực thực đăng ký 11491 hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất, xóa chấp quyền sử dụng đất 6690 hồ sơ, đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7206 hồ sơ, đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất 2027 hồ sơ, đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất 295 hồ sơ Các giao dịch bảo đảm chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực đăng ký thường xuyên VPĐKQSDĐ Huyện quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất chấp hành theo quy định 4- Kết điều tra thực giao dịch bảo đảm điểm nghiên cứu cho thấy 2553 giao dịch bảo đảm thực đăng ký quan nhà nước giao dịch chấp quyền sử dụng đất.Các giao dịch chấp quyền sử dụng đất (2553 vụ) diễn nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày tăng Qua điều tra lấy ý kiến người dân, cho thấy, đa số người dân nhận thức chấp hành pháp luật, muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm quan nhà nước, muốn cung cấp đẩy đủ thông tin tình trạng pháp lý đất giao dịch Trong 200 hộ gia đình, cá nhân điều tra, có 200 trường hợp chấp, chiếm 100%, cá nhân có ý kiến muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm VPĐKQSDĐ huyện Tuy nhiên, 100% người 71 hỏi cho cần phải tiếp tục cải cách thủ tục hành thực đăng ký chấp vay vốn ngân hàng Ngoài ra, có 188 người điều tra (chiếm 94% số người điều tra) có nguyện vọng vay tiền 70% giá trị tài sản đem chấp, ngân hàng cho vay với mức chủ yếu từ 30-70% giá trị tài sản chấp Kiến nghị Để hồn thiện nâng cao chất lượng cơng tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất cần thực đồng số nhóm giải pháp như: Hồn thiện chế sách quản lý, điều hành thực công tác giao dịch bảo đảm; xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Vì thời gian nghiên cứu có hạn, nên đề tài tập trung nghiên cứu số xã, thị trấn địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ Do vậy, để có cách nhìn bao quát giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất đề tài cần mở rộng thêm phạm vi nghiên cứu số xã thị trấn khác thuộc huyện địa bàn tỉnh Phú Thọ Từ đó, đánh giá đúng, đầy đủ giao dịch bảo đảm, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký bất động sản, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Phú Thọ nói chung, huyện Đoan Hùng nói riêng 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồng Huy Biểu (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Trung Quốc, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2005) Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng năm 2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai (gọi tắt Thông tư số 01/2005/TTBTNMT) Bộ Tài nguyên Môi trường (2007).Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2007 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện, số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2009) Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014).Thông tư 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2005) Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 73 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006) Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 10 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006).Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng năm 2006 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất (gọi tắt Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT) 11 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2011) Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 12 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2016).Thông tư 09/2016/TTLTBTP-BTNMT ngày 23 tháng năm 2016 Bộ Tư pháp –Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 13 Chính phủ (2003).Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng năm 2003 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Quy chế thực chế "một cửa" quan hành Nhà nước địa phương 14 Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 15 Chính phủ (2006) Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 16 Chính phủ (2009) Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 17 Chính phủ (2010) Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 18 Chính phủ (2012) Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 19 Chính phủ (2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 74 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 20 Nguyễn Thị Dung (2010) Đảm bảo minh bạch thị trường bất động sảnPháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Luật học số 08 (123) 21 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 22 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 23 Phạm Phương Nam, Nguyễn Vãn Quân (2014) Giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý, sử dụng đất đai giai đoạn cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai kinh tế thị trýờng định hướng xã hội chủ nghĩa”, Hà Nội, ngày 01 tháng nãm 2014 24 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005) Bộ luật Dân sự, 2005 25 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015) Bộ luật Dân sự, 2015 26 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992) Hiến pháp, 1992 27 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Hiến pháp, 2013 28 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai, 2003 29 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai, 2013 30 Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) 31 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài ngun Mơi trường (8/2006) 32 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 33 Nguyễn Quang Tuyến (2009) Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số (106) 34 Ủy ban nhân dân huyện Đoan Hùng (2016) Báo cáo tình hình phát triển kinh tế- xã hội huyện Đoan Hùng năm 2016 định hướng năm 2017 75 35 Ủy ban nhân dân huyện Đoan Hùng(2016) Phòng Tài ngun Mơi trường: Hiện trạng sử dụng đất báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng năm 2016 36 Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ (2014).Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 UBND tỉnh Phú Thọ việc ban hành Bảng giá đất năm từ 2015 đến 2019 địa bàn tỉnh Phú Thọ 37 Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ (2015).Quyết định số 2025/QĐ-UBND ngày 26 tháng năm 2015 UBND tỉnh Phú Thọ việc cơng bố Thủ tục hành thuộc thẩm quyền quản lý ngành Tài nguyên Môi trường áp dụng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện địa bàn tỉnh Phú Thọ (Lĩnh vực Đăng ký giao dịch bảo đảm) 38 Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ (2016) Báo cáo đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn tỉnh Phú Thọ 39 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng (2012, 2013, 2014, 2015, 2016) Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 84 MỘT SỐ HÌNH ANH CỦA ĐÈ TÀI Ảnh 1: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng Ảnh 2: Người dân tới thực đăng ký GDBĐ VPĐKQSDĐ huyện ... Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 -2016 - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất. .. NGUYỄN TIẾN MẠNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành:... dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ 24 2.3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng 25 2.4 Phương pháp