Đang tải... (xem toàn văn)
Quy trình và phương pháp định giá bất động sản
QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIA BAT DONG SAN PHAN I NGUYEN TAC VA QUY TRINH DINH GIA BAT DONG SAN I NGUYEN TAC DINH GIA BDS Hiện trường phái nghiên cứu đưa nguyên tắc định giá bất động sản bao g6m: I.1 Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu (tốt tối ưu); L2 Nguyên tắc dự báo (dự kiến lợi ích tuong lai); 1.3 Nguyén tac thay thé; 1.4 Nguyên tặc cung cầu; 1.5 Nguyén tac can bang: I.6 Nguyên tắc hài hoà yếu tố; L7 Nguyên tắc đóng góp; L8 Nguyên tắc thu nhập tăng giảm; I9 Nguyên tắc phân phối; I.10 Nguyên tắc thay đổi; I.11 Nguyên tặc tuân thủ; L.12 Nguyên tắc cạnh tranh Sau nghiên cứu số nguyên tắc Một là: Nguyên tắc sử dụng tốt toi wu Nguyên tắc hiểu phép sử dụng vật chất theo pháp luật tải san dé tạo lãi ròng hay gia tri hién tai lớn vào ngày định giá tài sản Hai là: Nguyên tắc cung cau GIá tài sản xác định tác động qua lại lực lượng cung cầu thị trường, phù hợp vào ngày định giá tài sản Trên thị trường, giá có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với câu tỷ lệ nghịch với cung Khi định giá tài sản, cân phải xem xét yêu tô cung câu thị trường, phải phân tích đánh giá cách toàn diện vê tác động yêu tô cung câu đên gia trị tài sản Ba là: Nguyên tắc thay Sự hình thành giá trị tài sản định giá thường có liên quan đến giá trị tài sản có khả thay thể Một người mua thận trọng không trả tiền để mua tài sản tương tự thay thị trường mở Nguyên tắc áp dụng trình định giá tài sản có tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán với mức giá thấp tài sản bán trước Bắn là: Nguyên tắc dự kiến lợi ích có tài sản tương lai Khi ước tính giá trị tài sản nên ln ln dựa triển vọng tương lai nhìn nhận q khứ Định giá tài sản nhiệm vụ dự kiến lợi ích có từ quyên sở hữu tài sản tương lai Những dự tính người mua hay người chủ sở hữu ảnh hưởng trực tiêp đên gia tri cua tai san Năm là: Nguyên tắc cân băng việc sử dụng đât phát triên Hó Giá bán vị trí đât đai khơng thiết mảnh đất vị trí liền kề phải có giá trị Khi tiên hành công việc, người định giá tài sản phải cân nhặc đên cân băng việc sử dụng đât phát triên vê cộng đơng xã hội, sách hoạch định, nguyên tắc sử dụng đât có hiệu Sảu là: NgHyên tặc hài hoà yêu tô Đối với bất động sản, giá tơi đa thực có mức độ hợp lý vê đồng kinh tế xã hội hữu vùng lân cận, cân xét đên hài hoà thể chê, luật lệ, lợi ích kinh tế bên, phù hợp với tâm lý tiêu dùng II QUY TRINH DINH GIA BAT DONG SAN Định giá bất động sản (BĐS) thực theo quy trình sau: Bước Ï: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS Bước 2: Khảo sát trường, thu thập thông tin BĐS Bước 3: Phân tích thơng tin BĐS Bước 4- Lựa chọn phương pháp định giá BĐS Bước 5: Xác định giá trị BĐS cân định giá Bước 6: Lập hồ sơ chứng thư định giá H.1 Xác định nhiệm vụ định giá BĐS bao gồm nội dung: IIL1.1 Thiết lập mục đích, nhiệm vụ việc định giá; 1112 Nhận biết BĐS cần định giá: đặc điểm yêu tô pháp lý, kinh tế kỹ thuật BĐS; H.I3 Chọn sở giá trị định giá phương pháp định giả BĐS khách hàng yêu câu; IL.1.4 Xac định yêu cầu khách hàng, người sử dụng kết định giá 111.5 Những điểu kiện ràng buộc xác định BĐS định giá: Định giá viên phải đưa giả thiết điều kiện bị hạn chế yêu cầu mục đích định giá khách hàng, yếu tổ ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị BĐS; giới hạn về: tính pháp lý, cơng BĐS, nguôn đữ liệu, sử dụng kết quả; quyền nghĩa vụ định giá viên theo hợp đồng định giá HLố Việc đưa điễu kiện hạn chế ràng buộc định giả viên phải dựa sở: a- Có xác nhận băng văn khách hàng sở nhận thức rõ ràng điều kiện tác động đến bên thứ ba thông qua kết định giá b- Phù hợp với quy định luật pháp quy định hành khác có liên quan II.L.7 Xác định thời điểm định giá Việc xác định đặc điểm, chất (tự nhiên, pháp lý) BĐS cần định giá phải thực sau ký hợp đồng định giá ý kiến đánh giá giá trị BĐS đưa phạm vi thời gian cho phép hợp đồng H18 Xác định nguồn liệu cần thiết cho thẩm định giả HI9 Xác định sở gia tri BĐS Trên sở xác định khái quát đặc điểm, loại hình BĐS can định giá, định giá viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Việc xác định giá trị làm sở cho định giá phải phù hợp với quy định pháp luật hành văn quy phạm pháp lụat quan nhà nước có thâm quyền ban hành H2 Khảo sát trường, thu thập thông tin bắt động sản 112.1 Khảo sát trường: Định giá viên phải trực tiếp khảo sát trường với nội dung: - Vị trí thực tế BĐS so sánh với vị trí đồ địa chính, mơ tả pháp lý liên quan đến BĐS - Chi tiết bên bên BĐS, bao gồm: diện tích đất cơng trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng (cấp thoát nước, viễn thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, sửa chữa - Đối với cơng trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng cơng trình Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, tiết), hướng khác HI2.2 Thu thập thông tin Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trường, định giá viên phải thu thập thông tin sau: - Các số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường BĐS để nhận biết khác khu vực BĐS định gia toạ lạc khu vực lân cận - Các thông tin yêu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục dich sử dụng BĐS (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng ) - Để thực định giá, định giá viên phải dựa thông tin thu thập từ nguôn: khảo sát thực địa; giao dịch mua bán BĐS (giá chảo, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dich ) thong qua công ty kinh doanh BĐS, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng: thơng tin báo chí (báo viết, nói, hình) địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước thị trường BĐS; thông tin văn thê tính pháp lý quyền chủ BĐS, đặc tính kinh tế, kỹ thuật BĐS, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng có liên quan đến BĐS Định giá viên phải nêu rõ nguôn thông tin báo cáo định giá phải kiểm chứng dé bảo đảm độ xác thông tin Il PHAN TICH THONG TIN VE BAT DONG SAN Là trình đánh giá tác động yếu tố đến mức giá BĐS cân định giá LI.1 Phân tích thơng tin từ khảo sát trường BĐS III.2 Phân tích đặc trưng thị trường BĐS cần định giá a- Bản chất hành vi ứng xử người tham gia thị trường: + Đối với BĐS thương mại công nghiệp, bao gồm: đặc điểm lĩnh vực (thương mại cơng nghiêp) hình thành nên nhóm cung cầu BĐS, hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh ); mức độ mở rộng thị trường BĐS loại với người mua tiềm + Đối với BĐS nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác cầu gia đình, mức độ thu nhập nhóm cung nhóm cau, mức độ mở rộng thị trường BĐS loại với người mua tiềm b Xu hướng cung cầu thị trường BĐS + Những xu hướng tăng giảm nguồn cung, tăng giảm nhu cầu BĐS tương tự có thị trường + ảnh hưởng xu hương đến giá trị BĐS định giá III.3 Phân tích khách hàng: - Đặc điểm khách hàng tiềm - Sở thích khách hàng vị trí, quy mơ, chức môi trường xung quanh BĐS - Nhu cầu, sức mua BĐS III.4 Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu BĐS - Định giá viên cần xem xét khả sử dụng tốt BĐS bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật tài cho phép mang lại giá trị cao cho BĐS - Định giá viên cần đánh gia cụ thể việc sử dụng BĐS khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi sử dụng BĐS, xem xét đến mối tương quan việc sử dụng tai va sử dụng tương Iai + Sự thích hợp mat vat chat, ky thuat việc sử dụng BĐS: xác định mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng BĐS + Sự hợp pháp BĐS việc sử dụng, hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định pháp luật + Tính khả thi mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm BĐS việc tạo thu nhập, xem xét tới yếu tơ gia tri thi trường, mục đích sử dụng tương lai, chi phí phá bỏ giá trị lại BĐS, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá BĐS + Hiệu tối đa sử dụng BĐS: xem xét đến suất đa, chi phí bảo dưỡng, chi phí phát sinh cho phép BĐS sử dụng đến mức cao tốt IV LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN Nguyên tắc việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS phải phù hợp với quy định pháp luật, đồng thời phải phù hợp với đặc điểm, tính chất, cơng cua bat động sản cần định giá Mặt khác, việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS phải tuỳ thuộc vào khả thu thuập thơng tin từ BĐS đó; cụ thể sau: IV.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: thường sử dụng để định giá BĐS trường hợp: BĐS có tính đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho mặt băng, nhóm văn phịng cửa hiệu, đât trơng IV.2 Phương pháp chi phí: thường sử dụng để định giá cho mục đích sử dụng đặc biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện định giá BĐS cho mục đích bảo hiém, thé chap dùng để kiểm tra phương pháp định giá khác IV.3 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): thường sử dụng định giá BĐS có khả tạo thặng dư tài vượt chi phí trực tiếp việc sử dụng đó, BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận IV.4 Phương pháp thặng dư: thường vận dụng để định giá bất động sản phát triển IV.5 Phương pháp lợi nhuận: thường vận dụng để định giá bất động sản đặc biệt khách sạn, rạp chiếu bóng tài sản khác mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản Đề đảm bảo độ tin cậy cao, người ta thường dùng nhiều phương pháp đề định giá cho BĐS V XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT DONG SAN CAN DINH GIÁ Định giá viên phải nêu rõ phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị BĐS cần định giá Phương pháp định giá phải phù hợp với quy định pháp luật Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp 01 nhiều phương pháp định giá BĐS sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật BĐS với mục đích định giá Định giá viên cần nêu rõ báo cáo định giá phương pháp định giá sử dụng làm chủ yếu, phương pháp định giá sử dụng để kiểm tra chéo, từ đến kết luận cuối giá trị BĐS định giá Đưa kết định giá theo phương pháp; Đưa nhận xét kết định giá; Đưa hạn chế kết định giá Trên sở khuyến nghị chọn mức giá định (ước lượng giá trị thị trường, giá trị phi thị trường) BĐS VI LẬP HỎ SƠ VÀ CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ VI.1 Hồ sơ định giá Nội dung Hồ sơ định giá bao gồm: - Tên số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập ngày tháng lưu trữ - Những thông tin khách hàng yêu câu định giá - Công văn mời định giá - Hợp đồng định giá ký kết doanh nghiệp định giá khách hàng - Những phân tích, đánh giá định giá viên vấn đề định giá liên quan - Những ý kiến trưng câu khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần định giá (nêu có) - Bao cao két định giá tài sản phụ lục kèm theo báo cáo - Chứng thư định giá - Biên lý hợp đồng định giá doanh nghiệp, tổ chức định giá khách hàng Hồ sơ định giá lưu giữ nơi lưu giữ hồ sơ doanh nghiệp, tổ chức định giá Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức định giá có chi nhánh, hồ sơ định giá lưu giữ nơi ban hành chứng thư định gia Báo cáo kết định giá Nội dung tiết báo cáo kết định giá thay đối theo đối tượng định giá, mục đích, yêu cầu tiễn hành định giá theo yêu cầu khách hàng, nhiên báo cáo định giá phải gồm nội dung sau: Những thông tin về: - Tên, loại tài sản - Nguồn gốc tài sản (máy móc thiết bị, chuyền cơng nghệ ) - Vị trí bất động sản (đất đai, nhà cửa cơng trình kiến trúc khác) - Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax khách hàng yêu cầu định giá - Ngày tháng năm định giá - Tên, địa chỉ, sô điện thoại, sô Fax doanh nghịêp, tổ chức định giá nhánh - Họ tên định giá viên lập báo cáo định giá chị ... DONG SAN CAN DINH GIÁ Định giá viên phải nêu rõ phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị BĐS cần định giá Phương pháp định giá phải phù hợp với quy định pháp luật Định giá viên cần phân tích... phương pháp định giá BĐS sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật BĐS với mục đích định giá Định giá viên cần nêu rõ báo cáo định giá phương pháp định giá sử dụng làm chủ yếu, phương pháp định giá. .. CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN Nguyên tắc việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS phải phù hợp với quy định pháp luật, đồng thời phải phù hợp với đặc điểm, tính chất, cơng cua bat động sản