Đang tải... (xem toàn văn)
vKhái niệm Bất động sản
TTổổngng quanquan vềvề thịthị trtrờngờng bấtbất đđộộngng ssảảnnNgithchin: TS . Trần Quang HuyTrờng Đại học Luật H Nội I. I. KhKhááii niniệệmm, , đđặặcc đđiiểểmm BBĐĐS vS v thịthị trtrờngờng BBĐĐSSMuốn hiểu về BĐS thì trớc hết cần phải biết thế nol tisản?1.1. Khái niệm BĐSVật có thực có thể hiểu l: Hoa lợi, lợi tức; Vật chính v vậtphụ; vậtchiađợc v vật không chia đợc; Vật tiêu hao v vậtkhôngtiêuhao; vậtcùngloại v vật đặc định; Vật đồng bộ. Song, trong cách thức chia vật có thực thnh các loại khác nhau, bất động sản v động sản l những khái niệm phổ biến v đợc pháp luật trên thế giới đề cập.Theo iều 163 BLDS năm 2005 thì ti sản gồm: Vật có thực, tiền, giấy tờ có giá v quyền tisản. Vậy, vật có thực l gì? KhKhááii niniệệmm BấtBất đđộộngng ssảảnnTheo điều 174 BLDS năm 2005 thì bất động sản đợc hiểu l các ti sản không di dời đợc bao gồm:1. Đất đai2. Nh ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các ti sản gắn liền với nh ở, công trình xây dựng đó3. Các ti sản khác gắn liền với đất đai4. Các ti sản khác do pháp luật quy định ĐĐấtất đđaiai+ Phải l đất không di dời đợc hoặc di dời đợc nhng không đáng kể ( những ĐĐ có thể di dời nh đất trồng cây cảnh, đất lm vật liệu xây dựng không phải l BĐS ).+ Phải l đất đai đã đợc xác định chủ quyền;+ Đất đai đó phải đợc đo lờng bằng giá trị ( căn cứ vosốlợng v chất lợng đất đai nh dt v phõn hng t)+ Căncứvo mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai đợc phân loại thnh các nhóm khác nhau. NhNh ởở, , ccôôngng trtrììnhnh xxââyy ddựựngng+ Nh ở, công trình xây dựng không thể di dời hoặc di dời không đáng kể: Chung c tại các khu đô thị mới, trung tâm thơng mại, khách sạn, văn phòng cho thuê+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông;+ Các ti sản khác gắn liền không thể tách rời với nh ở, công trình xây dựng;+ Các công trình đó phải có khả năng đo lờng v lợng hoá thnh giá trị theo các tiêu chuẩn đo lờng nhất định. CCáácc ttii ssảảnn khkháácc ggắắn n liềnliền vvớớii đđấtất đđaiai+ Vờn cây lâu năm bao gmc cõy trng v t trng cõy;+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối;+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;+ Các công trình liên quan đến khai thác ti nguyên trong lòng đất CCáácc ttii ssảảnn khkháácc do do phpháápp luluậậtt quyquy đđịnhịnh Luật pháp Việt Nam v các nớc trên thế giới đều ghi nhận một số ti sản có thể di dời song vẫn đợc coi l bất động sản:+ Máy bay+ Tầu biển+ Tầu hoảTại sao lại nh vậy? ĐĐặặcc đđiiểểmm ccủủaa BBĐĐSSThứ nhất, BĐS l hng hoá có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm v không thể di dời đợc.+ Các bất động sản gắn liền với ĐĐ, m ĐĐ cố định về vị trí, về không gian v diện tích;+ Vị trí của BĐS vô cùng quan trọng liên quan đến giá trị v giá cả BĐS, khả năng sinh lợi v môi trờng đầu t lmăn. ĐĐặặcc đđiiểểmm ccủủaa BBĐĐSSThứ hai, BĐS l hng hoá có tính bền vững, lâu di+ BĐS gắn liền với sự trờng tồn của đất đai+ Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, công trình văn hoá, các to nh có độ tuổi rất cao, hng trăm, hoặc thậm chí hng ngnnăm đã qua. Thứt, hnghoábấtđộngsảnmangnặngyếutốtậpquán, thịhiếuv tâmlýxãhộiThứ ba, hng hoá bất động sản mang tính cá biệt v khan hiếmThứ năm, hng hoá bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau cbitl quỏ trỡnh ụth hoỏ [...]... loại khác nhau, bất động sản v động sản l những khái niệm phổ biến v đợc pháp luật trên thế giới đề cập. Theo iều 163 BLDS năm 2005 thì ti sản gồm: Vật có thực, tiền, giấy tờ có giá v quyền tisản. Vậy, vật có thực l g×? 2.1. KN Thị trờng BĐS Khác biệt giữa BĐS v các hng hoá khác T h ị tr ờ n g b ất đ ộ n g sản Ngời bán Ngời ... Việt Nam còn thấp; T hứ t , h n g h o á b ất đ ộ n g s ản m an g n ặn g yếu t ố t ập q u á n , t h ị h iếu v t âm lý xÃh ộ i Thứ ba, hng hoá bất động sản mang tính cá biệt v khan hiếm Thứ năm, hng hoá bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau cbitl quỏ trình đơthị hố 2.2. 2.2. C C á á c c đ đ ặ ặ c c đ đ i i ể ể m m c c ủ ủ a a thị thị ... trên thế giới đều ghi nhận một số ti sản có thể di dời song vẫn đợc coi l bất động sản: + Máy bay + Tầu biển + Tầu hoả Tại sao lại nh vậy? Đ Đ ặ ặ c c đ đ i i ể ể m m c c ủ ủ a a thị thị tr tr ờng ờng B B Đ Đ S S Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu v giácảBĐS + Thời gian tạo ra hng ... bất ổn trong phát triển kinh tế v nguy cơ ngời thu nhập thấp không thể mua đợc BĐS để sử dụng . + Tăng cờng can thiệp của Nh nớc để ổn định thị trờng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, ngời dân tiếp cận đất đai, nh ởđểsảnxuấtv tiêu dùng, góp phần an tâm vocácchínhsáchcủaNh nớc . z Thứ ba, thị trờng bất động sản. .. điểm l không thể di dời, cho nên BĐS gắn liền với một khu vùc cơ thĨ ( cã thĨ khu vùc ph¸t triĨn hoặc kém phát triển, sôi động hoặc kém sôi động ) Mua bán bất động sản còn phụ thuộc vo tâm lý, tập quán, thị hiếu z Thứ t, thị trờng BĐS l thị trờng không honhảo Thông tin không đầy đủ v chính xác nh các ... nối giữa sản xuất v tiêu dùng. + (i) L nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị v (ii) từ hình thái gía trị thnh hiện vật. + Khi thị trờng phát triển tốt sẽ tác động tích cực đến sản xuất, luân chuyển nguồn vốn v ngợc lại. Thứ nhất, phát triển thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất ... bớc hon thiện. 4. PL đà xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh BĐS; I. I. Kh Kh á á i i ni ni ệ ệ m m , , đ đ ặ ặ c c đ đ i i ể ể m m B B Đ Đ S v S v thị thị tr tr ờng ờng B B Đ Đ S S Muốn hiểu về BĐS thì trớc hết cần phải biết thế nol tisản? 1.1. Khái niệm BĐS Vật có thực cã thĨ hiĨu lμ : Hoa lỵi, lỵi tøc; VËt ... BĐS; z 8. Các quy định về giá đất, chính sách ti chính liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS từng bớc đợc sửa đổi, bỉ sung vμ hoμnthiƯn Đ Đ ặ ặ c c đ đ i i ể ể m m c c ủ ủ a a B B Đ Đ S S Thứ nhất, BĐS l hng hoá có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm v không thể di dời đợc. + Các bất động sản gắn liền với ĐĐ, m ĐĐ cố định về vị trí, về ... thị trờng BĐS 3. Thnh lập v kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS 1. Ban hnh hệ thống văn bản pháp luật lm cơ sở quản lý thị trờng BĐS Thị trờng Bất động sản 2. Xây dựng các chiến lợc, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trờng Th Th ứ ứ s s á á u u , , h h ng ng ho ho á á B B Đ Đ S S chịu chịu s s ự ự chi chi ph ph ố ố i i ... hi p lý hi ệ ệ n h n h à à nh nh C¸c yÕu tố pháp lý hiện hnh tác động vo sự phát triển của thị trờng BĐS theo 2 xu hớng : 4.1. Xu hớng tích cực 1. Việc ra đời các đạo Luật đất đai 2003, Luật XD năm 2003, Luật về nh ở năm 2005, BLDS năm 2005, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 đà tạo cơ sở pháp lý để thị trờng BĐS hoạt động có tổ chức; 2. Thủ tục hnh chính về chuyển quyền SDĐ đà . qua. Thứt, hngho bất ộngsảnmangnặngyếutốtậpquán, thịhiếuv tâmlýxãhộiThứ ba, hng hoá bất động sản mang tính cá biệt v khan hiếmThứ năm, hng hoá bất động sản chịu. loại khác nhau, bất động sản v động sản l những khái niệm phổ biến v đợc pháp luật trên thế giới đề cập.Theo iều 163 BLDS năm 2005 thì ti sản gồm: Vật có