BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THUÝ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THUÝ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NGỌC VINH Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2017 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu “Phân tích yếu tố tác động đến giá đất thị Nghiên cứu điển hình Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh” kết trình nghiên cứu học viên Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích đề tài hồn tồn trung thực chưa cơng bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung Tp HCM, ngày tháng năm 2017 Người cam đoan Nguyễn Thị Phương Thuý MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 Vấn đề nghiên cứu 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 Mục tiêu nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu Cấu trúc luận văn CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1.1 Tổng quan đất đai 2.1.1.1 Khái niệm phân loại đất đai Khái niệm đất đai Phân loại đất đai 2.1.1.2 Khái niệm vai trò giá đất 2.1.1.3 Các quan điểm giá trị đất đai 2.1.1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất 10 Địa tô: 10 Lãi suất ngân hàng 11 Quan hệ cung cầu 12 2.1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị lô đất 13 2.1.3 Các lý thuyết có liên quan 19 2.2 KHẢO LƯỢC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 26 2.2.1 Các nghiên cứu giới 26 2.2.2 Các nghiên cứu Việt Nam 31 2.3 KHUNG PHÂN TÍCH 36 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 38 3.1 3.2 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 38 CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 3.2.1 3.2.2 Phương pháp phân tích tổng hợp .39 Phương pháp chuyên gia 39 3.2.3 Phương pháp thống kê mô tả 40 3.2.4 Phương pháp phân tích định lượng 40 3.3 MƠ HÌNH ĐỀ XUẤT 41 3.3.1 Khảo lược mơ hình nghiên cứu nghiên cứu liên quan: 41 3.3.2 3.3.3 3.3.4 Dạng mơ hình hồi quy vận dụng: .41 Các giả định hồi quy 42 Mơ hình nghiên cứu luận văn 42 3.4 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU 52 3.4.1 Các giả định mơ hình: 53 3.4.2 Các giả thiết khác: 53 3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 54 CHƯƠNG 4: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 57 4.1 TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC NGHIÊN CỨU 57 4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 58 4.2.1 4.2.2 4.2.3 Thống kê mô tả liệu khảo sát: .58 Kết hồi quy 62 Thảo luận kết .70 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 72 5.1 KẾT LUẬN 72 5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN .72 5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .73 5.3.1 Hạn chế mô hình 73 5.3.2 5.3.3 Hạn chế liệu 74 Định hướng nghiên cứu .75 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Diễn giải ANN Artificial Neural Network - Mơ hình mạng thần kinh nhân tạo BĐS Bất động sản DA Dự án DT Diện tích GD Giá đất HC Hướng HD Hình dáng HPM HT Hedonic Pricing Model – Mơ hình định giá thụ hưởng Hạ tầng KCMT Khoảng cách mặt tiền KCTT Khoảng cách trung tâm KDC Khu dân cư LG MRA NĐ Lộ giới Multiple Regression Analysis - Phân tích hồi quy đa biến Nghị định ODA Official Development Assistance - Hỗ trợ phát triển thức OLS Ordinary Least Square - Phương pháp bình phương nhỏ SLMT TC Tp HCM UBND VT Số lượng mặt tiền Trục Thành phố Hồ Chí Minh Uỷ ban nhân dân Vị trí DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.4 Kiểm định phân phối chuẩn biến DG Bảng 3.5 Kiểm định phân phối chuẩn biến LnDG Bảng 3.6 Bảng mô tả biến Bảng 4.1 Kết bảng thống kê đất Quận Bảng 4.2 Kết thống kê mô tả biến (1) Bảng 4.3 Kết thống kê mô tả biến (2) Bảng 4.4 Mơ hình hồi quy mơ hình log-lin lần đầu Bảng 4.5 Mơ hình sau loại biến DA, SLMT, HC Bảng 4.6 Mơ hình sau loại biến khơng có ý nghĩa thống kê Bảng 4.7 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.8 Kiểm định phương sai thay đổi Bảng 4.9 Kiểm định dạng mô hình Bảng 4.10 Kiểm định cần thiết biến mơ hình Bảng 4.11 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư Bảng 4.12 Vị trí quan trọng yếu tố DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH Sơ đồ Diễn giải Sơ đồ 2.1 Mối quan hệ giá trị hữu hình giá trị vơ hình Sơ đồ 2.2 Sơ đồ mối quan hệ chất lượng vị Sơ đồ 2.3 Khung phân tích Sơ đồ 3.1 Quy trình nghiên cứu CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 Vấn đề nghiên cứu Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường đặc biệt quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn mức độ quy mơ, tính chất giá trị kinh tế quốc dân BĐS tài sản lớn quốc gia, chiếm tỷ trọng khoảng 40% lượng cải vật chất nước hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá tổng giá trị vốn chưa khai thác BĐS nước phát triển lớn, lên tới hàng nghìn tỷ Đơ la Mỹ, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước vòng 30 năm qua BĐS tài sản có giá trị lớn tổ chức, hộ gia đình cá nhân, đặc biệt BĐS nhà đất Trong kinh tế thị trường, BĐS nhà đất chức nơi để ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế nguồn vốn để phát triển kinh tế thông qua hoạt động chấp (Nguyễn Mạnh Hùng, 2016) Trong thị trường đất thị trường có giá trị nhất, điều kiện tối thiểu đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Thị trường BĐS Việt Nam nói chung Tp HCM nói riêng phải chống chọi với khó khăn sụt giảm giá nhà đất từ cuối năm 2008, doanh nghiệp BĐS phá sản dần nợ ngân hàng cao, hàng tồn kho q lớn khơng thể khoản Tuy nhiên tình hình thay đổi nhiều, giá đất vùng ven Tp HCM tăng trưởng tốt năm qua, đặc biệt giá đất Quận Điều tạo điều kiện cho phát triển kinh tế Tp HCM Trong năm gần đây, tốc độ đô thị hóa Tp HCM diễn nhanh, mặt đô thị thành phố ngày thay đổi theo hướng văn minh đại Từ sức hút mạnh mẽ chức đô thị, dân số gia tăng nhanh chóng, dẫn đến thay đổi quy mơ hộ gia đình, kéo theo gia tăng nhu cầu sống, có nhu cầu nhà ở, yếu tố quan hệ cung - cầu thị trường BĐS nhà Việc mở rộng thu hút đầu tư phát triển kinh tế làm cho thu nhập dân cư, người lao động thành phố gia tăng Hiện dân số Tp HCM ước tính khoảng 13 triệu người (theo báo cáo Sở Nội vụ Tp HCM) Nhu cầu nhà tăng lên tương ứng với mức tăng thu nhập, qua tác động đến loại hình BĐS Bên cạnh đó, kế hoạch phát triển thị thành phố theo hướng thị hóa nhanh dẫn đến phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư tất yếu yếu tố quan trọng tác động đến cung cầu, đặc biệt giá BĐS thị trường Các chế quản lý phát triển nhà thành phố phát triển nhà xã hội chủ đầu tư hộ gia đình, đối tượng thuộc diện giải nhà xã hội vay vốn ưu đãi để tạo lập nhà tác động đến nguồn cung sức cầu thị trường nhà Thị trường BĐS có tính chất khu vực, việc nghiên cứu nắm rõ xu hướng tác động lên giá đất theo đặc thù của địa phương nhằm phát triển thị trường lành mạnh điều cần thiết, góp phần quan trọng việc ban hành sách nhà nước BĐS ổn định thị trường BĐS có liên quan đến ổn định thị trường tín dụng, thị trường lao động, thị trường nhà ở, thị trường tiêu dùng hàng hóa… Thị trường BĐS khu vực Quận năm 2016 2017 vừa qua có tăng trưởng mạnh, đặc biệt phân khúc đất Nguyên nhân sách phát triển hạ tầng thành phố hướng mạnh vào khu vực phía Đơng với loạt dự án đầu tư trọng điểm cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, đại lộ Võ Văn Kiệt, cầu Sài Gòn 2… Hàng loạt tuyến đường giao thơng mang tính định cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 2, Cầu Phú Mỹ, đường Song Hành, Xa Lộ Hà Nội, Metro, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh… khai thông, mở rộng Khi giao thông, sở hạ tầng phát triển, Quận dần trở thành cửa ngõ giao thông thành phố, đường dẫn tỉnh miền Trung, miền Bắc Việt Nam Quận cửa ngõ du lịch với địa điểm du lịch tiếng Vũng Tàu, Nha Trang, Đà Lạt, Phan Thiết… Ngoài phát sở hạ tầng, bất động sản quận nóng ngày nhờ hỗ trợ tích cực quan quản lý vấn đề pháp lý Do sức mua dự án bất động sản tăng theo Sự tăng Thửa 24-1 tờ đồ 20 (TL2003) (58/20 tân lập 1, kp3) Tân Lập Hiệp Phú 0 14.8 182 59.4 1 25.7 Thửa 42-1, 71-1, 72-1, tờ đồ 14 (TL 2003) Tân Lập Hiệp Phú 0 15.1 20 88.7 1 22.4 Một phần 58, tờ đồ 14 (147/38, Kp6) Tân Lập Hiệp Phú 0 15.5 20 62.2 1 24.1 Số 147/52C khu phố (số cũ 10/60), Tân Lập Hiệp Phú 0 15.5 350 245.8 1 19.5 hẻm 77 đường Tân Lập Tân Lập Hiệp Phú 0 15 700 117 1 21 Số 47 Tân Lập (Một phần Thửa đất số 15, KDC Hiệp Phú) Tân Lập Hiệp Phú 15 139.2 0 37 Nhà số 50/3 đường Tân Hòa Tân Hồ Hiệp Phú 0 2.5 15 30 71.7 1 16.7 Thửa 563, tờ đồ Tân Hoà Hiệp Phú 0 15.5 50 50 1 25 Thửa 502, tờ đồ 111 Tân Hoà Hiệp Phú 0 15.5 150 85 22.8 Thửa 665, tờ đồ 10 Tây Hoà Hiệp Phú 0 16 150 73.2 1 24 Số 191 Lê Văn Việt Hiệp Phú 1 12 15 372 1 48.4 Thửa đất số 05, tờ đồ số 115 (theo tài liệu năm 2003) Đường số Hiệp Phú 13 120 1 38.8 Nhà số 35 (tiệm Thanh Thảo) Đường số 265 Hiệp Phú 15.5 55 1 37.6 Thửa đất số 917, tờ đồ số 94, Nguyễn Xiển Long Bình 23 200 60.3 1 16.5 Thửa đất số 518, tờ đồ số 17 Nguyễn Xiển Long Bình 23 500 114 1 17 Thửa đất số 550, tờ đồ số 12 Nguyễn Xiển Long Bình 12 23 750 107.5 1 1 22 Số Đường số 13 Nguyễn Xiển Long Bình 23 850 105 1 17.8 Thửa đất số 503 tờ đồ số 92 (Theo tài liệu đo năm 2003 Nguyễn Xiển Long Bình 23.1 100 192 1 11 Thửa đất số 549 tờ đồ số 93 Nguyễn Xiển Long Bình 23 400 51.2 1 1 15 Thửa đất số 586, tờ BĐ số 96, Phước Thiện Long Bình 0 22.5 350 140 1 15.8 Thửa đất số 709, tờ BĐ số 16 Phước Thiện Long Bình 0 22 200 140 1 15.9 Lô số Khu DC Phước Thiện Phước Thiện Long Bình 0 22 350 140 1 1 15.6 Thửa đất 548, tờ BĐ số 15 Phước Thiện Long Bình 0 22 100 140 1 15.5 Thửa đất số 1119, tờ đồ số 94 Phước Thiện Long Bình 0 24 50 57.9 1 13 Thửa đất số 707, tờ đồ số 102 Phước Thiện Long Bình 0 23.5 30 57.9 1 1 14.8 Thửa đất số 640, tờ đồ số 110 Phước Thiện Long Bình 0 23 30 164.1 1 11.5 Lô A3 Phước Thiện Long Bình 23.2 75.6 1 1 18.5 Thửa đất số 952- tờ đồ số 94 Đường số Long Bình 0 24 100 120 1 15 Thửa đất 634 tờ đồ 12 (Kế nhà 868/31 Nguyễn Xiển) Nguyễn Xiển Long Thạnh Mỹ 23 60 110.7 1 13.8 Một phần đất số 722, 723, tờ đồ số 63, (Lô số B36-KDC Long Thạnh Mỹ) Nguyễn Xiển Long Thạnh Mỹ 20 150 53.1 1 17.2 Số 868/7 (số cũ 3/33) đường Nguyễn Xiển Nguyễn Xiển Long Thạnh Mỹ 23 71 200 1 10.9 Số 868/13A đường Nguyễn Xiển Nguyễn Xiển Long Thạnh Mỹ 23 180 251.1 1 12 Số 560 Nguyễn Xiển Nguyễn Xiển Long Thạnh Mỹ 1 12 21.2 330.9 1 27 Một phần 385, tờ đồ 17 BDC xã Long Bình (11/20 ấp Phước Thiện) Phước Thiện Long Thạnh Mỹ 0 22 100 200 1 15.6 Thửa đất 554, tờ đồ 15 (Long Bửu Phước Thiện) Phước Thiện Long Thạnh Mỹ 0 12 20 150 140 1 20 Thửa đất số 786, tờ đồ số Hoàng Hữu Nam Long Thạnh Mỹ 19 500 51.4 1 16.3 Số 103A/4 - 460A Hoàng Hữu Nam, Khu phố Giản Dân Hoàng Hữu Nam Long Thạnh Mỹ 1 10 19.7 200 1 28 Thửa đất số 703, tờ BĐ số 33 Bùi Quốc Khoái Long Thạnh Mỹ 0 20 50 161.3 1 17.4 Lô A3 Đặng Nghiêm Bùi Quốc Khoái Long Thạnh Mỹ 0 20.5 500 161 1 16 Số 41 Đặng Nghiêm Bùi Quốc Khoái Long Thạnh Mỹ 0 20 70 115.3 1 17.5 Nguyễn Văn Tăng Long Thạnh Mỹ 0 20.1 100 262.2 1 7.8 Thửa đất số 649, tờ đồ số 56 Thửa 561, TBD 61 (số 252A Nguyễn Văn Tăng, ấp Gò Cơng) Nguyễn Văn Tăng Long Thạnh Mỹ 20 41.5 1 27 Số 27 Đường 12D Đường số 12 Long Thạnh Mỹ 0 20 30 127.8 1 15.8 Thửa đất số 562, tờ đồ số 41 Cầu Đình Long Phước 0 22 150 82.7 1 10.5 Thửa đất số 703, TBĐ số 58 Long Phước Long Phước 0 22 300 52.1 1 10 Thửa đất số 649, TBĐ số 58 Long Phước Long Phước 0 21.8 150 60 1 10.2 Thửa đất số 800, TBĐ số 58 (TL2003) Long Phước Long Phước 0 22 300 58.5 1 9.4 Thửa đất số 786, tờ đồ số 58 Long Phước Long Phước 0 21 250 53.8 1 10.5 Thửa đất số 681, tờ đồ số 10 Lã Xuân Oai Long Trường 0 17 120 62.5 1 1 17.8 Thửa đất số 674, tờ đồ số 10 Lã Xuân Oai Long Trường 0 17 100 55.9 18 Thửa đất số 669, tờ đồ số 10 Lã Xuân Oai Long Trường 0 17 150 50.2 1 1 17.8 Thửa đất 739, tờ đồ số 10 Lã Xuân Oai Long Trường 0 17 50 80.4 1 16 Thửa đất số 670 tờ đồ số Võ Văn Hát Long Trường 0 17.5 200 52 1 18.5 Thửa đất số 817 tờ đồ số 13 Võ Văn Hát Long Trường 0 18 250 50 1 1 17 Thửa đất số 526 tờ đồ số Võ Văn Hát Long Trường 0 18 50 58.4 19.3 Thửa đất số 847 tờ đồ số 13 Võ Văn Hát Long Trường 0 18 200 70 1 17.5 Thửa đất số 614 tờ đồ số 11 Võ Văn Hát Long Trường 0 17 300 62.3 1 17.5 Thửa đất số 727, tờ đồ số Võ Văn Hát Long Trường 0 18 50 51 1 15 Số 24/43/8 Võ Văn Hát, khu phố Phước Hiệp Võ Văn Hát Long Trường 0 18 400 54.2 1 14.5 Thửa đất số 545 tờ đồ số Võ Văn Hát Long Trường 0 19 400 495 1 13 Thửa đất số 613, tờ đồ số 11 Võ Văn Hát Long Trường 0 15 30 60.8 1 18.1 Thửa đất số 650, tờ đồ số 38 Trường Lưu Long Trường 0 17.5 200 56 1 16 Thửa đất số 856, 857- tờ đồ số 37 Trường Lưu Long Trường 0 7.4 18.2 500 73 1 15 Thửa đất số 1045- tờ đồ số 37 Trường Lưu Long Trường 0 17.5 500 52.6 1 1 20.5 Thửa 686, tờ đồ 44 Trường Lưu Long Trường 0 17.5 200 61.5 1 20.7 Thửa đất số 634- tờ đồ số Lò Lu Long Trường 0 18.2 50 56 1 18 Thửa đất số 1207- tờ đồ số 33 Đường số Long Trường 0 16 50 54 1 1 18.2 Thửa đất số 1248, tờ đồ số 33 Đường số Long Trường 0 16.5 500 138.8 0 14 Thửa đất số 893, tờ đồ số 47 Gò Cát Phú Hữu 0 10 13.5 30 82 1 1 30.5 Số 56 đường Gò Cát, phường Phú Hữu Gò Cát Phú Hữu 10 13.5 41.8 1 32.7 Thửa đất số 860, tờ đồ số 47 (lơ D25) Gò Cát Phú Hữu 0 13.5 30 103.9 1 21 Thửa đất số 876, tờ đồ số 47 Gò Cát Phú Hữu 0 14 150 80.8 1 1 21.2 Thửa đất số 569, tờ đồ số 56 Gò Cát Phú Hữu 0 14 200 63.8 1 19.5 Thửa đất số 1028- tờ đồ số 55 Gò Cát Phú Hữu 0 14.2 600 57.6 1 19 Thửa đất số 974, tờ đồ số 21 Đường 990 (Gò Trang) Phú Hữu 0 15.5 70 64.2 1 18.7 Thửa đất số 680 tờ đồ số 17 Bưng Ông Thoàn Phú Hữu 14 15 120 1 1 38 Thửa đất số 907, 848 tờ đồ số Bưng Ơng Thồn Phú Hữu 14 15 103 1 39 Nhà số Đường số 2, khu phố Bưng Ơng Thồn Phú Hữu 0 14 13.5 350 181.3 1 31.9 Thửa đất số 527 tờ đồ số 16 Bưng Ông Thoàn Phú Hữu 0 15 70 204 1 17.8 Thửa đất số 437 tờ đồ số 15 Bưng Ơng Thồn Phú Hữu 0 15 50 50 1 1 19 Thửa đất 620, tờ đồ số 16 Bưng Ông Thoàn Phú Hữu 0 15 50 54 1 19.1 Thửa đất số 661, tờ đồ số 22 Nguyễn Duy Trinh Phú Hữu 14 100 108.4 1 21 số 39/9/3 Khu phố Bến Cát Đại Lộ Phước Bình 0 2.5 13.5 500 170.7 1 17 Một phần 1334 tờ đồ số 09 (Theo TL 02/CTUB) Đại Lộ Phước Bình 0 4.5 13.3 100 108.2 1 25.2 Nhà số 315 Đại Lộ Phước Bình 12 12.5 84 1 40 Nhà số 66 Đường số Phước Bình 13 85 1 37.6 Thửa đất số 517, tờ đồ số 60 -TL-2003 (129 Đường số 14) Đường số 14 Phước Bình 13.2 88 1 34.5 Thửa đất số 540, tờ đồ số 12 Đỗ Xuân Hợp Phước Long A 12.5 250 34.5 0 24.6 Một phần 353, tờ đồ 06 xã Phước Long Tây Hoà Phước Long A 0 2.5 13 50 477.2 1 21.6 Nhà số 30 Đường số 128, phường Phước Long A Tây Hoà Phước Long A 0 4.5 12 400 200 1 28 28C Tây Hòa Tây Hoà Phước Long A 0 11.5 50 60.9 1 26.8 Hồ Bá Phấn Phước Long A 0 12 50 80.4 29 Thửa đất 516 tờ đồ 16 Đỗ Xuân Hợp Phước Long B 12.4 20 89.7 1 29.7 Thửa đất số 45, tờ đồ số 76 (TL năm 2003) Đỗ Xuân Hợp Phước Long B 12.7 100 131.5 30 Số 242/7 Khu phố Đỗ Xuân Hợp Phước Long B 12.4 300 75 1 23.5 Thửa đất 631 tờ đồ 51 Dương Đình Hội Phước Long B 10 13.5 105.6 1 34 Thửa đất số 590, tờ đồ số 31 Dương Đình Hội Phước Long B 0 14.6 40 111.2 1 22.3 Nhà số 3B Hồ Bá Phấn, kp4 Thửa đất số 719, tờ đồ số 29 Dương Đình Hội Phước Long B 0 14.3 300 41.6 1 24.5 Thửa đất 508 tờ đồ 54 Dương Đình Hội Phước Long B 0 14.5 20 134.8 23.8 Thửa đất số 596, tờ đồ số 50 Dương Đình Hội Phước Long B 0 14.3 300 69.7 1 23.4 Thửa đất số 593, tờ đồ số 50 Dương Đình Hội Phước Long B 0 2.5 14.7 400 70.2 1 21.1 Thửa 295 286, tờ đồ 14 Liên Phường Phước Long B 0 15 150 562 20.5 Thửa đất số 408-286, tờ đồ số 14 Liên Phường Phước Long B 0 15.2 300 202 1 25 Thửa đất số 637, tờ đồ 79 Liên Phường Phước Long B 0 14.3 20 55.6 1 25.7 Thửa 2040, tờ đồ 04 xã Phước Long H.TĐ Tăng Nhơn Phú Phước Long B 0 14 300 79 0 21 Một phần 817, tờ đồ 04 xã Phước Long H.TĐ Tăng Nhơn Phú Phước Long B 15 13 432 1 35 số 30/10 (Số cũ 127), khu phố Tăng Nhơn Phú Phước Long B 0 2.1 13.5 700 119.5 1 17.6 Đường số 61 Phước Long B 12.8 108.2 1 34.2 Số 38/25A Đường số 147 Đường số 147 Phước Long B 0 13.1 160 164.1 0 19.4 Thửa 04, tờ đồ 49 Đường số 185 Phước Long B 0 14.5 50 137.7 26 Một phần 395, tờ đồ 11 (theo TL 02/CTUB) Đường số 185 Phước Long B 0 14.5 100 77.2 1 26.8 Nhà số 56A, Khu phố Thửa đất số 570, tờ đồ 28 Đường số 22 Phước Long B 0 14.4 20 63 1 25.7 Nhà số 70/14, kp5, P.Phước Long B, Quận Đường số 109 Phước Long B 0 13.8 150 119.1 0 24.1 Thửa đất 732 tờ đồ 48 Đường số 109 Phước Long B 0 13.5 120 74.3 1 25.9 Nhà số 3/9/20 Đường 297, khu phố Đường số 297 Phước Long B 0 13.2 150 64.7 1 24.6 Thửa đất 535 tờ đồ 38 Đường số 297 Phước Long B 0 13 150 66.1 1 25.6 558, tờ đồ 56 (TL2003) Đường số 475 Phước Long B 13.3 76.5 1 32.5 Thửa 631, tờ đồ 47 Đường số 359 Phước Long B 13.7 120 1 30 Thửa đất 1138 tờ đồ 05 (TL-02/CT-UB) Đường số 359 Phước Long B 13 56 1 32.2 Thửa 63, tờ đồ BĐC.X.Thu Đuc Lê Văn Việt Tăng Nhơn Phú A 16.7 100 131 1 17.3 Thửa 1162 tờ đồ 04 (theo TL 02/CT-UB) Lê Văn Việt Tăng Nhơn Phú A 17 250 200 1 18.6 Một phần 261, tờ đồ 31 Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 0 17.5 50 200 1 19.9 Thửa đất 907, 908 tờ đồ 60 Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 0 18 250 1637 1 16.6 Thửa 687, tờ đồ 41 Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 0 17.7 100 57.5 1 24 Thửa đất số 559, tờ đồ 62 Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 0 15 500 76.9 1 10.5 Thửa đất số 602, tờ đồ số 38 (TL BDDC-2003) Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 0 17 50 80.3 1 16.8 Một phần Thửa đất số135 tờ đồ số Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 10 17 459.1 0 31 Nhà số 7/11C đường 182 Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 0 14.2 500 135.2 1 23 Thửa 746, tờ đồ 54 Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 0 16.4 400 50 1 16.9 Thửa 724 tờ đồ 48 Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 0 16 600 80.4 1 21.2 Thửa đất số 603, tờ đồ số 66 Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 0 15 800 76.7 1 21 số 3/25/8C3 Đường 182, Khu phố Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 0 3.5 15 380 53.4 1 18.5 Thửa 52-1, tờ đồ 55 Lã Xuân Oai Tăng Nhơn Phú A 0 16.4 560 47.6 1 15.1 Thửa đất số 507, tờ đồ số 10 Man Thiện Tăng Nhơn Phú A 17.5 114.1 1 35.1 Thửa đất số 1043, tờ BĐ số 15 Đường số 385 Tăng Nhơn Phú A 16 243 31.2 Thửa đất số 1052, tờ BĐ số 15 Đường số 385 Tăng Nhơn Phú A 16 55.7 1 34.1 Số 111 Đường 385 Đường số 385 Tăng Nhơn Phú A 16.5 52 1 34 Thửa 745 tờ đồ 59 Đường số 160 Tăng Nhơn Phú A 0 17 150 140.8 1 19.8 Thửa 616 tờ đồ 58 Đường số 160 Tăng Nhơn Phú A 0 3.5 17 200 85.7 1 19 Thửa đất số 575, tờ BĐ 59 Đường số 160 Tăng Nhơn Phú A 16.6 110 1 34 Thử 692, 693 tờ đồ 59 Đường số 160 Tăng Nhơn Phú A 0 17.3 50 47.9 1 18.9 43K đường 160 Lã Xuân Oai Đường số 160 Tăng Nhơn Phú A 0 17.3 50 72 1 22.4 60 đường Lò Lu Lò Lu Trường Thạnh 14 20 145.2 0 30 Một phần đất số 624, tờ đồ số 23 (Lơ số D6) Lò Lu Trường Thạnh 0 20 1200 50 1 12.5 Thửa đất số 653, 611, tờ đồ số Lò Lu Trường Thạnh 0 20 50 55.4 1 18.3 Thửa đất số 626- tờ đồ số Lò Lu Trường Thạnh 0 20 100 70.9 0 17.2 Thửa đất số 638, tờ đồ số Lò Lu Trường Thạnh 0 18 100 69.7 1 18.1 Thửa đất số 786, tờ đồ số 18 Lò Lu Trường Thạnh 0 19 50 60 1 18 Thửa đất số 640, tờ đồ số Lò Lu Trường Thạnh 0 20 100 55.9 1 17.1 Thửa đất số 621 tờ đồ số 10 Lò Lu Trường Thạnh 0 18 250 324.4 0 14 Một phần đất số 685, tờ đồ số Lò Lu Trường Thạnh 0 18 200 53.3 1 16 Thửa đất số 801, tờ đồ số 21 (Nền A3) Đường số Trường Thạnh 0 18 50 67.2 1 19 Thửa đất số 628, tờ đồ số 21 Đường số Trường Thạnh 0 18 100 64 1 18.9 Thửa đất 717, TBĐ 23 Đường số Trường Thạnh 0 19 50 50.9 1 18 Thửa đất số 673- tờ đồ số 21 Đường số Trường Thạnh 0 18.5 200 64 1 18.1 Thửa đất số 823, tờ đồ số 21 Đường số Trường Thạnh 0 18 100 84.5 1 18.8 Thửa 1541, tờ đồ số Nguyễn Duy trinh Trường Thạnh 16.5 30 793 1 14 Nhà số 1612 Nguyễn Duy Trinh, kp Phước Lai Nguyễn Duy Trinh Trường Thạnh 1 14 17 49.7 0 42 Thửa đất 720, 721 tờ đồ 29 Trương Văn Hải Tăng Nhơn Phú B 0 2.5 14.5 200 148.4 1 17.3 Thửa đất 556 tờ đồ 29 Trương Văn Hải Tăng Nhơn Phú B 0 14.5 150 998 1 18.1 41 đường số 4, KP Trương Văn Hải Tăng Nhơn Phú B 0 14 100 88 1 26.6 Thửa đất 503 tờ đồ 50 Dương Đình Hội Tăng Nhơn Phú B 0 15 200 62.6 1 14.9 đất số 607, tờ đồ số 53 Dương Đình Hội Tăng Nhơn Phú B 0 14.2 100 115.4 1 16.4 Một phần đất số 67, tờ BĐ số 53 Dương Đình Hội Tăng Nhơn Phú B 0 14.2 150 288 1 15.4 89/12 Dương Đình Hội Dương Đình Hội Tăng Nhơn Phú B 0 13.4 60 59 1 20.3 93/4A đường Dương Đin ̀ h Hơ ̣i Dương Đình Hội Tăng Nhơn Phú B 0 14.2 30 100 1 20.9 Thửa đất 652 tờ đồ 27 Đình Phong Phú Tăng Nhơn Phú B 0 14 50 66.6 1 28.4 Thửa đất 672 tờ đồ 27 Đình Phong Phú Tăng Nhơn Phú B 0 13.5 50 52.3 1 30.6 Thửa đất 738, TBĐ 24 Đình Phong Phú Tăng Nhơn Phú B 0 14.5 300 60.6 1 28 Thửa đất 595 tờ đồ 33 Quang Trung Tăng Nhơn Phú B 0 13 300 226.1 1 16.2 Thửa đất 648, 649 tờ đồ 36 Đường số 12 Tăng Nhơn Phú B 0 14 250 120.3 0 19 Thửa đất số 507, tờ đồ 31 Đường số 12 Tăng Nhơn Phú B 0 13 250 88 1 19.2 Thửa đất 807 tờ đồ 48 Đường số 11 Tăng Nhơn Phú B 0 14 150 80.1 1 26.1 Thửa đất 586, 587 tờ đồ 47 (TL năm 2003) Đường số 11 Tăng Nhơn Phú B 0 15 300 352.9 17 Thửa đất 548 tờ đồ 36 (TL2003) Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 14 35 79.7 1 14.7 Thửa đất 563 tờ đồ 35 Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 4.5 14 300 104 1 20 Thửa đất 505 tờ đồ 35 (TL2003) Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 13.5 10 89.8 1 23.1 Thửa 602, tờ đồ 34 (89/1/86F Kp2, đường 8) Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 14.5 300 59.3 1 20 Thửa đất số 532, tờ đồ số 35 (TL năm 2003) Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 5.5 13 400 96.7 0 21.6 Thửa đất 549 tờ đồ (38/7 đường số 8) Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 13.8 20 74.3 21.7 Thửa đất 94 tờ đồ 43(TL năm 2003) Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 3.5 14 500 234.8 18.2 Nhà số 69/14 Đường Số Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 13 70 39.7 1 19.6 Nhà số 64/8 Đường Số Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 13 170 48 1 20.5 Thửa đất 508 tờ đồ 43 (TL2003) Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 14 50 48.6 1 24.1 82/27, đường số khu phố 3, Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 14 100 184.4 0 25 Thửa đất 368 tờ đồ 24 Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 14 50 80 26.1 Thửa đất số 870, tờ đồ số 24 Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 6.5 14.4 600 198.9 0 17.5 Nhà số 175/69B/2A Đường 2, kp1 Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 14.5 100 75.4 1 22 Số 65/34/14 đường số 2, kp1 Đường số Tăng Nhơn Phú B 0 3.5 14 20 112 1 20.8 Thửa đất số 53, tờ đồ số 14 Đường số 100 Tân Phú 0 20 100 150.8 0 12 Thửa đất số 674, tờ đồ số 35 Đường số 197 Tân Phú 0 20 70 403.1 1 13 Thửa đất số 414, tờ đồ số 20 Hoàng Hữu Nam Tân Phú 19 500 262.6 0 1 19 Thửa đất số 534 tờ đồ số Đường số 400 Tân Phú 0 2.5 20 50 437.9 0 12 đất số 535; 536, tờ đồ số Đường số 400 Tân Phú 16 19.2 310.9 27 56/5 Cầu Xây 2, khu phố Cầu Xây Tân Phú 19.7 30 54.9 1 15.5 ...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THUÝ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. .. NGỌC VINH Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2017 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu Phân tích yếu tố tác động đến giá đất thị Nghiên cứu điển hình Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh kết trình nghiên cứu học... cứu phân tích yếu tố tác động đến giá đất đô thị khu vực Quận 9, Tp HCM • Phạm vi thời gian: Đánh giá yếu tố tác động đến giá đất đô thị khu vực Quận 9, Tp HCM vào giai đoạn từ tháng 02/2017 đến