I MỞ ĐẦU Đất đai nguồn tài nguyên, nguồn lực có hạn, việc sử dụng tài nguyên đất phát triển kinh tế đất nước cần sử dụng cách tiết kiệm để đảm bảo hiệu cao vấn đề vơ quan trọng có ý nghĩa lớn Đối với cá nhân , từ đất người tạo thực phẩm phục vụ nhu cầu người, tạo không gian sống phục vụ nhu cầu ở, tạo hạ tầng phục vụ nhu cầu lại sinh hoạt giải trí… nhu cầu thiết yếu cho tồn mình.từ lợi ích đem lại cho người, đất đai xem tài sản có giá trị lớn cá nhân Người ta đem đất đai trao đổi, mua bán hàng hóa để thu nguồn vốn định việc bảo vệ quyền sở hữu, hưởng lợi từ đất đai trở thành vấn đề quan trọng quan tâm Cùng với q trình tồn cầu hóa xu thế giới, kinh tế Việt Nam ngày phát triển vững mạnh Hội nhập vào kinh tế giới, Việt Nam xây dựng đầy đủ kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đời với phát triển ngày đầy đủ thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Thị trường bất động sản Việt Nam lúc đời non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắp kịp theo phát triển nước giới, đạt bước tiến dài, lượng chất, đặc biệt lĩnh vuẹc dịch vụ bất động sản Vì cần phải “phân tích mơi trường kinh doanh bất động sản để thấy môi trường kinh doanh diễn có ảnh hưởng tiêu cực hay tích cực” Tiểu luận bao gồm Chương • • • • chương I: Cơ sở khoa học thị trường kinh doanh bất động sản chương II: Cơ sở pháp lý thị trường kinh doanh bất động sản chương III: Thực trạng môi trường kinh doanh bất động sản tỉnh Vĩnh Phúc chương IV: Kết luận kiến nghị CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học thị trường kinh doanh bất động sản 1.1 Khái quát bất động sản 1.1.1 Định nghĩa Ở Việt Nam, trước ban hành luật dân 2005, hệ thống pháp luật quản lý hoạt động kinh tế, người ta thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định Khi có Bộ luật dân 2005 “ bất động sản tài sản bao gồm: đất; hà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2 Phân loại bất động sản Tùy theo mục đích nghiên cứu tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS: Căn mắt quản lý xây dựng phát triển BĐS, chia BĐS thành ba nhóm: +BĐS có đầu tư xây dựng: gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, cơng trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) Trong nhóm này, BĐS nhà đất nhóm bản, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, khách quan Nhóm chiếm đa số giao dịch thị trường tất nước giới +BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS nhóm thường đất nơng nghiệp, đất rừng, đất ni trồng thủy sản…còn gọi đất dạng tư liệu sản xuất +BĐS đặc biệt: BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoa vật thể, đền chùa, nghĩa trang Căn mặt kinh tế nhà kinh tế giới chia thành loại chủ yếu theo lĩnh vực + Nhà : loại bất động sản sử dụng làm nới trú ngụ cho gia đình, cá nhân +Bất động sản cơng nghiệp gồm nhà làm việc doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, nhà máy điện, nhà máy nước… +Bất động sản thương mại bao gồm tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, bãi đỗ xe, tiện nghi cơng ích, khu vui chơi thể thao… +Bất động sản sử dụng mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, đền chùa, bất động sản thuộc nhà nước quản lý sử dụng 1.1.3 Đặc điểm hàng hóa bất động sản Bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với hàng hóa khác bật tính cố định giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng +Tính cố định: khơng giống hàng hóa khác, người bán người mua di chuyển hàng hóa tùy ý, hàng hóa BĐS khơng thể đem trưng bày nơi khác mà phải thường giới thiệu thơng qua hình ảnh, vẽ tài liệu, hình thức mơ tả khác Đặc tính đòi hỏi phải có phương thức giao dịch vào quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hóa khác việc giao dịch chứng từ quyền sử dụng đất phải đăng ký với quan có thẩm quyền nhằm quản lý chặt chẽ bất động sản bảo vệ quyền chủ sở hữu Tính cố định làm cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm tính địa phương Một mảnh đất, nhà mặt địa gần lặp lại tương tự với loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác +Tính giá trị cao: BĐS thường tài sản có giá trị lớn gia tăng giá trị thông qua đầu tue, đầu cơ, kinh doanh Với nhiều người , nhà tài sản lớn gia đình Loại kinh doanh đòi hỏi nhiều tiền vốn liếng tự có nhà đầu tư Giá trị bất động sản đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng Nói cách khác cơng tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng định bất động sản nói chung nâng cao hiệu sử dụng đất nói riêng +Tính hữu hạn: Đất đai loại tài sản gia tăng mặt số lượng Diện tích bề mặt trái đất có hạn, diện tích đất đai giới hạn miếng đất, khu vưc, vùng, địa phương, lãnh thổ… tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt Bản thân đất khơng tự sinh sơi thêm mà có cơng trình đất +Tính bền lâu: Tính chât có đất đai tài sản thiên nhiên ban tăng, loại tài nguyên xem khơng thể hủy hại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Điều thể rõ mặt đất đai khơng bị hao mòn gí ngày tăng Các cơng trình kiến trúc, vật kiến trúc xây dựng đất sau xây dựng sử dụng thời gian cải tạo nâng cấp tồn từ hàng trăm năm Hàng hóa có hưu hỏng có lúc hết hạn sử dụng riêng bất động sản khơng Tính ảnh hưởng lẫn : BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nahu lớn, giá trị BĐS tác động tới bất động sản khác, đặc biệt trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực +Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh hoạt động khác +Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hóa khác, nhu cầu bất động sản vùng , khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, yếu tố tâm lý, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh +Tính dài hạn kinh doanh Khi định đầu tư địa ốc cần có cam kết dài hạn vì, nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho lợi trước mắt quan trọng, tính đường dài thật chất loại kinh doanh Chẳng hạn đầu tư vào khách sạn bên đường xa lộ cần xem xét liệu thời gian tới người ta có xây đường ngắn khác bỏ qua tuyến xa lộ khơng Nếu tính xây dựng siêu thị khơng phải xây đón đầu khu vực kế cân hoang vắng Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản a) yếu tố tự nhiên Yếu tố tự nhiên bao gồm yếu tố khí hậu, thủy văn địa chất, địa hình, hệ sinh thái điều kieenj tự nhiên khác yếu tố quan trọng cấu thành nên môi trường đâu tư bất động sản xủa quốc gia Trong cụ thể: +Vị trí địa lý: Những quốc gia nằm khu vực có kinh tế thịnh vượng , động có giá trị lớn nước nằm vùng xa xôi hẻo lánh Những vùng nằm ven biển, khí hậu ơn hòa thường có giá trị cao hẳn vị trí khác vùng đồi núi hiểm trở Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định mức độ sinh lời bất động sản + khí hậu, phong cảnh thiên nhiên: môi trường lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản mức độ thu hút phát triển dự án đầu tư, khí hậu ổn định ơn hòa khơng q lạnh hay q nóng, cảnh quan thiên nhiên đẹp làm mơi trường đầu tư bất động sản hấp dẫn so với vùng có khí hậu khắc nghiệt + Mật độ mức độ gia tăng dân số Với quốc gia, mật độ dân số cao giá bất động sản cao cung giữ nguyên cầu có xu hướng gia tăng Với quốc gia đất chật người đông Nhật Bản, bất động sản mặt hàng quan trọng, với đất nước có mật độ dân cư thưa thớt Úc quan tâm đến vấn đề Sự gia tăng dân số dẫn tới tăng nhu cầu nhà ở, dân số gia tăng,lực lượng lao động xã hội tăng theo với việc phải mở rộng b) Các yếu tố trị, pháp luật + Sự ổn định trị xã hội: nhà đầu tư xem xét yếu tổ ổn định trị, yếu tố ln có ý nghĩa định đến việc thu hút đầu tư nước Họ muốn đầu tư vào khu vực, quốc gia có ổn định trị - xã hội, có đủ lực điều kiện thực đầy đủ cam kết với độ tin cậy cao Hơn nữa, việc giữ vững ổn định trị- xã hội có ý nghĩa quan trọng với phát triển ngành kinh doanh bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp với việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh Nhà nước cần có biện pháp nhằm đảm bảo ổn định trị - xã hội Các sách pháp luật +Pháp luật yếu tố có tính chất định đến hình thành phát triên thị trường bất động sản Hệ thống pháp luật quốc gia thông thường quy định vấn đề, quuyền sở hữu, sử dụng đất đai, quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn bất động sản… hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân bất động sản, quy định phạm vi áp dụng cá sắc thuế việc sử dụng chuyển nhượng đất đai Cùng với quy định luật đất đai 1.1.4 +Các sắc thuế tạo thành thể thống giúp nhà nước quản lý đất đai, thúc đẩy đời thị trường bất động sản thức, điều tiết cung cầu bất động sản thị trường góp vốn làm cho thị trường bất động sản phát triển Công tác quy hoạch +Việc quy hoạch đưa kế hoạch sử dụng đất việc quy hoạch mục đích sử dụng đất vùng, khu vực cụ thể, nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu dất đai thị trường bất động sản nói chung + Thay đổi mục đích sử dụng đất khu vực khu vuecj lân cận vấn đè dê xnhaanj thất mà tiến trình cơng nghiệp hóa, thị hóa phát triển có phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho phát triển công nghiệp, nhà cơng trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh đô thị phát triển đến đâu, việc chuyển đất nơng nghiệp c) Các yếu tố văn hóa Tập qn, truyền thống thị hiếu nói yếu tố mang tính nhân văn thị trường bất động sản Đối với thị trường bất động sản ảnh hưởng yếu tố tập quán, truyền thống thị hiếu quan so với thị trường khác thị trường hàng hóa thơng thường, thị trường lao động , hay thị trường vốn Yếu tố tập quán ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch mua bán, thuế mướn, thê chấp…trên thị trường bất động sản giúp đẩy nhanh hạn chế vụ giao dịch phương diện đảm bảo độ tin cậy giữ bên mua bên bán thuê d) Các yếu tố kinh tế Sự phát triển kinh tế quốc gia yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đich xây dựng sở sản xuất kinh doanh, sở hạ tầng đường sá, bưu viễn thơng, khu thương Điều làm gia tăng giao dịch đất đai bất động sản khác kinh tế hay thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Bên cạnh đó, phát triển khao học kỹ thuật cơng nghệ kinh tế nói chung hay ngành cơng nghệ vật liệu nói riêng lại tạo thành yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạp bất động sản phù hớp với yêu cầu sản xuất, thương mại, du lịch ,dịch vụ đời sống 1.2 Quy mô thị trường bất động sản +Theo chiến lược phát triển đô thị Việt Nam, diện tích đất thị đến năm 2020 đạt 460.000 ha, tỷ lệ thị hóa từ 28 % dự kiến đến năm 2025 đạt 45% Nhu cầu nhà đặc biệt nhà đô thi để đáp ứng cho dân đô thị ngày tăng cao, dự kiến đến năm 2025 số dân khu vực đô thị tăng lên 46 triệu người + Nếu tính riêng nhu cầu nhà thị, trung bình năm Việt Nam cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà /người đô thị vào năm 2020 + Nhu cầu lớn ,nhưng giá bất động sản cao nhiều so với mức mà người dân mua nên dẫn tới tượng đóng băng, khó tiêu thụ bất động sản phân khúc tầm cao cấp tầm trung Đóng băng bất động sản +“Đóng băng” ý kiến phổ biến đề cập đến thị trường bất động sản Thế nhưng, mắt số nhà đầu tư nước ngồi Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển, khơng có băng + Tuy nhiên, thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên khiến nhiều người lợi lĩnh vực + Thị trường bất động sản khơng đóng băng , vài năm trước nhà đầu tư, địa ốc cần việc quy hoạch, xây nhà để bán, có nhiều người mua Nhưng xây lên bán yếu tố lựa chọn người tiêu dùng ảnh hưởng lớn đến thị trường Những khu hộ cấp cấp nằm vị trí thuận tiện, kiến trúc nước thiết kế phải chiều lòng khách hàng cách xây dựng hộ mẫu đề người mua nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá trước mua 1.4 Thị trường bất động sản 1.4.1 Khái niệm thị trường bất động sản + Thị trường bất động sản hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan đến mơi giới, tư vấn giữ chủ thể thị trường dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản có tác động định đến thúc đẩy hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản + Có thể nói với phát triển kinh tế xã họi nhu cầu dụng đất, đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với q trình đất đai chuyển thành hàng hóa + Thị trường nhà đát nơi diễn hành vi mua bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, cơng trình xây dựng dịch vụ gắn liền với hàng hóa + Bất động sản có vai trò quan trọng kinh tê, liên quan trực tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mo, tính chất, giá trị, có tác động trực tiếp đến thị trường khác thị trường tài chính, thị trường lao động Qua kênh bất động sản huy động nguồn vốn nội 1.4.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.3 + Khơng có thị trường trung tâm; thị trường bất động sản chưa hình thành thị trường trung tâm mà người mua người bán trực tiếp gặp tác động trực tiếp qua lại lẫn Gần tất giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới bất kinh doanh bất động sản, qua báo chí, thông qua cá nhân môi giới Do thị trường trung tâm nên thơng tin thị trường khó thu nhập có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu thị trường Gần Việt Nam, công ty kinh doanh địa ốc công ty môi giới bất động sản hình thành phát triển nhanh tạo điều kiện cho giao dịch thị trường diễn cách dễ dàng +Thị trường bất động sản mang tính khu vực địa phương sâu sắc: đặc tính bất động sản khơng thể thiêu hủy khó chia cắt, khơng thể di dời, thừa thãi nơi bù đắp thiếu hụt nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương + Mặt khác , khác trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội mật độ dân số làm cho nhu cầu bất động sản khác số lượng, hình dạng, chất lượng từ dẫn đến khác mức độ phát triển thị trường bất động sản địa phương + Thi trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo, thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiêó nahf nước nên mức độ hoàn hảo thị trường bất động sản thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuấ thị trường khác Bên cạnh khơng tái tạo hay tính khan đất nên thị trường mang tính độc quyền thông tin uy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để , điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh ngầm, khơng hồn hảo + Thi trường bất động sản thị trường có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tiền tê, tín dụng với phát triển kinh tế quốc gia; hầu hết khoản đầu tue vào hai luồng đầu tư vào tài sản đầu tư thị trường tài tiền tê Trong thời điểm nguời ta ln có nhu cầu chuyển dịch lượng tiền bạc sang tài sản ngược lại Mặt khác, thân giao dịch bất động sản quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định 1.5 Môi trường đầu tư bất động sản 1.5.1 Môi trường đầu tư Theo báo cáo phát triển giới World Bank 2005 Môi trường đầu tư định nghĩa: “ tập hợp nhân tố hình thành nên hội sách ưu đãi với doanh nghiệp nhằm đầu tư hiệu quả, phát triển mở rộng tạo công ăn việc làm” Trên phương diện lý thuyết lẫn thực tiễn, phạm vi chất quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh thị trường nhân tố môi trường đầu tư kinh doanh – có ảnh hưởng đáng kể theo hướng có lợi đến suất, mức tăng trường hoạt động kinh tế Cũng theo world Bank “ Môi trường đầu nước môi trường dành cho hoạt động kinh tế tư nhân Chất lượng môi trường đầu tư định dựa vào mức độ rủi ro chi phí giao dịch việc đầu tư vận hành kinh doanh mà trước tiên quy định khung pháp lý, rào cản điều kiện thị trường lao động, tài chính, công nghệ thông tin, sở hạ tầng đầu vào sản xuất phủ tác động đến mơi trường đầu tư thơng qua sách, pháp chế mối quan hệ với thành phần kinh tế 1.5.2 Môi trường đầu tư bất động sản Hiện chưa có khái niệm tắc mơi trương đầu tư bất động sản phạm vi tiểu luận này, môi trường đầu tư bất động sản xem xét “ tổng hợp tác động lẫn tác nhân kinh tế trị, văn hóa xã hội, tác động trực tiếp gián tiếp tới hoạt động kinh doanh nhà đầu tư bất động sản” Bất động sản ngành đặc thù yếu tố liên quan đến mơi trường văn hóa, trị, thể chế tác động trực tiếp nhạy cảm định nhà đầu tư biến động thị trường Môi trường đầu tư bất động sản hấp dẫn liên quan trọng để phát triển bất động sản tăng trưởng kinh tế quốc gia 1.6 Phạm vi cạnh tranh 1.6.1 Xu hướng cạnh tranh thị trường bất động sản Để vượt qua khủng hoảng kinh tế cạnh trạnh ngành nghề khốc liệt Đứng xu thị trường bất động sản gắn kết chặt chẽ với quy hoạch ngành nghề khác phụ thuộc nhiều vào thị trường tiền tệ để ngành kinh doanh bất động sản phát triển cách đơn lẻ Do cần có liên kết để phát huy mạnh 1.6.2 Cơn đại “Hồng thủy” Đó khủng hoảng tài kinh tế , toàn cầu diễn cuối năm 2008 đầu năm 2009 ngân hàng liên tiếp tuyên bố phá sản , diễn nước Mỹ Sau lan ngân hàng Anh, Pháp, Đức sau lan đến tất khu vực giới, làm cho kinh tế chao đảo thị trường bất động sản hòa nhịp với xu làm cho thi trường bị đóng băng gây lên tượng bong bóng bất động sản Làm cho nhà đâu dở khóc dở cười, gây lên nhiều thay đổi lớn Chương II Cơ sở pháp lý thị trường kinh doanh bất động sản 2.1 Cơ sở pháp lý luật kinh doanh bất động sản năm 2006 + Với đời hàng loạt sách , nghị định thông tư, quy định chi tiết luật kinh doanh bất động sản Đã góp phần hệ thống hóa sở pháp lý lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhạy cảm thời gian trước Khi chưa có văn pháp quy quy định rõ ràng việc kinh doanh bất động sản, dẫn đến khó triển khai áp dụng luật cho phù hợp + Nghị định 02 , với quy định khu thị phải rộng 20ha, chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, góp phần sàng lọc nhà đầu tư khơng có vốn thiếu kinh nghiệm khỏi thị trường + Nghị định 02 lại tạo hướng mở chủ đầu tư khu đô thị chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực dự án cấp có cơng trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án phê duyệt chủ đầu tư cấp phải hồn thành dự án mục đích , nội dung xây dựng tiến độ dự án duyệt, với hướng mở vậy, nhiều chủ đầu tư có hội tránh khoản vay ngân hàng lớn để trình tồn dự án + Đối với dự án khu dân cư nhỏ, Nghị định 17 tạo lối thoát cho phép nhà dầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thành xây dựng sở hạ tầng Thực tế việc cấm chuyển nhượng dự án gây ách tắch cho nhiều dự án khu dân cư, khu thị Vì nhiều nhà đầu tư khơng đủ vốn để thực toàn dự án, lại san sẻ phần dự án cho chủ đầu tư khác + Vấn đề cách thức huy động vốn cho đảm bảo nhà đầu đầu tư không chiếm dụng vốn khách hàng quyền lợi khách hàng bảo hợp đồng góp vốn không thực theo cam kế cụ thể hóa luật kinh doanh bất động sản Theo điều 19 dự thảo, chủ đầu tư khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp huy động vốn ứng trước khách hàng Tổng số vốn ứng trước không vượt 70% giá trị hợp đồng việc huy động vốn phải thực nhiều lần, lần đầu huy động vốn xây xong sở hạ tầng 2.2 Cơ sở pháp lý luật kinh doanh bất động sản năm 2014 + Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đời thay Luật Kinh doanh bất động sản 2006, có nhiều sửa đổi, bổ sung vấn đề đáng lưu ý phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam thời gian gần Đặc biệt, Luật sửa đổi bổ sung vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, vấn đề bất Luật Kinh doanh bất động sản 2014 + Bất động sản hình thành tương lai bổ sung vào loại bất động sản đưa vào kinh doanh Đây điểm quan Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể Điều quy định: Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức cá nhân loại bất động sản đưa vào kinh doanh + Quy định điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh theo khoản Điều 55Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể điều kiện + Phải có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo dự án + Trường hợp bất động sản hình thành tương lai chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tòa nhà Phải thực bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Có thể nói điểm bật vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Nội dung bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai quy định Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sau: Nhà hình thành tương lai trước bán, cho thuê mua phải bảo lãnh ngân hàng có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Danh sách ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh ngân hàng Nhà nước công bố Giữa ngân hàng bảo lãnh chủ đầu tư phải thực thành lập hợp đồng bảo lãnh, chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua ký kết hợp đồng mua, thuê mua Thời hạn hợp đồng bảo lãnh nhà giao cho bên mua, bên thuê mua; Trường hợp chủ đầu tư không giao nhà theo tiến độ cam kết, bên mua, thuê mua có u cầu bên ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tương đối chi tiết việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai Cụ thể : Bên mua, thuê mua thực tốn nhiều lần, lần đầu khơng q 30% giá trị hợp đồng; việc toán lần phải phù hợp vào tiến độ xây dựng song không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng; trường hợp bên bán , bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số tốn khơng 50% giá trị hợp đồng Trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khơng thu q 95% giá trị hợp đồng Giá trị lại tốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Có thể nói, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có nhều quy định tích cực vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, vấn đề "nóng" đối hoạt động kinh doanh bất động sản năm gần Chương III Thực trạng môi trường kinh doanh bất động sản tỉnh Vĩnh Phúc 3.1 Vị trí địa lý thuận lợi Có thể nói rằng, địa điểm địa lý nguồn lực đặc trưng Tỉnh Vĩnh Phúc Vĩnh Phúc tỉnh thuộc Vùng kinh tế trung tâm Bắc Bộ (bao gồm tỉnh, thành thị: Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh) Tuy nhiên, có địa điểm gần Thủ Hà Nội nên Vĩnh Phúc có nhiều thuận lợi liên kết, giao thương hàng hoá, công nghệ, lao động kỹ thuật… Sở hữu địa điểm trung tâm thành thị Hà Nội 50km, nhữngh sân bay Nội Bài 25km, Vĩnh Phúc nơi tập trung đầu mối giao thông huyết mạch bao gồm: Quốc lộ số (nối có tỉnh Phú Thọ, Tuyên Quang, Hà Giang), tuyến phố sắt Hà Nội – Lào Cai (cầu nối vùng trung du miền núi phía Bắc có thủ đơ), Quốc lộ (thơng có cảng biển Hải Phòng), phố 18 (thơng có cảng nước sâu Cái Lân – Quảng Ninh),… Vị trí địa lý lợi lớn có lại cho tỉnh Vĩnh Phúc nhiều thuận lợi phát triển kinh tế – xã hội Bên cạnh đấy, nhờ có phát triển mạnh mẽ hệ thống giao thông sở hạ tầng làm cho mặt tỉnh Vĩnh Phúc “thay da đổi thịt” có cơng trình giao thơng lớn vào hoạt động đưa vào sử dụng như: phố thành thị Vĩnh Yên, phố Đinh Tiên Hoàng, phố Nguyễn Tất Thành… Hạ tầng giao thông ngày vào hoạt động nâng cấp khiến cho việc kết nối có nhiều địa danh du lịch tiếng địa phương như: Vườn quốc gia Tam Đảo, khu du lịch sinh thái Flamigo Đại Lải resort, sân golf Heron Lake… phát triển thành tiện lợi, có lại nhiều giá trị lớn mặt cho tồn tỉnh có bất động sản 3.2 Phát triển toàn diện “nâng bước “ phân khúc bất động sản Vĩnh Phúc Trong năm qua, Vĩnh Phúc không ngừng phát triển trở thành tỉnh thành có tốc độ tăng trưởng bậc nước Được xem thủ phủ dự án khu công nghiệp, khu công nghệ cao, năm qua, Vĩnh Phúc nằm top đầu địa phương lơi kéo dòng vốn FDI, tiếp tục địa điểm đầu tư quyến rũ tập đoàn kinh tế lớn từ Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật Bản… Năm 2018, tỉnh lôi kéo thêm 18 triệu USD vốn đầu tư từ dự án FDI, đấy, tồn tỉnh có 278 dự án FDI 690 dự án DDI hiệu lực (tính đến T3/2018) Hàng loạt KCN lớn địa bàn tỉnh kể đến như: KCN Bình Xuyên, KCN Bá Thiện, KCN Khai Quang, Tam Dương, Phúc Yên, KCN Thăng Long… Định hướng đến năm 2030, địa bàn tỉnh có 41 cụm công nghiệp, lôi kéo thêm dao động 10.000 – 12.000 tỷ vốn đầu tư tạo việc làm không ngừng nghỉ cho từ 28.000 – 30.000 lao động chuyên gia nước Bên cạnh việc tạo nhiều công ăn việc làm lôi kéo nguồn lao động ngồi tỉnh tăng thêm nhu cầu có nhà có đến tiềm đầu tư cho thuê sinh lời tốt cho dự án đã, hình thành Đồng thời, sách bán hàng tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngồi có nhà Việt Nam, quyền tỉnh dành ưu tiên việc cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh… tạo đà cho bất động sản phát triển 3.3 Năm 2018 bất động sản Vĩnh Phúc Nhìn chung, Vĩnh Phúc có nhiều lợi bật mau chóng tạo nên sức hút có nhà đầu tư Thị trường đấyn nhận tham dự chủ đầu tư đơn vị bán danh tiếng Trong đấy, bất động sản tập trung trung tâm tỉnh – thành thị Vĩnh Yên Ngoài việc Vĩnh Yên phân tích phân khúc giàu tiềm có mạnh để phát triển bất động sản tăng trưởng kinh tế bật, dòng vốn FDI bùng nổ, lực lượng hàng chục nghìn chuyên gia,…thì nhà đầu tư kỳ vọng vào tăng giá bất động sản Vĩnh Yên tương lai thành thị phấn đấu đạt thành thị loại I trực thuộc tỉnh Vĩnh Phúc vào năm 2020 Chỉ từ đầu năm 2018, bất động sản Vĩnh Phúc tăng trưởng nóng có dự án trội Tại thành thị Vĩnh Yên, kể đến dự án An Phú Residence phố Phan Chu Trinh, phường Khai Quang có mơ hình nhà thấp tầng kết hợp có nhà cao tầng Dự án mau chóng tạo nên sức hút lớn đối có người dân Vĩnh Phúc giới đầu tư địa ốc sản phẩm bất động sản đầu tư bản, chất lượng cao, quy hoạch đồng bộ, tân tiến,… mà tỉnh xem “hàng hiếm” Trải nghiệm khác biệt VCI Mountain View Cùng xuất dự án VCI Mountain View Định Trung, Vĩnh Yên khu nhà thành thị kết hợp loại hình dịch vụ có diện tích dự án gồm 630 bao gồm nhà villa, nhà thương mại, liền kề cộng tòa chung cư Dự án đầu tư hệ thống 17 tiện tích đặc biệt cơng viên hồ điều hòa, trường mầm non, nhà văn hóa, khu thương mại… lôi kéo nhiều bạn định hướng có đến cho cư dân trải nghiệm khác biệt hưởng thụ sống Tại Phúc Yên, TMS Grand City có diện tích 18,5 phường Hùng Vương gây sốt phân khúc có 812 lơ đất có loại hình sản phẩm gồm: Biệt thự, nhà phố thương mại nhà liền kề, cam đoan khu thành thị kiểu mẫu có đậm phong nhữngh Nhật Bản có đồng sở hạ tầng, tiện ích sống Cơn sốt phân khúc Vĩnh Phúc nhìn chung Vĩnh n nói riêng chưa dừng lại tên như: Fairy Town, Diamond Park… tiếp tục công bố phân khúc thời gian tới Diễn biến sôi động phân khúc bất động sản Vĩnh Phúc lôi kéo nhiều nhà đầu tư không địa bàn tỉnh mà khu vực kế bên tiềm sinh lời quyến rũ tương lai giá trị sống đích thực Các dự án ngày chất lượng Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc Không cần đầu tư nhiều kinh phí cho chiến dịch truyền thông, quảng cáo năm trước có lần tăng giá bán lên mức 34%, từ đầu năm 2017 đến nay, lượng khách hàng đến tìm hiểu thơng tin, khảo giá, đặt mua nhà, đất Dự án khu đô thị Nam Vĩnh Yên tiếp tục tăng cao Cụ thể, năm 2017, chủ đầu tư dự án Tổng Công ty cổ phần đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp) bán 600 lô đất, với tổng số tiền 1.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2016 tháng đầu năm 2018 bán 116 lô, với số tiền xấp xỉ 300 tỷ đồng Đặc biệt, hàng chục khách hàng gọi điện thoại tìm hiểu thơng tin dự án, từ đầu năm đến nay, ngày, Phòng kinh doanh Chi nhánh DIC Corp Vĩnh Phúc có khoảng từ 20-30 lượt khách hàng đến khảo giá, đặt mua nhà, đất Bà Đỗ Thị Kiều Anh, Phòng kinh doanh, Chi nhánh DIC Corp Vĩnh Phúc cho biết: Dự án khu đô thị Nam Vĩnh Yên dự án mang tính đẳng cấp có tổng diện tích 446ha, tổng mức đầu tư dự kiến gần 9.000 tỷ đồng, quy mô dân số 69.000 người Để đến năm 2023, dự án hoàn thành giai đoạn, năm 2017, chủ đầu tư tiếp đẩy nhanh tiến độ hồn thiện phần thơ khách sạn DIC star; hoàn thiện hạ tầng khu vực 12ha, với khoảng 300 lơ đất; hồn thiện thủ tục để Sở Tài nguyên Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 880/1.285 lô đất Nhiều khách hàng đến tìm hiểu thơng tin, đặt mua đất, nhà dự án DIC star Vĩnh Phúc Có kết thị trường bất động sản Vĩnh Phúc nói riêng, nước nói chung ngày khởi sắc Các sách khuyến khích, hỗ trợ đầu tư Nhà nước, tỉnh phát huy hiệu Cùng với đó, dự án nằm vị trí thuận lợi, có nhiều tuyến giao thơng kết nối thông suốt, tạo thuận lợi cho việc lại người dân Giá bán đất mềm, bình qn từ 900 triệu đến tỷ đồng/lơ đất liền kề, tương đương với đất khu dân cư Ngoài ra, để thu hút khách hàng, chủ đầu tư áp dụng nhiều chương trình kích cầu tiêu dùng như: tặng vàng, tặng xe SH, tặng tủ lạnh hay chiết khấu % cho khách hàng mua bn tốn trước hạn… Cũng theo bà Kiều Anh, hết tháng 2/2018, DIC Corp Vĩnh Phúc bán hết 100% lô đất liền kề phân khu I dự án Đồng thời tiếp tục mở bán biệt thự song lập có diện tích khoảng 300 m2/ Đi trước, đón đầu để đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng, năm 2018, DIC Corp Vĩnh Phúc tiếp tục đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện khách sạn DIC star để đưa vào khai thác đầu năm 2019; hoàn thiện hạ tầng phân khu 1, với diện tích 65 ha; hệ thống kè hồ điều hòa Triển khai xây dựng nhà mẫu tuyến đường Đinh Tiên Hoàng; đầu tư xây dựng số cơng trình tiện ích phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí hộ dân “Nếu năm 2017, thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc từ tháng 3, tháng năm nay, lượng khách đến giao dịch tấp nập từ ngày đầu năm Riêng ngày khai xuân mùng Tết, Chi nhánh Tổng công ty cổ phần đầu tư phát triển xây dựng Vĩnh Phúc bán lô đất Điều cho thấy nhu cầu mua đất, nhà người dân ngày tăng thị trường bất động sản có nhiều khởi sắc”- bà Kiều Anh chia sẻ Mặc dù bán hết 100% đất nền, nhà biệt thự, nhà liền kề từ quý III/2017, đến nay, khu đô thị sinh thái Nam Đầm Vạc Công ty cổ phần thương mại Sông Hồng thủ làm chủ đầu tư có hàng chục khách hàng gọi điện thoại, đến tìm hiểu để mua đất, nhà ngày Ơng Phạm Trường Minh, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần thương mại Sông Hồng thủ đô, Trưởng Ban quản lý dự án Khu đô thị sinh thái Nam Đầm Vạc cho biết: Khu đô thị sinh thái Nam Đầm Vạc khởi công xây dựng từ năm 2009 với diện tích 39,5ha nằm tổng thể khu du lịch sinh thái Đầm Vạc, quy mô 800 lô đất Đến nay, chủ đầu tư bán hết 100% lơ đất 100% lơ có sổ đỏ Ngoài hộ hoàn thiện việc xây dựng chuyển đến ở, ngày đầu năm 2018, có thêm 20 hộ khởi cơng xây dựng nhà, tạo sôi động diện mạo cho khu đô thị Trước nhu cầu mua nhà, đất người dân tăng cao, Công ty cổ phần thương mại Sông Hồng thủ đô tập trung đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt khu thị Bắc Đầm Vạc, diện tích 52ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 2.000 tỷ đồng để năm triển khai xây dựng hạ tầng toàn khu; khởi cơng xây dựng khu resort diện tích 7ha; xây dựng tòa tháp đơi cao 25 tầng, dãy nhà biệt thự… Còn dự án khu chung cư Vinaconex, khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Bảo Quân, số khách hàng đến giao dịch liên tục tăng Ông Nguyễn Duy Hưng, Trưởng ban quản lý dự án chung cư Vinaconex, phường Liên Bảo, thành phố Vĩnh Yên cho biết: Đến năm 2017, chủ đầu tư bán hết 540 hộ tòa nhà cao tầng, 59 nhà liền kề Thế tháng đầu năm 2018, số khách hàng đến hỏi mua nhà, nhờ ban quản lý dự án nắm bắt, gọi điện thoại thông báo có hộ gia đình khu chung cư muốn bán nhà tăng năm 2016 Còn theo ông Nguyễn Xuân Việt, Phó Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bảo Quân, thực tế, nhu cầu mua nhà người dân, công nhân lao động khu công nghiệp cao Đến nay, chủ đầu tư bán hết 70 lô đất khu liền kề; 220 hộ tòa nhà tầng có 100% hộ đến Đối với tòa nhà 15 tầng, với 208 hộ, sau hoàn thiện, đưa vào sử dụng đầu năm 2017, chủ đầu tư bán khoảng 70% hộ tháng đầu năm 2018, bán 10 “Với giá bán mềm, khoảng 460 – 500 triệu đồng/căn mức lương người lao động doanh nghiệp tiếp tục cải thiện theo hướng tăng lên, chắn năm 2018, chủ đầu tư bán hết 80 hộ lại Thị trường bất động sản sôi động động lực để Công ty tiếp tục khởi công xây dựng tòa nhà 11 tầng thời gian tới”- ông Việt khẳng định 3.4 Hạ tầng nâng bước bất động sản Theo thống kê Sở Xây dựng, đến nay, Vĩnh Phúc có 62 dự án phát triển nhà Hết năm 2017, chủ đầu tư xây dựng khoảng 5,6 triệu m2 nhà, với diện tích bình quân đạt 21m2/người Về nhà xã hội, địa bàn tỉnh có 21 dự án với tổng diện tích 43 ha, cung cấp gần 9.220 hộ cho người dân Trong đó, có 5/21 dự án nhà xã hội đưa vào sử dụng với 1.012 hộ gồm: Dự án khu chung cư dành cho người có thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai; dự án khu nhà thu nhập thấp Bảo Quân; dự án khu nhà xã hội phường Liên Bảo, thành phố Vĩnh Yên; dự án khu nhà cho người thu nhập thấp thị xã Phúc Yên dự án khu nhà công nhân Công ty Honda Việt Nam Để đảm bảo tính pháp lý, tạo mơi trường thu hút đầu tư thơng thống, bền vững, năm qua, Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh phê duyệt ban hành nhiều nghị quyết, chương trình phát triển thị, hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư lĩnh vực đầu tư phát triển nhà như: Phê duyệt chương trình phát triển đô thị Vĩnh Phúc đến năm 2030; Nghị số 04 đầu tư tập trung xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị Vĩnh Phúc đến năm 2025; Nghị số 57 số biện pháp đặc thù thu hút đầu tư trực tiếp hỗ trợ phát triển doanh nghiệp địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc; Nghị số 159 HĐND tỉnh việc hỗ trợ dự án nhà xã hội cho công nhân người có thu nhập thấp địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 – 2020 Từ chế, sách việc liệt cải thiện môi trường đầu tư để thu hút đầu tư, đặc biệt từ ngày 7/2/2018, Vĩnh Phúc có thêm thành phố Phúc Yên, ngành công nghiệp tiếp tục phát triển khu du lịch, nghị dưỡng Tam Đảo, Đại Lải…tiếp tục điểm đến du khách khiến cho thị trường bất động sản không thành phố Vĩnh Yên, thành phố Phúc Yên mà huyện lại trở nên sơi động Ơng Nguyễn Hữu Mai, Trưởng phòng Quản lý nhà thị trường bất động sản, Sở Xây dựng khẳng định: Từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường bất động sản địa bàn tỉnh có nhiều chuyển biến tích cực Phân khúc đất nhà giá rẻ phát triển mạnh nguồn cung số lượng giao dịch Các phân khúc có tính khoản khả thi, phân khúc nhà giá rẻ có tính khoản tốt Đây phân khúc dẫn dắt thị trường hộ Vĩnh Phúc tiếp tục lên thời gian tới Cũng theo ông Mai, tiềm bất động sản Vĩnh Phúc ngày đánh thức vị trí địa lý thuận lợi, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông đồng Cụ thể, Vĩnh Phúc nằm Quốc lộ 2A, có đường cao tốc Hà Nội – Lào Cai qua tuyến đường sắt Hà Nội – Lào Cai, cầu nối vùng trung du miền núi phía Bắc với thủ đô Hà Nội; liền kề Cảng hàng không quốc tế Nội Bài, qua đường Quốc lộ 5A thơng với cảng biển Hải Phòng trục đường 18 thông với cảng biển nước sâu Cái Lân Bên cạnh đó, hệ thống đường giao thơng, hạ tầng thị ưu tiên nguồn vốn đầu tư, phát triển, kết nối, thông suốt với tất địa phương Đặc biệt, lô đất dự án phát triển nhà khu dân cư có diện tích - 100m2 chào bán với mức giá hợp lý từ 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng mở cạnh tranh cho chủ đầu tư mặt giá xác lập thị trường đất Theo đó, dự án mở bán sau phải đưa mức giá hợp lý hút khách hàng Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Sàn giao dịch bất động sản EZ Việt Nam, việc Phúc Yên công nhận thành phố trực thuộc tỉnh vào tháng 2/2018 tạo cú hích để nhiều nhà đầu tư bất động sản tìm đến Vĩnh Phúc sẵn sàng rót hàng nghìn tỷ đồng triển khai dự án bất động sản vị trí đẹp Hiện nay, hàng chục sàn giao dịch nhỏ công ty mua giới nhà đất, địa bàn tỉnh xuất nhiều doanh nghiệp lớn hoạt động lĩnh vực như: Sàn giao dịch bất động sản EZ Việt Nam, Đất xanh Vĩnh Phúc, CenGroup…với khoảng 150 nhân viên khiến lĩnh vực trở nên sơi động Có gần 10 năm kinh nghiệm ln theo sát thị trường Vĩnh Phúc, ông Nguyễn Anh Tuấn cho biết, nay, người dân huyện Yên Lạc, Vĩnh Tường thành phố Vĩnh Yên có nhu cầu đến sàn giao dịch để tìm hiểu thơng tin dự án, mua đất thành phố Vĩnh Yên nhiều có xu hướng mua đất có sổ đỏ, với diện tích – 100 m2, giá tỷ đồng Tuy nhiên, sản phẩm đất có diện tích 100m2 thiếu nên không năm mà năm tiếp theo, thị trường bất động sản Vĩnh Phúc nhiều sơi động có cạnh tranh giá nhà đầu tư Bởi số nhà đầu tư bất động sản vào Vĩnh Phúc tiếp tục tăng Trong tháng tới, Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị mở bán giai đoạn I dự án Times Garden Vĩnh Yên với khoảng gồm khoảng 200 biệt thự, biệt thự song lập, nhà vườn, đất Cùng thời điểm nay, dự án chung cư An Phú Vĩnh Yên mở bán hộ tòa nhà B… Trước nhu cầu mua đất, nhà người dân để “đánh thức” thị trường bất động sản đầy tiềm năng, nay, với thu hút đầu tư phát triển công nghiệp, nâng cấp, đầu tư hạ tầng thu nhà đầu tư lớn triển khai dự án du lịch, nghỉ dưỡng Tam Đảo, Đại Lải, tỉnh Vĩnh Phúc đạo đơn vị, địa phương liên quan tập trung làm tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, vị trí để để nhà đầu tư bất động sản triển khai dự án nhà ở, khu vui chơi, nghỉ dưỡng Đồng thời, khuyến khích, tạo thuận lợi cho chủ đầu tư xây dựng nhà công nhân thiết chế văn hóa phục vụ cơng nhân khu công nghiệp; tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực chấp thuận chủ trương vị trí thực hiện, làm sở lựa chọn chủ đầu tư dự án 3.5 Những rủi ro hội môi trường kinh doanh bất động sản Thị trường bất động sản phát triển tốt; tồn kho bất động sản giảm; 2018 năm thị trường bất động sản sôi động Tuy nhiên, tiềm ẩn rủi ro, nguồn cung nhiều mức cầu, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng; giá nhà đất có khả bị thổi phồng; tình hình kinh doanh số doanh nghiệp chưa cải thiện Đó nhận định chuyên gia tài chính, ngân hàng bất động sản buổi hội thảo “ Nhận diện hội rủi ro thị trường bất động sản năm 2018 Năm qua chứng kiến dòng vốn đầu tư trực tiếp gián tiếp vào thị trường bất động sản thông qua kênh M&A Bên cạnh đó, nguồn vốn nhà đầu tư nước ngồi vào lĩnh vực bất động sản đạt 2,5 tỷ USD, chiếm 7,6% tổng vốn đầu tư đăng ký “Dòng vốn FDI nhà đầu tư nước ngồi dòng kiều hối đổ vào bất động sản đã, tăng lên với thơng thống mơi trường đầu tư Song song với điểm tích cực đó, năm thị trường bộc lộ số dấu hiệu đáng lo ngại Nhiều chuyên gia cho có sóng đầu mạnh vào thị trường bất động sản chí bất động sản số khu vực bị “thổi giá” mức; Nhiều dự án bị “siết nợ”, tình hình kinh doanh khơng cải thiện giá cổ phiếu nhiều doanh nghiệp bất động sản thấp nhiều so với mệnh giá, giá trị sổ sách Tăng trưởng tín dụng bất động sản ngày to Thống kê Ngân hàng Nhà Nước cho thấy kênh bất động sản chiếm đến 15% tổng dư nợ tín dụng Khơng nên cho phép chủ đầu tư dự án huy động tiền dân Chủ đầu tư tay huy động tiền dân, tay vay vốn ngân hàng mà không giám sát nguồn tiền ln ln có rủi ro Chính phủ phải phủ kiến tạo, minh bạch Tất yếu tố liên quan đến bất động sản tin tức, giá phải rõ ràng Chương IV Kết Luận Kiến Nghị 4.1 Kết Luận Ở Việt Nam thời gian dài, hoạt động kinh doanh bất động sản dường pháp luật đề cập đến thời kỳ mà kinh tế quản lý chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Qua cơng đổi toàn diện kinh tế nước ta mở thực hoạt động cho loại hình daonh nghiệp, kể doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản Hệ thống pháp luật có gần đủ văn quy phạm pháp luật cho hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, có kinh doanh bất động sản Hệ thống pháp luật bất động sản vào thực tiễn có ưu điểm định, nhiên bên cạnh có nhược điểm cần sử đổi Dù việc ban hành pháp luật kinh doanh bất động sản bước phát triển Qua cơng cụ pháp luật luật kinh doanh bất động sản góp phần giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn, cụ thể tạo nhiều nguồn lực để đầu tư cho xã hội 4.2 Kiến Nghị Có sách tín dụng tích cực linh hoạt thị trường bất động sản Về quỹ đất để phát triển NƠXH, pháp luật nhà quy định cụ thể việc dành 20% quỹ đất đầu tư hạ tầng (hoặc quỹ nhà ở, tiền với giá trị tương đương) để đầu tư xây dựng NOXH Nếu thực nghiêm túc tạo quỹ đất sạch/quỹ nhà lớn mà ngân sách Nhà nước khơng nhiều chi phí Tuy nhiên, thời gian qua, việc thực dành quỹ đất/quỹ NƠXH 20% hạn chế chưa triệt để, chưa đáp ứng nhu cầu Condotel (căn hộ khách sạn), vila resort (biệt thự du lịch) loại hình bất động sản xuất Việt Nam vài năm gần Sự xuất mơ hình condotel/resort Việt Nam tạo nên xu hướng đầu tư Tuy nhiên, loại hình bất động sản mới, chưa điều chỉnh pháp luật có liên quan, gây nhiều khó khăn việc quản lý quan quản lý Nhà nước, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, đáng người dân doanh nghiệp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có báo cáo Thủ tướng Chính phủ bộ, ngành kiến nghị nội dung chính, cần phải giải sớm thời gian tới, cụ thể vấn đề bất động sản du lịch: (1) Quy hoạch; (2) Đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án; (3) Quy chuẩn kỹ thuật quy chế quản lý vận hành; (4) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu, thời hạn sở hữu; (5) Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán; (6) Sở hữu bất động sản du lịch cá nhân nước  ... luật kinh doanh bất động sản năm 2014 + Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đời thay Luật Kinh doanh bất động sản 2006, có nhiều sửa đổi, bổ sung vấn đề đáng lưu ý phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh. .. daonh nghiệp, kể doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản Hệ thống pháp luật có gần đủ văn quy phạm pháp luật cho hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, có kinh doanh bất động sản... đưa vào kinh doanh Đây điểm quan Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể Điều quy định: Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức cá nhân loại bất động sản đưa vào kinh doanh +