BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ THỊ THANH HƯỜNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI NHỮNG KHOẢN THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ THỊ THANH HƯỜNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI NHỮNG KHOẢN THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ ÁNH VÂN HÀ NỘI - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết luận Luận văn tốt nghiệp trung thực, đảm bảo độ tin cậy Tác giả Luận văn tốt nghiệp Lê Thị Thanh Hường ii LỜI CẢM ƠN Lời cho gửi lời cảm ơn chân thành đến giáo viên hướng dẫn thực Luận văn – PGS.TS Nguyễn Thị Ánh Vân – người cho hướng dẫn quý báu, giúp tơi hồn thành Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa sau Đại học, Khoa Pháp luật Kinh tế thầy tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức cho suốt thời gian học tập, nghiên cứu trường Tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp bên cạnh, động viên, giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi có thời gian tham gia khóa học thực Luận văn Mặc dù có nhiều cố gắng để hồn thiện Luận văn, Luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận nhận xét, ý kiến đóng góp để Luận văn tơi hồn thiện Tơi xin trân trọng cảm ơn! iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii MỞ ĐẦU CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát bất động sản khoản thu nhập từ bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản .9 1.1.3 Vai trò bất động sản .11 1.1.4 Khái quát khoản thu nhập từ bất động sản chịu thuế thu nhập cá nhân 12 1.2 Khái quát thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản 17 1.2.1 Vài nét thuế thu nhập cá nhân 17 1.2.2 Khái niệm thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản 19 1.2.3 Vai trò thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản 20 1.3 Khái quát pháp luật thuế thu nhập nhân thu nhập từ bất động sản 21 1.3.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản 21 1.3.2 Vài nét hình thành pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản Việt Nam 25 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN 27 iv 2.1 Thành công pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản 27 2.1.1 Áp dụng cơng thức tính thuế mức thuế suất thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản .27 2.1.2 Quy định rõ ràng cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 1994 khơng phải nộp thuế thu nhập thay cho người chuyển nhượng 30 2.1.3 Khơng tính thuế thu nhập cá nhân cá nhân kinh doanh có thu nhập từ cho thuê nhà đạt 100 triệu đồng năm 32 2.1.4 Mở rộng đối tượng chịu thuế thu nhập từ bất động sản .32 2.1.5 Quy định rõ điều kiện cá nhân miễn thuế chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam 37 2.2 Một số bất cập pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản 38 2.2.1 Pháp luật chưa có quy định phân biệt nghĩa vụ nộp thuế trường hợp thực ủy quyền chuyển nhượng bất động sản với trường hợp ủy quyền để che đậy giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhằm trốn thuế: .38 2.2.2 Quy định giá tính thuế chuyển nhượng vào bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá thực tế 39 2.2.3 Quy định miễn thuế cho việc chuyển nhượng bất động sản người gia đình tạo điều kiện để người chuyển nhượng tránh thuế .40 2.2.4 Chưa có quy định hồn thuế cá nhân nộp thuế thu nhập thay cho bên chuyển nhượng trường hợp chuyển nhượng bất động sản trước ngày 01 tháng 07 năm 1994 40 2.2.5 Chưa quy định cách tính thuế cá nhân cho thuê mua nhà 42 2.2.6 Thiếu sở pháp lý Luật Thuế thu nhập cá nhân để đánh thuế vào cá nhân có thu nhập từ hành vi chuyển đổi nhà đất .43 v 2.2.7 Thiếu cơng áp dụng thuế suất chưa tính đến giảm trừ gia cảnh dịch vụ cho thuê bất động sản 44 2.2.8 Hệ thống sở liệu quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản chưa đủ sức giúp nắm bắt số lượng bất động sản mà cá nhân sở hữu số lần chuyển nhượng bất động sản 48 2.2.9 Cùng vấn đề kê khai thuế lại quy định trùng lặp hai văn 49 CHƯƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN 51 3.1 Sự cần thiết yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản .51 3.1.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản 51 3.1.2 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản .52 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản 55 3.2.1 Bổ sung quy định miễn thuế trường hợp thực ủy quyền chuyển nhượng bất động sản rõ điều kiện để miễn thuế trường hợp 55 3.2.2 Khung giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cần xây dựng phù hợp với giá trị thực tế bất động sản chuyển nhượng 56 3.2.3 Có biện pháp hạn chế tình trạng chuyển nhượng lòng vòng để tránh thuế 57 3.2.4 Quy định hoàn thuế cho cá nhân nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng trường hợp chuyển nhượng bất động sản trước ngày 01 tháng 07 năm 1994 58 3.2.5 Xác định cách tính thuế cá nhân cho thuê mua nhà 60 3.2.6 Bổ sung quy định áp đặt nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cá nhân chuyển đổi bất động sản 62 vi 3.2.7 Áp dụng quy định giảm trừ gia cảnh cá nhân kinh doanh dịch vụ cho thuê bất động sản mang tính chất thường xuyên .63 3.3.8 Quy định kê khai thuế văn để dễ dàng áp dụng pháp luật kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân có thu nhập từ bất động sản 64 3.2.9 Ban hành quy định bắt buộc toán qua ngân hàng giao dịch liên quan đến bất động sản phát triển hệ thống tốn khơng dùng tiền mặt 64 3.2.10 Một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu thi hành pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản .65 KẾT LUẬN 70 DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản đóng góp vai trò quan trọng khơng dừng lại việc tăng thu cho ngân sách Nhà nước, điều chỉnh chênh lệch mức sống tầng lớp dân cư, mà góp phần quan trọng việc quản lý bất động sản, quản lý thị trường giao dịch bất động sản Trải qua khoảng thời gian dài thực thực tế, bổ sung qua năm, sách Thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản đạt số thành cơng, nhiên có nhiều hạn chế thiếu sót định thực thi Điều xuất phát từ việc xây dựng pháp luật, triển khai pháp luật cách thức tổ chức quản lý Nhà nước chưa tương xứng, chưa hợp lý, chưa cụ thể nhiều điểm có cách hiểu dẫn đến xung đột quyền, lợi ích cho bên tham gia quan hệ thu thuế, nộp thuế Chẳng hạn: Thuế suất thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; giá ghi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản khơng có trung thực thơng thường thấp nhiều so với giá thị trường khung giá theo quy định Nhà nước; nhiều hạn chế, thiếu sót khác pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản tồn Điều dẫn tới quy định pháp luật chưa bao quát áp dụng chưa đồng bộ, thống nhất, chưa có cơng thực cho người nộp thuế Do đòi hỏi chế quản lý phải cải cách kịp thời hiệu Chính vậy, nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản giúp làm rõ lý luận nguyên tắc chung cho việc áp dụng vào thực tế Qua đưa đề xuất hồn thiện nhằm đảm bảo quyền, lợi ích chủ thể tham gia quan hệ pháp luật Thuế, cao xa lợi ích kinh tế, bình ổn xã hội Thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản không làm hình thành sắc thuế riêng khơng ban hành thành đạo luật riêng, tầm quan trọng giao dịch bất động sản kinh tế năm qua nên Luận văn nghiên cứu riêng quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản Vì lẽ trên, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản" cho Luận văn tốt nghiệp cao học Luật Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, có nhiều đề tài nghiên cứu khoa học, chẳng hạn Luận văn thạc sĩ Luật học: “Thực tiễn thi hành pháp luật thuế thu nhập cá nhân Việt Nam”, tác giả La Thị Tuyết Anh; Khóa luận tốt nghiệp: “Thực trạng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật thu nhập chịu thuế Thu nhập cá nhân” tác giả Nguyễn Văn Dũng, Khóa luận tốt nghiệp: “Vấn đề giảm trừ gia cảnh Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 – Thực trạng kiến nghị từ kinh nghiệm Nhật Bản” Trần Thúy Mai Lan…Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu dừng lại việc phân tích, đánh giá pháp luật thuế thu nhập cá nhân phạm vi rộng, chưa sâu vào phân tích đầy đủ nội dung pháp luật thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản – phạm vi hẹp khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân pháp luật thuế thu nhập cá nhân quy định Riêng vấn đề thuế thu nhập cá nhân liên quan tới khoản thu nhập từ bất động sản có hai cơng trình nghiên cứu, là: Khóa luận tốt nghiệp: “Tìm hiểu quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản” tác giả Ma Thị Vân Kiều Khóa luận tốt nghiệp: “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ bất động sản” tác giả Nguyễn Thị Kim Cúc Hai cơng trình nghiên cứu có đưa số giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản, chưa phân tích đầy đủ nội dung thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản có biến động sao, việc áp dụng chưa thực bao quát hết nội dung pháp lý lĩnh vực này, quy định thuế phù hợp hay khơng giá trị pháp lý mang lại sao, đặc biệt chưa mang tính cập nhật tổng hợp vấn đề phát sinh từ thực tiễn cải cách thủ tục 62 mà bên thuê mua toán cho bên cho thuê mua tính thuế thu nhập cá nhân tương đương với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản – 2% giá trị khoản tiền này, số tiền lại bên th mua phải tốn cho bên cho thuê mua coi “tính thành tiền thuê” nên việc tính thuế thu nhập cá nhân bên cho thuê mua nên thực tương tự thu nhập mà cá nhân có từ hoạt động kinh doanh cho thuê nhà – 5% giá cho thuê Cách tính thuế kết hợp phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng cho thuê bất động sản phù hợp với tên gọi loại giao dịch – thuê mua Phương án thứ hai: Áp dụng phương pháp tính thuế giống thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: Tính thuế 2% tồn giá trị hợp đồng thuê mua mà bên thỏa thuận ghi hợp đồng thuê mua, trường hợp giá thuê mua bên thỏa thuận thấp giá ủy ban nhân dân quy định áp dụng bảng giá đất Ủy ban nhân dân Thời điểm kê khai nộp thuế bên thuê mua toán hết cho bên cho thuê mua tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà, cơng trình xây dựng th mua Nếu phương án thứ phải thực hai cách tính thuế, thu thuế làm nhiều lần, mức thuế suất cao phương án hai thuận lợi dễ dàng so với phương án thứ nhất, việc cần thực thu thuế lần, thực cách tính thuế, số tiền thuế mà người nộp thuế phải nộp thấp so với phương án thứ 3.2.6 Bổ sung quy định áp đặt nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cá nhân chuyển đổi bất động sản Khoản Điều Thông tư 161/2009/TT-BTC thể “trường hợp chuyển đổi đất cho cá nhân (ngoài trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định Khoản Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân) cá nhân chuyển đổi đất phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân” Ngồi Điểm đ Khoản Điều Thơng tư 111/2013/TT-BTC ghi nhận “thu nhập từ chuyển đổi đất nơng nghiệp để hợp lý hóa sản xuất nơng nghiệp khơng làm thay đổi mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, Nhà nước giao để sản 63 xuất” Vì vậy, quy định Khoản Điều Thông tư 161/2009/TT-BTC cần phải kế thừa Tuy nhiên văn thuế thu nhập cá nhân chưa có quy định hướng dẫn kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân trường hợp thu nhập phát sinh từ chuyển đổi bất động sản Đối với vấn đề này, cần phải xây dựng thêm quy định kê khai, nộp thuế chuyển đổi nhà đất Để có thu thuế cá nhân chuyển đổi bất động sản, cần quy định bổ sung thu nhập từ chuyển đổi bất động sản vào thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định cụ thể điều thu nhập chịu thuế từ chuyển đổi bất động sản để làm xác định thu nhập chịu thuế thu nhập tính thuế từ chuyển đổi bất động sản Có thể sau: Thu nhập chịu thuế từ chuyển đổi bất động sản xác định giá chuyển đổi bất động sản mà cá nhân dùng để chuyển đổi lần chuyển đổi Nếu cá nhân chuyển đổi nhà đất có điều kiện miễn thuế cá nhân chuyển nhượng bất động sản áp dụng miễn thuế cá nhân chuyển nhượng bất động sản Nếu cá nhân chuyển đổi bất động sản không thuộc trường hợp miễn thuế áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển đổi bất động sản cá nhân chuyển nhượng bất động sản Nghĩa cá nhân chuyển đổi, nhận chuyển đổi phải chịu thuế với mức thuế suất 2% giá trị nhà đất mà nhận chuyển đổi 3.2.7 Áp dụng quy định giảm trừ gia cảnh cá nhân kinh doanh dịch vụ cho thuê bất động sản mang tính chất thường xuyên Đối với bất cập này, cần điều chỉnh lại cách tính thuế cá nhân cho thuê bất động sản Thay việc khơng tính giảm trừ gia cảnh cho cá nhân kinh doanh bất động sản nay, pháp luật thuế thu nhập cá nhân xác định cá nhân có thu nhập từ kinh doanh dịch vụ cho thuê bất động sản thu nhập áp dụng cách tính thuế thu nhập từ tiền lương, tiền cơng cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền cơng Từ đó, áp dụng giảm trừ gia cảnh, chi phí hợp lý liên quan trước tính thuế cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền cơng Các chi phí hợp lý liên quan chi phí đầu tư vào bất động sản chi phí cải tạo, bảo trì bất động sản…Có đảm 64 bảo tính cơng cá nhân kinh doanh cá nhân hưởng tiền lương, tiền công 3.3.8 Quy định kê khai thuế văn để dễ dàng áp dụng pháp luật kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân có thu nhập từ bất động sản Như nói trên, quy định khai thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định hai văn điều chỉnh, khoản Điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân khoản Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế Việc quy định khiến người nộp thuế quan thuế phải nghiên cứu hai văn để áp dụng thực tiễn, dẫn đến phức tạp, tốn thời gian cho người nộp thuế quan thuế Để giải bất cập này, thiết nghĩ, nhà làm luật phải giảm bớt số văn điều chỉnh vấn đề kê khai thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, quy định rõ ràng cách thức, trình tự thủ tục văn quy định trình tự thủ tục thu nộp thuế quản lý thuế, Luật Quản lý thuế Bỏ quy định kê khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân Rà soát lại hệ thống văn quy phạm pháp luật thuế thu nhập cá nhân Quản lý thuế, quy định thủ tục kê khai thuế văn quy phạm pháp luật nhằm dễ dàng tra cứu, áp dụng Điều cần thiết Nhà nước ta thực việc cải cách hành thuế, cắt giảm giao dịch thuế nhằm thực mục tiêu chung việc nâng cao hiệu cạnh tranh quốc gia 3.2.9 Ban hành quy định bắt buộc toán qua ngân hàng giao dịch liên quan đến bất động sản phát triển hệ thống tốn khơng dùng tiền mặt Ở nước phát triển, hình thức tốn khơng dùng tiền mặt phát triển từ sớm áp dụng rộng rãi Việc tốn khơng dùng tiền mặt khơng Nhà nước khuyến khích mà người dân ủng hộ Khi thực tốn tiền mặt, cá nhân có thu nhập che giấu thu nhập 65 mình, khơng kê khai thuế phát sinh thu nhập Trong giao dịch bất động sản, bên thỏa thuận toán tiền mặt, hạ giá chuyển nhượng, từ trốn tránh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân Vì vậy, trước mắt, cần quy định việc tốn qua ngân hàng bắt buộc giao dịch liên quan đến bất động sản, lâu dài cần phát triển hệ thống tốn khơng dùng tiền mặt, yêu cầu toán qua ngân hàng, tất khoản thu nhập phát sinh hay toán phải thể qua tài khoản ngân hàng, giúp quản lý chi tiết nguồn phát sinh thu nhập, tránh việc trốn thuế cá nhân Qua có tác động lớn tới giao dịch bất động sản mà bên thực ngày minh bạch, cụ thể, kiểm sốt q trình áp dụng tính thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản Quy định tốn khơng dùng tiền mặt, toán qua ngân hàng, khai báo tài khoản ngân hàng biện pháp đánh giá tốt việc quản lý thuế thuế thu nhập doanh nghiệp sau thời gian ngắn thực thi Đối với thuế thu nhập cá nhân, khoảng thời gian đầu thực thi biện pháp gặp nhiều khó khăn, nhiều cách trốn tránh nghĩa vụ từ người nộp thuế, lâu dài, biện pháp hoản tồn khả quan có sở việc đăng ký mã số thuế cá nhân thực rộng rãi, công nghệ thông tin ngày nâng cao Việc quản lý nguồn thu, chi đến cá nhân việc thực Để biện pháp thực thi hiệu quả, cần quy định chế tài xử phạt hành vi khơng tốn qua ngân hàng, xử lý hành phát cá nhân không tuân thủ việc kê khai tài khoản ngân hàng, toán tiền mặt giao dịch liên quan đến bất động sản 3.2.10 Một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu thi hành pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống sở liệu quản lý thuế bất động sản: Hệ thống sở liệu quản lý đất đai nước ta chưa đồng nhiều thiếu sót Thể số lượng đất đai chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều; hồ sơ địa đất đai vừa chưa hoàn thiện, vừa lạc hậu; bước cấp chuyển đổi, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 66 nhiều thủ tục khơng cần thiết mà chưa kiểm soát hết giao dịch xảy thực tế Đây thực trạng gây khó khăn khơng quản lý đất đai mà khó khăn quản lý thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản Việc không quản lý sở liệu đất đai khiến cho quan thuế: (i) Không xác định giá trị bất động sản chuyển nhượng dẫn đến không xác định số thuế phải nộp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (ii) Khơng kiểm sốt cá nhân có thu nhập từ bất động sản có thỏa mãn trường hợp thuộc diễn miễn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không, mà phải trông chờ vào thành thật người dân kê khai nộp thuế Kẽ hở tạo điều kiện cho người dân kê khai gian dối, vừa dẫn đến ngân sách Nhà nước thất thu, vừa tạo tâm lý lách thuế, trốn thuế người có nghĩa vụ nộp thuế Để khắc phục tình trạng này, quan ban ngành Nhà nước phải bước đẩy mạnh việc kê khai, lập hồ sơ địa chính, tiến tới mục tiêu hồn thiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Cụ thể, cần đẩy mạnh dự án "Hoàn thiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam" (viết tắt VLAP) phạm vi nước, bên cạnh đánh giá kết đạt hạn chế mà dự án VLAP triển khai tỉnh, thành phố nước ta: Hà Nội, Hưng Yên, Thái Bình, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa, Tiền Giang, Bến Tre, Vĩnh Long Qua phải đạt tiêu định như: (i) Hệ thống hồ sơ địa xây dựng với cơng nghệ thơng tin đất đai đại (cơ sở liệu đất đai minh bạch, xác, đầy đủ, kịp thời), hồn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ii) Từng bước đáp ứng yêu cầu chỉnh lý đăng ký biến động đất đai phục vụ nhu cầu thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất sở người sử dụng đất tự giác thực đăng ký để Nhà nước bảo vệ quyền lợi mà người sử dụng đất hưởng theo quy định pháp luật (iii) Hệ thống dịch vụ quản lý đất đai (các Văn phòng đăng ký đất đai nâng cấp sở đào tạo nâng cao trình độ, trang thiết bị cho cán quản lý, đại hóa cơng nghệ quản lý (tin học hóa hệ thống quản lý), chuẩn hóa quy trình 67 quản lý (hồn chỉnh thủ tục cải cách hành chính), đề xuất việc điều chỉnh quy định pháp luật đăng ký đất đai Thực tốt dự án này, hệ thống quản lý đất đai nước ta hoàn thiện, từ góp phần hạn chế tình trạng bất cập quản lý Nhà nước thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản Thứ hai, tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật thuế thu nhập cá nhân Chính sách khơng thể thực thi chủ thể khơng nắm bắt sách Vì vậy, việc tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật thuế thu nhập nói chung quy định thuế thu nhập khoản thu nhập từ bất động sản nói riêng có ý nghĩa quan trọng, định thành công việc áp dụng sách thuế vào sống Việc tăng cường tuyên truyền phổ biến pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản cần tiến hành theo hướng đảm bảo tuân thủ quy định kê khai nộp thuế thu nhập từ bất động sản, quan trọng cần dẫn chứng trường hợp rủi ro phát sinh từ không trung thực bên giao dịch như: kê khai giá chuyển nhượng thấp giá trị thực tế, hành vi vi phạm nghĩa vụ thuế, biện pháp xử lý vi phạm hành hành vi này, qua cho thấy nghĩa vụ người nộp thuế, quyền lợi người nộp thuế bị xâm phạm có hành vi không trung thực với quan thuế; quyền lợi người nộp thuế bảo vệ họ thực quy định thuế Thứ ba, tăng cường phối hợp đồng ngành công tác quản lý thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản: Xuất phát từ chất trực thu thuế thu nhập cá nhân nói chung thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản nói riêng làm cho loại thuế khó thực thi Do vậy, đòi hỏi phải có hợp tác tất chủ thể: quan thuế, người dân – chủ thể quan trọng nhất, thiết chế tài ngân hàng, tổ chức, cá nhân chi trả thu nhập, quan hành Cụ thể: 68 Cần có phối hợp quan Đăng ký kinh doanh với quan thuế việc cung cấp thông tin đăng ký kinh doanh cá nhân kinh doanh dịch vụ cho thuê bất động sản Cần có phối hợp với Văn phòng Cơng chứng, Văn phòng đăng ký đất đai – Sở tài nguyên môi trường , Sở Xây dựng để kiểm soát giao dịch liên quan đến bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản giao dịch khác Cần có phối hợp với Sở Công thương để nhờ lực lượng Quản lý thị trường tăng cường kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định đăng ký kinh doanh, lấy sở liệu để tính thuế, truy thu thuế, xử lý nghiêm cá nhân có kinh doanh dịch vụ cho thuê bất động sản không đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật Cần có phối hợp với quan Cơng an việc điều tra làm rõ cá nhân có thực hoạt động kinh doanh kê khai với danh nghĩa cho mượn bất động sản Thứ tư, nâng cao cơng tác đào tạo cán ngành thuế, địa chính: Chất lượng nhân lực cốt lõi cho thành cơng, dù sách có hồn thiện mà người thực thi sách khơng nắm được, hiểu rõ sách sách khơng thực thi thực tế Đặc biệt bối cảnh quan thuế thực mục tiêu cải cách thủ tục hành thuế, giảm số làm thuế Do vậy, cần đào tạo, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực để đáp ứng yêu cầu cải cách hành lĩnh vực thuế lĩnh vực địa Đội ngũ nhân lực phải đủ lực làm việc để thực thi quy định pháp luật, vận hành hệ thống thông tin đại đáp ứng cho hệ thống Cụ thể: Cán làm công tác thu thuế thu nhập từ bất động sản phải am hiểu hai lĩnh vực: Chuyên môn thuế chun mơn quản lý địa Do cần tăng cường đào tạo chuyên môn nghiệp vụ hai lĩnh vực cho cán để thực thi nhất, hiệu sách pháp luật thuế pháp luật quản lý bất động sản Ngồi ra, cần tăng cường giáo dục phẩm chất đạo đức nghề nghiệp 69 cán làm việc thuế thu nhập cá nhân thu nhập nhận từ bất động sản cán địa tiếp nhận hồ sơ kê khai đăng ký biến động đất đai Để họ vừa giỏi chuyên môn nghiệp vụ, làm việc khoa học, hiệu quả, vừa có thái độ làm việc tận tụy, cơng tâm, khách quan, giúp đỡ tận tình người dân kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản Giúp người dân dễ dàng kê khai biến động đất đai nộp thuế thu nhập cá nhân từ lần biến động Từ góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật người dân, dễ dàng quản lý giao dịch bất động sản Bên cạnh đó, cần tăng cường biện pháp xử lý kỷ luật cán thuế, cán địa hách dịch cửa quyền khơng tạo điều kiện cho người dân kê khai nộp thuế có hành vi móc nối, thơng đồng với người nộp thuế để trốn thuế Thứ năm, phát triển sở vật chất ngành thuế địa Cùng với phát triển liên tục kinh tế nhiều vấn đề nảy sinh công tác thu thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản, đặc biệt công tác quản lý thu thuế quản lý bất động sản, sở vật chất ngành thuế quan địa cần đại hóa Ở thời điểm tại, chi phí cho việc hồn thiện hệ thống quản lý liệu cao Nhưng đặt tổng thể lâu dài, việc phát triển sở vật chất tiết kiệm thời gian chi phí quản lý, nâng cao hiệu quản lý Nhà nước thuế đất đai Vì vậy, cần tập trung đầu tư mới, cải tạo mở rộng trụ sở làm việc cho quan thuế cấp cơng trình trọng điểm ngành Hiện đại hóa trang thiết bị kỹ thuật theo lĩnh vực, nhiệm vụ trọng tâm, trọng điểm có tính đến đặc điểm địa bàn, đơn vị đầu tư Tạo điều kiện để kiểm soát tốt bất động sản giao dịch bất động sản, từ thu tốt thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước 70 KẾT LUẬN Thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản phát huy vai trò thể việc tỷ lệ đóng góp cho ngân sách nhà nước ngày tăng, phần quản lý thị trường giao dịch bất động sản diễn Pháp luật thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản đóng góp phần quan trọng thành cơng thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên, trình thực thi, mảng pháp luật thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản gặp nhiều khó khăn từ phía người nộp thuế quan nhà nước thực việc thu thuế Những khó khăn xuất phát từ việc pháp luật thuế thu nhập cá nhân chưa dự liệu hết diễn biến đa dạng phức tạp trình thu nộp thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản Trên sở nghiên cứu văn pháp luật đối chiếu với thực tiễn thực thi pháp luật, Luận văn thành công thiếu sót bất cập mảng pháp luật thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản, từ đưa giải pháp hoàn thiện mảng pháp luật Hy vọng, với nêu Luận văn, góp phần vào việc hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ bất động sản nói riêng góp phần nhỏ bé việc hồn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân nói chung, từ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước để thực mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, đưa nước ta ngày phát triển Nhìn chung, Luận văn giải mục tiêu đặt ra, nhiên khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận đóng góp thầy cơ, để có thêm hiểu biết cho thân giúp Luận văn hoàn thiện DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/ 2005; Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005; Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 /11/2007; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012; Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế số 21/2012/QH13 ngày 20 tháng 11 năm 2012; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế số 71/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014; 10 Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, không số, ngày 22/6/1994; 11 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 12 Pháp lệnh Thuế thu nhập người có thu nhập cao số 33-L/CTN ngày 19/5/1994; 13 Pháp lệnh Thuế thu nhập người có thu nhập cao số 35/2001/PLUBTVQH10 ngày 19/5/2001; 14 Pháp lệnh số 14/2004/PL-UBTVQH11 ngày 24/3/2004 sửa đổi pháp lệnh Thuế thu nhập người có thu nhập cao; 15 Luật Cơng chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006; 16 Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân; 17 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân; 19 Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Quản lý thuế Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế; 20 Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thuế; 21 Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015 Chính phủ hướng dẫn Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế; 22 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12 tháng năm 2009 Bộ Tài hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng bất động sản; 23 Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng năm 2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân; 24 Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11 tháng 01 năm 2011 Bộ Tài hướng dẫn bổ sung Thơng tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân; 25 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây Dựng Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 26 Thông tư 12/2011/TT-BTC ngày 26 tháng 01 năm 2011 Bộ Tài ban hành Sửa đổi Thơng tư 84/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi Thông tư số 02/2010/TTBTC ngày 11/01/2010 Bộ Tài hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài chính; 27 Thơng tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng năm 2011 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 62/2009/T-BTC ngày 27/3/2009, Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011; 28 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 18 tháng năm 2013 Bộ Tài hướng dẫn thực Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Nghị định 65/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân; 29 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 Chính phủ; 30 Thơng tư 151/2014/TT-BTC ngày 10 tháng 10 năm 2014 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thuế; 31 Thông tư 119/2014/TT-BTC ngày 25 tháng 08 năm 2014 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013, Thông tư số 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, Thông tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011, Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 Bộ Tài để cải cách, đơn giản thủ tục hành thuế DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A SÁCH, TẠP CHÍ, LUẬN VĂN 32 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Dân Việt Nam tập I, II, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 33 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật Thuế Việt Nam, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 34 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Ngân sách Nhà nước, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 35 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 36 TS Nguyễn Quang Tuyến (2012), “Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam”, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 37 TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 38 La Thị Tuyết Anh (2011), “Thực tiễn thi hành pháp luật thuế thu nhập cá nhân Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 39 Ma Thị Vân Kiều (2010), “Tìm hiểu quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 40 Đỗ Thu Hồng (2013), “Pháp luật quản lý nợ thuế Việt Nam thực trạng giải pháp”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 41 Tạ Minh Hảo (2013), “Pháp luật quản lý thuế thu nhập cá nhân Việt Nam – thực trạng giải pháp”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 42 Nguyễn Văn Dũng (2011): “Thực trạng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật thu nhập chịu thuế Thu nhập cá nhân” Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 43 Trần Thúy Mai Lan (2012), “Vấn đề giảm trừ gia cảnh Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 – Thực trạng kiến nghị từ kinh nghiệm Nhật Bản”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 44 Nguyễn Thị Kim Cúc (2012): “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ bất động sản”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 45 “Pháp luật quản lý thuế thu nhập cá nhân Việt Nam – thực trạng giải pháp 46 Thạc sỹ Trần Vũ Hải (2007), Thực trạng pháp luật thuế thu nhập cá nhân Việt Nam phương hướng hồn thiện, Tạp chí Luật học số tháng 10/2007 47 Tổng quan thuế thu nhập cá nhân – vai trò thuế thu nhập cá nhân kinh tế nhà nước, Tạp chí thuế, số 38 kỳ tháng 10/2006 B WEBSITES: 48 Hoàng Thị Huế - 2009 “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân khoản thu không thường xuyên – Thực trạng giải pháp hồn thiện”, https://luattaichinh.wordpress.com/2009/05/25/php-lu%E1%BA%ADtthu%E1%BA%BF-tncn-d%E1%BB%91i-v%E1%BB%9Binh%E1%BB%AFng-kho%E1%BA%A3n-thu-khngth%C6%B0%E1%BB%9Dng-xuyn-th%E1%BB%B1c-tr%E1%BA%A1ngv-gi%E1%BA%A3i/ 49 ”Cơng văn số 1133/TCT-TNCN ngày 05/4/2011 Tổng cục Thuế trái pháp luật”, http://thuvienphapluat.vn/archive/Cong-van/Cong-van-1133- TCT-TNCN-vuong-mac-thue-thu-nhap-ca-nhan-chuyen-nhuongvb121584t3.aspx 50 “Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản: Nhận diện hành vi trốn thuế”, Tổng cục thuế, https://luattaichinh.wordpress.com/2010/04/03/thu%e1%ba%bf-tncn chuy%e1%bb%83n-nh%c6%b0%e1%bb%a3ng- b%e1%ba%a5td%e1%bb%99ng-s%e1%ba%a3n-nh%e1%ba%adndi%e1%bb%87n-hnh-vi-trnh-thu%e1%ba%bf/ 51 “Sốc với giá cho thuê nhà 2015”, http://news.zing.vn/Soc-voi-thue-cho-thuenha-2015-post492787.html 52 “Từ 1/1/2015: Người cho thuê nhà nộp nhiều thuế hơn”, http://www.thesaigontimes.vn/124313/Tu-1-1-2015-Nguoi-cho-thue-nha-senop-thue-nhieu-hon.html 53 “Luật bất động sản sửa đổi áp dụng từ 01/7/2015”, http://nhagiagoc.vn/tintuc/thi-truong/luat-bat-dong-san-sua-doi-ap-dung-tu-1-07-2015-d284.html 54 “Những điểm đáng ý Luật nhà kinh doanh bất động sản mới”, http://www.carillon.com.vn/tin-tuc-ct/nhung-diem-dang-chu-y-ve-luat-nhao-va-kinh-doanh-bds-moi/153.aspx 55 “Các loại thuế phải nộp cho thuê nhà cá nhân”, http://dayhocketoan.com/tin-tuc/Cac-loai-thue-phai-nop-khi-cho-thue-nha-laca-nhan.htm 56 “Đột phá thuế tiếp sức bất động sản”, http://cafeland.vn/tin-tuc/dot-phave-thue-tiep-suc-bat-dong-san-41758.html 57 “Tính thuế thu nhập cá nhân mới: Thiếu công bằng, dễ tiêu cực?” http://www.tienphong.vn/Kinh-Te/tinh-thue-thu-nhap-ca-nhan-moi-thieucong-bang-de-tieu-cuc-808673.tpo 58 “VLAP – Hồn thiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai”, http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Bat-dong-san/569941/vlap -hoan-thien-vahien-dai-hoa-he-thong-quan-ly-dat-dai ... pháp luật thu thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản 7 CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ THU THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT THU THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT... Khái quát thu thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản pháp luật thu thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật thu thu nhập cá nhân thu nhập từ bất động sản Chương... VỀ THU THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT THU THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát bất động sản khoản thu nhập từ bất động sản