SÒI NGỌC CƯƠNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬT KINH TẾ LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TỒ ÁN TỈNH SƠN LA SỊI NGỌC CƯƠNG 2014 - 2016 Người hướng dẫn khoa học PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI – 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TỒ ÁN TỈNH SƠN LA SỊI NGỌC CƯƠNG CHUN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan kết nghiên cứu đưa luận văn dựa kết thu q trình nghiên cứu riêng tơi, khơng chép kết nghiên cứu tác giả khác Nội dung luận văn có tham khảo sử dụng số thông tin, tài liệu từ nguồn sách, tạp chí liệt kê danh mục tài liệu tham khảo Xác nhận người hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga Học viên ký tên Sòi Ngọc Cương LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tri ân sâu sắc thầy cô Viện Đại học Mở Hà Nội, đặc biệt thầy cô giảng dạy Bộ môn Luật Đất Đai tạo điều kiện cho em để em hồn thành tốt Luận văn Thạc sĩ Và em xin chân thành cám ơn PGS.TS Nguyễn Thị Nga nhiệt tình hướng dẫn hướng dẫnem suốt thời gian qua Trong trình thực tập, trình làm luận văn, khó tránh khỏi sai sót, mong Thầy, Cơ bỏ qua Học viên ký tên Sòi Ngọc Cương MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn Đối tượng nghiên cứu luận văn Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.1.4 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua hoạt động xét xử Tòa án 19 1.2.1 Sự cần thiết khách quan phải giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.2.2 Căn pháp lý để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 20 1.2.2.1 Pháp luật tố tụng 21 1.2.2.2 Pháp luật nội dung 23 1.2.3 Các nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 38 KẾT LUẬN CHƯƠNG 41 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TỈNH SƠN LA 42 2.1 Thực trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng từ thực tiễn giải Tòa án tỉnh Sơn La 42 2.1.1 Tổng quan tình hình tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Sơn La thời gian qua 42 2.1.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua số dạng tranh chấp cụ thể 43 2.2 Một số nhận định, đánh giá tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án tỉnh Sơn La 63 2.2.1 Những kết đạt nguyên nhân 63 2.2.2 Những vướng mắc hạn chế phát sinh trình giải nguyên nhân 65 KẾT LUẬN CHƯƠNG 71 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 72 3.1 Các yêu cầu cần đạt nhằm đảm bảo hiệu hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án72 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật 74 3.3 Giải pháp tổ chức thực thi pháp luật 78 KẾT LUẬN CHƯƠNG 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 BẢNG TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BLTTDS Bộ luật tố tụng dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng nước ta vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đất nước ổn định xã hội Nguyên nhân tranh chấp nào, chế giải tranh chấp có bảo vệ kịp thời xác quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch hay không vấn đề quan trọng cần phải thực phù hợp với quy định pháp luật (bao gồm pháp luật nội dung pháp luật hình thức) Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu quy định pháp luật hành sâu vào phân tích, đánh giá vướng mắc qua thực tiễn xét xử nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiện chế giải tranh chấp Tòa án, nhằm bảo vệ quyền lợi ích tối đa bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những năm qua, tình hình khởi kiện tranh chấp đất đai mà đặc biệt tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày gia tăng với tính chất mức độ phức tạp Thực tiễn giải tranh chấp án địa bàn tỉnh Sơn La dạng tranh chấp ngày gia tăng chiếm tỷ lệ lớn tranh chấp đất đai Tổng kết đánh giá công tác xét xử cho thấy, công tác đạt số thành tựu định, xong nhiều hạn chế: số lượng án bị hủy, sửa ngày gia tăng Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại, vấn đề xúc, tình trạng hợp đồng giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật, hình thức hợp đồng, khơng tn thủ theo quy định pháp luật…xâm phạm đến quyền lợi ích đáng bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội Xảy tình trạng nêu trên, việc thực thi cơng tác nhiều khó khăn, vướng mắc trình giải tranh chấp Tòa nguyên nhân quy định pháp luật bộc lộ nhiều vấn bất cập, quy định có chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng việc áp dụng pháp luật để giải hậu hợp đồng vô hiệu, điều gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá quan có thẩm quyền q trình giải tranh chấp; yếu công tác tổ chức thực thi pháp luật, ý thức người dân chưa cao Những điều trình bày lý việc chọn đề tài "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải Toà án tỉnh Sơn La” làm luận văn thạc sĩ học viên Tình hình nghiên cứu đề tài Thời gian gần đây, có nhiều cơng trình nghiên cứu, nhiều viết nhà khoa học, chuyên gia lĩnh vực đất đai ngành Tòa án đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Tòa án khía cạnh lí luận thực tiễn Cụ thể: Đề tài khoa học cấp năm 2001 Toà án nhân dân tối cao, Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân”; “Giải tranh chấp đất đai tòa án từ thực tiễn Tp Đà Nẵng” Luận văn thạc sỹ luật học Mai Thị Tú Oanh (2008); Báo cáo tham luận “Thực trạng giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân – Kiến nghị giải pháp” TS Nguyễn Văn Cường cử nhân Trần Văn Tăng, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao hội thảo “Tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, ngày 08 – 09 tháng 10 năm 2008 Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc; chuyên khảo “Pháp luật dân thực tiễn xét xử” tác giả Tưởng Duy Lượng, Nxb Chính trị quốc gia xuất năm 2008 tái có sửa chữa, bổ sung năm 2009 Nhìn nhận cách tổng quan cơng trình, viết nêu tiếp cận, nghiên cứu, nhận định đánh giá nhiều khía cạnh mức độ khác nội dung có liên quan trực tiếp gián tiếp đến pháp luật tranh chấp đất đai hoạt động giải tranh chấp đất đai hành để hạn chế việc chuyển nhượng đất không làm thủ tục với mục đích trốn thuế… Thứ ba, yêu cầu tổ chức thực thi Để việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao chất lượng công tác tổ chức thực thi cần đặc biệt tập trung kiện toàn, nắm bắt nhanh đổi tổ chức hoạt động Tòa án nhân dân với mục đích Tòa án thực quyền tư pháp, xét xử độc lập Đồng thời, phải gắn liền với việc nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm phán, Thư ký, Hội thẩm nhân dân tham gia xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Đặc biệt Thẩm phán, Thư ký, Hội thẩm nhân dân Tòa án nhân dân cấp huyện hệ thống Tòa án cấp áp dụng Cần làm tốt công tác đào tạo đội ngũ kiến thức kỹ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Lựa chọn Thẩm phán có trình độ chuyên môn cao để giao vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khó giải quyết, đảm bảo tính hiệu quyền lợi ích đương Mặt khác, cần đổi thủ tục hành tư pháp nhằm đảm bảo cơng khai minh bạch hoạt động Tòa án, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khởi kiện, tham gia giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án Chú trọng việc tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động Tòa án Cải thiện phương thức đạo, điều hành theo hướng phân công, phân cấp hợp lý, gắn quyền hạn với trách nhiệm công tác phận, cá nhân quan, đơn vị Và yêu cầu cần trọng việc thực thi phải đảm bảo nâng cao cơng tác hòa giải, tranh tụng phiên tòa, đảm bảo cho bên tự ý chí, tự nguyện thỏa thuận, tự bảo vệ tham gia vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Cần phải khen thưởng cán Tòa án có thành tích cao công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật Thứ nhất, hồn thiện quy định hình thức hợp đồng: Trên thực tế, vấn đề nhà khoa học pháp lý nhà lập pháp quan tâm điều kiện hình thức có ảnh hưởng 74 đến hiệu lực hợp đồng? Nếu khơng tn thủ hình thức theo luật định hợp đồng có bị tun bố vơ hiệu? Có nên bãi bỏ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ hình thức cơng chứng hay chứng thực quy định không? Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực thời gian qua bộc lộ hạn chế; điều kiện phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội hòa nhập với xu hội nhập quốc tế quy định nêu cần phải nghiên cứu cách nghiêm túc Hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức (khơng cơng chứng, chứng thực) Tòa án diễn phổ biến phức tạp, mặc dù, trình giải tòa án vận dụng quy định Điều 134 BLDS cho bên thời hạn để hoàn thiện quy định thủ tục hình thức hợp đồng; thời hạn tòa án ấn định mà bên khơng thực hiện, giao dịch vơ hiệu; nhiên, phần lớn vụ án việc hoàn tất thủ tục khơng thực Vì chất vấn đề không vi phạm hình thức hợp đồng, mà ngun nhân sâu xa biến động giá đất thực tế giải tranh chấp hợp đồng vô hiệu vi phạm hình thức khơng cơng chứng, chứng thực cho thấy, giá đất thay đổi tăng so với giá đất thời điểm giao kết hợp đồng đa phần bên lợi từ việc tăng giá đất sẵn sàng vi phạm cam kết, từ chối hoàn tất thủ tục hình thức theo định Tòa án, họ nhận lợi ích lớn so với thiệt hại mà họ phải bồi thường Ở góc độ khoa học pháp lý, tồn hai luồng quan điểm khác nhau, nên hay không nên bãi bỏ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực? Quan điểm thứ cho rằng: Quy định thủ tục công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết nên tiếp tục trì Bởi vì, trình độ dân trí nước ta thấp, am hiểu pháp luật chưa cao; bỏ thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng bỏ khâu kiểm sốt tính xác thực hợp đồng, dẫn đến thiệt hại cho chủ thể tham gia giao kết; gây áp lực cho tòa án q trình giải tranh chấp; nhà nước bị thất thu thuế; tạo cho thị trường bất động 75 sản phát triển không minh bạch…và vấn đề quan trọng liên quan đến sách quản lý đất đai nhà nước Quan điểm thứ hai cho rằng: Quy định hình thức điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng tương lai khơng phù hợp; mang nặng tính quản lý hành nhà nước, thực tế bộc lộ nhiều bất cập, ngược lại nguyên tắc “tự do, tự nguyện, cam kết, thỏa thuận” bên quan hệ dân Như thấy quy định chưa hợp lý, không khả thi, phù hợp với trường hợp bên giữ cam kết đồng thời, theo Điều 127 BLDS 2005 quy định “giao dịch dân khơng có điều kiện quy định điều 122 Bộ luật vơ hiệu” khoản Điều 401 BLDS 2005 lại quy định “ hợp đồng không bị vơ hiệu trường hợp có vi phạm hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Những quy định cho thấy thiếu thống quy định pháp luật hình thức hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thiết nghĩ, quan điểm không quy định hình thức cơng chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp lí Vì ngun tắc Luật dân sự, hợp đồng thỏa thuận bên, pháp luật phải tôn trọng thỏa thuận Hình thức hợp đồng văn ghi nhận, lưu giữ lại ý chí thống bên thời điểm giao kết bên ngồi; việc cơng chứng, chứng thực thực chất việc xác nhận quan có thẩm quyền kiện pháp lý bên theo điều kiện thông thường Thực chất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ hình thức đa phần xuất phát từ “lòng tham” bên, giá đất biến động, từ cho hợp đồng vi phạm hình thức nên u cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Với quy định nay, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu khơng tn thủ quy định hình thức, vào người có lỗi việc khơng thực hồn thiện thủ tục hình thức sau thời hạn tòa án ấn định người phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại quy định không phù hợp va thiếu tính thuyết phục; pháp luật khơng xét đến lỗi bên vi phạm không thực cam kết thời điểm giao kết 76 Từ thực tiễn lý luận phân tích trên, xuất phát từ vị trí tầm quan trọng chế độ sở hữu đất đai, cần sửa đổi quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thể hình thức văn khơng bắt buộc phải công chứng, chứng thực Như vậy, để pháp luật dân Việt Nam phù hợp với xu hướng phát triển chung pháp luật giới, thiết nghĩ, trình sửa đổi Bộ luật dân 2005, cần phải xem xét lại quy định Điều 127, Điều 134, khoản Điều 401, Điều 450 BLDS 2005 để điều chỉnh quy định cho phù hợp với thực tiễn, tạo hành lang pháp lý thống cho quan áp dụng pháp luật, cần sửa đổi quy định Điều 134 BLDS thiếu tính khả thi Thứ hai, cần có hướng dẫn thực quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung mục đích giao dịch khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội với nội dung cụ thể nêu trường hợp điển hình tiêu chí xác định giao dịch dân vi phạm điều cấm như: điều cấm phải ghi nhận văn pháp luật, vi phạm xâm phạm trực tiếp đến lợi ích Nhà nước…( việc xác định mang tính chất tương đối tùy thuộc vào điều kiện kinh tế-xã hội thời kỳ) Còn việc trái đạo đức xã hội xem xét quy định hướng dẫn án điển hình để áp dụng xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Thứ ba, hạn chế tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng tính giá trị pháp lý văn công chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách giả tạo nhằm che đậy giao dịch ngầm qua lợi dụng để thực hành vi trái quy định pháp luật Thực tế, khơng trường hợp xảy ra, kẻ lợi dụng nhu cầu cần vốn cá nhân, tổ chức để thực chiếm đoạt tài sản cách dễ dàng, cách thông qua hợp đồng chuyển nhượng giả tạo vay số vốn định sau tiến hành việc đăng ký sang tên cho cơng khai chuyển nhượng cho bên thứ ba với giá trị thực tài sản thu khoản tiền chênh lệch lớn so với số tiền bỏ cho bên vay Như hoàn tất việc chiếm đoạt mà bên bị chiếm đoạt khó khăn để lấy lại tài sản trước ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dù giả tạo Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo có trường hợp để che đậy hình thức ủy quyền Theo đó, hợp đồng ủy quyền có 77 đề cập đến phạm vi ủy quyền giao cho bên nhận ủy quyền phép ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, chấp tài sản… thực chất hợp đồng chuyển nhượng che đậy hình thức ủy quyền Trong trình thực cơng chứng, cơng chứng viên khó để phát giao dịch giả tạo, tranh chấp giải Tòa án thường thiếu chứng chứng minh giao dịch giả tạo, từ quyền lợi ích hợp pháp đương bị ảnh hưởng thiệt hại nghiêm trọng Từ thực tiễn đó, cần kiến nghị có giải pháp để giải thực trạng Một là, cần xem việc huy động nguồn vốn xã hội hợp pháp, hạn chế hoạt động vay tín dụng đen, phát huy vai trò tổ chức tín dụng, giải tình hình kinh tế khó khăn Hai là, cần có biện pháp xử lý việc thiết lập hợp đồng giả tạo, xem việc giao kết hợp đồng giả tạo hành vi nghiêm cấm, vi phạm bị xử lý Ba là, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thuế, phí, lệ phí phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày có giá, thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng, qua bộc lộ hạn chế, bất cập nhiều hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên cạnh có hành vi đầu cơ, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích thu lợi Để bước hạn chế ngăn chặn hành vi nêu cần đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, cần có quy định pháp luật để hạn chế trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua ủy quyền thực tế, làm ủy quyền sau họ hủy hợp đồng né nộp thuế lần, tình trạng gây thất thu thuế cho ngân sách Thứ tư, khơng ngừng rà sốt hệ thống pháp luật, xem xét đơn giản hoá thủ tục hành thủ tục sang tên trước bạ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng kí quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất… 3.3 Giải pháp tổ chức thực thi pháp luật Thứ nhất, cần tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ nhằm nâng cao trình độ chun mơn cán Tòa án đặc biệt thẩm phán tham gia xét xử 78 Cần lưu ý kiến thức chuyên môn nghiệp vụ không pháp luật đất đai mà quy định kiến thức cập nhật chuyên ngành khác, tính chất vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp Mặt khác, vụ việc có nhiều tình tiết, nhiều quan hệ xã hội đan xen Bởi vậy, cần đào tạo cán án có phẩm chất đạo đức tốt, nhìn nhận đánh giá việc khách quan, có tình có lý Bên cạnh công tác trọng nâng cao lực pháp lý trình độ nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm phán, pháp luật cần tạo chế để Thẩm phán có độc lập sáng tạo q trình giải vụ tranh chấp Đồng thời công tác tổ chức cán bộ, phân công nhiệm vụ cán ngành việc khen thưởng kỉ luật, chế độ chịu trách nhiện cá nhân cán giải vụ việc cần đặc biệt trọng Thứ hai, thực tốt công tác tổng kết thực tiễn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật Thực tế xét xử, đòi hỏi quan Tòa án cần phải thường xuyên thực tốt công tác tổng kết xét xử hướng dẫn áp dụng pháp luật Công tác tổng kết thực tiễn xét sử phải tiến hành kịp thời, giải nhanh chóng vướng mắc, sai xót thực tiễn xét xử, kinh nghiệm học hay phải quán triệt kịp thời để có thống hiệu việc giải vụ việc Công tác giải thích hướng dẫn áp dụng thống pháp luật cần phải tiến hành cách kịp thời, giải thích làm rõ quy định mà nội dung chưa cụ thể, khó áp dụng thực tế để pháp luật vào đời sống cách dễ dàng Đồng thời, xu hướng cần thiết tiến tới thực việc nghiên cứu áp dụng án lệ trình giải vụ việc Thứ ba, nâng cao chế phối hợp quan có thẩm quyền việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Rõ rang, giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn cho thấy để áp dụng pháp luật xử lý vụ án xác, Tòa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác Sự phối hợp chặt chẽ với quan quan trọng cho việc xác định xác nơi dung vụ án, từ có sở cho việc giải hợp đồng chuyển nhượng xác triệt để Chính vị vậy, thời gian tới, việc thực 79 mối quan hệ phối hợp với quan hữu quan phải tiến hành cách chặt chẽ, đắn kịp thời Thứ tư, thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại tranh chấp chiếm tỷ lệ cao hoạt động xét xử giám đốc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Do tính chất hệ trọng phức tạp tranh chấp này, bên cạnh việc giải theo đơn đề nghị, Tòa án nhân dân tối cao trọng thực tớt công tác kiểm tra cơng tác xét xử Tòa án cấp Thơng qua hoạt động kiểm tra, sai sót công tác xét xử kịp thời phát để rút kinh nghiệm kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định có sai lầm nghiêm trọng Những vướng mắc việc áp dụng pháp luật tổng hợp, nghiên cứu hướng dẫn Tuy nhiên, khó khăn phức tạp giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu dẫn đến khả ln có tồn tại, thiếu sót Chính vị vậy, cơng tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử phải xac định nhiệm vụ thường xuyên tòa án nhân dân tối cao Những mặt công tác thực tốt điều kiện quan trọng việc nâng cao hiệu giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất vơ hiệu tình hình Thứ năm, tiếp tục đẩy mạnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiến tới việc giao phần lớn tranh chấp đất đai cho tòa án nhân dân giải Theo cấp, ngành liên quan cần tập trung cao độ nguồn nhân lực, kinh phí, trang thiết bị phương tiện, có biện pháp thiết thực để đẩy nhanh trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ sáu, đẩy mạnh công tác phổ biến pháp luật cho người dân nắm rõ tranh chấp thường phát sinh giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thông qua tuyên truyền nâng cao ý thức chấp hành tuân thủ pháp luật người dân Đồng thời, cần xây dựng qui trình thủ tục cụ thể thống phổ biến công khai tạo điều kiện khuyến khích người dân thực quyền sử dụng đất mình: Phải xác định quan điểm trình tự, thủ tục hành dạng dịch vụ cơng mà Nhà nước có nghĩa vụ cung cấp Mọi người dân có quyền yêu cầu Nhà nước cung cấp dịch vụ công tối thiểu Quy định trách nhiệm, nghĩa vụ cung cấp loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, 80 hộ tịch, hộ quan hữu quan Hiện đại hóa phương thức phương tiện hoạt động công sở, khai thác ứng dụng tối đa lĩnh vực công nghệ thông tin đặc biệt trung tâm, phận lu trữ hồ sơ liệu cung cấp thông tin Những thủ tục hành người dân phải thực nhằm đảm bảo quyền cần đăng tải công khai minh bạch trang thông tin điện tử hay niêm yết công khai quan giải thủ tục hành chính… 81 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở phân tích yêu cầu cần đạt nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung, hình thức cơng tác tổ chức thực thi, chương luận văn đưa giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật tổ chức thực thi pháp luật Theo đó, hệ thống pháp luật cần hoàn thiện quy định hình thức, thời điểm có hiệu lực hợp đồng, cách thức phòng tránh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo việc cải cách quy định thực hành Bên cạnh đó, luận văn kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu thực thi thực tế là: tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thực tốt công tác tổng kết xét xử, tăng cường chế phối hợp, thực công tác giám đốc thẩm, kiểm tra xét xử, đẩy mạnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trọng công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật 82 KẾT LUẬN Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường tranh chấp phức tạp nhóm tranh chấp chủ yếu nhóm tranh chấp đất đai Qua phân tích thực tiễn giải tranh chấp án địa bàn tỉnh Sơn La, nhận thấy thời gian qua đạt kết định, xong rõ ràng tồn hạn chế Nguyên nhân xuất phát hạn chế hệ thống pháp luật nhiều điểm chồng chéo; cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – chứng thư xác minh quyền sở hữu hợp pháp đất tài sản đất yếu kém; ý thức tuân thủ pháp luật người dân chưa cao; tồn phận bất chấp quy định pháp luật vi phạm pháp luật thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Dựa phân tích thực tiễn phân tích góc độ lí luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tác giả mạnh dạn kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật tổ chức thực thi pháp luật sở đưa yêu cầu nâng cao hiệu thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xong phải nhận thức rõ để thực thực thi tốt công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tồ án thực tế khó khăn, vướng mắc hệ thống pháp luật khơng luật đất đai mà liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác tính chất phức tạp, giá trị kinh tế lớn tài sản đối tượng tranh chấp Chính vậy, nội dung cần tiếp tục nghiên cứu bổ sung hoàn thiện, đặc biệt bối cảnh Luật đất đai 2013 có hiệu lực thời gian chưa đủ dài để tổng kết đánh giá bao quát Bộ luật dân 2015 thức có hiệu lực thi hành 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đào Trung Chính(2008), “một số vấn đề thực trạng tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo lĩnh vực đất đai”, báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc Nguyễn Văn Cường Trần Văn Tăng (2008),“Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân – Kiến nghị giải pháp”, báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Nguyễn Ngọc Điện (2007), “Cấu trúc kỹ thuật hệ thống pháp luật sở hữu bất động sản Việt Nam - góc nhìn Pháp”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 6 Hệ thống Luật Đất đai Việt nam (2005), Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2003), Quyết định số 11/HĐTP Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2008), Bản án số 07/DS-GĐT Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2008), Quyết định số 04/2008/DSGĐT 10 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số tranh chấp dân – hôn nhân gia đình 11 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQHĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình 12 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2005), Nghị số 04/2005/NQHĐTP, hướng dẫn thi hành số quy định Bộ luật Tố tụng dân "Chứng minh chứng cứ" 84 13 Học viện Tư pháp, (2004), Tài liệu tập huấn Luật đất đai 2003 14 Châu Huế (2003), “Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án”, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học quốc gia Hà Nội 15 Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), “Giải tranh chấp quyền sử dụng đất án Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 16 Trần Văn Hà (2007), “Giải tranh chấp đất đai đường án”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 17 Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 10/2007, tr 71-74 18 Vũ Ngọc Kích (2008),“Tình hình tranh chấp khiếu kiện đất đai Việt Nam thời gian qua” báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc 19 Phạm Thị Hương Lan (2009), “Giải tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 20 Hà Công Long (2008), “Khiếu kiện người dân đất đai vai trò Ban dân nguyện Ủy ban Thường vụ Quốc hội” báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc 21 Tưởng Duy Lượng, (2009) Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia 22 Tưởng Duy Lượng (2006), “Một vài suy nghĩ quy định chung phần chuyển quyền sử dụng đất, thẩm quyền giải hướng xử lý vài tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất quy định Bộ luật Dân năm 2005”, Tạp chí Tòa án nhân dân (23), tr 29-37 (24), tr 16-27 23 Tưởng Duy Lượng (2007),“Hòa giải sở có tranh chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân (4), tr 23-26 24 Doãn Hồng Nhung (2008),“Những dạng tranh chấp đất đai chủ yếu nước ta khuôn khổ pháp luật liên quan” báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc 85 25 Phạm Duy Nghĩa (2002), “Vai trò pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 5/2002 26 Phạm Duy Nghĩa (2003), Cơ sở pháp luật kinh tế Việt Nam kinh tế phát triển bền vững toàn cầu hố, Nxb Chính trị quốc gia 27 Phạm Hữu Nghị (2002), “Về thực trạng sách đất đai Việt nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 8/200 28 Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu toàn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước pháp luật (1) 29 Nhà pháp luật Việt Pháp, Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, Hà Nội, 2009 30 Nguyễn Văn Phước (2007), “Pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005”, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 31 Quốc hội (1946), Hiến pháp 32 Quốc hội (1959), Hiến pháp 33 Quốc hội (1980), Hiến pháp 34 Quốc hội (1992), Hiến pháp 35 Quốc hội (1987), Luật Đất đai 36 Quốc hội (1993), Luật Đất đai 37 Quốc hội (1998), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 38 Quốc hội (2001), Luật sửa đổi bổ, sung số điều Luật Đất đai 39 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân 40 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 41 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 42 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản 43 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân 44 Quốc hội (2004), Bộ luật Tố tụng dân 45 Quốc hội (2011), Luật sửa đổi bổ sung số điều Bộ luật Tố tụng dân 46 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân 47 Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng dân 48 Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”, Tạp chí Nhà nước pháp luật (7) 86 49 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn khái niệm tranh chấp đất đai luật đất đai 2003” Tạp chí Khoa học pháp luật số 2(33) 50 Tồ án nhân dân tối cao (2004), Công văn số 116/2004/KHXX việc thực thẩm quyền Toà án nhân dân theo quy định Luật Đất đai 2003 51 Toà án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao - Tổng cục Địa (2002), Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT/TANDTC - VKSNDTC - TCĐC hướng dẫn thẩm quyền Toà án nhân dân việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất 52 Toà án nhân dân tối cao (2002), đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ: Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu qiải tranh chấp quyền sử dụng đất tồ án nhân dân 53 Tòa án nhân dân tối cao (2010), Quyết định giám đốc thẩm Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (quyển 1) 54 Tòa án nhân dân tối cao (2010), Quyết định giám đốc thẩm Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (quyển 2) 55 Toà án nhân dân Tối cao (2011), Báo cáo tổng kết thi hành nghị Trung ương VII khóa IX 56 Toà án nhân dân Tối cao (2008 – 2012), báo cáo tổng kết ngành từ năm 2008 đến năm 2012 57 Tòa án nhân dân tối cao (2008), Tài liệu tập huấn thi hành Bộ luật Dân Bộ luật Tố tụng dân 58 Toà án nhân dân tối cao (2012), Tài liệu tập huấn Luật sửa đổi bổ sung số điều Bộ luật Tố tụng Dân 59 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao (1994), Quyết định số 212/GĐT-DS 60 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 61 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 62 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, Hà Nội 63 Trung tâm từ điển học, từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng 1996 87 64 Đào Trí Úc (2005), “Xã hội học thực pháp luật - khía cạnh nhận thức bản”, Tạp chí Nhà nước pháp luật (2) 65 Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2000), Quyết định số 33/UBTP-DS 66 Nguyễn Như Ý (chủ biên), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 2001 67 Trường đại học luật Hà Nội (2005), Giáo trình lý luận Nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 88 ... tài Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải Toà án tỉnh Sơn La có mục đích làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng. .. Thực trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng từ thực tiễn giải Tòa án tỉnh Sơn La 42 2.1.1 Tổng quan tình hình tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng. .. tích, đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án, từ khó