Đang tải... (xem toàn văn)
Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nước tiên tiến, còn ở các nước đang phát triển, con số này là gần 3/4. Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản được đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở các nước đang phát triển lại rất thấp. Vì không giống ở các quốc gia phát triển, ở những nước lạc hậu, thị trường bất động sản “ngầm” rất lớn, cho nên hầu hết bất động sản ở đó chưa trở thành hàng hóa, chưa được định giá chính thức, do vậy, chưa trở thành tư bản để phục vụ cho phát triển kinh tế - x• hội của đất nước. Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản đ• và đang hình thành, phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định x• hội, kích thích đầu tư, đáp ứng các yêu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở. Để quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước đ• áp dụng nhiều chính sách, trong đó chính sách tài chính ngày càng có vai trò quan trọng. Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trường không chính thức. Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trên thị trường còn mang tính tự phát, hiện tượng mua bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhà nước cho nên Nhà nước đ• mất đi một nguồn thu rất lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản. Hiện tượng đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đ• gây ra nhiều cơn sốt giá giả tạo vào một số thời điểm trong những năm qua. Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này còn nhiều yếu kém. Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài chính của Nhà nước, trong đó có chính sách thuế nhằm quản lý và phát triển thị trường bất động sản còn thiếu, yếu và đến nay đ• bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý. Bởi vậy, nghiên cứu các chính sách tài chính để từ đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đầy thị trường bất động sản phát triển đang được đặt ra hết sức cấp thiết ở nước ta. Với ý nghĩa đó, tác giả đ• lựa chọn đề tài: “Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam ” cho Luận văn Kinh tế của mình
Danh mục sơ đồ bảng biểu Trang Biểu số 1: Tình hình cấp GCN QSDĐ 40 Biểu số 2: Tình hình bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc 41 Biểu số 3: Tình hình quản lý, sử dụng nhà đất của các cơ quan HCSN và DNNN trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 44 Biểu số 4: Kết quả thu thuế SDDNN 54 Biểu số 5: Kết quả thu thuế nhà, đất 56 Biểu số 6: Kết quả thu NSNN từ thuế bất động sản 59 1 Bảng ký hiệu các chữ viết tắt 1. Doanh nghiệp nhà nớc DNNN 2. Hành chính sự nghiệp HCSN 3. Ngân sách Nhà nớc NSNN 4. Uỷ ban nhân dân UBND 5. Giấy chứng nhận GCN 6. Quyền sử dụng đất QSDĐ 2 Lời mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nớc tiên tiến, còn ở các nớc đang phát triển, con số này là gần 3/4. Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản đ- ợc đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở các nớc đang phát triển lại rất thấp. Vì không giống ở các quốc gia phát triển, ở những nớc lạc hậu, thị trờng bất động sản ngầm rất lớn, cho nên hầu hết bất động sản ở đó cha trở thành hàng hóa, cha đợc định giá chính thức, do vậy, cha trở thành t bản để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc. Trong những năm vừa qua, thị trờng bất động sản đã và đang hình thành, phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trởng kinh tế, ổn định xã hội, kích thích đầu t, đáp ứng các yêu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở. Để quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển, Nhà nớc đã áp dụng nhiều chính sách, trong đó chính sách tài chính ngày càng có vai trò quan trọng. Tuy nhiên, cho đến nay, thị trờng bất động sản ở nớc ta vẫn còn sơ khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trờng không chính thức. Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trên thị trờng còn mang tính tự phát, hiện tợng mua bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhà nớc cho nên Nhà nớc đã mất đi một nguồn thu rất lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản. Hiện tợng đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đã gây ra nhiều cơn sốt giá giả tạo vào một số thời điểm trong những năm qua. Công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng này còn nhiều yếu kém. Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài chính của Nhà nớc, trong đó có chính sách thuế nhằm quản lý và phát triển thị trờng bất động sản còn thiếu, yếu và đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý. Bởi vậy, nghiên cứu các chính sách tài chính để từ 3 đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đầy thị trờng bất động sản phát triển đang đợc đặt ra hết sức cấp thiết ở nớc ta. Với ý nghĩa đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: Giải pháp tài chính phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam cho Luận văn Kinh tế của mình. 2. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu Đối tợng nghiên cứu: Các chính sách tài chính phát triển thị trờng bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản. 3. Mục tiêu nghiên cứu Khái quát hoá chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản. Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị tr- ờng bất động sản ở Việt Nam; từ đó chỉ ra những kết quả đạt đợc và những hạn chế của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản hiện nay. Trên cơ sở đánh giá những kết quả đạt đợc và những hạn chế của chính sách thuế, đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển thị trờng bất động sản trong thời gian tới. 4. Phơng pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phơng pháp đợc sử dụng đó là: phơng pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, trên cơ sở thừa kế một số công trình khoa học đã có. 5. Những đóng góp của Luận văn 4 Nghiên cứu và khái quát hoá các vấn đề lý luận cơ bản về các chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản. Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nớc trong việc sử dụng chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản. Từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm vận dụng cho Việt Nam. Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị tr- ờng bất động sản ở Việt Nam. Trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kinh nghiệm của một số nớc và thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản Việt Nam, đề ra các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển hơn nữa thị trờng bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. 6. Kết cấu của Luận văn Tên đề tài: Giải pháp tài chính phát triển thị tr ờng bất động sản ở Việt Nam Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn đợc kết cấu theo 3 chơng: Chơng 1: Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản. Chơng 2: Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam. Chơng 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam. 5 Chơng 1 Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản 1.1. sự phát triển Thị trờng bất động sản 1.1.1. Thị trờng bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản Tại mỗi nớc đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con ngời tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nớc. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, ngời ta có thể phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nớc đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, từ thời La Mã cổ đại và đợc ghi trong Bộ Luật La Mã. Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tơng đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời đợc. Theo Giáo s Dan Swango: Bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó (Real estate refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it). Theo Từ điển các thuật ngữ tài chính : Bất động sản là một miếng đất và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất ( A piece of land and whatever physical on it). 6 ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật Dân sự: Bất động sản là các tài sản không di, dời đợc bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định . Nh vậy, bất động sản trớc hết là một tài sản nhng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời đợc. Nó bao gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, quan niệm về những tài sản gắn liền với đất đợc coi là bất động sản lại có sự khác nhau. Cùng một tài sản, có nớc liệt kê vào danh mục động sản nhng có nớc lại coi là bất động sản; lúc này đợc coi là bất động sản nhng lúc khác lại là động sản. Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hóa thông thờng, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau: Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển đợc. Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lợng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, môi trờng cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản. Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Đất đai là một loại tài sản đợc xem nh không thể bị huỷ hoại (trừ trờng hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm 7 năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nớc. Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thờng khác. Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thờng khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân c sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản. Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau. Bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau rất lớn. Giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trờng hợp Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này làn tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tợng phổ biến. 8 1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trờng bất động sản * Khái niệm: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt đợc tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời đoạn nhất định. Thị trờng bất động sản đợc hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Nh vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó cha thể có thị trờng bất động sản. * Đặc điểm của thị trờng bất động sản: Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trờng bất động sản cũng dần đợc hình thành và ngày càng đợc phát triển. Thị trờng bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau: Thị trờng bất động sản không phải là thị trờng giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích có đợc từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ). Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trờng hợp do thiên nhiên tác động), ngời có quyền sở hữu đất (QSDĐ) không sử dụng đất nh các tài sản thông thờng khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị tr- ờng bất động sản. Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu t vào đất. Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. 9 Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Nó chịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phơng là khác nhau, do vậy, hoạt động của thị trờng bất động sản cũng mang tính địa phơng. Mặt khác, thị tr- ờng bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả các vùng của đất nớc, mà ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất động sản rất khác nhau về số lợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trờng bất động sản. Thực tế cho thấy, thị trờng bất động sản ở các đô thị thờng có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các đô thị với nhau cũng có sự khác biệt, đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nớc thì thị trờng bất động sản ở đó cũng phát triển hơn, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác. Thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trờng phải chịu sự chi phối vàđiều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản nh: mua bán, thế chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trờng bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nớc và pháp luật. Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản. Mọi hàng hóa đa ra thị trờng, khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị tr- ờng bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng nh các hàng hóa thông thờng khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thờng. Việc tạo ra hàng hóa bất động sản, các công trình xây dựng đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu 10 . Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản. Chơng 2: Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam. . Các chính sách tài chính phát triển thị trờng bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản.