Đang tải... (xem toàn văn)
Đất đai là tài sản quý giá, tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, hàng hóa đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng và an ninh của mọi quốc gia. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước đại diện cho nhân dân quản lý và trao quyền sử dụng đất cho nhân dân. Hiện nay trong xu thế hội nhập với nền kinh tế thế giới, cả nước đang thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì sự năng động của nền kinh tế nước ta không chỉ dẫn đến sự bùng nổ về đô thị mà còn tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, sự gia tăng dân số đặc biệt là tại các khu vực đô thị nên nhu cầu về đất đai ngày càng lớn, kéo theo đó là các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng nhiều.Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải được lập bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định này còn nhiều vướng mắc, bất cập, gây khó khăn, tồn tại những kẽ hở dẫn đến các vi phạm pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phức tạp. Để hiểu rõ hơn thực trạng của việc áp dụng quy định pháp luật vào hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tôi chọn đề tài: “Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và thực trạng áp dụng tại Văn phòng công chứng Hồng Hà”.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG ĐỒN KHOA LUẬT -o0o - ĐỀ ÁN NGÀNH LUẬT ĐỀ TÀI: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam hành thực trạng áp dụng Văn phòng cơng chứng Hồng Hà Sinh viên thực : Tăng Tùng Lâm Người hướng dẫn : Ths Nguyễn Thị Diễm Anh Lớp : SNLW7 HÀ NỘI, THÁNG NĂM 2017 TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG ĐỒN KHOA LUẬT -o0o - ĐỀ ÁN NGÀNH LUẬT ĐỀ TÀI: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam hành thực trạng áp dụng Văn phòng cơng chứng Hồng Hà Sinh viên thực : Tăng Tùng Lâm Người hướng dẫn : Ths Nguyễn Thị Diễm Anh Lớp : SNLW7 Mã số sinh viên : 124D1031962 HÀ NỘI, THÁNG NĂM 2017 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN Với nỗ lực thân, giúp đỡ tận tình thầy giáo, Văn phòng cơng chứng Hồng Hà, đề án với đề tài: “Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam hành thực trạng áp dụng Văn phòng cơng chứng Hồng Hà” hoàn thành theo tiến độ thời gian quy định Em xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành đến cô: Nguyễn Thị Diễm Anh - người tận tình hướng dẫn, bảo giúp đỡ em trình thực đề án Em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo khoa Luật - Trường Đại học Cơng đồn giúp đỡ em trình làm đề án Em xin gửi lời cảm ơn Văn phòng cơng chứng Hồng Hà tạo điều kiện thuận lợi cho em thực tập thu tập thông tin, lấy số liệu phục vụ cho đề tài Do hạn chế thời gian trình độ, đề án khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong đóng góp thầy Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, tháng năm 2017 Sinh viên Tăng Tùng Lâm MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài sản quý giá, tài nguyên lớn quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, hàng hóa đặc biệt, sở hàng đầu môi trường sống, nơi phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng an ninh quốc gia Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện cho nhân dân quản lý trao quyền sử dụng đất cho nhân dân Hiện xu hội nhập với kinh tế giới, nước thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, động kinh tế nước ta không dẫn đến bùng nổ thị mà tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội Cùng với phát triển mạnh mẽ kinh tế, gia tăng dân số đặc biệt khu vực đô thị nên nhu cầu đất đai ngày lớn, kéo theo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày nhiều Theo quy định pháp luật hành việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập văn công chứng chứng thực Tuy nhiên, thực tiễn thực quy định nhiều vướng mắc, bất cập, gây khó khăn, tồn kẽ hở dẫn đến vi phạm pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phức tạp Để hiểu rõ thực trạng việc áp dụng quy định pháp luật vào hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chọn đề tài: “Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam hành thực trạng áp dụng Văn phòng cơng chứng Hồng Hà” Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề án phân tích, đánh giá thực trạng cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam hành Văn phòng cơng chứng Hồng Hà, qua đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng pháp luật hiệu hoạt động công chứng Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu đề ra, đề án có nhiệm vụ nghiên cứu quy định pháp luật công chứng, pháp luật đất đai liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nghiên cứu, đánh giá thực trạng hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng cơng chứng Hồng Hà Trên sở thiếu sót, tồn pháp luật hành; đề xuất giải pháp nhằm hoàn pháp luật công chứng, nâng cao hiệu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phạm vi nghiên cứu Đề án tập chung nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hành liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực trạng việc áp dụng quy định pháp luật hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng cơng chứng Hồng Hà, từ đưa số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện sách pháp luật hoạt động cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu Để giải vấn đề đề án đặt ra, người làm đề án sử dụng số phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp tổng hợp thống kê: Phương pháp dựa số liệu từ báo cáo, đề tài nghiên cứu khoa học, sau tổng hợp số liệu liên quan đến đề án Phương pháp giúp em hiểu khái quát thực trạng hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng công chứng Hồng Hà Đây phương pháp quan trọng nên khơng thể thiếu q trình tìm hiểu nghiên cứu đề án - Phương pháp phân tích: Đi sâu vào phân tích hoạt động cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thấy mặt tích cực mặt hạn chế Đánh giá chi tiết chất lượng hoạt động cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng cơng chứng Hồng Hà - Phương pháp trao đổi chuyên gia: Lấy ý kiến công chứng viên - Người có chun mơn cao kinh nghiệm trực tiếp làm việc lĩnh vực công chứng để giúp em hiểu sâu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng cơng chứng Hồng Hà NỘI DUNG Chương 1: Thực trạng hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng cơng chứng Hồng Hà 1.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 1.1.1 Khái niệm công chứng, chứng thực Điều Luật công chứng định nghĩa công chứng sau: Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng Như vậy, định nghĩa nêu công chứng cần lưu ý điểm sau đây: - Một là, công chứng hành vi công chứng viên Điều phân biệt với chứng thực hành vi người đại diện quan hành cơng quyền - Hai là, tính xác thực hợp đồng, giao dịch khác công chứng viên xác nhận Tính xác thực tình tiết, kiện hợp đồng, giao dịch khác vơ quan trọng nhằm bảo đảm cho chúng có giá trị chứng Trong pháp luật tố tụng, nói đến chứng đề cao tính xác thực kiện, tình tiết có thực, khách quan coi chứng Sở dĩ pháp luật coi văn cơng chứng có giá trị chứng tính xác thực tình tiết, kiện có văn cơng chứng viên xác nhận Tính xác thực công chứng viên kiểm chứng xác nhận xảy thực tế, số có tình tiết, kiện xảy lần, khơng để lại hình dạng, dấu vết sau (ví dụ: tự nguyện bên ký kết hợp đồng) đó, khơng có cơng chứng viên xác nhận sau dễ xảy tranh chấp mà Tồ án khơng thể xác minh - Ba là, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch khác công chứng viên xác nhận Đây điểm khác biệt trường phái công chứng nội dung (công chứng hệ Latine) trường phái cơng chứng hình thức (cơng chứng hệ Anglosason) Trong cơng chứng hệ Latine hợp đồng, giao dịch hợp pháp công chứng viên xác nhận, hợp đồng, giao dịch bất hợp pháp bị từ chối công chứng Đặc điểm công chứng hệ Latine quy định chức phòng ngừa tranh chấp hợp đồng, giao dịch khác công chứng 1.1.2 Cơ sở pháp lý Những quy định pháp luật liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại: - Bộ luật dân 2015; - Luật đất đai 2013; - Luật công chứng 2014; - Nghị định 29/2015/NĐ-CP 1.1.3 Những nội dung pháp luật điều chỉnh hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo điều 167 Luật đất đai 2013 thì: Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau: - Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân theo quy định Luật Trường hợp nhóm người sử dụng đất có thành viên tổ chức kinh tế có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế theo quy định Luật này; - Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo phần cho thành viên nhóm, thành viên nhóm muốn thực quyền phần quyền sử dụng đất phải thực thủ tục tách theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định Luật Trường hợp quyền sử dụng đất nhóm người sử dụng đất khơng phân chia theo phần ủy quyền cho người đại diện để thực quyền nghĩa vụ nhóm người sử dụng đất Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: - Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này; - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên; 10 chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cơng dân tiến tới ổn định xã hội Vì tạo chứng xác thực (trừ định Tòa án) nên tạo hành lang pháp lý an toàn cho giao dịch, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm hạn chế rủi ro đến với người dân Cơng chứng giúp bảo đảm tính hợp pháp nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tiễn cho thấy, người dân Việt có hiểu biết rõ ràng quy định pháp luật quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc công chứng giúp cho bên hiểu rõ quyền nghĩa vụ giao dịch quyền sử dụng đất qua việc tư vấn, giải thích cơng chứng viên Việc cơng chứng góp phần hạn chế giao dịch “bất động sản ma” (khơng có thật), góp phần hạn chế yếu tố lừa đảo, lừa dối giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc công chứng nâng cao giá trị chứng minh chứng (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có tranh chấp Rõ ràng, xảy tranh chấp, bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đưa chứng để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp 1.3.2 Những hạn chế hoạt động cơng chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sau có hiệu lực, Luật cơng chứng 2014 lỗ hổng hoạt động cơng chứng Luật cơng chứng có hiệu lực, phát triển “nóng” hàng loạt văn phòng cơng chứng thành lập, gây nên cạnh tranh văn phòng cơng chứng Luật cơng chứng có quy định trường hợp khơng điểm phải có người làm chứng, trình tự thủ tục thực khơng có quy định Trong nay, đội ngũ công chứng viên thiếu, chưa đủ lực, để thục cơng việc cơng chứng, chưa có nhiều đầu tư vào trang thiết bị kỹ thuật, kỹ nhận biết văn giả, giấy tờ giả mà văn bản, giấy tờ giả mạo ngày tinh vi khó phát Văn phòng cơng chứng chạy đua theo số lượng, lợi nhuận, “chất lượng, yếu tố an toàn pháp lý” bị xem nhẹ Do dễ dãi tiêu chuẩn, 15 điều kiện bổ nhiệm công chứng viên nên trình độ cơng chứng viên khơng đồng Một số cơng chứng viên văn phòng cơng chứng Hồng Hà chưa có nhiều kinh nghiệm, lúng túng việc xử lý số tình trường hợp có tính chất phức tạp Các công chứng viên lạm dụng việc dựa vào xác nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bỏ qua yếu tố quan trọng khác liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều dẫn đến tình trạng xảy tranh chấp sau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao kết công chứng khiến cho việc giải tranh chấp trở nên phức tạp, gây khó khăn việc giải tranh chấp, làm giảm tin tưởng khách hàng Văn phòng cơng chứng Hồng Hà Trong đó, Văn phòng cơng chứng Hồng Hà chưa cung cấp đủ công cụ, trang thiết bị kỹ cho công chứng viên việc xác định, phát văn bản, giấy tờ giả Trong bối cảnh giấy tờ giả làm giả với trình độ tinh vi, cơng nghệ đại việc xác định thật giả giấy tờ mà người dân cung cấp công chứng viên Văn phòng cơng chứng Hồng Hà lại sơ sài Theo quy định pháp luật thì: “Công chứng viên biết phải biết yêu cầu công chứng nội dung công chứng trái pháp luật, đạo đức xã hội” đâu phải công chứng viên có khả nhận biết văn bằng, chứng giả mạo thật đặc biệt thời đại hội nhập với trình độ kỹ thuật ngày tiên tiến, đại, kỹ thuật giả mạo tinh vi ngày phát triển vấn đề trở nên khó khăn công chứng viên, đồng thời sống với nhu cầu xã hội dấu xuất nhiều mà mẫu dấu công chứng viên biết mà việc nhận biết dấu văn người u cầu cơng chứng xuất trình thật hay giả việc khó khăn công chứng viên đặc biệt công chứng viên vào nghề Với kinh nghiệm cơng chứng viên Văn phòng cơng chứng Hồng Hà qúa trình tiếp nhận văn cơng chứng họ phát nhiều giấy tờ, giấy chứng nhận sử dụng đất… có dấu hiệu giả mạo, sửa chữa, tẩy xố tinh vi nên cơng chứng viên lập văn tạm giữ văn 16 để đưa giám định, xác minh mà việc giám định điều tra xác minh tốn chi phí lại, thời gian, gây khó khăn cho Văn phòng cơng chứng Hồng Hà lượng cơng chứng viên, nhân viên phòng hạn chế họ xác minh, giám định lượng cơng việc họ văn phòng lại bị ùn lại (đối với hôm khách đến yêu cầu công chứng đông), đồng thời họ xác minh, điều tra quan, đơn vị tạo điều kiện cho họ hoàn thành tốt nhiệm vụ, nhiều trường hợp muốn xác minh phải hết lượt đi lại lại Ngoài ra, tồn tình trạng người dân u cầu cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất, công chứng viên giải thích hậu pháp lý việc giao kết hợp đồng người dân cố tình che dấu mục đích vay mượn khẳng định việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng thật tự nguyện nên Cơng chứng viên khơng có để từ chối ký hợp đồng 1.4 Nguyên nhân hạn chế hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ cho hoạt động cơng chứng Văn phòng cơng chứng Hồng Hà chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu chun mơn hoạt động cơng chứng nói chung hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Văn phòng cơng chứng Hồng Hà có cơng chứng viên lại nhân viên hợp đồng thực tập sinh, điều dẫn tới hệ Văn phòng cơng chứng Hồng Hà có sơ thời điểm khơng đáp ứng đủ nhu cầu nhân hoạt động công chứng nên số công việc xác nhận giấy tờ, soạn thảo nội dung hợp đồng xảy sai sót khơng đáng có Ngồi ra, Văn phòng cơng chứng Hồng Hà chưa có phương tiện, kỹ thuật tiên tiến người có chun mơn cao lĩnh vực để kiểm tra văn bằng, chứng chỉ, giấy tờ giả mạo nên việc chứng nhận giấy tờ văn phòng khó khăn nhiều thời gian Nhân thiếu số lượng, yếu chất lượng nên chưa đáp ứng yêu cầu, đòi hỏi người dân khối lượng công việc số thời điểm 17 Thực tế chưa có nhân viên chun mơn lĩnh vực lưu trữ lưu giấy tờ, kiểm tra giấy tờ 18 Chương 2: Một số kiến nghị giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng cơng chứng Hồng Hà 2.1 Một số kiến nghị 2.1.1 Kiến nghị với quan chức - Sửa đổi, bổ sung số điều Luật công chứng, tập trung vào số nội dung lớn để phù hợp với tình hình phát triển cơng chứng thời gian tới, theo ưu tiên số nội dung: - Về công chứng viên: Điều chỉnh tiêu chuẩn công chứng viên; độ tuổi bổ nhiệm; độ tuổi hành nghề công chứng; điều kiện miễn đào tạo, miễn tập hành nghề công chứng; miễn nhiệm công chứng viên; quy định bắt buộc việc tập hành nghề công chứng; bổ sung quy định kiểm tra tổ chức kiểm tra kết tập hành nghề công chứng, bồi dưỡng thường xuyên… để nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên; Bổ sung quy định xác định rõ quyền, nghĩa vụ công chứng viên để công chứng viên nhận thức rõ địa vị pháp lý mình, nhằm nâng cao trách nhiệm hoạt động nghề nghiệp - Về tổ chức hành nghề công chứng: Sửa đổi, bổ sung quy định Văn phòng cơng chứng nhằm cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho Văn phòng cơng chứng việc thay đổi loại hình hoạt động, chuyển nhượng Văn phòng cơng chứng… tăng cường tính bền vững, ổn định, đồng thời thúc đẩy phát triển Văn phòng cơng chứng quy mơ lớn, hoạt động chun nghiệp hiệu quả; Bổ sung quy định chuyển đổi Phòng cơng chứng thành Văn phòng cơng chứng nhằm đẩy mạnh chủ trương xã hội hóa hoạt động cơng chứng - Về quản lý tổ chức hoạt động công chứng: Sửa đổi, bổ sung quy định nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nước công chứng, đẩy mạnh việc phân cấp hợp lý cho địa phương, tạo thống nhất, thông suốt quản lý nhà nước từ Trung ương đến sở, đó: 19 + Bổ sung nhiệm vụ, quyền hạn Bộ Tư pháp liên quan đến quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng, thành lập tổ chức hành nghề công chứng chuyển giao thẩm quyền chứng nhận hợp đồng, giao dịch + Bổ sung nhiệm vụ, quyền hạn UBND cấp tỉnh liên quan đến vấn đề chuyền giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch xây dựng sở liệu hợp đồng, giao dịch công chứng + Bổ sung, tăng cường trách nhiệm Sở Tư pháp việc giúp UBND tỉnh quản lý nhà nước hoạt động công chứng địa phương + Bổ sung quy định tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng viên nhằm tạo sở pháp lý cần thiết cho việc thành lập hoạt động tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng viên - Về vị trí, vai trò hoạt động cơng chứng: Bổ sung quy định nhằm nâng cao vị trí, vai trò hoạt động cơng chứng, bổ sung quy định bắt buộc công chứng giao dịch nhà, đất nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho người dân - Giá trị pháp lý văn công chứng: Bổ sung quy định nhằm nâng cao giá trị, hiệu lực thi hành văn công chứng - Về chế liên thông tổ chức hành nghề cơng chứng với quan, tổ chức có liên quan: Bổ sung quy định chế liên thông tổ chức hành nghề công chứng với quan, tổ chức có liên quan (cơ quan đăng ký, quan thuế…) phân định rõ trách nhiệm, thẩm quyền tổ chức hành nghề công chứng quan đăng ký - Về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch: Sửa đổi, bổ sung quy định trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng, giao dịch để tạo sở pháp lý đồng bộ, thống cho công chứng viên trình hành nghề - Về thẩm quyền công chứng: Giao thêm thẩm quyền công chứng dịch cho cơng chứng viên, tập hợp hóa quy định pháp luật liên quan đến hoạt động công chứng để quy định tập trung Luật công chứng sửa đổi 20 Quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực theo hướng: - Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này; - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo nhu cầu bên Cần có quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, 72 chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất; Văn thừa kế quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất - Đối với văn quy phạm pháp luật có liên quan đến công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai: cần có thống văn pháp luật, tránh chồng chéo 2.1.2 Kiến nghị với Văn phòng cơng chứng Hồng Hà - Có đầu tư kinh phí cho trụ sở văn phòng cơng chứng để phục vụ tốt cho hoạt động cơng chứng nói chung hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Đầu tư trang thiết bị, phương tiện kỹ thuật đại, tiên tiến lĩnh vực để kiểm tra văn bằng, chứng chỉ, giấy tờ giả mạo - Tiếp tục tuyển dụng đội ngũ công chứng viên, chun viên có lực chun mơn đủ mạnh để đảm nhiệm công việc phục vụ cho hoạt động công chứng tốt nhất, hiệu Bồi dưỡng thêm kỹ chuyên môn cho công chứng viên, nhân viên nhằm nâng cao hiệu làm việc 21 - Phối hợp công tác với quan nhà nước có thẩm quyền liên quan để kiểm tra hướng dẫn hoạt động cơng chứng Kiện tồn đội ngũ công chứng viên, chuyên viên, nhân viên, tăng cường phối hợp thành viên công việc nhằm tạo hiệu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Văn phòng cơng chứng Hồng Hà cần tăng cường quản lý, theo dõi sát quy trình, thủ tục tiến hành hoạt động cơng chứng văn phòng, tránh trường hợp công chứng viên, nhân viên xao nhãng công việc, lỗ hổng chuyên môn gây sai sót q trình thực cơng chứng hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Xem xét lại quy trình, thủ tục, cơng chứng phí đưa phương án phù hợp, sát với thực tế nhằm tạo dịch vụ tốt thu hút người dân đến với Văn phòng cơng chứng Hồng Hà, trở thành điểm đến tin cậy cho người dân 2.2 Một số giải pháp 2.2.1 Giải pháp chung - Hiện nhận thức người dân công chứng chứng thực có nhầm lẫn hiểu sai cơng chứng, chứng thực Luật công chứng nên điều chỉnh cơng chứng chứng thực Các văn phòng cơng chứng thực việc công chứng, UBND cấp xã, huyện thực việc chứng thực, quan đại diện ngoại giao Việt Nam nước làm nhiệm vụ công chứng chứng thực - Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trùng lặp với việc đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Vì vậy, nơi có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên thực việc chuyển sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc thực giao dịch chuyển quyền sử dung đất phòng cơng chứng nới có đất giao dịch 22 - Việc thực công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết cần bắt buộc, có hạn chế tranh chấp, khiếu kiện phát sinh sau cấp giấy chứng nhận - Các thông tin đất đai thông tin bất động sản cần minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấ đến đất cách kịp thời - Có phối hợp chặt chẽ quan chức việc quản lý đất đai Kiểm tra, giám sát trường hợp mua, bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua việc kiểm tra, lập sổ thuế hàng năm; thông qua việc cấp giấy phép xây dựng để kịp thời phát trường hợp vi phạm có biện pháp xử lý phù hợp - Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm chủ động đáp ứng nhu cầu đất cho phát triển sở hạ tầng, xây dựng nhà công trình khác q trình cơng nghiệp hóa, hóa đất nước Bảo đảm quan hệ cung - cầu đất, không để cân đối cung - cầu, cung không đáp ứng cầu dẫn tới tăng giá đất - Quy định hợp lý sử dụng có hiệu cơng cụ tài quản lý nhà nước đất đai Chính sách đất đai ngồi việc bảo dảm vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai có tác dụng hạn chế đầu đất đai - Đẩy nhanh việc hoàn thiện sở pháp lý tổ chức hoạt động công chứng 2.2.2 Giải pháp cụ thể - Tiếp tục triển khai có hiệu văn quy phạm pháp luật hành công chứng + Thứ nhất, tăng cường tuyên truyền, phổ biến Luật công chứng văn hướng dẫn thi hành nhằm nâng cao nhận thức cá nhân, tổ chức vị trí, vai trò nghề cơng chứng, cơng chứng viên việc đảm bảo an toàn pháp lý hợp đồng, giao dịch 23 + Thứ hai, tăng cường phối hợp quan có thẩm quyền để chủ động hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn thi hành Luật công chứng 63 quy định có liên quan Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở… tạo sở pháp lý đồng bộ, sở áp dụng thống hoạt động cơng chứng, đảm bảo quyền lợi ích tốt cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu cơng chứng - Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên Để nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên theo hướng chuyên nghiệp, đại, cần nâng cao chất lượng đầu vào đội ngũ công chứng viên Đồng thời đổi chương trình, nội dung đào tạo nghề công chứng; tăng cường công tác bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ, kỹ hành nghề, đạo đức hành nghề cơng chứng trị tư tưởng cho cơng chứng viên, người tập hành nghề công chứng Bên cạnh đó, cần xây dựng quy hoạch cơng chứng viên Căn theo nhu cầu thực tế địa phương để có phương án quy hoạch đào tạo, bổ nhiệm cơng chứng viên phù hợp Rà sốt, hồn thiện thể chế công chứng liên quan đến công chứng Đẩy nhanh việc hoàn thiện sở pháp lý tổ chức hoạt động công chứng Đề xuất quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật có liên quan đến cơng chứng như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai… theo hướng dẫn: mặt tiếp tục kế thừa quy định văn quy phạm pháp luật nêu mà thời gian qua phát huy tác dụng tích cực; mặt sửa đổi, bổ sung quy định không phù hợp, thống Đồng thời Bộ luật dân sự, Luật đất đai… văn có liên quan cần tiếp tục quy định bắt buộc phải công chứng hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn bất động sản để đảm bảo an toàn cho giao dịch Các hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch quan trọng, tiềm ẩn nhiều rủi ro bên, cần thiết phải qua công chứng để bảo đảm an tồn mặt pháp lý Đối với Luật cơng chứng, đề xuất sửa đổi, bổ sung số điều Luật công chứng theo định hướng sau: 24 - Tiếp tục thể chế hóa chủ trương, đường lối, quan điểm xác định Nghị quyết, văn kiện Đảng công chứng, hành nghề công chứng, tạo điều kiện cho hoạt động công chứng tiếp tục phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa, đẩy mạnh xã hội hóa hoạt động cơng chứng; tập trung sửa đổi, bổ sung vấn đề mang tính cấp bách, cần thiết để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc lớn thể chế, tạo sở pháp lý đồng bộ, thống cho tổ chức hoạt động công chứng - Tạo sở pháp lý đồng để thành lập phát triển tổ chức xã hội nghề nghiệp công chứng viên nhẳm phát huy mạnh mẽ vai trò tự quản tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng viên việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cơng chứng viên quản lý hoạt động công chứng Nâng cao chất lượng công chứng viên theo hướng tập trung đào tạo theo chiều sâu, tăng cường kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng, kinh nghiệm hành nghề Tăng cường bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho công chứng viên, công chứng viên miễn đào tạo, miễn tập hành nghề công chứng, nhằm xây dựng đội ngũ cơng chứng viên vững chun mơn, có đạo đức uy tín nghề nghiệp Phát triển mạng lưới tổ chức hành nghề cơng chứng rộng khắp tồn quốc gắn với địa bàn dân cư theo quy hoạch thống theo hướng ưu tiên xã hội hóa Xây dựng tổ chức hành nghề cơng chứng có tính chuyên nghiệp cao để đáp ứng yêu cầu ngày cao xã hội chất lượng dịch vụ công chứng, phục vụ đắc lực cho công cải cách tư pháp, phát triển kinh tế xã hội hội nhập quốc tế Đẩy mạnh việc chuyển giao việc chứng nhận hợp đồng, giao dịch mà UBND thực sang tổ chức hành nghề công chứng, tạo động lực cho việc tiếp tục xã hội hóa cơng chứng, tăng cường bảo đảm an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch người dân - Cần có quy định cụ thể việc phân hạng loại đất Mỗi loại đất cần phân hạng cụ thể để có chế dộ pháp lý phù hợp 25 - Vận hành đồng thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản, dịch vụ định giá bất dộng sản Từng bước hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường bất động sản, đặc biệt trọng việc thiết lập “sàn giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để thực hình thức đấu giá, đấu thầu loại đất đưa vào thị trường bất động sản trung tâm giao dịch bát động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch có ự quản lý củ góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường - Hiện nay, thực tế, việc thu lệ phí trước bạ thuế thu nhập cá nhân đất, tài sản gắn liền với đất thực theo giá trị ghi hợp đồng công chứng Thông thường, giá hợp đồng thường thấp giá nhà nước quy định để hạn chế việc bị thu thuế cao, tạo bất bình đẳng chủ thể việc thực nghĩa vụ với nhà nước Cần có chế tài việc cố tình ghi giá thấp để trốn thuế hay nhà nước cần có điều chỉnh việc thu thuế để người dân hiểu, có ý thức ghi giá giao dịch hợp đồng giao dịch - Hiện nay, văn phòng cơng chứng hầu hết lệ phí cơng chứng khác Lệ phí cơng chứng cần minh bạch thống để người dân giao dịch văn phòng cơng chứng nhà nước hay văn phòng cơng chứng tư yên tâm - Cần có quy định việc người dân thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng cơng chứng thuộc địa bàn quận, huyện, xã, phường nơi có tài sản giao dịch; không thực văn phòng cơng chứng nơi khơng có tài sản giao dịch để tránh tình trạng khơng đủ thơng tin liên quan đến tài sản mà thực giao dịch, gây nên tranh chấp, khiếu kiện phát sinh sau cấp giấy chứng nhận 26 - Bộ Tư pháp cần có khung pháp lý cơng chứng, chứng thực đầy đủ hiệu quả, nhằm tiến tới xã hội hóa dịch vụ cơng chứng - Sớm ban hành Luật chứng thực nhằm tách biệt việc công chứng, chứng thực 27 KẾT LUẬN Pháp luật hành quy định việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, văn giao dịch quyền sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai nhằm bảo đảm chặt chẽ hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trình thực quyền theo quy định pháp luật; bảo đảm tính an tồn pháp lý cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần tạo mơi trường pháp lý thuận lợi tin cậy cho hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại, góp phần quan trọng tiến trình cải cách hành Vì vậy, đề tài thực trạng hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam hành Văn phòng cơng chứng Hồng Hà Tuy thực trạng hoạt động cơng chứng Văn phòng cơng chứng Hồng Hà, song phần phản ảnh thực trạng chung công tác công chứng giai đoạn Đề tài đề xuất số giải pháp sửa đổi luật đất đai, luật công chứng văn quy phạm pháp luật khác có liên quan: công tác quản lý đất đai; công tác ban hành, áp dụng quy định, quy chế, sách liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo số liệu hoạt động cơng chứng Văn phòng cơng chứng Hồng Hà năm 2016 nửa đầu năm 2017; Bộ luật dân năm 2015 (2016), Nhà xuất Lao động, Hà Nội; Luật công chứng năm 2014 (2015), Nhà xuất Lao động - Xã hội, Hà Nội; Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành (2015), Nhà xuất trị quốc gia thật, Hà Nội; Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 15 tháng 03 năm 2015 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng 29