ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - NGUYỄN LIÊM CHÍNH CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội – 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - NGUYỄN LIÊM CHÍNH CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ MÃ SỐ: 60 34 04 10 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN ĐỨC TRUNG XÁC NHẬN CỦA XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƢỚNG DẪN CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG PGS.TS NGUYỄN ĐỨC TRUNG GS.TS PHAN HUY ĐƢỜNG Hà Nội – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan, luận văn “Chính sách đất đai Việt Nam” cơng trình nghiên cứu hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Đức Trung Các số liệu sử dụng luận văn trung thực, có xuất xứ rõ ràng Tác giả luận văn Nguyễn Liêm Chính i LỜI CẢM ƠN Lời cho phép xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức tạo điều kiện thuận lợi cho tơi có hội học lớp cao học quản lý kinh tế khóa 23 trường Đồng thời xin chân thành cảm ơn đến Quý Thầy Cô – người giảng dạy, truyền đạt kiến thức cho suốt thời gian năm học cao học vừa qua trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành PGS.TS Nguyễn Đức Trung, người hướng dẫn khoa học bảo tận tình cho tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo quan, đồng nghiệp quan tâm, hỗ trợ, cung cấp tài liệu, thông tin cần thiết, tạo điều kiện cho tơi có sở thực tiễn để nghiên cứu hoàn thành luận văn Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn gia đình tơi, người thân bạn bè ln hỗ trợ, động viên tinh thần suốt trình nghiên cứu hồn thiện luận văn./ TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Liêm Chính ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG, BIỂU vii LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Kết cấu luận văn .4 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI .5 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1.1.2 Những cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề tài đất đai .7 1.1.3 Đánh giá tổng quan 1.2 Cơ sở lý luận sách tài đất đai .8 1.2.1 Khái niệm đất đai, tài đất đai 1.2.2 Cơ sở lý luận sách tài đất đai .16 1.2.3 Vai trò sách tài đất đai 18 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến tài lĩnh vực đất đai 20 1.3 Cơ sở thực tiễn sách tài đất đai giới học kinh nghiệm cho Việt Nam .24 1.3.1 Pháp luật tài đất đai số nước tiêu biểu giới 25 1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 28 CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Phương pháp thu thập thông tin 33 2.2 Các phương pháp xử lý số liệu, thông tin 34 2.2.1 Phương pháp thống kê mô tả 34 iii 2.2.2 Phương pháp kế thừa, chọn lọc 34 2.2.3 Phương pháp đối chiếu, so sánh .35 2.2.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 35 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 36 3.1 Quá trình hình thành phát triển sách tài đất đai Việt Nam 36 3.1.1 Giai đoạn trước ban hành Luật Đất đai 1993 36 3.1.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước ban hành Luật Đất đai 2003 37 3.1.3 Giai đoạn từ ban hành Luật đất đai năm 2003 đến Luật đất đai năm 2013 ban hành 40 3.1.4 Giai đoạn từ Luật đất đai 2013 ban hành .42 3.2 Thực trạng sách tài đất đai Việt Nam 43 3.2.1 Thực trạng sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 43 3.2.2 Thực trạng sách thuế sử dụng đất .48 3.2.3 Thực trạng sách thuế thu nhập liên quan đến đất đai .59 3.2.4 Thực trạng sách phí lệ phí 59 3.3 Những kết đạt được, tồn nguyên nhân tồn sách tài đất đai Việt Nam nói chung 68 3.3.1 Những kết đạt 68 3.3.2 Những hạn chế 79 3.3.3 Nguyên nhân hạn chế .82 CHƢƠNG 4: ĐỊNH HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CHO CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 83 4.1 Định hướng sách tài đất đai Việt Nam năm tới 83 4.1.1 Ưu tiên khai thác nguồn lực tài từ đất đai trung tâm đô thị lớn vùng thị hố nhanh 83 4.1.2 Tiếp tục hoàn thiện hệ thống sách cho phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường 84 4.2 Các giải pháp để hồn thiện sách tài đất đai 84 iv 4.2.1 Hoàn thiện quy định giá đất làm xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất 84 4.2.2 Hoàn thiện quy định thuế đất đai .86 4.2.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thi hành sách tài đất đai 88 4.2.4 Phát triển thị trường bất động sản .90 4.3 Một số kiến nghị .96 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .99 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Nghĩa đầy đủ BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt GDP Bình quân đầu người KT-XH Kinh tế - xã hội NĐT Nhà đầu tư NSNN NSNN QPPL Quy phạm pháp luật SDĐ Sử dụng đất 10 SHTD Sở hưu toàn dân 11 TCĐĐ Tài đất đai 12 TSDĐ Tiền sử dụng đất 13 TTĐ Tiền thuê đất 14 UBND Uỷ ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG, BIỂU Biểu 3.1 Cơ cấu khoản thu NSNN từ đất năm 2014 70 Biểu 3.2 Cơ cấu khoản thu NSNN từ đất năm 2015 70 Bảng 3.1 Kết nguồn thu từ đất đai 64 Bảng 3.2 Cơ cấu thu ngân sách từ đất 65 Bảng 3.3 Cơ cấu thu từ đất tổng thu NSNN 71 Bảng 3.4: Tình hình xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước 78 vii LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặt biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng; nhiên, đất đai nguồn tài nguyên có hạn nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả, tạo nguồn tài tối đa ln vấn đề mà Chính phủ quốc gia quan tâm bảo vệ chặt chẽ luật pháp Đất đai lĩnh vực nhạy cảm xã hội, tư liệu sản xuất khơng thể thiếu hầu hết lĩnh vực sản xuất kinh doanh Đúng lời phát biểu ông Barrard Bims Báo cáo Hội thảo pháp lý, hành đất đai soạn thảo cho tổ chức FAO: “Đất đai cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị người phương tiện sống mà thiếu người ta khơng thể tồn tại, trì phát triển sống”, hay Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành trung ương khóa IX khẳng định: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước; quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt” Chính vậy, việc khai thác, quản lý sử dụng đất đai cách có hiệu cần thiết phải Nhà nước quan tâm Trước đây, kinh tế nước ta mang nặng tính tập trung, quan liêu bao cấp nên việc quản lý sử dụng đất đai chủ yếu áp dụng biện pháp hành Các biện pháp kinh tế chưa trọng sử dụng quản lý đất đai Tuy nhiên, từ đất nước chuyển sang chế thị trường hội nhập quốc tế, quan hệ đất đai ngày thể rõ vai trò phát triển kinh tế; thu hút quan tâm sâu sắc Đảng, Nhà nước toàn thể xã hội Việc trì biện pháp quản lý đất đai biện pháp mang tính trị, hành khơng phù hợp mà cần kết hợp thêm phương thức quản lý kinh tế, có sách tài đất đai Các biện pháp quản lý kinh tế nói chung hay sách tài đất đai nói riêng biến đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn cung cấp cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Theo dễ dàng so với quản lý giao dịch thực tế vốn khó kiểm sốt dựa phần lớn vào trung thực bên giao dịch 4.2.2.3 Hoàn thiện quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Trên sở đánh giá quy định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tác giả xin đưa số đề suất để hoàn thiện vấn đề Thứ nhất, sửa đổi quy định trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp sách có liên quan (chính sách thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP), sách thu tiền thuê đất (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP) sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) văn hướng dẫn theo hướng: Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất (không phân biệt người sử dụng đất nước hay nước ngoài) ứng trước tiền để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ đất tài sản đất) tồn diện tích Nhà nước giao cho thuê Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trừ không vượt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Thứ hai, bổ sung quy định đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất Theo đó, bổ sung đối tượng tổ chức trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp sử dụng đất vào mục đích làm trụ sở làm việc vào nhóm đối tượng lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bởi theo quy định Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước Luật NSNN trụ sở làm việc tổ chức trị, xã hội – nghề nghiệp; tổ chức xã hội; tổ chức xã hội - nghề nghiệp không thuộc đối tượng Nhà nước bao cấp khơng NSNN bảo đảm kinh phí nên rõ ràng đối tượng khơng thuộc nhóm giao đất không thu tiền sử dụng đất 89 Thứ ba, bổ sung quy định đối tượng miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất - Bổ sung đối tượng miễn tiền sử dụng đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP: Quy định miễn tiền sử dụng đất phần diện tích đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trường hợp: + Đất hộ gia đình, cá nhân thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; + Đất hộ gia đình, cá nhân UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thuộc diện hộ nghèo theo tiêu chí hộ nghèo Bộ Lao động Thương binh Xã hội công bố Việc miễn thu tiền sử dụng đất áp dụng trường hợp nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm quy định có hiệu lực thi hành chưa nộp tiền vào NSNN Trường hợp nộp tiền vào NSNN NSNN khơng hồn trả lại số tiền nộp Trường hợp ghi nợ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước ngày quy định có hiệu lực thi hành mà thuộc trường hợp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận việc miễn, giảm mức thu nghĩa vụ tài vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nợ - Bổ sung đối tượng miễn tiền thuê đất Nghị định số 142/2005/NĐCP Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: Để phù hợp với sách ưu đãi đầu tư Luật Đầu tư Nghị định số 108/2006/NĐ-CP Chính phủ, chúng tơi kiến nghị bổ sung đối tượng dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư đầu tư địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư đầu tư địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn miễn 90 tiền thuê đất mười lăm (15) năm, kể từ ngày xây dựng hoàn thành đưa dự án vào hoạt động Thứ tư, sửa đổi quy định đơn giá thuê đất Điều chỉnh đơn giá cho thuê đất quy định Nghị định số 142/2005/NĐ-CP Chính phủ thu tiền cho thuê đất, mặt nước, cụ thể sau: - Đảm bảo nguyên tắc công nghĩa vụ tài người Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê với người Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Vì trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th người th đất có quyền tương tự người Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Mức thu tiền thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê phải tương ứng với mức thu tiền sử dụng đất cộng với thuế sử dụng đất phải nộp Giá đất tính thu tiền thuê đất trường hợp nộp tiền thuê đất lần cho thời gian thuê đất xác định theo giá thị trường thời điểm nộp tiền thuê đất không điều chỉnh thời hạn thuê đất trường hợp giao đất Đề xuất sửa đổi tỷ lệ (%) xác định đơn giá thuê đất Nghị định 142/2005/NĐ-CP từ 0,5% lên thành 1,5% giá đất, tương đương với mức thu tiền sử dụng đất theo cách tính nêu Người thuê đất khơng phải nộp thuế sử dụng đất khơng có nhiều quyền người nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất; ngược lại, người thuê đất nộp tiền sử dụng đất lần với số tiền lớn người Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Như vậy, đối tượng có nguồn tài hạn hẹp lựa chọn sử dụng đất theo hình thức thuê trả tiền thuê đất hàng năm 4.2.2.4 Hồn thiện quy định phí, lệ phí đất đai Thứ nhất, tương lai, để bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất tạo hiệu cho công tác quản lý đất đai, kiến nghị nên xem xét thay chế độ thu lệ phí trước bạ với tỷ lệ thu phần trăm giá trị đất mức thu cố 91 định cho dịch vụ hành đăng ký quyền sử dụng loại lệ phí khác Mức thu lệ phí trước bạ ấn định theo mức phù hợp với giá trị mảnh đất theo giá UBND cấp tỉnh quy định Ví dụ: Mức phí đất đai có giá trị 500 triệu đồng lệ phí là: 200.000 đồng, đất đai có giá trị 500 triệu đồng đến tỷ đồng lệ phí trước bạ 500.000 đồng, từ tỷ đồng đến tỷ đồng lệ phí triệu đồng Hoặc trước mắt trì quy định tỷ lệ phần trăm giá trị đất Nhà nước cần quy định tiếp tục giảm tỷ lệ xuống 0,2% giá trị đất Như giảm gánh nặng người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất đặc biệt giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn Việc giám mức thu lệ phí trước bạ giúp giảm tượng trốn thuế mức đóng lệ phí q cao, giúp Nhà nước kiểm soát tài sản đất thị trường bất động sản Thứ hai, đề xuất phương án trường hợp Nhà nước giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đất quan chức thẩm định giá, tính lệ phí trước bạ theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Trường hợp bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ tính vào giá nhà, đất ghi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hóa đơn không thấp giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành Đối với trường hợp người dân cấp chủ quyền nhà, đất (kể đất ngồi hạn mức đất ở) đóng lệ phí trước bạ theo giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành hàng năm Với nội dung này, với đề xuất cách tính lệ phí trước bạ theo mức tỷ lệ với giá đất, tác giả cho quy định theo bảng giá đất hoàn toàn hợp lý, tạo thống đơn giản thực hiện, đồng thời phù hợp với quy định Luật đất đai năm 2003 (Khoản Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định Giá đất 92 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm sử dụng làm để tính lệ phí trước bạ) 4.2.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thi hành sách tài đất đai Tổ chức thực giữ vai trò quan trọng việc giúp cho sách, pháp luật tài đất đai thành cơng hay thất bại Thu NSNN thành cơng có nghĩa thu nhiều mặt tài chính, bảo đảm tính cơng xã hội, kích thích kinh tế đơn giản nghiệp vụ Trong giải pháp tổ chức thực sách thu đất đai, cần quan tâm đến số nội dung chủ yếu sau: - Tăng cường, củng cố tổ chức máy, nâng cao trình độ cho cán xây dựng sách, pháp luật tài đất đai cán bộ, công chức trực tiếp thực quản lý thu NSNN đất đai - Cải tiến ứng dụng công nghệ thông tin tổ chức thu nộp, tổng hợp, báo cáo thu NSNN đất đai - Xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất thực sách thu NSNN đất đai, kịp thời khen thưởng tổ chức, cá nhân có thành tích cơng tác thu nộp NSNN - Để tăng nguồn thu cho NSNN, cần thực có hiệu xúc tiến hoạt động sau đây: + Sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản để minh bạch, cơng khai hóa bất động sản chủ thể có quyền sở hữu, sở Nhà nước áp dụng đánh thuế lũy tiến Làm vậy, Nhà nước tận thu nghĩa vụ tài đối đất đai chủ thể Mặt khác, sở để đảm bảo cơng bình đẳng quan hệ đất đai Đây biện pháp tích cực chống đầu đất đai 93 + Đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai mà đặc biệt là đăng ký biến động đất đai Đây sở liệu phản ánh trung thực nguồn gốc, trạng sử dụng đất Đó để Nhà nước thu đúng, thu đủ nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất Điều có ý nghĩa đặc biệt quan trọng loại đất có thay đổi mục đích sử dụng, loại đất vườn ao, đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư, cận trung tâm Nếu hoạt động đăng ký trọng, mặt giúp Nhà nước kiểm sốt chặt chẽ đất đai; mặt khác, thơng qua việc quản lí mà truy thu nghĩa vụ tài kịp thời, đầy đủ - Khẩn trương hồn thành tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm sở pháp lý cho người sử dụng đất Nhà nước có để quản lý đất đai nói chung để xác định nghĩa vụ tài NSNN nói riêng cần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập sổ địa cấp xã Đây giải pháp nhằm phục vụ cho cơng tác quản lý đất đai nói chung quản lý thu thuế đất đai nói riêng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ địa pháp lý để làm sở cho việc tính thu khoản thu đất đai Thông qua số liệu cấp giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, lập sổ địa kết hợp với hỗ trợ phương tiện kỹ thuật công nghệ thông tin đại, quan tài cấp giảm nhẹ cơng tác tính tốn, lập sổ, tăng cường cơng tác quản lý đối tượng, tổ chức cơng tác thu Từ đó, nâng cao hiệu cơng tác ngành thuế, ngành tài Ngồi ra, cần đơn giản hóa thủ tục hành đất đai liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay giấy chứng nhận theo hướng thuận tiện, nhanh chóng nhằm động viên người sử dụng đất thực nghĩa vụ lệ phí địa chính, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất… 94 - Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để hỗ trợ cho việc xác định phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất, tránh thất thu cho NSNN bảo đảm công xã hội - Tổ chức đấu giá, đầu thầu quyền sử dụng đất công khai, dân chủ, minh bạch làm sở cho việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ người thắng đấu giá, đầu thầu - Đẩy mạnh công tác truyên tuyền, giải đáp vướng mắc sách, pháp luật tài đất đai 4.2.4 Phát triển thị trường bất động sản Trong kinh tế thị trường để Nhà nước thực tốt sách tài đất đai, khơng tạo lập quản lý thị trường bất động sản công khai, minh bạch tuân theo quy luật thị trường, với tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực quyền người sử dụng đất; mở rộng hội cho tổ chức, cá nhân dễ dàng có đất sử dụng đất ổn định cho sản xuất – kinh doanh; tạo điều kiện thuận lợi cho q trình tích tụ tập trung đất canh tác sở chuyển đổi phận lao động nông nghiệp sang phi nông nghiệp; tạo môi trường cho người sử dụng đất thực quyền đất đai mà pháp luật cho phép như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Do xu hướng chuyển dịch đất đai người làm ăn khơng hiệu sang người làm ăn có hiệu quả, người cần người không cần sử dụng đất nên thị trường bất động sản hình thành thơng qua đó, đất đai ln chuyển nhanh tạo nguồn thu bảo đảm nguồn thu ngày tăng cho NSNN thông qua khoản thu đất đai Vì vậy, cần có biện pháp sau: - Thực nghiêm quy định quy hoạch sử dụng đất công khai quy hoạch sử dụng đất để tổ chức, cá nhân biết 95 - Bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản - Tiếp tục cải cách thủ tục hành lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, cấp phép xây dựng cơng trình sở xếp tổ chức máy, xếp đội ngũ cán bộ, cải cách thủ tục hành chính; đảm bảo yêu cầu thu hút vốn đầu tư nói chung đưa tài nguyên đất đai nói riêng vào phát triển cách nhanh có hiệu - Mở rộng mạng lưới thông tin tuyên truyền đất đai thị trường quyền sử dụng đất thông qua phương tiện thơng tin đại chúng, nhằm góp phần thúc đẩy q trình chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất tài sản đất cách nhanh chóng minh bạch - Kịp thời ban hành chế độ, sách có liên quan đến thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Thơng qua giải pháp nêu góp phần thúc đẩy thị trường đất đai hoạt động cách nhộn nhịp, khẩn trương, bảo đảm quyền lợi bên “mua”, “bán” giúp cho quyền địa phương cấp kiểm soát đất đai thu NSNN đất đai 4.3 Một số kiến nghị Thứ nhất, quan hệ tài đất đai phải xử lý sách tài đất đai tuân thủ nguyên tắc thị trường phân chi theo luật quyền chủ sở hữu đất đai người sử dụng đất quan quản lý nhà nước đất đai Thứ hai, đất đai giao, cho thuê phải phép lưu thông thị trường bất động sản nhằm kích hoạt chế thị trường phân bổ đất đai đến ngành, tổ chức sử dụng đất hiệu Thứ ba, nên khuyến khích người dân tự chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để ni dưỡng nguồn tích lũy dân 96 Thứ tư, nên tận dụng chế thị trường bất động sản nhiều để thực hành sách tài đất đai Thứ năm, hồn thiện sách tài đất đai phải dựa đồng luật liên quan đến đất đai Luật thuế sử dụng đất, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp cá nhân, Luật Dân sự, Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Quy hoạch v.v…, 97 KẾT LUẬN Tình hình quản lý, khai thác sử dụng đất đai Việt Nam giai đoạn hình thành phát triển theo chế thị trường Do đó, sách tài để điều tiết thị trường giai đoạn hình thành, có nhiều tác động tích cực, song khơng tránh khỏi hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục Vì vậy, luận văn nghiên cứu sở lý luận phân tích thực trạng sách tài đất đai, luận văn mặt tồn sách tài áp dụng từ đưa giải pháp định hướng để sửa đổi, bổ sung ban hành sách tài sách khác có liên quan phù hợp nhằm thúc đẩy hiệu công tác quản lý, khai thác sử dụng đất đai Việt Nam Chính sách tài đất đai lĩnh vực rộng nhạy cảm xã hội Nó liên quan đến nhiều vấn đề, nhiều cấp, nhiều ngành đơn vị quản lý nhà nước Các cơng trình khoa học trực tiếp nghiên cứu vấn đề có ý nghĩa quan trọng Chính thế, việc nghiên cứu cách đầy đủ, có hệ thống sách tài đất đai đòi hỏi công tác học tập, nghiên cứu hoạt động thực tiễn nhà nước Dưới góc độ nghiên cứu luận văn thạc sỹ Quản lý kinh tế, tác giả không tham vọng làm rõ, nghiên cứu sâu tất vấn đề, mà đưa nhìn khái qt vấn đề liên quan đến khoản thu từ đất đai Nhà nước người sử dụng đất, qua đánh giá quy định pháp luật để từ mạnh dạn đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi thực tế Mong rằng, đóng góp nhỏ giúp hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Việt Nam nay./ 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban chấp hành Trung ương Đảng, 2012 Nghị số 19 – NQ/TW ngày 31/10/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Hà Nội Lê Xuân Bá, 2012 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam Luận án Tiến sỹ Học viện Tài Chính Nguyễn Đình Bổng, 2011 Chính sách bồi thường thu hồi đất, bất cập, vướng mắc kiến nghị Kỷ yếu hội thảo “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng sở” Viện Chiến lược Chính sách tài tổ chức tháng 12/2011 Hà Nội Nguyễn Đình Bồng Lê Thanh Khuyến, 2010 Chính sách pháp luật đất đai Việt Nam giai đoạn 1945 – 2010 Hà Nội Bộ Tài (các văn QPPL ban hành qua năm), Thông tư số 117/2004/TT-BTC, 70/2006/TT-BTC, 192/2009/TT-BTC, 93/2011/TTBTC, 120/2005/TT-BTC, 141/2007/TT-BTC, 94/2011/TT-BTC, 153/2011/TT-BTC, 124/2011/TT-BTC, 29/2006/TT-BTC, 83/2007/TTBTC, 81/2011/TT-BTC, 114/2004/TT-BTC, 80/2005/TT-BTC, 145/2007/TT-BTC, 02/2014/TT-BTC, 76/2014/TT-BTC, 77/2014/TT-BTC, 179/2015/TT-BTC Hà Nội Bộ Tài chính, 1995 Quyết định số 1357/TC/QĐ/TCT quy định khung giá cho thuê đất tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất Hà Nội Bộ Tài chính, 2014 Quyết định số 1989/QĐ-BTC Bộ Tài ngày 14 tháng 08 năm 2014 việc đính Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều 99 Nghị Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường, 2012 Tổng hợp kinh nghiệm nước ngồi quản lý đất đai Hà Nội Cơng ty Luật TNHH Minh Khuê, 2016 Giới thiệu hệ thống thuế Trung Quốc [Trực tuyến] Địa chỉ: http://luatminhkhue.vn/xuat-nhap-khau/gioithieu-he-thong-thue-o-trung-quoc.aspx .[Truy cập 20/6/2016] 10 Vũ Sỹ Cường, 2011 Nguồn thu từ đất đai với Ngân sách địa phương, Kỷ yếu hội thảo “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng sở” Viện Chiến lược Chính sách tài tổ chức tháng 12/2011 Hà Nội 11 Nguyễn Thế Chính, 2011 Những bất cập sách thu tiền SDĐ thuế đất Việt Nam, Kỷ yếu hội thảo “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng sở” Viện Chiến lược Chính sách tài tổ chức tháng 12/2011 Hà Nội 12 Chính phủ (Nghị định ban hành qua năm) Nghị định số 73/1993/NĐCP; Nghị định số 74/1993/NĐ-CP; Nghị định 89/1994/NĐ-CP; Nghị định số 38/2000/NĐ-CP; Nghị định số 57/2002/NĐ-CP; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; Nghị định số 24/2006/NĐ-CP; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ; Nghị định số 45/2011/NĐ-CP; Nghị định số 53/2011/NĐ-CP;Nghị định số 23/2013/NĐ-CP; Nghị định số 65/2013/NĐCP; Nghị định số 218/2013/NĐ-CP; Nghị định số 45/2014a/NĐ-CP; Nghị định số 46/2014b/NĐ-CP; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP;Nghị định số 118/2015/NĐ-CP; Nghị định số 91/2014/NĐ-CP; Nghị định số 91/2014/NĐ-CP; Nghị định số 12/2015/NĐ-CP Hà Nội 13 Trần Kim Chung, 2013 “Tiếp cận giải vấn đề “quyền sở hữu đất đai” nước ta nay” Tạp chí cộng sản điện tử ngày 06/12/2013 Hà Nội 100 14 Chu Thị Thủy Chung, 2010 Hồn thiện Chính sách thu đất đai Việt Nam Luận án tiến sỹ Học viện Tài 15 Nguyễn Thị Dung, 2009 Chính sách đền bù thu hồi đất số nước khu vực Việt Nam Tạp chí cộng sản Địa chỉ: http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/NghiencuuTraodoi/2009/866/Chinh-sach-den-bu-khi-thu-hoi-dat-cua-mot-sonuoc.aspx [Truy cập 26/6/2016] 16 Đoàn Thị Thu Hà, Nguyễn Thị Ngọc Huyền, 2010 Giáo trình Chính sách kinh tế Hà Nội: NXB Khoa học kỹ thuật 17 Trần Quang Huy, 2009 Giáo trình Luật Đất đai Hà Nội: NXB Cơng an nhân dân 18 Nguyễn Thanh Lân, 2011 Một số ý kiến sách giá đất bồi thường thu hồi đất Việt Nam Kỷ yếu hội thảo “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng sở” Viện Chiến lược Chính sách tài tổ chức tháng 12/2011 Hà Nội 19 Vũ Thị Minh, Phùng Ngọc Quang, 2011 Chính sách bồi thường thu hồi đất nông dân: Một số bất cập, vướng mắc kiến nghị, Kỷ yếu hội thảo “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng sở” Viện Chiến lược Chính sách tài tổ chức tháng 12/2011 Hà Nội 20 Nguyễn Minh Quang, 2014 Đổi sách, pháp luật đất đai, tạo động lực cho đẩy mạnh tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Tạp chí cộng sản số 857 Hà Nội 21 Quốc hội, 1953 Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Hà Nơi: Nhà xuất Chính trị Quốc gia 22 Quốc hội, 1980 Hiến pháp năm 1980 Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia 101 23 Quốc hội, 1987 Luật Đất đai năm 1987 Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia 24 Quốc hội, 1992 Hiến pháp năm 1992 Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia 25 Quốc hội, 1993a Luật Đất đai năm 1993 Hà Nội : Nhà xuất Chính trị Quốc gia 26 Quốc hội, 1993b Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia 27 Quốc hội, 2001 Pháp lệnh phí lệ phí Hà Nội 28 Quốc hội, 2003 Luật Đất đai năm 2003 Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia 29 Quốc hội, 2007 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia 30 Quốc hội, 2010a Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia 31 Quốc hội, 2010b Nghị số 55/2010/QH12 miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp Hà Nội 32 Quốc hội, 2012 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 22/11/2012 Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia 33 Quốc hội, 2013 Luật Đất đai năm 2013 Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia 34 Quốc hội, 2014 Luật sửa đổi Luật thuế 2014 Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia 35 Ngân hàng giới, 2011 Phương pháp tiếp cận, định giá đất giải khiếu nại dân Hà Nội 36 Ngân hàng giới, 2011 “Cơ chế nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam” Hà Nội 102 37 Nguyễn Quốc Ngữ, 2013 “Tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước” Tạp chí cộng sản điện tử ngày 21/3/2013 38 Nguyễn Minh Ngọc, 2011 Hệ thống thuế BĐS Châu Âu - Kinh nghiệm học cho Việt Nam, Kỷ yếu hội thảo “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng sở” Viện Chiến lược Chính sách tài tổ chức tháng 12/2011 Hà Nội 39 Đoàn Đắc Thoại, 2014 Đánh giá cơng tác tài đất đai đại bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Luận văn thạch sỹ Học viện Nông ngiệp Việt Nam Hà Nội 40 Nguyễn Dũng Tiến, 2007 Nghiên cứu thực trạng giải pháp hoàn thiện hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa (đề tài khoa học năm 2007) Hà Nội 41 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006 Giáo trình Định giá đất Hà Nội: Nhà xuất Nông nghiệp 42 Hồ Thị Lam Trà Hoàng Xuân Phương, 2014 Giải pháp việc nơng dân góp cổ phần giá trị quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp nông lâm nghiệp Hà Nội: Nhà xuất Nông nghiệp 43 Phan Văn Thọ Nguyễn Văn Chiến, Ngô Văn Độ, Nguyễn Xuân Trọng, Nguyễn Văn Hiền, Nguyễn Tử Hoàng, Tạ Thị Thu Hằng, 2012 Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 Báo cáo tổng kết đề tài khoa học cấp Bộ Hà Nội 103 ... luận sách tài đất đai .8 1.2.1 Khái niệm đất đai, tài đất đai 1.2.2 Cơ sở lý luận sách tài đất đai .16 1.2.3 Vai trò sách tài đất đai 18 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến tài. .. lý luận sách tài đất đai 1.2.1 Khái niệm đất đai, tài đất đai 1.2.1.1 Khái niệm đất đai Trong tài liệu nghiên cứu quản lý đất đai đưa nhiều định nghĩa đất đai khác nhau, cụ thể như: Đất đai tổng... nghiên cứu luận văn sách TCĐĐ Việt Nam: Chính sách thu tiền sử dụng đất đai, tiền thuế đất; sách thuế sử dụng đất đai; sách thu nhập liên quan đến đất đai; sách phí lệ phí đất đai 3.2 Phạm vi nghiên