Đang tải... (xem toàn văn)
THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI (LV thạc sĩ)THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI (LV thạc sĩ)THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI (LV thạc sĩ)THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI (LV thạc sĩ)THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI (LV thạc sĩ)THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI (LV thạc sĩ)THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI (LV thạc sĩ)THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI (LV thạc sĩ)THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI (LV thạc sĩ)THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI (LV thạc sĩ)
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO …………/………… BỘ NỘI VỤ ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGUYỄN THỊ DUNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI Chuyên ngành: Luật Hiến pháp Luật Hành Mã số: 60 38 01 02 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH THỪA THIÊN HUẾ- NĂM 2017 Cơng trình hồn thành tại: HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN THỊ CÚC Phản biện : Phảnbiện : Luận văn bảo vệ Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ, Học viện Hành Chính Quốc gia Địa điểm : Phòng họp , nhà – Hội trường bảo vệ luận văn thạc sĩ Học viện Hành Quốc gia Số : .–Đường – Quận : Thành phố Thời gian : vào hồi tháng .năm 201 Có thể tìm hiểu luận văn Thư viện Học viện Hành Quốc gia trang Web Khoa Sau đại học, Học viện Hành Quốc gia MỞ ĐẦU 1.Lý chọn đề tài Đất đai tài sản Quốc gia, đồng thời tài sản công dân Ở Việt Nam, trước có Hiến pháp năm 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi có Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992, nước ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Hiến pháp năm 2013, Điều 54 quy định: Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật Điều 4, Luật đất đai năm 2013 qui định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật Luật Đất đai năm 2013 bước cụ thể hoá quy định Hiến pháp với xu hướng ngày mở rộng quyền người sử dụng đất, trước hết đất giao có thu tiền sử dụng đất đất thuê Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày rõ nét quyền người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự phát triển hình thành thị trường đất đai, hồ nhập vào kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, bước đồng với thị trường khác kinh tế quốc dân Vì vậy, Đại hội Đảng lần thứ IX có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ Luật Đất đai năm 2013 có quy định giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có quy định để tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ Tuy nhiên, đến tình hình thực QSDĐ địa phương nói chung địa bàn thành phố Quảng Ngãi nói riêng nhiều bất cập cần giải như: - Người sử dụng đất chưa thực đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định, thực số quyền sử dụng đất không quy định - Những quy định pháp luật quan quản lý nhà nước có nhiều hạn chế đến việc thực quyền người sử dụng đất - Công tác bồi thường đất đai Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất Nhà nước quy định nhiều bất cập Thành phố Quảng Ngãi trung tâm kinh tế, trị, văn hóa - xã hội, khoa học kỹ thuật an ninh - quốc phòng tỉnh Quảng Ngãi Do có lợi vị trí tiềm phát triển kinh tế, nên chịu tác động lớn q trình mở rộng thị hóa; diễn trình chuyển dịch cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho nhu cầu phát triển khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, khu đô thị tập trung mạnh mẽ; nhu cầu QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội lớn nên hoạt động thực QSDĐ diễn sôi động thị trường Tuy nhiên, việc thực QSDĐ địa bàn thành phố có nơi, có lúc chưa đáp ứng kịp thời, bộc lộ hạn chế, tồn tại, vướng mắc định Nghiên cứu, đánh giá tình hình thực pháp luật quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi nhằm phân tích, đánh giá giải đáp cách khoa học để đưa hướng giải thích hợp thời gian tới Xuất phát từ thực tế nêu trên, học viên chọn đề tài: “Thực pháp luật quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đã có nhiều đề tài, viết liên quan đến khía cạnh khác thực quyền sử dụng đất, ví dụ đề tài, viết đây: - Đề tài luận văn thạc sĩ Tác giả Nguyễn Thu Trang thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ tỉnh Bình Dương ( 2010) – Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả phân tích khía cạnh pháp luật đất đai thực định qui định quyền người sử dụng đất, mà quyền cao mảnh đất chuyển nhượng Tác giả phân tích bất cập thực quyền chuyển nhượng đất chưa cấp GCN quyền sử dụng đất, người dân chuyển nhượng không cần qua quan nhà nước có thẩm quyền vậy, nhà nước thất thu thuế Luận án tiến sĩ luật học tác giả Nguyễn Cảnh Quý đề tài "Hoàn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam" (2002); Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, nhân" (2001); Luận văn thạc sĩ luật học Trần Đăng Vinh đề tài "Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta" (2000); Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm Luật đất đai 2003 chuyển quyền sử dụng đất " (2004) Luận văn thạc sĩ ( 2014) tác giả Nguyễn Ngọc Anh bảo vệ Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo qui định Luật đất đai năm 2013 Các luận văn, luận án kể phân tích khía cạnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân tích pháp luật thực định qui định quyền người sử dụng đất, nêu bất cập qui định nêu giải pháp sửa đổi bổ sung Luật đất đai Mặt khác, việc tìm hiểu chuyển quyền sử dụng đất khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS đề cập cơng bố tạp chí chuyên ngành khác, cụ thể: "Sự tác động Luật đất đai 2003 đến việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta" PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng Tạp chí Dân chủ Pháp luật số 10/2005; "Một sổ vấn đề thị trường bất động sản" tác giả Vũ Anh cơng bố Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 2/2014; "Đất đai thị trường bất động sản" tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số - 2/2015 Các cơng trình giải số vấn đề lý luận thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa chuyển quyền sử dụng đất; sở quy định chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định chuyển quyền sử dụng đất đưa giải pháp hoàn thiện Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích cách có hệ thống, toàn diện đầy đủ thực quyền sử dụng hộ gia đình cá nhân chưa có đề tài Bởi vậy, học viên chọn đề tài: “Thực pháp luật quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn không trùng lặp với đề tài trước Mục đích nhiệm vụ đề tài 3.1 Mục đích - Từ việc phân tích, đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Quảng Ngãi để tìm tồn tại, bất cập, nguyên nhân tồn trình thực quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi - Đưa giải pháp có ý nghĩa thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực QSDĐ thành phố Quảng Ngãi 3.2 Nhiệm vụ - Hệ thống hóa vấn đề lý luận thực pháp luật thực quyền người sử dụng đất - Đánh giá mặt chưa thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi - Đề xuất số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực pháp luật quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Quảng Ngãi pháp luật qui định Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tượng nghiên cứu luận văn: Thực pháp luật quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Quảng Ngãi 4.2 Phạm vi nghiên cứu: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất (chủ yếu hộ gia đình, cá nhân) địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi, từ năm 2012 đến năm 2016 Phương pháp nghiên cứu đề tài 5.1 Phương pháp luận Đề tài sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật lịch sử chủ nghĩa vật biện chứng Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, vận dụng quan điểm Đảng tử tưởng Hồ Chí Minh 5.2.Phương pháp nghiên cứu cụ thể Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; tình hình thực quyền sử dụng đất Số liệu trường hợp đăng ký biến động thực quyền sử dụng đất thu thập nguồn là: Phòng Tài ngun mơi trường thành phố Quảng Ngãi; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi (tiền thân Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi) Số liệu tình hình quản lý đất đai cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất tổng hợp sở số liệu báo cáo năm Phòng Tài nguyên Môi trường Tổng hợp số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo UBND thành phố Phòng, ban chun mơn Số liệu cơng tác giải phóng mặt bằng Trung tâm phát triển Quỹ đất tỉnh-Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi cung cấp Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, xử lý số liệu: Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ chấp bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ quyền bồi thường nhà nước thu hồi đất địa bàn nghiên cứu theo số liệu đăng ký làm thủ tục Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Quảng Ngãi Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi Trên sở đó, số liệu tổng hợp theo đối tượng địa bàn xã, phường nội dung quyền sử dụng đất năm để đánh giá, phân tích Tác giả sử dụng phần mềm máy tính Microsoft Excel để tổng hợp, phân tích xử lý số liệu Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Luận văn cơng trình kết hợp sở lý luận sở thực tiễn trình nghiên cứu Luận văn hồn thành góp phần đánh giá thực trạng thực quyền người sử dụng đất địa bàn, từ đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy tình hình thực quyền người sử dụng đất Luận văn tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên, cán nghiên cứu đất đai, quản lý nhà nước đất đai Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn có kết cấu gồm chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận thực pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Chương 2: Thực trạng thực pháp luật quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi Chương 3: Một số giải pháp để thực pháp luật quyền sử dụng đất Thành phố Quảng Ngãi Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sở hữu, quyền sở hữu đất đai Điều 158, Bộ luật dân năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 qui định quyền sở hữu, theo quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định luật Điều 159, Bộ luật dân 2015 qui định quyền khác tài sản sau: Quyền khác tài sản quyền chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu chủ thể khác Quyền khác tài sản bao gồm: Quyền bất động sản liền kề; quyền hưởng dụng; quyền bề mặt 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.3 Khái niệm quyền người sử dụng đất Khi nghiên cứu quyền người sử dụng đất, tác giả Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Nguyễn Đình Bồng (2006) hệ thống hố khái niệm quyền người sử dụng đất sau: - Chuyển đổi QSDĐ: - Chuyển nhượng QSDĐ: - Cho tặng, thừa kế QSDĐ: - Thế chấp QSDĐ: - Góp vốn giá trị QSDĐ: - Quyền bồi thường nhà nước thu hồi đất: 1.2 Cơ sở lý luận việc tổ chức thực quyền sử dụng đất Việt Nam 1.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 1.2.2.Cơ sở lý luận tổ chức thực quyền người sử dụng đất Theo lý luận nhà nước pháp luật có hình thức thực pháp luật: - Tuân thủ pháp luật: - Thi hành pháp luật: - Sử dụng pháp luật: - Áp dụng pháp luật 1.2.3 Chủ thể, khách thể, hình thức tổ chức thực quyền sử dụng đất 1.2.3.1 Chủ thể tổ chức thực quyền sử dụng đất 1.2.3.2.Khách thể việc tổ chức thực quyền sử dụng đất 1.2.3 Quá trình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 1.3 Qui định pháp luật quyền sở hữu, quyền sử dụng đất số nước giới 1.3.1 Một số nước phát triển 1.3.1.1 Thụy Điển 1.3.1.2 Ơxtrâylia 1.3.1.3 Cộng hồ Liên bang Đức 1.3.1.4 Mỹ 1.3.2.Một số nước vùng lãnh thổ khu vực 1.3.2.1 Thái Lan 1.3.2.2 Singapore 1.3.2.3 Trung Quốc 1.3.3 Một số kinh nghiệm tham khảo số nước TIỂU KẾT CHƯƠNG Thực tiễn Việt Nam cho thấy quyền người sử dụng đất ngày hoàn thiện Luật đất đai năm 2013 đời khơng ngồi mục đích Các nghiên cứu thực tiễn rằng việc thực quyền người sử dụng đất thời gian qua có cải thiện, nhiên nhiều bất cập, tồn Hàng loạt văn có liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất ban hành nhằm cải thiện hoàn thiện quyền người sử dụng đất cần phải có thời gian để kiểm chứng phải có nghiên cứu, đánh giá cụ thể nhiều địa bàn khác khẳng định tính đắn, điểm hạn chế việc thực thi quyền người sử dụng đất triển khai c) Nắng: d) Độ ẩm không khí: e) Gió: 2.1.1.4 Thực trạng mơi trường 2.1.1.5 Thủy văn 2.1.1.6 Các nguồn tài nguyên a) Tài nguyên đất 4.74% Đất nơng nghiệp 50.24% 45.02% Hình 2.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 thành phố Quảng Ngãi (Nguồn:Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Quảng Ngãi) b) Tài nguyên nước - Nguồn nước mặt - Nguồn nước ngầm: c) Tài nguyên biển ven biển: d) Tài nguyên khoáng sản: đ) Tài nguyên rừng thảm thực vật: e) Tài nguyên nhân văn 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 2.1.2.1 Tình hình kinh tế - xã hội thành phố Quảng Ngãi 14.95% 46.39% Dịch vụ 38.66% Hình 2.3 Cơ cấu ngành kinh tế thành phố Quảng Ngãi (Nguồn: UBND thành phố Quảng Ngãi) a) Dịch vụ, thương mại du lịch b) Công nghiệp - xây dựng 10 c) Nông, lâm nghiệp thủy sản 2.1.2.2 Dân số, lao động việc làm - Dân số: - Lao động việc làm: 2.1.2.3 Tình hình phát triển sở hạ tầng 2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 2.1.3.1 Thuận lợi 2.1.3.2 Khó khăn 2.2 Tình hình quản lý nhà nước đất đai thành phố Quảng Ngãi: Trên sở Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 văn quy định, hướng dẫn thi hành Luật Chính phủ, UBND tỉnh UBND thành phố tổ chức triển khai thực Đồng thời, ban hành văn thuộc thẩm quyền để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai địa phương Thời gian qua, đạo lãnh đạo Thành Ủy, hướng dẫn chuyên môn Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thành phố vào nề nếp, có nhiều chuyển biến tích cực đạt kết khả quan Theo Luật đất đai năm 2003 có 13 nội dung quản lý Nhà nước đất đai (Luật Đất đai 2013 có 15 nội dung quản lý nhà nước đất đai), nhiên đề tài nghiên cứa nhóm vấn đề thể rõ công cụ quản lý Nhà nước đất đai sau: 2.2.1 Tình hình thực văn qui phạm pháp luật đất đai Thành phố Quảng Ngãi Kết nghiên cứu cho thấy, công tác quản lý Nhà nước đất đai thành phố Quảng Ngãi xem nhiệm vụ đặc biệt quan trọng lãnh đạo UBND thành phố quan tâm, quản lý chặt chẽ Trên sở Luật đất đai 2013; văn quy định, hướng dẫn thi hành Luật Chính phủ Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính; UBND tỉnh UBND thành phố Quảng Ngãi tổ chức triển khai thực Đồng thời, UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành số văn thuộc thẩm quyền phù hợp với tình hình thực tế địa phương, nhằm thúc đẩy tăng cường công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, gồm văn thuộc lĩnh vực sau: 11 - Về giá đất, hàng năm: - Về cơng tác đầu tư, xây dựng, quy trình thực thủ tục pháp lý công tác quản lý Nhà nước đất đai: - Về lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ tái định cư: - Việc chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền với đất: + Giai đoạn thứ nhất: + Giai đoạn thứ hai: 2.2.2 Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi 2.2.2.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.2.2.2 Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.2.3 Quản lý hành đất đai thành phố Quảng Ngãi 2.2.3.1 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành 2.2.3.2 Cơng tác lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất 2.2.3.3 Thống kê, kiểm kê đất đai 2.2.3.4 Đăng ký sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ thành phố Quang Ngãi Theo báo cáo Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Quảng Ngãi, từ năm 2012 đến ngày 31 tháng 12 năm 2016 UBND thành phố cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, với tổng số 24.552 GCNQSDĐ [16] 2.2.3.5 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi - Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: - Chuyển mục đích sử dụng đất: 2.2.3.6 Cơng tác tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai thành phố Quảng Ngãi 2.2.4 Quản lý tài đất đai thành phố Quảng Ngãi Để giải khó khăn điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, tỉnh Quảng Ngãi nói chung thành phố Quảng Ngãi nói riêng đặc biệt quan tâm nguồn lực thu ngân sách từ đất Hàng năm, UBND tỉnh Quảng Ngãi kịp thời ban hành bảng giá loại đất để thực bồi thường, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Giá đất ban hành phù hợp với khung giá Chính phủ quy định Sau có chế đấu giá QSDĐ, tỉnh đaọ địa 12 phương lập quy hoạch tạo quỹ đất, đưa vào đấu giá QSDĐ, qua phát huy giá trị QSDĐ, tăng thu ngân sách tỉnh qua năm Nhìn chung, việc thu tiền sử dụng đất qua năm thành phố đạt vượt dự tốn UBND tỉnh, Hội đơng nhân dân thành phố giao Tổng hợp nguồn thu từ đất giai đoạn 2012 - 2016 thể bảng 2.1 2.2.5 Ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai thành phố Quảng Ngãi 2.2.5.1 Công nghệ quản lý đất đai 2.2.5.2 Quản lý hoạt động dịch vụ công đất đai 2.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi 4.74% 45.02% 50.24% Đất nơng nghiệp Đất phi nơng nghiệp Hình 2.3 Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 thành phố Quảng Ngãi (Nguồn: Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Quảng Ngãi) Tổng diện tích tự nhiên tồn thành phố Quảng Ngãi 15.903,97 Trong diện tích đất nơng nghiệp 7.991,04 ha, chiếm 50,24% tổng diện tích tự nhiên; đất phi nơng nghiệp 7.159,43, chiếm 45,02% đất chưa sử dụng 753,50 ha, chiếm 4,74% Việc phân bổ theo mục đích sử dụng với diện tích, cấu thể cụ thể bảng 4.3, 4.4 bảng 4.5 [16] 2.3.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp Từ bảng 2.3 cho thấy, diện tích đất nơng nghiệp thành phố Quảng Ngãi 7.991,04 ha, tăng 6.429,01 so với trước ngày 01/4/2014 Ngun nhân diện tích đất nơng nghiệp tăng thành phố Quảng Ngãi mở rộng địa giới hành (tăng thêm 13 xã, phường) 13 2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp Từ bảng 2.4 cho thấy, diện tích đất phi nơng nghiệp thành phố Quảng Ngãi sau mở rộng địa giới hành 7.159,43 ha, tăng 4.736,23 so với trước ngày 01/4/2014 Nguyên nhân diện tích đất phi nông nghiệp tăng chủ yếu thành phố mở rộng địa giới hành Ngồi ra, q trình thị hóa thành phố diễn mạnh nên nhu cầu đất tăng cao việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hàng năm khác sang đất nguyên nhân tăng diện tích đất phi nông nghiệp [16] 2.3.3 Hiện trạng đất chưa sử dụng Từ bảng 2.5 cho thấy trước thành phố Quảng Ngãi mở rộng địa giới hành (trước ngày 01/4/2014) diện tích đất chưa sử dụng 22,11 ha; sau thành phố mở rộng địa giới hành diện tích đất chưa sử dụng 753,5 (chiếm 4,74 % diện tích tự nhiên), diện tích đất chưa sử dụng tăng 731,39 Nguyên nhân diện tích tăng thành phố mở rộng địa giới hành [16] 2.4 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2012 – 2016 2.4.1.Tình hình thực quyền chung người sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi Trong nhóm quyền chung người sử dụng đất, đề tài nghiên cứu tình hình thực 02 quyền mà người dân thường hay quan tâm, là: Quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân quyền bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp địa bàn thành phố Quảng Ngãi 2.4.1.1 Tình hình thực quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân thành phố Quảng Ngãi a) Tình hình thực cấp GCNQSDĐ đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân (giai đoạn từ năm 2012 – 2016): b) Những nguyên nhân ảnh làm hưởng đến trình thực hiện quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu hộ gia đình, cá nhân 2.4.1.2 Tình hình thực quyền bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Quảng Ngãi 2.4.2 Tình hình thực quyền giao dịch chuyển quyền người sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi 14 2.4.2.1 Tình hình thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Kết tổng hợp số liệu điều tra hộ gia đình tham gia thực quyền chuyển đổi QSDĐ thể bảng 4.8 phụ lục 02 2.4.2.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.4.2.3 Tình hình thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 2.4.2.4 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 2.4.2.5 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 2.4.2.6 Tình hình thực quyền chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 2.4.2.7 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất 2.5 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi 2.5.1 Những mặt làm 2.5.2 Những mặt hạn chế 15 TIỂU KẾT CHƯƠNG 2: Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Kết nghiên cứu việc thực quyền người sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2012 - 2016 cho thấy mức độ thực quyền người sử dụng đất xã, phường có khác nhau, năm có khác Đánh giá chủ sử dụng đất địa bàn thành phố Quảng Ngãi thực quyền sử dụng đất giai đoạn 2012-2016 cho thấy: thủ tục hành văn hướng dẫn có 40% ý kiến cho rằng đơn giản đơn giản Tuy nhiên có 16% chủ sử dụng đất cho rằng thời gian để hồn thành thủ tục nhanh nhanh; đồng thời có đến 41% ý kiến cho rằng khoản phí, lệ phí thực quyền mức cao cao; phận cán (4%) tiếp xúc, giao tiếp với người dân có thái độ gây phiền hà Như vậy, bất cập thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thủ tục thực quyền sử dụng đất 16 Chương MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐÚNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI Pháp luật đất đai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, đó, có đầy đủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính tính thống Tất hành vi (về quản lý sử dụng đất) thành viên xã hội áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép ngành, địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước Như vậy, việc điều tra thực địa bàn thành phố Quảng Ngãi kết nghiên cứu đề tài giải pháp đề xuất pháp luật đất đai, quy định không giới hạn phạm vi không gian đề tài (thành phố Quảng Ngãi) mà có tính chất chung, áp dụng cho địa phương khác 3.1 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm tỷ trọng đáng kể ngày tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai nặng nề, nhiên đầu tư ngân sách cho công tác chưa tương xứng, chưa có khen thưởng, động viên kịp thời người trực tiếp thực công việc chuyên môn lĩnh vực quản lý đất đai Trong đó, số ngành, lĩnh vực chun mơn khác (thuế, hải quan, cơng an) có quy định trích tỷ lệ định từ khoản thu để đầu tư trực tiếp cho hoạt động nghiệp vụ động viên, khen thưởng cán chun mơn hồn thành xuất sắc cơng việc giao 3.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất - Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở 17 - Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều hạn chế, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, bên cạnh việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương - Tăng cường cập nhật, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai cho xã, phường địa bàn thành phố Quảng Ngãi để thực tốt công tác đăng ký QSDĐ 3.3 Giải pháp sách đất đai Qua kết nêu trên, thành phố Quảng Ngãi, số lượng người sử dụng đất nơng nghiệp khơng nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất lớn (do chuyển sang nghề khác: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ, ) 3.4 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tun truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương 3.5 Giải pháp đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để thuận lợi cho người dân giao dịch bất động sản, trước hết 18 phải bảo đảm cho người dân quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giao dịch sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh hợp pháp Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, đóng vai trò quan trọng 3.6 Giải pháp cải cách hành áp dụng công nghệ thông tin Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày phát triển, đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phù hợp với phát triển xã hội Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, nhu cầu thực QSDĐ cao, chuyển nhượng QSDĐ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ Muốn giải tình trạng này, trước hết UBND Thành phố Quảng Ngãi cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu đề xuất biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền SDĐ thuận lợi, nhanh chóng Đặc biệt, cải cách thủ tục hành liên quan đến lĩnh vực thuế Bởi vì, sau Văn phòng Đăng ký đất đai thực xong thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất chuyển thông tin thuế đến Chi Cục thuế thành phố để xác định nghĩa vụ tài Tuy nhiên, Chi Cục thuế hẹn trả kết thời hạn 05 ngày làm việc Do đó, ảnh hưởng đến việc đẩy nhanh tiến độ cải cách thủ tục hành 19 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1.kẾT LUẬN - Với vị trí thuận lợi, thành phố Quảng Ngãi có tốc độ thị hóa nhanh, cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ Kết điều tra điểm nghiên cứu cho thấy số lượng giao dịch đất đai (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp QSDĐ) ngày gia tăng - Các giao dịch đất đai thành phố Quảng Ngãi diễn sôi động, làm cho thị trường bất động sản nóng lên nhu cầu nhà tăng cao Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản tăng cường đầu cơ, tích tụ đất đai nhiều Do đó, nhu cầu đăng ký lần đầu cấp GCNQSDĐ lớn Kết số lượng hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu hộ gia đình, cá nhân nộp nhiều quan Nhà nước chưa giải đảm bảo thời gian theo quy trình - Qua điều tra cho thấy, phần lớn người dân ủng hộ chủ trương thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng để thực dự án phát triển kinh tế; công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng địa bàn thành phố Quảng Ngãi thực tương đối nhanh theo quy định pháp luật Tuy nhiên, bảng giá đất UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành thấp, chưa theo sát thị trường Do vậy, áp dụng để tính tốn nghĩa vụ tài sử dụng đất đai gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, dùng mức giá thấp để tính tốn giá bồi thường người bị thu hồi đất lại không đồng ý, dẫn đến phát sinh khiếu kiện ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng Mặt khác, theo quy định trường hợp thu hồi đất nơng nghiệp hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Nhà nước hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm, thành phố Quảng Ngãi chưa có 20 sách thích hợp để giải việc làm cho người thuộc diện - Tình hình giao dịch QSDĐ diễn xã, phường có mức độ phát triển khác khác Các địa phương trung tâm thành phố có điều kiện kinh tế tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, du lịch phát triển (các phường Lê Hồng Phong, Trương Quang Trọng) giao dịch đất đai diễn sôi động xã nông thôn (như xã Nghĩa Dõng) - Tại thành phố Quảng Ngãi hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực QSDĐ là: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho quyền chấp, góp vốn (trong quyền chuyển đổi cho thuê thực không đáng kể) Tình trạng giao dịch QSDĐ khơng làm thủ tục khai báo thành phố Quảng Ngãi diễn có xu hướng giảm dần - Qua nghiên cứu thành phố Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2012 - 2016 cho thấy số nguyên nhân dẫn đến tình trạng người sử dụng đất khơng khai báo thực QSDĐ là: + Ý thức phận người sử dụng đất việc tuân thủ quy định pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng hạn chế + Cơng tác cấp GCNQSDĐ chậm giấy tờ bắt buộc phải có để thực QSDĐ theo quy định pháp luật + Công tác quản lý, giám sát việc thực QSDĐ yếu kém, trình độ chun môn cán quản lý đất đai cấp xã hạn chế Những quy định việc thực QSDĐ chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu, chưa kịp thời không cập nhật thường xuyên + Các quy định trình tự, thủ tục thực QSDĐ rườm rà, phức tạp thường xuyên thay đổi khiến người dân gặp khó khăn việc cập nhật thực hiện: 15% số hộ cho rằng thủ tục 21 thực QSDĐ phức tạp; 29,17% số hộ cho rằng thời gian hoàn thành thủ tục dài; 23,33% số hộ cho rằng văn hướng dẫn khó hiểu; 16,67% số hộ trả lời khó thực quy định QSDĐ 16,66% số hộ cho rằng loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cao 2.KIẾN NGHỊ Tiếp tục đổi cơng tác đạo điều hành, tăng cường công tác phối hợp UBND thành phố Quảng Ngãi với sở ngành tỉnh, với chủ đầu tư, quan lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng với địa phương để kịp thời giải vướng mắc chế bồi thường giải phóng mặt bằng phát sinh từ thực tiễn Định kỳ hàng tuần, tháng tổ chức họp trực báo tiến độ thực dự án - Đổi tuyên truyền, tích cực phổ biến, giáo dục sách pháp luật đất đai Cơng tác tuyên truyền phải xác định khâu then chốt nhằm nâng cao nhận thức người có đất bị thu hồi, đất dự án Do cần tăng cường lãnh đạo cấp ủy Đảng, cấp quyền, tổ chức quần chúng hệ thống trị, từ sở đến đến thành phố, tun truyền bằng nhiều hình thức tới tồn thể đảng viên, nhân dân, đến thơn xóm, đến tổ dân phố, hiểu chủ trương đường lối sách pháp luật nhà nước, tuyên truyền,vận động thuyết phục bằng nhiều hình thức tới đối tượng có đất bị thu hồi, trước hết cán bộ, đảng viên, quần chúng gương mẫu nhận thức rõ trách nhiệm, nghĩa vụ quyền lợi việc chấp hành chủ trương thu hồi đất nhà nước - Cải cách thủ tục hành cơng tác bồi thường hỗ trợ tái định cư Thành phố Quảng Ngãi lấy năm 2017 năm thực tốt công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Do thủ tục hành thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đảm bảo cơng khai quy trình thủ tục, thời gian giải quyết, công khai minh bạch kết kiểm kê, phương án, sách, đơn giá áp dụng Tiếp 22 hướng dẫn, giải thích phản ảnh, kiến nghị công dân phát sinh từ sở, ngành cấp không đùn đẩy né tránh Xác định rõ trách nhiệm cá nhân người đứng đầu quyền địa phương, tổ chức làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải pháp mặt bằng phải có trách nhiệm giải dứt điểm kiến nghị người dân Khi cần, đối thoại trực tiếp, giải thích sách cho người dân hiểu Đối với kiến nghị vượt thẩm quyền phải phân nhóm, báo cáo cấp thẩm quyền giải kịp thời Các quan tham mưu cho UBND thành phố phải xác định rõ lỗi thuộc phía người chịu trách nhiệm bồi thường hay người có đất bị thu hồi để đề xuất biện pháp giải hợp lý, đắn, khách quan hiệu Kiên áp dụng biện pháp mạnh trường hợp tính đúng, đủ khối lượng, đảm bảo chế độ sách, giải thích vận động, đối thoại cơng khai, cố tình kiến nghị, khơng thực việc nhận tiền, bàn giao mặt bằng Song song với giải pháp vừa nêu cố hồn thiện tổ chức máy làm công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành phố tinh gọn, hoạt động có hiệu quả, có tính chun nghiệp, có trình độ nghiệp vụ ý thức trách nhiệm giải pháp đảm bảo thành công cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng - Nghiên cứu thành lập quỹ hỗ trợ giải việc làm, ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi; quỹ hình thành từ phần khoản tiền sử dụng đất, tiền thuế đất nộp vào ngân sách nhà nước doanh nghiệp sử dụng đất - Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở, tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai rộng rãi, cập nhật tới người dân - Xây dựng hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai cho tất xã, phường địa bàn thành phố Quảng Ngãi 23 - Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ - Cần trích lại tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin (tài liệu chuyên mơn, pháp luật, ), khen thưởng cho người có cơng, - Xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân có kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch - Nội dung nghiên cứu đề tài giới hạn phạm vi thành phố Quảng Ngãi, với đối tượng cụ thể hoạt động chuyển QSDĐ nông nghiệp, đất đất vườn, ao liền kề hộ gia đình, cá nhân, giải pháp đề xuất có hạn chế định Để đánh giá cách hệ thống toàn diện thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời có giải pháp đồng cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi đối tượng mở rộng Mặc dù tác giả luận văn có nhiều cố gắng nghiên cứu, tìm hiểu trình thực hồn thiện đề tài luận văn khó tránh khỏi thiếu sót, hạn chế Rất mong nhận thơng cảm, đóng góp ý kiến từ quý thầy, cô giáo bạn để đề tài hoàn thiện 24 ... thực pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Chương 2: Thực trạng thực pháp luật quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi Chương 3: Một số giải pháp để thực pháp luật quyền sử dụng đất Thành. .. văn: Thực pháp luật quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Quảng Ngãi 4.2 Phạm vi nghiên cứu: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất (chủ yếu hộ gia đình, cá nhân) địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng. .. việc thực QSDĐ thành phố Quảng Ngãi 3.2 Nhiệm vụ - Hệ thống hóa vấn đề lý luận thực pháp luật thực quyền người sử dụng đất - Đánh giá mặt chưa thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Quảng Ngãi,