Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Phạm Xuân Hoàng Khoa Luật Luận văn ThS ngành: Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50 Người hướng dẫn: PGS TS Phạm Duy Nghĩa Năm bảo vệ: 2008 Abstract: Giới thiệu tổng quan đăng ký bất động sản: chất quan niệm khác đăng ký bất động sản, khái quát phát triển hệ thống đăng ký bất động sản Trình bày thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam hành: quy định Luật Đất đai năm 2003 nỗ lực xây dựng luật đăng ký bất động sản Sau đó, đưa số nhận xét, đánh giá dự thảo luật đăng ký bất động sản như: tiêu chí đánh giá, mục tiêu, triết lý dự thảo luật đăng ký bất động sản, phạm vi đăng ký quan đăng ký Keywords: Bất động sản; Luật dân sự; Pháp luật Việt Nam; Đất đai Content LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Từ vài năm trở lại đây, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận sở hữu nhà trở thành vấn đề nóng bỏng, thu hút quan tâm dư luận pháp luật Cấp giấy chứng nhận đăng ký bất động sản lẽ phải việc làm từ lâu, song lâu bị nhãng Kể từ có Luật Đất đai [2003] quan quản lý đất đai tuyên bố “hạ tâm” phải giải xong vấn đề cấp “sổ đỏ” cho dân toàn quốc vào cuối năm 2005, sau chủ trương phải gia hạn đến cuối năm 2006 Chủ đề trở thành tâm điểm dư luận Luật Nhà năm 2005 quy định cấp “sổ hồng mới” ý tưởng “giấy xanh” Bộ Tư pháp đời Nhưng rốt cuộc, sau nhiều nỗ lực quan quan viên nhà nước, cuối năm 2007, theo báo cáo ngài tân Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường trước Quốc hội kỳ họp cuối năm, cơng việc dường dở dang, đầy khiếm khuyết với số làm thật khiêm tốn, không khỏi phiền lòng người dân Theo báo cáo ơng Bộ trưởng Phạm Khơi Ngun, “đến 30-9-2007 có 37 địa phương đạt 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành lại nửa phần việc chưa xong”, “một số địa phương, giấy hoàn thành người dân chưa đến nhận Có nơi Hà Nội có 23,8% tổ chức cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang 37,08%” ["Sổ đỏ”: tiền phiền! Tuổi trẻ, thứ Tư, 07/11/2007] Trong bối cảnh đó, ý tưởng xây dựng đạo luật quy định chung đăng ký bất động sản Quốc hội khoá XI quan tâm, giao Bộ Tư pháp chủ trì soạn thảo Sau nhiều lần chỉnh sửa, lấy ý kiến Bộ ngành, dự thảo nội dung chương trình làm luật Quốc hội khố XII Trước ngổn ngang vấn đề cần lời giải đáp, việc nghiên cứu pháp luật đăng ký bất động sản việc làm có ý nghĩa, cần góp sức nhiều người Với suy nghĩ ấy, để góp vài lời bàn nho nhỏ, chúng tơi chọn chủ đề: “Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu khuôn khổ luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, giới khoa học nói chung, khoa học pháp lý nói riêng có nhiều cơng trình nghiên trực tiếp gián tiếp quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực đăng ký bất động sản, kể số cơng trình tiêu biểu như: (1) Đỏ hồng xanh: sắc màu gian truân trước bạ, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, năm 206 PGS TS Phạm Duy Nghĩa; (2) Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 12/2006 TS Nguyễn Ngọc Điện; (3) Bộ Tư pháp chủ trì, đồng chủ trì hàng chục hội thảo khoa học đăng ký bất động sản phục vụ cho việc soạn thảo dự luật đăng ký bất động sản Chúng giành nhiều thời gian tâm huyết nghiên cứu chủ đề thú vị này, có dịp cơng bố báo cáo sau: (1) “Bàn vai trò đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nhà nước ta nay”, kỷ yếu Hội nghị khoa học “Địa lý- Địa chính”, Trường đại học khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, tháng năm 2006; (2) “Đi tìm triết lý sổ đỏ”, kỷ yếu Hội thảo khoa học “Địa với thị trường bất động sản: Lý luận thực tiễn Việt Nam”, Viện nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài ngun Mơi trường, tháng năm 2006 Nhìn nhận cách tổng quan, cơng trình vừa kể từ nhiều góc độ khác phân tích, đánh giá cách sâu sắc quy định pháp luật Việt Nam hành đăng ký Tuy nhiên, với chủ đề thú vị muôn phần phức tạp lý thuyết lẫn thực tiễn bên cạnh thành cơng mà giới khoa học pháp lý nước ta đạt được, chủ đề cần tiếp tục nghiên cứu bổ khuyết, nhằm tìm kiếm kiến giải khoa học cho việc xây dựng ban hành pháp luật, cho pháp luật ngày gần với sống Vì lẽ đó, chừng mực định, hy vọng việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam” khuôn khổ Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ luật học góp sức có ý nghĩa Mục đích nghiên cứu Luận văn thực bối cảnh Việt Nam quan tâm đổi công tác xây dựng pháp luật Theo xu hướng đổi thì, “xây dựng pháp luật ngày lấy lợi ích dân làm cốt lõi, không quan tâm đến quản lý nhà nước làm trung tâm” [25, tr.xxi] Sự mong mỏi thiết tha này, chưa phải thực, song tất yếu dù sớm hay muộn, tất yếu khách quan khơng thể chối bỏ Bởi vậy, vấn đề đề cập Luận văn không nằm ngồi mục đích quan niệm Để thực mục đích ý tưởng vừa nêu, chúng tơi sử dụng số tư liệu từ báo chí, vài vụ việc án nhân dân giải quyết, kiện vụ việc có thật dùng làm phần dẫn nhập, minh chứng cho nội dung nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Về đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu chủ yếu luận văn (i) quy định hành pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản; (ii) định hướng, quy định Dự thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam gấp rút soạn thảo quan Bộ Tư pháp Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật đăng ký bất động sản bao gồm đăng ký vật quyền đăng ký giao dịch bảo đảm bất động sản Đây chủ đề không nhỏ, khuôn khổ yêu cầu luận văn tốt nghiệp, tập trung nghiên cứu khía cạnh thứ chủ đề Nghĩa là, luận văn này, nội dung nghiên cứu tập trung vào việc đăng ký vật quyền, nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm bất động sản chủ đề nghiên cứu khác có điều kiện Phương pháp nghiên cứu Để thực Luận văn này, phải sử dụng phương pháp luận vật biện chứng, phương pháp luận vật lịch sử, sở lý luận nhà nước pháp luật điều kiện với nhiều thay đổi Thêm vào đó, chúng tơi sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học đáng tin cậy thường gặp như: phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá; phương pháp hệ thống; phương pháp so sánh, đối chiếu; phương pháp lịch sử… Bố cục luận văn Ngồi phần lời nói đầu, kết luận, phụ lục, luận văn kết cấu thành chương  Chương I: Tổng quan đăng ký bất động sản; Chương II: Thực tiễn pháp luật Việt Nam nỗ lực xây dựng Luật Đăng ký bất động sản References I VĂN BẢN PHÁP LUẬT TRONG NƯỚC Bộ luật Dân 2005 Luật Đất đai 2003 Luật Nhà 2005 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 90/2006/NĐ-CP II VĂN BẢN PHÁP LUẬT NƯỚC NGOÀI Luật đăng ký bất động sản Nhật bản; Luật số 24, ngày 24/02/1899, dịch tiếng Việt, tài liệu phục vụ Ban soạn thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam Luật đăng ký bất động sản Hàn Quốc, dịch tiếng Việt, tài liệu phục vụ Ban soạn thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam Luật đăng ký nhà nước quyền bất động sản giao dịch bất động sản Liên bang Nga,1996, dịch tiếng Việt, tài liệu phục vụ Ban soạn thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam III SÁCH BÁO TRONG NƯỚC Ban soạn thảo Dự án Luật đăng ký bất động sản – Bộ tư pháp, Báo cáo thực tiễn áp dụng pháp luật đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 10 Ban biên tập dự án Luật đăng ký bất động sản, Báo cáo Ban soạn thảo định hướng xây dựng dự thảo luật đăng ký bất động sản, Bộ Tư pháp, 2008 11 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Báo cáo sơ kết nghiên cứu, khảo sát cơng tác địa chính, cơng chứng đăng ký bất động sản Cộng hòa Pháp, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 12 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Pháp luật đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 13 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Báo cáo đề dẫn hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 14 Nguyễn Duy Cân, Phân tích đánh giá thực trạng mơ hình tổ chức hệ thống quan đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 15 Nguyễn Sĩ Dũng, Triết lý lập pháp, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 6, 2003 16 Nguyễn Ngọc Điện, Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 12/2006 17 Hồ Quang Huy, Đăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 18 Trần Quang Huy Phạm Xuân Hoàng, Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb.Tư pháp, 2004 19 Phạm Xn Hồng, Bàn vai trò đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nhà nước ta nay, kỷ yếu Hội nghị khoa học “Địa lý- Địa chính”, Trường đại học khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2006 20 Phạm Xn Hồng, “Đi tìm triết lý sổ đỏ”, kỷ yếu Hội thảo khoa học “Địa với thị trường bất động sản: Lý luận thực tiễn Việt Nam”, Viện nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên Môi trường, 2006 21 Nguyễn Thu Hằng, Thực trạng hệ thống quan đăng ký bất động sản đề xuất phương hướng hoàn thiện, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 22 Ngô Trọng Khanh, Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Hà Nội, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 23 Matsumoto Tsuneo, Khái quát pháp luật bất động sản Luật đăng ký bất động sản Nhật Bản, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 24 Phạm Duy Nghĩa, Bài giảng pháp luật tài sản, Khóa đào tạo cao cấp Luật (Chương trình giảng dạy Fulbright), Tp Hồ Chí minh, 2005, tải từ website: http://www.fetp.edu.vn 25 Phạm Duy Nghĩa, Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004 26 Phạm Duy Nghĩa, Đỏ hồng xanh: sắc màu gian truân trước bạ, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, 2006 27 Phạm Duy Nghĩa, Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Nhà nước Pháp luật, số 10/2003 28 Phạm Duy Nghĩa,Cơ sở pháp luật kinh tế Việt Nam kinh tế phát triển bền vững toàn cầu hóa, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2003 29 Đặng Trường Sơn, Pháp luật đăng ký bất động sản điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 30 Nguyễn Đăng Sơn, Đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 31 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, án Bản án số 454/2006/DSPT, ngày 11/5/2006 32 Nguyễn Thị Cẩm Vân, Thực trạng pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 33 VCCI, Bản tin môi trường kinh doanh, số 12/2005 34 "Sổ đỏ”: tiền phiền! Tuổi trẻ, thứ Tư, 07/11/2007 IV SÁCH BÁO NƯỚC NGOÀI TIẾNG ANH 35 Denise Hare, The origins and influence of Land Rights in Vietnam, Development Policy Review, 2008 36 Cadastre, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 37 Deeds registration, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 38 Land Registration, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 39 Recorder of deeds, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 40 The Torrens title system, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 41 The English system, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 TIẾNG PHÁP 42 André Maurin, Le cadastre en France – Histoire et Rénovation, Centre national de recherches scientifiques, 1990 V CÁC TRANG WEB 43 http://vnexpress.net 44 http://thanhnien.com.vn 45 http://tuoitre.com.vn 46 http://VietnamNet.com.vn 47 http://Wikipedia.org ... thảo Pháp luật đăng ký bất động sản , Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 12 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Pháp luật đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo Pháp luật đăng ký bất động sản ,... BẢN PHÁP LUẬT NƯỚC NGOÀI Luật đăng ký bất động sản Nhật bản; Luật số 24, ngày 24/02/1899, dịch tiếng Việt, tài liệu phục vụ Ban soạn thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam Luật đăng ký bất động. .. động sản , Bộ Tư pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 23 Matsumoto Tsuneo, Khái quát pháp luật bất động sản Luật đăng ký bất động sản Nhật Bản, Kỷ yếu Hội thảo Pháp luật đăng ký bất động sản , Bộ Tư pháp