Đang tải... (xem toàn văn)
Kinh doanh bất động sản , kinh nghiệm của Hàn Quốc trong quản lý thị trường bất động sản nhà ở
Kinh nghiệm của Hàn Quốc trong quản lý thị trường bất động sản nhà ở Trong thời gian qua, thị trường bất động sản ở Việt Nam có biểu hiện trầm lắng. Điều này dẫn tới một số tâm lý lo ngại. Nếu không nhanh chóng làm cho thị trường bất động sản sôi động trở lại thì viễn cảnh rất đáng sợ và dễ dẫn đến khủng hoảng nhất là đối với doanh nghiệp và hệ thống ngân hàng. Trên thế giới có rất nhiều nước đã từng đối mặt với những sóng gió trong lĩnh vực bất động sản. Sự biến động, phát triển của thị trường bất động sản theo chu kỳ, có thuận lợi, rồi gặp khó khăn, rồi lại vượt qua hình như là một hiện thực phổ biến. Cái chính là sức khoẻ của nền kinh tế, của môi trường kinh doanh bất động sản và sự đúng đắn của các giải pháp tháo gỡ. Trên thực tế, Nhật Bản và Hàn Quốc - hai nền kinh tế đạt được sự phát triển thần kỳ bậc nhất thế giới cũng từng phải đối mặt với những vấn đề nan giải trong việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản nhà ở. Thị trường bất động sản có mối quan hệ sâu rộng với mọi người, mọi tổ chức trong xã hội, ảnh hưởng lâu dài tới cuộc sống và sự phát triển của đông đảo cộng đồng dân cư, doanh nghiệp và nền kinh tế của đất nước. Trên thế giới đã có nhiều ví dụ minh hoạ cho thấy tính tác động đa chiều của các giải pháp quản lý thị trường bất động sản - nhà ở. Xin giới thiệu một số kinh nghiệm của Hàn Quốc qua việc quản lý thị trường bất động sản nhà ở. Chúng ta đều biết rằng cũng giống như Nhật Bản, Hàn Quốc là một đất nước không có nguyên liệu thô trừ nguồn nước, chỉ có khoảng ¼ đất đai có thể sử dụng được. Tương tự như Nhật Bản, Hàn Quốc phụ thuộc vào các quốc gia khác về nguồn tài nguyên thiên nhiên như dầu lửa, quặng sắt, đồng cùng nhiều tài nguyên khác rất cần thiết cho quá trình công nghiệp hoá. Vào những năm 1950, Hàn Quốc là một trong những quốc gia nghèo nhất trên thế giới. Thu nhập đầu người của Hàn Quốc cuối những năm 1950 thấp hơn nhiều so với các nước láng giềng. Tuy nhiên tình hình đất nước đã đổi thay nhanh chóng khi Hàn Quốc bắt đầu thực hiện kế hoạch 5 năm lần thứ nhất vào năm 1962 và sau đó đã bước lên bậc thang phát triển một cách nhanh chóng. Đến năm 1995, tổng sản phẩm quốc dân bình quân đầu người (GNP) của Hàn Quốc vượt 10.000 đô la Mỹ, xuất khẩu đạt 10 tỷ đô la Mỹ. Hàn Quốc trở thành quốc gia đang phát triển lớn thứ ba sau Trung Quốc, Brazil nếu tính theo quy mô kinh tế GDP, là nước sản xuất o tô lớn thứ năm, nước xuất khẩu hàng dệt may lớn thứ ba sau Đức 1 và Ý, là nước đóng tầu thủy lớn thứ hai sau Nhật Bản, là nước thương mại lớn thứ 11 và là quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhất thế giới từ năm1980. Lĩnh vực thị trường bất động sản nhà ở của Hàn Quốc cũng thu được nhiều kết quả đáng ghi nhận. Tuy nhiên, trong suốt mấy chục năm qua, Hàn Quốc luôn phải đối mặt với nhiều thách thức lớn trong lĩnh vực phát triển bất động sản nhà ở, trong mỗi giai đoạn mới lại xuất hiện những thách thức mới. Tình hình quản lý thị trường bất động sản nhà ở Hàn Quốc trong những năm gần đây có thể tóm lược như sau: Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm ỏn định thị trường bất động sản. Bên cạnh kết quả đạt được thì giá đất trên thị trường ngày càng tăng. Ví dụ ở Giang Nam - nơi cư ngụ của những người giàu - giá đất tăng gấp đôi. Một căn hộ 120 m2 tại một chung cư cao cấp ở đây được bán với giá 1,2 triệu USD - cao gấp 4 lần so với cách đây bốn năm. Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra những biện pháp kiểm soát gắt gao kiềm chế giá nhà đất. Cuối năm 2003, Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra chính sách thuế thu nhập trong kinh doanh bất động sản vớimức thuế suất lên đến 60% trên lợi nhuận như đối với khu vực ngoại ô phía Nam Seoul. Chính phủ Hàn Quốc còn yêu cầu nhà đầu tư hạn chế việc xây dựng chung cư cao cấp cho người có thu nhập cao và tăng số chung cư cho thuê với giá rẻ cho người nghèo. Riêng trong lĩnh vực nhà ở, trong năm nay Chính phủ Hàn Quốc sẽ cho phép xây dựng 520.000 căn nhà để ổn định giá bất động sản, đồng thời sẽ tăng kinh phí tài chính cho những người nghèo mua nhà ở. Trong số nhà ở trên sẽ có 370.000 ngôi nhà xây để bán. 150.000 ngôi nhà sẽ được giành cho thuê. Chính phủ sẽ giành khoảng 54,45 km2 đất cho xây dựng nhà và để đạt mục tiêu này Chính phủ dự định sẽ chi hơn 10.130 tỷ Uôn (khoảng 10 tỷ USD). Chính phủ cam kết ổn định giá nhà ở bằng cách tăng cung và tăng cường ngăn chặn nạn đầu cơ nhà. Một trong những giải pháp nhằm kiểm soát chặt chẽ nạn đầu cơ là tăng mức thuế sở hữu nhà ở (từ 58,9% ở năm 2001 lên 63% năm 2004). Trên thực tế, các chính sách trên đã thu được kết quả rất đáng quan tâm. Các căn hộ bán tăng 45% so với năm 2004. Các đơn đặt hàng xây dựng cũng tăng 15% so với trung bình 3 năm gần đây, đạt 5, 2000 tỷ Uôn (khoảng 5 tỷ USD) Tuy nhiên, các giải pháp quản lý Chính phủ Hàn Quốc đã có tác động theo chiều ngược lại. Hiện tại nợ dân cư (tức nợ của các gia đình Hàn Quốc) tăng gấp đôi so với năm 2000, lên đến 450 tỷ USD - trong đó có hơn 50% là các khoản vay để mua nhà. Vì thế tiêu dùng nói chung đã giản, ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế. Ngoài ra, các chính sách của chính phủ Hàn Quốc trong quản lý thị trường bất động sản nhà ở đã làm tăng giá bất động sản nói chung, đặc biệt tăng nhanh tại những khu vực sinh sống của người có thu nhập cao. Việc này dẫn đến hậu quả lớn là người giàu đã giàu càng giàu nhanh - tăng thêm khoảng cách giàu nghèo. Tất nhiên không phải điều gì xảy ra ở một nước này sẽ xảy ra ở một nước khác. Song chắc chắn là các giải pháp điều tiết vĩ mô - đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản nhà ở luôn có sự tác động đa chiều. Chính vì vậy mà các giải pháp điều tiết cần được chuẩn bị rất kỹ, tập hợp 2 đông đảo tinh hoa của đất nước, tránh vội vàng, cảm tính chủ quan, đặc biệt là thiếu thông tin và sự nghiên cứu cẩn trọng. Tóm lại, sau khi tham khảo, nghiên cứu thị trường nhà đất của Hàn Quốc, có thể rút ra một số nhận xét cơ bản sau: Thứ nhất, thị trường nhà đất được hình thành và phát triển tùy thuộc vào đặc điểm và tình hình cụ thể của mỗi nước, trong đó, pháp lý về nhà đất là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu. Thứ hai, công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững của thị trường nhà đất. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân. Thứ ba, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội cho thị trường nhà đất, vừa là ‘’bà đỡ’’ cho thị trường nhà đất. Trong một số trường hợp, Nhà nước cần can thiệp sâu và tích cực vào thị trường nhà đất, đặc biệt là thực hiện chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân có nhà ở thích hợp và hạn chế việc mua đi bán lại. Thứ tư, để phát triển quỹ nhà ở, Chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại để kinh doanh. Thứ năm, vấn đề tài chính và các chính sách tài chính của Nhà nước cùng góp phần thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất. Trần Đình Tuấn - Viện Kinh tế Xây dựng (Nguồn tin: T/C Kinh tế Xây dựng, số 1/2006) 3 . Kinh nghiệm của Hàn Quốc trong quản lý thị trường bất động sản nhà ở Trong thời gian qua, thị trường bất động sản ở Việt Nam có biểu. từng đối mặt với những sóng gió trong lĩnh vực bất động sản. Sự biến động, phát triển của thị trường bất động sản theo chu kỳ, có thuận lợi, rồi gặp khó khăn,