LỜI MỞ ĐẦU Ở Việt Nam thẩm định giá bắt đầu hình thành rõ nét từ năm 1993 -1994 sau kinh tế chuyển đổi từ chế kế hoạch hóa tập trung sang chế thị trường có quản lí Nhà nước Trong nhiều nước có kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá tồn từ hàng trăm năm Cùng với đời phát triển ngày mạnh mẽ hoạt động thẩm định giá cần thiết phải có quy chuẩn chung làm hành nghề để quản lý, đánh giá hoạt động thẩm định viên Với mục đích đó, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đời.Trên sở vận dụng cho phù hợp với điều kiện, hồn cảnh, trình độ mình, quốc gia lại xây dựng nên tiêu chuẩn riêng quốc gia mình, Việt Nam số Sự phát triển kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam đặt yêu cầu phải phát triển nhanh chóng hoạt động thẩm định giá nhằm đáp ứng đòi hỏi trình tái cấu trúc doanh nghiệp tổ chức, yêu cầu mua bán, trao đổi bên tham gia Quá trình thẩm định giá phải thực theo chuẩn mực quy định quan có thẩm quyền Sự thay đổi kinh tế nhanh chóng năm gần nâng cao nhận thức tầm quan trọng công tác thẩm định tài sản chuyên nghiệp bên tham gia thị trường Xu hướng tồn cầu hóa thị trường đầu tư làm tăng thêm nhu cầu tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế công nhận Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đời theo định Bộ Tài vào năm 2005 2008 vận dụng dựa Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phù hợp với thực tế Việt Nam Sự đời Bộ tiêu chuẩn kịp thời đáp ứng yêu cầu cấp thiết thị trường nói chung ngành thẩm định giá nói riêng Trong khn khổ tập lớn mình, nhóm xin giới thiệu thơng tin hệ thống tiêu chuẩn tiêu chuẩn định giá quốc tế hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Mục tiêu nhóm hướng tới trình bày nội dung: “Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” là: Sự cần thiết phải ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Giúp bạn hình dung kết cấu tiêu chuẩn Trên sở so sánh, thấy điểm giống khác hai tiêu chuẩn Nêu số hạn chế hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đề xuất số ý kiến nhằm khắc phục để bạn thảo luận CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ Phần 1: Khái quát chung Định nghĩa Thẩm định giá (theo điều 4, “Pháp lệnh giá” ban hành ngày 8/4/2002) việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm, địa điểm định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam theo thông lệ giới Tiêu chuẩn thẩm định giá quy định có tính pháp lý quan quản lý tổ chức ban hành Việc quy định nhằm đảm bảo tính khách quan, tính khoa học so sánh kết thẩm định giá.Nó nhằm đảm bảo giảm bớt tranh chấp xảy ra.Trên bình diện quốc tế, việc quy định tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm đạt đến thống chuẩn mực hoạt động thẩm định giá, đạt tới ứng dụng thích hợp nghiêm ngặt tiêu chuẩn kế tốn quốc tế so sánh xun quốc gia Sự cần thiết phải ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá  Trong phạm vi quốc gia, thiếu tiêu chuẩn thẩm định giá thiếu sở chuẩn mực đảm bảo tính khoa học, khách quan so sánh kết thẩm định giá thực thẩm định viên  Trên phạm vi quốc tế, khơng có tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế có nguy lớn dẫn đến hỗn độn thị trường Sự khác biệt quan điểm tổ chức thẩm định giá quốc gia dẫn đến sai lệch không chủ định thẩm định giá  Thẩm định giá phù hợp so sánh cần thiết nhằm đảm bảo thông tin tài chất lượng cao cung cấp cho người sử dụng báo cáo tài chính, mua bán tài sản sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác nhau, giảm bớt tranh chấp bên Quy định tiêu chuẩn thẩm định giá thừa nhận áp dụng quốc gia đạt ứng dụng thích hợp nghiêm ngặt tiêu chuẩn kế toán quốc tế so sánh xuyên quốc gia Trên thực tế hầu có tiêu chuẩn thẩm định giá riêng nước mình, nước Pháp, Ý, Singapore, Thái Lan, Úc,…và dựa Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Mối liên hệ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia quốc gia quy định có ý nghĩa pháp lý phạm vi hoạt động thẩm định giá quốc gia Trong đó, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành, quốc gia thành viên thừa nhận áp dụng hoạt động thẩm định giá quốc gia Tuy nhiên, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế không co ý nghĩa bắt buộc với nước thành viên Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thể thực tế thừa nhận hay tốt nhất, hiệp hội thẩm định giá, gọi nguyên tắc thẩm định giá thừa nhận chung Điều thể tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tiêu chuẩn nước thành viên bổ sung tương hỗ lẫn Trong trường hợp tồn điểm khác báo cáo hay ứng dụng quốc gia tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, cần phải cơng khai hóa trình bày rõ khác biệt  Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tồn song song không loại trừ bổ sung lẫn Cả hệ thống tiêu chuẩn chỉnh đối phù hợp với phát triển hoạt động thẩm định giá quốc gia phạm vi quốc tế Phần 2: So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Sự hình thành phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá 1.1 Sự hình thành phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thành lập năm 1981 với tên ban đầu Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC) Ủy ban đổi tên vào năm 1994 biết đến Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) có trụ sở đặt London, Vương quốc Anh Từ năm 2003, IVSC hiệp hội hợp nhất, bao gồm hiệp hội thẩm định giá chuyên nghiệp toàn giới quy định Điều lệ Hiệp hội theo đuổi hai mục tiêu sau: Thứ nhất: Phổ biến tiêu chuẩn thẩm định giá khuyến khích chấp nhận tiêu chuẩn phạm vi tồn giới Thứ hai: Làm hài hịa tiêu chuẩn quốc gia giới để nhận diện thể công khai khác biệt báo cáo ứng dụng tiêu chuẩn có Cho đến Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thực lần xét lại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, xuất vào năm 1985, 1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005 2007 Ấn thứ coi ấn quan trọng Từ ngày 01 tháng 01 năm 2005, 90 nước quy định cho phép sử dụng tiêu chuẩn báo cáo tài quốc tế (IFRSS) Hội đồng Tiêu chuẩn Kế toán Quốc tế đưa Nhằm đảm bảo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế điều khiển hoạt động thẩm định giá quán với yêu cầu thẩm định viên theo tiêu chuẩn lập báo cáo tài quốc tế 1.2 Sự hình thành phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức phi phủ, thành lập theo Quyết định số 138/2005/QĐ-BNV ngày 26/12/2005 Bộ trưởng Bộ Nội vụ sau thống với Bộ trưởng Bộ Tài Được Bộ Tài Bộ Nội vụ cho phép Đại hội thành lập Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức vào ngày 24/5/2006.Hội Thẩm định giá Việt Nam hoạt động dựa nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, tự trang trải tài chính, chịu trách nhiệm trước pháp luật.Điều lệ hoạt động Hội Thẩm định giá Việt Nam Bộ trưởng Bộ Nội vụ phê duyệt Quyết định số1116/QĐBNV ngày 14/4/2006 Hội Thẩm định giá Việt Nam thành viên Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế giới (WAVO), Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC), Hiệp hội Thẩm định giá Đông Nam Á (AVA) Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam công bố định Bộ Tài vào năm 2005 2008.Hệ thống bao gồm 12 tiêu chuẩn xếp theo thứ tự đặt ký hiệu từ TĐGVN01 đến TĐGVN 12.Trong đó,các tiêu chuẩn từ 01 đến 04 ban hành kèm theo định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính,tiêu chuẩn 05 06 ban hành theo định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài tiêu chuẩn từ 07 đến 12 ban hành theo định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài 2.Mục tiêu phạm vi áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2.1.Mục tiêu phạm vi áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2.1.1.Mục tiêu tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Sự phát triển tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) nhằm vào mục tiêu chính:  Thúc đẩy giao dịch xuyên quốc gia đóng góp vào khả phát triển thị trường tài sản quốc tế cách nâng cao minh bạch báo cáo tài mức độ tin cậy vào kết thẩm định giá nhằm bảo đảm cho khoản cầm cố chấp, cho giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu giải tranh chấp hay vấn đề thuế  Cung cấp tiêu chuẩn chuyên ngành cho thẩm định viên tồn giới, qua cho phép thẩm định viên thích ứng với nhu cầu thị trường tài sản quốc tế độ tin cậy kết thẩm định giá đáp ứng nhu cầu thực báo cáo tài cộng đồng doanh nghiệp toàn cầu  Cung cấp tiêu chuẩn thẩm định giá thiết kế báo cáo tài đáp ứng yêu cầu quốc gia phát triển quốc gia công nghiệp 2.1.2 Phạm vi áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Phạm vi thẩm định giá ngày trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản (property valuation) vượt qua hạn chế thuật ngữ thẩm định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá sử dụng báo cáo tài Trong tiêu chuẩn ngành khác, kế tốn áp dụng cho thẩm định giá, Ủy ban thẩm định giá quốc tế khuyên thẩm định viên tài sản nên nắm vững kiến thức kế toán thẩm định giá Khi thẩm định giá dịch vụ báo cáo tài hay áp dụng kế tốn để thẩm định giá, thẩm định viên nên kết hợp yêu cầu tiêu chuẩn kế toán điều gắn liền với thẩm định giá tài sản Nếu có mâu thuẫn tiêu chuẩn thẩm định viên phải cơng khai khác biệt 2.2 Mục tiêu phạm vi áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 2.2.1 Mục tiêu hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam  Thiết lập tiêu chuẩn quản lý nhà nước thống cho toàn ngành  Giúp cho tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá hoạt động phù hợp với tiêu chuẩn thống để nâng cao chất lượng thẩm định giá  Xác định làm rõ trình độ thẩm định viên giá để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng, nhà đầu tư bên có liên quan khác  Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế 2.2.2 Phạm viáp dụng  Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa quy định, nguyên tắc chung chấp nhận khu vực giới, có khác với tiêu chuẩn thẩm định giá nước khác ASEAN tiêu chuẩn thẩm định giá giới, tiêu chuẩn thống nhà chuyên môn phù hợp với điều kiện, tình hình Việt Nam thơng lệ quốc tế  Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thẩm định viên giá sử dụng để đưa kết phù hợp với tình hình thực tế Việt Nam, đồng thời sở pháp lý để nước muốn lấy tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam làm chuẩn để xem xét kết mà họ đưa Việt Nam chấp nhận 3.Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 3.1 Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 bao gồm: (1) Giới thiêu (2) Những nguyên tắc khái niệm chung thẩm định giá (3) Quy tắc hành nghề (4) Các loại quyền tài sản (5) Giới thiệu tiêu chuẩn (6) Tiêu chuẩn (7) Hướng dẫn (8) Ứng dụng (9) Bạch thư (10) Từ điển thuật ngữ Dưới sơ đồ cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: (Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ấn lần thứ bảy 2005 Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ban hành.) CƠ S Ở LỊCH SỬ, GIỚI THIỆU SỰ THÀNH LẬP, CẤU TRÚC TIÊU CHUẨN NHỮNG NGUYÊN TẮC VÀ KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG QUY TẮC HÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ LOẠI TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỘNG SẢN DOANH NGHIỆP CÁC LỢI ÍCH TÀI CHÍNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG CÁC TIÊU CHUẨN ỨNG DỤNG GIÁ TRỊ THÔNG TIN KHÁC GIÁ THẨM ĐỊNH TRỊ THỊ GIÁ TRƯỜNG TIÊU CHUẨN TIÊU CHUẨN XEM BIỂU TIÊU THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH ĐỒ GIÁ CHUẨN GIÁ THEO GIÁ GIÁ THEO GIÁ TRỊ KHÁC BÁO CÁO TRỊ THỊ TRỊ KHÁC GIÁ GIÁ TRỊ THẨM TRƯỜNG TRỊ THỊ ĐỊNH GIÁ THỊ TRƯỜNG TRƯỜNG THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC BÁO CÁO TÀI CHÍNH VỤ MỤC ĐÍCH CHO VAY TĐG BẤT ĐỘNG SẢN TĐG LỢI ÍCH CHOTHUÊ TĐG NHÀ MÁY, THIẾT BỊ TĐG TÀI SẢN VƠ HÌNH HƯỚNG DẪN THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH TÀI SẢN GIÁ TÀI SẢN GIÁ TÀI SẢN GIAO DỊCH HÀNG LOẠT TRONG NGÀNH ĐẶC BIỆT CHO MỤC CƠNG NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG CÁCĐÍCH THỊ TRƯỜNG MỚI NỔI KHAI KHỐNG TÍNH SỐT XÉT VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ BẠCH THƯ PHỤ LỤC TĐG ĐỘNG SẢN TỪ 10 ĐIỂN THUẬT NGỮ THUẾ báo cáo chi tiết bao gồm ngày thẩm định, mục đích thẩm định, ngày đưa chứng thư,… Ở Hoa Kỳ, chứng thư thẩm định giá văn thẩm định viên xác nhận điều trình bày đúng, phân tích hạn chế giả định báo cáo,… • Cam kết tuân thủ:  Chứng nhận công việc mà thẩm định viên làm việc thực thẩm định giá tuân thủ theo quy tắc hành nghề • Giả thiết đặc biệt, bất thường:  Là giả thiết liên quan đến vấn đề tổng điều tra hay liên quan đến vấn đề khác Quan hệ với chuẩn mực kế tốn • Chuẩn mực kế tốn quốc tế ( IAS) • Chuẩn mực kế toán quốc tế cho khu vực công(IPSAS)  Khi áp dụng phải đáp ứng yêu cầu Nội dung tiêu chuẩn • Mỗi báo cáo thẩm định phải có 11 nội dung • Khi báo cáo truyền thư điện tử phải đảm bảo liệu tồn vẹn, khơng sai sót • Cách trình bày báo cáo thẩm định viên khách hàng định • Kiểu cách, nội dung, độ dài báo cáo tùy thuộc vào người sử dụng báo cáo, luật pháp, loại tài sản, tính chất phức tạp cơng việc • Tài liệu chứng minh kết báo cáo thẩm định phải lưu giữ vòng năm Thảo luận thêm • Kết luận giá trị đối chiếu với chứng thị trường quy trình lý lẽ chứng minh kết luận • Có phương pháp luận thích hợp để người sử dụng dễ hiểu 25 • Báo cáo rõ ràng, dể hiểu, minh bạch, quán • Thẩm định viên phải thận trọng cho phép kết thẩm định sử dụng vào mục đích khác 7.u cầu cơng khai • Khi thẩm định nội bộ: Ghi rõ tồn chất mối quan hệ thẩm định viên doang nghiệp • Khi thẩm định viên tham gia khơng phải với vai trị thảm định viên phải rõ vai trị • u cầu chung: Công khai khung pháp lý vận dụng theo yêu cầu tiêu chuẩn với hệ thống pháp luật  • • •  • • • Điều khoản vận dụng Báo cáo Rõ ràng Chính xác Công khai Thẩm định viên nhận dịch vụ nếu” Chỉ dẫn không gây nhầm lẫn cho người sử dụng Kết không vượt giới hạn Những dẫn liên quan tới khác biệt công khai báo cáo thẩm định 4.2.2 Nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Về bản,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam kế thừa vận dụng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế vào thực tế Việt Nam.Vì dễ dàng nhận thấy trùng khớp nhiều nội dung hai tiêu chuẩn Ngoài ra,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam chưa có quy định cụ thể hài hòa tiêu chuẩn thẩm định giá chuẩn mực kế tốn trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hài hịa thể chặt chẽ chi tiết tiêu chuẩn Ta có bảng đối chiếu sau: 26 Tiêu chuẩn Tiêu chuẩn 01 ( TĐGVN 01 ) Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn 02 ( TĐGVN ) Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Thời Nội dung Các ý tiêu Nội dung gian ban khái quát chuẩn tương ứng hành tiêu chuẩn tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Ban hành Tiêu chuẩn 1.Khái niệm giá trị thị Tiêu chuẩn kèm theo quy định trường tài sản thẩm định Quyết nội dung 2.Phân tích nội dung giá quốc tế định số giá trị thị giá trị thị trường số 24 / trường tài tài sản (IVS1) 2005/QĐ sản 3.Trường hợp có hạn -BTC vận dụng giá chế thông tin ngày trị thị trường 4.Yêu cầu tính thận 18/4/200 tiến hành trọng đưa Bộ thẩm định giá cho giá trị thị trường trưởng tài sản Bộ Tài chính) Ban hành Tiêu chuẩn 1.Khái niệm giá trị phi Tiêu chuẩn thẩm định kèm theo quy định thị trường tài sản Quyết nội dung 2.Phân tích nội dung giá quốc tế định số giá trị phi thị giá trị phi thị trường số (IVS2) 77/2005/ trường tài TS QĐ-BTC sản 3.Các bước cần tuân ngày vận dụng giá thủ xác định giá 01/11/200 trị phi thị trị phi thị trường Bộ trường 4.Yêu cầu thẩm trưởng tiến hành định viên Bộ Tài thẩm định giá chính) tài sản Tiêu chuẩn 03 ( TĐGVN 03 )Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm Ban hành kèm theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ -BTC Tiêu chuẩn quy định quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên giá, doanh 27 1.Doanh nghiệp,tổ Quy tắc chức thẩm định giá hành nghề thẩm định viên phải tôn trọng chấp hành luật 2.Tiêu chuẩn đạo đức 3.Trình độ chun mơn định giá tài ngày sản 18/4/200 Bộ trưởng Bộ Tài Tiêu chuẩn 04 ( TĐGVN 04 ) Báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá trị tài sản Tiêu chuẩn 05 ( TĐGVN 05 ) Quy trình thẩm định giá tài sản Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/ QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ -BTC ngày 01/ nghiệp, tổ tính thận trọng chức thẩm 4.Tính minh bạch định giá trình hành nghề thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn 1.Nội dung báo cáo Tiêu chuẩn quốc tế số3 quy định thẩm định giá hình thức,nội 2.Nội dung hồ sơ (IVS3) dung báo thẩm định giá cáo kết quả, 3.Chứng thư thẩm định hồ sơ giá chứng thư 4.Phụ lục:Mẫu báo cáo thẩm định giá chứng thư thẩm trị tài sản định giá doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá thực hiện, công bố hịan thành cơng việc thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn quy định quy trình thẩm định giá tài sản hướng dẫn thực quy trình 28 1.Các bước cần thực trình thẩm định giá tài sản(6 bước) 2.Phân tích cụ thể bước trình thẩm định giá Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần Quy trình thẩm định giá BĐS trình bày phần Hướng dẫn mục thẩm định giá 11/2005 trình Bộ thẩm định giá trưởng tài sản Bộ Tài chính) thẩm định giá xác bất định giá trị thị trường sản phi thị trường làm sở thẩm định giá Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thông tin Bước 4: Phân tích thơng tin Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Lập báo cáo chứng thư kết thẩm định giá Tiêu chuẩn 06 ( TĐGVN 06 ) Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ -BTC ngày 01/11/200 Bộ trưởng Bộ Tài Tiêu chuẩn quy định nguyên tắc xác định giá trị tài sản hướng dẫn nguyên tắc tiến hành thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn 07 (TĐGVN 07 ): Phương pháp so sánh Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008 Tiêu chuẩn quy định phương pháp so sánh hướng dẫn 1.Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu 2.Nguyên tắc cung cầu 3.Nguyên tắc thay đổi 4.Nguyên tắc thay 5.Nguyên tắc cân 6.Nguyên tắc thu nhập tăng giảm 7.Nguyên tắc phân phối thu nhập 8.Nguyên tắc đóng góp 9.Nguyên tắc tuân thủ 10.Nguyên tắc cạnh tranh 11.Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai 1.Điều kiện áp dụng 2.Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh 3.Thời gian,điều kiện 29 động Được trình bày phần Những nguyên tắc khái niệm chung thẩm định giá Được trình bày phần Những nguyên tắc /QĐ-BTC thực phương pháp ngày 31/12/20 thẩm 08 trình định tài sản Bộ trưởng Bộ Tài chính) thu thập thơng tin 4.Phân tích thơng tin 5.Điều chỉnh mức giá tài sản so sánh vào chênh lệch yếu tố so sánh Tiêu chuẩn 08 (TĐGVN 08 ): Phương pháp chi phí Ban hành kèm theo Quyết định số 129/ 2008/QĐ -BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài Tiêu chuẩn quy định phương pháp chi phí hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định tài sản 1.Điều kiện áp dụng 2.Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí Tính tốn chi phí,chế tạo xây dựng nên tài sản 4.Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mịn lũy kế Tiêu chuẩn 09 (TĐGVN 09 ): Phương pháp thu nhập Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008 /QĐ-BTC ngày 31/12/20 08 Bộ trưởng Bộ Tài chính) Tiêu chuẩn quy định phương pháp thu nhập hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định tài sản 1.Các giả thiết để sử dụng phương pháp thu nhập 2.Ước tính tỷ suất vốn hóa,tỷ suất chiết khấu 3.Phương pháp vốn hóa trực tiếp 4.Phương pháp dịng tiền chiết khấu 30 khái niệm chung thẩm định giá phần Hướng dẫn dành cho loại tài sản cụ thể Được trình bày phần Những nguyên tắc khái niệm chung thẩm định giá phần Hướng dẫn dành cho loại tài sản cụ thể Được trình bày phần Những nguyên tắc khái niệm chung thẩm định giá và phần Hướng dẫn dành cho loại tài sản cụ thể Tiêu chuẩn 10 (TĐGVN 10 ): Phương pháp thặng dư Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008 /QĐ-BTC ngày 31/12/20 08 Bộ trưởng Bộ Tài chính) Tiêu chuẩn quy định phương pháp thặng dư hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định tài sản 1.Điều kiện áp dụng,các giả thiết cơng thức tính giá trị BĐS cần thẩm định giá 2.Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư 3.Tổng doanh thu dự án 4.Tổng chi phí đầu tư (Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008 /QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) Tiêu chuẩn Ban hành 12 (TĐGVN kèm theo 12 ): Phân Quyết loại tài sản định số 219/2008 /QĐ-BTC ngày 31/12/20 08 Bộ trưởng Tiêu chuẩn quy định phương pháp lợi nhuận hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định tài sản 1.Các giả định điều kiện áp dụng 2.Các bước tiến hành thẩm định theo phương pháp lợi nhuận 3.Yêu cầu áp dụng phương pháp lợi nhuận Tiêu chuẩn quy định phân loại tài sản hướng dẫn thực phân loại tài sản trình thẩm định tài sản 1.Căn cho việc phân loại tài sản 2.Bốn loại tài sản gắn với quyền tài sản thẩm định giá 3.Tìm hiểu bất động sản 4.Động sản 5.Doanh nghiệp 6.Các quyền tài sản 7.Xác định nhận Tiêu chuẩn 11 (TĐGVN 11): Phương pháp lợi nhuận 31 Được trình bày phần Các loại tài sản Bộ Tài chính) diện tài sản hợp pháp Phân tích khác hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa quy định, nguyên tắc chung chấp nhận khu vực giới, đơi có khác với tiêu chuẩn thẩm định giá nước ASEAN tiêu chuẩn thẩm định giá giới, tiêu chuẩn thống nhà chuyên môn phù hợp với điều kiện, tình hình Việt Nam thông lệ quốc tế Để phù hợp với thực tế Việt Nam Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam điều chỉnh tạo nên số khác biệt  Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đưa tiêu chuẩn nguyên tắc nhằm cung cấp kiến thức cần thiết cho người quan tâm tới định giá Nó mang tính chất hướng dẫn, không đặt khuôn khổ pháp lý cao Là quy chuẩn chung giúp quốc gia xây dựng hệ thống thẩm định giá Bộ tiêu chuẩn Việt Nam cụ thể hóa vấn đề như: quy trình, nguyên tắc Các phương pháp phân loại thành tiêu chuẩn rõ ràng cụ thể  Trong tiêu chuẩn số (TĐGVN 02) số khái niệm liên quan đến giá trị phi thị trường Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đề cập như: giá trị sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị lý, giá trị thảo, giá trị tính thuế, giá trị chấp, giá trị đặc biệt Bộ tiêu chuẩn Việt Nam cịn có thêm số khái niệm khác như: giá trị tài sản hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng 32  Tiêu chuẩn số 10 (TĐGVN 10) Phương pháp thặng dư tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ứng dụng đưa vấn đề giá trị đồng tiền theo thời gian vào phương pháp tính  Nội dung báo cáo thẩm định giá thêm nội dung thứ 12 yêu cầu phải có phụ lục đính kèm báo cáo kết thẩm định giá  Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định hồ sơ thẩm định giá hệ thống thẩm định giá Việt Nam phải lưu trữ thời hạn 10 năm thay năm Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế quy định Hồ sơ thẩm định giá lưu trữ nơi lưu trữ hồ sơ doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá lưu hành nơi ban hành chứng thư thẩm định giá Phần Một số hạn chế việc áp dung tiêu chuẩn thẩm định giá đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống thẩm định giá Việt Nam 1.Một số hạn chế áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá  Có thể nhận thấy khủng hoảng kinh tế tạo định hướng hoạt động thẩm định giá Vì vậy, chuyên gia thẩm định giá khó khăn việc vận dụng hệ thống tiêu chuẩn nghề nghiệp chuyên môn điều kiện kinh tế thị trường thay đổi, số tiêu chuẩn chuyên mơn thẩm định giá khơng cịn đứng vững bối cảnh khủng hoảng kinh tế  Đối với hoạt động thẩm định giá, thị trường người định giá cuối khách quan Nhưng bối cảnh kinh tế cịn nhiều khó khăn việc thu thập thông tin từ thị trường trở nên hoi không đáng tin cậy Thông tin mức giá giao dịch chuyển nhượng tài sản, chi phí 33 kinh doanh, doanh thu, lợi nhuận, lãi suất đầu tư, loại lãi suất khác,…mà chuyên gia thẩm định phải thu thập, sau phải dùng kĩ thuật so sánh để lựa chọn phương pháp thẩm định tốt  Nhưng tất đưa kết sai lầm chúng dựa thông số sai lệch, độ xác thấp  Trên phương diện chun mơn đánh giá Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá dễ dàng nhận thấy tiêu chuẩn ban hành cịn nhiều thiếu sót:  Trong tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có quy định nguyên tắc thẩm định giá tài sản sát với “giá trị thị trường”, nhiên thực phát sinh trường hợp mà loại tài sản cần thẩm định khơng có thị trường theo nội dung quy định giá trị  thị trường như: Thẩm định giá giá đất thuê Nhà nước trả tiền năm, đất lâm nghiệp  Thẩm định giá trị tài sản, thiết bị, dịch vụ theo đơn đặt hàng theo tiêu chuẩn, thiết kế đặc biệt khơng có sản phẩm tương đương thị trường  Thẩm định giá thương hiệu, quyền sở hữu trí tuê, quyền,…  Thẩm định giá doanh nghiệp, tài sản buộc phải bán theo quy định tài sản chấp, thi hành án dân sự,…  Tiêu chuẩn số (TĐGVN 08): phương pháp chi phí phương pháp dựa sở lập luận người mua tiềm năng, có đủ thơng tin khơng trả cho tài sản lớn chi phí bỏ để mua hay xây dựng tài sản có lợi ích tương tự Phương pháp địi hỏi mức độ thơng tin có độ tin cậy độ xác cao thực tế khó khăn để thực Việc ước tính khấu hao tích lũy lại việc làm chủ quan khó thực  Tiêu chuẩn số 12 (TĐGVN 12) phân loại tài sản chưa có cách phân loại tài sản như: 34  Phân biệt thang máy, điều hịa,…có coi bất động sản hay khơng gắn liền với cơng trình kiến trúc Những lại máy tháo dỡ, thay mua bán tự ảnh hưởng đến cơng sử dụng không ảnh hưởng đến kết cấu tịa nhà Việc phân loại quan trọng liên quan đến quyền sở hữu tài sản phải đăng kí sở hữu,…  Nhà xây di chuyển, mua bán nhờ tiến khoa học kĩ thuật,…có thể di chuyển đến vị trí khác phải định dạng nào?  TĐGVN 12 chưa đề cập đến việc thẩm định máy móc, thiết bị qua sử dụng  Các ví dụ minh họa cho phương pháp tiêu chuẩn cịn sai sót chưa có hướng dẫn chi tiết  Bộ tiêu chuẩn chưa hồn thiện mặt nội dung  Mơi trường pháp lý thẩm định giá có tính thống chưa cao, có nội dung mâu thuẫn chồng chéo  Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam chưa có quy định cụ thể quan hệ với chuẩn mực kế toán điều khoản vận dụng Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam  Bộ Tài nghiên cứu đưa thêm tiêu chuẩn thẩm định giá định giá tài sản vơ hình, định giá thương hiệu,…  Các tiêu chuẩn cần phải thêm phần phụ lục bổ sung làm rõ vấn đề phát sinh điều kiện kinh tế  Cần phải có thêm văn pháp luật thông tư hướng dẫn điều chỉnh cụ thể việc áp dụng tiêu chuẩn công tác thẩm định giá  Nhanh chóng hồn thiện cơng bố pháp lệnh giá  Bộ tài cần phải xây dựng sở thư viện thông tin liệu tổng hợp phục vụ cơng tác tìm kiếm liệu thơng tin thẩm định giá  Mối quan hệ Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam với chuẩn mực kế toán cần phải làm rõ 35  Các tiêu chuẩn thẩm định giá cần quy định rõ ràng hành nghề thẩm định giá phải áp dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài ban hành  Bộ tài cần có đợt khảo sát lấy ý kiến đóng góp định kỳ để phát sai sót phát sinh kịp thời sửa chữa cập nhập liên tục để thêm vào kiến thức chun mơn loại tài sản có tính đặc thù riêng KẾT LUẬN Thẩm định giá cơng cụ quản lý giá cần thiết, tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội sản xuất hang hóa, đặc biệt với nước có 36 kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá tài sản trở thành nghề kinh tế Việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế nói chung tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nói riêng có ý nghĩa quan trọng, khơng góp phần nâng cao lực quản lý Nhà nước thẩm định trực tiếp giúp thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có hành lang pháp lý, có cơng cụ hữu hiệu thực thẩm định giá phù hợp với pháp luật với thị trường, đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hang giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp Suy rộng hơn, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp có tác dụng thúc đẩy nghề Thẩm định giá Việt Nam phát triển hội nhập Với thẩm định viên tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá, thực đạo đức nghề nghiệp với lực kinh nghiệm chắn thực tốt cơng việc thẩm định giá, góp phần đưa nghề Thẩm định giá Việt Nam phát triển Tài liệu kèm theo: Hệ thống 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (file đính kèm) Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá châu Âu (tài liệu tiếng Anh) Quyết định việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 2) (file đính kèm) Quyết định việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) (file đính kèm) 37 MỤC LỤC MỞ ĐẦU……………………………………………………….…………………………………2 Phần 1: Khái quát chung…………………………………… …………………………………2 Định nghĩa…………………………………………………………………………………4 Sự cần thiết phải ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá…………………………………4 Mối quan hệ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế…………………………… …………………………………………………………5 Phần 2: So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam………………………………………………………………………………………….6 Sự hình thành phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá… ………………6 1.1 Sự hình thành phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế…………… 1.2 Sự hình thành phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam………………7 Mục tiêu phạm vi hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Việt Nam……8 2.1 Mục tiêu phạm vi áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế……….8 2.2 Mục tiêu phạm vi áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…….9 Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Việt Nam………………10 3.1 Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế……………………………10 3.2 Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…………………………17 So sánh cấu trúc nội dung hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Việt Nam……………………………………………………………………………………… 17 4.1 Về mặt cấu trúc…………………………………………………………………….17 4.2 Về mặt nội dung…………………………………………………………………… 19 38 Phân tích khác hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Việt Nam….32 Phần 3: Một số hạn chế việc áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam………………… ….33 Hạn chế việc áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá vào thực tế………… … 33 Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…….35 KẾT LUẬN……………………………………………………………………… ……………37 39 ... tin hệ thống tiêu chuẩn tiêu chuẩn định giá quốc tế hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Mục tiêu nhóm hướng tới trình bày nội dung: ? ?Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hệ thống tiêu. .. thư thẩm định giá Phần Một số hạn chế việc áp dung tiêu chuẩn thẩm định giá đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống thẩm định giá Việt Nam 1 .Một số hạn chế áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá. .. hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Việt Nam? ??.32 Phần 3: Một số hạn chế việc áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam? ??………………