Công ty Luật Minh Gia BỘ XÂY DỰNG Số: 08/2014/TT-BXD www.luatminhgia.com.vn CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Hà Nội, ngày 23 tháng năm 2014 THÔNG TƯ HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN MỘT SỐ NỘI DUNG CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2013/NĐ-CP NGÀY 20 THÁNG 11 NĂM 2013 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Căn Nghị định số 62/20013/NĐ ngày 25 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Xây dựng; Căn Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Theo đề nghị Cục trưởng Cục quản lý nhà thị trường bất động sản; Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Chương I QUY ĐỊNH CHUNG Điều Phạm vi điều chỉnh Thông tư hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội (sau gọi tắt Nghị định 188/2013/NĐ-CP) về: Tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội; trình tự, thủ tục hồ sơ xin chấp thuận đầu tư dự án nhà xã hội; chủ đầu tư dự án nhà xã hội; trình tự, thủ tục thực việc bán, cho thuê, thuê mua nhà xã hội; hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua nhà xã hội; quản lý việc sử dụng, vận hành khai thác nhà quỹ xã hội đầu tư xây dựng theo dự án; quản lý chất lượng, khai thác quản lý sử dụng nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân xây dựng Quy định cụ thể chế ưu đãi liên quan đến sách tài chính, thuế (miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp loại thuế khác theo quy định pháp luật) áp dụng dự án phát triển nhà xã hội nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng; việc cho vay vốn ưu đãi chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà xã hội thực theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Việc quản lý sử dụng bán, cho thuê, thuê mua nhà xã hội thuộc sở hữu nhà nước không thuộc phạm vi điều chỉnh Thông tư Điều Đối tượng áp dụng Thông tư áp dụng tất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quan quản lý nhà nước có liên quan đến lĩnh vực nhà xã hội theo quy định Điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP Điều Nguyên tắc phát triển quản lý, khai thác, vận hành nhà xã hội Việc phát triển nhà xã hội phải tuân thủ theo quy hoạch xây dựng quan có thẩm quyền phê duyệt tiêu chuẩn, quy chuẩn quan có thẩm quyền ban hành; bảo đảm LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; nhà xã hội phải quản lý chặt chẽ trình sử dụng, khai thác vận hành, bảo đảm an tồn, an ninh, vệ sinh mơi trường Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà thương mại, khu đô thị phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà xã hội, chủ đầu tư khơng có nhu cầu sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà xã hội mà chuyển giao quỹ đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án việc lựa chọn chủ đầu tư dự án (mới) thực theo nguyên tắc quy định Khoản 2, Khoản Điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP, bảo đảm khơng thay đổi mục đích sử dụng đất dành để xây dựng nhà xã hội theo quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt Việc quản lý vận hành nhà xã hội chủ đầu tư trực tiếp thực giao cho đơn vị có chức quản lý vận hành nhà thực theo quy định pháp luật nhà hành quy định Thông tư Người mua, thuê, thuê mua nhà trách nhiệm trả tiền mua, thuê, thuê mua nhà xã hội phải nộp chi phí quản lý vận hành nhà theo quy định Điều 27 Thông tư Đối với phần kinh doanh thương mại quy định Điểm l Khoản Điều 12 Nghị định 188/2013/NĐ-CP (được xác định cụ thể dự án phát triển nhà xã hội cấp có thẩm quyền phê duyệt) chủ đầu tư đơn vị quản lý vận hành bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá thị trường để bù đắp chi phí đầu tư dự án Trường hợp chủ đầu tư dự án dành 20% tổng quỹ đất giao phạm vi dự án phát triển nhà xã hội để đầu tư xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại nhà thương mại phép áp dụng tiêu chuẩn thiết kế nhà thương mại theo quy định pháp luật nhà hành Việc khai thác kinh doanh phải bảo đảm công khai, minh bạch sở hoạch tốn q trình xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội (nêu rõ phần bù đắp chi phí để giảm giá bán, cho thuê, cho thuê mua, phần bù đắp chi phí quản lý vận hành, phần bù đắp chi phí bảo trì nhà ở) Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền địa phương có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán chủ đầu tư dự án Việc hạch tốn chi phí bán, cho th cơng trình thương mại dự án nhà xã hội thực phương án cân đối tài tồn dự án theo quy định cụ thể Điểm c Khoản Điều 18 Thông tư Chương II QUY ĐỊNH VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI Mục I PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI THEO DỰ ÁN Điều Tiêu chuẩn thiết kế Trường hợp dự án đầu tư xây dựng phần toàn vốn ngân sách nhà nước khu vực thị (có vốn ngân sách chiếm từ 30% tổng mức đầu tư dự án trở lên, khơng bao gồm tiền sử dụng đất khoản chi phí hỗ trợ hạ tầng) tiêu chuẩn thiết kế thực theo quy định Khoản 1, Khoản Khoản Điều 47 Luật Nhà Tại khu vực khác khơng phải thị xây dựng nhà riêng lẻ, với diện tích đất xây dựng nhà không vượt 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt 2, lần bảo đảm phù hợp với quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nguồn vốn ngồi ngân sách nhà nước phải thực theo quy định sau đây: a) Tiêu chuẩn thiết kế phải đáp ứng theo quy định Điểm b, Khoản Điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP; LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn b) Trường hợp nhà xã hội nhà chung cư tiêu chuẩn thiết kế hộ xác định theo diện tích sử dụng (diện tích thơng thủy); c) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà xã hội liền kề thấp tầng phải Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án phát triển nhà xã hội đô thị loại đặc biệt, loại loại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến thống Bộ Xây dựng trước chấp thuận cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội liền kề thấp tầng Trong thời hạn tối đa 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận văn xin ý kiến, Bộ Xây dựng có trách nhiệm trả lời văn Nhà xã hội liền kề thấp tầng phải bảo đảm quy định diện tích đất xây dựng nhà không vượt 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt 2, lần phù hợp với quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự án nhà xã hội xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà nước dành tỷ lệ diện tích đất phạm vi dự án tỷ lệ diện tích sàn nhà dự án để bố trí cơng trình kinh doanh thương mại (kể nhà thương mại) theo quy định sau đây: a) Được dành 20% tổng diện tích đất phạm vi dự án phát triển nhà xã hội (bao gồm dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại (kể nhà thương mại cao tầng thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà xã hội giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà xã hội sau đầu tư b) Đối với trường hợp dự án phát triển nhà xã hội mà phương án quy hoạch chi tiết quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khơng bố trí quỹ đất riêng để xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại phạm vi dự án chủ đầu tư phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà dự án để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại c) Phần diện tích dành để kinh doanh thương mại dự án phải hạch tốn chung vào tồn dự án phát triển nhà xã hội bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định Nguyên tắc hạch toán để xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua thực theo quy định Điều 18 Thơng tư d) Ngồi phần diện tích kinh doanh thương mại nêu Điểm c Khoản này, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung hộ dân cư phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe cơng trình hạ tầng thiết yếu khác) Phần diện tích xác định sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hành phương án quy hoạch - kiến trúc quan có thẩm quyền phê duyệt Điều Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội phải bảo đảm nguyên tắc quy định Điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP Trường hợp dự án đầu tư xây dựng toàn nguồn vốn ngân sách nhà nước dự án có từ 30% vốn ngân sách nhà nước trở lên, khơng bao gồm tiền sử dụng đất khoản chi phí hỗ trợ hạ tầng (nếu có) việc lựa chọn chủ đầu tư thực theo quy định Khoản Điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP Chủ đầu tư dự án đầu tư nguồn vốn ngân sách nhà nước: a) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, khu đô thị đồng thời đảm nhận trách nhiệm chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà xã hội dự án b) Trường hợp bố trí quỹ đất theo quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà xã hội trường hợp chủ đầu tư dự án nhà thương mại, khu thị khơng có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà xã hội quỹ đất 20% mà quỹ đất chuyển giao cho Ủy ban nhân dân cấp LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn tỉnh việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo hình thức đấu thầu Việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực theo nguyên tắc sau đây: - Nếu có nhà đầu tư tham gia đăng ký nhà đầu tư xem xét, lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà xã hội Nhà đầu tư lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phải bảo đảm đáp ứng điều kiện kinh nghiệm vốn sở hữu chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật đầu tư pháp luật kinh doanh bất động sản - Nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên có nhu cầu đăng ký tham gia đầu tư dự án nhà xã hội việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực sở tiêu chí ưu tiên sau: + Kinh nghiệm, lực tài (có tỷ lệ vốn chủ sở hữu cao hơn); + Giá bán, cho thuê, thuê mua thấp hơn; + Bảo đảm chất lượng tiến độ thực dự án tốt - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quy định cụ thể việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội phạm vi địa bàn bảo đảm phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương - Trường hợp Tổng cơng ty nhà nước có chức kinh nghiệm kinh doanh nhà giao làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội có quy mơ lớn theo quy định Khoản Điều 23 Nghị định 188/2013/NĐ-CP (là dự án có quy mơ diện tích đất từ 50 500 hộ trở lên) Bộ Xây dựng trao đổi, thống với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án trước định giao nhiệm vụ cho chủ đầu tư c) Trường hợp nhà đầu tư có quỹ đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp mà có nhu cầu đăng ký đầu tư xây dựng nhà xã hội theo quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án nhà xã hội, phải bảo đảm đáp ứng điều kiện kinh nghiệm vốn sở hữu chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật đầu tư pháp luật kinh doanh bất động sản d) Trường hợp đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh phép chuyển mục đích sang xây dựng nhà xã hội việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thuộc thẩm quyền Bộ Quốc phòng Bộ Công an Kể từ thời điểm Nghị định 188/2013/NĐ-CP Chính phủ có hiệu lực thi hành, nhà đầu tư lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, khu đô thị có trách nhiệm bố trí quỹ đất 20% dành để phát triển nhà xã hội theo quy định Khoản Điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà thương mại, khu thị Trường hợp dự án phát triển nhà thương mại, khu đô thị lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định 188/2013/NĐ-CP Chính phủ có hiệu lực thi hành, chưa bố trí quỹ đất 20% dành để phát triển nhà xã hội mà sau thời điểm Nghị định 188/2013/NĐ-CP có hiệu lực thi hành dự án bị thu hồi theo quy định pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác chủ đầu tư dự án (chủ đầu tư mới) có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% trình quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chuyển giao quỹ nhà tương đương nộp tiền tương đương theo quy định Khoản Điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP Điều Trình tự, thủ tục thẩm định phê duyệt dự án nhà xã hội đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà nước Đối với dự án đầu tư nguồn vốn ngân sách địa phương, việc thẩm định phê duyệt dự án thực theo quy định cụ thể sau: a) Đối với dự án có quy mơ sử dụng đất 20 500 chủ đầu tư phải nộp trực tiếp Sở Xây dựng nơi có dự án 02 hồ sơ đề nghị thẩm định phê duyệt dự án LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn phát triển nhà theo quy định Khoản Điều này; trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt dự án chủ đầu tư nộp trực tiếp hồ sơ Phịng có chức quản lý nhà cấp huyện nơi có dự án b) Hồ sơ đề nghị thẩm định phê duyệt dự án bao gồm: - Tờ trình chủ đầu tư trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt Ủy ban nhân dân cấp huyện) đề nghị thẩm định phê duyệt dự án theo mẫu quy định Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này; - Hồ sơ dự án phát triển nhà xã hội lập theo quy định pháp luật nhà pháp luật xây dựng hành, phải nêu rõ nội dung quy định Khoản Điều 11 Nghị định 188/2013/NĐ-CP; - Bản văn giao chủ đầu tư dự án quan có thẩm quyền; - Bản định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 quan có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp khơng phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải có vẽ tổng mặt quan có thẩm quyền quy hoạch chấp thuận theo quy định pháp luật quy hoạch) c) Sở Xây dựng Phịng có chức quản lý nhà cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, đủ điều kiện tiếp nhận hồ sơ viết giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả, hồ sơ chưa đủ điều kiện hướng dẫn để chủ đầu tư bổ sung giấy tờ, hoàn thiện hồ sơ lần Sau tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng Phịng có chức quản lý nhà cấp huyện chủ trì thẩm định lấy ý kiến góp ý quan: Tài nguyên Mơi trường, Tài chính, Kế hoạch Đầu tư quan có liên quan khác (nếu thấy cần thiết); cấp tỉnh Sở Xây dựng lấy thêm ý kiến Sở Kiến trúc - Quy hoạch (tại tỉnh, thành phố có Sở Kiến trúc - Quy hoạch) Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án Thời gian quan có liên quan trả lời ý kiến tối đa 10 ngày, kể từ ngày nhận văn Sở Xây dựng Phịng có chức quản lý nhà cấp huyện Sau có ý kiến quan có liên quan, quan chủ trì thẩm định lập Tờ trình theo mẫu quy định Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp phê duyệt dự án Trong trường hợp Sở Xây dựng giao làm chủ đầu tư dự án Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức lập dự án (hoặc giao cho đơn vị trực thuộc tổ chức lập dự án), lấy ý kiến quan liên quan theo quy định Khoản có Tờ trình đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dự án theo nội dung quy định Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư d) Căn vào Tờ trình Sở Xây dựng (đối với cấp tỉnh) Phịng có chức quản lý nhà cấp huyện (đối với cấp huyện) ý kiến góp ý quan có liên quan, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành định phê duyệt dự án theo mẫu quy định Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư Chủ đầu tư trực tiếp đến nhận Quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà xã hội địa điểm tiếp nhận hồ sơ ghi giấy biên nhận nộp hồ sơ đ) Đối với dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha, quy mô số hộ 500 dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 đến 100 ngồi quy định nêu Điểm a, b, c d Khoản này, Sở Xây dựng có trách nhiệm lấy ý kiến thống Bộ Xây dựng trước trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt dự án e) Thời gian thẩm định phê duyệt dự án nhà xã hội đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà nước thực theo quy định pháp luật đầu tư xây dựng cơng trình hành LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nguồn ngân sách Trung ương trước trình người định đầu tư tổ chức thẩm định phê duyệt dự án, chủ đầu tư nộp trực tiếp 02 hồ sơ gửi trực tiếp Bộ Xây dựng thẩm định trước trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư Hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư bao gồm: - Tờ trình chủ đầu tư theo mẫu quy định Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này; - Bản văn giao chủ đầu tư dự án quan có thẩm quyền; - Bản định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 quan có thẩm quyền phê duyệt: trường hợp lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải có vẽ tổng mặt quan có thẩm quyền quy hoạch chấp thuận theo quy định pháp luật quy hoạch Trong thời hạn tối đa (bảy) ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ chủ đầu tư, Bộ Xây dựng gửi văn kèm theo hồ sơ đề nghị Bộ, ngành liên quan (Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính) tham gia ý kiến góp ý (thời gian xem xét, tham gia góp ý Bộ, ngành liên quan tối đa 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận văn kèm theo hồ sơ Bộ Xây dựng gửi) Trong thời hạn tối đa 10 (mười) ngày làm việc, kể từ ngày nhận văn góp ý Bộ, ngành có liên quan, Bộ Xây dựng có trách nhiệm thực việc thẩm định có Tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư Sau Thủ tướng Chính phủ có văn chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư tổ chức lập dự án để trình người có thẩm quyền định đầu tư thẩm định, phê duyệt dự án nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà pháp luật đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng cơng trình nguồn vốn ngân sách nhà nước Trường hợp sau dự án phê duyệt mà chủ đầu tư có đề xuất thay đổi nội dung mục tiêu đầu tư, quy mơ dự án, diện tích sử dụng đất, số lượng nhà ở, tiến độ thực dự án chủ đầu tư phải có Tờ trình đề nghị chấp thuận bổ sung nội dung dự án kèm theo hồ sơ dự án phê duyệt điều chỉnh, bổ sung nội dung dự án nhà xã hội Điều Trình tự, thủ tục chấp thuận dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội nguồn vốn ngồi ngân sách nhà nước Trình tự, thủ tục đề nghị chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà xã hội có quy mơ sử dụng đất 100 a) Đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư: - Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp trực tiếp 02 hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư Sở Xây dựng Hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư bao gồm: + Tờ trình chủ đầu tư theo mẫu quy định Phụ lục số 06 ban hành kèm theo Thông tư này; + Văn công nhận chủ đầu tư dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo mẫu quy định Phụ lục số 07 ban hành kèm theo Thông tư này; + Giấy tờ chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản chứng nhận đầu tư giấy tờ chứng minh kinh nghiệm vốn sở hữu chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật đầu tư pháp luật kinh doanh bất động sản; + Quyết định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 quan có thẩm quyền phê duyệt khu vực có dự án Trường hợp chưa có quy hoạch tỷ lệ 1/2000 có định quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Cơng ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn 1/500 nộp định phê duyệt quy hoạch vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 quan có thẩm quyền phê duyệt; - Nếu hồ sơ đủ điều kiện Sở Xây dựng tiếp nhận ghi giấy biên nhận, hẹn ngày trả kết quả, chưa đủ điều kiện hướng dẫn để chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ lần Sau tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì thẩm tra, lấy ý kiến góp ý quan có liên quan: Tài nguyên Mơi trường, Tài chính, Kế hoạch Đầu tư, đồng thời gửi lấy ý kiến Bộ Xây dựng (đối với trường hợp dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 đến 100 dự án có quy mơ sử dụng đất 20 có tổng số hộ từ 500 trở lên) quan có liên quan khác (nếu thấy cần thiết) theo thời hạn quy định Khoản Điều Sau có ý kiến quan có liên quan, quan chủ trì thẩm định lập Tờ trình theo mẫu quy định Phụ lục số 08 ban hành kèm theo Thông tư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có văn chấp thuận đầu tư; - Trên sở Tờ trình Sở Xây dựng kèm theo hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư chủ đầu tư, ý kiến góp ý Bộ Xây dựng quan liên quan; vào nội dung quy định Khoản Điều 11 Nghị định 188/2013/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn chấp thuận đầu tư theo mẫu quy định Phụ lục số 09 ban hành kèm theo Thông tư Chủ đầu tư trực tiếp đến nhận văn chấp thuận đầu tư địa điểm tiếp nhận hồ sơ ghi giấy biên nhận nộp hồ sơ - Sau quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập trình quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đối với khu vực dự án có quy hoạch tỷ lệ 1/2000), sau tổ chức lập, thẩm định phê duyệt dự án phát triển nhà theo quy định Trong trường hợp khu vực dự án có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phê duyệt có vẽ tổng mặt quan có thẩm quyền quy hoạch chấp thuận (đối với trường hợp lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500) chủ đầu tư tổ chức lập, thẩm định phê duyệt dự án phát triển nhà theo quy định; b) Đối với trường hợp phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội: - Trường hợp dự án có quy mơ sử dụng đất 20 có số lượng hộ 500 hộ: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lựa chọn theo nguyên tắc quy định Điểm b Khoản Điều Thông tư định công nhận việc lựa chọn chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần nêu rõ nội dung chấp thuận đầu tư dự án nhà xã hội quy định Khoản Điều 11 Nghị định 188/2013/NĐ-CP định thay cho văn chấp thuận đầu tư - Trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 đến 100 trường hợp dự án có quy mơ sử dụng đất 20 có số lượng từ 500 hộ trở lên: Trước phát hành hồ sơ mời thầu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đạo Sở Xây dựng có văn gửi lấy ý kiến thống Bộ Xây dựng theo quy định Điểm b Khoản Điều 11 Nghị định 188/2013/NĐ-CP Hồ sơ gửi lấy ý kiến Bộ Xây dựng, gồm: + Văn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi lấy ý kiến Bộ Xây dựng; + Bản định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 quan có thẩm quyền phê duyệt Sau có ý kiến thống Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng phát hành hồ sơ mời thầu báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo quy định Đơn vị lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà xã hội có trách nhiệm tổ chức lập trình quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau tổ chức lập, thẩm định phê duyệt dự án nhà xã hội theo quy định Trong trường hợp lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải có vẽ tổng mặt quan có thẩm quyền quy hoạch chấp thuận theo quy định pháp luật quy hoạch LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn Trình tự, thủ tục đề nghị chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà xã hội đầu tư xây dựng nguồn vốn ngồi ngân sách nhà nước mà có quy mô sử dụng đất 100 thực quy định sau đây: a) Đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư: - Chủ đầu tư gửi 02 hồ sơ Bộ Xây dựng để xem xét, trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư Hồ sơ bao gồm: Tờ trình Thủ tướng Chính phủ chủ đầu tư theo mẫu quy định Phụ lục số 10 ban hành kèm theo Thông tư này; giấy tờ (văn công nhận chủ đầu tư quan có thẩm quyền; giấy tờ đăng ký kinh doanh bất động sản giấy chứng nhận đầu tư, vốn pháp định, vốn chủ sở hữu theo quy định; định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 quan có thẩm quyền phê duyệt); - Căn vào hồ sơ đề nghị chủ đầu tư, Bộ Xây dựng kiểm tra có văn (kèm theo hồ sơ) gửi lấy ý kiến Bộ, ngành: Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án số nội dung liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lực chủ đầu tư, nguồn vốn đầu tư vấn đề liên quan đến trách nhiệm quản lý nhà nước Bộ, ngành trước trình Thủ tướng Chính phủ Thời gian lấy ý kiến Bộ, ngành quy định Điểm tối đa 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận văn đề nghị (kèm theo hồ sơ) - Trên sở ý kiến trả lời Bộ, ngành địa phương có liên quan, Bộ Xây dựng có trách nhiệm gửi 02 hồ sơ báo cáo Thủ tướng Chính phủ Hồ sơ trình Thủ tướng Chính phủ gồm: Tờ trình Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xin chấp thuận đầu tư dự án nhà xã hội thể nội dung quy định Khoản Điều 11 Nghị định 188/2013/NĐ-CP; hồ sơ chủ đầu tư trình văn góp ý Bộ, ngành có liên quan để Thủ tướng Chính phủ xem xét, định - Sau có ý kiến chấp thuận đầu tư Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng có văn thông báo (gửi kèm theo văn chấp thuận đầu tư Thủ tướng Chính phủ) để chủ đầu tư tổ chức lập trình quan có thẩm quyền thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau tổ chức lập, thẩm định phê duyệt dự án theo thẩm quyền quy định b) Đối với trường hợp phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư: - Trước phát hành hồ sơ mời thầu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định Bộ Xây dựng Trước thực việc thẩm định, Bộ Xây dựng có trách nhiệm gửi văn lấy ý kiến Bộ, ngành có liên quan (gồm: Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) Sau có ý kiến thẩm định Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có Tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư dự án nhà xã hội (theo mẫu quy định Phụ lục số 11 Thông tư này), kèm theo văn thẩm định Bộ Xây dựng; - Sau Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đạo Sở Xây dựng phát hành hồ sơ mời thầu tổ chức đấu thầu theo nguyên tắc quy định Điểm b, Khoản Điều Thơng tư Quy trình phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội áp dụng trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực dự án có sử dụng đất khác; - Đơn vị lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà xã hội có trách nhiệm lập trình quan có thẩm quyền thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau tổ chức lập, thẩm định phê duyệt dự án theo thẩm quyền quy định Trường hợp dự án nhà xã hội phê duyệt mà có đề xuất thay đổi nội dung dự án so với nội dung chấp thuận đầu tư quan có thẩm quyền ban hành chủ đầu tư phải có Tờ trình kèm theo hồ sơ dự án phê duyệt đề nghị quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư chấp thuận bổ sung nội dung dự án Đối với dự án có quy mơ LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Cơng ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn diện tích sử dụng đất từ 100 trở lên chủ đầu tư phải có Tờ trình kèm theo hồ sơ dự án phê duyệt gửi Bộ Xây dựng thẩm định trước trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận việc sửa đổi, bổ sung Thời hạn quan có thẩm quyền thực thủ tục chấp thuận đầu tư chấp thuận bổ sung nội dung dự án nhà xã hội tối đa 45 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư Số lượng hồ sơ mà chủ đầu tư dự án nhà xã hội phải nộp cho quan có thẩm quyền để thẩm định trình phê duyệt dự án chấp thuận đầu tư 02 bộ; trường hợp quan thẩm định phải gửi lấy ý kiến quan có liên quan tiếp nhận hồ sơ, quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư thêm (bản photo) giấy tờ có hồ sơ cần gửi lấy ý kiến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan chức địa phương thực chấp thuận đầu tư dự án nhà xã hội phải vào quy định Nghị định 188/2013/NĐ-CP quy định Thông tư Đối với dự án phát triển nhà xã hội nhà đầu tư nước thực khơng bắt buộc chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận đầu tư Sở Xây dựng có trách nhiệm lập sở liệu để tổng hợp, thống kê theo dõi số lượng dự án nhà xã hội; số lượng, loại nhà xã hội xây dựng dự án; số lượng, loại nhà số lượng người mua, thuê, thuê mua nhà xã hội phạm vi địa bàn để tổng hợp, báo cáo đột xuất định kỳ theo yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Bộ Xây dựng Mục II PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI DO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Điều Điều kiện tối thiểu phòng Mỗi phòng nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đáp ứng điều kiện tối thiểu sau đây: Diện tích sử dụng phịng (gian nhà) khơng nhỏ 9m2; chiều rộng thơng thủy phịng tối thiểu khơng 2, 40m; chiều cao thơng thủy phịng chỗ thấp không 2, 70 m Phịng phải có cửa đi, cửa sổ đảm bảo u cầu thơng gió chiếu sáng tự nhiên Tỷ lệ diện tích cửa lấy ánh sáng khơng nhỏ 1/10 diện tích phịng Cửa phải có chiều rộng lớn 0, 75m Cửa phải có chốt khóa, cửa sổ phải có chấn song đảm bảo an toàn, an ninh sử dụng; phải đảm bảo khơng gian thuận tiện để bố trí giường ngủ Phải có đèn đủ ánh sáng chung (đảm bảo độ rọi tối thiểu 100 lux); phải đảm bảo cho người tối thiểu 01 ổ cắm điện; phòng phải có riêng 01 aptomat Nếu phịng xây dựng khép kín xí, tiểu, tắm phải có tường ngăn cách với chỗ ngủ phải đảm bảo hợp vệ sinh Diện tích sử dụng bình quân cho người để không nhỏ 4, m2 (khơng tính diện tích khu phụ) Điều Điều kiện tối thiểu nhà (căn hộ) để bán, cho thuê mua Nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua việc phải tuân thủ quy định phòng nêu Điều Thơng tư này, cịn phải đảm bảo quy định sau đây: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà xã hội khu vực đô thị từ 02 (hai) tầng trở lên mà tầng có từ 02 (hai) hộ thiết kế xây dựng theo kiểu khép kín (có phịng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) diện tích sử dụng hộ tối thiểu 30 m2 phải đáp ứng quy định theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hành; LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn Nhà phải có kết cấu vững chắc, chống gió bão; phịng phải có lối vào cửa sổ riêng biệt; Nền nhà phải lát gạch láng vữa xi măng Độ cao nhà phải cao mặt đường vào nhà tối thiểu 0, 3m cao mặt sân, hè tối thiểu 0, 15m; Tường bao che tường ngăn phòng phải làm vật liệu bền chắc, bảo đảm yêu cầu phòng cháy, cách âm, cách nhiệt chống thấm; mặt tường phịng xây gạch phải trát phẳng quét vôi sơn; Mái nhà không lợp vật liệu dễ cháy phải đảm bảo không bị thấm dột Trường hợp lợp tôn fibrơ xi măng phải có trần chống nóng, chống ồn; Về cấp điện: Đường dây cấp điện phải đảm bảo an toàn theo quy chuẩn, tiêu chuẩn quy định quan chuyên ngành ban hành; phải có đèn chiếu sáng nhà đảm bảo đủ ánh sáng lại; Về cấp nước sinh hoạt: Bảo đảm cung cấp nước tối thiểu 75 l/ng/ngày đêm Trường hợp dùng nước giếng khoan phải có bể lọc bảo đảm tiêu chuẩn nước hợp vệ sinh quan chuyên ngành ban hành; Về nước thoát: Phải có đường ống nước kết nối với hệ thống thoát nước chung khu vực; mương, rãnh thoát nước phải có nắp đậy; Về phịng chống cháy nổ: Phải có bể chứa nước phục vụ cứu hỏa thiết bị phòng chống cháy nổ theo quy định; 10 Về vệ sinh môi trường: Mỗi nhà (căn hộ) phải có chỗ nấu ăn, chỗ giặt chỗ phơi quần áo Trường hợp xây dựng nhà xã hội liền kề thấp tầng để bán cho thuê mua bắt buộc phải có khu vệ sinh riêng Đối với trường hợp cho th sử dụng khu vệ sinh chung, phải có khu vệ sinh riêng (bao gồm xí, tắm) cho nam nữ Mỗi khu vệ sinh tối đa phục vụ cho người Chất thải từ xí, tiểu phải qua bể tự hoại xây dựng theo quy cách Điều 10 Điều kiện tối thiểu khu vực xây dựng nhà Khu đất xây dựng nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo không thuộc khu vực cấm xây dựng; không vi phạm hành lang bảo vệ cơng trình giao thơng, thủy lợi, đê điều, lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa khu vực bảo vệ cơng trình khác theo quy định pháp luật; không thuộc khu vực có nguy lở đất, lũ quét, ngập úng, bị ô nhiễm chất thải công nghiệp, bãi rác, nghĩa trang; khơng lấn chiếm đất cơng khơng có tranh chấp đất đai Bố trí mặt xây dựng nhà hạng mục cơng trình xây dựng khác khu đất phải bảo đảm điều kiện giao thông thuận lợi, vệ sinh môi trường điều kiện khắc phục cố (cháy, nổ, sập đổ công trình ) Mật độ xây dựng, chiều rộng đường giao thông khoảng cách tối thiểu dãy nhà bảo đảm tuân thủ theo quy định Quy chuẩn Xây dựng hành Phải bảo đảm có diện tích xanh khoảng trống tối thiểu 1, m2/người; khu nhà phải có nội quy sử dụng treo nơi dễ quan sát Điều 11 Trách nhiệm hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà xã hội Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua khu vực yêu cầu phải có giấy phép xây dựng việc xây dựng nhà phép triển khai thực sau quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng; LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà xã hội ghi hợp đồng chủ đầu tư dự án chủ hộ gia đình, cá nhân đầu tư đề xuất theo nguyên tắc quy định Điều 18 Thơng tư Phương thức tốn tiền mua, thuê, thuê mua nhà xã hội đầu tư xây dựng theo dự án nguồn vốn ngân sách bên bán, cho thuê, cho thuê mua bên mua, thuê, thuê mua thỏa thuận hợp đồng theo nguyên tắc: a) Đối với trường hợp mua nhà xã hội: - Hình thức tốn trả tiền lần trả dần hai bên thống hợp đồng mua bán - Trường hợp chủ đầu tư dự án thỏa thuận huy động tiền ứng trước khách hàng cơng trình nhà phải có thiết kế phê duyệt nhà xây dựng xong phần móng; số tiền ứng trước lần không vượt 20% giá bán nhà ghi hợp đồng; trước thời điểm bàn giao nhà cho bên mua, Chủ đầu tư dự án không huy động vượt 70% giá bán nhà ở; thời điểm bàn giao nhà thu 95% giá bán nhà ở; 5% giá bán nhà lại, chủ đầu tư người mua toán sau dự án phê duyệt toán, kiểm toán bên mua quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận b) Đối với trường hợp cho thuê nhà xã hội người th nhà có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà khoản tiền đặt cọc theo quy định Khoản Điều 15 Nghị định 188/2013/NĐ-CP c) Đối với trường hợp thuê mua nhà xã hội bên thuê mua nhà nộp lần đầu 20% giá trị nhà nộp phần lại theo tiến độ thỏa thuận ghi hợp đồng Thời gian tốn số tiền cịn lại (ngoài số tiền trả lần đầu) bên cho thuê mua bên thuê mua tự thỏa thuận, tối thiểu 05 năm Phương thức toán hai bên tự thỏa thuận (có thể trả hàng tháng, hàng quý theo định kỳ) Khuyến khích bên thuê mua nộp thêm tiền thuê mua nhà lần đầu, tổng số tiền nộp lần đầu tối đa không vượt 50% giá trị nhà Trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua ký kết sau hộ gia đình, cá nhân hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà Phương thức tốn bên bán, cho th, cho thuê mua bên mua, thuê, thuê mua tự thỏa thuận Điều 18 Nguyên tắc xác định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà xã hội Đối với nhà xã hội đầu tư xây dựng theo dự án: a) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội chủ đầu tư dự án xác định sở bảo đảm nguyên tắc quy định Khoản Khoản Điều 15 Nghị định 188/2013/NĐ-CP b) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội hộ chung cư xác định theo diện tích sử dụng hộ (diện tích thơng thủy) Trường hợp bên ký hợp đồng trước thời điểm Thơng tư có hiệu lực thi hành việc xác định diện tích hộ để tính tiền mua bán, cho thuê, cho thuê mua thực theo thỏa thuận hợp đồng mà bên ký kết; c) Kinh phí thu từ việc bán, cho th cơng trình kinh doanh thương mại dự án nhà xã hội quy định Điểm l Khoản Điều 12 Nghị định 188/2013/NĐ-CP hạch toán cụ thể sau: - Trường hợp chủ đầu tư thực việc bán cơng trình kinh doanh thương mại (kể nhà ở) phần lợi nhuận thu phải hạch tốn phương án cân đối tài tồn dự án phát triển nhà xã hội để làm sở tính tốn, xác định giá bán, cho th, cho thuê mua nhà xã hội phạm vi dự án LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn - Trường hợp chủ đầu tư cho th cơng trình kinh doanh thương mại thời gian tính tốn để thu hồi vốn tối thiểu 15 năm Phần lợi nhuận dự kiến thu (trong thời gian tối thiểu 15 năm) phải hạch tốn bảng cân đối tài toàn dự án phát triển nhà xã hội để làm sở tính tốn, xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội phạm vi dự án; d) Căn vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá quy định Khoản a, b, c Điều này, chủ đầu tư xây dựng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà xã hội để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức thẩm định Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận Tờ trình đề nghị thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà xã hội chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thẩm định có văn thẩm định gửi chủ đầu tư, nêu rõ nội dung đồng ý nội dung cần chỉnh sửa (nếu có) Sở Xây dựng quan chuyên mơn có chức thẩm định giá nhà xã hội địa phương có trách nhiệm tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà xã hội chủ đầu tư xây dựng Căn vào văn thẩm định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư ban hành giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà xã hội để áp dụng dự án nhà xã hội đầu tư xây dựng Trong thời hạn vượt 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đề nghị thẩm định giá chủ đầu tư dự án mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khơng có văn thẩm định chủ đầu tư quyền ban hành giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà xã hội theo phương án trình Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bảng giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan chức thẩm định giá để kiểm tra theo dõi Đối với nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thuê, cho thuê mua bán chủ đầu tư tự xác định giá không cao khung giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đạo quan chức nghiên cứu xây dựng để ban hành theo thẩm quyền khung giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương Điều 19 Nội dung chi phí cấu thành giá bán, cho thuê, thuê mua nhà xã hội đầu tư xây dựng theo dự án Chi phí đầu tư xây dựng nhà xã hội: Là tồn chi phí hợp lý hợp pháp thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình đưa dự án nhà xã hội vào khai thác sử dụng theo quy định hành quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình trừ phần lợi nhuận thu từ việc bán, cho th cơng trình kinh doanh thương mại dự án (theo nguyên tắc quy định Điểm c Khoản Điều 18 Thông tư này) Chi phí bảo trì: a) Trường hợp nhà xã hội hộ chung cư để bán ngồi việc nộp tiền mua nhà theo quy định bên mua nhà cịn phải nộp kinh phí bảo trì 2% giá trị mua bán hộ ghi Hợp đồng để thực việc bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung Việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần diện tích sở hữu chung thực theo quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư hành; b) Trường hợp cho th kinh phí bảo trì trích từ tiền thuê nhà (theo cấu giá thuê nhà quy định Điều 20 Thông tư này) Chủ đầu tư dự án (chủ sở hữu) có trách nhiệm bảo trì tồn nhà cho th; c) Trường hợp cho th mua ngồi việc nộp tiền th mua nhà theo quy định, bên thuê mua nhà cịn phải nộp kinh phí bảo trì 2% giá trị hộ ghi Hợp đồng để thực việc bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung Việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn phần diện tích sở hữu chung thực trường hợp mua bán hộ theo quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư hành; bên thuê mua chịu trách nhiệm đảm nhận kinh phí để bảo trì phần diện tích hộ thuộc sở hữu riêng Lợi nhuận định mức: a) Đối với trường hợp bán nhà ở: Lợi nhuận định mức xác định theo nguyên tắc quy định Điểm a Khoản Điều 15 Nghị định 188/2013/NĐ-CP; b) Đối với trường hợp cho thuê, cho thuê mua nhà ở: Lợi nhuận định mức xác định theo nguyên tắc quy định Điểm b Khoản Điều 15 Nghị định 188/2013/NĐ-CP Điều 20 Phương thức xác định giá thuê nhà xã hội Cơng thức xác định: Trong đó: GiT= x Ki + - Gi : giá cho thuê 1m2 sử dụng hộ (chưa bao gồm thuế VAT) vị trí thứ i 01 tháng (đồng/m2/tháng) T - Vđ: chi phí đầu tư xây dựng tính cho phần diện tích sử dụng thuê phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm), xác định theo công thức sau: Vđ= + Tđ: chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sử dụng thuê thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (đồng) + r: lãi suất bảo tồn vốn đầu tư (tính theo năm) phụ thuộc vào người có thẩm quyền định đầu tư (%/năm) + n: số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể dự án người có thẩm quyền định đầu tư tối thiểu 15 năm - L: lợi nhuận dự án, tối đa 15% giá trị đầu tư xây dựng phần diện tích cho thuê (đồng/năm) - Bt: chi phí bảo trì cơng trình bình qn năm phân bổ phần diện tích cho thuê (đồng/năm) - Tdv: phần lợi nhuận thu từ cơng trình kinh doanh thương mại dự án phân bổ phần diện tích sử dụng nhà cho thuê (đồng/năm) - Si: diện tích sử dụng cho thuê hộ vị trí thứ i (m2) - Ki: hệ số điều chỉnh giá cho thuê phần diện tích sử dụng cho thuê vị trí thứ i (được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền hệ số K Block nhà= 1) Chú thích:”12”: số tháng thuê nhà năm Trường hợp mức giá cho thuê xác định theo công thức quy định Khoản Điều cao mức giá cho thuê thị trường chủ đầu tư xác định lại giá cho thuê phù hợp với tình hình thực tế Sau bảo đảm thời gian cho thuê tối thiểu theo quy định 05 năm, chủ đầu tư phép hạch toán phần chênh lệch khoản thu tính theo cơng thức với khoản thu thực tế vào giá bán nhà xã hội thời điểm bán Điều 21 Phương thức xác định giá thuê mua nhà xã hội Công thức xác định: GTMi= x Ki Trong đó: LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia www.luatminhgia.com.vn - GTMi: giá thuê mua 1m2 sử dụng hộ (chưa bao gồm thuế VAT) vị trí thứ i 01 tháng (đồng/ m2/tháng); - Ai: hệ số biểu thị tỉ lệ giá trị lại hộ vị trí thứ i (sau trừ tiền toán lần đầu) so với giá trị ban đầu hộ thuê mua thứ i (A