BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ BIỆT THỰ CHO MỤC ĐÍCH MUA BÁN Sinh viên thực hiện: Nguyễn Ngọc Thư Trúc Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Ngọc Lãm Mã số sinh viên: 03135082 Lớp: DH03TB Ngành: Quản lý Thò Trường Bất Động Sản Thành Phố Hồ Chí Minh Tháng 07 năm 2007 BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN Sinh viên thực hiện: Nguyễn Ngọc Thư Trúc Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ BIỆT THỰ CHO MỤC ĐÍCH MUA BÁN Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Ngọc Lãm Thành Phố Hồ Chí Minh Tháng 07 năm 2007 i LỜI CẢM ƠN Con xin cảm ơn gia đình nuôi nấng, chăm sóc, dạy dỗ nên người Cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường ĐH Nông Lâm, Khoa QLĐĐ& BĐS, toàn thể quý thầy cô dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào sống Cảm ơn thầy Lê Ngọc Lãm nhiệt tình giúp đỡ dẫn em suốt thời gian thực tập làm luận văn tốt nghiệp Cảm ơn Ban Giám Đốc công ty BĐS Hoàng Quân anh chò tận tình giúp đỡ, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm Cảm ơn bạn lớp Quản lý Thò Trường Bất Động Sản ii Tóm Tắt Sinh viên: Nguyễn Ngọc Thư Trúc, Khoa Quản Lý Đất Đai& Bất Động Sản, Trường ĐH Nông Lâm Tp.HCM Đề tài: Thẩm định giá nhà biệt thự cho mục đích mua bán Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Ngọc Lãm, Bộ mơn Cơng nghệ địa chính, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Ở nước ta Thẩm định giá lĩnh vực mẻ, có vai trò quan trọng việc đưa định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, quản lý, phát triển, cho thuê, đánh thuế, cầm cố, bảo hiểm…Do đó, cần có tổ chức tư vấn đời phục vụ cho bên giao dịch, quan thẩm định giá Việc TĐG giúp “người bán thỏa mãn nhu cầu bán” “người mua thỏa mãn nhu cầu mua” Từ thực tế mà tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thẩm định giá nhà biệt thự cho mục đích mua bán” Đề tài dựa vào đối tượng nhà biệt thự, quy luật kinh tế, phương pháp TĐG để xác định giá nhà biệt thự mức giá mức giá sát với thị trường giao dịch Đề tài dựa sở lý luận BĐS, thuộc tính, đặc trưng BĐS, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đặc trưng, cấu trúc TTBĐS, nhà TTBĐS, lực lượng tham gia TTBĐS, đặc trưng, vai trò, mục đích, sở khoa học, nguyên tắc, phương pháp TĐG Đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập thông tin thị trường, phương pháp thẩm định giá Ngoài kết hợp số phương pháp q trình thực hiện: phương pháp đồ, phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp chuyên gia Sau trình nghiên cứu, phân tích, đánh giá, đề tài thực số kết sau: - Giới thiệu cơng ty BĐS Hồng Qn đưa kết họat động công ty - Đưa quy trình tiến hành thẩm định giá - Sau vận dụng quy trình thẩm định giá BĐS số phương pháp thẩm định giá đưa kết thẩm định giá Kết tương đối sát so với giá giao dịch thị trường - Do thẩm định giá lĩnh vực mẽ, chưa hồn thiện sở lý luận chưa có phương pháp chung nào, mà đề tài nhiều hạn chế iii MỤC LỤC Trang tựa i Lời cảm ơn ii Giấy xác nhận đơn vò thực tập iii Nhaän xét giáo viên hướng dẫn iv Tóm tắt v Muïc luïc vi Danh sách chữ viết tắt ix Danh sách bảng, biểu, sơ đồ, hình aûnh x ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài .1 Mục tiêu nghiên cứu đề tài .1 Đối tượng nghiên cứu đề tài Phạm vi nghiên cứu đề tài .2 Ý nghóa thực tiễn đề tài nghiên cứu PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Bất động sản (BĐS) I.1.1 Khái niệm Bất động sản I.1.2 Thuộc tính BĐS I.1.3 Đặc trưng BĐS .4 I.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS I.2 Thò trường Bất động sản (TTBĐS) I.2.1 Khái niệm Thò trường Bất động sản I.2.2 Đặc trưng TTBĐS I.2.3 Caáu trúc TTBĐS I.2.4 Thò trường nhà đô thò iv I.2.5 Các lực lượng tham gia TTBÑS I.2.6 Đánh giá thò trường Bất động sản nước ta 10 I.3 Thẩm đònh giá Bất động sản 12 I.3.1 Khái niệm thẩm đònh giá .12 I.3.2 Đặc trưng thẩm đònh giá .12 I.3.3 Vai trò thẩm đònh giá 13 I.3.4 Mục đích thẩm đònh giá .13 I.3.5 Cô sở khoa học thẩm đònh giá 14 I.3.6 Nguyên tắc thẩm đònh giá 16 I.3.7 Phương pháp thẩm đònh giá 18 PHẦN II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU II.1 Nội dung nghiên cứu .24 II.2 Phương pháp nghiên cứu 24 PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU III.1 Giới thiệu công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Hoàng Quân 26 III.1.1 Giới thiệu sơ lược công ty .26 III.1.2 Quá trình hình thành phát triển công ty .26 III.1.3 Cơ cấu tổ chức thẩm đònh giá .27 III.1.4 Đối tượng mục đích TĐG 31 III.1.5 Hoạt động TĐG công ty 31 III.1.6 Kết hoạt động thẩm đònh giá BĐS trung tâm TĐG Hoàng Quân 33 III.1.7 Những thuận lợi khó khăn hoạt động thẩm đònh giá công ty 35 III.2 Quy trình tiến hành thẩm đònh giá 36 III.2.1 Xác đònh vấn đề 36 III.2.2 Mô tả đặc điểm Bất động sản .36 III.2.3 Phương pháp thẩm đònh giaù 37 v III.2.4 Ước tính giá trò quyền sử dụng đất 41 III.3 Kết thẩm đònh giá 41 III.3.1 Cơ sở việc thẩm đònh giá 42 III.3.2 Các yếu tố liên quan đến tài sản .43 III.3.3 Quá trình kiểm tra thẩm đònh giá 46 III.3.4 Phương pháp thẩm đònh giá 47 III.3.5 Đánh giá kết thẩm đònh giá 53 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 55 Kiến nghò 56 TÀI LIỆU THAM KHAÛO xi PHUÏ LUÏC .xii vi DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản TTBĐS: Thò trường Bất động sản TĐG: Thẩm đònh giá TT: Trung tâm QH: Quy hoạch TĐGVN: Thẩm đònh giá Việt Nam BĐSSS: Bất động sản so sánh BĐSTĐ: Bất động sản thẩm đònh TSSS: Tài sản so sánh TSTĐ: Tài sản thẩm đònh GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TNHH: Trách nhiệm hữu hạn CP: Cổ phần TMCP: Thương mại cổ phần Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh vii DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH Sơ đồ III.1: Cơ cấu tổ chức thẩm đònh giá 28 Sơ đồ III.2: Quy trình thẩm đònh giá công ty 29 Sơ đồ III.3: Sơ đồ vò trí tọa lạc BĐSTĐ 45 Sơ đồ III.4: Sơ đồ vò trí tọa lạc BĐSTĐ BĐSSS 51 Bảng III.1: Số lượng hợp đồng TĐG TT TĐG Hoàng Quân năm 2006 33 Bảng III.2: Phân loại BĐS TĐG 34 Baûng III.3: Phân loại BĐS theo mục đích thẩm đònh giá 35 Bảng III.4: Bảng mô tả diện tích 37 Bảng III.5: Bảng mô tả chất lượng lại công trình 37 Bảng III.6: Bảng đơn giá xây dựng cấp nhà 38 Bảng III.7: Bảng tỷ lệ giá trò kết cấu so với tổng giá trò nhaø 38 Bảng III.8: Bảng mô tả BĐSSS 41 Biểu III.1: Số lượng hợp đồng TĐG TT TĐG Hoàng Quân năm 2006 33 Biểu III.2: Phân loại BĐS TĐG 34 Biểu III.3: Phân loại BĐS theo mục đích thẩm đònh giá 35 Hình III.1: Hệ thống thẩm đònh giá Hoàng Quân 27 Hình III.2: Hình ảnh tài sản thẩm đònh 46 viii Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài: Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế, chiếm khoảng 45-75% tài sản quốc gia phát triển Sự phát triển TTBĐS có tác động đến tăng trưởng kinh tế, tạo chuyển dịch động lao động ngành, vùng thông qua đầu tư kinh doanh BĐS, chuyển BĐS thành tài sản tài để thu hút huy động nguồn lực tài cho kinh tế Chính vậy, TTBĐS có vai trò quan trọng việc huy động nguồn lực to lớn BĐS cho phát triển kinh tế- xã hội quốc gia Trong tiến trình hoạt động TTBĐS vấn đề giá xem yếu tố then chốt Vì giá BĐS khơng phụ thuộc vào giá trị tài sản mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: mục đích sử dụng, vị trí, yếu tố kinh tế, xã hội, tâm lý…Do hai bên giao dịch khó tự thỏa thuận giá cả, đòi hỏi phải có tổ chức tư vấn đời để phục vụ cho bên giao dịch, quan định giá hay nói cách khác quan thẩm định giá Ở nước ta thẩm định giá lĩnh vực mẻ, có vai trò quan trọng việc giúp đưa định liên quan tới việc mua bán, đầu tư, quản lý, phát triển, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản cố định… Hầu hết BĐS giao dịch thị trường chủ yếu nhà phố, loại nhà khác như: nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà vườn thấy giao dịch Với xu ngày phát triển nhu cầu nhà tất loại nhà tăng lên, giao dịch nhà ngày đa dạng phong phú Tuy nhiên, để thỏa mãn mức giá thị trường: “người bán thỏa mãn nhu cầu bán” “người mua thỏa mãn nhu cầu mua “ việc thẩm định giá cần thiết Từ thực tế mà tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thẩm định giá nhà biệt thự cho mục đích mua bán” Mục tiêu nghiên cứu đề tài:  Đề tài nhằm mục tiêu tiêu dựa vào phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị nhà biệt thự mức giá sau thẩm định mức giá sát với giá thị trường giao dịch Đối tượng nghiên cứu đề tài:  Đề tài nghiên cứu dựa vào đối tượng nhà biệt thự, quy luật kinh tế, tình hình diễn biến TTBĐS, tình hình biến động thị trường tiền tệ phương pháp thẩm định giá Phạm vi nghiên cứu đề tài: Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc S2: diện tích đất chủ quyền vi phạm quy hoạch + Giá trị quyền sử dụng đất ngồichủ quyền khơng vi phạm quy hoạch: GTQSDĐ = (Giá thị trường QSDĐ *S3 * H) – Tiền hợp thức hóa S3 H: hệ số điều chỉnh S3: diện tích đất ngồi chủ quyền khơng vi phạm quy hoạch + Giá trị xây dựng: GTXD = Tổng DT sàn xây dựng * Đơn giá* Tỷ lệ chất lượng lại + Giá trị trang thiết bị (GTTTB) (nếu có): + Giá trị tài sản khác (GTTSK) (nếu có): + Tổng giá trị BĐS: Giá trị BĐS = GTQSDĐ + GTXD + GTTTB + GTTSK III.3 Kết thẩm định giá: Thẩm định nhà biệt thự số 28/16 đường Phan Đình Giót, Phường 2, Quận Tân Bình, TP.HCM cho mục đích mua bán II.3.1 Cơ sở việc thẩm định giá: a) Cơ sở giá trị thẩm định giá: vào đặc điểm tài sản mục đích thẩm định giá, giá trị thị trường chọn sở để thẩm định giá Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường (TĐGVN01- Quyết định số 24/2005/QĐBTC) b) Các nguyên tắc sử dụng thẩm định giá: + Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu nhất: Việc sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế- xã hội thức tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản (TĐGVN06- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC) + Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai (TĐGVN06- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC) + Các nguyên tắc khác: thay thế, đóng góp, khả sinh lợi… III.3.2 Các yếu tố liên quan đến tài sản: a) Giấy tờ pháp lý tài sản: 37 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc + GCNQSDĐ có số vào sổ cấp GCNQSD: H00357/26965, thuộc UBND Quận Tân Bình, TP.HCM chứng nhận ơng Trương Văn Bình Bà Trần Minh Hồng sử dụng đất có địa 28/16, đường Phan Đình Giót, Phường 2, Quận Tân Bình UBND Quận Tân Bình cấp ngày 10/11/2006 + Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất + Thơng báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất quan thuế Quận Tân Bình thơng báo ngày 5/4/2006 + Tờ khai thuế chuyển quyền sử dụng đất + Bản đồ trạng vị trí + Bản vẽ sơ đồ nhà công ty TNHH KSTK ADEC ngày 17/02/2006 b) Kết cấu cơng trình xây dựng: + - Cấu trúc: Số tầng: Trệt + lầu + sân thượng Sàn: BTCT Mái: BTCT phần phần mái tole sân thượng Tường: gạch, sơn nước đắp trần Nền: lát gạch ceramic gạch granite + - Nội thất: Phòng khách: phòng Phòng ngủ: 10 phòng Phòng ăn: phòng Nhà bếp: WC: Những yếu tố khác: sân sân thượng + c) Tiện nghi: Đồng hồ điện: Đồng hồ nước: Máy nước nóng: Máy lạnh: 11 Diện tích: STT Hạng mục Diện tích chủ Diện tích ngồi chủ Tổng quyền quyền cộng 38 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc Phù hợp Không Phù hợp Không QH phù hợp QH phù hợp QH QH Đất 160,1 160,1 Xây dựng 128,3 128,3 Sử dụng 611,44 611,44 d) Những yếu tố tác động khác: + Vị trí: Bất động sản tọa lạc mặt tiền đường Phan Đình Giót, Phường 2, Quận Tân Bình, TP.HCM Bất động sản cách đường Trường Sơn khoảng 80m, cách đường Phổ Quang khoảng 30-35m, tọa lạc trục đường sân bay, gần cơng viên Hồng Văn Thụ, gần trường học, khu doanh trại quân đội + Quy hoạch: Khu quy hoạch dân cư hữu, không nằm khu quy hoạch + Môi trường sống- kinh doanh: Mơi trường sống tốt, an ninh, sẽ, thống mái, thuận tiện, kinh doanh mở văn phòng đại diện + Phong thủy: Nhà hướng Bắc, khu đất vuông vức, đất nơi Bất động sản tọa lạc bình thường + Sơ đồ vị trí BĐSTĐ: Sơ đồ II.3: Sơ đồ vị trí BĐSTĐ 39 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc TSTĐ + Hình ảnh tài sản để TĐG: 40 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc Hình II.2: Hình ảnh tài sản thẩm định II.3.3 Quá trình kiểm tra thẩm định giá: + Ngày khảo sát: 14/05/2007 + Nghiên cứu tài liệu, thơng tin có liên quan chủ hộ cung cấp + Thẩm định trạng nhà số 28/16 + Tiến hành chụp ảnh trạng nhà số 28/16 41 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc + Ghi chép đặc điểm yếu tố có liên quan tài sản thời điểm địa điểm thẩm định giá hướng dẫn Bà Trần Minh Hồng + Phân tích tình hình diễn biến thị trường tài sản TP.HCM thời điểm tiến hành thẩm định tài sản + Tham khảo liệu giao dịch, mua bán cơng ty TĐG Hồng Qn, Ngân Hàng ACB, báo mua bán, báo tuổi trẻ… + Nghiên cứu, tham khảo, phân tích so sánh giá thị trường thời điểm tháng 10, 11, 12 năm 2006 tháng 01, 02, 03, 04 năm 2007 + Tham khảo giá giao dịch ngân hàng liệu ngày 14/05/2007: giá vàng SJC 1.311.000 đồng, giá USD 16.070 đồng II.3.4 Phương pháp thẩm định giá: sau xem xét phân tích đặc điểm BĐS cần sử dụng phương pháp chủ yếu để thẩm định giá trị tài sản + Phương pháp chi phí giảm giá + Phương pháp so sánh trực tiếp a) Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp chi phí giảm giá 42 Ngành quản lí thị trường bất động sản STT SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc Kết cấu Mô tả trạng Tỷ lệ chất lượng lại kết cấu (%) Tổng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị ngơi nhà (%) Tỷ lệ chất lượng lại kết cấu x tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị cơng trình (1) (2) (3) (4) (5) =(3)x(4) Móng Chưa có dấu hiệu chuyển 90% vị lún, đảm bảo chịu tải, chất lượng tương đối tốt 9% 8,1% Tường, vách Tường gạch, chưa có dấu 90% hiệu xuống cấp, lát trát bảo vệ tốt, chưa có dấu hiệu bong tróc, tương đối 20% 18% Sàn, Nền lát gạch ceramic 87% granic, tương đối mới, sử dụng tốt 15% 13,05% Đỡ mái Chưa có dấu hiệu xuống 85% cấp, vi kèo khả chụi lực, chụi tải, hao mòn theo thời gian 4% 3,4% Mái Mái BTCT, ngói, chưa 89% có dấu hiệu thay đổi nhiều, tốt 13% 11,57% 61% 54% Tổng cộng Tỷ lệ chất lượng lại =  (5)  ( 4) 88,72% 43 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc b) Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp so sánh trực tiếp Nội dung TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 Địa Mặt tiền đường Phan Đình Giót, P.2, Q.TB, TP.HCM Nhà biệt thự mặt tiền đường Phan Đình Giót, P.2, Q.TB, TP.HCM Nhà hai mặt tiền Phan Đình Giót, P.2, Q.TB, TP.HCM Nhà mặt tiền Phổ Quang, P.2, Q.TB, TP.HCM Diện DT đất (m2) tích DTSD (m2) 160,1 270 238 160,65 611,44 944 450 321.3 Cấu trúc Trệt + lầu tầng hầm + Trệt + lầu + sân + lầu thượng Trệt + lầu Pháp lý CQH CQH Giá CQH Rao bán 1.750L Giao dịch 1.620L (21,24 tỷ) CQH 780L Ước tính 730L (9,57 tỷ) Giá XD 2,8 tỷ Giá QSDĐ/m2 68,3 triệu 5,6L triệu) TSSS4 TSSS5 Nội dung TSTĐ 44 640 triệu (73 55,6 triệu TSSS6 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc Địa Mặt tiền đường Phan Đình Giót, P.2, Q.TB, TP.HCM Nhà mặt tiền đường Phổ Quang, P.2, Q.TB, TP.HCM Nhà mặt tiền đường Trường Sơn, P.2, Q.TB, TP.HCM Nhà mặt tiền đường Trường Sơn, P.2, Q.TB, TP.HCM Diện DT đất (m2) tích DTSD(m2) 160,1 77,4 240 165 611,44 144,8 480 165 Cấu trúc Trệt + lầu Trệt + lầu + sân thượng Trệt + lầu Nhà cấp Pháp lý CQH CQH CQH CQH Rao bán 450L 1450L 5,5 L/m2 Giao dịch 420L (5,5tỷ) Giá 1350L (17,7 5,2 L/m2 tỷ) Ước tính Giá XD 360 triệu 1,2 tỷ Giá QSDĐ/m2 66,4 triệu 68,75 triệu + Sơ đồ vị trí tọa lạc BĐSTĐ BĐSSS: 45 5,2 L triệu) (68 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc Sơ đồ II.4: Sơ đồ vị trí tọa lạc BĐSTĐ BĐSSS + Phân tích đánh giá tài sản so sánh: - TSSS1: tài sản so sánh tọa lạc mặt tiền đường Phan Đình Giót, Phường 2, Quận Tân Bình Tài sản cách tài sản thẩm định khoảng 50m, có quy mơ diện tích lớn so với tài sản thẩm định, khu vực so với tài sản thẩm định, đất khu vực bình thường, có khả kinh doanh, mở văn phòng Giá trị quyền sử dụng đất: 68,3 triệu đồng/m2 46 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc - TSSS2: tài sản so sánh tọa lạc hai mặt tiền đường Phan Đình Giót, Phường 2, Quận Tân Bình Tài sản cách tài sản thẩm định khoảng 30m, có quy mơ diện tích lớn so với tài sản thẩm định, khu vực so với tài sản thẩm định có vị trí thuận lợi so với tài sản thẩm định Cuộc đất nơi bất động sản tọa lạc bình thường, có khả kinh doanh mở văn phòng đại diện Giá trị quyền sử dụng đất: 73 triệu đồng/m2 - TSSS3: tài sản so sánh tọa lạc mặt tiền đường Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình Tài sản cách tài sản thẩm định khoảng 200m, có quy mơ diện tích tương đồng so với tài sản thẩm định, khác khu vực so với tài sản thẩm định Tuy nhiên tài sản có vị trí khơng thuận lợi tài sản thẩm định, có khả kinh doanh Giá trị quyền sử dụng đất: 55,6 triệu đồng/m2 - TSSS4: tài sản so sánh tọa lạc mặt tiền đường Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình Tài sản cách tài sản thẩm định khoảng 70m, có quy mơ diện tích nhỏ so với tài sản thẩm định, khác khu vực so với tài sản thẩm định, thuận tiện cho việc kinh doanh mở văn phòng đại diện Giá trị quyền sử dụng đất: 66,4 triệu đồng/m2 - TSSS5: tài sản so sánh tọa lạc mặt tiền đường Trường Sơn, Phường 2, Quận Tân Bình Tài sản cách tài sản thẩm định khoảng 120 m, có quy mơ diện tích lớn so với tài sản thẩm định, khác khu vực so với tài sản thẩm định, thuận tiện cho việc kinh doanh mở văn phòng đại diện Giá trị quyền sử dụng đất: 68,75 triệu đồng/m2 - TSSS6: tài sản so sánh tọa lạc mặt tiền đường Trường Sơn, Phường 2, Quận Tân Bình Tài sản cách tài sản thẩm định khoảng 200m, có quy mơ diện tích tương đồng so với tài sản thẩm định, khác khu vực so với tài sản thẩm định, thuận tiện cho việc kinh doanh mở văn phong đại diện Giá trị quyền sử dụng đất: 68 triệu đồng/m2 + Phân tích đánh giá tài sản thẩm định: Trong tài sản so sánh tài sản so sánh có đặc điểm tương đồng so với tài sản thẩm định, ta chọn tài sản so sánh làm để phân tích hiệu chỉnh hệ số: - Hệ số diện tích (Hdt): Tài sản so sánh có diện tích lớn so với tài sản thẩm định Do hệ số áp dụng cho tài sản thẩm định là: Hdt = 1.05 - Hệ số vị trí (Hvt): Tài sản so sánh có vị trí thuận lợi so với tài sản thẩm định Do hệ số áp dụng cho tài sản thẩm định là: Hvt = 0.95 - Hệ số phong thủy (Hpt): Tài sản so sánh tài sản thẩm định có điều kiện phong thủy tương tự Do hệ số áp dụng cho tài sản thẩm định là: Hpt=1 - Hệ số môi trường (Hmt): tài sản so sánh tài sản thẩm định tọa lạc đường có vị trí gần nên mơi trường chúng tương đồng Do hệ số áp dụng cho tài sản thẩm định là: Hmt = 47 Ngành quản lí thị trường bất động sản - SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc Vậy hệ số áp dụng chung cho tài sản thẩm định là: H = Hdt* Hvt * Hpt * Hmt = 1,05 * 0,95 * * =1 III.3.5 Đánh giá kết thẩm định giá: + Giá trị quyền sử dụng đất (A): A = 160,1 * 68,3 * 1= 10.935 triệu đồng + Giá trị xây dựng (B): Giá trị xây dựng= Tổng diện tích sàn xây dựng thực tế (479,55m2) x Đơn giá xây dựng x Tỷ lệ chất lượng lại = 479,55 x 3,2 x 88,72% = 1.361 triệu đồng (1) Giá trị xây dựng (bao lơn + sân thượng có mái che) (131,89m2) = Tổng diện tích sàn xây dựng thực tế (131,89m2) x Đơn giá xây dựng x Hệ số xây dựng x Tỷ lệ chất lượng lại = 131,39 x3,2 x 0,5 x 88,72% = 187 triệu đồng (2) B = (1) + (2) = 1.548 triệu đồng + Giá trị tài sản khác (C): Bao gồm đồng hồ điện điện, đồng hồ nước, máy nước nóng, máy lạnh…Ước tính khoảng 130 triệu + Tổng giá trị thẩm định giá (T): T= A + B + C =10.935 + 1.548 + 130 =12.613 Triệu đồng Vậy giá trị tài sản thẩm định là: mười hai tỷ sáu trăm mười ba triệu đồng 48 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ  Kết luận: + TĐG lĩnh vực mẽ sơ khai nước ta Do mà hoạt động gặp nhiều khó khăn bất cập: - TĐG chưa coi nghề nghĩa thiếu mơi trường chun mơn Đặc biệt chưa có hệ thống văn pháp quy để hướng dẫn phương pháp luận, nguyên tắc tiêu chuẩn phương pháp nghiệp vụ Mặc dù hệ thống văn pháp quy tiền đề quan trọng, sở pháp lý để thực chức quản lý tiêu chuẩn, chuẩn mực phương pháp để giám sát hoạt động hành nghề tổ chức dịch vụ làm công tác thẩm định giá - Thiếu cán có trình độ, kiến thức kinh nghiệm Cán chưa đào tạo cách hợp lý có hệ thống - Chưa có hệ thống tổ chức quản lý Nhà nước tổ chức đơn vị nghiệp vụ thẩm định giá từ trung ương đến địa phương + Mặc dù TĐG nghề hình thành gặp nhiều khó khăn, bất cập hình thức hoạt động TĐG đa dạng phong phú: TĐG nhà ở, TĐG nhà xưởng, TĐG đất, TĐG khách sạn…Tuy nhiên BĐS giao dịch chủ yếu thị trường nhà ở, nhà xưởng, đất, khách sạn… giao dịch, mà hoạt động thẩm định giá nhà phát triển Vì mà việc tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Thẩm định giá nhà biệt thự cho mục đích mua bán” phần đáp ứng yêu cầu thực tế: - Đưa mơ hình, quy trình cách thức để tiến hành TĐG BĐS nhà biệt thự Từ mơ hình, quy trình cách thức ta TĐG tất loại nhà ở: nhà phố, nhà xưởng, đất… - Sử dụng phương pháp phổ biến thị trường để TĐG BĐS nhà biệt thự: phương pháp so sánh thị trường phương pháp chi phí giảm giá - Đưa mức giá tương đối sát so với giá thị trường, kết TĐG sử dụng để chuyển nhượng, cho thuê, chấp… + Tuy nhiên việc tiến hành TĐG BĐS gặp phải số hạn chế: - Để TĐG BĐS cách xác đòi hỏi người thẩm định viên khơng có kiến thức TĐG mà phải có kiến thức liên quan đến ngành xây dựng Do mà cách thức tiếp cận sử dụng phương pháp hạn chế - Do chưa có văn pháp quy quy định cụ thể quy trình cách thức tiến hành TĐG nên quy trình cách thức tiến hành TĐG BĐS nhà biệt thự sử dụng tương tự cách thức tiến hành TĐG TT TĐG BĐS Hoàng Quân - Thị trường giá vàng thời điểm tiến hành TĐG có biến động, mà việc ước tính giá trị BĐSSS chưa xác 49 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc  Kiến nghị: Do TĐG BĐS lĩnh vực mẻ sơ khai nước ta, để hồn thiện nghề TĐG cần phải giải số yêu cầu sau: + Thúc đẩy hình thành, phát triển hồn thiện nghề TĐG nước ta + Thiết lập khuôn khổ pháp lý cho tiêu chuẩn TĐG + Xây dựng quy định làm chuẩn mực cho thẩm định viên doanh nghiệp hoạt động TĐG + Từng bước hoàn thành hành lang pháp lý cho nghề TĐG 50 Ngành quản lí thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc TÀI LIỆU THAM KHẢO Đoàn Văn Trường: Các phương pháp thẩm đònh giá trò Bất Động Sản NXB KH-KT 2000 Đònh giá đất bất động sản khác Hà Nội tháng 12/2001 Th.s Vũ Thò Thảo: Chuyên đề đònh giá bất động sản Trung tâm đào tạo đòa kinh doanh bất động sản Tài liệu lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm đònh giá Hà Nội tháng 11/2002 TS Lê Xuân Bá: hình thành phát triển thò trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB KH-KT 2003 PGS.TS Thái Bá Cẩn- TH.S Trần Nguyên Nam: Thò trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam NXB Tài Chính Đặng Thái Hoàng: Kiến trúc nhà NXB xây dựng Hội thảo khoa học: thò trường bất động sản thực trạng, nguyên nhân giải pháp Tp.HCM 31/03/2006 Ts Trần Thanh Hùng: Bài giảng môn học “ Thò trường BĐS”, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường ĐH Nông Lâm Tp.HCM 10 Ks Trần Thò Việt Hòa: Bài giảng môn học “Đònh giá BĐS”, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường ĐH Nông Lâm Tp.HCM 11 Nguyễn Vũ Thiên Linh: Nghiên cứu hoạt động thẩm đònh giá BĐS trung tâm giao dòch thẩm đònh giá BĐs Hoàng Quân thuộc hệ thống công ty Hoàng Quân Luận văn tốt nghiệp 12 Các loại báo, tạp chí: TTBĐS, Mua- Bán, báo BĐS, Tuổi trẻ, niên… 51 ... quan thẩm định giá Việc TĐG giúp “người bán thỏa mãn nhu cầu bán “người mua thỏa mãn nhu cầu mua Từ thực tế mà tiến hành nghiên cứu đề tài: Thẩm định giá nhà biệt thự cho mục đích mua bán ... thỏa mãn nhu cầu bán “người mua thỏa mãn nhu cầu mua “ việc thẩm định giá cần thiết Từ thực tế mà tiến hành nghiên cứu đề tài: Thẩm định giá nhà biệt thự cho mục đích mua bán Mục tiêu nghiên... tài thực nghiên cứu đối tượng nhà biệt thự dựa vào phương pháp thẩm định giá để thẩm định giá nhà biệt thự đường Phan Đình Giót, Phường 2, Quận Tân Bình, TP.HCM cho mục đích mua bán  Đề tài thực