BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG” SVTH : LÊ TẤN ĐỨC MSSV : 03135016 : : DH03TB LỚP : 2003 – 2007 KHÓA NGÀNH : Quản lý TT.BĐS -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT LÊ TẤN ĐỨC LỜI CẢM ƠN “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG” Trong trình thực đề tài tơi giúp đỡ tận tình từ nhiều người khác Đầu tiên, xin chân thành cảm ơn gia đình tơi, nơi tơi sinh ra, lớn lên trưởng thành, nơi mà người thân ln ủng hộ, dìu dắt tơi đường đời Cảm ơn quý thầy, cô Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản đem đến kho tàng kiến thức làm hành trang cho bước vào đời, đặc biệt thầy tận tình hướng dẫn,dẫn: giúp Th.S đỡ đểTrần tơi hồn thành Th.S Trần Đình Lý, người Giáo viên hướng Đình Lýtốt đề tài Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM Cảm ơn tất kỉ niệm buồn, vui mà người bạn đem đến cho suốt thời gian bốn năm đại học Ký tên TP.HCM, tháng năm 2007 Lê Tấn Đức Trần Đình Lý TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Tấn Đức, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Thực trạng giải pháp xây dựng, phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp địa bàn Thành phố Đà Nẵng” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Trần Đình Lý, Quản trị Kinh doanh, Khoa Kinh Tế, trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Qua thời gian thực tập địa bàn Thành phố Đà Nẵng, phương pháp thu thập, phân tích, xử lý tổng hợp thông tin, số liệu, đề tài nói lên cần thiết việc tạo lập chỗ người dân Đà Nẵng bối cảnh xu hướng tồn cầu hóa tốc độ gia tăng dân số nhanh Giải tốt vấn đề nhà nói chung nhà cho người thu nhập thấp nói riêng thách thức không nhỏ cho nhà quản lý thị Bằng phương pháp kế thừa có phát triển cơng trình nghiên cứu, báo cáo trước vấn đề nhà kết hợp với việc thu thập thông tin, số liệu từ Sở, Ban, Ngành có liên quan, đề tài sâu vào tìm hiểu nhu cầu thực trạng nhà cho người thu nhập thấp thời gian từ năm 2001 đến Thành phố Đà Nẵng (cụ thể nhà chung cư) Từ đó, đưa định hướng giải pháp cho việc xây dựng, phát triển chung cư cho nhóm đối tượng MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 10 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 10 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu I.2.1 Tổng quan điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội TP Đà Nẵng 10 10 I.2.2 Đánh giá chung ảnh hưởng điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội đến thị trường nhà chung cư 13 I.2.3 Người TNT Đà Nẵng 13 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp quy trình thực 15 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 15 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 16 I.3.3 Quy trình thực 16 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 17 II.1 Thực trạng chung cư cho người thu nhập thấp Đà Nẵng 17 II.1.1 Nhu cầu nhà người TNT thời gian qua 17 II.1.2 Tình hình xây dựng phát triển quản lý sử dụng chung cư Thành phố Đà Nẵng II.1.3 Chung cư cho đối tượng TNT 18 25 II.1.4 Đánh giá hiệu việc phát triển chung cư Thành phố thời gian qua II.2 Một số giải pháp phát triển chung cư cho người thu nhập thấp 27 28 II.2.1 Phân tích ma trận SWOT 28 II.2.2 Cơ sở giải pháp 29 II.2.3 Định hướng, mục tiêu phát triển chung cư cho nhóm TNT Đà Nẵng thời gian tới 32 II.2.4 Một số giải pháp nhằm phát triển hợp lý quản lý sử dụng chung cư có hiệu cho người TNT KẾT LUẬN 32 52 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức ĐẶT VẤN ĐỀ Sự cần thiết đề tài: Với bùng nổ mạnh mẽ kinh tế xu tồn cầu hóa, đại hóa việc gia tăng dân số, việc giải vấn đề nhà thách thức không nhỏ cho nhà quản lý đô thị Nhà nhu cầu thiết yếu người, tầng lớp nhân dân, giải tốt vấn đề nhà tiền đề quan trọng góp phần nâng cao đời sống nhân dân, ổn định xã hội, tác động tích cực đến việc xây dựng phát triển địa phương nước Trong kinh tế thị trường, nhà loại hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn Đây trở ngại lớn việc tạo chỗ cho người dân, đặc biệt cho người có thu nhập thấp (TNT) lại khó khăn Như vậy, loay hoay tốn cho người có thu nhập nhập thấp yếu tố: giá thành nhà cao nằm ngồi khả tốn người có thu nhập thấp Hoặc khơng có chỗ phải nhờ, tạm, chí trái phép…gây khó khăn công tác quản lý đô thị, ảnh hưởng đến văn minh mỹ quan đô thị; họ có chỗ khơng đảm bảo điều kiện sinh hoạt tối thiểu làm suy giảm tinh thần suất lao động, gây khó khăn cho phát triển chung cộng đồng Vì vậy, sách phát triển nhà nước nói chung Đà Nẵng nói riêng, việc giải nhà cho đối tượng quan tâm đặc biệt, tạo bước đột phá sách “an dân”, phát triển thành phố, đưa Đà Nẵng trở thành thành phố trọng điểm miền Trung, xứng đáng với niềm tự hào năm thành phố trực thuộc Trung ương Cơ cấu chuyển đổi kinh tế phát triển theo hướng ưu tiên công nghiệp du lịch tương lai kéo theo nhu cầu gia tăng sử dụng nhà đất Trong diện tích đất có hạn, nhu cầu nhà ngày tăng mạnh với trình thị hóa gia tăng dân số, việc tìm phương hướng giải chỗ cho người dân đôi với việc sử dụng tiết kiệm, hiệu diện tích đất hạn chế vấn đề tiên cho phát triển lâu dài Trong phát triển nhà chung cư giải pháp đánh giá cao đảm bảo số lượng chất lượng cho đối tượng người dân, đặc biệt với nhóm có thu nhập thấp, mà họ khơng có đủ điều kiện tài để tự mua sắm hay xây dựng nhà ý muốn Tuy nhiên, việc xây dựng, phát triển quản lý nhà sử chung cư chưa thực hợp lý nên việc tiếp cận hộ chung cư người có thu nhập thấp nhiều khó khăn, bất cập Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản nhằm đánh giá thực trạng tìm giải pháp nhà cho người có TNT đề tài thu hút quan tâm từ cấp lãnh đạo đến quần chúng nhân dân lao động, góp phần ổn định phát triển xã hội Để đáp ứng yêu cầu đây, với hướng dẫn thầy Th.S Trần Đình Lý, tơi lựa chọn cho đề tài: “Thực trạng giải pháp xây dựng, phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp địa bàn Thành phố Đà Nẵng” Hy vọng việc thực đề tài nâng cao phần kiến thức thực tế mảng nhà cho người có thu nhập thấp, đồng thời góp phần định hướng khả năng, giải pháp cho thân chỗ cho thân sau rời ghế nhà trường bước vào sống Trang Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài thực với mong muốn nghiên cứu đánh giá thực trạng nhà chung cư cho người thu nhập thấp thành phố Đà Nẵng tìm định hướng, giải pháp giải vấn đề nhà cho đối tượng có thu nhập thấp Đối tượng phạm vi nghiên cứu: a, Phạm vi không gian Các chung cư phục vụ cho người có thu nhập thấp địa bàn Thành phố Đà Nẵng b, Phạm vi thời gian Số liệu nghiên cứu từ năm 2001 đến c, Thời gian thực đề tài Từ ngày 15/03/2007 đến ngày 15/07/2007 d, Nội dung Tìm hiểu người thu nhập thấp, chung cư cho người thu nhập thấp Đà Nẵng từ năm 2001 đến Trang Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Khái niệm nhà Ăn, ở, mặc, giải trí, lại, chữa bệnh…là nhu cầu thiết yếu người Vì thế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho người dân nhiệm vụ quan trọng Đảng Nhà nước ta, cải thiện chỗ dân cư nội dung quan trọng Có chỗ thích hợp an tồn quyền người, nguyện vọng đáng gia đình, điều kiện tiên phát triển nguồn lực cho xã hội Đó biểu cụ thể thành tựu đạt trình phát triển kinh tế-văn hóa-xã hội nhằm mục tiêu “Dân giàu , nước mạnh, xã hội cơng bằng, dân chủ, văn minh” Có nhiều quan niệm khác nhà đứng phương diện nghiên cứu đề tài nhà có thề hiểu theo nghĩa: _ Theo nghĩa hẹp, nhà phần kiến trúc kĩ thuật đủ điều kiện tối thiểu để sử dụng làm chỗ hay sinh hoạt cho người khoảng thời gian không gian xác định Cũng theo nghĩa với quan niệm truyền thống, nhà sở vật chất bản, phương tiện tạo nên chỗ cư ngụ cho người gắn liền với sở hữu hay sử dụng cá nhân gia đình _ Theo nghĩa rộng, nhà hiểu đồng nghĩa với khu ở, bao gồm phần kiến trúc kĩ thuật nhà, kết cấu hạ tầng điều kiện môi trường khu vực Theo đó, định nghĩa khác khái quát hơn: “Nhà nơi cư trú người, chỗ để người tái sản xuất sức lao động để tồn phát triển” Trên thực tế, khái niệm nhà hiểu theo nghĩa rộng tất vần đề liên quan đến nhà kể kiến trúc, kĩ thuật nhà tách rời yếu tố sở hạ tầng môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh Điều hiểu nhà không đơn nhà mà phải tập hợp yếu tố liên quan đến nơi cư trú người, bao gồm: không gian, diện tích nhà ở, tiện nghi, hạ tầng kĩ thuật mơi trường khu vực xung quanh Vì vậy, nhà khơng nơi mà mơi trường lao động sản xuất, mơi trường văn hóa, giáo dục, nơi mà người sinh ra, nuôi dưỡng, lớn lên, trưởng thành, nơi mà người đoàn tụ, sum họp sau ngày lao động mệt nhọc Vai trò nhà ở: Nhà nhu cầu thiếu người, nhà coi nơi cư trú, nơi sinh hoạt hộ gia đình, có cho cộng đồng Lúc đầu nhà giữ vai trò nơi cư trú, tránh nắng mưa thời tiết xấu…sau nhà có thêm nhiều chức Với phát triển khoa học – công nghệ, nhà đảm bảo thơng số nhiệt độ, độ ẩm, ánh sáng phòng Vì thế, nhà trở thành nơi cư trú lí tưởng cho người, điều kiện vật chất để tiến hành hoạt động kinh tế – xã hội Vai trò nhà khái quát khía cạnh sau: Trang Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức - Nhà môi trường sinh hoạt, nghỉ ngơi người lao động giúp họ tái tạo sức lao động Nhà không nơi để người tồn phát triển mà nơi để người hưởng thụ sống, khơng ngừng tăng lên, đảm bảo gia tăng thể lực trí lực cho người lao động Trong tình hình nhà không đảm bảo điều kiện sinh tồn cho người mà có ý nghĩa nâng cao chất lượng lao động - Nhà góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế Nhà không tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững Xét từ góc độ vi mơ, nhà cán công nhân viên chức xa hay gần nơi làm việc ảnh hưởng đến hao phí sức lực thời gian lại họ Do ảnh hưởng đến hiệu làm việc họ xã hội Điều kiện sống dân cư tốt hay xấu không liên quan đến tái sản xuất lao động mà tác động tích cực đến sản xuất người lao động, ảnh hưởng trực tiếp đến suất, hiệu lao động ảnh hưởng đến phát triển kinh tế tai tương lai Xét góc độ vĩ mơ, nhà có vai trò quan trọng việc thúc đẩy phát triển ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng…Sự phát triển nhà kéo theo gia tăng số lượng chất lượng ngành này, từ kích thích kinh tế phát triển - Nhà điều kiện vật chất trọng yếu, ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội điều chỉnh mối quan hệ xã hội Hình thức xây dựng nhà định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng giao lưu tình cảm người, ảnh hưởng trực tiếp đến giao thông, mỹ quan đô thị Nhà góp phần tăng ngân sách Nhà nước thơng qua việc đóng thuế hộ dân Hiện nay, thành phố nhu cầu nhà tầng lớp nhân dân cao, tổ chức cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ nhà đáp ứng số đối tượng, lại có nhiều người không đáp ứng cách đầy đủ, người có thu nhập thấp hộ nghèo, công nhân, viên chức, sinh viên trường… Đặc điểm phân loại nhà a, Đặc điểm nhà Nhà hàng hoá tiêu dùng sinh hoạt có nhiều đặc điểm khác với hàng hoá tiêu dùng khác, cụ thể là: - Nhà bất động sản có vị trí cố định khơng thể di dời Đặc điểm nhà gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí địa điểm khơng có khả dịch chuyển, khơng thể đưa bán khắp nơi Nhà đặt mặt đất với đất cấu thành chỉnh thể, công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc, chất lượng kiến trúc cần theo quy định bố trí quy hoạch thị Chính vậy, người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có nhà chấp nhận tất điều kiện vốn có khu vực nơi ngơi nhà tọa lạc di chuyển nhà đến nơi mong muốn hàng hóa vật dụng khác - Nhà bất động sản có tính chất lâu bền, thời gian sử dụng tương đối dài, có nhiều loại nhà tồn trăm năm sau cải tạo nâng cấp Nói chung tuổi thọ nhà phổ thông 45 năm Trang Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức - Lượng đầu tư lần vào nhà tương đối cao, người cung ứng nhà cần chuẩn bị khoản tiền lớn, suy xét thận trọng hiệu đầu tư rủi ro gánh chịu, người tiêu dùng nhà để có quyền sở hữu sử dụng nhà cần phải số tiền lớn để mua sử dụng Giá thành, giá lợi nhuận chịu ảnh hưởng quỹ đất điều kiện tự nhiên b, Phân loại nhà Đây việc quan trọng để phát triển, quản lý nhà hiệu hơn, sở để tính giá cho thuê nhà, xác định nghĩa vụ tổ chức quản lý kinh doanh, phát triển nhà thuộc sỡ hữu nhà nước Đánh giá phân loại nhà nước phải dựa vào tiêu chuẩn kĩ thuật nước Tuy nhiên, điều tuỳ thuộc vào trình độ phát triển nuớc giai đoạn phát triển Thông thường, việc phân loại nhà số tiêu thức phân loại cụ thể: *Nếu phân theo mức độ bền vững ngơi nhà, chia thành loại: - “Nhà kiên cố”: Có độ bền vững cao thời gian sử dụng lâu dài, thường sử dụng vật liệu xây dựng lâu bền bê tông, cốt thép, đá, loại gỗ tốt … giá thành xây dựng thường cao nên người thu nhập thấp khó tự xây dựng cho nhà loại - “Nhà bán kiên cố”: Có độ bền vững trung bình, thường sử dụng kết hợp vật liệu xây dựng có độ bền khác, độ bền nhà tùy thuộc vào việc sử dụng loại vật liệu tỉ lệ sử dụng chúng xây dựng nhà Vì vậy, giá thành xây dựng khác Loại hình nhà phổ biến, phù hợp với khả thu nhập đa dạng tầng lớp người dân xã hội - “Nhà tạm”: Độ bền vững thấp có thời gian sử dụng ngắn, thường sử dụng vật liệu bền xây dựng tranh, tre, nứa, lá… Giá thành xây dựng thấp nên dù chất lượng sử dụng không bảo đảm lại phù hợp với phận không nhỏ người thu nhập thấp đặc biệt người nghèo *Nếu phân theo hình thức sỡ hữu phân thành loại; - Nhà thuộc sở hữu nhà nước + Nhà nhà nước đầu tư xây dựng cho cán công nhân viên nhân dân thuê + Nhà sách quản lý nhà vắng chủ, Nhà nước quản lý (nhà tổ chức, cá nhân thuộc máy cai trị ngụy quân, ngụy quyền đảng phái; nhà hiến tặng giao cho nhà nước quản lý; nhà tịch thu, trưng thu, trưng dụng, mua lại; nhà người di cư vào Nam, người sinh sống địa phương khác thời kỳ chiến tranh mà nhà nước quản lý bố trí sử dụng diện nhà vắng chủ ) - Nhà thuộc sở hữu tư nhân + Tư nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, qua mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế nhà cá nhân với + Nhà tặng, biếu phủ tổ chức từ thiện + Nhà nhà nước bán lại cho CBCNV nhân dân *Phân theo tiêu thức mức độ độc lập nhà, nhà chia thành loại là: Chung cư, nhà liên kế, nhà độc lập có mức độ độc lập hộ tăng dần Mức độ độc lập hộ định mức độ ảnh hưởng hộ Trang Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức Theo ước tính chi phí xây dựng nhà từ Sở Xây dựng giá đất nhà nước quận, huyện ngoại thành Chi phí ước tính tổng hợp dựa vào bảng sau: Bảng 2.9: Chi phí ước tính xây dựng chung cư nhiều tầng Loại chung cư Chi phí/ m2 (triệu đồng) Chi phí Chi phí đất đai Chung cư tầng 2,0 - 2,8 0,25 Chung cư tầng 2,0 - 2,8 0,235 Chung cư tầng 2,0 - 2,8 0,2 Nguồn: Tính tốn tổng hợp So sánh chi phí xây dựng chung cư 4,5,6 tầng diện tích đất cho thấy cho thấy tòa nhà thấp tầng có chi phí thấp (khoảng 2,2 – 3,0 triệu đồng/m2), tiếp đến chung cư tầng (khoảng 2,2 – 3,1 triệu đồng/m2) chung cư tầng có chi phí cao (khoảng 2,3 – 3,1 triệu đồng/m2) Tuy nhiên, tính đến thuận tiện cho người dân sống tầng thượng, chung cư tầng gây khó khăn khơng có thang máy Vì vậy, mơ hình chung cư tầng hợp lý đứng phương diện hiệu chi phí thuận tiện người sử dụng - Về diện tích hộ: Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội quy định Luật nhà nhóm người TNT hộ khơng lớn 60 m2 khơng nhỏ 30 m2, tính trung bình hộ gia đình người diện tích bình quân đầu người m2 đến 10 m2 mức diện tích nhỏ so với tiêu chuẩn người dân Đà Nẵng mà diện tích bình quân nhà bình quân cho người TNT phải 13 m2 Nhưng lại khả thi mô hình áp dụng rộng rãi cho người TNT, lại phù hợp với ngân sách Nhà nước Mơ hình nhà xã hội bắt đầu triển khai xây dựng thí điểm địa phương Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh Bình Dương để rút kinh nghiệm, thành công nhân rộng nước Diện tích hộ khơng nên cứng nhắc mức đó, dù tương đối rộng 50 m2 hộ “Đề án đảm bảo có nhà cho người dân địa bàn Thành phố Đà Nẵng” đề xuất cho loại hình quy mơ gia đình 3,4 người Vì khơng có dự linh hoạt theo quy cầu đa dạng loại quy mơ gia đình khả tốn khác họ Để thỏa mãn nhu cầu đa dạng trên, Thành phố nên thiết kế xây dựng hộ đồng diện tích chung cư, quy mơ diện tích khác hộ thuộc chung cư khác, đáp ứng thỏa mãn khác tùy theo nhu cầu, quy mơ hộ gia đình khả tốn hộ Muốn có phù hợp trên, Thành phố tiến hành xây dựng loại hộ gồm: loại gồm hộ từ 30 – 40 m2 phù hợp với gia đình từ – người, loại với Trang 40 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức hộ từ 40 – 50 m2 cho gia đình – người, loại 50 – 60 m2 cho gia đình đơng người Việc bố trí cho thuê, thuê mua phải kết hợp quy mơ hộ gia đình, khả tốn nhu cầu họ khơng phải cứng nhắc quy mộ gia đình phải lực chọn loại hộ cho đối tượng đó, miễn đảm bảo diện tích sàn tối thiểu m2/người theo quy định Luật nhà hành Chẳng hạn gia đình người không thiết phải thuê hộ loại mà khơng có điều kiện cho phép họ thuê hộ loại ngược lại Còn gia đình có mức thu nhập thuê hộ rộng hơn, thoải mái Như vậy, với việc xây dựng hộ với nhiều quy mô khác đáp ứng đa dạng nhu cầu người dân Về cấu loại nhà, xác định sau: loại chiếm 35%, loại chiếm 50% loại nên hạn chế 15% thu nhập hạn chế người TNT, quy mơ gia đình chủ yếu từ – người Tóm lại, để lựa chọn quy hoạch xây dựng, vị trí xây dựng quy mơ xây dựng chung cư hợp lý cần phải đảm bảo vấn đề sau: - Khu nhà chung cư phải xây dựng đồng bộ, bao gồm hộ để ở, nhà để ở, công viên, xanh, công trình phục vụ cơng cộng… Thực theo đùng ngun tắc “bảy có thành”, có điều kiện điện, nước, thơng tin liện lạc, hệ thống nước, xử lý chất thải, gần đường sá, gần nơi làm việc tạo thành khuôn viên đẹp thuận tiện - Phát triển chung cư cần phải kết hợp với đặc điểm nghề nghiệp, công việc làm ăn người TNT với kế hoạch giãn dân vùng đông dân cư, nhằm tạo phát triển cân đối hài hòa vùng dân cư, tạo điều kiện cho phát triển nhanh chóng bền vững - Việc xây dựng chung cư cần phải phát triển theo dự án với chương trình kế hoạch cụ thể quản lý chặt chẽ phù hợp với quy hoạch duyệt, có cảnh quan mơi trường phù hợp với nhu cầu sử dụng đa dạng khả toán người dân, đồng thời phải đảm bảo tiêu chuẩn theo quy định Luật Xây dựng Luật Nhà ban hành c, Về cách thiết kế chất lượng hộ Nên thiết kế hộ với mức đa dạng tiện nghi khác để phù hợp với đa dạng nhu cầu nhóm thu nhập Đối với hộ loại 1, nên thiết kế phòng khách cho sinh hoạt hàng ngày, phòng ngủ, khu bếp nhỏ, phòng vệ sinh có ban cơng nhỏ nơi phơi quần áo; hộ loại ta trang bị thêm phòng ngủ để đảm nhu cầu sinh hoạt nhiều người Việc thiết kế hộ phải đảm bảo tính tiết kiệm không gian, không gian nhà, trang thiết bị vật dụng nội thất phải mang tính linh hoạt , dễ dàng thay đổi vị trí hay hình dáng để đáp ứng nhu cầu sử dụng đa chức Không gian sử dụng, từ nơi sinh hoạt, tiếp khách nghỉ ngơi đến tiện ích sử dụng khác hành lang, ban Trang 41 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức công phải tính tốn chi tiết cho diện tích tối thiểu mà đảm bảo nhu cầu sử dụng Những nhà nên thiết kế ban cơng nhằm tận dụng diện tích vốn chặt hẹp Về chất lượng hộ nên hướng tới độ bền vững thẩm mỹ việc lực chọn vật liệu xây dựng người TNT họ quan tâm đến giá trị sử dụng giá trị * Lựa chọn vật liệu xây dựng Hiện nay, thị trường có loại vật liệu xây dựng (VLXD) sử dụng phổ biến: VLXD cổ truyền, VLXD truyền thống, VLXD nung cải tiến VLXD không nung cải tiến - VLXD truyền thống : Bao gồm xi măng, sắt, thép, gạch, ngói nung Xi măng sắt thép coi “bánh mì” ngành xây dựng Trong thời gian tới, giá xi măng tăng lên giá nhiên liệu tăng Để giảm chi phí xây dựng nên giảm bớt lượng dùng xi măng, vừa kinh tế, lại vừa đảm bảo độ bền vững cho hộ, đặc biệt thời tiết khí hậu nóng ẩm nước ta - VLXD không nung cải tiến gạch ngói khơng nung giá rẻ độ bền khơng gạch ngói nung dùng thay phần gạch ngói nung số chi tiết bếp, nhà vệ sinh…để vừa hạ giá thành xây dựng, lại đến chất lượng hộ Đặc biệt thị trường xuất loại gạch Blốc bê tông cải tiến (do Viện Vật liệu xây dựng nghiên cứu phổ biến) Viên gach có kích thước 100-200 mm, có lỗ rỗng dọc viên gạch, độ rỗng 30% Quy phạm sử dụng hoàn toàn gạch đất nung Giá bán từ 350-400 đồng/viên Có thể so sánh chi phí vật liệu cho khối xây dựng sử dụng gạch Blốc bê tông cải tiến với gạch đất nung thông qua bảng sau: Bảng 2.10 Chi phí vật liệu cho m3 xây dựng Số lượng (viên/m3) Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) STT Loại gạch Gạch đất Tuynen tiêu chuẩn 643 400 257.200 Gạch đất nung thủ công (phi tiêu chuẩn) 850 270 229.000 Gạch Blốc bê tông cải tiến 430 400 172.000 Nguồn: Tạp chí Vật liệu xây dựng đương đại So sánh chi phí xây dựng cho m3 xây dựng ta thấy loại gạch Blốc bê tơng cải tiến có giá thành 75% Gạch đất nung thủ công 66% gạch đất Tuynen tiêu chuẩn, tiết kiệm khoản chi phí lớn sử dụng vật liệu xây dựng này, quy phạm sử dụng tương đương với hai loại gạch Vì vậy, lựa chọn loại gạch cải tiến giải pháp tốt cân động chất lượng giá xây dựng chung cư TNT thời gian tới Lựa chọn hình thức cung ứng Trang 42 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức Trên nước, nhà chung cư cung ứng hình thức: bán, cho thuê cho thuê mua - Bán hình thức khách hàng tốn tiền toàn lần hay chia thành nhiều lần theo thỏa thuận hợp đồng cho chủ đầu tư trở thành chủ sở hữu hộ sau hồn thành đầy đủ nghĩa vụ tài - Cho thuê hình thức người dân trả tiền hàng tháng cho việc sử dụng hộ - Thuê mua hình thức trung gian bán cho thuê, theo Luật Nhà ở, hình thức người mua quan thẩm quyền công nhận sở hữu nhà thuê, sau hoàn thành nghĩa vụ thuê thời gian định Người TNT phải trả trước 20% giá trị nhà, phần lại trừ dần vào tiền thuê trả hàng tháng a, Về hình thức bán: Hiện nay, hộ chung cư cung ứng hình thức cho th, chưa có hình thức thuê mua hay mua cho người dân Qua tiến hành khảo sát thu nhập người TNT (do công ty ALMEC phối hợp với sinh viên trường Đại học Bách Khoa Đà Nẵng tiến hành) cho thấy, Đà Nẵng có hộ gia đình thuộc nhóm người TNT, có thu nhập hàng tháng mức bình quân xã hội, tích lũy số vốn đáng kể (nhất hộ tái định cư nhà nước đền bù tài sản, hay có tài sản giá trị khác) mà khơng có khả tạo lập nhà độc lập, họ muốn mua hộ chung cư để ổn định lâu dài chỗ Tuy nhiên nay, sách phát triển chung cư TNT, Thành phố chưa có chủ trương bán cho hộ có nhu cầu Để đáp ứng nhu cầu người dân rút ngắn thời gian thu hồi vốn, Thành phố nên mở rộng thêm hình thức bán hộ có sách hỗ trợ để họ thực sách cách nhân rộng Để hỗ trợ khả toán người TNT, giá bán nên theo giá thành xây dựng khơng tính chi phí xây dựng hạ tầng xung quanh mà khoản kinh phí đầu tư từ ngân sách Thành phố Thành phố nên có mức hỗ trợ vốn cho hộ muốn mua mà không đủ điều kiện mua Chẳng hạn cho vay vốn với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ lãi suất ngân hàng ngân hàng tiến hành cho người TNT vay tiền mua nhà…Trong số trường hợp bán với giá ưu đãi hơn, giá 70-80% giá thành hộ, khoản lỗ ta tìm nguồn tài trợ hay khoản thu khác Cần lưu ý chuyển sang hình thức bán hộ, Thành phố cần có kiểm tra, xem xét thật kĩ đối tượng mua, cần bán người, đối tượng TNT, tránh tình trạng đầu cơ, trục lợi Hậu xảy lại ngược với thực tế mục tiêu đề Kết người TNT (những người thường thiếu thông tin tiền bạc) khơng có hội tiếp cận hộ mà phải dành cho Nhà nước cần ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua bán lại cách quy định chủ sở hữu mua bán chuyển nhượng hộ mua Nhà nước sau: Trang 43 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức Trước hết, chuyển nhượng cho người khác người TNT phải cam kết với Nhà nước có nhà khác bảo đảm đủ tiêu chuẩn theo quy định hành Thành phố Thứ hai, người TNT khơng có nhu cầu sử dụng hộ phải ưu tiên bán cho nhà nước trước, giá bán theo giá mua lúc đầu có tính đến chi phí sử dụng vốn theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước lãi suất hành thị trường Thứ ba, nhà nước khơng mn mua có quyền chuyển nhượng cho đối tượng khác thị trường Tuy nhiên, nhà nước điều tiết cách đánh thuế theo nguyên tắc: thu hồi lại khoản vốn tài trợ hình thức giảm giá bán cho người TNT mua đánh thuế phần thu nhập chênh lệch theo quy định hành thuế chuyển quyền sở hữu nhà hay đánh thuế lũy tiến cao cho lần chuyển nhượng thứ trở Chẳng hạn như: - Giá thành xây dựng hộ 100 triệu, muốn bán cho người TNT, Thành phố hỗ trợ 40% giá xây dựng - Nếu giá thị trường thời điểm bán 120 triệu lớn giá thành xây dựng, người TNT tiến hành bán ta phải thu lại 100 – 60 = 40 triệu tiền hỗ trợ giá mua, đồng thời thu thêm thuế chuyển quyền sở hữu nhà Vậy số tiền phải thu hồi 40 triệu đồng + 20 triệu đồng (do chênh lệch giá thị trường giá thành xây dựng)* thuế suất chuyển quyền sở hữu nhà theo quy định hành - Đối với trường hợp giá thị trường thấp giá thành xây dựng nên thu lại khoản tiền chênh lệch giá thị trường giá hỗ trợ mua người TNT Tuy nhiên, trường hợp này, cần phải có quy định rõ ràng để tránh tình trạng “lách luật” có thuận giảm giá giao dịch người bán người mua Nhà nước phải quản lý chặt chẽ giá bán phải tiến hành định giá hợp lý hộ trước bán Đối với trường hợp bán hộ người TNT không hưởng lợi nhiều Đây biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng đầu tiến hành bán hộ chung cư cho người TNT b, Về hình thức thuê Đây hình thức phổ biến nay, việc phát triển nhà chung cư Thành phố cho người dân thuê bốn lợi lớn Thứ nhất, việc cho thuê hộ bị thu hồi vốn chậm so với bán dứt điểm hộ cho người sử dụng, chủ sở hữu khơng bị thất thốt, tài sản quỹ chung cư thuộc sở hữu mình, Nhà nước chủ sở hữu dễ dàng quản lý, kiểm soát điều tiết thị trường Thứ hai, quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng chủ sở hữu chung cư xác định rõ ràng Đặc biệt hình thức cho thuê chung cư kinh tế thị trường khắc phục tình trạng đầu cơ, mua bán lại để hưởng chênh lệch thường xảy thị trường tự Trang 44 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức Thứ ba, hình thức cho th có lợi khác tạo điều kiện để nguồn tiền dân cư luân chuyển đưa vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo cải vật chất, phát triển kinh tế địa phương tập trung tất tiền bạc vào nhà đất nằm chết Thứ tư, hình thức phù hợp nhiều so với mức thu nhập hạn hẹp số vốn tích lũy đối tượng TNT nay, họ khơng thể tập trung nguồn tài sản lớn để mua nhà c, Về hình thức thuê mua Là hình thức trung gian linh hoạt bán cho thuê Qua người TNT có hộ nhiều việc sở hữu chung cư Phương phức đòi hỏi phải trả trước tối thiểu 20% giá trị hộ, phần lại trừ dần vào tiền thuê hàng tháng Giá thuê thời gian hoàn thành nghĩa vụ thuê khả trả tiền người thuê mua Để đảm bảo thời gian thu hồi vốn phù hợp khả toán người thuê mua, Thành phố quy định thời gian thực nghĩa vụ thuê không 20 năm Với suất đầu tư 2,4 triệu đồng/m2 sàn (chưa kể hạ tầng nhà) mà Sở Xây dựng đưa giá thuê mua hộ 30 m2, 45 m2 60 m2 xác định bảng sau: Bảng 2.11: Bảng giá thuê mua Loại hộ Tiêu chí 30 m2 45 m2 60 m2 1.Giá thành xây dựng (triệu đồng) 72 108 144 Giá thành trả trước (triệu đồng) 14,4 21,6 28,8 3.Giá thành lại (triệu đồng) 57,6 86,4 115,2 4.Thời gian thuê tối đa (năm) 20 20 20 5.Tiền thuê hàng tháng (= (3):20:12) (nghìn đồng) 240 360 480 Nguồn: Tính tốn tổng hợp Với mức th theo phương pháp này, tính thêm chi phí quản lý nên quy định khơng q 550.000 đồng/tháng để đảm bảo khả toán cho người TNT Mức giá không cao so với giá thuê thị trường phù hợp tương số đối tượng, điều kiện họ phải có khoản tích lũy ban đầu mức thu nhập phải ổn định tháng Tuy nhiên, mức giá điều chỉnh hàng năm (nếu giá lạm phát biến động từ số trở lên), năm lần ( tỷ lệ số thời gian qua) Tỷ lệ tăng giá dự kiến trước, theo tỷ lệ lạm phát giai đoạn trước đó, chẳng hạn tỷ lệ lạm phát giai đoạn 2002-2005 6,1% Tùy theo thu nhập khả toán người mua, số tiền bắt buộc phải trả trước hay tiền thuê hàng tháng tăng lên để rút ngắn thời gian hồn thành nghĩa vụ tài Trang 45 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức Tuy nhiên, phương phức th mua có số tích cực hạn chế hai phương thức bán cho th Đó kiểm sốt dễ thời gian thuê dễ xuất đầu kiếm lợi Vì thế, thành phố cần có quy định chặt chẽ trình cho thuê mua Để tránh nhà đất TNT rơi vào tay người giàu, người lực mua bán lại Nhà nước có sách cho người TNT thuê nhà (không bán); cho thuê thời gian đầu (khoảng 3-5 năm) sau cư trú thực mua hộ đó, số tiền trả tiền thuê nhà trước khấu trừ vào tiền mua nhà (ai không thực bị thu hồi) Tuy nhiên, làm lẫn đến tình trạng khơng khoa học việc thực th mua, có đối tượng th thời gian khơng có ý định mua nhà thực Thành phố cần có quy định q trình th mua, người th khơng quyền sang nhượng hình thức nào, vi phạm phải thu hồi khơng hồn trả số tiền 20% lúc đầu Nếu thời gian thuê mua, người th khơng có nhu cầu mua phải bàn giao nhà lại cho Công ty Quản lý nhà hoàn trả lại 20% số tiền mà người TNT trả lúc đầu Mặt khác, chủ hộ muốn bán lại hộ thuê mua phải bán lại cho Nhà nước trước, trường hợp nhà nước khơng mua phải có sách điều tiết trường hợp bán Việc áp dụng hình thức bán thuê mua giảm sức ép lớn cho tài Thành phố, nhờ việc thu hồi vốn cách tập trung nhanh chóng Tuy nhiên, hiên hình thức chưa triển khai Đà Nẵng, nguyên nhân phần số lượng cung ứng q ỏi, phần lớn áp dụng cho đối tượng tái định cư ở, phần lớn đối tượng có nhu cầu chung cư thời gian ngắn chưa tìm chỗ mới, bên cạnh chưa có sách ưu đãi quan tâm nhiều cho đối tượng TNT Muốn hai hình thức áp dụng rộng rãi, bênh cạnh việc Thành phố tăng cường số lượng, chất lượng hộ, làm tăng cầu nhà chung cư, mặt khác cần có sách hỗ trợ ưu đãi khuyến khích ngân hàng, tổ chức kinh tế hỗ trợ vốn hình thức cho người TNT để có đủ vốn để mua, thuê mua nhà chung cư * Các sách hỗ trợ Đại phận người TNT gặp nhiều khó khăn thu nhập, tiếp cận khoản vốn vay khơng dễ dàng nên ước mơ sở hữu chí hộ chung cư lại khó khăn gấp bội nguyên nhân khiến cho phương pháp mua, thuê mua chưa áp dụng rộng rãi Đà Nẵng, làm giảm đầu tư tư nhân vào thị trường Các ngân hàng không mặn mà với việc cho nhóm TNT vay vốn mua nhà lượng tiền lớn, mức thu nhập thấp, khơng ổn định mà thời gian hoàn trả nợ lại dài Như vậy, việc thu hồi vốn khơng có khả thi ngun nhân khiến cho ngân hàng không quan tâm nhiều tới đối tượng Hiện nay, lãi suất cho vay mua nhà cao, vượt 12%/năm khoản cho vay thường có kì hạn từ 5-7 năm Với sách vậy, khả sở hữu hộ chung cư gần nằm tầm với người TNT Để tăng khả tiếp cận thị trường người TNT, Thành phố cần có sách hỗ trợ ưu đãi lãi vay, hạ lãi vay xuống 2,5% đến 6% (theo mức hỗ trợ vốn vay người nghèo nay), Trang 46 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức bảo lãnh vốn vay…tăng thời gian cho vay lên tới 10 năm, chí 20 năm Thay vào ta đưa sách ưu đãi cho ngân hàng miễn giảm loại thuế (lợi tức, doanh thu…), tạo điều kiện thuận lợi mặt cho ngân hàng hoạt động kinh doanh, dành ưu tiên cho dự án đầu tư hấp dẫn Thành phố cho ngân hàng Mặt khác, đối tượng thời gian thuê mua hay sở hữu hộ, có nhu cầu chuyển chỗ cho thuận tiện việc sinh hoạt, học hành việc làm người lao động Thành phố cần phải xem xết bố trí chỗ khác phù hợp với nhu cầu này, tạo điều kiện cho họ tiếp tục thuê mua hay sở hữu hộ khác tương tự Còn giá trị sử dụng hộ khác có điều chỉnh mức giá thời gian cho thuê mua; thu thêm hoàn trả giá trị chênh lệch hai hộ hay tiếp tục thực nghĩa vụ thuê mua hộ Như vậy, với việc mở rộng hình thức cung ứng chung cư áp dụng sách hỗ trợ, người thu nhập thấp có nhiều hội lựa chọn phương thức tốn Hình thức bán phù hợp với người có tích lũy hộ giải tỏa có giá trị đền bù khơng có khả tạo lập chỗ độc lập Thuê mua phù hợp với người có số vốn tích lũy nhỏ, có thu nhập ổn định thấp hộ giải tỏa có giá trị đền bù thấp CBCNVC Còn phương thức cho thuê phù hợp với đối tượng có nhu cầu Các sách thu hút tư nhân tham gia cung ứng chung cư cho người thu nhập thấp Lĩnh vực đầu tư xây dựng nói chung nhà nói riêng thường đem lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư, đặc biệt dự án xây dựng đại phục vụ cho nhóm thu nhập cao, mà nhiều nhà đầu tư nước quan tâm Đối với thị trường chung cư nước ta, tư nhân tập trung đầu tư phục vụ cho nhóm người thu nhập cao tạo nên sốt chung cư thời gian qua Thành phố Hổ Chí Minh Còn Đà Nẵng việc xây dựng chung cư chưa có tham gia tư nhân Tuy nhiên, theo xu hướng phát triển kinh tế đô thị thị trường chung cư dành cho đối tượng thu nhập cao có nhiều tiềm phát triển tương lai giá đất không ngừng gia tăng Đây phân đoạn thị trường có sức hấp dẫn mạnh nhà đầu tư Để điều tiết thị trường tăng khả cung ứng chung cư cho người TNT, tăng công xã hội lĩnh vực nhà ở, giảm sức ép ngân sách Thành phố khoản đầu tư này, Thành phố cần đưa quy định tỷ lệ phần trăm tổng số hộ cung ứng tư nhân phải dành riêng cho người TNT thuê, mua hay thuê mua với chất lượng đảm bảo theo quy định hành theo đơn giá chuẩn Thành phố quy định nhà xã hội Còn tư nhân đầu tư phát triển chung cư TNT, để tạo sức hút Thành phố cần có sách cụ thể hỗ trợ kinh phí hạ tầng kĩ thuật xã hội khu chung cư quy hoạch xây dựng bảo lãnh vốn vay, bù lãi suất vốn vay, hỗ trợ lãi suất, miễn giảm loại thuế (thuế doanh thu, lợi tức, tiền sử dụng đất…), biện pháp hỗ trợ khác Đây để xác định mức độ can thiệp nhà nước xây dựng Trang 47 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức sách giá cung ứng nhà chung cư Tư nhân cho người TNT tùy theo mức độ hỗ trợ nhà nước vào khu vực Để hấp dẫn hơn, Thành phố bỏ vốn đầu tư sở hạ tầng tư nhân có nhu cầu triển khai thực dự án Thành phố tiến hành thẩm định dự án mà tư nhân đưa ra, thấy khả thi tiến hành quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng khu đất triển khai thực dự án Khi có sẵn điều kiện hạ tầng cần thiết trường học, siêu thị, công viên, khu vui chơi giải trí, hệ thống cấp nước, đường xá…Như vậy, tư nhân giảm nhẹ khoản vốn để tiếp tục thuận lợi đầu tư vào hạng mục Như vậy, muốn nâng cao khả cung ứng chung cư cho người TNT cần phối hợp quyền thành phố tư nhân để mơ ước có nhà người TNT sớm trở thành thực Các giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng chung cư TNT Ơ Đà Nẵng nay, toàn chung cư địa bàn công ty Quản lý Nhà trực thuộc Sở Tài Nguyên Môi Trường phối hợp với Ban quản lý dự án, UBND quận, huyện quản lý đạo UBND Thành phố Đà Nẵng, cơng ty Quản lý Nhà quan quản lý chủ yếu nhiên công ty thành lập, nhân viên chưa có nhiều kinh nghiệm công tác lại gặp phải thiếu hiểu biết ý thức người dân việc thực nghĩa vụ người thuê chức quyền hạn bị hạn chến nên chưa có chủ động cần thiết cơng việc gây khó khăn khơng nhỏ cho cơng ty q trình quản lý Sắp tới, chung cư TNT đưa vào sử dụng đòi hỏi thay đổi đồng thể chế phương thức quản lý đạt hiệu cao a, Về bố trí sử dụng Các tiêu chuẩn bố trí sử dụng chung cư cần phải xác định rõ ràng, chặt chẽ, công khai minh bạch, đảm bảo quy định tới tay đối tượng ưu tiên Đồng thời cần lập danh sách ứng viên có nhu cầu chung cư, tiến hành cho đăng kí chờ thuê, mua, thuê mua theo thứ tự ưu tiên tiêu chí phân phối chung cư cho người TNT Qua đó, việc bố trí chung cư tiến hành thuận lợi hơn, nhanh hiệu hơn, tránh tình trạng lãng phí bỏ trống hộ khơng cần thiết bố trí khơng đối tượng b, Tiêu chí phân phối chung cư cho người TNT Hiện nay, tiêu chí chưa rõ ràng gây khó khăn cho cơng tác bố trí sử dụng chung cư Cần phải có tiêu chí thực rõ ràng để cơng tác tiến hành thuận lợi để phân phối chung cư đến với người TNT cách công minh bạch Nhà nhu cầu cần thiết cho tầng lớp nhân dân, đặc biệt nhóm người TNT để có chỗ ổn định q trình lao động vất vả tích lũy Cần có sách hữu hiệu nhằm giúp đỡ, hỗ trợ, tạo điều kiện cho nhóm đối tượng “an cư lạc nghiệp” Những đối tượng có nhu cầu nhà chung cư cần quan tâm, ưu tiên giải cần xác định bao gồm hộ có thu nhập theo quy định hành Thành phố Trang 48 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức ưu tiên cho hộ chưa có nhà, hộ giải tỏa có giá trị đền bù thấp, CBCNVC trẻ trường…hoặc có nhà nhà tạm, nhà ổ chuột, có diện tích q hẹp, khơng đảm bảo an tồn số hộ nghèo, hộ tạm nhà người khác…, sau tiến hành cung ứng rộng rãi cho đối tượng TNT khác Thành phố c, Về bảo dưỡng tu Hiện nay, Đà Nẵng có nhiều chung cư bắt đầu xảy tình trạng xuống cấp, làm cho giá trị hình ảnh trở nên mờ nhạt Các chung cư khơng chăm sóc thường xun, kịp thời theo yêu cầu quản lý Do vậy, thời gian tới chung cư TNT vào hoạt động, Thành phố nên đề chế rõ ràng, cần lên kế hoạch bảo quản tu cụ thể theo kế hoạch vạch ra, nhằm đảm bảo lợi ích người thuê, mua hộ Thành phố cần có hình thức xử phạt nghiêm khắc chung cư không đảm bảo chất lượng công trình chủ đầu tư thiếu trách nhiệm xây dựng, nên chọn chủ đầu tư có kinh nghiệm uy tín, đồng thời nên gắn trách nhiệm chặt chẽ họ với chung cư sau hồn thành khoảng thời gian tránh tình trạng chung cư vào sử dụng phủi tay phủ nhận trách nhiệm trước hư hỏng Bên cạnh đó, Thành phố quy định rõ ràng việc sử dụng chung cư người dân, nâng cao trách nhiệm phần sở hữu chung sở hữu riêng Có chất lượng chung cư đảm bảo lâu dài Nguồn kinh phí yếu tố quan trịng định tính hiệu cơng tác tu, bảo dưỡng chung cư Đối với chung cư TNT, với mức thu rẻ thu từ tiền thuê không nhiều, kinh phí dành cho hoạt động trích từ 40% từ tiền thuê nhà Thành phố cần có sách hỗ trợ kinh phí để công tác hoạt động tốt cho chung cư người TNT d, Về đảm bảo khả trả tiền thuê nhà người sử dụng chung cư thu nhập thấp Đối với chung cư TNT, người sử dụng người có mức thu nhập khó khăn nên việc thu tiền thuê nhà khó khăn, có số trường hợp cố tình lẩn tránh nghĩa vụ, Thành phố nên có sách hỗ trợ cưỡng chế thích hợp, chí trục xuất khỏi hộ cần để đảm bảo tuân thủ quy định hành tạo điều kiện cho Công ty Quản lý nhà hoàn thành trách nhiệm Bên cạnh đó, cần đánh giá khả chi trả hộ gia đình để quy định xác mức giá thuê, mua hay thuê mua hợp lý, đồng thời có hỗ trợ cần thiết hộ khơng có khả chi trả tiền th để họ tốn tiền th cho cơng ty Có thể giao cho Sở LĐTBXH xác định hộ gia đình khó khăn để có hỗ trợ kịp thời Đối với hộ thuộc diện giải tỏa tái định cư tạm chung cư, Thành phố không trả tiền đền bù trực tiếp hay thỏa thuận đền bù phần mà thôi, khoản tiền chuyển vào quỹ tiết kiệm bắt buộc có lãi suất thị trường thay tốn trực tiếp tiền mặt Quỹ thực cho số Trang 49 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức mục đích định nhà ở, y tế, giáo dục…Một phần quỹ sử dụng dạng tín chấp nhằm đảm bảo tiền thuê, mua nhà Biện pháp áp dụng với đối tượng TNT khác có lương cơng nhân, CBCNVC trẻ cách phối hợp với quan, người sử dụng lao động trích phần lương hàng tháng họ vào quỹ tiết kiệm bắt buộc Quỹ toán vào tiền thuê mua nhà họ Với biện pháp không đảm bảo khả toán thời hạn người sử dụng chung cư mà tạo điều kiện cho việc thu tiền thuê, mua nhà cho đơn vị quản lý, tạo điều kiện thu hồi vốn đảm bảo kinh phí hoạt động tu, bảo dưỡng e, Đối với việc sử dụng chung cư Cần nêu cao tinh thần tự quản, nhận thức cộng đồng ý thức bảo vệ phần sở hữu chung riêng Cơ quan quản lý thơng qua hoạt động đào tạo, tuyên tuyền, soạn sổ tay hướng dẫn lối sống, nếp sống chung cư; cách vận hành giữ gìn tiện tích chung hệ thống cấp thoát nước, điện sinh hoạt, cầu thang… Để tạo nên lối sống có văn hóa, đại, văn minh có nề nếp , chung cư cần phải lập nên Ban tự quản, ban phải thường xuyên liên lạc báo cáo với công ty, để có thơng suốt quy chế, chủ trương từ cơng ty đến người dân, đồng thời qua hộ dân có hội phản ánh tâm tư, nguyện vọng cuả g, Các biện pháp mở rộng chức công ty Quản lý nhà Công ty quản lý Nhà thành lập năm 2004, với chức nhiệm vụ quản lý, kiểm tra, sửa chữa nhà thuộc sở hữu nhà nước chung cư Nhưng nay, phạm vi hoạt động nhiều hạn chế làm cho cơng ty chủ động số cơng việc kinh phí hoạt động Vì vậy, cần tạo điều kiện chủ động cho cơng ty việc tìm kinh phí từ dịch vụ Trước hết, cơng ty Quản lý nhà cần đóng vai trò nhà cung cấp dịch vụ độc lập tương đối tài để quan chủ động nguồn vốn thu từ hoạt động Do đó, cơng ty cần chủ động quản lý khai thác không gian công cộng chung chung cư để tăng thêm cho nguồn thu mình, cho đối tượng khác co nhu cầu thuê mặt để kinh doanh hay tự đầu tư kinh doanh Thứ hai, Thành phố nên để công ty quyền tham gia việc quy định mức giá thuê vào mức giá quy định Thành phố kết hợp với mức chi phí quản lý tu Thành phố nên quy định mức giá sàn để đảm bảo khả chi trả người TNT, việc định giá cuối cơng ty đưa chi phí bỏ Thành phố kiểm soát, đánh giá mức độ hợp lý mức công ty đưa ra, đồng thời hỗ trợ kinh phí phần để cơng ty đảm bảo hoạt đọng h, Khuyến khích áp dụng mơ hình hợp tác xã (HTX) quản lý dịch vụ chung cư Trang 50 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức Đây giải pháp táo tạo để tinh giảm máy quản lý, mà ý thức tự quản bảo vệ chung người dân nâng cao lên điều tạo bước đột phá quản lý sử dụng chung cư Với mơ hình này, người dân chọn nhiều người quản lý chung cư có quyền bỏ phiếu bất tín nhiệm người khơng hồn thành nhiệm vụ Mỗi chung cư 50 hộ hình thành HTX quản lý HTX có điều lệ, tiêu chí hoạt động, công khai rõ ràng để xã viên tiện giám sát Ngoài nhiệm vụ quản lý an ninh trật tụ chung cư, HTX tổ chức đội nhóm làm nhiệm vụ quét dọn, lau nhà, làm vệ sinh phần sở hữu chung trả khoản trợ cấp HTX đại diện cho xã viên kí với hợp đồng với nhà cung cấp dịch vụ hay tự tìm nguồn cung ứng dịch vu cho chung cư điện, nước, ga…Càng có lợi nhiều xã viên dùng chung dịch vụ chi phí giảm so với hộ sử dụng riêng lẽ, điều gắn kết xã viên với tạo mơi trường mang tính cộng đồng cao Mặt khác, HTX thưỡng xuyên liện hệ báo cáo tình hình sử dụng chung cư với cơng ty Quản lý nhà để nhanh chóng nắm bắt tình hình có phương án giải kịp thời Việc áp dụng mơ hình làm giảm gánh nặng cho cơng ty Quản lý nhà tinh giảm máy công ty gọn nhẹ hơn, giảm thời gian quản lý chi phí nhân viên Tuy nhiên, khó khăn đặt đòi hỏi phải có hợp tác tinh thần trách nhiệm cao từ phía người dân Vậy chi phí cho hoạt động HTX kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ Giải vấn đề học hỏi kinh nghiệm Thụy Điện với máy quản lý đa số người hưu tự nguyện làm việc khơng hưởng lương Ơ Đà Nẵng áp dụng mơ hình với việc trợ cấp khoản khuyến khích Điều khả thi người họ mong muốn làm việc để đóng góp nhỏ cho xã hội sức khỏe khỏe cho phép Ngồi tuyển thêm người dịch vụ cần thiết trả lương tinh thần khuyến khích, khen thưởng…những người làm tốt dạng khoản trợ cấp bồi dưỡng Ngồi ra, tăng thu khác để trang trải hoạt động cho HTX cách tận dụng tầng vị trí thuận lợi cho thuê kinh doanh dịch vụ mở cửa hàng, buôn bán nhỏ, cho thuê làm bãi giữ xe…Đây hoạt động mang tinh trả thi cao việc mang lại nguồn tài hỗ trợ cho hoạt động quản lý sử dụng chung cư Như vậy, với mơ hình HTX quản lý giảm chi phí cho nhân viên quản lý công ty Quản lý nhà, vừa tận dụng nhân lực nhàn rỗi chung cư mà chi phí cho họ lại khơng đáng kể Mặt khác, đề cao quyền lợi người sử dụng hộ, họ tự chọn cho cách thức quản lý hiệu nhất, qua gắn kết xã viên với nhau, tạo nếp sống cộng đồng dân cư văn minh hơn, khắc phục tình trạng sử dụng chung cư hộ “một hộp diêm kín” Đặc biệt, hoạt động HTX gần gũi với người sử dụng hơn, nắm bắt kịp thời tình hình sử dụng nguyện vọng dân để có phương án giải nhanh chóng, hiệu Trang 51 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức KẾT LUẬN Có thể nói rằng, nhà nhu cầu thiết yếu thiếu đối tượng người dân Với người thu nhập thấp, thu nhập họ thấp nên việc chi tiêu nói chung chi cho nhà nói riêng bị hạn chế nhiều, khó tự tìm cho chỗ phù hợp Vì cần quan tâm, giúp đỡ, hỗ trợ thiết thực cấp quyền cộng đồng xã hội để họ có chỗ để “an cư lạc nghiệp” Phát triển nhà cho người có thu nhập thấp hoạt động mang tính xã hội cao Tuy nhiên Đà Nẵng nay, nhu cầu nhà nhóm đối tượng lớn đa dạng, nguồn lực xã hội bị giới hạn, nguồn lực đất đai tài cản trở khơng nhỏ đến khả cung ứng nhà cho người thu nhập thấp Việc phát triển quản lý sử dụng chung cư thu nhập thấp cách hợp lý với hệ thống biện pháp, sách đồng theo hướng sử dụng nguồn lực có hạn tích cực huy động nguồn lực cộng đồng xã hội giải pháp tỏ hiệu Nó khơng tăng khả đáp ứng nguồn lực có, giải lượng lớn nhu cầu nhà xã hội bảo đảm điều kiện sinh hoạt tiện lợi cho người có thu nhập thấp, góp phần tạo điều kiện cho họ thụ hưởng thành xã hội, tăng công xã hội, mà tạo khơng gian thị đại, văn minh xứng đáng thành phố đầu việc chăm lo đời sống nhân dân, đô thị loại I nước đựơc Trung ương cơng nhận Chính thời gian tới, Đà Nẵng cần tích cực triển khai áp dụng rộng rãi loại hình cung ứng nhà cho người thu nhập thấp, góp phần ổn định xã hội tạo động lực phát triển kinh tế nhanh bền vững Để cho việc phát triển hợp lý, quản lý sử dụng chung cư hiệu thời gian tới, Thành phố cần đưa quy định cụ thể có phân cơng trách nhiệm rõ ràng, xác định rõ trách nhiệm chức năng, quyền hạn Sở, Ban, Ngành có liên quan Đồng thời cần có phối hợp chặt chẽ quan Cụ thể sau: - UBND quan đầu tàu, tập hợp thông tin đưa khung giá cho thuê, bán hộ phù hợp với nhu cầu khả tốn đối tượng, kèm theo sách ưu đãi thích hợp để người thu nhập thấp tiếp cận thị trường thực nghĩa vụ người thuê, mua - Sở Tài nguyên Môi trường: Xây dựng đề xuất kế hoạch giao đất loại chung cư, ưu tiên giải nhanh chóng vấn đề đất đai dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp Công ty Quản lý Nhà Đà Nẵng phải xem quan chủ chốt với chức nhiệm vụ quản lý, kiểm tra, sửa chữa, tu bảo dưỡng chung cư - Sở Lao động Thương binh xã hội: Cung cấp đầy đủ, kịp thời chi tiết tổng hợp số lượng người nghèo, người có cơng thực khó khăn nhà ở, người hộ gia đình có thu nhập thấp để thành phố có kế hoạch bố trí, hỗ trợ giá, vốn phù hợp để giải chỗ cho đối tượng Trang 52 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức - Sở Xây dựng chịu trách nhiệm thiết kế, ứng dụng công nghệ vào việc xây dựng chung cư để hạn chế đến mức thấp giá thành xây dựng, tạo điều kiện hạ thấp giá thuê, mua, tăng khả tiếp cận nhà chung cư thực nghĩa vụ toán tiền thuê người thu nhập thấp, phục vụ tốt cho nhu cầu nhà người thu nhập thấp - Nhiệm vụ Sở Kế hoạch Đầu tư có sách thu hút, nhà đầu tư nước ngoài, việc xây dựng nhà cho đối tượng Bố trí ngân sách thích hợp, tránh để xảy tình trạng lãng phí, nguồn vốn phục vụ cho dự án hạn hẹp Trang 53 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lê Tấn Đức TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật nhà Giáo trình Quản lý thị, Nguyễn Đình Hương-Nguyễn Hữu Đồn, NXB Thống kê, 2003 Tài liệu quản lý nhà nước đất đai nhà (Đại Học Kinh tế Đà Nẵng) Quản lý đô thị, TSKH Nguyễn Ngọc Châu, NXB Xây Dựng, 2001 Đề án đảm bảo có nhà cho nhân dân địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005-1010_Sở xây dựng thành phố Đà Nẵng 2004 Báo cáo tóm tắt nghiên cứu “đánh giá nhà cho nhóm thu nhập thấp Đà Nẵng công ty ALMEC thực theo đề nghị UBND thành phố Đà nẵng hỗ trợ Ngân hàng giới, 2006 Thành phố Đà Nẵng 10 năm thành tựu phát triển, Cục thống kê Đà Nẵng, 2006 Niên giám thống kê Cục thống kê thành phố Đà Nẵng Các trang web hỗ trợ tìm kiếm thơng tin: - www.google.vn - www.vinaseek.vn Trang 54 ... Thực trạng giải pháp xây dựng, phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp địa bàn Thành phố Đà Nẵng Hy vọng việc thực đề tài nâng cao phần kiến thức thực tế mảng nhà cho người có thu nhập thấp, ... ĐỨC LỜI CẢM ƠN “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG” Trong trình thực đề tài tơi giúp đỡ tận tình từ nhiều người khác Đầu... có nhu cầu giải chỗ II.1.2 Tình hình xây dựng phát triển quản lý sử dụng chung cư Thành phố Đà Nẵng Tình hình xây dựng, phát triển chung cư Cho đến nay, chung cư địa bàn Thành phố Đà Nẵng tiến