Đang tải... (xem toàn văn)
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS BÙI NGUYÊN KHÁNH HÀ NỘI - 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 11 ợp đồng mua bán nhà ì t 1.1.1 Khái ni m tài sản tài sả ì 1.1.2 Khái ni m Nhà ì tro g tươ g la t t tro g tươ g la tro g tươ g la 1.1.3 Khái ni m hợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la 13 Đặc đ ểm hợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la 15 1.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la 16 1.4 Quyề g ĩa vụ bên hợp đồng 18 Đối với bên bán 19 Đối với bên mua 20 1.5 Hình thức hợp đồng mua bán nhà ì t 1.6 Pháp luật Hợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la 22 tro g tươ g la 23 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA LAI Ở VIỆT NAM QUA HOẠT ĐỘNG ỤNG ÁN NHÀ Ở TRONG TƢƠNG T Ử CỦA T A ÁN NH N DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CH MINH 28 21T c tr g p p luật ợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la V t a 28 1 Đố tượ g ợp đồ g 28 2 C ủ t ể ợp đồ g 31 213 ộ Đ ều 215 ì u g ả ợp đồ g 32 c u l c ợp đồ g 33 t ức ợp đồ g 36 22T ct p ụ g p p luật ợp đồng mua bán nhà ì tươ g la V t a ồC qua o t độ g x t x T a t tro g t it p ố 37 2.2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la trê địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 37 2.2.2 Một số vướng mắc trình giải tranh chấp từ vụ vi c th c tế 45 2.3 Nguyên nhân nhữ g vướng mắc, h n chế 51 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Ở VIỆT NAM 56 31 ươ g ướ g oà t 3.2 Giả p p oà t 56 60 3.2.1 Hoàn thi n pháp luật nộ ì t u g quy định hợp đồng mua bán nhà tro g tươ g la 60 3.2.2 Hoàn thi c ế g ả tra tro g tươ g la t T a 3.2.3 Hoàn thi tro g lĩ c ấp ợp đồ g ua àở 68 v c th c thi pháp luật t i Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh 70 KẾT LUẬN…………………………………………………………………76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Đ B O TTTL TAND Bộ luật dân s Hợp đồng mua bán nhà hình thành tươ g la Tịa án nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài S ì t ề tế t ị trườ g ước ta đa g a c g c ều rộ g c ều s u c c ố qua tế Tốc độ p t tr ể tế vũ o t ếp tục ẳ g đị tầ qua trọ g, vị t ế tất yếu ề tế t ị trườ g gày ay, u cầu c ột tro g ữ g u cầu ả ất co gườ Trả qua t g a , u cầu "trú gụ" c s t ay đổ c ất lượ g, c c g ao ịc sơ độ g Cũ g c vậy, ữ g v p p p luật tra c ấp vớ số lượ g lớ vớ ế p ức t p , đ ỏ p p luật p ả đ ều c ỉ ịp t , đầy đủ để a c g t c g vớ t c t xã ộ , ất đố vớ c c ợp đồ g ua ở, đặc t ợp đồ g ua ì t tươ g la V c ua ì t tro g tươ g la l sô độ g, đ y ô g c ỉ ê sở ữu à, tà sả gườ c u cầu, c ột ê đầu tư ất độ g sả t c c c g ao ịc ua đ l oặc c o t uê p luật c ữ g quy đị cụ t ể vấ đề ày Tuy ê ,c ều trườ g ợp gườ ua o ô g ắ c c quy đị p p luật ị t t , t ua lỗ gặp p ả c ủ đầu tư ô g t c đú g t eo ợp đồ g ua ý ết T p ố ồC ột tru g t tế, vă a xã ộ lớ ước, trước sức út s p t tr ể tế, số lượ g gườ từ c c tỉ t tro g ước đế ọc tập, lao độ g v c gày gia tă g, o t eo u cầu đẩy lê ẽ C c g ao ịc ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la t T p ố C c ế ột tỷ l tươ g đố lớ so vớ c c g ao ịc ợp đồ g g ày trê ước Do đ , số lượ g c c tra c ấp ợp đồ g ua àở ì t tươ g la t t p ố t ườ g ức cao T V t a c u g địa T p ố C r ê g, c tra c ấp p t s , c c ê tro g ợp đồ g c u g ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la ( Đ B O TTTL) t ườ g c xu ướ g tì đế T a để ảo v quyề lợ c ợp p p ì C c vụ tra c ấp g ày ay c ế ột tỷ l ô g qu lớ gc t ểga tă g a c g tro g tươ g la t eo tì ì p t tr ể t ị trườ g nhà V c c ế c c tra c ấp g ày yêu cầu cấp t ết vớ o g uố đặt c c c ế đị c ế tà cụ t ể, t o ột la g p p lý cũ g t c t cô g ằ g tra c ấp xảy ra, T a cầ p ả c c c t ủ tục, p p g ả ịp t , tr ữ g ậu đ g t ếc xảy o t eo s trì tr ề tế quyề lợ c c c ê tro g Đ B O TTTL R ê g tro g lĩ v c g ả c c tra c ấp s , tế t eo co đườ g tố tụ g t T a, p p luật ước ta c ữ g quy đị cụ t ể ộ u g ì t ức Tuy ê , tro g qu trì p ụ g c tồ t ều t ếu s t, ất cập c ế u cô g t c g ả c c tra c ấp T a c c cấp Trước tì ì đ , v c t t ố gp p luật l ê qua đế v c g ả tra c ấp t T a ằ đả ảo s cô g ằ g, g ê , tu t ủ c c quy đị p p luật ột tro g ữ g yêu cầu ết sức cấp c , đặc tt ột địa p ươ g lớ Thành p ố ồC Vớ o g uố đ g g p ữ g g ê cứu ì c o s p t tr ể ề tư p p địa p ươ g đề xuất c c ế g ị p p luật l ê qua đế g ả tra c ấp Đ B O TTTL tro g đ ều p t tr ể ay, t c g ả c ọ đề tà : "Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh" đề tà luậ vă t c sỹ ì Tình hình nghiên cứu đề tài Trước tro g qu trì g ê cứu đề tà ày, t c g ả tì ểu, tha ảo ết ột số t c g ả c v ết, t c p ẩ , g trì g ê cứu l ê qua đế p v luậ vă ư: guy T ị uyề Trang, Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luậ vă T c sỹ luật ọc, Trườ g Đ ọc Luật ộ , ă 2015; oà g A , Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam, Luậ vă T c sỹ Luật ọc, oa Luật – Đ ọc Quốc g a ộ , ă 2015; gô Qua g C g, Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, Luậ vă T c sỹ luật ọc, oa luật – Đ ọc Quốc g a ộ , ă 2011… Tuy ê , v c g ê cứu c ỉ g l c c ết luậ oa ọc, c ưa p ụ g tro g t c t x t x g ả tra c ấp ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la , ế v c t ụ lý x t x c c vụ ày c ều ă , ất cập, c ưa c đị ướ g cụ t ể Vì vậy, vấ đề cấp t ết đặt p ả c ều g ê cứu c uyê s u ữa ộ u g ày, đặc t ữ g g ê cứu c ả ă g ứ g ụ g t ct ặt c, ữ g tra c ấp Đ B O TTTL xuất t Thành p ố ồC l u, ê c ưa c c ọc g ả g ê cứu ột c c tỷ ỉ Do đ , đề tà g ê cứu luậ vă l a c ọ g ê cứu vấ đề ả c tồ t c ưa u tro g cô g t c x t x tra c ấp ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la ằ g T a t T p ố ồC , đồ g t rút ữ g ọc g , ế g ị g ả p p oà t p p luật tro g lĩ v c ày để p ục vụ c o cô g t c gà t a ,g pp ầ g cao u g ả tra c ấp ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la trê t c tế, đ y vấ đề cầ t ết oà p ù ợp vớ yêu cầu tro g cô g x y g ế t ết đất ước Mục đích nhiệ vụ nghiên cứu ục đ c g ê cứu Luậ vă là s g tỏ ữ g vấ đề lý luậ ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la ; t c tr g p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la V t a t ct p ụ g p p luật ợp đồ g ua ì thành tươ g la qua o t độ g x t x T a t T p ố ồC Minh; từ đ đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật ợp đồ g tớ ua àở ì t tro g tươ g la V t a tro g t g a Để t c ục đ c g ê cứu trê , Luậ vă c c c vụ g ê cứu cụ t ể sau: - g ê cứu s g tỏ ữ g vấ đề lý luậ ợp đồ g ua bán ì t tro g tươ g la ; tc ,đ g t c tr g c c quy đị p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la V t a ; -Đ g t ct p ụ g p p luật ợp đồ g ua àở hình tro g tươ g la qua o t độ g x t x T a ởt p ố ồC ; - Đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la V t a tro g t g a tới Đối tƣợng phạ vi nghiên cứu Vớ ục đ c g ê cứu đề tà đề cập, tro g ổ luậ vă ì , t c g ả tập tru g g ê cứu vào c c vấ đề sau đ y: Thứ nhất, c c vă ả p p luật tro g lĩ v c ở, vă ả p p luật tro g lĩ v c s , oa ất độ g sả l ê qua đế g ao ịc ua ì t tro g tươ g la L ê so s vớ c c quy p p p luật trước đ y l ê qua đế p v g ê cứu Thứ hai, t c t v c x t x vụ ợp đồ g ua àở ì t tro g tươ g la t T p ố C v g ê cứu đề tà tập tru g vào c c quy đị p p luật t c t x t x trê địa t p ố để đưa c c ết luậ cầ t ết đị ướ g oà t tro g tươ g la Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu T c g ả vậ ụ g ữ g ế t ức t ếp t u tro g qu trì ọc tập, sưu tầ tà l u, c c g trì g ê cứu có liên quan, kết ợp vớ v c xe x t, c ọ lọc c c ả x t x t T a (TA D) t p ố ồC , t c g ả p t c cụ t ể, rõ vấ đề g ê cứu để x y g oà t luậ vă ày C c p ươ g p p cụ t ể t c g ả s ụ g ao gồ : p ươ g p p p t c , p ươ g p p log c, p ươ g p p tổ g ợp, p ươ g p p t ố g ê, p ươ g p p so s – đố c ếu, p ươ g p p c ứ g ,… ngh a l luận thực tiễn luận văn Ý nghĩa lý luận tc ,đ g c c quy đị p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la ; Đề xuất p ươ g ướ g oà t c c quy đị p p luật g cao cô g t c x t x g ả tra c ấp ợp đồ g ua àở ì t tro g tươ g la Ý nghĩa thực tiễn ết g ê cứu g úp đ g tì ì tra c ấp ợp đồ g ua ì t tro g tươ g l t T p ố C , c x t đế yếu tố tế - xã ộ trê địa t p ố; ết g ê cứu c t ể ù g để đị ướ g, oà t c c quy đị t c v c x t x g ả c c tra c ấp g ày t TA D t p ố C nh Kết cấu luận văn goà p ầ đầu, ết luậ a ục tà l u t a ảo, ộ u g luậ vă gồ 03 c ươ g: Chương 1: ột số vấ đề lý luậ ợp đồ g ua àở ì t tro g tươ g la Chương 2: T c tr g p p luật ợp đồ g ua àở ì t tro g tươ g la V t a t c t p ụ g p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la qua o t độ g x t x T a nhân dân t t p ố C Chương 3: ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la V t a ... HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. .. c g ả c ọ đề tà : "Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh" đề tà luậ vă t c sỹ ì Tình hình nghiên cứu đề tài... PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA LAI Ở VIỆT NAM QUA HOẠT ĐỘNG ỤNG ÁN NHÀ Ở TRONG TƢƠNG T Ử CỦA T A ÁN NH N DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CH MINH 28 21T c tr g p p luật ợp đồng mua