Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động Marketing kinh doanh Bất Động Sản giai đoạn VN Phân tích đánh giá hội Marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam (phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành,…) Lời mở đầu - Theo Định nghĩa từ Hiệp Hội Marketing Mỹ - American Marketing Association (AMA) "Marketing xem chức tổ chức tiến trình bao gồm thiết lập (creating), trao đổi (communication), truyền tải (delivering) giá trị đến khách hàng, quản lý quan hệ khách hàng (managing customer relationship) cách khác để mang lợi ích cho tổ chức thành viên có liên quan đến nó." - Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Trong phần tài sản cố định nước có kinh tế thị trường ổn định bất động sản chiếm khoảng 60% giá trị Không chiếm giá trị lớn mà thị trường Bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá, TT chứng khoán, dịch vụ… - Marketing lĩnh vực kinh doanh bất động sản dần thể vai trò nòng cốt hết Tuy nhiên doanh nghiệp nhận thấy khai thác triệt để lợi ích marketing bất động sản Hay xác chưa thật cần thiết khứ nhà đầu tư không dồi nguồn vốn để thực hoàn chỉnh chiến lược nghiên cứu marketing Như biết kể từ ngày 01/01/2009 việc chuyển nhượng bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch người môi giới phải có Chứng hành nghề; Chính phủ đánh thuế lũy tiến lợi nhuận đầu tư bất động sản; hạn mức nhà ở, đất đầu người sách siết tín dụng đầu tư bất động sản; đặc biệt tâm lý hoang mang người dân mua nhà trước tình hình biến động giá Tất nguyên nhân đòi hỏi thị trường bất động sản minh bạch đời, thị trường bất động sản thể chất cạnh tranh thật Khi ấy, vai trò marketing kinh doanh bất động sản vấn đề cấp thiết Bất động sản thông thường tài sản lớn người nên việc định mua/ bán thông thường khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng Vì việc marketing lĩnh vực bất động sản ví von “Marketing cảm xúc” Để có phân tích, đánh giá mang tính tổng quan hội Marketing lĩnh vực kinh doanh bất động sản Việt Nam giai đoạn cần có nhìn đa chiều Cụ thể ta vận dụng, phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường bên môi trường bên thông qua hai mô hình sau: Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô - Mô hình PEST Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành - Mô hình lực lượng Michael Porter Mô hình PEST: Political (Thể chế - Luật pháp) Economics (Kinh tế) Sociocultrural (Văn hóa - Xã hội) Trang Technological (Công nghệ) Đây bốn yếu tố vĩ mô có ảnh hưởng trực tiếp đến ngành kinh tế nói chung có lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, yếu tố yếu tố bên doanh nghiệp ngành, ngành phải chịu tác động đem lại yếu tố khách quan Các doanh nghiệp dựa tác động đưa sách, hoạt động kinh doanh phù hợp Các yếu tố Thể chế - Luật pháp: - Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường Bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng Cụ thể như:  Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng  Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản Việt Nam  Chính sách cho phép người hộ thành phố mua nhà Thành phố  Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản  Các sách thuế Nhà nước bất động sản,…vvv Các yếu tố Kinh tế: - Việt Nam nước phát triển, tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến tốc độ tăng trưởng ngành nghề kinh doanh, số lĩnh vực kinh doanh bất động sản Theo Tổng cục thống kê, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao ổn định từ năm 2003 đến năm 2007 tốc độ tăng trưởng khoảng từ 7,23% đến 8,44%, năm 2008 tốc độ tăng trưởng GDP giảm xuống 6,23%, năm 2009 đạt 5,2% ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế giới - Khả mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ BĐS Trang mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng cao ngược lại - Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị bất động sản gia tăng Ngoài phụ thuộc vào mốt số yếu tố sau:  Tình hình Cung - Cầu bất động sản khu vực  Đặc điểm người tham gia thị trường bất động sản khu vực  Các điều kiện thị trường bất động sản khu vực  Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc )  Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng  Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác  Tỷ lệ thuế mức thuế suất  Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng vùng… Các yếu tố văn hóa xã hội: - Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Văn hoá với tư cách yếu tố môi trường marketing ảnh hưởng toàn diện đến hoạt động marketing Doanh nghiệp Yếu tố công nghệ: Trang - Sự thay đổi công nghệ có tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội, tới lĩnh vực bao chùm đời sống vất chất,…tới lĩnh Marketing, bất động sản, sản xuất, Nó làm thay đổi phương thức sản xuất, nhìn nhận vấn đề, … - Thực tế cho thấy xu lĩnh vực kỹ thuật - công nghệ có ảnh hưởng tới định marketing, tới lĩnh vực, xét dài hạn Những thay đổi công nghệ vừa tác động mạnh mẽ tới phương thức sản xuất doanh bất động sản cần am hiểu công nghệ xây dựng, thi công, thiết kế, quảng bá hình ảnh….để tiếp cận khách hàng mục tiêu cách hiệu Mô hình lực lượng Michael Porter Áp lực cạnh tranh nhà cung cấp: - Dựa mô hình M Porter ta nhận thấy ảnh hưởng, tác động từ nhân tố bên (vĩ mô) đến marketing lĩnh vực kinh doanh bất động sản yếu tố ngành có tác động, ảnh hưởng, đến cung cầu, giá cả, thị trường bất động sản Cụ thể ta phân tích lực lượng sau: Áp lực cạnh tranh nhà cung cấp - Trong thời gian gần với phát triển mạnh mẽ quy mô TTCK Việt Nam thu hút, huy động nguồn vốn dồi cho công ty lĩnh vực kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị KCN Sông Trang Đà (mã CK: SJS), Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt Nam (mã CK: VNI), HAG…Qua công ty đẩy mạnh đầu tư, mở rộng dự án khu đô thị, khu chung cư cao tầng,… - Ngoài ra, có nhiều dự án bất động sản nhà đầu tư cá nhân, tổ chức nước tham gia đầu tư xây dựng góp vốn tham gia,…như dự án tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower… Do việc kinh doanh bất động sản thời gian qua mang lại lợi nhuận lớn có nhiều áp lực có ảnh hưởng tác động đến nguồn cung bất động sản thị trường tới tay khách hàng, người tiêu dùng Áp lực cạnh tranh từ khách hàng - Nguồn cung thị trường bất động sản thời gian qua lớn Do vậy, khách hàng, người tiêu dùng cần sản phẩm có chất lượng, thiết kế đẹp, vị trí thuận tiện giao thông giá phải hợp lý, áp lực cạnh tranh từ khách hàng mà nhà cung cấp phải tìm hiểu có chiến lược cho công tác marketing sản phẩm cách tốt Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn: - Theo M-Porter, đối thủ tiềm ẩn doanh nghiệp chưa có mặt ngành ảnh hưởng tới ngành tương lai Đối thủ tiềm ẩn nhiều hay ít, áp lực họ tới ngành mạnh hay yếu phụ thuộc vào yếu tố sau  Sức hấp dẫn ngành: Yếu tố thể qua tiêu tỉ suất sinh lợi, số lượng khách hàng, số lượng doanh nghiệp ngành, mà kinh doanh bất động sản lĩnh vực đem lại lợi nhuận lớn, tỷ suất sinh lợi cao,  Những rào cản gia nhập ngành: yếu tố làm cho việc gia nhập vào ngành khó khăn tốn Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế: - Sản phẩm thay sản phẩm cho phép thõa mãn nhu cầu với sản phẩm ngành Đặc điểm chúng thường có ưu so với sản phẩm bị thay đặc trưng riêng biệt Do vậy, chúng gây sức ép đến doanh nghiệp ngành thị trường khách hàng Đe dạo đòi hỏi doanh nghiệp phải có phân tích, theo dõi thường xuyên tiến kỹ thuật – công nghệ, Trang liên quan trực tiếp đổi công nghệ, đổi sản phẩm Hơn thay đổi nhu cầu thị trường yếu tố quan trọng tạo đe dọa Áp lực cạnh tranh nội ngành: - Không doanh nghiệp chuyên kinh doanh lĩnh vực bất động sản mà nhiều doanh nghiệp khác tham gia lĩnh vực vô hình chung tạo áp lực cạnh tranh trực tiếp với sức ép trở lại lên ngành Trong ngành yếu tố sau làm gia tăng sức ép cạnh tranh đối thủ như:  Tình trạng ngành, cấu trúc ngành, rào cản rút lui… Ngoài Áp lực phân tích có số nhân tố có ảnh hưởng tác động đến lĩnh vực bất động sản Marketing bất động sản,… như: Nhóm yếu tố tự nhiên: - Vị trí bất động sản: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất, giá bất động sản Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường: - Tính hữu dụng bất động sản - Nhu cầu loại bất động sản thị trường - Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản:  Tình trạng pháp lý bất động sản: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng có  Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, Trang chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao tầng ) Nhóm yếu tố liên quan khác  Chính phủ, cộng đồng, hiệp hội, chủ nợ, nhà tài trợ, cổ đông Hãy nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam (những đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà Nội & TPHCM - Để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam nay, đứng góc độ chuyên viên Phòng Tư vấn tài bảo lãnh phát hành Công ty chứng khoán nhìn nhận đưa số đặc điểm bật sau:  Việc cần nắm bắt thông tin thị trường qua tìm hiểu, qua điều tra, vấn… hiểu rõ nhu cầu, đặc tính, hành vi thái độ khách hàng, người tiêu dùng Bất động sản, vị trí Bất động sản, giá trị bất động sản… Trang Thứ cần am hiểu hệ thống luật pháp quy định, đặc biệt quy  định lĩnh vực kinh doanh bất động sản,  Có khao khát, đam mê, hoài bão kinh doanh,…  Lập kế hoạch, chiến lược kinh doanh , chi tiết, cụ thể  Bất động sản tài sản có giá trị lớn để tham gia kinh doanh thành công điều quan trọng cần có nguồn lực, tiềm lực tài chính, mối quan hệ đối ngân hàng, công ty bất động sản, quan hành chính, thuế… Thị trưởng bất động sản luôn có biến động, lúc tăng, lúc giảm,  lúc trầm lắng nhiều yếu tố tác động trực tiếp, tác động gián tiếp,…Do vậy, người kinh doanh bất động sản phải có nhạy bén nhận định thị trường, biến động thị trường ,…để đưa định tốt Trong thời gian vừa qua thời điểm cuối năm 2008 2009  ảnh hưởng từ khủng hoảng tài giới bắt nguồn từ Mỹ có tác động tiêu cực đến kinh tế Việt Nam Chính phủ, ban ngành liên tục đưa sách điều chỉnh để hỗ trợ để kinh tế dần vào ổn định Do việc đánh giá tác động yếu tố kinh tế vĩ mỗ, vi mô, sách tài nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lĩnh vực marketing,…là cần thiết, phòng ngừa rửi ro, bảo toàn nguồn vốn,… Uy tín kinh doanh điều cần thiết không lĩnh  vực Ngoài đặc điểm để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam nêu việc Marketing, quảng bá cho bất động sản đóng vai trò quan trọng - Lúc thị trường sôi động marketing tốt nâng giá trị nhà bạn bán mắt người mua lên làm cho nhà bán giá cao hơn, lúc thị trường "đóng băng" marketing tốt cho bất động sản khác biệt việc bán nhà mua nhà Trang - Marketing cho nhà không làm cho bạn chắn bán nhà việc marketing làm điều vô quan trọng mà chắn bán nhà bạn phải cần tới, có nhiều người liên hệ hỏi thăm nhà mà bạn bán - Marketing cho bất động sản trình gồm nhiều bước đòi hỏi có kinh nghiệm kiến thức chuyên sâu nắm sống đại mà ta nhiều thời gian Do mà dịch vụ marketing cho bất động sản thường kèm với công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản Chúng ta xem xét vài chiêu thức dẫn đến thành công lĩnh vực kinh doanh bất động sản sau: Chiêu thức thứ nhất: "Chụp ảnh thật đẹp nhà bạn" Hầu hết người mua nhà biết nhà bạn muốn bán qua sàn giao dịch mạng mà chụp ảnh cho nhà điều thiếu Người mua nhà thường đòi hỏi yếu tố trực quan cao Một nhà ảnh có ảnh qua loa bên nhà thường người mua đặt sang bên chí không buồn xem Vậy chụp phần cho nhà tốt? Lời khuyên là, bạn chụp mặt tiền nhà, chụp bên nhà, chụp bên nhà Khi chụp ảnh nhà, lưu ý điểm sau bạn có ảnh đẹp nhiều so với đối thủ cạnh tranh: - Trước chụp bạn loại bỏ phương tiên giao thông khỏi mặt tiền nhà - Bạn cắt phần vỉa hè gắn liền với nhà - Tránh chụp mặt trời, tránh chụp bóng nhà - Chụp vài góc độ nhà, nhớ tỉa tót lại - Loại bỏ đồ chơi trẻ em, dấu vết vật nuôi chụp Tuyệt chiêu thứ hai: "Sáng tạo thông điệp quảng cáo cho nhà" Với thời gian eo hẹp bạn thời gian sáng tạo thông điệp quảng cáo cho nhà bạn Tuy nhiên, nghĩ lại lợi ích có thông điệp quảng cáo tốt nhà bạn không nhỏ Người ta thường ví von " Cái tóc vóc người", bất động sản vậy, coi hình ảnh nhà Trang 10 "tóc" thông điệp quảng cáo "răng" tạo diện mạo nhà mắt người mua tiềm Vì đừng soạn mẩu tin quảng cáo đơn điệu, thu hút khách hàng mục tiêu khách hàng tiềm thông điệp hấp dẫn Song làm để có mẩu thông điệp hấp dẫn mà không tốn chữ? Điểm thành công kế việc đưa vào thông điệp quảng cáo thông tin có tính chất:  Kích thích nôn nóng khách hàng  Thông tin diện tích, vị trí, số phòng, địa chỉ, phố  Giá phương thức toán  Tình trạng pháp lý  Sự tiện nghi, mở cửa cho xem nhà, điện thoại liên lạc Tuyệt chiêu thứ ba: "Đa dạng hóa môi trường truyền thông" Sau làm khâu thiết kế sản phẩm tạo thông điệp nhà bạn lúc bạn đưa thông điệp tới khách hàng Có nhiều kênh truyền thông khác để bạn lựa chọn như: mục rao vặt báo giấy, mục rao vặt báo điện tử, trưng biển quảng cáo trực tiếp nhà bạn, rao vặt qua mạng di động, gửi thư trực tiếp, làm tờ rơi Mỗi kênh truyền thông có độc giả riêng mình, quảng cáo thành công khách hàng nói với bạn họ nhìn thấy nhà bạn khắp nơi Tuyệt chiêu thứ tư: "Thuê người thực ba tuyệt chiêu trên" "Ba mươi sáu kế, tẩu vi thượng sách" binh pháp Tôn Tử, ngờ nghệch so với nói đoạn thực không chút thời đại chuyên môn hóa cao Các chuyên viên bất động sản đào tạo bản, nhiều kinh nghiệm am hiểu thị trường hoàn toàn đảm nhận tốt vai trò bạn nghĩ Hãy mạnh dạn dùng thử dịch vụ marketing cho bất động sản bạn có lựa chọn để bán nhà cách nhanh giá bối cảnh thị trường đóng băng Trang 11 Trên kế có ích cho bạn việc áp dụng marketing cho bất động sản bạn, bạn vận dụng cách dễ dàng tốn thời điểm Phân tích khác (nếu có) Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh: - Hà Nội thủ đô Thành phố HCM lại trung tâm kinh tế nước Do nơi có đặc điểm vị trí địa lý, vai trò,…trong tổng thể phát triển chung kinh tế Để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công hai trung tầm kinh tế trị không đòi hỏi đặc điểm mà phải có am hiểu sâu sắc nhiều yếu tố, - Hà Nội: Việc mở rộng thủ đô, lấy toàn tỉnh Hà tây, phần tỉnh Vĩnh Phúc, số xã thuộc tỉnh Hòa Bình, …dẫn tới giá bất động sản khu vực kể tăng mạnh, dự án ngày nhiều, nhu cầu lớn, có tác động tích cực tiêu cực => Thành công thị trường cần tảng tài mạnh, nhanh nhạy, chớp thời - Thành phố Hồ Chí Minh, đầu tầu kinh tế Việt Nam, dân số sinh sống đông, nhu cầu cấp thiết chỗ lớn, đầu cơ, đầu tư cho bất động sản từ nguồn tiền nhàn dỗi, => Thành công thị trường cần tảng tài chính, nhanh nhạy, định hướng Kết luận: - Qua giáo trình, tài liệu, giảng môn học Quản trị Marketing Chương trình MBA, tiếp cận, học tập, học hỏi, nghiên cứu, đánh giá, định hướng nhiều vấn đề liên quan đến Marketing, đặc biệt marketing bất động sản Trong trình học tập Giảng viên PGS TS Nguyễn Thị Tuyết Mai đưa nhiều ý tưởng có nhìn đa chiều vấn đề, với đề tài “Phân tích đánh giá hội Marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam nay” tìm hiểu nhiều tài liệu liên quan lĩnh vực này, nhiên lĩnh vực khó nên việc phân tích đánh giá có phần chưa sâu sắc nhìn chưa đầy đủ, mong nhận bảo thầy cô giáo, đóng góp quý báu anh chị tập thể lớp MBA01.M0709 để sau kết thúc môn học lĩnh vực đầu tư chứng khoán tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất Trang 12 động sản đầy tiềm thành công Đó điều tuyệt vời bối cảnh nay! Tài liệu tham khảo: - Giáo trình Quản trị Marketing - Chương trình đào tạo thạc sỹ Quản trị kinh doanh quốc tế, Griggs University.2010; - http://www.doanhnhan360.com/ / / /Bon_tuyet_chieu_trong_marketing/ Trang 13 ... giá bất động sản Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường: - Tính hữu dụng bất động sản - Nhu cầu loại bất động sản thị trường - Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản:  Tình trạng pháp lý bất. .. từ nhân tố bên (vĩ mô) đến marketing lĩnh vực kinh doanh bất động sản yếu tố ngành có tác động, ảnh hưởng, đến cung cầu, giá cả, thị trường bất động sản Cụ thể ta phân tích lực lượng sau: Áp... sản nói riêng, yếu tố yếu tố bên doanh nghiệp ngành, ngành phải chịu tác động đem lại yếu tố khách quan Các doanh nghiệp dựa tác động đưa sách, hoạt động kinh doanh phù hợp Các yếu tố Thể chế -