Đang tải... (xem toàn văn)
Dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê Brilliant - Pearl
1 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT-PEARL PHẦN I-MỤC LỤC PHẦN I: MỤC LỤC 1 PHẦN II: TÓM TẮT DỰ ÁN .7 I. Giới thiệu tổng quan về dự án……………………………………………7 II. Những căn cứ để xác định đầu tư…………………………………………7 III. Khía cạnh kỹ thuật……………………………………………………….9 IV. Khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án………………… 10 V. Khía cạnh tài chính…………………………………………………….10 VI. Khía cạnh kinh tế xã hội…………………………………………… 13 PHẦN III: THUYẾT MINH VÀ THIẾT KẾ CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN…………14 I. NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH ĐẦU TƯ……………………… 14 1. Căn cứ pháp lý…………………………………………………………14 2. Tình hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến sự ra đời của dự án………….14 2.1 Nhu cầu nhà ở nói chung của xã hội……………………………… 14 2.2 Nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Hà Nội…………………………… 15 3. Môi trường tự nhiên và tiềm năng phát triển khu biệt thự Brilliant-Pearl 3.1 Điều kiện tự nhiên…………………………………………………… 16 3.2 Tiềm năng phát triển khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl……….17 - Về giá bất động sản - Về thu nhập của người dân Hà Nội - Về nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội LÊ VÕ CHẤU ANH-CQ503173 2 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT-PEARL 4. Điều kiện về dân số và lao động………………………………………20 4.1 Điều kiện về dân số 4.2 Điều kiện về lao động 5. Hệ thống các chính sách liên quan đến dự án…………………………21 6. Nghiên cứu thị trường sản phẩm……………………………………… 22 6.1 Phân tích cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại thời điểm hiện tại 6.1.1 Phân tích cầu thị trường về sử dụng biệt thự tại thành phố Hà Nội 6.1.2 Phân tích cung thị trường về xây dựng biệt thự tại thành phố Hà Nội 6.2 Xác định loại thị trường và loại sản phẩm của dự án 6.3 Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu 6.4 Dự báo cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại Hà nội trong tương lai 6.4.1 Phân tích cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại Hà Nội ở hiện tại và trong quá khứ 6.4.2 Dự báo cầu của việc sử dụng biệt thự tại Hà Nội trong tương lai 6.4.3 Dự báo cung của việc xây dựng biệt thự tại Hà Nội trong tương lai 7. Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm của dự án……………………….22 7.1 Xác định đối tượng tiêu thụ sản phẩm của dự án 7.2 Lựa chọn các phương pháp giới thiệu sản phẩm 7.3 Lựa chọn các phương thức linh hoạt để đẩy mạnh sức mua 7.4 Tổ chức mạng lưới tiêu thụ sản phẩm 8. Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án…22 8.1 Khả năng cạnh tranh và các tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh sản phẩm của dự án 8.1.1 Khả năng cạnh tranh LÊ VÕ CHẤU ANH-CQ503173 3 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT-PEARL 8.1.2 Các tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh của sản phẩm của dự án 8.2 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án 8.2.1 Khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án 8.2.2 Nội dung chủ yếu trong nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án II. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN………………………………23 1. Mô tả sản phẩm…………………………………………………………23 2. Hình thức đầu tư…………………………………………………………23 3. Quy mô đầu tư………………………………………………………….23 4. Loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh………………….24 4.1 Loại hình doanh nghiệp 4.2 Phương thức kinh doanh 5. Giải pháp xây dựng công trình………………………………………….24 5.1 Giải pháp quy hoạch và kiến trúc 5.1.1 Phân khu mặt bằng dự án 5.1.2 Diện tích xây dựng cơ bản 5.1.3 Kiến trúc 5.1.4 Thông số xây dựng các hạng mục công trình 6. Công suất thiết bị………………………………………………………27 7. Lịch trình thực hiện dự án…………………………………………… 27 III. PhÂN TÍCH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ CỦA DỰ ÁN 1. Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư……………… 27 2. Tổ chức quản lý trong giai đoạn vận hành khai thác…………………….29 IV. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH LÊ VÕ CHẤU ANH-CQ503173 4 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT-PEARL 1. Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án……………30 1.1 Nội dung của tổng mức đầu tư - Chi phí cố định - Vốn lưu động ban đầu - Vốn dự phòng 1.2 Xác định tổng mức đầu tư của dự án (TMĐT) 2. Xác định chi phí xây dựng…………………………………………… 31 2.1 Căn cứ để xây dựng các hạng mục 2.2 Xác định chi phí xây dựng các hạng mục 3. Xác định chi phí thiết bị của dự án………………………………………34 3.1 Các căn cứ xác định 3.2 Xác định chi phí thiết bị 3.3 Chi phí lắp đặt thiết bị 3.3.1 Các căn cứ xác định 3.3.2 Xác định chi phí lắp đặt thiết bị 4. Xác định chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư……………36 5. Xác định chi phí quản lý dự án và các chi phí khác (chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng)………………………………………………………37 5.1 Các căn cứ xác định 5.2 Tính toán 6. Dự trù vốn lưu động cho dự án…………………………………………39 6.1 Căn cứ xác định 6.2 Tính toán nhu cầu vốn lưu động ban đầu 6.3 Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động 7. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng…… 43 LÊ VÕ CHẤU ANH-CQ503173 5 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT-PEARL 8. Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng…43 8.1 Nguồn vốn 8.2 Kế hoạch huy động vốn của dự án 8.3 Dự trù lãi vay vốn trong thời kỳ xây dựng 9. Tổng hợp mức đầu tư của dự án…………………………………………46 10. Xác định chi phí sản xuất kinh doanh của dự án trong các năm vận hành………………………………………………………………………46 10.1 Chi phí sử dụng điện nước (không có thuế VAT) 10.1.1 Căn cứ xác định 10.1.2 Lập bảng xác định chi phí sử dụng điện nước 10.2 Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân QL, điều hành dự án 10.3 Chi phí thuê bao điện thoại 10.4 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 10.5 Chi phí BHXH, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn 10.6 Chi phí quản lý khác 11. Dự trù chi phí thuê đất trong hoạt động kinh doanh……………50 12. Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án……………….51 13. Xác định giá trị tài sản thu hồi khi thanh lý và đầu tư thay thế… 52 14. Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành 15. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành 16. Dự trù doanh thu cho dự án (không có VAT)…………………….54 16.1 Căn cứ xác định 16.2 Lập bảng xác định doanh thu cho dự án trong các năm vận hành 17. Dự trù lãi (lỗ) trong sản xuất kinh doanh……………………… 54 17.1 Căn cứ xác định LÊ VÕ CHẤU ANH-CQ503173 6 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT-PEARL 17.2 Lập bảng dự trù lãi (lỗ) trong quá trình sản xuất kinh doanh 18. Hiệu quả tài chính của dự án……………………………………56 18.1 Hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi 18.2 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRR 18.2.1 Căn cứ xác định 18.2.2 Lập bảng xác định suất thu lợi nội tại IRR 19. Phân tích độ an toàn tài chính…………………………………….57 19.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh 19.2 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động 19.3 Phân tích khả năng trả nợ 19.4 Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hòa vốn V. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH XÃ HỘI…………………62 1. Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra………………………………62 2. Mức thu hút lao động vào làm việc…………………………………… 62 PHẦN IV-KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ……………………………………… 66 PHẦN II -TÓM TẮT DỰ ÁN I-GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN LÊ VÕ CHẤU ANH-CQ503173 7 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT-PEARL - Tên của dự án: Dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê Brilliant- Pearl - Chủ dự án: Công ty đầu tư kinh doanh và phát triển nhà ở Hà Nội - Đặc điểm đầu tư: Đầu tư vào tài sản cố định - Mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu của đầu tư: xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê dài hạn dùng để ở hoặc làm văn phòng. II-NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH ĐẦU TƯ 1. Căn cứ pháp lý 2. Tình hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến sự ra đời của dự án 2.1 Nhu cầu nhà ở nói chung của xã hội. 2.2 Nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Hà Nội. 3. Môi trường tự nhiên và tiềm năng phát triển khu biệt thự Brilliant-Pearl 3.1 Điều kiện tự nhiên 3.2 Tiềm năng phát triển khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl - Về giá bất động sản - Về thu nhập của người dân Hà Nội - Về nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội 4. Điều kiện về dân số và lao động 4.1 Điều kiện về dân số 4.2 Điều kiện về lao động 5. Hệ thống các chính sách liên quan đến dự án 6. Nghiên cứu thị trường sản phẩm LÊ VÕ CHẤU ANH-CQ503173 8 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT-PEARL 6.1 Phân tích cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại thời điểm hiện tại 6.1.1 Phân tích cầu thị trường về sử dụng biệt thự tại thành phố Hà Nội 6.1.2 Phân tích cung thị trường về xây dựng biệt thự tại thành phố Hà Nội 6.2 Xác định loại thị trường và loại sản phẩm của dự án 6.3 Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu 6.4 Dự báo cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại Hà nội trong tương lai 6.4.1 Phân tích cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại Hà Nội ở hiện tại và trong quá khứ 6.4.2 Dự báo cầu của việc sử dụng biệt thự tại Hà Nội trong tương lai 6.4.3 Dự báo cung của việc xây dựng biệt thự tại Hà Nội trong tương lai 7. Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm của dự án 7.1 Xác định đối tượng tiêu thụ sản phẩm của dự án 7.2 Lựa chọn các phương pháp giới thiệu sản phẩm 7.3 Lựa chọn các phương thức linh hoạt để đẩy mạnh sức mua 7.4 Tổ chức mạng lưới tiêu thụ sản phẩm 8. Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án 8.1 Khả năng cạnh tranh và các tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh sản phẩm của dự án 8.1.1 Khả năng cạnh tranh LÊ VÕ CHẤU ANH-CQ503173 9 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT-PEARL 8.1.2 Các tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh của sản phẩm của dự án 8.2 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án 8.2.1 Khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án 8.2.2 Nội dung chủ yếu trong nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án 9. Nhu cầu và chất lượng dân số cũng là một điểm cộng cho dự án III-KHÍA CẠNH KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN 1. Mô tả sản phẩm: Biệt thự được xây dựng với 18 tòa nhà tương đương khách sạn 3 sao quốc tế. 2. Hình thức đầu tư: đầu tư mới 3. Quy mô đầu tư: lớn 4. Loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh 4.1 Loại hình doanh nghiệp 4.2 Phương thức kinh doanh 5. Giải pháp xây dựng công trình V.1 Giải pháp quy hoạch và kiến trúc V.1.1Phân khu mặt bằng dự án V.1.2Diện tích xây dựng cơ bản V.1.3Kiến trúc V.1.4Thông số xây dựng các hạng mục công trình 6. Công suất thiết bị 7. Lịch trình thực hiện dự án LÊ VÕ CHẤU ANH-CQ503173 10 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT-PEARL IV-KHÍA CẠNH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ CỦA DỰ ÁN 1. Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư 2. Tổ chức quản lý trong giai đoạn vận hành, khai thác V-KHÍA CẠNH TÀI CHÍNH 1. Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án 1.1 Nội dung của tổng mức đầu tư - Chi phí cố định - Vốn lưu động ban đầu - Vốn dự phòng 1.2 Xác định tổng mức đầu tư của dự án (T MĐT ) 2. Xác định chi phí xây dựng 2.1 Căn cứ để xây dựng các hạng mục 2.2 Xác định chi phí xây dựng các hạng mục 3. Xác định chi phí thiết bị của dự án 3.1 Các căn cứ xác định 3.2 Xác định chi phí thiết bị 3.3 Chi phí lắp đặt thiết bị 3.3.1 Các căn cứ xác định 3.3.2 Xác định chi phí lắp đặt thiết bị 4. Xác định chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư 5. Xác định chi phí quản lý dự án và các chi phí khác (chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng) LÊ VÕ CHẤU ANH-CQ503173 . ÁN I-GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN LÊ VÕ CHẤU ANH-CQ503173 7 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT- PEARL - Tên của dự án: Dự án xây dựng khu biệt. CHẤU ANH-CQ503173 14 DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ BRILLIANT- PEARL - Căn cứ vào quy hoạch chung xây dựng huyện Thanh Trì-Hà Nội 201 1- 2015. - Căn
