Đang tải... (xem toàn văn)
Trong sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước vấn đề đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân đặc biệt quan trọng .Trong cơ chế thị trường việc tồn tại và phát triển là vấn đề sống còn đối với toàn thể quốc gia cũng như bất cứ cá nhân nào trong xã hội.
Mục lục Lời mở đầu Chương I: Lý luận chung I Những quy định chung quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình .6 Khái niệm quản lý dự án .6 Phân loại dự án quản lý nhà nước dự án đầu tư xây dựng công trình Các hình thức quản lý dự án II Mơ hình tổ chức nhà quản lý dự án Các mơ hình tổ chức dự án: Các nhà quản lý dự án .11 III Nội dung cuả quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp 12 Khái niệm nhà cho người có thu nhập thấp 12 Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng dự án nhà cho người có thu nhập thấp 13 Hình thức tổ chức quản lý thực dự án đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp 14 Chương II: Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Tổng công ty đầu tư xây dựng nhà Hà Nội thời gian gần 15 I Đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh Tổng công ty đầu tư xây dựng nhà Hà Nội 15 Chức nhiệm vụ Tổng công ty 15 ======================================================= Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng Tổ chức máy quản lý Tổng công ty 17 Trách nhiệm quyền hạn Hội đồng quản trị Tổng công ty 18 Nhiệm vụ quyền hạn Tổng Giám đốc 19 Mục tiêu hoạt động kinh doanh Handico 21 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh Handico năm gần xu hướng năm tới 23 II Tình trạng thiếu hụt quỹ nhà cho người có thu nhập thấp nước ta 32 Giá nhà tầm với người có TNT .32 Đầu tư không hấp dẫn 35 Huy động vốn tốn khó 36 III Tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà nội với dự án đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp .38 Tổng công ty đầu Xây dựng nhà Hà Nội với dự án xây dựng thí điểm nhà dành cho người thu nhập thấp .38 Tình hình thực dự án xây dựng nhà bán trả dần quỹ đất 20% .54 Nhận xét chung công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà nội .59 Chương III: Phương hướng kiến nghị nhằm hồn thiện Cơng tác quản lý hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp 63 I Phương hướng hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp năm tới 63 II Một số kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lý đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp 72 ======================================================= Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng Cơ sở lý luận việc hồn thiện cơng tác quản lý đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp 72 Những kiến nghị phía tổng công ty: 77 Kết luận 79 Tài liệu tham khảo 80 ======================================================= Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng Lời mở đầu Trong nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước vấn đề đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân đặc biệt quan trọng Trong chế thị trường việc tồn phát triển vấn đề sống cịn tồn thể quốc gia cá nhân xã hội Ông cha ta có câu “ An cư lạc nghiệp”, điều nhấn mạnh thêm vai trò quan trọng vấn đề nhà Đặc biệt người có thu nhập thấp nhà động lực quan trọng, mốc đánh giấu để họ vươn lên nỗ lực khỏi hồn cảnh khó khăn để đóng góp cho gia đình cho xã hội Do cơng tác đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp phải đặc biệt trọng đối vơi nước phát triển nước ta, số lượng người có thu nhập thấp chiếm phần lớn dân số nước Các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực xây dựng người trực tiếp tiến hành hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình nhà dành cho người thu nhập thấp để thực mục tiêu công nghiệp hố, đại hố đất nước Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội doanh nghiệp Đối diện với thực trạng quản lý kinh tế với nhận thức cá nhân công tác quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, sau thời gian thực tập Tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội, em tìm hiểu lựa chọn đề tài: “ Quản lý hoạt công tác đầu tư xây dựng kinh doanh nhà dành cho người thu nhập thấp Tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội” Nội dung chuyên đề em trình bày theo phần sau: - Chương I: Lý luận chung - Chương II: Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người có thu nhập thấp Tổng Cơng ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội năm gần - Chương III: Phương hướng kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp ======================================================= Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng Với kiến thức học trường hiểu biết ỏi thân, chun đề em chắn cịn có thiếu sót, em mong nhận góp ý Cô giáo hướng dẫn Lê Thị Anh Vân thầy cô khoa Em xin chân thành cảm ơn! SV: Trần Thị Như Hằng Lớp: QLKT 44B ======================================================= Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng Chương I: Lý luận chung I Những quy định chung quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Khái niệm quản lý dự án Quản lý dự án trình lập kế hoạch ,điều phối thời gian, nguồn lực giám sát trình phát triển dựa án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành thời hạn, phạm vi ngân sách duyệt đạt yêu cầu định kỹ thuật chất lượng sản phẩm dịch vụ, phương pháp điều kiện tốt cho phép Quản lý dự án bao gồm ba giai đoạn chủ yếu Đó việc lập kế hoạch, điều phối thực mà nội dung chủ yếu quản lý chế độ thời gian, chi phí thực giám sát công việc dự án nhằm đạt mục tiêu xác định • Lập kế hoạch Đây giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định công việc, dự tính nguồn lực cần thiết để thực dự án trình phát triển kế hoạch hoạt động thống nhất, theo trình tự logic, biểu diễn dạng sơ đồ hệ thống phương pháp lập kế hoạch truyền thống • Điều phối thực dự án Đây trình phân phối nguồn lực bao gồm tiền vốn, lao động, thiết bị đặc biệt quan trọng điều phối quản lý tiến độ thời gian, lập lịch trình cho cơng việc tồn dự án (khi bắt đầu, kết thúc), sở đó, bố trí tiền vốn, nhân lực thiết bị phù hợp • Giám sát q trình theo dõi, kiểm tra tiến trình dự án , phân tích tình hình thực hiện, báo cáo trạng đề xuất biện pháp giải vướng mắc trình thực Cùng với hoạt động giám sát, công tác đánh giá dự án kỳ cuối nhằm tổng kết, rút kinh nghiệm, kiến nghị pha sau dự án ======================================================= Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng Các giai đoạn trình quản lý dự án hình thành chu trình động từ việc lập kế hoạch đến phối hợp thực giám sát sau phản hồi cho việc lập kế hoạch dự án theo chu trình trình bày mơ hình sau: Lập kế hoạch Thiết lập mục tiêu Dự tính nguồn lực Xây dựng kế hoạch Giám sát Đo lường kết So sánh với mục tiêu Báo cáo Giải vấn đề Điều phối thực Bố trí tiến độ thời gian Phân bố nguồn lực Phối hợp hoạt động Khuyến khích, động viên Chu trình quản lý dự án Phân loại dự án quản lý nhà nước dự án đầu tư xây dựng cơng trình 2.1 Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình (sau gọi chung dự án ) phân loại sau: a) Theo quy mơ tính chất: dự án quan trọng quốc gia Quốc hội thông qua chủ trương cho phép đầu tư; dự án cịn lại phân thành nhóm A, B, C b) Theo nguồn vốn đầu tư: Dự án sử dụng ngân sách nhà nước; ======================================================= Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng Dự án sử dụng vốn tín dụng Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước; Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triểncủa doanh nghiệp nhà nước; Dụ án sử dụng vốn khác bao gồm vốn tư nhân sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn 2.2 Việc đầu tư xây dựng cơng trình phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an ninh, an tồn xã hội an tồn mơi trường, phù hợp với quy định pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan 2.3 Ngoài tuỳ theo nguồn vốn sử dụng cho dự án, nhà nước quản lý theo quy định sau đây: a) Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước kể dự án thành phần, Nhà nước quản lý tồn q trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trương đầu tư, lập dự án, lập thiết kế, lập tổng dự tốn, lựa chọn nhà thầu, thi cơng xây dựng đến nghiệm thu, bàn giao đưa cơng trình vào khai thác sử dụng Người định đầu tư có trách nhiệm bố trí đủ vốn theo tiến độ thực dự án, không năm dự án nhóm C, bốn năm dự án nhóm B Các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước quan quản lý nhà nước có thẩm quyền định theo phân cấp phù hợp với quy định pháp luật ngân sách nhà nước; b) Đối với doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển nhà nước vốn đầu tư phát triển doanh nghiệp nhà nước nhà nước quản lý chủ trương quy mô đầu tư Doanh nghiệp có dự án tự chịu trách nhiệm tổ chức thực quản lý dự án theo quy định nhà nước; c) Đối với dự án sử dụng vốn khác bao gồm vốn tư nhân, chủ đầu tư tự định hình thức quản lí dự án Đối với dự án sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn khác bên góp vốn thoả thuận phương thức quản ======================================================= Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng lý quản lý theo quy định nguồn vốn có tỉ lệ phần trăm lớn tổng vốn đầu tư 2.4 Đối với dự án Quốc hội thơng qua chủ trương đầu tư dự án nhóm A gồm nhiều dự án thành phần, dự án thành phần độc lập vận hành, khai thác thực theo phân kì đầu tư ghi văn phê duyệt báo cáo đầu tư dự án thành phần quản lý, thực dự án độc lập Các hình thức quản lý dự án - Căn điều kiện, lực tổ chức,cá nhân, yêu cầu dự án, người định đầu tư xây dựng cơng trình định lựa chọn hành thức quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình sau đây: Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án chủ đầu tư xây dựng cơng trình khơng đủ điều kiện lực; Trực tiếp quản lý dự án chủ đầu tư xây dựng cơng trình có đủ điều kiện lực quản lý dự án - Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật chủ đầu tư theo nhiệm vụ, quyền hạn giao - Tổ chức, cá nhân quản lý dự án phải có đủ điều kiện, lực theo quy định II Mơ hình tổ chức nhà quản lý dự án Các mơ hình tổ chức dự án: Có nhiều mơ hình tổ chức quản lý dự án Tuỳ thuộc vào mục đích mà phân loại mơ hình tổ chức dự án cho phù hợp Căn vào điều kiện lực cá nhân, tổ chức vào u cầu dự án chia hình thức tổ chức quản lý dự án thành nhóm hình thức th tư vấn quản lý dự án hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án loại mơ hình tổ chức quản lý dự án chủ yếu: ======================================================= Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng Mơ hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án: Đây hình thức dành cho dự án có quy mơ nhỏ vừa, chủ đầu tư phải có trình độ chun mơn hiểu biết sâu sắc quản lý dự án Đây hình thức mà Ban quản ý chủ đầu tư trực tiếp thành lập ban quản lý dự án thực công việc dự án theo uỷ quyền chủ đầu tư Trường hợp ban quản lý dự án phải chịu trách nhiệm trước pháp luật chủ đầu tư quyền nghĩa vụ giao Mơ hình Chủ nhiệm điều hành dự án: Là mơ hình mà chủ đầu tư khơng trực tiếp tham gia điều hành dự án mà la giao cho dơn vị chuyên nghành, thuê tổ chức khác có đủ lực để thực quản lý dự án thay cho chủ đầu tư Mơ hình chìa khố trao tay: hình thức tổ chức , Ban quản lý dự án khơng đại diện tồn quyền Chủ đầu tư- chủ dự àn mà “ chủ” dự án Hình thức cho phép tổ chức đấu thầu, lựa chọn nhà tổng thầu để thực tồn dự án Mơ hình tổ chức quản lý theo chức năng: Tuỳ vào thuộc tính dự ná, dự án phịng chức đảm nhận Các thành viên tham gia việc quản lý dự án tập trung từ phòng xchức khác nhau, họ tực chức chun mơn q trình quản lý dự án Sau dự án kết thúc họ lại quay trở hoạt động phòng cũ Trong suốt trình dự án thực các thành viên thuộc quyền quản lý phịng chức Mơ hình tổ chức chun trách quản lý dự án: Các thành viên triệu tập từ phịng chức q trình dựan diễn họ khong chịu quản lý phịng chức chun mơn mà chun sâu vào tực nhiệm vụ theo yêu cầu dự án Mơ hình tổ chức quản lý theo ma trận: kết hợp mơ hình tổ chức quản lý dự án theo chức mô hình tổ chức quản lý chuyên trách dự án Từ kết hợp hình thành hai loại ma trận: ma trận mạnh ma trận yếu ======================================================= 10 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng xuyên bị thiên tai (khu vực ngập lũ đồng sông Cửu Long khu vực miền Trung) Nhà nước hỗ trợ đầu tư phần từ ngân sách, kết hợp với sách cho vay để thực xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng thiết yếu, cho hộ dân vay để mua nhà Đối với vùng Trung du, miền núi phía Bắc, duyên hải Bắc, Nam, Trung Bộ, Đông Nam Bộ Tây Nguyên có sách khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế, cộng đồng dân cư huy động dòng họ ủng hộ, giúp đỡ tiền vốn, vật liệu nhân công để giúp hộ gia đình nghèo cải thiện nhà ở; đồng thời tiếp tục nghiên cứu bổ sung chế sách tạo điều kiện hỗ trợ cho đồng bào dân tộc thiểu số, hộ thuộc diện sách hộ nghèo có khó khăn nhà theo nguyên tắc Nhà nước hỗ trợ, dân tự làm, cộng đồng chỗ giúp đỡ để hộ cải thiện chỗ Mới với việc xây dựng dự thảo Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng vừa hoàn tất trình Chính phủ đề án “Nhà xã hội” với mục tiêu giải nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị Theo đề án này, nhà nước trực tiếp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội thay “thả nổi” cho thị trường Giải pháp đặt tạo lập quỹ nhà có giá phù hợp với khả chi trả người thu thấp Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế nước nước đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội Tổ chức, cá nhân phát triển quỹ nhà xã hội miễn giảm tiền sử dụng đất đất xây dựng nhà xã hội; miễn, giảm khoản thuế liên quan theo quy định pháp luật… Dành 10%-15% tổng quỹ nhà làm nhà Xã hội Theo Bộ Xây dựng, năm trở lại đây, quỹ nhà đô thị nước tăng thêm năm 15 triệu m² Trong đó, riêng Hà Nội năm phát triển thêm khoảng triệu m², TP Hồ Chí Minh năm tăng triệu m² Tốc độ tăng trưởng nhà thị hàng năm bình qn 15% Tại đô thị nước triển khai 1.400 dự án nhà khu đô thị Tuy nhiên, dù có tăng trưởng đáng kể số lượng chất ======================================================= 66 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng lượng nhà “xây dựng nhà tiện nghi cao, đắt tiền để kinh doanh với tỷ suất lợi nhuận cao lấn át yêu cầu xã hội vấn đề giải chỗ ở” – ông Trịnh Huy Thục, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà (Bộ Xây dựng) nhận xét.Kết điều tra khảo sát Bộ Xây dựng cho thấy, để điều tiết thị trường nhà đáp ứng nhu cầu xã hội, quan trọng nhà nước cần có quỹ nhà xã hội từ 10 đến 15% tổng quỹ nhà đô thị để tạo nguồn nhà cho cán bộ, công chức, người lao động có thu nhập thấp Nước ta có dân số 82 triệu người, tổng diện tích nhà khoảng 883 triệu m² Trong đó, dân số khu vực đô thị xấp xỉ 23 triệu người với tổng diện tích nhà 250 triệu m² Như vậy, diện tích nhà bình qn khu vực đô thị đạt khoảng 10,5 m² sàn/người, thấp nhiều so với nước khu vực Miễn giảm thuế, tạo quỹ làm nhà cho người nghèo Theo đề án, nhà nước thực sách miễn, giảm tiền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội để bảo đảm giá cho thuê, thuê mua nhà phù hợp với khả chi trả người có thu nhập thấp Đồng thời, ban hành sách ưu đãi thuế (cho phép chủ đầu tư hoàn thuế GTGT, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp thuế sử dụng đất) dự án nhà xã hội Một giải pháp quan trọng đặt thành lập Quỹ phát triển nhà thị lớn tỉnh có nhu cầucao nhà xã hội Theo ông Trịnh Huy Thục, quỹ dự kiến hình thành từ nhiều nguồn: tiền thu từ việc bán cho thuê nhà nhà nước; trích 30%-50% nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất dự án nhà thương mại địa bàn; tiền thu từ hoạt động cho thuê, thuê mua nhà xã hội tiền đóng góp tự nguyện tổ chức, cá nhân nước… Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho biết, đô thị loại trở lên, quỹ nhà xã hội phải xây dựng chung cư với diện tích sàn hộ tối đa 60 m² Đối tượng thuê mua nhà xã hội gồm hộ gia đình, cá nhân nước có thu nhập thấp, chưa có nhà có diện tích sàn m²/người Theo đề án phát triển nhà, nhà chung cư cho đối tượng cao không tầng, hộ rộng từ 30 đến 60m2, đảm bảo tiêu chuẩn hạ tầng kỹ ======================================================= 67 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng thuật hạ tầng xã hội Với trường hợp thuê nhà, người trả tiền hàng tháng cho đơn vị quản lý Còn thuê mua, người phải trả trước 20% giá trị hộ trả tiền thuê hàng tháng khoảng 15 năm hộ sang tên cho chủ nhân Việc thuê thuê mua phải tuân thủ quy định người thuê phải đối tượng, không chuyển nhượng thời hạn thuê, thuê mua Nếu vi phạm đơn vị quản lý quỹ nhà quyền thu hồi nhà Người thuê mua cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bán lại nhà đơn vị quản lý nhà quyền ưu tiên mua Theo tính tốn, giá cho thuê hộ loại 30m2 từ 290.000 đồng đến 669.000 đồng/tháng phụ thuộc tầng chung cư Căn hộ loại 60m2 có giá từ 573.000 đồng đến 1,3 triệu đồng/tháng Giá thuê mua với hộ 30m2 90 triệu đồng, đó, người phải trả trước 18 triệu đồng, lại trả dần 15 năm Căn hộ loại 60m2 tính giá 180 triệu đồng, người trả trước 36 triệu đồng Theo ông Trịnh Huy Thục, Cục trưởng Cục quản lý nhà, nhà xã hội phải đảm bảo chất lượng theo quy định pháp luật Nguồn vốn đầu tư huy động từ vốn ngân sách, từ thành phần kinh tế khác Nhà nước có ưu đãi miễn tiền sử dụng đất tiền thuê đất dự án loại thuế khác Ông Thục cho rằng, dự án thí điểm hợp lý cần có tiêu diện tích đất dự án từ 3,5 đến 5ha, số hộ 800 đến 1.000 căn, bố trí riêng biệt khối nhà cho phương thức thuê thuê mua theo tỷ lệ 70% cho thuê 30% thuê mua Đây tiêu chuẩn để TP.HCM Hà Nội thí điểm để xây dựng nhà xã hội thời gian gần Theo kiến nghị Bộ xây dựng đề án thơng qua, ngồi Hà Nội TP Hồ Chí Minh, triển khai xây dựng Hải Phòng, Đồng Nai Bình Dương trước nhân rộng đô thị khác Hà Nội Theo Số liệu thống kê chưa đầy đủ, nước có khoảng 20 triệu người sống khu thị, có 70% người lao động có thu nhập trung bình ======================================================= 68 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng thấp Kết điều tra Liên minh hợp tác xã Việt Nam(VCA) Trung tâm dự án KFPD( Thụy Điển) vấn đề nhà cho người có thu nhập trung bình thấp cho thấy khả mua nhà họ thấp Họ thuê mua nhà với mức giá trung bình thấp Dự báo, giai đoạn 2006-2010, thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phịng, cần từ 50.000 đến 100.000 hộ cho cán bộ, nhân viên người lao động có thu nhập trung bình thấp Trước sức ép ngày lớn nhu cầu nhà cho người lao động, UBND Thành phố Hà Nội hoàn thành Dự thảo Quy định đầu tư xây dựng nhà cho thuê nhằm xã hội hoá việc đầu tư xây dựng nhà Theo đánh giá giới chuyên môn, thông qua, quy định “cởi mở” Hà Nội từ trước tới nay, cho phép tất tổ chức, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế làm chủ đầu tư xây dựng nhà cho thuê Theo Dự thảo, dự án nhà cho thuê chia làm loại: Nhà Xã hội( với giá thuê thấp) nhà thương mại( với giá cho thuê trung bình cao) Dự thảo quy định, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà cho thuê Thành phố giao đất với thời hạn sử dụng 50 năm, miễn nộp tiền sử dụng đất ( Đối với nhà xã hội), nộp tiền sử dụng đất theo giá đất sản xuất- kinh doanh phi nông nghiệp UBND Thành phố ban hành thời điểm giao đất ( Đối với nhà thương mại) Các doanh nghiệp tham gia đầu tư dự án đựoc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cơ Quan chức có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin quy hoạch xây dựng phê duyệt ( Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao cơng trình…) để doanh nghiệp lập dự án đầu tư Trong Buổi làm việc lãnh đạo UBND Thành phố Hà Nội với số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đây, ông Nguyễn Đăng Bình, Phó giám đốc sở Tài ngun- Mơi trường Nhà đất cho biết, khác với dự án xây dựng khu đô thị dự án kinh doanh nhà thông thường, doanh nghiệp thực xây dựng nhà cho thuê vay vốn từ Quỹ đầu tư phát triển Thành phố với lãi suất thấp( từ 0,3% đến 0,5%/tháng), đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào cản dự án Chủ đầu tư phép sử dụng diện tích tầng hầm, tầng tầng thượng( ngồi phần diện tích bố ======================================================= 69 Chun đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng trí dịch vụ trực tiếp cho nhà) để khai thác kinh doanh nhằm thu hồi vốn điều tiết vào giá thuê nhà Điều kiện để tham gia dự án tổ chức, doanh nghiệp có đủ tư cách pháp nhân, có nghành nghề kinh doanh phù hợp với yêu cấu thực dự án, có đủ lực tài lực quản lý điều hành dự án( vốn đầu tư thuộc sỡ hữu chủ đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ 20% tổng mức đầu tư dựa án) UBND Thành phố tố chức đấu thầu công khai dự án xây dựng nhà cho thuê có nhiều tổ chức đăng ký đấu thầu xây dựng Đồng thời UBND TP Hà Nội vừa triển khai Quyết định số 87/QĐ-UB phương thức mua nhà trả góp thí điểm tạm thời dự án phát triển nhà thuộc phần quỹ nhà TP điều tiết Theo đó: Giá bán nhà chia làm hai phần: giá thành xây dựng cho hộ (khơng tính tiền sử dụng đất) xác định theo dự tốn cấp có thẩm quyền phê duyệt Hội đồng định giá TP chấp thuận; người mua phải trả lần cho chủ đầu tư xây dựng Phần tiền lại giá bán trừ giá thành xây dựng; đơn vị có người mua nhà người mua nhà trả dần vào Quỹ đầu tư phát triển TP, thời hạn trả không 20 năm Người mua nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ghi nợ Giấy chứng nhận phần tiền trả dần; đồng thời phải ký hợp đồng ghi nhận nợ phần trả góp với Quỹ đầu tư phát triển TP Nếu người mua nhà trả lần mua nhà giảm giá 20% số tiền lại, tốn trước năm trả trước thời hạn giảm 0,1% số tiền lại Trong thời gian chưa nộp đủ tiền mà có nhu cầu chuyển nhượng phải làm thủ tục tốn hết phần nợ lại với Quỹ đầu tư phát triển TP Người mua nhà phép chuyển nhượng đủ điều kiện hợp pháp, thực xong nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định pháp luật Tuy nhiên, theo Quyết định 87/QĐ-UB, người mua nhà phải cán bộ, công chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước (cán bộ, công nhân viên chức thuộc quan hành nghiệp, chiến sĩ lực lượng vũ trang ), người lao động làm việc doanh nghiệp thuộc thành ======================================================= 70 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng phần kinh tế Các đối tượng xem xét giải mua nhà lần (gồm vợ chồng) Các đối tượng phải có nơi làm việc thu nhập ổn định với năm cơng tác trở lên có đủ khả tài để trả phần giá thành xây dựng trả góp hàng tháng Những chưa có nhà họăc có diện tích nhà bình qn 5m2/ đầu người mua nhà Các điều kiện phải thủ trưởng quan xác nhận cam kết hỗ trợ cho người mua nhà 10% phần chênh lệch giá bán giá thành xây dựng (trong phần trả góp lâu dài theo quy định).Các dự án phát triển nhà công bố công khai số lượng, chủng loại, thời gian hoàn thành Người mua việc gửi hồ sơ đến Sở tài nguyên Môi trường Nhà đất (gồm đơn đề nghị người mua nhà có nhu cầu; cơng văn quan có xác nhận thủ trưởng điều kiện quy định, đề nghị bán nhà cho cán viên chức có khó khăn nhà ở, kèm theo cam kết hỗ trợ cho người quan mua nhà) để xem xét, giới thiệu đến chủ dự án làm thủ tục mua bán nhà Đồng thời, người mua nhà phải trả tiền ''phí xây dựng'' cho chủ dự án (theo giá chấp thuận Hội đồng định giá TP) hoàn thành thủ tục phần trả góp cho Quỹ đầu tư phát triển TP Người mua nhà chủ dự án làm thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Quỹ nhà TP Hà Nội điều tiết gồm: 50% diện tích sàn nhà chung cư cao tầng dự án phát triển nhà TP quản lý để bán cho đối tượng quy định; nhà thấp tầng xây dựng 25% diện tích đất xây dựng nhà vườn, biệt thự; 30% diện tích sàn nhà cao tầng dự án có diện tích đất nhỏ 3.000 m2 ======================================================= 71 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng II Một số kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lý đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp Cơ sở lý luận việc hoàn thiện công tác quản lý đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp Như em trình bày trên, phát triển nhà dành cho người có thu nhập thấp thực nhu cầu cần thiết cấp bách nước ta giai đoạn Rõ ràng cần có sách thích hợp nhằm hỗ trợ đối tượng vấn nhà ở, người có thu nhập thấp chiếm phận lớn tổng dân cư đất nước, đại phân người dân lao động nghèo, việc làm bấp bênh, ổn định việc làm lại hưởng mức lương đủ chí khó khăn việc trang trải cho sống hàng ngày chưa nói đến việc bỏ khoản để đầu tư cho nhà Ở đô thị lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, hàng ngày đón nhận số lượng dân nhập cư lớn di chuyển đến, lượng sinh viên cố gắng bám trụ lại để tìm kiếm hội việc làm tốt hơn, nhu cầu có nhà đối tượng lớn khả chi trả lại thấp Một vấn đề rõ ràng mà thấy có điều kiện sống cịn thấp số lượng lớn cải xã hội lại phận trực tiếp tạo Trong định hướng phát triển Đảng nhà nước ta rõ mục tiêu phát triển lâu dài dân giàu nước mạnh, làm cho dân giàu nghĩa gỉam thiểu đến mức thấp số lượng người nghèo có thu nhập thấp, phải tạo môi trường sống làm việc tơt để người phát huy hết khả để đóng góp cho gia đình cho xã hội Để thực mục tiêu địi hỏi Đảng Nhà nước phải có chế sách phù hợp sụ phát triển cảu tất đối tượng lao động sống làm việc đất nước nói chung đối tượng có thu nhập thấ nói riêng, đặc biệt vấn đề nhà ở, em trình bày phân trước, với quan niệm “ an cư lạc nghiệp” ăn sâu vào tiềm thức ======================================================= 72 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng nhân dân ta từ xưa đến nay, người thu nhập thấp khó có điều kiện đổi đời nỗi lo nhà ln thường trực họ Tuy có nhiều sách đề phươnng hướng giải vấn đề này, thời gian gần vời kinh tế thị trường chuyển biên sôi động, doanh nghiệp xây dựng không hồ hởi với dự án đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp mức thu lợi ngang với việc xây dựng kinh doanh nhà thương mại Cịn cơng trình xây dựng hồn thiện chưa có chế phân bổ hợp lý, cịn hàng trăm hộ bị bỏ trống có nhiều người nằm diện thu nhập thấp có nhu cầu thiết nhà Vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp khơng phải vần đề mẻ, mà đề cấp đến nhiều năm trở lại đây, thực chưa có hướng thật thích hợp để giải cách hiệu thật dứt điểm, chí cơng trình nhà cao tấng dành cho người thu nhập thấp ( kể cơng trình mà Handico làm chủ đầu tư xây dựng trình bày trên) xây dựng bàn giao chưa có hướng phân bổ để đưa vào vận hành Mới xây dựng xây dựng dự thảo “ nhà xã hội” liệu với chế sách hoạt động xây dựng kinh doanh nhà sau hoàn thành chưa rõ ràng, đặc biệt nội dung kê khai thu nhập để xác định thời hạn cho thuê thực khó để thực (và thực không nên thực theo phương thức này) liệu “ nhà xã hội” có lại lâm vào tình trạng nhà cho người thu nhập thấp năm gần chế sách thực hiện, cơng trình đươc đầu tư xây dựng nhà khơng đến tay người dân? Mục tiêu cần đạt công tác đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người thu nhập đáp ứng nhu cầu nhà cho phận lớn người cần có nhà khả chi trả lại thấp phải dựa số nguyên tắc sau: - Phân bổ nhà đối tượng, để quỹ nhà sử dụng mục đích gải vấn đề mang tính xã hội - Có chế bán, thuê thuê muc hợp lý để phù hợp với túi tiền ======================================================= 73 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng người thu nhập thấp - Đảm bảo chất lượng cơng trình xây dựng, cơng trình phải có chất lương q trình thiết kế thi cơng phải gíam sát chặt chẽ để tránh tình trạng làm ẩu, khơng có trách nhiệm cơng trình mang tính xã hội khơng đưa lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư - Phải tạo môi trường sông cảnh quan lành mạnh, đáp ứng nhu cầu thiết yếu hộ dân cư sống khu nhà Tuy nhiên để đáp ứng nguyên tắc đòi hỏi phải có nghiên cứu tồn diện vấn đề nhà đề chế quản lý phừ hợp Qua trình tham khảo tìm hiểu ý kiến người có thẩm quyền nhà chuyên môn lĩnh vực này, em xin đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện chế quản lý hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người có thu nhập thấp sau: Thứ hoạt động đầu tư xây dựng: - Trước tiên nhà nước phải có chế sách nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư tất thành phần kinh tế nhằm thực mục tiêu xã hội hoá vấn đề nhà Trong dự thảo nhà xã hội nêu số sách ưu đãi thuế cho doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà xã hội, nhiên chung chung, chưa vào chi tiết Nên cần có văn nêu rõ nhũng khoản mục ưu đãi chế thu hồi vốn sau hồn tất cơng trình - Nhà nước cần phải tạo kênh tín dụng cho vay dài hạn vấn đề nhà Như biết cơng trình xây dựng nhà cho người thu nhập thập thấp có ý nghĩa mặt xã hội cao xét phương diện kinh doanh mang lại lợi nhuận khơng cao nện khó thu hút nhà đầu tư, trù nhà nước trực tiếp định doanh nghiệp thực Hiện để thu hút thành phần kinh tế khác tham gia đề tăng quỹ nhà ( Hà Nội) xây dựng Dự thảo xây dựng nhà cho thuê nhằm xã hội hoá việc đầu tư xây dựng nhà Mặc dù có nhiều ưu đãi, theo đại diện công ty bất động sản, việc xây dựng nhà cho thuê không dễ Với số vốn đầu ======================================================= 74 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng tư lên đến hàng trăm tỉ đồng, thời gian thu hồi vốn kéo dài đến 30 năm nhiều hơn, doanh nghiệp có đủ tiền để đầu tư vào cơng trình Trong điều kiện ngân hàng thắt chặt vốn vay với dự án đầu tư bất động sản nay, khó nghĩ đến nguồn vốn ưu đãi từ ngân hàng thương mại Ngay thị trường bất động sản bình ổn trở lại khó có ngân hàng chấp nhận khoản tín dụng có thời gian kéo dài đến 30 năm Như việc tạo lập kênh tín dụng riêng cho vấn đề nhà ở, có điều khoản rõ ràng đối vơi tín dụng cho nhà dành cho người thu nhập thấp để có ưu đãi tạo điều kiện thuận lợi vốn đầu tư cho doanh nghiệp tham gia cần thiết Thứ hai hoạt động kinh doanh - Cần phải công khai minh bạch đối tượng thuê thuê- mua nhà thuộc quỹ nhà dành cho người thu nhâp thấp để tránh tình trạng mua bán lại, người dân phải mua nhà với giá cao giá nhà nước 50- 60% Rõ ràng nhiều người nằm đối tượng người thu nhập thấp họ lại chưa nắm rõ ưu đãi mà nhà nước dành cho vấn đề nhà ở,không thể biết thủ tục, địa điểm để đến đăng ký, cịn đến hỏi dự án trả lời hết dự án chưa thi công Điều xảy kênh thông tin vấn đề chưa tổ chức cách chặt chẽ có hiệu quả, nên nhà nước cần phải lưu ý nhiều đến việc đưa thông tin cần thiêt đến đối tượng? Phải thông tin cụ thể phương tiện thông tin đại chúng có kế hoạch phân phối quan cho cán bộ, công nhân viên chức đăng ký mua tránh tượng tiêu cực mua bán lại - Vấn đề giá cho thuê thuê mua nhà xã hội nay: thuê tử 600.000- 1,3tr đồng cho hộ từ 60m2 trở lên/tháng, từ 180tr đồng trở lên cho hộ 60m2 mua liệu thực phù hợp cho người thu nhập thấp hay tương đối cao? Thiết nghĩ cần phải nghiên cứu kĩ lưỡng để đưa mức giá phù hợp đối tượng thu nhập thấp ======================================================= 75 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng - Chúng ta có quy định tương đối rõ đối tượng mua nhà lại chưa có quy chặt chẽ việc bán nhà, sang nhượng lại nhà thuê- mua Em nghĩ vấn đề cần phải lưu ý để tránh tình trạng người cần lại khơng có, người có khơng cần mua bán lại mục đích kiếm chênh lệch Thứ ba hình thức quản lý nhà nước quỹ nhà - Thu nhập thấp cần phải định nghĩa cách rõ ràng Giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường nhà đất Hà Nội Vũ Văn Hậu cho biết vướng mắc lớn nằm chỗ đến thành phố chưa đưa định nghĩa thu nhập thấp ngồi lương, người dân có nhiều khoản thu nhập khác mà quan chức khơng thể kiểm sốt Ngay qui chế bán nhà trả góp cho cán cơng nhân viên chức, họp nhiều lần nằm dạng dự thảo Một điểm khác khiến công ty xây dựng lo lắng chế chi trả Số đơng người có thu nhập thấp không đủ sức chi trả liên tục khả chây ỳ cao, kéo dài thời gian tới 10 năm theo họ đủ mệt, mà họ dù có nợ tiền khơng thể kéo họ khỏi nhà.Trong đó, 200 tỉ đồng Quĩ Phát triển nhà Hà Nội giải ngân 50% Thành phố đề nghị quĩ cho người có nhu cầu mua nhà dùng ngơi nhà làm vật chấp Bộ Tài khơng chấp nhận phương án khả trả nợ thiếu khả thi - Ai người quản lý quản lý quỹ nhà nào? Phương thức quản lý sao? Đây điểm cần phải quy định cách rõ ràng, điều ảnh hưởng lớn đến trình đầu tư xây dựng vận hành quỹ nhà sau hoàn thiện - Sau xác định chủ thể quản lý việc nêu rõ tiêu chí quản lý chất lưọng cho quỹ nhà thực cần thiết Vì chế xincho nên người thuê mua it có hội lựa chọn tiêu chí chất lượng hộ chuẩn bị sử dụng, xuất tiêu cực việc chất lượng công trình khơng đảm bảo, làm ẩu làm sai so vời thiết kế kỹ thuật xảy vấn đề chất lượng, chế độ nghiệm thu cơng trình không quy định chặt chẽ ======================================================= 76 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng - Các quan có thẩm quyền xác định vị trí khu vực xây dựng nhà xã hội phải đảm bảo: Nhà xã hội phải kết nối với khu đô thị nhà thương mại để người có thu nhập thấp khơng có nhà mà hưởng điều kiện sống tốt Khu nhà so với nhà thương mại không tiện nghi sở hạ tầng tổ xã hội phải lành mạnh, chi phí sử dụng phải vừa với người có thu nhập thấp Tuy nhiên phải có chế quản lý phù hợp để tạo tiêu chí khác biệt định để có khoảng đẩy để tạo động lực cho người thu nhập thấp thu nhập tăng lên di chuyển sang khu nhà khác để nhường chỗ cho người thực có nhu cầu Những kiến nghị phía tổng cơng ty: Trước tình hình cơng ty, khó khăn Tổng cơng ty cần khắc phục sớm để nâng cao hiệu việc xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Đó vấn đề : Giá thành sản phẩm, hệ thống quản lí, vốn đầu tư, hình thức kinh doanh, chất lượng dịch vụ sau bàn giao - Tổng công ty phải tập trung giám sát chặt chẽ , tránh thất cơng trình nhiều mặt vật liệu, nhân sự, chi phí vận chuyển, chi phí quản lí …Một mặt mạnh việc ứng dụng cơng nghệ kĩ thuật nhằm giảm giá thành hộ, vấn đề điện nước, trang thiết bị cơng trình, hệ thống kĩ thuật phụ trợ Việc giảm giá thành không đồng nghĩa với giảm chất lượng cơng trình mà phải gắn với thực tế sử dụng đối tượng sinh hoạt hộ sau Cơng trình hợp lí sát với nhu cầu người thu nhập thấp, điều nghĩa phải tìm hiểu rõ đối tượng mua nhà trước đưa dự án Ví dụ cơng trình xây gần khu cơng nghiệp có nhiều thành phần cơng nhân hay cán kĩ thuật sinh sống, nhu cầu họ cần jì? thu nhập họ bao nhiêu, cơng trình men đô thị: đối tượng ai, thu nhập họ thê nào, cơng trình thành phố nào? Đây vấn đề phải xem xét trước … - Trong tình hình mới, mà doanh nghiệp tiến hành cỗ phần Hiệu khẳng định Cônng ty nên đẩy mạnh cỗ phần hố để tăng hiệu suất quản lí hiệu kinh doanh, đồng thời ======================================================= 77 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng biện pháp huy động vốn tối đa giải tình trạng thiếu vốn trầm trọng Một mặt phía xi nghiệp sản xuất Tổng cơng ty phải quản lí chặt chẽ kĩ thuật.Có hay nên xây dựng phận kiểm tra đánh giá kiểm tra kĩ thuật cho cơng trình, tránh cố tai nạn xảy thi công lẫn đưa vào sử dụng - Những vấn đề tồn đọng mà công ty cần giải là: Bàn giao hộ tới người thu nhập thấp cách nhanh chóng rõ ràng Khơng để tình trạng đầu nhà, tượng thời gian chờ để xét duyệt để mua nhà lâu làm cho khu nhà xây xong để trống thời gian dài Từ giảm lãi suất vốn vay nâng cao hiệu dự án Có huy động vốn để tái đầu tư vào dự án cách hiệu Một mặt Tổng công ty cần kết hợp với sách, ưu đãi nhà đất đai vốn - Một mặt Tổng cơng ty nên thêm hình thức kinh doanh : Xây nhà cho thuê, đổi đất lấy nhà để giải tình trạng “Nhà xây cho người thu nhập thấp chưa thực dành cho người thu nhập thấp” Thời gian thuê lâu dài giá thành hợp để đảm bảo sống ổn định cho người dân - Chất lượng dịch vụ quản lí cơng trình sau đưa vào sử dụng vấn đề quan tâm nhiều Các dự án sau bàn giao xong chất lượng dịch vụ sau thường bị coi nhẹ Để tạo niềm tin cho người mua nhà, phía Tổng cơng ty phải xây dựng hệ thống quản lí dịch vụ sau bán Đó hệ thống cơng trình lân cận, vấn đề vệ sinh, môi trường Thường nhà nhà cao tầng, nên nhiều vấn đề kĩ thuật kèm theo Điều đồng nghĩa với việc kiểm tra kĩ thuật định kì để đảm bảo an tồn cho cư dân đến sinh sống Mỗi cơng trình phải nằm hệ thống tiêu chuẩn định kĩ thuật thẩm mĩ, phải nằm hệ thống quy hoạch chung , không phá vỡ mĩ quan đô thị - Là Tổng công ty lớn lĩnh vực bất động sản nói chung lĩnh vực xây dựng nhà nói riêng Handico phải tự xây dựng thương hiệu cho mình, trở thành tập thể vững mạnh hệ thống quốc doanh, lên ======================================================= 78 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng bước trở thành chim đầu đàn lĩnh vực bất động sản Làm giàu cho đất nước, làm giàu cho cơng ty, tạo cơng ăn việc làm cho hàng nghìn cơng nhân, mang lại điều kiện sống cho người, một phần người thu nhập thấp mà theo nêu Kết luận Với chương trình đào tạo đắn nhà trường, với giúp đỡ quan tâm cảu khoa Khoa học quản lý Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà ======================================================= 79 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng Hà Nội tạo cho em có điều kiện tiếp cận thực tế, thời gian thực tấp tạo hội cho em vận dụng kiến thức trang bị nhà trường vào thực tiễn, sở củng cố kiến thức học, sâu vào tìm hiểu cách thức tổ chức phương pháp quản lý Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội, thơng qua em có cở sở vũng vàng bước vào nghề nghiệp cách tự tin, tránh khỏi ngỡ ngàng, thực tế lý luận ln có khoảng cách định Trong thời gian thực tập Tổng công ty, việc vận dụng lý luận học với việc tìm hiểu thực tế Tổng cơng ty hướng dẫn PGS.TS Lê Thị Anh Vân giúp đỡ tận tình anh chị Phịng Kinh doanh nhà thị Tổng cơng ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội, em hồn thành tốt chun đề Do có giớ hạn trình độ thời gain, viết cịn có nhiều thiếu sót, em mong nhận bảo tận tình, góp ý q thầy cô Một lần em xin chân thành cảm ơn thầy cô Khoa Khoa học quản lý anh chị Phịng Kinh doanh nhà thị Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội giúp đỡ em thời gian vừa qua Tài liệu tham khảo - Báo Đầu Tư, số ngày 27/03/2006 ======================================================= 80 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trần Thị Như Hằng ... người thu nhập thấp 63 I Phương hướng hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp năm tới 63 II Một số kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lý đầu tư xây dựng kinh. .. dựng nhà cho người thu nhập thấp Tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà nội .59 Chương III: Phương hướng kiến nghị nhằm hồn thiện Cơng tác quản lý hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người. .. hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh nhà cho người có thu nhập thấp Tổng Cơng ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội năm gần - Chương III: Phương hướng kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác đầu tư xây dựng
