TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - ĐỖ MINH SƠN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB Chuyên ngành: Kinh tế quản lý địa TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG Hà Nội – 2013 LỜI MỞ ĐẦU Đề tài nguyề n cứu : “Thực trạng giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB” Với việc chọn đề tài trên, em hi vọng đóng góp phần hoàn thiê ̣n công tác đ ịnh giá bất động sản chấp các Ngân hàng TMCP nói chung và ACB nói riêng , làm cho hoạt động đinh ̣ giá bất động sản chấp Ngân hàng ngày có ch ất lượng cao, tạo niềm tin uy tín khách hàng Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là hệ thống hoá mặt lý luâ ̣n liên quan đến định giá bất động sản chấp Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng, thực định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa kiến nghị, giải pháp nhằm khắc phục hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB nói riêng và các NHTMCP nói chung Đối tượng phạm vi nghiên cứu là thực tế công tác đ ịnh giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB và mô ̣t số NHTMCP khác t ập trung vào việc phân tích thực trạng định giá BĐS chấp khu vực Hà Nội Ngân hàng từ đưa giải pháp kiến nghị để nâng cao hiệu định giá BĐS chấp Ngân hàng Phương pháp nghiên cứu chủ yế u là s dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp, dựa sở kế thừa nghiên cứu có định giá BĐS nói chung, định giá BĐS chấp nói riêng tài liệu khác có liên quan Các phương pháp nghiên cứu truyền thống phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, nghiên cứu tình huống, kiện, phương pháp nghiên cứu ứng dụng thu thập thông tin Kết cấu, nội dung đề tài bao gồm chương: Chương I: Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấ p Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu Chương III: Giải pháp nhằm khắc phục hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Chương đầ u tiên là sở lý luâ ̣n giúp chúng ta hiể u rõ về các nô ̣i dung của đề tài Chương không sâu vào các lý thuyế t, chỉ nêu nên cách khái quát mô ̣t số khái niê ̣m liên quan trực tiế p đế n nô ̣i dung chương : khái niệm BĐS , thế chấ p , đinh ̣ giá , đinh ̣ giá BĐS Chương cũng làm rõ mu ̣c đić h và tầ m quan tro ̣ng của công tác định giá hoạt động cho vay chấp tài sản , đă ̣c biê ̣t là tài sản đảm bảo BĐS , giúp cho ngân hàng đảm bảo phát triển hoạt động cho vay của mình Các phương pháp sử dụng công tác định giá ACB NHTMCP hiê ̣n sử du ̣ng , bao gồ m các phương pháp : phương pháp so sánh trực tiế p , phương pháp chi phí , phương pháp thu nhâ ̣p Mỗi phương pháp vào nô ̣i dung chi tiế t bao gồ m các khái niê ̣m , bước thực , cách tính , mô ̣t số ưu nhươ ̣c điể m của phương pháp Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS chấp hoạt động cho vay đươ ̣c phân chia thành các nhân tố chủ quan và nhân tố khác quan Các nhân tố chủ quan bao gồ m : Quan điểm khác của Ngân vấn đề định giá BĐS chấp; Hệ thống thông tin định giá; Đội ngũ nhân lực Các nhân tố khách quan bao gồ m : nhân tố điều kiện tự nhiên (Vị trí của BĐS; Kích thước, hình thể, diện tích đất lô đất; Địa hình BĐS tọa lạc; Hình thức (kiến trúc) bên của BĐS; Đặc điểm mặt đất lòng đất; Tình trạng môi trường; Các tiện lợi nguy rủi ro của tự nhiên); Môi trường pháp lý- chế sách; Nhóm yếu tố kinh tế (Khả mang lại thu nhập từ BĐS; Những tiện nghi gắn liền với BĐS; Điề u kiê ̣n bảo dưỡng , sửa chữa BĐS ); Các yếu tố xã hội CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB Chương II đã vào tim ̣ giá BĐS ̀ hiể u và có những đánh giá về hoa ̣t đông đinh thế chấ p ta ̣i mô ̣t số NHTMCP ở Viê ̣t Nam , đă ̣c biê ̣t là ACB , ta có thể thấ y mô ̣t số điề u sau: Thứ nhấ t : BĐS là tài sản đảm bảo ngày càng đươ ̣c các ngân hàng thương ma ̣i ưa chuô ̣ng, chiể m tỷ lê ̣ cáo tổ ng dự nơ ̣ cho vay ta ̣i các ngân hàng Chính vì , hoạt đô ̣ng cho vay có tài sản đảm bảo bằ ng BĐS là xu hướng đươ ̣c các ngân hàng đinh ̣ hướng phát triể n lâu dài Và gắn liền với định hướng việc hoàn thiện phát triển công tác đinh ̣ giá tài sản đảm bảo BĐS Thứ hai : Công tác đinh ̣ giá BĐS thế chấ p ta ̣i các NHTMCP nói chung , ACB nói riêng có bước phát triển Mạng lưới định giá mở rộng , trải khắp tỉnh thành đội ngũ nhân viên định giá đào tạo tốt hơn, đươ ̣c hỗ trơ ̣ về đào ta ̣o nghiê ̣p chuyên môn Qui triǹ h đinh ̣ giá ngày càng đươ ̣c hoàn thiê ̣n , vào chi tiế t hướng dẫn từng bước , có công văn , quy đinh ̣ chỉ đa ̣o cu ̣ thể Phương pháp đinh ̣ giá vẫn tâ ̣p trung chủ yế u là ph ương pháp so sánh trực tiế p , phương pháp chi phí , tích cực ứng du ̣ng phương pháp đầ u tư làm kế t quả tham khảo Kế t quả đinh ̣ giá ngày càng phù hợp, xác Căn cứ xác đinh ̣ giá bao gồ m cả giá thi ̣trường , theo khung giá nhà nước, cách thức điều chỉnh của ngân hàng Hê ̣ thố ng thông tin phu ̣c vu ̣ cho công tác định giá ACB thực tốt , thông qua ̣ thố ng tra cứu thông tin nô ̣i bô ̣ , cập nhập thường xuyên thông tin thị trường Thứ ba, nhiên công tác định giá BĐS chấp ACB tồn số vấn đề cần khắc phục hoàn thiện thời gian tới quy trình định giá xây dựng, nhiên chưa đáp ứng yêu cầu của phức tạp loại tài sản chấp BĐS; sử dụng phương pháp định giá; giá trị định giá BĐS chấp chưa thể giá trị thực tế của BĐS; chưa chú trọng đánh giá khả phát mại của tài sản; chưa có phối hợp, thống qui trình, cách định giá ngân hàng; sở liệu hệ thống thông tin chưa đầy đủ, đặc biệt thông tin quy hoạch đất đai; đội ngũ cán định giá thiếu, kinh nghiệm trình độ chuyên môn chưa cao Thứ tư, nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến hạn chế khối lượng công việc của nhân định giá nhiều, bị hạn chế thời gian hoàn thiện hồ sơ; đảm bảo an toàn, giảm rủi ro cho hoạt động cho vay; chưa chú trọng đánh giá khả phát mại, phân tích xu hướng thị trường; nguồn nhân lực trình độ củ cán định giá hạn chế chưa đồng đều; thông tin BĐS, thông tin giao dịch BĐS, thông tin quy hoạch…chưa minh bạch; chưa hoàn thiện thống chế sách của Nhà nước pháp luật CHƯƠNG III GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC VÀ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp hoạt động cho vay của ACB Hoạt động cho vay ch ấp hay có tài sản đảm bảo xu chung hoạt động của ACB Trong thời gian tới ACB cần tiếp tục mở rộng nghiệp vụ cho vay có bảo đảm tài sản quan điểm giảm thiểu rủi ro an toàn hoạt động của ngân hàng Tiếp tục tăng tỷ trọng cho vay có tài sản đảm bảo tổng dư nợ cho vay, mở rộng đa dạng hóa danh mục tài sản đảm bảo chấp Mục tiêu hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay của ACB thời gian tời là Xây d ựng hệ thống thống hoạt động cho vay tổ chức, quy trình vận dụng phương pháp định giá BĐS chấp; Hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp theo hướng xây dựng quy trình định giá chuẩn áp dụng cho ACB; Kết hợp gắn liền với việc xây dựng chế phát triển thị trường tài BĐS Việt Nam Các Gi ải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay của ACB thời gian tới tâ ̣p trung chủ yế u vào : Hoàn thiện quy trình định giá BĐS chấp giúp quy định rõ quyền hạn trách nhiệm của phận định nội dung công việc phải tiến hành định giá; Ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá BĐS chấp hành; Hoàn thiện công tác tổ chức định giá BĐS chấp, kế t hơ ̣p linh hoa ̣t giữa các hình thức tổ chức , cho đảm bảo đô ̣ chính xác cũng tiế n đô ̣ công viê ̣c đinh ̣ giá ; Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ cho định giá BĐS chấp; Xây dựng hệ thống thông tin BĐS NHTM Một số kiến nghị với quan Nhà nước Thứ nhấ t , ban hành văn hướng dẫn chi tiết việc định giá BĐS Thứ hai , thành lập quan chuyên môn làm tham mưu đinh ̣ giá đ ất Thứ ba , đưa mức giá chỉ dẫn đất đai xây dựng cho hoạt động định giá BĐS chấp Thứ tư, quản lý hoạt động của thị trường BĐS Định hướng ngắ n ̣n của ACB th ời gian tới bước tháo gỡ vướng mắ c và những bấ t ổ n những ảnh hưởng từ những thông tin không tố t thời gian gầ n ACB sẽ sớm quay trở la ̣i hoa ̣t đô ̣ng ổ n đinh ̣ , định hướng tiếp tục m rộng tăng cường hoạt động cho vay , đă ̣c biê ̣t là hoa ̣t đô ̣ng s có tài sản đảm bảo, có BĐS để giảm thiểu rủi ro hoạt động của hệ thống Luận án phân tích đưa giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện định giá BĐS chấp hoạt động cho vay của ACB nói riêng của NHTM Việt Nam nói chung  ... thống hoá mặt lý luâ ̣n liên quan đến định giá bất động sản chấp Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng, thực định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu. .. luận định giá bất động sản chấ p Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu Chương III: Giải pháp nhằm khắc phục hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp. .. chưa hoàn thiện thống chế sách của Nhà nước pháp luật CHƯƠNG III GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC VÀ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB Định hướng phát