Quản trị Marketing THÔNG TIN BÀI TẬP Đề bài: Anh chị phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam (phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành,…) Hãy nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam (những đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà Nội & TPHCM Hãy sử dụng số liệu thứ cấp (có sẵn) số liệu sơ cấp (qua quan sát & vấn) để minh họa cho viết PHÂN TÍCH Cùng với ngành kinh tế khác, lĩnh vực bất động sản góp phần quan trọng vào tốc độ tăng trưởng khu vực công nghiệp - xây dựng Tuy nhiên, thị trường bất động sản phải đương đầu với khó khăn từ nhiều yếu tố, chịu ảnh hưởng lớn tốc độ phát triển kinh tế nước giới Nhưng thực tế là, lực giám đốc marketing giỏi mang lại lợi ích cho khoản đầu tư Vì vậy, ngành nghề khác, marketing khâu quan trọng việc phát triển bất động sản Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường chỗ, đòi hỏi Giám đốc marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing Kế hoạch marketing kết hợp hài hòa hiểu biết mang tính cục địa phương nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sản Qua kinh nghiệm thực tế số phân khúc thị trường khác nhau, tư vấn cung cấp thông tin cho định đầu tư bất động sản tất lĩnh vực thông qua chuỗi công việc: Phân tích thị trường, phân tích vị trí loại hình phát triển, phân tích nguồn lực, phân tích tài chính, phân tích tính khả thi, phân tích giao dịch cần thương lượng, hoạch định chiến lược, đánh giá, kiểm toán… Sai ly dặm việc thường xảy công ty phát triển bất động sản, giảm thiểu điều việc tuyển chọn cho Giám đốc marketing thật tốt không đơn Giám đốc bán hàng Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam thời kỳ leo thang, có nhiều nguyên nhân gây tình trạng giá cao, giá đầu vào tăng khan bất động sản kết luận nguyên nhân Hiện nay, tốc độ triển khai dự án bất động sản chậm khiến khả “cung” chưa đáp ứng “cầu” Chính phủ có nhiều chế, sách “tháo gỡ,” việc đơn giản hóa thủ tục hành đầu tư xây dựng thực công khai thông tin dự án đến nhân dân Với doanh nghiệp, khó khâu đền bù giải phóng mặt sách liên tục thay đổi Theo thống kê TPHCM, diện tích nhà xây năm 2009 đạt 4,05 triệu m2, thấp nhiều so với bình quân khoảng triệu m2/năm năm 2007 2008 Qua nghiên cứu tham khảo số tài liệu, cá nhân thấy thị trường kinh doanh bất động sản (TT KDBDS) Việt Nam bên cạnh hội không kể đến số thách thức Đi sâu vào phân tích ta thấy rằng: Môi trường vĩ mô: * Về Cơ hội: Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing TT KDBDS Việt Nam đứng trước nhiều hội lớn, đặc biệt kể từ sau trở thành thành viên thức WTO Việc tham gia WTO chắn góp phần gia tăng mạnh lượng vốn đầu tư gián tiếp nước vào thị trường thông qua quỹ đầu tư hoạt động VN tổ chức đầu tư nước vào VN thời gian tới Đối với quỹ đầu tư hoạt động VN, việc VN gia nhập WTO, tốc độ tăng trưởng ổn định VN kết hoạt động kinh doanh tốt vài năm qua tạo điều kiện thuận lợi cho quỹ huy động thêm vốn từ bên để đầu tư vào TT KDBDS Việc gia tăng nguồn vốn đầu tư vào VN tạo hội lớn cho công ty chứng khoán VN thông qua việc cung cấp dịch vụ chứng khoán cho nhà đầu tư tổ chức Tuy nhiên, có không cạnh tranh từ tổ chức kinh doanh quốc tế Với mạnh vốn, kinh nghiệm trình độ nghiệp vụ, chắn tổ chức kinh doanh chứng khoán nước có nhiều lợi cạnh tranh, đặc biệt nghiệp vụ tư vấn tài chính, tư vấn phát hành niêm yết nước ngoài, quản lý tài sản môi trường kinh doanh BĐS cho nhà đầu tư nước TT KDBDS tăng trưởng mạnh hơn, số lượng công ty niêm yết tăng nhanh * Thách thức: Cơ chế, sách chưa hoàn thiện: rủi ro hệ thống rủi ro mà nhà đầu tư phải chấp nhận Hiện tại, Luật KD bất độc sản có hiệu lực văn hướng dẫn trình dự thảo, quy định quản lý thị trường, giao dịch lỏng lẻo, thể nhiều bất cập cần phải sửa đổi cho phù hợp Do vậy, chưa thể đáp ứng yêu cầu tài rõ ràng, minh bạch Quy mô vượt trội dẫn đến thách thức nhà đầu tư nước lớn, thể khía cạnh: Rất nhiều hội xem xét đầu tư; Dòng vốn lớn chuyển sang doanh nghiệp cổ phần hóa; Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing Các tiêu chí đầu tư không dừng số thông số EPS hay P/E; Xuất nghiệp vụ đầu tư mới, không đơn đầu tư vào cổ phiếu mà công cụ phái sinh; Xuất nghiệp vụ đầu tư hoán đổi, bán khống Chất lượng nhà đầu tư nước chưa cao, thị trường thiếu nhà tạo lập thị trường với kiến thức chuyên sâu, có kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh bất động sản Môi trường ngành BDS: (thuộc ngành xây dựng, chịu tác động ngành) - Kinh tế: Thuận lợi: kinh tế phát triển, chịu ảnh hưởng bở khủng hoảng kinh tế giới Thu nhập BQ tăng, Xuất tăng, Cho vay để mua nhà, phát triển nhà cho ng thu nhập thấp Các gói kích cầu Thách thức: Do phát triển Hạn chế tín dụng để đầu tư BDS Sản xuất công nghiệp thấp thời gian gần Thị trường BDS tập trung chưa phát triển, nhỏ lẻ, manh mún - Pháp luật – trị: Cơ hội: Cho phép Việt kiều mua nhà VN, Khuyến khích nhà cho ng thu nhập thấp, nhà cho sinh viên Thách thức: Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing Cấm: đầu tư xong hạ tầng huy động vốn Hạn chế đất lúa để kinh doanh BDS, xd khu đô thị Chính sách mới: UBND tỉnh tự duyệt giá đền bù, không ổn định Chính sách Nhà nước tác động việc xây nhà giá rẻ, áp lực cho doanh nghiệp Chính sách chồng chéo, không quán quan quản lý nhà nước, hay thay đổi Nhà nước khống chế việc huy động vốn mua bán BDS Thông tin dự án, quy hoạch liên quan đến công trình chưa đc công bố kịp thời nên người dân khó đầu tư - Văn hoá – xã hội Cơ hội: tầng lớp trung lưu tăng nhanh Tốc độ đô thị hoá tăng Nguồn lực lao động phong phú, Giá nhân xây dựng rẻ Người dân thích sống nhà đất, hội cho mua bán đất đai Người dân thích sở hữu, có thói quen thuê nhà, hội cho mua bán Thách thức: Một số lớn ng dân có mức thu nhập thấp Tỷ lệ thấp nghiệp cao, lao động phổ thông nhiều Trình độ lao động công nhân thấp, số lượng không ổn định (làm việc theo thời vụ ) Tình trạng đầu BDS nhiều, số công trình bị làm giá… Người dân thích sở hữu, có thói quen thuê nhà, thách thức cho việc xây nhà cho thuê chung cư cao tầng Quan niệm người dân phong thuỷ nhà ở… - Công nghệ: Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing Cơ hội: Một số công nghệ thi công nhà cao tầng phát triển, đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh, an toàn, sáng kiến vật liệu nhẹ - gạch không nung, cửa số, kính chịu lực, xi măng đông kết nhanh Thi công hạ tầng kỹ thuật: giải pháp đường ống cấp thoát nước, hệ thống điện… Công nghệ xử lý đất yếu Thách thức: Chưa làm chủ đc công nghệ đại, giá thành sử dụng cao, thời gian thi công dài Đặc thù sản phẩm, thời gian dài để thu hồi vốn - Môi trường tự nhiên Cơ hội: Quỹ đất đầu tư cho BDS nói chung nhiều Nguồn vật liệu thô phong phú: đá cát, gạch, gỗ Thách thức: Khí hậu VN yêu cầu công trình xây dựng phải kiên cố, yêu cầu kỹ thuật cao Miền bắc: khắc nghiệt Miền nam: dễ chịu Giá đất đền bù cao (Nghị định 69/2009) Quỹ đất trung tâm kinh tế ngày eo hẹp Để trở thành nhà đầu tư tốt Để trở thành người thành công lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tuỳ theo hoàn cảnh, tính cách người khác nhau, hay nói điều phục thuộc nhiều vào yếu tố may mắn Nhưng theo thân xin mạnh dạn đề xuất số ý kiến sau: Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing Để thấy bối khiến đòi hỏi nhà quản lý chứng minh lĩnh thực Hay nói cách khác họ cần thiết phải có đủ kỹ nhà quản lý chuyên nghiệp Thực tế nghiệt ngã tính khốc liệt cạnh tranh thị trường khiến nhà quản lý không đơn hành xử theo cách thấy người khác làm làm Hay nói cách khác không hiểu cách thức quản lý dẫn tổ chức đâu, tất nỗ lực đem lại hệ thống không xương sống sẵn sàng sụp đổ lúc Do muốn trở thành người thành công lĩnh vực kinh doanh BĐS thân phải có hiểu biết tối thiểu sau: - Có trình độ, am hiểu thị trường BDS - Trình độ hiểu biết pháp luật - Kỹ dự báo nhu cầu - Có kiến thức nói chung marketing - Năng lực tài - Biết nắm bắt hội, mạnh dạn, có tính đoán - Có tư tốt, - Có mối quan hệ rộng, đặc biệt quan hệ tốt với quyền địa phương Sự khác HN SG Tiêu chí Hà nội Sài Gòn Vị trí Là trung tâm VH-Chính trị Kinh tế ĐK tự nhiên Khắc nghiệt Ít Pháp luật – sách Đang có nhiều chế độ sách chống chéo, chưa thực hiệu thị trường Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing Độ nhạy bén Hơn Cơ chế làm việc Năng động Thói quen khách hàng Phong kiến hơn, ảnh hưởng Thích thay đổi đến việc sở hữu lâu bên Chính sách thu hút Chịu ảnh hưởng văn hoá Thu hút phương Tây phương đông Dân số Đông Mật độ Cao Đông Thu nhập bình quân Cao Giao thông Tốt Nhu cầu nhà Cao Thói quen sở hữu Có thói quen sở hữu (mua Có thể thuê nhà, chung cư nhà đất) KẾT LUẬN Với tốc độ đô thị hóa nhanh nay, đầu tư bất động sản xem mảnh đất màu mỡ, số doanh nghiệp tham gia thị trường ngày nhiều Năm 2010, phát triển thị trường bất động sản tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng Vì vậy, sách tài tiền tệ cần linh hoạt Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing để vừa đảm bảo không tạo “bong bóng” thị trường bất động sản, không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” diện rộng Cùng đó, để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, số chế sách xây dựng, tài tiền tệ liên quan tới thị trường bất động sản cần sửa đổi, bổ sung tạm thời giãn, hoãn thu thuế thu nhập cá nhân mua bán bất động sản; quy định huy động vốn trình triển khai dự án bất động sản, quy định cho vay kinh doanh bất động sản dựa chấp; quy định khuyến khích phát triển nhà cho thuê, nhằm tạo nên thị trường sôi động Yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển bất động sản đặc thù “sản phẩm” bất động sản thời gian chế tạo Một dự án bất động sản thông thường tối thiểu từ đến năm để mang thị trường Do vậy, việc người thực marketing cần có tầm nhìn chiến lược tốt phải thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vòng vài ba năm sau Họ cần phải có nghiên cứu “khoa học” thống kê đầy đủ thị trường, sản phẩm khứ dự báo tương lai Những nghiên cứu “khoa học” yếu tố định việc: Ở đâu? Làm gì? Như nào? Nhằm làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản, tiền thuê giá bán, cung cấp ngân hàng liệu khách hàng tiềm khách hàng thường xuyên hoàn cảnh thị trường đảm bảo giành số tốt giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm công ty Cũng giống giám đốc marketing khác, sáng tạo cần thiết marketing bất động sản đòi hỏi cần có sáng tạo, mưu mẹo Bất động sản thông thường tài sản lớn người nên việc định mua/ bán thông thường khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng Vì việc marketing bất động sản ví von “marketing cảm xúc” Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing Marketing bất động sản không đơn cho thuê đầy tòa nhà với giá mà việc xây dựng thương hiệu sản phẩm, nhóm khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp./ Tài liệu tham khảo: - Giáo trình môn học Quản trị Marketing - Báo điện tử; - Tham khảo ý kiến số chuyên gia; - Thảo luận với bạn khoá; Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing 10 ... trường bất động sản cần sửa đổi, bổ sung tạm thời giãn, hoãn thu thuế thu nhập cá nhân mua bán bất động sản; quy định huy động vốn trình triển khai dự án bất động sản, quy định cho vay kinh doanh bất. .. ngày eo hẹp Để trở thành nhà đầu tư tốt Để trở thành người thành công lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tuỳ theo hoàn cảnh, tính cách người khác nhau, hay nói điều phục thuộc nhiều vào yếu tố may... bất động sản dựa chấp; quy định khuyến khích phát triển nhà cho thuê, nhằm tạo nên thị trường sôi động Yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển bất động sản đặc thù sản phẩm” bất động sản