Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng

LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Việt Nam hiện nay được xem là một trong những nền kinh tế đang phát triển, là thị trường thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong điều kiện nhu cầu vốn đầu tư tăng cao , tín dụng Bất động sản qua ngân hàng là một kênh huy động vốn truyền thống góp phần thiết thực vào quá trình hoạt động và phát triển của thị trường. Với chiến lược trở thành ngân hàng bán lẻ tốt nhất tại Việt Nam cũng như mong muốn có được bước phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực tín dụng, những năm gần đây, Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng VPBank đã đẩy mạnh dịch vụ cho vay thế chấp bằng bất động sản. Bên cạnh đó, phòng định giá tài sản đảm bảo của VPBank đã được thành lập nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng dịch vụ. Phòng có nhiệm vụ và chức năng chính là định giá TSBĐ phục vụ hoạt động cho vay của Ngân hàng, tiêu biểu là định giá BĐS phục vụ cho vay. Tuy nhiên đinh giá Bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều hạn chế do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt động định giá. Do đó, nhiệm vụ đặt ra của Ngân hàng là khắc phục những hạn chế đế nâng cao chất lượng định giá bất động sản nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn và lợi nhuận. Để làm được điều này, VPBank đã chuẩn hóa quy trình định giá bất động sản được dùng làm tài sản đảm bảo trong quá trình cho vay, hay còn gọi là BĐS thế chấp. Với mục đích tìm hiểu về hoạt động định giá Bất động sản nói chung, trong VPBank nói riêng, để nhận diện những hạn chế còn tồn tại, đưa ra các giải pháp nhằm đóng góp, nâng cao chất lượng định giá Bất động sản thế chấp ở Việt Nam, trong quá trình thực tập tại Hội sở VPBank, em quyết định chọn đề tài “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng”. Em đã cố gắng học hỏi nghiên cứu môi trường làm việc và kết hợp với kiến thức ở trường để hoàn thành bài chuyên đề. Hy vọng những đóng góp của em sẽ hữu ích đối với VPBank nói riêng và hệ thống Ngân hàng nói chung. Tuy nhiên với vốn kiến thức còn nhiều hạn chế, cũng như thời gian nghiên cứu học hỏi còn ít nên không tránh khỏi sai sót, em rất mong nhận đươc sự đánh giá khách quan cũng như nhận được góp ý từ phía thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn

kiến thức chuyên ngành đã học, với sự giúp đỡ của các anh chị tại Trung tâm Quản lý hiệu quả & Chiến lược bán hàng và Phòng Định giá Tài sản bảo đảm, Hội sở Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng Chuyên đề dựa trên tình hình thực tế và số liệu thực của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.

Hà Nội ngày 06 tháng 05 năm 2015

Sinh viên

Ngô Trang Nhung

lại cho em khoảng thời gian vô cùng quý báu Đặc biệt là sự quan tâm chỉ bảo của các thầy, cô đã giúp em tích lũy được nhiều kiến thức, kinh nghiệm bổ ích, phục vụ cho nghề nghiệp tương lai của mình.

Qua chuyên đề thực tập này, em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo đã quan tâm, chỉ bảo, giúp đỡ em hoàn thành tốt khóa học của mình.

Để có những kiến thức thực tế trong chuyên đề về “Quy trình và phương pháp

định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần ViệtNam Thịnh Vượng”, em đã nhận được sự giúp đỡ quý báu của các anh, chị cán bộ

tại Trung tâm Quản lý hiệu quả & Chiến lược bán hàng và Phòng Định giá Tài sản bảo đảm, Hội sở Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng Qua đây, em xin gửi tới các anh, chị lời cảm ơn sâu sắc nhất.

Em xin trân trọng cảm ơn!

Sinh ViênNgô Trang Nhung

1.Lý do lựa chọn đề tài 1

2.Mục tiêu nghiên cứu 2

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4.Phương pháp nghiên cứu 2

5.Kết cấu của chuyên đề 3

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 4

1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN 4

1.1.1 Tài sản và tài sản bảo đảm 4

1.3.5 Phương pháp lợi nhuận 23

CHƯƠNG II: QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT

2.2.1 Quy định của VPBank về BĐS thế chấp 302.2.2 Sản phẩm cho vay có tài sản bảo đảm của VPBank 312.2.3 Phòng định giá tài sản bảo đảm Hội sở 332.3 THỰC TRẠNG VỀ VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG 55 3.1 NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN NHỮNG ƯU ĐIỂM VÀ HẠN CHẾ TRONG CÔNG TÁCĐỊNH GIÁ BĐS PHỤC VỤ CHO VAY TẠI VPBANK 553.1.1 Nguyên nhân dẫn đến ưu điểm 553.1.2 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế 553.2 MỤC TIÊU VÀ TẦM NHÌN CHIẾN LƯỢC CỦA VPBANK TRONG GIAI ĐOẠN TỚI .563.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS PHỤC VỤ CHO VAY TẠI VPBANK 57 KẾT LUẬN 61TÀI LIỆU THAM KHẢO 63

Hình/BảngNội dungTrang

Hình 1.1 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh 17

Hình 1.2 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp chi phí 19

Bảng 1.1 Các yếu tố điều chỉnh trong phương pháp so sánh 18

35

VPBank Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh VượngSSC/ Trung tâm

Trung tâm Quản lý hiệu quả và chiến lược bán hàng, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng

BĐS Bất động sảnĐGTS Định giá tài sản

TSBĐ Tài sản bảo đảmPHƯƠNG PHÁP Phương pháp

Phòng ĐG TSBĐ Phòng định giá tài sản bảo đảm Hội Sở VPBankDCF Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền

LTV Loan to value ratio - tỷ số nợ trên giá trị tài sảnBan/Bộ phận C/A

(Credit Adminitration)

Ban/Bộ phận C/A (Credit Adminitration)

A/O (Account Officer) Nhân viên, chuyên viên quan hệ khách hàngBộ phận Thẩm định tài

sản bảo đảm(TĐTSBĐ)

Bộ phận thẩm định, đánh giá các tài sản bảo đảm Hội sở VPBank (hoặc còn có thể được gọi là bộ phận

ĐGTSBĐ)

LỜI MỞ ĐẦU1 Lý do lựa chọn đề tài

Việt Nam hiện nay được xem là một trong những nền kinh tế đang phát triển, là thị trường thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước Trong điều kiện nhu cầu vốn đầu tư tăng cao , tín dụng Bất động sản qua ngân hàng là một kênh huy động vốn truyền thống góp phần thiết thực vào quá trình hoạt động và phát triển của thị trường Với chiến lược trở thành ngân hàng bán lẻ tốt nhất tại Việt Nam cũng như mong muốn có được bước phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực tín dụng, những năm gần đây, Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank đã đẩy mạnh dịch vụ cho vay thế chấp bằng bất động sản Bên cạnh đó, phòng định giá tài sản đảm bảo của VPBank đã được thành lập nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng dịch vụ Phòng có nhiệm vụ và chức năng chính là định giá TSBĐ phục vụ hoạt động cho vay của Ngân hàng, tiêu biểu là định giá BĐS phục vụ cho vay.

Tuy nhiên đinh giá Bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều hạn chế do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt động định giá Do đó, nhiệm vụ đặt ra của Ngân hàng là khắc phục những hạn chế đế nâng cao chất lượng định giá bất động sản nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn và lợi nhuận Để làm được điều này, VPBank đã chuẩn hóa quy trình định giá bất động sản được dùng làm tài sản đảm bảo trong quá trình cho vay, hay còn gọi là BĐS thế chấp.

Với mục đích tìm hiểu về hoạt động định giá Bất động sản nói chung, trong VPBank nói riêng, để nhận diện những hạn chế còn tồn tại, đưa ra các giải pháp nhằm đóng góp, nâng cao chất lượng định giá Bất động sản thế chấp ở Việt Nam,

trong quá trình thực tập tại Hội sở VPBank, em quyết định chọn đề tài “Quy trìnhvà phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mạicổ phần Việt Nam Thịnh Vượng”

Em đã cố gắng học hỏi nghiên cứu môi trường làm việc và kết hợp với kiến thức ở trường để hoàn thành bài chuyên đề Hy vọng những đóng góp của em sẽ

hữu ích đối với VPBank nói riêng và hệ thống Ngân hàng nói chung Tuy nhiên với vốn kiến thức còn nhiều hạn chế, cũng như thời gian nghiên cứu học hỏi còn ít nên không tránh khỏi sai sót, em rất mong nhận đươc sự đánh giá khách quan cũng như nhận được góp ý từ phía thầy cô

Em xin chân thành cảm ơn !

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở khoa học về định giá bất động sản.

- Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank.

- Một số giải pháp đế nâng cao chất lượng định giá bất động sản hiệu quả tại ngân hàng thương mại VPBank.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank, trong đó tập trung vào quy trình định giá bất động sản mà ngân hàng đang áp dụng

Định giá Tài sản bảo đảm, Hội Sở VPBank, số 8 Lê Thái Tổ, phường Hàng Trống, quận Hoàn Kiếm, TP Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

giá/thẩm định giá Bất động sản thế chấp qua Luật, Nghị định, Thông tư đã ban hành.

- Thống kê số liệu , có chọn lọc từ các tài liệu và website đáng tin cậy.

tham gia vào quá trình định giá trong vai trò Thực tập sinh.

- Tìm hiểu và chọn lọc các thông tin từ nguồn tại liệu đào tạo, hồ sơ Khách hàng, kênh thông tin nội bộ E-Office.

- Tổng hợp, đánh giá, phân tích các thông tin thu tập được, trên cơ sở đó đưa ra đề xuất giải pháp và kiến nghị

5 Kết cấu của chuyên đề

Chuyên đề được viết dựa theo các nghiên cứu thực tế và các nguồn tài liệu tham khảo có độ tin cậy cao Nội dung chuyên đề gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về định giá Bất động sản thế chấp.

Chương II: Quy trình và phương pháp định giá Bất động sản phục vụ cho vay tạiNgân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.

Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản phục vụ cho vaytại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1.1 Tài sản và tài sản bảo đảm

Theo Điều 163 của Bộ luật Dân sự năm 2005, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy

tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu ) và các quyền tài sản (như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng…)

Theo thuật ngữ kế toán, tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các

quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.

Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp

quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên (thường là nghĩa vụ trả nợ) Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền nhất định liên quan đến nó Các quyền nó thể khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường hợp (và ở hầu hết các nước) quyền và mục đích mà tài sản bảo đảm đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được.

1.1.2 Bất động sản thế chấp

1.1.2.1 Khái niệm Bất động sản.

Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được bao gồm: 

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật qui định

1.1.2.2 Phân loại Bất động sản

Theo Bách khoa toàn thư mở ( Wikipedia ), bất động sản có thể phân thành 3

loại :

-Bất động sản không đầu tư xây dựng-Bất động sản đặc biệt

Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005, bất động sản gồm 4 loại như sau:

- Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai - Tài sản khác gắn liền với đất đai

- Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bản chất ( do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất).

Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản.

1.1.2.3 Bất động sản thế chấp

Thế chấp là việc sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ (thanh toán) cho một khoản vay ,hay một khoản nợ nào đó Thế chấp bất động sản là việc sử dụng các tài sản là bất động sản để bảo đảm cho một khoản nợ hay một khoản vay nào đó Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng trong quá trình bảo đảm tiền vay

1.1.3 Định giá bất động sản thế chấp

1.1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản

Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc

điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

1.1.3.2 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Từ khái niệm định giá BĐS, khái niệm về định giá BĐS thế chấp được rút ra như sau:

Định giá bất động sản thế chấp là một nghệ thuật hay khoa học về xác địnhgiá trị bất động sản đem thế chấp cho mục đích xác định khoản tiền cho vay đối vớibên vay, hạn chế rủi ro cho bên cho vay tại một thời điểm cụ thể, có tính đến cácđặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bấtđộng sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

Mặt khác, cũng có thể hiểu định giá BĐS thế chấp là việc xác định giá trị của BĐS dựa trên giá trị thị trường của BĐS xét trong điều kiện thị trường trầm lắng, nhiều rủi ro nhất nhằm phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của BĐS.

1.2 CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP1.2.1 Vai trò định giá bất động sản thế chấp

 Vai trò của bất động sản thế chấp

Muốn đầu tư phát triển một lĩnh vực nào đó, điều chúng ta quan tâm đầu tiên và đa số đó là có vốn để đầu tư hay không? Vốn có thể được huy động bằng nhiều cách, tuy nhiên một kênh huy động vốn hiệu quả và hay được sử dụng nhất chính là việc thế chấp bất động sản ở các ngân hàng

- Đối với người đi thế chấp: Thế chấp BĐS là một trong những quyền của

người sử dụng đất được hưởng, nó giúp cho người sử dụng vốn vay vốn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.

- Đối với Ngân hàng: hoạt động thế chấp của người sử dụng vốn đã thúc đẩytốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận, góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, tạo

điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng.

- Đối với nền kinh tế: thế chấp BĐS giúp cho nền kinh tế có vốn hoạt động,

dịch chuyển cơ cấu, gia tăng sản lượng và tạo công ăn việc làm cho người lao động, tạo ra nguồn vốn cho sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ tiêu dùng.

 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sảnAustralia (AVO): “Định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản tại

một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị của bất động sản đó Do đó định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong trường hợp người vay vốn không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần thiết.

Một lý do mà người ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp biết được giá trị của tài sản để họ đưa ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật

Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ước tính tổng số tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán được nếu bắt buộc phải bán

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS thế chấp

tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc v v

- Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và công dụng hữu ích của BĐS như: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trưng về địa lí như: Tình trạng ô nhiễm; và các công trình xây dựng có liên quan.

- Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và được bảo vệ của pháp luật đối với tài sản Để xác định BĐS có được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao gồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình để tránh xảy ra hiện tượng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý đêt chứng minh.

Ví dụ: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyền thuê Đối

với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp đồng cho thuê.

BĐS có ích lợi cho người sử dụng, thỏa mãn những nhu cầu của họ, tạo ra một dòng tiền thu nhập đều đặn so với những cá nhân khác không có sử dụng hợp pháp BĐS Điều đó có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thực tế: Một BĐS như căn hộ chung cư thường thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên, có thể do nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng có một nguyên nhân hết sức quan trọng là ở tầng một họ có thể hoạt động kinh doanh, buôn bán được Như vậy căn hộ chung cư tầng một đã tạo ra một khoản thu nhập thêm cho người sử dụng nó một dòng tiền.

- Yếu tố thị trường của các hàng hóa vật liệu liên quan Do BĐS không chỉ có đất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất Mà tạo nên các công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu như sắt thép, gạch, xi măng nếu yếu tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũng thay đổi theo.

- Chính sách của chính phủ Vì nếu giả sử như một mảnh đất đã nằm trong quy hoạch khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đất đó với những người khác sẽ giảm đi nhiều.

- Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hóa đều bị chi phối bởi quy luật cung cầu Do BĐS là hàng hóa đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhưng do việc tăng cung là không thể nhanh lên thường đẩy giá BĐS lên cao hơn trong một giai đoạn nhất định.

BĐS đó là nhân tố văn hóa xã hội; chính vì một trong những đặc điểm của BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng Ví dụ như những người sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh.

- Các yếu tố khác: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS.

1.2.3 Căn cứ định giá bất động sản thế chấp

a.Căn cứ vào BĐS thế chấp

Trong cùng một thị trường, cùng thời điểm các BĐS khác nhau sẽ có giá trịkhác nhau Các BĐS có điều kiện như nhau (cùng thị trường, thời gian, địa điểm)như nhau thì giá trị thị trường của BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó Cácđặc điểm của BĐS làm căn cứ cho việc định giá bao gồm:

 Căn cứ vào yếu tố vật chất tạo nên BĐS

Các yếu tố vật chất tạo nên BĐS thường là chi phí trực tiếp tạo ra công trình, chi phí khác gián tiếp tạo nên công trình và chi phí cơ hội khi đầu tư vào công trình đó

Để tính chi phí trực tiếp tạo ra công trình thì ta dựa vào bản vẽ thi công công trình Mặt khác chi phí gián tiếp tạo nên công trình phải dựa vào số tiền mà chủ đầu tư bỏ ra để trả cho chi phí liên quan đến pháp lý, tư vấn thi công, dự toán, giám sát công trình, thẩm định dự án, chi phí cấp phép đầu tư xây dựng, chi phí hoàn thành công trình – đây đều là những chi phí để chủ đầu tư có đủ điều kiện, cơ sở để tạo lập và sử dụng công trình theo đúng pháp luật

 Căn cứ vào công năng của BĐS và khả năng duy trì các lợi ích gắn với côngnăng

Công năng của BĐS được khai thác như thế nào phụ thuộc vào khả năng khai thác BĐS của chủ đầu tư Khả năng duy trì những lợi ích gắn với công năng phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế của BĐS Do tuổi thọ kinh tế bị chi phối bởi chu kỳ kinh doanh BĐS và điều kiện phát triển kinh tế của địa phương nên cần phải quan tâm, đánh giá toàn bộ khu vực xung quanh BĐS và lường trước những thay đổi, biến đổi trong tương lai để định giá BĐS

 Căn cứ vào kiến trúc công trình và tâm lý sử dụng BĐS

Công trình xây dựng có kiến trúc càng phức tạp cầu kỳ thì chí phí xây dựng càng cao, giá trị công trình càng lớn Tâm lý sử dụng BĐS cũng ảnh hưởng đến định giá BĐS, nếu sử dụng BĐS phù hợp với vùng miền, địa phương thì BĐS sẽ được đánh giá cao

 Căn cứ vào vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS

Xác định rõ vị trí BĐS giúp chúng ta tìm những BĐS tương đồng để so sánh khi định giá Các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS như: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thông, cấp thoát nước, điện, hệ thống bưu chính viễn thông) hay Cơ sở hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí, mua sắm, trường học, bệnh viện) đều là căn cứ quan trọng khi định giá BĐS Những yếu tố trên tác động lớn đến giá trị của BĐS cần định giá

b.Căn cứ vào thị trường bất động sản

 Tính cạnh tranh và khả năng thay thế đối với BĐS

Để tìm được giá trị thực của BĐS mục tiêu cần tìm hiểu xem BĐS có ưu nhược điểm gì so với các BĐS khác Trong cùng một khu vực lưu ý các BĐS tương đồng đã giao dịch có khả năng thay thế BĐS mục tiêu để từ đó tìm giá phản ánh giá trị thực của BĐS mục tiêu.

 Cung – cầu và hiện trạng thị trường

Thống kê nguồn cung trên thị trường và dựa vào số lượng người có khả năng mua BĐS để nhận định cầu, sau đó chỉ ra xem quan hệ cũng cầu ảnh hưởng đến giá

như thế nào Đồng thời khái quát hóa thông tin qua hàng loạt các chỉ số: Chỉ số giá (PI), Tỷ lệ hấp thụ thị trường, Chỉ số lượng giao dịch (QI), Chỉ số thị trường BĐS (REMI).

 Điều kiện khu vực nơi BĐS tọa lạc

Khu vực xung quanh BĐS toạn lạc được đánh giá trên điều kiện xã hội, điều kiện kinh tế, điều kiện môi trường, chính sách kinh tế Từ các điều kiện đó xác định sự ảnh hưởng của khu vực đến giá của BĐS

c Căn cứ vào quy định pháp lý

 Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS

Ở nhiều nước thì một các nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu, quyền thuê,quyền sử dụng, nhưng Hiến pháp Việt Nam có quy định: “Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhànước đại diện nhân dân quản lý” do đó tại nước ta không tồng tại quyền sở hữu BĐS Các quyđịnh pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS là căn cứ vô cùng quan trọng vì thế ngườiđịnh giá bất động sản thế chấp cần xem xét các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng bấtđộng sản thế chấp như:

- Giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, công trình.

 Quy định pháp lý liên quan đến công trình xây dựng

Các quy định pháp lý về tỷ lệ sử dụng cho xây dựng công trình, quy định pháp lý về hành lang an toàn của công trình công cộng (cống, kè, đê đập), quy định pháp lý về phân cấp công trình xây dụng phải được định giá viên tìm hiểu kỹ và làm căn cứ cho định giá BĐS thế chấp

 Xu hướng thay đổi hay điều chỉnh của hệ thống pháp luật

Sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật liên quan trực tiếp đến quyền năng của người sở hữu BĐS, do vậy khi định giá cần căn cứ vào xu hướng thay đổi của Luật Đất đai, các luật liên quan đến BĐS, Luật Thuế đất, Luật thuế bất động sản

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản.

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.

 Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.

 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.

 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.

 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất.

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.

 Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.

 Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.

 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.

 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá

của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau.

 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.

 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.

 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác.

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị.

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.

 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá

trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.

 Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất

Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.

1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

 Khái niệm

Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên các số liệu phản ánh các giao dịch, mua bán của tài sản tương tự trên thị trường, chủ yếu thông qua việc so sánh với các mức giá của tài sản so sánh

 Nguyên tắc ứng dụng

- Nguyên tắc thay thế: Người ta sẽ không trả giá cho tài sản cần mua với một mức giá cao hơn mức giá của tài sản tương tự cú cựng sử dụng.

- Nguyên tắc đóng góp: Để điều chỉnh giá trị của tài sản phải dựa trên cơ sở sự tham gia đóng góp của các bộ phận cấu thành tài sản.

 Điều kiện thực hiện

- Chất lượng thông tin thu thập phải chuẩn xác, phù hợp và có thể kiểm tra được

- Trong điều kiện thị trường phải ổn định

- Phải thu thập được những thông tin liên quan đến tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản cần thẩm định

- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường

 Các bước tiến hành

Hình 1.1: các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh



 Các yếu tố điều chỉnh

Bảng 1.1 Các yếu tố điều chỉnh trong phương pháp so sánh -Môi trường xung quanh -Khả năng sinh lợi -Địa thế

-Loại vật liệu xây dựng -Qui mô công trình

-Điều kiện thanh toán

Ưu điểm của phương pháp

giá sử dụng và khách hàng cũng dễ hiểu và chấp nhận, ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không phải tính toán nhiều.

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.

nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch và các yếu tố cụ thể trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.

 Hạn chế của phương pháp

- Đây là phương pháp sử dụng nhiều thông tin trên thị trường, trong khi đó thị trường bất động sản Việt Nam lại kém minh bạch, do đó thông tin còn nhiều sai lệch và không sát với giá trị thực của tài sản.

nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng chứng đú đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.

- Khi bất động sản so sánh là bất động sản tạo thu nhập có giá trị lớn thì rất khó thực hiện.

1.3.2 Phương pháp định giá chi phí

 Khái niệm:

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản cân thẩm định.

 Nguyên tắc ứng dụng

- Nguyên tắc đóng góp: Qua trình điều chỉnh ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.

- Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản thẩm định cú thờ được xác định bằng chi phí để làm ra một bất động sản thay thế.

 Các bước thực hiện

Hình 1.2 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp chi phí

 Công thức tính

Giá trị BĐS Mục tiêu = Giá trị đất + chi phí tái tạo – Giá trị hao mòn tích lũy của

công trình xây dựng

 Ưu điểm của phương pháp

Được áp dụng cho những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt , và thường không có cở sở để so sánh, dùng để kiểm tra kết quả của những phương pháp khác.

 Hạn chế của phương pháp

- Kết quả chi phí không hẳn đólà giá trị thị trường, giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là tổng giá trị của từng bộ phận cộng lại.

- Yêu cầu phải có dữ liệu từ thị trường

kinh nghiệm và sự hiểu biết về tài sản.

- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp Ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.

1.3.3 Phương pháp vốn hóa

 Khái niệm

Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại.

 Nguyên tắc ứng dụng

- Được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.

lại Trong những trường hợp khác, mặc dù BĐS không được đầu tư nhưng người ta cũng có thể dự báo một cách chính xác những thu thập bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được đầu tư.

 Các bước thực hiện

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là sự tiến hành chuyển hóa các thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá của

Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS Ft: Thu nhập thuần tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t I: Tỷ suất hiệm tại hóa (tỷ suất chiết khấu).

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).

 Ưu điểm của phương pháp

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư Tóm lại, phương pháp đầu tư dễ áp dụng, dễ hiểu Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF)

thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.

 Hạn chế của phương pháp

- Khi phân tích các thương vụ, cầm phải tiến hành điểu chỉnh nhiều mặt: Vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiển thuê trong tương lai,…

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố

nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo.

- Giá trị thực của một BĐS, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đâu tư

Tổng giá trị phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp đầu tư.

 Ưu điểm của phương pháp

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.

tư vào BĐS Vì vậy phương pháp thặng dư có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

 Hạn chế của phương pháp

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.

- Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán - Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

1.3.5 Phương pháp lợi nhuận

 Khái niệm

Phương pháp này được sử dụng để thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác, mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xác định dòng thu nhập của tài sản, đó là đặc điểm thường thể hiện cho các tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm khách sạn và một số loại tài sản khác.

 Nguyên tắc ứng dụng

Phương pháp này dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính của việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư

ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản Thu nhập thực này sau đó được chuyển thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp thặng dư.

 Ưu điểm của phương pháp

Phương pháp lợi nhuận định giá các BĐS mà giá trị của chúng phụ thuộc nhiều bởi khả năng sinh lợi tốt hơn so với các phương định giá khác.

 Hạn chế của phương pháp

- Chỉ sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo ra lợi nhuận.

tài sản.

vững vàng về loại hình kinh doanh BĐS đó.

CHƯƠNG II: QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNGSẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH

VƯỢNG.2.1 TỔNG QUAN VỀ VPBANK

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (Ngân hàng TMCP Các Doanh Nghiệp Ngoài Quốc Doanh trước đây) được thành lập ngày 12/8/1993 Sau 21 năm hoạt động, VPBank đã nâng vốn điều lệ lên 6.347 tỷ đồng, phát triển mạng lưới lênhơn 200 điểm giao dịch, với đội ngũ trên 7.000 cán bộ nhân viên.

Là thành viên của nhóm 12 ngân hàng hàng đầu Việt Nam (G12), VPBank đang từng bước khẳng định uy tín của một ngân hàng năng động, có năng lực tài chính ổn định và có trách nhiệm với cộng đồng Để đạt được tầm nhìn đầy tham vọng, VPBank đã triển khai chiến lược tăng trưởng quyết liệt trong giai đoạn 2012 -2017 với sự hỗ trợ của công ty tư vấn hàng đầu thế giới McKinsey Với chiến lược này, VPBank nỗ lực tăng trưởng hữu cơ trong các phân khúc khách hàng mục tiêu, khẩn trương xây dựng các hệ thống nền tảng để phục vụ tăng trưởng, và luôn chủ động theo dõi các cơ hội trên thị trường.

Sự tăng trưởng vượt bậc của VPBank thể hiện sinh động ở mức độ mở rộng mạng lưới các chi nhánh, điểm giao dịch trên toàn quốc cùng sự phát triển đa dạng của các kênh bán hàng và phân phối

Bên cạnh đó, theo định hướng “Tất cả vì khách hàng”, các điểm giao dịch đã được thay đổi hoàn toàn về diện mạ, mô hình và tiện nghi phục vụ Các sản phẩm, dịch vụ của VPBank luôn được cải tiến và kết hợp thêm nhiều tiện ích nhằm gia tăng quyền lợi cho khách hàng Tất cả đã góp phần làm hài lòng khách hàng hiện tại và thu hút thêm khách hàng mới, mở rộng cơ sở khách hàng của VPBank với tốc độ nhanh chóng.

Để chuẩn bị cho việc tăng trưởng ổn định và bền vững, VPBank đã tiến hành đồng bộ các giải pháp xây dựng hệ thống nền tảng Ngân hàng luôn đi đầu thị

trường trong việc ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến trong các sản phẩm, dịch vụ và hệ thống vận hành.

Cùng với việc xây dựng môi trường văn hóa doanh nghiệp vững mạnh, hiệu quả, các hệ thống quản trị nhân sự cốt lõi đã được xây dựng và triển khai thành công tại VPBank Bên cạnh đó, Ngân hàng đã từng bước phát triển một hệ thống quản trị rủi ro độc lập, tập trung và chuyên môn hóa, đáp ứng chuẩn mực quốc tế và gắn kết với chiến lược kinh doanh của Ngân hàng Song song với việc thực thi những thông lệ quốc tế tốt nhất về quản trị doanh nghiệp, VPBank cũng không ngừng hoàn thiện cơ cấu tổ chức theo chính sách quản trị công ty rõ ràng và minh bạch.

Với những nỗ lực không ngừng, thương hiệu của VPBank đã trở nên ngày càng vững mạnh và được khẳng định qua nhiều giải thưởng uy tín như: Ngân hàng thanh toán xuất sắc nhất do Citibank, Bank of New York trao tặng, giải thưởng Ngân hàng có chất lượng dịch vụ được hài lòng nhất, Thương hiệu quốc gia 2012, Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam cùng nhiều giải thưởng khác.

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động

dưới các hình thức tiền gửi có kì hạn, không kì hạn.

- Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu tư và phát triển của các tổ chức trong nước

- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức và cá nhân - Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá

- Hùn vốn, liên doanh và mua cổ phần theo pháp luật hiện hành - Thực hiện dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng

- Thực hiện kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc

- Huy động nguồn vốn từ nước ngoài

- Thanh toán quốc tế và  thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến thanh toán quốc tế

- Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nước dưới nhiều hình thức, đặc biệt chuyển tiền nhanh Western Union

2.1.3 Cơ cấu tổ chức

Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức VPBank [Nguồn: Quyết định số 765/2012/QĐ-HĐQT,VPBank]

VPBank bao gồm Hội sở, Sở giao dịch, các chi nhánh, các phòng giao dịch, các văn phòng đại diện và các công ty trực thuộc là một pháp nhân duy nhất Mỗi chi nhánh trục thuộc là một trung tâm lợi nhuận của VPBank tại địa phương , chủ động hoạch định kế hoạch kinh doanh và phát triển khách hàng, tạo lợi nhuận cho VPBank.

Chi nhánh cấp 1 VPBank là đơn vị trực thuộc của VPBank, hạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước.

Chi nhánh cấp 2 VPBank là đơn vị trực thuộc Chi nhánh cấp 1, hạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước.

Phòng giao dịch là đơn vị trục thuộc Chi nhánh cấp 1, hoặc trục thuộc chi nhánh cấp 2, hoạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước (việc cấp chi nhánh cấp l hoặc 2 nhằm mục đích phục vụ công tác quản lý ngân hàng theo từng địa bàn khu vực.

2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh

Theo tài liệu phục vụ kỳ họp đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2015 của VPBank , năm 2014 kết thúc cũng là năm đầu tiên tổng tài sản của VPBank vượt mốc 150 nghìn tỷ đồng, đưa VPBank tiệm cận nhóm các ngân hàng TMCP lớn nhất Việt Nam.

Kết thúc năm tài chính, tổng tài sản hợp nhất của VPBank đạt 163.241 tỷ đồng, tăng 41.977 tỷ đồng (tương đương tăng 34,6%) so với năm 2013 và vượt 5% so với kế hoạch đặt ra từ đầu năm Tổng huy động vốn (tiền gửi của khách hàng, tiền gửi và vay các tổ chức tín dụng khác và phát hành giấy tờ có giá) tại thời điểm 31/12/2014 đạt 146.991 tỷ đồng, tăng 41% so với cùng kỳ 2013.

Trong đó tiền gửi của khách hàng đạt 108.354 tỷ đồng, vượt 2% kế hoạch ĐHCĐ đề ra Tính chung trong giai đoạn 2010-2014, tăng trưởng kép CAGR của tiền gửi của khách hàng đạt xấp xỉ 46%.

Tổng dư nợ cấp tín dụng (bao gồm cho vay khách hàng và trái phiếu doanh nghiệp) đạt 91.535 tỷ đồng, tăng trưởng 39% so với năm 2013 Trong đó riêng cho vay khách hàng đạt 78.379 tỷ đồng vượt 8% kế hoạch ĐHCĐ đề ra.

Cũng theo báo cáo của ban điều hành VPBank, tính đến cuối năm 2014, danh mục đầu tư chứng khoản đạt giá trị trên 52 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 39% so với năm trước.

Năm 2014 tiếp tục là năm kinh doanh chứng khoán đạt kết quả tốt của VPBank khi ghi nhận lãi thuần từ hoạt động này đạt 461 tỷ đồng, tăng 157 tỷ so với năm 2013, tương ứng tăng 52%”.Báo cáo của ban điều hành VPBank cho biết, lợi

nhuận trước thuế hợp nhất năm 2014 đạt 1.609 tỷ đồng, tăng 19% so với năm trước, tuy nhiên chỉ hoàn thành 85% kế hoạch đã đề ra.

Hình 2.2: Trích Báo cáo Tài chính hợp nhất VPBank [Nguồn: Báo cáo Tài chínhhợp nhất VPBank năm 2013,2014 ]

Tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu bình quân (ROAE) tiếp tục xu hướng tăng trưởng, cụ thể ROE năm 2014 cao hơn năm trước 1% và đạt 15%.

Mặc dù trong năm 2014 Ngân hàng có phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, lãi cơ bản trên cổ phiếu (EPS) vẫn tăng 12% so với năm 2013, đạt mức 1.975 đồng/cổ phiếu.

Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản bình quân (ROAA) năm 2014 giảm nhẹ xuống 0,88%, so với tỷ lệ này của 2013 là 0,91%.

Biên thu nhập lãi thuần (NIM) năm đạt 4,42%, giảm nhẹ 0,05% so với năm trước, trong đó, tỷ suất lợi tức trên tài sản sinh lời (YEA) giảm 1,89% và tỷ lệ chi phí lãi trên công nợ giảm 1,53%.

Tỷ lệ nợ xấu chiếm 2,54% trên tổng dư nợ vào cuối năm 2014.