Đang tải... (xem toàn văn)
Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh
Luận văn tốt nghiệp nghiệp 41 B Tài doanh LỜI MỞ ĐẦU Trong giai đoạn nay, với phát triển mạnh mẽ thị hố áp lực dân số ngày gia tăng câu hỏi cần giải đáp không nhân dân Thủ nói riêng mà cịn vấn đề đất nước ta Trước vấn đề thiết này, quyền thành phố có giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung đô thị nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Một giải pháp việc xây dựng khu chung cư cao tầng ven nội đô khu chung cư hồ Linh Đàm, khu chung cư Định Công Và nay, đạo UBND thành phố Hà Nội Sở Du Lịch Hà Nội, công ty Du Lịch Thăng Long lập dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp để bán số 15 – 17 phố Ngọc Khánh Dự án bắt đầu vào xây dựng vào cuối năm 2003 Dự án thể tự tin tính sáng tạo việc phát huy nội lực công ty khẳng định khả kinh doanh, góp phần nhanh chóng đưa kinh tế đất nước phát triển vững mạnh Tuy nhiên, dự án có thực hay khơng Điều cịn tuỳ thuộc vào kết cơng tác thẩm định tính khả thi dự án Dù vài sai lầm hay sơ suất nhỏ thẩm định dẫn đến định sai lầm công ty kết đáng tiếc khơng thể tránh khỏi Do vậy, q trình thực tập cơng ty, với ý thức tính phức tạp tầm quan trọng công tác thẩm định tài dự án, em định lựa chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh ” Trên sở hệ thống hoá lý luận liên quan đến thẩm định tài dự án đầu tư, cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng đưa thành công, hạn chế kiến nghị, chun đề gồm ba chương Hồng Cơng Hưng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Chương 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 Ngọc Khánh công ty Du lịch Thăng Long Chương 3: Một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 phố Ngọc Khánh Do trình độ lý luận nhận thức cịn hạn chế, thời gian thực tập có hạn nên viết em khó tránh khỏi sai sót Em mong nhận giúp đỡ thầy cô giáo, ban lãnh đạo cô chú, anh chị công ty Du Lịch Thăng Long để viết em hoàn thiện Em xin cảm ơn giáo, Phó giáo sư - Tiến sỹ Lưu Thị Hương trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân cô công ty Du Lịch Thăng Long giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho em hoàn thành đề tài nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn! Hồng Cơng Hưng Luận văn tốt nghiệp nghiệp 41 B Tài doanh CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP 1.TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP: 1.1 Khái niệm dự án đầu tư Đầu tư theo nghĩa rộng trình sử dụng vốn đầu tư nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực lớn cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ sinh hoạt đời sống Đối với kinh tế hoạt động đầu tư hoạt động nhằm tạo trì hoạt động sở vật chất, kĩ thuật kinh tế Đối với sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư nhằm tăng thêm sở vật chất – kỹ thuật có, điều kiện để phát triển sản xuất kinh doanh Hoạt động đầu tư thể tập trung qua việc thực dự án đầu tư Dự án đầu tư xem xét từ nhiều góc độ: Về mặt hình thức: Dự án đầu tư tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực mục tiêu định tương lai Về chất: Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trưởng số lượng trì, cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian xác định Trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế, xã hội thời gian dài Trên góc độ kế hoạch hố: Dự án đầu tư công cụ thể kế hoạch chi tiết công đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội làm tiền đề cho định đầu tư tài trợ Hồng Cơng Hưng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Các dự án đầu tư đối tượng cho vay trung dài hạn chủ yếu ngân hàng Ở quốc gia phát triển Việt Nam dự án đầu tư đóng vai trị quan trọng việc thực chiến lược phát triển kinh tế xã hội đất nước Các chủ dự án thường không đủ vốn để doanh nghiệp thực dự án đầu tư mở rộng sản xuất, đầu tư theo chiều sâu dự án đầu tư phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư: Một dự án đầu tư có số đặc trưng chủ yếu sau: - Có mục tiêu, mục đích cụ thể - Có hình thức tổ chức xác định (một quan cụ thể) để thực dự án - Có nguồn lực để tiến hành hoạt động dự án (vốn lao động, cơng nghệ ) - Có khoảng thời gian định để thực mục tiêu dự án 1.3 Phân loại dự án đầu tư: a Phân loại theo nguồn vốn: gồm - Dự án đầu tư nguồn vốn nước - Dự án đầu tư có vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) - Dự án đầu tư có nguồn vốn viện trợ nước ngồi (ODA) * Phân loại theo lĩnh vực đầu tư: gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát triển sở hạ tầng, văn hoá xã hội * Phân loại theo thẩm quyền định cấp giấy phép đầu tư: - Đối với đầu tư nước chia thành loại A, B, C Dự án nhóm A thủ tướng phủ định Dự án nhóm B, C Bộ trưởng, Thủ trưởng quan ngang bộ, quan trực thuộc phủ, UBND cấp tỉnh (và thành phố trực thuộc TW) định - Đối với đầu tư nước gồm loại A, B loại phân cấp cho địa phương Hồng Cơng Hưng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B * Phân theo hình thức thực hiện: dự án BTO, BOT, BT Việc phân loại dự án đầu tư theo cách mang đến tính chất tương đối quy ước Một dự án đầu tư xếp vào nhóm hay nhóm khác tuỳ thuộc vào mục đích, phạm vi yêu cầu nghiên cứu xem xét Một dự án đầu tư đưa vào thực phải trải qua giai đoạn định Các giai đoạn trình hình thành vận hành dự án tạo thành chu kỳ dự án đầu tư 1.4 Các giai đoạn hình thành thực dự án: Một dự án đầu tư từ hình thành đến kết thúc thường trải qua giai đoạn sau: Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư bao gồm hoạt động sau: + Nghiên cứu hội đầu tư, sản phẩm bước báo cáo kỹ thuật hội đầu tư +Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn cách sơ khả đầu tư chủ yếu từ hội đầu tư Sự chọn lựa vào vấn đề sau: - Phù hợp với sách phát triển kinh tế Đảng nhà nước - Có thị trường tiêu thụ khả cạnh tranh - Xem xét nguồn tài dự án - Phù hợp khả tài chủ đầu tư +Nghiên cứu khả thi: Sản phẩm bước báo cáo khả thi (hay luận chứng kinh tế kỹ thuật), báo cáo đầy đủ nội dung cần phải làm dự án nói chung dự án đầu tư nói riêng theo quan điểm người lập dự án đầu tư sở phân tích nhân tố ảnh hưởng Đây giai đoạn sàng lọc cuối quan điểm người lập dự án khẳng định tính khả thi dự án tạo sở cho nhà đầu tư định đầu tư + Thẩm quyền định đầu tư: Sau dự án chuẩn bị kỹ càng, tiến hành thẩm định cách độc lập, xem xét toàn mặt dự án để đánh giá xem dự án Hồng Cơng Hưng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B có thích hợp khả thi hay không trước bỏ chi phí lớn Nếu qua thẩm định cho thấy dự án mang tính khả thi cao bắt đầu đầu tư vào dự án Giai đoạn 2: Giai đoạn thực đầu tư Đây giai đoạn cụ thể hố nguồn hình thành vốn đầu tư triển khai thực dự án đầu tư Giai đoạn gồm công việc sau: + Khảo sát, thiết kế, dự toán + Đấu thầu ký hợp đồng giao thầu + Thi cơng xây lắp cơng trình + Chạy thử bàn giao Giai đoạn 3: Vận hành khai thác Đây giai đoạn đưa cơng trình bào hoạt động để thức đưa sản phẩm tiêu dùng thị trường Đánh giá dự án: Đây giai đoạn đánh giá việc thực dự án đầu tư ảnh hưởng Các nhà phân tích xem xét lại cách có hệ thống yếu tố làm nên thành công hay thất bại dự án để áp dụng tốt vào dự án tương lai Đánh giá không tiến hành dự án kết thúc, mà cịn cơng cụ quản lý dự án hoạt động, tiến hành đánh giá vài lần suốt chu kỳ dự án Trong giai đoạn giai đoạn có ý nghĩa vai trị quan trọng, sở cho việc triển khai dự án giai đoạn sau, định thành công hay thất bại dự án Trong giai đoạn này, thẩm định dự án xem yêu cầu thiếu sở để định đầu tư CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 2.1.Khái niệm thẩm định tài dự án đầu tư Hồng Cơng Hưng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Thẩm định tài dự án đầu tư việc xem xét, đánh giá bảng dự trù tài chính, sở xác định luồng lợi ích chi phí tài dự án, so sánh luồng lợi ích tài sở đảm bảo nguyên tắc giá trị thời gian tiền với chi phí vốn đầu tư ban đầu để đưa kết luận hiệu tài dự án mức độ rủi ro dự án để khắc phục kịp thời 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu tư Đối với doanh nghiệp, việc đầu tư vào dự án hoạt động nghiệp vụ, phương thức kinh doanh thu lợi nhuận, hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro Thông thường, dự án có thời hạn dài, vốn đầu tư lớn Vì vậy, việc thẩm định tài cho dự án đầu tư doanh nghiệp cần thiết Mục tiêu cuối việc thẩm định tài trả lời câu hỏi: dự án có hiệu tài khơng? Dự án có hiệu doanh nghiệp đảm bảo khả thu hồi vốn, trả lãi vay, thực mục tiêu lợi nhuận an tồn Xuất phát từ tính cần thiết, tính thực tế, tính hiệu cơng tác thẩm định tài dự án, thân tiếp tục trở thành phận quan trọng mang tính chất định hoạt động đầu tư cho vay ngân hàng 2.3 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư - Thẩm tra việc tính tốn xác định tổng vốn đầu tư tiến độ bỏ vốn + Vốn đầu tư xây lắp: nội dung kiểm tra tập trung vào việc xác định nhu cầu xây dựng hợp lý dự án mức độ hợp lý đơn giá xây lắp tổng hợp áp dụng so với kinh nghiệm đúc kết từ dự án loại công tác xây lắp tương tự + Vốn đầu tư thiết bị: Căn vào danh mục thiết bị kiểm tra giá mua chi phí vận chuyển, bảo quản theo quy định nhà nước giá thiết bị, chi phí vận chuyển bảo quản cần thiết Đối với loại thiết bị có kèm theo Hồng Cơng Hưng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B chuyển giao cơng nghệ vốn đầu tư thiết bị cịn bao gồm chi phí chuyển giao cơng nghệ + Chi phí khác: khoản mục chi phí cần tính tốn, kiểm tra theo quy định hành nhà nước Đó khoản chi phí phân theo giai đoạn trình đầu tư xây dựng Các khoản chi phí xác theo định mức (tính theo tỷ lệ % giá cụ thể chi phí khảo sát xây dựng, thiết kế nhóm chi phí xác định cách lập dự tốn chi phí cho việc điều tra, khảo sát thu thập số liệu phục vụ cho việc lập dự án, chi phí tuyên truyền, quảng cáo dự án, chi phí đào tạo cán kỹ thuật cán quản lý sản xuất) + Ngoài yếu tố vốn đầu tư trên, cần kiểm tra số nội dung chi phí đầu tư sau: Nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới) nhu cầu vốn lưu động bổ xung (đối với dự án mở rộng bổ xung thiết bị) để dự án sau hồn thành hoạt động bình thường Chi phí thành lập gồm chi phí để mua sắm vật dụng cần thiết khơng phải tài sản cố định chi phí để hoạt động bình thường Chi phí trả lãi vay ngân hàng thời gian thi công Việc xác định đắn vốn đầu tư dự án cần thiết, tránh hai khuynh hướng tính cao thấp Sau xác định vốn đầu tư, cần xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo chương trình tiến độ đầu tư Việc cần thiết đặc biệt cơng trình có thời gian xây dựng dài - Kiểm tra tính tốn giá thành – chi phí sản xuất: Trên sở bảng tính giá thành đơn vị tổng chi phí sản xuất hàng năm dự án cần sâu kiểm tra: + Tính đầy đủ yếu tố chi phí giá thành sản phẩm Đối với yếu tố giá thành quan trọng cần xem xét hợp lý định mức sản xuất Hồng Cơng Hưng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B tiêu hao có so sánh định mức kinh nghiệm từ dự án hoạt động + Kiểm tra chi phí nhân cơng sở số lượng nhân công cần thiết cho đơn vị sản phẩm số lượng nhân công vận hành dự án + Kiểm tra việc tính tốn, phân bổ chi phí lãi vay ngân hàng (kể lãi vay dài hạn, ngắn hạn) giá thành sản phẩm + Đối với loại thuế nhà nước phân bổ vào giá bán sản phẩm tuỳ loại hình sản xuất mà có phân tích, tính tốn - Kiểm tra cấu vốn cấu nguồn vốn + Cơ cấu vốn (theo công dụng: xây lắp, thiết bị, chi phí khác) thường coi hợp lý tỷ lệ đầu tư cho thiết bị cao xây lắp Đối với dự án đầu tư chiều sâu mở rộng tỷ lệ đầu tư thiết bị cần đạt 60% Tuy nhiên phải linh hoạt tuỳ theo tính chất điều kiện cụ thể dự án, khơng nên q máy móc áp đặt + Cơ cấu vốn nội tệ ngoại tệ: cần xác định đủ số vốn đầu tư chi phí sản xuất ngoại tệ dự án để có sở quy đổi tính tốn hiệu dự án Mặt khác việc phân định rõ loại chi phí ngoại tệ để xác định nguồn vốn ngoại tệ thích hợp để đáp ứng nhu cầu dự án + Phân tích cấu nguồn vốn khả đảm bảo nguồn vốn: việc thẩm định tiêu cần rõ mức vốn đầu tư cần thiết từ nguồn vốn dự kiến để sâu phân tích tìm hiểu khả thực nguồn vốn + Căn vào thực tế nguồn vốn đầu tư cần quan tâm xử lý nội dung để đảm bảo khả nguồn vốn sau.: Vốn tự có bổ xung doanh nghiệp: cần kiểm tra phân tích tình hình tài sản xuất kinh doanh doanh nghiệp để xác định số vốn tự bổ sung doanh nghiệp Hồng Cơng Hưng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Vốn trợ cấp ngân sách: cần xem xét cam kết bảo đảm cấp có thẩm quyền nguồn ngân sách (uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố, quan tài Doanh nghiệp vay nước ngồi theo phương thức tự vay tự trả: cần xem xét kỹ việc chấp hành quy định Nhà nước vay vốn nước doanh nghiệp xem xét kỹ cam kết đạt với phía nước khả thực tế để thực cam kết + Sau kiểm tra tính thực nguồn vốn phải xác định lịch trình cung cấp vốn từ nguồn vốn - Kiểm tra tiêu phân tích tài dự án (theo sáu nhóm tiêu trình bày chương phân tích tài chính) + Kiểm tra tính tốn, phát sai sót q trình tính tốn + Trên sở tiêu phân tính tốn, đánh giá hiệu tài dự án Các tiêu đánh giá hiệu tài dự án: * Chỉ tiêu khả sinh lợi dự án: + Chỉ tiêu giá trị ròng (Net Present Value – NPV) Giá trị ròng dự án đầu tư số chênh lệch giá trị luồng tiền ròng kỳ vọng tương lai với giá trị vốn đầu tư ban đầu Giá trị ròng đo lường lợi nhuận dự án đầu tư sau bù đắp rủi ro vốn bỏ ban đầu Cơng thức tính NPV sau: n NPV = - Co + Error! i 1 Trong : Ci luồng tiền rịng dự tính giai đoạn i r lãi suất chiết khấu dự án Hồng Cơng Hưng 10 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B 2.1 Giới thiệu dự án xây dựng 30 2.2 Nội dung công tác thẩm định tài dự án xây dựng 33 2.1.1 Xác định pháp lý để thực dự án 33 2.2.2.Xác định hình thức đầu tư 34 2.2.3 Xác định quy mô đầu tư 34 2.2.4 Xác định tổng mức đầu tư 38 2.2.5 Xác định phương án kinh doanh 42 2.2.6 Xác định chi phí dự án 45 2.2.7 Xác định doanh thu dự án .50 2.2.8 Phân tích tỷ lệ tài dự án 53 Đánh giá kết đạt hạn chế công tác thẩm định tài dự án 57 3.1 Những kết đạt công tác thẩm định tài dự án 57 3.2 Những hạn chế ngun nhân cơng tác thẩm định tài dự án 61 Chương Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 Phố Ngọc Khánh 64 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng 15-17 Ngọc Khánh 64 1.1.Giải pháp hồn thiện tiêu tính tốn dự án .64 1.2.Giải pháp nguồn nhân lực cho phân tích tài dự án 68 1.3.Giải pháp phương diện kỹ thuật nhằm giảm chi phí dự án 69 1.4.Giải pháp hồn thiện việc thu thập thông tin cho công tác thẩm định tài dự án 70 Một số kiến nghị .71 2.1 Đối với công ty Du lịch Thăng Long 71 2.2 Đối với Chính phủ 72 Kết luận 73 Hồng Cơng Hưng 84 Luận văn tốt nghiệp nghiệp 41 B Hồng Cơng Hng Ti chớnh doanh 85 Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiƯp 41 B Bảng khái tốn kinh phí Cơng trình nhà cao tầng hộ tiêu chuẩn cao 15-17 Ngọc Khánh stt Khoản mục I A Chi phí xây lắp Phần xây lắp nhà Xử lý cọc nhồi D=1200,cọc dài khoảng 44m Biện pháp thi cơng(cừ Larsen đóng xung quanh cơng trình) Xây dựng phần thơ từ móng đến mái Hồn thiện tầng hầm Hồn thiện tầng 1,2 khối cơng cộng Hồn thiện tầng 3-12,15,18; làm hộ Điện nước Phòng cháy chữa cháy Bể nước, bể phốt, hố ga Chống thấm VL Mỹ cho bể, hố thang máy 10 Hoàng Công Hưng Cỏch tớnh n giá Thành tiền(Đ) Quy mô(m2) XL 189 Cọc*44m/cọc= 8316 m (Đơn vị: Triệu đồng) Thành tiền Trong phần hạ tầng Giai đoạn Giai đoạn 135.426.920.000 129.252.720.000 6.174.200.000 126.740.720.000 126.740.720.000 19.126.800.000 19.126.800.000 8.316 2.300.000 36.934 70.000 2.585.380.000 2.585.380.000 36.934 1.250.000 46.167.500.000 46.167.500.000 1.826 6.224 550.000 1.000.000 1.004.300.000 6.224.000.000 1.004.300.000 6.224.000.000 28.884 900.000 25.995.600.000 25.995.600.000 36.934 36.934 1 500.000 110.000 962.000.000 150.000.000 18.467.000.000 4.062.740.000 962.000.000 150.000.000 18.467.000.000 4.062.740.000 962.000.000 150.000.000 86 Luận văn tốt nghiệp 11 12 Tµi chÝnh doanh nghiƯp 41 B Thang cứu hoả Xây lắp phần ĐHKK Phần kỹ thuật hạ tầng toàn khu Sân đường, bãi đỗ Cây xanh, vườn Điện nhà Nước ngồi nhà Phần thiết bị Điều hồ khơng khí Thang máy Thiết bị điện Thiết bị nước sinh hoạt Thiết bị phịng cháy chữa cháy Hệ thống thơng tin liên lạc (cáp, đầu nối chờ ) Thiết bị an ninh bảo vệ III Chi phí khác III.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm định báo cáo NCKT Chi phí phá dỡ nhà cũ, thu dọn mặt Phụ thu phí hạ tầng 35.108 B 13 14 15 16 II Hoàng Công Hưng 240.000.000 50.000 1.476.000.000 CPK 87 1.476.000.000 15.307.297.039 1.476.000.000 14.747.977.731 559.319.308 281.394.389 11.669.238 29.479.412 1.222.492 1.300.000.000 2.708.538.400 2.200.000.000 2.512.000.000 1.040.000.000 144.000.000 664.000.000 664.000.000 19.633.200.000 2.489.600.000 8.020.000.000 2.905.600.000 132.000.000 2.410.000.000 2.200.000.000 1.300.000.000 8.686.200.000 3.286.800.000 704.200.000 2.347.600.000 2.347.600.000 19.633.200.000 2.489.600.000 8.020.000.000 2.905.600.000 132.000.000 2.410.000.000 2.200.000.000 30.701.904 400.000 200.000 200.000 200.000 240.000.000 1.755.400.000 293.063.627 8.217 3.521 11.738 11.738 240.000.000 1.755.400.000 2.585.054.400 6.174.200.000 2.246.800.000 560.200.000 1.638.600.000 1.638.600.000 123.484.000 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiƯp 41 B Lệ phí cấp đất cấp phép Quảng cáo tiếp thị Cộng III.1 III.2 Giai doạn thực đầu tư Chi phí khởi cơng cơng trình tạm tính 0.03%(GTCT+TB) Chi phí khảo sát xây dựng (tạm tính) Chi phí bảo hiểm cơng trình thiết bị Chi phí thiết kế cơng trình Bảo hiểm thiết kế Lập hồ sơ mời thầu xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp Thẩm định hồ sơ mời thầu xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp Giám sát thi công xây dựng Lập hồ sơ mời thâù mua sắm thiết bị, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu thiết bị 10 Thẩm định hồ sơ mời thâù xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu TB 11 Giám sát thi công lp t TB Hoàng Công Hưng 10.000.000 677.134.600 5.019.438.531 30.871.000 167.246.730 48.452.706 46.512.243 1.940.463 450.000.000 450.000.000 487.331.806 467.927.177 19.404.629 2.312.575.882 115.628.794 73.943.098 2.207.144.066 110.357.203 70.571.985 105.431.815 5.271.591 3.371.113 14.896.961 14.217.799 679.162 917.652.810 26.799.318 875.816.431 26.799.318 41.836.379 2.061.486 2.061.486 45.352.692 88 10.000.000 646.263.600 4.852.191.801 45.352.692 Luận văn tốt nghiệp Tµi chÝnh doanh nghiƯp 41 B Chi phí ban quản lý dự án phần xây lắp 13 Chi phí ban quản lý dự án phần thiết bị 14 Chi phí thẩm định thiết kế kỹ thuật 15 Chi phí thẩm định tổng dự tốn 16 Chi phí kiểm định chất lượng cơng trình 17 Chi phí nén tĩnh + TN cọc Cộng III.2 III.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào sử dụng 18 Chi phí lập hồ sơ hồn cơng 19 Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình 20 Chi phí thu dọn vệ sinh cơng trình, tổ chức nghiệm thu, khánh thành bàn giao cơng trình tạm tính 0.03% 21 Quản lý, đào tạo, vận hành 22 Duy tu bảo dưỡng Cộng III.3 D Dự phòng phớ 12 Hoàng Công Hưng 683.841.457 58.587.845 58.587.845 67.036.352 63.980.096 3.056.229 59.587.845 56.871.197 2.716.648 129.207.217 124.032.649 5.174.568 1.000.000.000 6.493.267.997 1.000.000.000 6.273.208.631 220.059.366 231.257.588 129.207.217 220.714.407 124.032.649 10.543.182 5.174.568 48.452.706 46.512.243 1.940.463 677.134.600 2.708.538.400 3.794.590.511 17.036.741.704 89 652.664.687 31.176.770 646.263.600 2.585.054.400 3.622.577.299 16.363.389.773 30.871.000 123.484.000 172.013.212 673.351.931 Luận văn tốt nghiệp Tµi chÝnh doanh nghiƯp 41 B Tổng cộng Th đất 50 năm Trả lãi vay ngân hàng Tổng cộng Bảng phân bổ vốn đầu tư theo mục tiêu sử dụng (Đơn vị : triệu đồng) STT 1.1 1.2 1.3 187.404.158.743 179.997.287.504 7.406.871.239 3.252.200.000 3.252.200.000 6.219.000.000 6.219.000.000 196.875.358.743 189.468.487.504 7.406.871.239 Mục tiêu sử dụng Diện tích sàn (m2) Nhà cao tầng Tầng hầm làm nơi để xe, khu kỹ thuật điện, nước NO Tầng 1,2 khu công cộng cho thuê mặt Tầng 3-12,15,18 hộ Tổng cộng Trong Vốn đầu tư nhà (1.3+1.1) - Để bán - Chuyển giao thành phố (30%) Vốn đầu tư CTCC cho thuê 36.934 1.826 126.741 6.266 6.224 21.358 28.884 36.934 99.117 126.741 Hoàng Công Hưng Din tích sàn hộ Vốn XL nhà 30.710 22.400 105.383 21.497 15.680 73.768 9.213 6.720 31.615 6.224 Kỹ thuật hạ tầng Thiết bị điều hoà Than g máy Thiết Chi Dự Cộng bị khác phòng Vốn đầu khác tư Triệu (nước đồng , cứu hoả) 2.512 2.490 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 124 451 729 757 8.327 423 2.490 500 1.537 2.485 2.879 31.673 1.964 7.520 7.135 11.534 12,727 139.997 2.512 2.490 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 2.089 2.089 0 423 2.490 21.358 90 Tỷ trọng % 7.520 7.586 12.263 13.484 148.324 82.404 5.264 5.310 8.584 9.501 104.516 70.46 2.256 2.276 3.679 3.983 43.808 29.54 500 1.537 2.485 2.879 31.673 17.596 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiƯp 41 B (1.2) (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn cơng ty du lịch Thăng Long) Bảng tính tiêu tài (Đơn vị tính: triệu đồng) STT Diễn giải I Tổng thu (A) 172.174 Doanh thu 128.366 TP toán cho đầu tư 43.808 quỹ nhà TP II Tổng chi (B) 189.848 B C 2002 0 2003 78.825 52.541 26.285 7.385 2004 90.079 72.556 17.523 75.126 2005 3.270 3.270 105.16 2.167 Đầu tư 179.997 7.277 74.052 98.669 Chi phí vận hành 0 689 Trả lãi vay Ngân hàng 310 620 1.472 1.174 Thuế VAT phải nộp -201 455 727 254 Thuế thu nhập DN 0 4.301 50 Chênh lệch thu chi -7.385 3.699 -15.090 1.102 Chênh lệch thu cộng dồn -7.385 -3.977 -19.067 -17.964 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế tốn cơng ty du lịch Thăng Long) Các tiêu Tài Thời gian thu hồi vốn Hoµng C«ng Hng : 8.5 năm 91 2006 4.359 4.359 2007 4.359 4.359 2008 4.359 4.359 2009 4.359 4.359 2010 4.359 4.359 2.401 2.315 2.213 2.097 1.981 787 812 350 453 1.958 -16.006 787 684 350 494 2.045 -13.961 787 535 350 541 2.146 -11.815 787 364 350 596 2.262 -9.553 787 194 350 651 2.378 -7.175 Luận văn tốt nghiệp Tµi chÝnh doanh nghiƯp 41 B NPV : 4.647 triệu đồng IRR : 10.85% (Tỷ lệ chiết khấu 8.52%): Bảng tính tiêu tài STT Diễn giải 2011 (Đơn vị : triệu đồng) Mỗi năm từ 2012 2016 Mỗi năm từ 2017 đến 2015 đến 2055 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 Tổng thu (A) 4.904 Doanh thu 4.904 TP toán cho đầu tư quỹ nhà TP II Tổng chi (B) 2.105 2.068 6.595 Đầu tư 4.527 Chi phí vận hành 803 803 803 Trả lãi vay Ngân hàng 54 Thuế VAT phải nộp 398 398 398 Thuế thu nhập DN 849 866 866 B Chênh lệch thu chi 2.800 2.837 -1.690 C Chênh lệch thu cộng dồn -4.375 6.972 5.282 (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn cơng ty du lch Thng Long) I Hoàng Công Hưng 92 2.068 803 398 866 2.837 16.629 Luận văn tèt nghiƯp Tµi chÝnh doanh nghiƯp 41 B Chú ý: năm 2016, 2026, 2036, 2046 năm có khoản đầu tư 4.527 triệu đồng Bảng tính doanh thu Diễn giải Bán nhà cao tầng theo giá đạo đảm bảo kinh doanh Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Bán nhà cao tầng theo giá thị trường Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Cho thuê mặt khối cơng cộng Năm đầu huy động 60% DT Hoµng C«ng Hng Tổng DT Đơn sàn hộ/ giá DTSD(m2) 7,840 7.76 Thành 2002 tiền 2003 60.813 25.541 35.271 7,840 8.20 64.284 26.999 37.285 4,979 1.0944 5.449 (Đơn vị: Triệu đồng) 2005 2006 2007 2008 93 2004 3.270 4.359 4.359 4.359 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B năm sau huy động 80% Các năm sau huy động 90% Cộng doanh thu (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn cơng ty Du Lịch Thăng long) 52.541 72.556 3.270 4.359 4.359 4.359 Bảng tính doanh thu Diễn giải Bán nhà cao tầng theo giá đạo đảm bảo kinh doanh Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Bán nhà cao tầng theo giá thị trường Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Cho thuê mặt khối công cộng Năm đầu huy động 60% DT nm sau huy ng 80% Hoàng Công Hưng 2009 2010 2011 2012 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 94 2013 (Đơn vị: Triệu đồng) 2052 2053 2054 2055 4.359 4.359 4.359 4.359 Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiÖp 41 B Các năm sau huy động 90% Cộng doanh thu 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn cơng ty Du Lịch Thăng long) Chương trình vay trả nợ vốn vay đồng) STT Nội dung Tổng Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng 1-6 6-12 1-6 6-12 1-6 6-12 Nhu cầu vay quý Nợ đầu kỳ 0 7.277 7.277 7.277 17.277 Vay kỳ 7.277 0 10000 Vốn vay cộng dồn 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 Trả kỳ 0 0 0 Trả gốc 12.277 Nợ gốc chuyển sang 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 Lãi phải trả 6.219 310 310 310 736 736 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế tốn cơng ty du lịch Thăng Long) Chương trình vay trả nợ vốn vay STT Nội dung Nm 2007 Hoàng Công Hưng Nm 2008 Nm 2009 95 4.359 4.359 4.359 4.359 (Đơn vị : triệu Năm 2005 Tháng Tháng 1-6 6-12 Năm 2006 Tháng Tháng 1-6 6-12 17.277 17.277 10.277 10.277 17.277 17.277 7000 7000 17.277 10.277 736 438 (Đơn vị : triệu đồng) Năm 2010 10.277 438 Năm 2011 10.277 10.277 1500 1500 8.777 734 Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiÖp 41 B Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng 1-6 6-12 1-6 6-12 1-6 6-12 Nhu cầu vay quý Nợ đầu kỳ 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 Vay kỳ 0 0 0 Vốn vay cộng dồn 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 Trả kỳ 1500 2000 2000 Trả gốc 1500 2000 2000 Nợ gốc chuyển sang 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 Lãi phải trả 374 310 310 225 225 140 (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn cơng ty du lịch Thăng Long) DÒNG TIỀN (Đơn vị : triệu đồng) Diễn giải I Dòng tiền vào Doanh thu 128.366 Vốn đtư nhà TP 43.808 Vốn vay 17.277 Vốn tự có II Dịng tiền Đầu tư 179.997 Chi phí vận hành Trả lãi vay NH 6.219 Trả gốc vay 17.277 VAT phải np Hoàng Công Hưng 2002 7.277 7.277 7.277 7.277 2003 78.826 52.541 26.285 2004 100.079 72.566 17.523 10.000 74.161 74.052 310 99.743 98.669 620 -201 455 96 2005 10.270 3.270 0 7000 14.189 689 1.472 7000 727 Tháng 1-6 Tháng 6-12 Tháng 1-6 Tháng 6-12 3.277 3.277 3.277 3.277 2000 2000 1.277 54 1.277 1.277 1.277 1.277 1.277 1.277 0 3.277 140 1.277 54 2006 4.359 4.359 2007 4.359 4.359 2008 4.359 4.359 2009 4.359 4.359 2010 4.359 4.359 3.765 787 1.174 1.500 254 3.901 787 812 1500 350 4.315 787 684 2000 350 4.213 787 535 2000 350 4.097 787 364 2000 350 Luận văn tốt nghiệp III Tài chÝnh doanh nghiÖp 41 B Thuế TNDN 0 4301 Dòng vào-dòng 4.665 336 -3.920 (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn cơng ty du lịch Thăng long) 50 594 453 458 494 45 541 146 2052 4.904 2053 4.904 2054 4.904 2055 4.904 Các tiêu tài chính: NPV: 5.572 triệu đồng IRR : 11,27% Thời gian thu hồi vốn: năm DÒNG TIỀN I (Đơn vị : triệu đồng) Diễn giải Dòng tiền vào 2011 4.904 2012 4.904 2016 4.904 II Doanh thu Vốn đtư nhà TP Vốn vay Vốn tự có Dịng tiền 3.275 2.105 6.595 2.068 2.068 2.068 2.068 Đầu tư Chi phí vận hành 803 803 4.527 803 803 803 803 803 Hoàng Công Hưng 97 596 262 Luận văn tốt nghiệp III Trả lãi vay NH Trả gốc vay VAT phải nộp Thuế TNDN Dịng vào-dịng Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 194 1277 350 651 1.630 54 0 0 398 849 2.800 398 866 -1.690 398 866 2.837 398 866 2.837 398 866 2.837 398 866 2.837 (Nguồn số liệu từ phịng tài k toỏn cụng ty du lch Thng long) Hoàng Công Hng 98 ... sử dụng tài sản cách có hiệu 2.THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG CAO CẤP 15- 17 PHỐ NGỌC KHÁNH 2.1 Giới thiệu dự án xây dựng 2.1.1 Hiện trạng khu đất... nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Chương 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 Ngọc. .. 15 – 17 Ngọc Khánh công ty Du lịch Thăng Long Chương 3: Một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15- 17 phố Ngọc Khánh Do trình độ
