VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VŨ THỊ HƯỜNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 Công trình hoàn thành tại:Học viện Khoa học xã hội Người hướng dẫn khoa học: TS Hồ Ngọc Hiển Phản biện 1: PGS TS Dương Anh Sơn Phản biện 2: TS Phạm Kim Anh Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội - Cơ sở thành phố Hồ Chí Minh Vào lúc 15 30 ngày 03 tháng 05 năm 2017 Có thể tìm hiểu luận văn tại:Thư viện Học viện Khoa học xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt không thay được, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đại hội Đảng lần thứ VI, tháng 12 năm 1986 đánh dấu bước ngoặt phát triển đời sống kinh tế – xã hội Việt Nam Sự đổi tư kinh tế góp phần chuyển đổi từ kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tạo nên diện mạo đất nước, người Việt Nam hôm Một đổi đổi sách, pháp luật đất đai Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 2013 đời thể chế hóa sách đất đai ban hành, đồng thời qui định điều chỉnh quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn Nhờ đột phá quan trọng sách đất đai mang lại thành tựu to lớn nông nghiệp, công nghiệp tăng trưởng kinh tế Việt Nam 30 năm qua, góp phần giữ vững ổn định trị – xã hội Tuy nhiên, kinh tế thị trường phát triển kéo theo quan hệ xã hội trở nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên thường xuyên đồng thời phát sinh nhiều tranh chấp bên tham gia vào quan hệ dân Trong năm gần đây, số lượng vụ án dân có liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… luôn tăng ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự đất nước nói chung ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng Thực tiễn xét xử Tòa án cấp cho thấy loại án khó giải quyết, từ việc áp dụng pháp luật, đánh giá chứng cứ… tính chất tranh chấp phức tạp vụ án dẫn đến việc giải kéo dài, khó khăn, lúng túng, quan điểm đường lối giải tranh chấp trái ngược dẫn đến số lượng án bị hủy, sửa ngày nhiều Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu phân tích đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vướng mắc qua thực tiễn xét xử nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiện chế giải tranh chấp Tòa án Đồng thời tìm phương hướng giải nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết, có ý nghĩa mặt lý thuyết thực tiễn áp dụng pháp luật, hạn chế sai sót thường gặp trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian tới nhằm bảo vệ quyền lợi ích tối đa bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính tác giả chọn đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài luận văn cao học luật 2 Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm: sách chuyên khảo, sách tham khảo, tạp chí…về hợp đồng dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lĩnh vực đất đai, cụ thể như: Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 (Tập 2); Bản án bình luận án; Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất; Pháp luật dân thực tiễn xét xử… Ngoài có luận văn thạc sỹ nghiên cứu với đề tài cụ thể như: Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh; Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam; Giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh… Cùng với đề tài khoa học, công trình nghiên cứu nêu có nhiều viết, bình luận khoa học đăng tài liệu chuyên khảo, tạp chí chuyên ngành nghiên cứu đề tài nhiều góc độ mức độ khác nhau… Ở nhiều góc độ khác nhau, công trình khoa học có đóng góp định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Những đóng góp làm sở cho việc hoàn thiện quy định chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, chưa có luận văn sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn xét xử sơ thẩm Tòa án cấp quận (huyện) Hơn nữa, điều kiện kinh tế xã hội có thay đổi, phát triển không ngừng kết nghiên cứu đạt cần phải tiếp tục bổ sung hoàn thiện Do vậy, việc sâu nghiên cứu đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh” khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học công việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời Việc lựa chọn đề tài nêu để làm luận văn thạc sỹ luật học không trùng lặp với công trình khoa học công bố Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Bình Tân, từ đề phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Đối tượng phạm vi nghiên cứu Luận văn sâu vào nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh bên cạnh phân tích hạn chế, bất cập thường gặp Từ đề xuất kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Tác giả lấy phương pháp luận vật biện chứng, phương pháp luận vật lịch sử Mác – Lênin làm phương pháp luận để nghiên cứu đề tài Đồng thời tác giả sử dụng phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích logic, phương pháp đánh giá Ngoài ra, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu truyền thống khoa học xã hội khoa học pháp lý như: phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, quy nạp, diễn dịch thống kê thực tiễn xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Với luận văn này, tác giả nêu lên sở lý luận quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam đồng thời phân tích hạn chế vướng mắc, bất cập trình thực tiễn xét xử, từ đề phương hướng giải pháp để hoàn thiện pháp luật, giải pháp đưa gắn liền với thực trạng, có ý nghĩa thực tiễn góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng CNQSDĐ giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khái niệm nêu đầy đủ hoàn chỉnh Điều 697 BLDS năm 2005: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Tại Điều 500 BLDS năm 2015 nêu khái niệm: Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa khác với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất lại Nó đáp ứng nhu cầu tập trung, tích tụ đất đai sản xuất hàng hóa theo chế thị trường, hàng hóa quyền sử dụng đất lưu chuyển cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội sở thỏa thuận bình đẳng chủ thể, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển việc khai thác lợi ích kinh tế đất đai hiệu Thứ ba, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng, đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Thứ tư, hình thức hợp đồng CNQSDĐ phải công chứng chứng thực (Điều 167 LĐĐ năm 2013) Điều khác so với hợp đồng dân thông dụng khác giao kết lời nói, xác lập hành vi quy định hình thức văn Thứ năm, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên tham gia hợp đồng phải có trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước Đó người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tranh chấp hợp đồng giả cách hợp đồng vay tiền hợp đồng thật - Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiến hành giao đất theo thỏa thuận chuyển nhượng đất giá thấp sau chuyển nhượng giá đất lại tăng lên - Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục toán tiền cho bên chuyển nhượng sau đất sang tên cho bên nhận chuyển nhượng - Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ việc người sử dụng đất chuyển nhượng giấy viết tay lúc cho nhiều bên 1.2.2 Các phương thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2.1 Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thương lượng, hòa giải Phương thức thương lượng Thương lượng việc bàn bạc nhằm đến thỏa thuận giải vấn đề hai bên Đây hình thức giải tranh chấp không thức, can thiệp quan Nhà nước hay bên thứ ba Phương thức hòa giải Hòa giải là việc thuyết phục bên đồng ý chấm dứt xung đột xích mích cách ổn thỏa Hòa giải bao gồm hai hình thức chủ yếu: Hòa giải thủ tục tố tụng hòa giải thủ tục tố tụng 10 1.2.2.2 Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân Tòa án Khi tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ phát sinh, bên không tự thương lượng, hòa giải với giải Tòa án theo thủ tục tố tụng dân 11 Chương THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh Qua tập hợp, thống kê số liệu tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án nhân dân quận Bình Tân thụ lý năm (từ năm 2012 đến năm 2016) sau: - Năm 2012: Tòa thụ lý 830 vụ án dân sự, tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 96 vụ, chiếm tỷ lệ 11,5%; - Năm 2013: Tòa thụ lý 984 vụ án dân sự, tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 106 vụ, chiếm tỷ lệ 10,7%; - 2014: Tòa thụ lý 702 vụ án dân sự, tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 113 vụ, chiếm tỷ lệ 16%; - Năm 2015: Tòa thụ lý 610 vụ án dân sự, tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 100 vụ, chiếm tỷ lệ 16,3%; - Năm 2016: Tòa thụ lý 703 vụ án dân sự, tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 87 vụ, chiếm tỷ lệ 12,3%; Theo số liệu thống kê cho thấy số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ năm qua tăng chiếm số lượng lớn tổng số vụ án dân nói chung Tuy 12 nhiên cố gắng lớn, Tòa giải vụ án với tỷ lệ cao, không để án tồn đọng nhiều Về số lượng án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bị hủy, sửa sau: - Năm 2012: Trong tổng số 52 vụ án dân bị hủy, sửa có đến 26 vụ liên quan đến tranh chấp đất đai, có vụ tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ - Năm 2013: Trong tổng số 19 vụ án dân bị hủy, sửa có đến 12 vụ liên quan đến tranh chấp đất đai, có vụ tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ - Năm 2014: Trong tổng số 28 vụ án dân bị hủy, sửa có đến 13 vụ liên quan đến tranh chấp đất đai, có vụ tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ - Năm 2015: Trong tổng số 30 vụ án dân bị hủy, sửa có đến 14 vụ liên quan đến tranh chấp đất đai, có vụ tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ - Năm 2016: Trong tổng số 37 vụ án dân bị hủy, sửa có đến 20 vụ liên quan đến tranh chấp đất đai, có vụ tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Số liệu phản ánh số lượng án bị hủy, sửa liên quan đến tranh chấp đất đai tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ chiếm tỷ lệ cao so với vụ án dân khác Đồng thời cho thấy tính chất mức độ khó khăn việc giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 13 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh Thứ nhất, hoạt động thụ lý, giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, Tòa án nhân dân quận Bình Tân trọng công tác hòa giải, giúp cho đương tiết kiệm thời gian, công sức, tiền bạc, trì ổn định đoàn kết tạo niềm tin nhân dân vào ngành Tòa án Số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ mà Tòa hòa giải ngày tăng thể số liệu sau đây: Năm 2012: hòa giải thành 20/70 vụ, chiếm tỷ lệ 28,5%; Năm 2013: hòa giải thành 25/98 vụ, chiếm tỷ lệ 25,5%; Năm 2014: hòa giải thành 23/93 vụ, chiếm tỷ lệ 24,7%; Năm 2015: hòa giải thành 25/90 vụ, chiếm tỷ lệ 27,7%; Năm 2016: hòa giải thành 27/80 vụ, chiếm tỷ lệ 33,75% Thứ hai, trình giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, Tòa áp dụng đúng, thống quy định Bộ luật dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Đất đai văn pháp luật khác, hướng dẫn Tòa án nhân dân tối cao công tác xét xử vụ án hợp đồng CNQSDĐ Số lượng án, định Tòa bị Tòa án cấp hủy, sửa có xu hướng giảm cho thấy đường lối xét xử vụ án Tòa tuân thủ áp dụng tương đối tốt, chất lượng xét xử ngày nâng cao góp phần quan trọng vào việc trì ổn định trị, trật tự, an toàn xã hội, phát triển kinh tế…Hầu hết án, định Tòa ban 14 hành có pháp lý, phù hợp với hoàn cảnh lịch sử, có tính khả thi bảo đảm hiệu lực thi hành… Tuy nhiên, bên cạnh thành tích đạt được, việc giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án nhân dân quận Bình Tân có hạn chế định, thể số mặt sau: 2.2.1 Xác định thiếu người tham gia tố tụng, cụ thể không đưa người nhà đất tranh chấp hoặc người hộ vào tham gia tố tụng 2.2.2 Không đưa đồng thừa kế vào tham gia tố tụng, không đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia phiên hòa giải 2.2.3 Xác định không quan hệ pháp luật tranh chấp, thu thập chứng cứ, đánh giá chứng chưa đầy đủ, chưa phù hợp 2.2.4 Vi phạm thủ tục tố tụng cấp, tống đạt cho đương 2.2.5 Không giải hậu hợp đồng vô hiệu hoặc cách giải hậu hợp đồng vô hiệu không pháp luật 2.2.6 Áp dụng không thống đường lối giải tranh chấp 2.3 Những vướng mắc phát sinh giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, việc thu thập chứng trình Tòa án nhân dân giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất gian nan 15 Thứ hai, việc thu thập, xác minh đánh giá chứng chưa chặt chẽ, thiếu sót Thứ ba, nhận thức pháp luật Thẩm phán chưa thống Thứ tư, vấn đề định giá đất, nhà ở, công trình trồng, vật nuôi đất… vấn đề gây trở ngại lớn cho trình giải vụ án Nếu định giá không đúng, không đầy đủ ảnh hưởng đến kết giải vụ án Thứ năm, theo Điều 137 Khoản BLDS 2005 Điều 131 BLDS năm 2015, vô hiệu hợp đồng dẫn đến hậu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Nhưng quy định "khi giao dịch dân vô hiệu bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” Hợp đồng vô hiệu lỗi bên mà lỗi hai bên vấn đề bồi thường thiệt hại đặt mức độ lỗi hai bên tương đương Do Tòa án phải xác định mức độ lỗi bên việc làm cho hợp đồng vô hiệu để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại Thứ sáu, vướng mắc việc xác định thẩm quyền Tòa án giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ dẫn đến việc Tòa án địa phương đùn đẩy cho người khởi kiện phải khởi kiện Tòa án Tòa án chuyển vụ án qua lại cho nhau, tranh chấp thẩm quyền giải vụ án làm kéo dài thời gian giải vụ án 16 Thứ bảy, việc quy định không rõ ràng công chứng, chứng thực chữ ký người giao dịch với công chứng, chứng thực hợp đồng đất chuyển nhượng chưa có giấy tờ hợp pháp theo quy định để làm thủ tục chuyển nhượng (ví dụ: đất người dân khai phá từ trước năm 1980 chưa có giấy tờ đất, chuyển nhượng bên viết tay trưởng ấp xác nhận chữ ký, Ủy ban nhân dân chứng nhận chữ ký trưởng ấp) Nhưng cần thiết họ chuyển nhượng viết giấy tay giao dịch với nhau, thực hợp đồng giao đất, nhận tiền Thứ tám, chưa có văn quy định cụ thể “đất tranh chấp”, vậy, có nhiều cách hiểu khác nhau, không thống khái niệm này, dẫn đến tình trạng đất địa phương “đất tranh chấp”, địa phương “đất có tranh chấp” Điều dẫn đến tình trạng hợp đồng chuyển nhượng số trường hợp khó thực hiện, kéo theo quyền lợi đáng bên tham gia hợp đồng không đảm bảo 2.4 Nguyên nhân tồn tại, vướng mắc Thứ nhất, thực tế TAND giải tranh chấp dân nói chung tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng mà có tài liệu, chứng quan, tổ chức lưu giữ, quản lý việc thu thập chứng không đơn giản thường bị từ chối việc cung cấp chứng có yêu cầu đương sự, Tòa án… Thứ hai, hệ thống văn pháp luật thường xuyên sửa đổi, bổ sung nhiều quan khác từ Trung ương đến địa phương ban hành nên đội ngũ cán bộ, công chức Nhà nước nói 17 chung đội ngũ Thẩm phán nói riêng khó cập nhật kịp thời thay đổi Thứ ba, tính mặt số lượng, ngành Tòa án nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng thiếu nhiều Thẩm phán số lượng án tranh chấp ngày tăng Về lực, trình độ Thẩm phán chưa đồng Nhiều người chưa bồi dưỡng, đào tạo thường xuyên nên chưa nắm bắt kịp thời thay đổi quy định pháp luật Hơn nữa, hệ thống vật chất, điều kiện làm việc Thẩm phán nghèo nàn Thứ tư, giải tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tài liệu có liên quan đến nguồn gốc trình sử dụng đất chứng quan trọng Tuy nhiên, điều kiện khách quan chủ quan nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với đất chưa tiến hành xong nước, nhiều đất người dân sử dụng từ thời cha ông để lại cho cháu sử dụng chục năm chưa cấp giấy tờ quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất Thứ năm, nhận thức pháp luật ý thức pháp luật chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp Thứ sáu, việc cấp giấy chứng nhận không đối tượng xảy nhiều (tài sản chung hộ gia đình lại cấp cho cá nhân, tài sản chung vợ chồng người chồng đứng tên…), thủ tục hành 18 phức tạp không quy định rõ thời điểm đăng ký giao dịch, khó xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng Thứ bảy, việc quản lý hồ sơ đất đai nguồn gốc tạo lập, số liệu giấy tờ đất từ chế độ cũ theo thời điểm từ cải cách ruộng đất qua thời kỳ khác sách đất đai có nhiều thay đổi, đất nông nghiệp… nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều đất gặp nhiều khó khăn kéo dài lâu nên đất chuyển qua nhiều người sử dụng khác nhau, có người chết… Thứ tám, hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, xác định đầu mối để nhà nước thực quyền quản lý đất đai quan thực dịch vụ công cho người dân cần tìm hiểu đất định tham gia giao dịch, thực tế hoạt động quan chưa hiệu hệ thống đăng ký thống kê quyền sử dụng đất chưa thống xác, chưa đầy đủ thông tin Thứ chín, không xử lý nghiêm pháp luật hành vi trốn thuế xử lý hành giao dịch giả tạo nhằm mục đích lách quy định pháp luật, hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai… Thứ mười, quy định hình thức hợp đồng Bộ luật dân Luật đất đai không phù hợp, thủ tục rườm rà Và tâm lý, ý thức người dân chưa quen với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 Chương PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.1 Quán triệt sâu sắc kịp thời thể chế hóa đường lối, chủ trương Đảng xây dựng, hoàn thiện sách, pháp luật đất đai giai đoạn 3.1.2 Xây dựng đồng pháp luật dân với pháp luật đất đai ngành luật khác 3.1.3 Hoàn thiện sở pháp lý để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc thực sách kinh tế xã hội 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật 20 Thứ nhất, cần bổ sung thêm văn hướng dẫn vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều khoản quy định cụ thể hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai, hoàn thiện quy định chứng thực giao dịch, hợp đồng CNQSDĐ Thứ ba, trọng lựa chọn án chuẩn mực đưa vào án lệ nguồn pháp luật trình xét xử Tòa án Thứ tư, tiếp tục tổng kết trình thực Bộ luật tố tụng dân năm 2015, qua hoàn thiện quy định Bộ luật tố tụng dân năm 2015 Thứ năm, đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời ghi nhận việc chuyển nhượng người sử dụng có giấy tờ hợp pháp Thứ sáu, ban hành văn giải thích khái niệm “đất tranh chấp” để việc hiểu áp dụng quy định thực cách thống nhất, tránh tình trạng số cán tha hóa đạo đức, lợi dụng trường hợp để trục lợi từ người tham gia quan hệ chuyển nhượng Thứ bảy, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Vì quy định thời điểm có hiệu lực thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có nhiều điểm chưa phù hợp Thứ tám, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai toàn dân để người dân hiểu rõ 21 quy định pháp luật đất đai Thứ chín, hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch liên quan 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật Thứ nhất, nâng cao lực trình độ đội ngũ Thẩm phán, Hội thẩm, bổ sung đầy đủ biên chế Thẩm phán cho Tòa án có số lượng án thụ lý hàng năm nhiều Thứ hai, thực tốt công tác tổng kết thực tiễn, rút kinh nghiệm hướng dẫn áp dụng thống pháp luật Thứ ba, phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ tư, thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử 22 KẾT LUẬN Tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng tượng xã hội mang tính khách quan điều kiện kinh tế thị trường đất đai ngày trở nên có giá tranh chấp đất đai, có tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ngày gia tăng số lượng phức tạp nội dung Pháp luật đất đai nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta ngày hoàn thiện, đóng góp to lớn cho đổi phát triển đất nước Tuy nhiên, qua phân tích nội dung quy định pháp luật nghiên cứu thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, nhận thấy qua trình thực nhiệm vụ mình, Tòa án gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Ngoài nguyên nhân chủ quan ngành Tòa án lực, trình độ chuyên môn nghiệp vụ phận Thẩm phán hạn chế, chưa cập nhật, trang bị đầy đủ kỹ bản, cần thiết giải án nguyên nhân khách quan hệ thống sách, pháp luật đất đai nước ta chưa ổn định, nhiều quy định chưa rõ ràng, chồng chéo không giải thích kịp thời dẫn đến thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu chưa cao, chưa bảo vệ quyền lợi ích đáng chủ thể tham gia giao dịch Trên sở phân tích số liệu giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, đánh giá yếu tố làm ảnh hưởng đến hiệu công tác xét xử, giải tranh chấp Trong 23 sâu phân tích nhận định tính phù hợp bất hợp lý quy định pháp luật hợp đồng CNQSDĐ áp dụng giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án Từ tìm nguyên nhân, hạn chế nhằm xây dựng giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án thời gian tới Với phạm vi giới hạn nghiên cứu có hạn luận văn thạc sĩ, chưa bao quát toàn vấn đề, song tác giả mong muốn nội dung luận văn phần góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật đất đai nói chung với nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án Tuy nhiên, luận văn không tránh khỏi sai sót, hạn chế Vì vậy, mong nhận góp ý chân thành giảng viên đồng nghiệp 24 ... hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Bình. .. giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh Qua tập hợp, thống kê số liệu tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án nhân dân quận Bình Tân... luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng