Header Page of 126 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NI KHOA LUT PHAN HNG MAI THI HàNH PHáP LUậT VỊ CÊP GIÊY CHøNG NHËN QUN Sư DơNG §ÊT, QUN Sở HữU NHà TạI THàNH PHố Đà NẵNG Chuyờn ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 Footer Page of 126 Header Page of 126 Cơng trình hồn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Cán hướng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm 2014 Có thể tìm hiểu luận văn Trung tâm tư liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm Thông tin – Thư viện, Đại học Quốc gia Hà Nội Footer Page of 126 Header Page of 126 MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng, MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 1.1.2 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 14 1.1.3 Đăng ký đất đai 16 1.1.4 Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 19 1.2 Sự hình thành phát triển pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà qua thời kỳ Việt Nam 23 1.2.1 Lịch sử đăng ký đất đai qua thời kỳ 23 1.2.2 Sự thay đổi biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28 KẾT LUẬN CHƢƠNG 32 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 33 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên thành phố Đà Nẵng 33 2.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 36 2.2.1 Tăng trƣởng dịch chuyển cấu kinh tế 36 2.2.2 Giao thông 36 Footer Page of 126 Header Page of 126 2.2.3 Dân số lao động 36 2.3 Tình hình quản lý nhà nước đất đai thành phố Đà Nẵng 37 2.3.1 Tình hình ban hành văn pháp luật 37 2.3.2 Công tác quản lý nhà nƣớc đất đai 37 2.4 Các quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 39 2.4.1 Về phƣơng pháp, cách thức đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 43 2.4.2 Chủ thể sử dụng đất 45 2.4.3 Điều kiện để đƣợc công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cƣ 47 2.4.4 Về hồ sơ, trình tự, thủ tục thẩm quyền đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 56 2.5 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Đà Nẵng 59 2.5.1 Thực trạng áp dụng pháp luật tác động đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 59 2.5.2 Công tác cải cách thủ tục hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng 60 2.5.3 Cải cách quy định nhiệm vụ, quyền hạn quan, tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 62 2.5.4 Kết thực đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng 66 2.6 Những bất cập việc thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Đà Nẵng 68 2.6.1 Vƣớng mắc pháp lý chứng nhận quyền sở hữu nhà thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà lần đầu 68 2.6.2 Vƣớng mắc pháp lý việc giải thừa kế công nhận quyền sử dụng đất lần đầu 78 Footer Page of 126 Header Page of 126 2.6.3 Một số bất cập việc thể thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 84 2.6.4 Một số bất cập thủ tục hành 90 Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 94 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp luật 94 3.2 Hoàn thiện pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 95 3.3 Hoàn thiện giải pháp tổ chức thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 98 3.4 Hoàn thiện giải pháp bổ trợ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 100 3.5 Kiến nghị 103 3.5.1 Sửa đổi, bổ sung quy định chứng nhận quyền sở hữu nhà Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 103 3.5.2 Bổ sung quy định giải thừa kế phát sinh trƣờng hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà lần đầu 104 3.5.3 Hồn thiện thơng tin pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 105 3.5.4 Kiến nghị ban hành quy định bắt buộc thống xây dựng liệu thông tin địa đảm bảo kết nối liệu phạm vi toàn quốc 106 KẾT LUẬN 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 PHỤ LỤC Footer Page of 126 Header Page of 126 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất nội dung thiếu hoạt động quản lý nhà nƣớc đất đai Mục tiêu hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu đƣợc đặt từ 31/12/2006, nhiên đến chƣa hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu phạm vi nƣớc Đối với thành phố Đà Nẵng, nhiệm vụ trở nên khó khăn Từ thực trạng nêu trên, chọn đề tài "Thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng" làm đề tài cho luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu Cho đến nay, pháp luật cấp GCNQSDĐ đƣợc giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu nhiều khía cạnh phƣơng diện khác nhau, Tuy nhiên chƣa có cơng trình chun sâu nghiên cứu vấn đề phƣơng diện thực tiễn pháp lý Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà lần đầu hộ gia đình, cá nhân Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ địa bàn thành phố Đà Nẵng thời gian qua, rõ nguyên nhân hạn chế, bất cập để đƣa giải pháp hoàn thiện pháp luật vấn đề Nội dung phương pháp nghiên cứu 5.1 Nội dung nghiên cứu Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, xây dựng sở liệu địa phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đà Nẵng Những vƣớng mắc từ hệ thống pháp luật tổ chức thực Footer Page of 126 Header Page of 126 5.2 Phương pháp nghiên cứu Phƣơng pháp phân tích, đánh giá, bình luận, đối chiếu… đƣợc sử dụng tìm hiểu quy định pháp luật so với thực trạng áp dụng Kết hợp phƣơng pháp thống kê, so sánh, tổng hợp nghiên cứu số giải pháp hoàn thiện pháp luật vấn đề Tính đóng góp đề tài Đã có cơng trình nghiên cứu phổ biến lĩnh vực Dù vậy, thực tế công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ gặp nhiều vƣớng mắc Luận văn tập trung đánh giá vƣớng mắc từ thực tiễn để đề xuất hoàn thiện pháp luật giải pháp tổ chức thực Đây nội dung mang ý nghĩa phƣơng diện pháp lý nhƣ thực tiễn cần đƣợc nghiên cứu Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận, bố cục luận văn gồm chƣơng Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 1.1.2 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 1.1.3 Đăng ký đất đai 1.1.4 Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ 1.2 Sự hình thành phát triển pháp luật đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ qua thời kỳ Việt Nam 1.2.1 Lịch sử đăng ký đất đai qua thời kỳ 1.2.2 Sự thay đổi biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Footer Page of 126 Header Page of 126 KẾT LUẬN CHƢƠNG Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, đảm bảo quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp chủ thể đƣợc cấp giấy Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ hoạt động quan nhà nƣớc có thẩm quyền thơng qua hệ thống pháp luật hành để xem xét cơng nhận tính hợp pháp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ngƣời sử dụng đất, qua bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam Hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ hoạt động phức tạp, phải trải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn, nhiều quy trình đƣợc thực nhiều quan chức Vì vậy, cần thiết khách quan phải quy định điều kiện thủ tục hành cụ thể hoạt động nhằm định hƣớng cho quan chức thực thi nhiệm vụ cấp giấy, nhƣ chủ thể có nhu cầu cấp giấy phải thực tuân thủ theo trật tự đƣợc pháp luật quy định Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên thành phố Đà Nẵng 2.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 2.3 Tình hình quản lý nhà nước đất đai thành phố Đà Nẵng 2.3.1 Tình hình ban hành văn pháp luật 2.3.2 Công tác quản lý nhà nước đất đai 2.4 Các quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Footer Page of 126 Header Page of 126 2.4.1 Về phương pháp, cách thức đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ 2.4.2 Chủ thể sử dụng đất 2.4.3 Điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư 2.4.3.1 Điều kiện pháp lý 2.4.3.2 Điều kiện việc sử dụng đất “ổn định” 2.4.3.3 Điều kiện “đất khơng có tranh chấp” 2.4.3.4 Việc xác nhận UBND cấp xã 2.4.3.6 Về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất 2.4.3.7 Tiền sử dụng đất cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ 2.4.3.8 Điều kiện kỹ thuật 2.4.3.9 Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản đất 2.4.4 Về hồ sơ, trình tự, thủ tục thẩm quyền đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ 2.5 Tình hình cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ địa bàn thành phố Đà Nẵng 2.5.1 Thực trạng áp dụng pháp luật tác động đến công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ 2.5.2 Công tác cải cách thủ tục hành cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ thành phố Đà Nẵng 2.5.3 Cải cách quy định nhiệm vụ, quyền hạn quan, tổ chức việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ 2.5.3.1 Cơ cấu, tổ chức, nhân nhiệm vụ, quyền hạn theo mơ hình VPĐKQSDĐ hai cấp 2.5.3.2 Cơ cấu, tổ chức, nhân nhiệm vụ, quyền hạn theo mơ hình VPĐKQSDĐ cấp 2.5.4 Kết thực đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ thành phố Đà Nẵng 2.5.4.1 Kết thực công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ Kết công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở Footer Page of 126 Header Page 10 of 126 hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Đà Nẵng tính đến ngày 30/6/2013, nhƣ sau: Theo kết thống kê Phụ lục cho thấy: Đất nơng thơn với diện tích 2.452,83ha, cấp GCN 2.451,77ha, đạt 99,96% Trong tổ chức sử dụng 21,67ha, đƣợc cấp GCN 100%, hộ gia đình cá nhân sử dụng 2.431,16ha, đƣợc cấp GCN 2.430,1ha, đạt 99,96% Đất thị với diện tích 2.900,59ha, cấp GCN 2.648,45ha, đạt 91,31% Trong tổ chức sử dụng 98,97ha, đƣợc cấp GCN 100%, hộ gia đình, cá nhân sử dụng 2.801,62ha, đƣợc cấp GCN 2.549,48ha, đạt 91.0% Nhƣ đất đô thị cịn 252,14 hộ gia đình cá nhân chƣa đƣợc cấp GCN Theo tổng hợp Báo cáo Kết điều tra số liệu thống kê Chi nhánh VPĐKQSDĐ quận, huyện số hộ gia đình cá nhân chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu địa bàn thành phố Đà Nẵng (Theo Nghị 30/2013/QH13) đến cuối năm 2013 30.124 trƣờng hợp, quận Sơn Trà 4.983; quận Liên Chiểu 4.377; quận Cẩm Lệ 3.278; quận Thanh Khê 5.721; quận Hải Châu 2.912; quận Ngũ Hành Sơn 5.162 Huyện Hòa Vang 3700 trƣờng hợp 2.5.4.2 Đánh giá kết công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005-2013 2.6 Những bất cập việc thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ địa bàn thành phố Đà Nẵng 2.6.1 Vướng mắc pháp lý chứng nhận quyền sở hữu nhà thủ tục cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà lần đầu Thực tiễn đến số lƣợng hộ gia đình cá nhân chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ phần lớn thuộc trƣờng hợp khơng có giấy tờ QSDĐ khơng có giấy tờ sở hữu nhà ở, nhà chủ yếu khơng có giấy phép xây dựng xây dựng sai với giấy phép đƣợc Footer Page 10 of 126 Header Page 15 of 126 luật hồ sơ chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu, qua kiến nghị sửa đổi hoàn thiện cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2013 văn pháp luật có liên quan Đối với quy định chứng nhận quyền sở hữu nhà cần phải tiếp tục điều chỉnh bổ sung cho phù hợp với quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực xây dựng qua giai đoạn lịch sử Cần bổ sung quy định liên quan đến giải thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phát sinh trình làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu, khắc phục dần mối quan hệ pháp luật phát sinh lĩnh vực đất đai, nhà nhƣng chƣa có văn pháp luật điều chỉnh Cần đặt lại tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ngắn gọn, dể sử dụng, phù hợp với số khái niệm bất động sản Bộ luật Dân năm 2005 Rà soát loại giấy tờ khác quyền sử dụng đất quy định Điểm g Khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 theo tính đặc thù địa phƣơng đƣợc lập trƣớc ngày 15/10/1993 để tiếp tục bổ sung vào quy định giấy tờ khác quy định Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 Thứ hai, Đối với quyền thành phố Đà Nẵng cần nghiên cứu để ban hành lại hệ thống thủ tục hành cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ mang tính khả thi hơn, phù hợp với quy định Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Trong cơng tác cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải hồ sơ giao dịch nhà, đất đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ nhƣ đăng ký chấp, chuyển quyền, tách hợp đất, cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ, QSHNƠ Riêng thời gian giải hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu cần điều chỉnh tăng thời gian giải hồ sơ cho phù hợp với thời gian thực thủ tục hành đất đai quy định Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Footer Page 15 of 126 13 Header Page 16 of 126 Thứ ba, UBND thành phố Đà Nẵng cần rà soát sửa đổi lại thủ tục hành VPĐKQSDĐ cấp thành Văn phịng đăng ký đất đai cấp cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2013 Nghị định số 43/2014/NĐCP Chính phủ Quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ thẩm quyền Văn phòng đăng ký đất đai thành phố chi nhánh quận, huyện Kiến nghị Chính phủ sớm ban hành quy định thẩm quyền ký GCNQSDĐ, QSHNƠ hộ gia đình, cá nhân theo mơ hình thí điểm VPĐKQSDĐ cấp Đà Nẵng Việc Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trƣờng thành phố Đà Nẵng ký GCNQSDĐ, QSHNƠ hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc nhƣ trái với thẩm quyền quy định Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 Thứ tư, hoàn thiện thủ tục giải khiếu nại, tố cáo giải tranh chấp lĩnh vực đất đai nhằm giải dứt điểm khiếu nại tranh chấp trƣớc tiến hành thủ tục cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu Giải tranh chấp đất đai vấn đề phức tạp, tranh chấp đất hộ gia đình, cá nhân mà khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quyền sử dụng đất, Luật Đất đai từ năm 1987 đến năm 2013 quy định quy định thẩm quyền thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện Cho đến Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ đƣợc ban hành pháp luật giải tranh chấp đất đai với có quy định trình tự thủ tục hịa giải giải tranh chấp đất đai Tuy vậy, quy định Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thủ tục giải tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh có nội dung ngắn gọn Điều 89 Để hoàn thiện thủ tục giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo lĩnh vực đất đai cần thiết phải xây dựng riêng quy định cụ thể trình tự, thủ tục hịa giải giải tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp huyện cấp tỉnh 3.3 Hoàn thiện giải pháp tổ chức thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Footer Page 16 of 126 14 Header Page 17 of 126 Thứ nhất, xây dựng quy trình giải hồ sơ riêng biệt loại hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu có vƣớng mắc pháp lý Đối với hoạt động dịch vụ công VPĐKQSDĐ cần công khai thủ tục thời gian giải hồ sơ cho loại dịch vụ Đối với hồ sơ cấp giấy GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu thuộc loại giấy tờ quyền sử dụng đất phải có xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất UBND cấp xã, cần quy định cụ thể thời gian giải hồ sơ xã, phƣờng Trên sở số liệu điều tra hộ gia đình, cá nhân chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu theo Nghị số 30/2013/QH13 năm 2013, VPĐKQSDĐ quận, huyện cần phân loại hồ sơ theo nội dung vƣớng mắc pháp lý Sở Tài nguyên Môi trƣờng tổng hợp trình UBND thành phố có văn hƣớng dẫn xử lý cụ thể vƣớng mắc mang thính phổ biến, cần giao trách nhiệm xử lý hồ sơ vƣớng mắc cho phòng Tài nguyên Môi trƣờng UBND quận, huyện Quy định trách nhiệm phối hợp giải vƣớng mắc quan có liên quan nhƣ UBND quận, UBND xã, phƣờng quan khác, quy định rõ thời gian giải hồ sơ quan có trách nhiệm phối hợp Quy định thời gian giải loại vƣớng mắc trƣờng hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, đặc biệt với loại hồ sơ phát sinh pháp lý chƣa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận Quy định trách nhiệm VPĐKQSDĐ tiếp nhận hồ sơ có vƣớng mắc phát sinh, không đƣợc trả lại hồ sơ cho công dân với lý chƣa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận mà cần hoàn chỉnh thủ tục cần thiết, xác định vƣớng mắc pháp lý cần đƣợc giải sau chuyển hồ sơ đến phịng Tài nguyên Môi trƣờng để làm đầu mối giải quyết, đồng thời thơng báo tình trạng hồ sơ cho cơng dân biết Sau có kết giải vƣớng mắc pháp lý, phịng Tài ngun Mơi trƣờng chuyển hồ sơ lại cho VPĐKQSDĐ để cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ theo quy định Footer Page 17 of 126 15 Header Page 18 of 126 Thứ hai, bên cạnh công tác rà soát cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cần tuyên truyền phổ biến xúc tiến thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất trƣờng hợp chƣa có nhu cầu cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ văn có quy định trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, UBND thành phố Đà Nẵng cần xây dựng quy định trình tự, thủ tục đăng ký đất đai cho phù hợp với pháp luật hành, đảm bảo trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu đƣợc thực thủ tục đăng ký đất đai Khi ngƣời sử dụng đất có nhu cầu cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ VPĐKQSDĐ vào hồ sơ đăng ký đất đai để tiếp tục thực thủ tục cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ Làm tốt công tác đăng ký đất đai tạo điều kiện cho ngƣời sử dụng đất thuận lợi việc thực thủ tục cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ có nhu cầu mà giúp quan quản lý nhà nƣớc quản lý có hiệu đất sử dụng Thứ ba, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ Các quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ ngày đƣợc xây dựng rõ ràng, minh bạch Thủ tục hành đƣợc thƣờng xuyên đƣợc cải cách, bên cạnh nỗ lực quan quản lý đất đai cần khuyến khích ngƣời dân tự nguyện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ Muốn cần tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung cơng tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ nói riêng, làm cho ngƣời dân thấy đƣợc lợi ích cần thiết việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ Trình tự, thủ tục điều kiện để đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu cần phải đƣợc niêm yết công khai điểm tiếp nhận hồ sơ quận, huyện xã, phƣờng Tổ chức hoạt động tƣ vấn pháp lý đến khu dân cƣ để hƣớng dẫn ngƣời dân kê khai lập thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ Thứ tư, tăng cƣờng kiểm tra, giám sát công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, kiên xử lý sai phạm, trƣờng hợp gây khó khăn cán địa cán giải hồ sơ cho công dân Footer Page 18 of 126 16 Header Page 19 of 126 Hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu so với hồ sơ giao dịch khác quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ thấp, cần tăng cƣờng kiểm tra công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu VPĐKQSDĐ công tác xác nhận hồ sơ ban đầu UBND xã, phƣờng Chú trọng kiểm tra hồ sơ q thời hạn giải mà khơng có lý đáng vƣớng mắc pháp lý Kiểm tra tồn hồ sơ khơng giải đƣợc, trả lại cho công dân để kịp thời phát sai phạm nghiệp vụ việc đánh giá hồ sơ không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận không hƣớng dẫn cụ thể cho công dân bổ sung thủ tục cần thiết để đƣợc cấp giấy chứng nhận Cơng khai đƣờng dây nóng địa điểm tiếp nhận hồ sơ để phát hành vi nhũng nhiễu việc giải hồ sơ công dân 3.4 Hoàn thiện giải pháp bổ trợ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Thứ nhất, nâng cao chất lƣợng chuyên môn cán địa xã phƣờng VPĐKQSDĐ Nhanh chóng kiện tồn máy quy trình giải hồ sơ theo mơ hình Văn phịng đăng ký đất đai cấp áp dụng thí điểm, đảm bảo chất lƣợng số lƣợng nhân hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu áp dụng địa bàn thành phố Đà Nẵng Tăng cƣờng việc đào tạo nâng cao trình độ, phẩm chất cho cán cơng chức quản lý, cán chun mơn phịng Tài ngun Mơi trƣờng, VPĐKQSDĐ, cán địa cán tƣ pháp xã, phƣờng Bên cạnh kiến thức chuyên ngành đất đai cần trọng tập huấn kiến thức pháp luật lên quan đến cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ nhƣ pháp luật dân sự, thừa kế, hôn nhân, xử lý vi phạm hành chính…nhằm giải vƣớng mắc đa dạng loại hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu Biên soạn tài liệu hƣớng dẫn xử lý trƣờng hợp vƣớng mắc phát sinh trình cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu, tập trung chủ đề phức tạp mang tính phổ biến nhƣ thỏa thuận thừa kế, thỏa thuận biến động ranh giới đất liền kề, thỏa thuận dân giải tranh chấp loại hồ sơ khơng có giấy tờ QSDĐ … Footer Page 19 of 126 17 Header Page 20 of 126 Thƣờng xuyên sơ kết, tổng kết cơng tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu, qua đúc kết rút kinh nghiệm phổ biến hƣớng dẫn nghiệp vụ trình giải hồ sơ chƣa đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ Thứ hai, thƣờng xuyên cải cách thủ tục hành đất đai Trƣớc mắt cần nhanh chóng sửa đổi ban hành quy định trình tự, thủ tục giải dịch vụ hành đất đai phù hợp với trình tự thủ tục thời hạn giải hồ sơ quy định Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định rõ thời hạn giải hồ sơ cấp xã, thời hạn giải hồ sơ cấp huyện Sở Tài nguyên Môi trƣờng Quy định rõ thời hạn quan quản lý nhà nƣớc phải trả lời phiếu lấy ý kiến Văn phòng đăng ký đất đai tối đa ngày Đối với hồ sơ có phát sinh vƣớng mắc pháp lý cần quy định rõ trách nhiệm thời hạn giải quan có liên quan Tiếp tục cải tiến phận “Tiếp nhận trả kết” theo mơ hình “một cửa điện tử”, vận hành có hiệu phần mềm “một cửa điện tử” để kiểm sốt thời gian q trình luân chuyển hồ sơ nội phận cấp xã, cấp huyện Sở Tài nguyên – Môi trƣờng Phần mềm “Một cửa điện tử” cần phải minh bạch thời gian giải hồ sơ cho phận, từ phận tiếp nhận hồ sơ khâu ký duyệt hồ sơ lãnh đạo cấp Qua kịp thời phát trách nhiệm cụ thể cá nhân trƣờng hợp để xảy hồ sơ trễ hẹn trả kết Thứ ba, giải pháp kinh phí Văn phịng đăng ký đất đai đơn vị nghiệp công đƣợc tổ chức lại sở hợp VPĐKQSDĐ thuộc sở Tài ngun Mơi trƣờng VPĐKQSDĐ thuộc phịng Tài nguyên Môi trƣờng quận, huyện, đơn vị nghiệp cơng lập, kinh phí hoạt động dựa vào nguồn thu từ lệ phí phí thẩm định hồ sơ hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký biến động quyền sử dụng đất Từ năm 2010 đến UBND thành phố Đà Nẵng quy định khơng thu lệ phí phí thẩm định hồ sơ thủ tục cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu Đây quy định tích Footer Page 20 of 126 18 Header Page 21 of 126 cực nhằm khuyến khích ngƣời dân thực thủ tục cấp giấy chứng nhận, nhiên UBND thành phố Đà Nẵng lại khơng có chế tài để bù đắp chi phí cho hoạt động cho VPĐKQSDĐ, điều vơ tình làm cho VPĐKQSDĐ khơng mặn mà với dịch vụ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu Do UBND thành phố cần có chế tài hợp lý để bù đắp chi phí cho VPĐKQSDĐ hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu Ngoài cần đầu tƣ kinh phí để tiến hành dự án tổng thể xây dựng hệ thống hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai Lập kế hoạch kinh phí để thực việc chuyển dần hồ sơ, liệu đƣợc quản lý dƣới dạng giấy sang dạng số, lƣu trữ máy vi tính, phục vụ tích hợp liệu thơng tin địa có phần mềm công nghệ thông tin phù hợp Trang bị đầy đủ thiết bị vi tính máy quét mã vạch cho VPĐKQSDĐ 3.5 Kiến nghị 3.5.1 Sửa đổi, bổ sung quy định chứng nhận quyền sở hữu nhà Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Để đảm bảo thống quy định pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà ở, quy định xử lý vi phạm hành lĩnh vực xây dựng pháp luật dân đề nghị sửa đổi bổ sung Điểm h Khoản Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhƣ sau: Điều 31 Chứng nhận quyền sở hữu nhà Chủ sở hữu nhà chứng nhận quyền sở hữu nhà thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định pháp luật nhà có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà theo quy định sau đây: Hộ gia đình, cá nhân nước phải có loại giấy tờ sau: … h) Trường hợp cá nhân nước khơng có giấy tờ quy định Điểm a, b, c, d, đ e Khoản phải có giấy tờ xác nhận Ủy ban nhân dân cấp xã nhà hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng năm 2006, xây dựng trước có quy Footer Page 21 of 126 19 Header Page 22 of 126 hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải phù hợp quy hoạch trường hợp xây dựng sau có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định pháp luật Trường hợp nhà hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng năm 2006 trở sau phải có giấy tờ xác nhận Ủy ban nhân dân cấp xã nhà không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng đáp ứng điều kiện quy hoạch trường hợp nhà xây dựng trước ngày 01 tháng năm 2006; trường hợp nhà thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép phải có giấy tờ quan quản lý xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn nhà Đề xuất phương án sửa đổi sau: “h) Trƣờng hợp cá nhân nƣớc giấy tờ quy định Điểm a, b, c, d, đ e Khoản phải có giấy tờ xác nhận UBND cấp xã nhà hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng năm 2009 (ngày Nghị định số 23/2009/NĐ-CP có hiệu lực thay Nghị định số 126/2004/NĐ-CP), đƣợc xây dựng trƣớc có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải phù hợp quy hoạch trƣờng hợp xây dựng sau có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cƣ nông thôn theo quy định pháp luật Trƣờng hợp nhà hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng năm 2009 trở sau phải có giấy tờ xác nhận UBND cấp xã nhà không thuộc trƣờng hợp phải xin giấy phép xây dựng đáp ứng điều kiện quy hoạch nhƣ trƣờng hợp nhà xây dựng trước ngày 01 tháng năm 2009; trƣờng hợp nhà thuộc đối tƣợng phải xin phép xây dựng mà khơng xin phép phải có giấy tờ quan quản lý xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn nhà đó.” 3.5.2 Bổ sung quy định giải thừa kế phát sinh trường hợp cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu Từ vƣớng mắc pháp lý việc giải thủ tục thừa kế công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nêu mục 2.6.2 thấy Footer Page 22 of 126 20 Header Page 23 of 126 Chính phủ cần có quy định riêng thủ tục thừa kế cho trƣờng hợp làm hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu có phát sinh quan hệ thừa kế, cụ thể nhƣ sau: Đối với thủ tục thỏa thuận, phân chia thừa kế khai nhận thừa kế mà có GCNQSDĐ, QSHNƠ thẩm quyền cơng chứng thuộc quan Cơng chứng theo quy định Luật Công chứng Riêng thủ tục thỏa thuận, phân chia thừa kế khai nhận thừa kế phát sinh trình lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu nên giao thẩm quyền cho UBND cấp xã phƣờng nơi có đất trực tiếp giải Nội dung giải thỏa thuận phân chia di sản thừa kế nhƣ Luật Công chứng mà thỏa thuận thừa kế đồng ý không tranh chấp khiếu nại giao dịch nhà đất thực trƣớc ngày 01/7/2004 Trong trƣờng hợp thừa kế không thỏa thuận đƣợc, nghĩa phát sinh tranh chấp thẩm quyền giải thuộc tòa án nhân dân theo quy định pháp luật tố tụng dân Đối với trƣờng hợp ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà nhƣng không thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà Việt Nam cần bổ sung thêm quy định đƣợc quyền ủy quyền cho ngƣời thứ đứng tên GCNQSDĐ, QSHNƠ Trong trƣờng hợp ngƣời ủy quyền đƣợc quyền chuyển nhƣợng quyền thừa kế QSDĐ quyền sở hữu nhà ở, bị hạn chế quyền khác nhƣ quyền sử dụng, quyền cầm cố, chấp, bảo lãnh… Ngƣời nhận ủy quyền đƣợc quyền đứng tên bên bán hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ, quyền sở hữu nhà, bị hạn chế tất quyền khác sử dụng đất sở hữu nhà Nội dung hạn chế quyền ngƣời ủy quyền ngƣời nhận ủy quyền phải đƣợc thể cụ thể GCNQSDĐ, QSHNƠ 3.5.3 Hồn thiện thơng tin pháp lý GCNQSDĐ, QSHNƠ Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể: bổ Footer Page 23 of 126 21 Header Page 24 of 126 sung thêm mục “hạn chế quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” trang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ngoài cần xây dựng quy định pháp luật việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quy định cụ thể nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đƣợc pháp luật thừa nhận; trình tự, thủ tục xác lập chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Cách ghi thể Giấy chứng nhận hạn chế quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 3.5.4 Kiến nghị ban hành quy định bắt buộc thống xây dựng liệu thông tin địa đảm bảo kết nối liệu phạm vi tồn quốc Cần ứng dụng cơng nghệ thơng tin để xây dựng hệ thống sở liệu địa thống nƣớc theo mơ hình liệu tập trung Trƣớc hết cần nhanh chóng xây dựng phần mềm công nghệ đảm bảo khả tích hợp, tra cứu cập nhật cách nhanh chóng xác liệu địa từ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu thực chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận Trang bị thiết bị đọc mã vạch giấy chứng nhận phận tiếp nhận hồ sơ VPĐKQSDĐ, đảm bảo quét mã vạch giấy chứng nhận, thông tin giấy chứng nhận phải đƣợc thể đầy đủ nhƣ thông tin ngƣời sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, thứ tự biến động chuyển quyền, chấp QSDĐ… Các liệu địa cần đảm bảo khớp nối quan dịch vụ công nhƣ quan công chứng, VPĐKQSDĐ với quan quản lý nhà nƣớc từ cấp Bộ đến cấp quận, huyện, xã, phƣờng Đối với quan quản lý đất đai chuyên ngành nhƣ Sở Tài ngun Mơi trƣờng, Phịng Tài ngun Mơi trƣờng UBND cấp xã, phƣờng sử dụng sở liệu để in sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động Footer Page 24 of 126 22 Header Page 25 of 126 sổ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ phục vụ quản lý nhà nƣớc đất đai theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trƣờng Sau đảm bảo điều kiện quản lý nhà nƣớc, sở liệu địa cần tiến tới mở rộng thực công khai cung cấp thông tin đất đai cần thiết mạng internet Trong chờ đợi triển khai đồng phạm vi nƣớc, UBND thành phố Đà Nẵng cần sớm triển khai xây dựng phần mềm để quản lý sở liệu địa thống phạm vi thành phố KẾT LUẬN Mặc dù giải nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu toàn thành phố Đà Nẵng, nhiên thực tế cho thấy để hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ ngày trở nên khó khăn mà ngun nhân chủ yếu khơng phải từ phía ngƣời sử dụng đất mà xuất phát từ cách thức tổ chức thực quan quản lý nhà nƣớc nỗ lực để hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để giải vƣớng mắc 30.000 hồ sơ tồn đọng Tâm lý ngƣời sử dụng đất mong chờ đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cho đất gắn với ngơi nhà sử dụng Mong muốn nhà quản lý hoàn thành 100% việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu để áp dụng biện pháp quản lý đất đai cách quy củ, khoa học, tạo điều kiện khai thác tối đa tiềm đất Với kinh nghiệm nhiều năm gắn bó với cơng tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ địa bàn thành phố, trình thực đề tài "Thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng" cố gắng nghiên cứu hệ thống lý luận, quy định pháp luật đất đai để phân tích thực trạng cơng tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ thành phố Đà Nẵng nhằm giải câu hỏi đến thành phố Đà Nẵng chƣa thể hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu đƣợc Để giải vấn đề trên, luận văn hệ thống hóa quy phạm Footer Page 25 of 126 23 Header Page 26 of 126 pháp luật việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ Trên sở phân tích đánh giá thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ thành phố Đà Nẵng, đối chiếu với hệ thống pháp luật hành, luận văn nêu số bất cập quy định pháp luật, vƣớng mắc hạn chế thủ tục giải hồ sơ công tác quản lý nhà nƣớc lĩnh vực đất đai đại phƣơng để đƣa số nội dung hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, hoàn thiện giải pháp tổ chức thực giải pháp bổ trợ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ; Luận văn đƣa số kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu Để giải lƣợng hồ sơ tồn đọng, theo tác giả, UBND thành phố Đà Nẵng cần có giải pháp cụ thể, tập trung nguồn lực, bƣớc giải vƣớng mắc pháp lý cách thức tổ chức thực hiện, đánh giá số liệu cách thực chất hồn thành đƣợc nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu địa bàn thành phố, góp phần đảm bảo cơng tác thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố ngày hiệu Footer Page 26 of 126 24 ... tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng 66 2.6 Những bất cập việc thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố. .. nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 19 1.2 Sự hình thành phát triển pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà qua... HOÀN THI? ??N PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 3.1 Sự cần thi? ??t phải hoàn thi? ??n quy định pháp luật 3.2 Hoàn thi? ??n pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,