Header Page of 126 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRẦN MINH TUẤN QUẢN LÝ DANH MỤC BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN ĐIỆN LỰC MIỀN TRUNG Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60.34.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Liêm Đà Nẵng - Năm 2010 Footer Page of 126 Header Page of 126 PHẦN MỞ ĐẦU Lý nghiên cứu Có thể nói kinh doanh bất động sản Việt Nam trở thành lĩnh vực vơ hấp dẫn, tất nhà ñầu tư ngồi nước dành cho lĩnh vực quan tâm ñặc biệt cách tập trung vốn ñầu tư lớn vào khu vực hàng loạt cơng ty kinh doanh bất động sản đời Tuy nhiên lĩnh vực kinh doanh cịn Việt Nam vấn đề ln thách thức cơng ty kinh doanh bất ñộng sản lựa chọn bất ñộng sản ñầu tư ñể ñáp ứng ñược kỳ vọng lợi nhuận mục tiêu chiến lược khác doanh nghiệp Đồng thời kèm theo câu hỏi liệu cơng ty có đủ khả ñể thực dự án bất ñộng sản ñã lựa chọn hay khơng Tuy nhiên từ ban đầu cơng ty xem dự án đầu tư góc độ dự án lớn gồm nhiều dự án nhỏ chia sẻ nguồn lực, mục tiêu chiến lược việc quản lý trở nên dễ dàng hiệu Với mong muốn mang lại cách tiếp cận quản lý dự án bất động sản theo danh mục, tơi ñịnh chọn ñề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sỹ là: “Quản lý danh mục bất động sản đầu tư Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung” Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu, tìm hiểu đầu tư bất động sản công tác quản lý danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư - Đề xuất giải pháp nhằm xây dựng trình quản lý danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư hiệu Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu công tác quản lý danh mục dự án đầu tư nói chung cơng tác quản lý dự án bất ñộng sản ñầu tư quản lý danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp tiếp cận hệ thống - Phương pháp quan sát, thu thập, phân tích tổng hợp liệu thơng tin liên quan tới tình hình hoạt động kinh doanh tình Footer Page of 126 Header Page of 126 hình đầu tư, quản lý dự án bất động sản đầu tư Cơng ty cổ phần Bất ñộng sản Điện lực miền Trung Ý nghĩa khoa học thực tiễn ñề tài - Hệ thống lại phần lý thuyết liên quan ñến việc quản lý danh mục dự án ñể áp dụng vào việc quản lý danh mục dự án bất động sản đầu tư Cơng ty cổ phần Bất ñộng sản Điện lực miền Trung - Luận văn ñưa số giải pháp nhằm xây dựng trình quản lý danh mục dự án bất động sản đầu tư hiệu Cơng ty cổ phần Bất ñộng sản Điện lực miền Trung Kết cấu luận văn Luận văn ñược cấu thành ba chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận Đầu tư bất ñộng sản Quản lý danh mục dự án đầu tư Chương 2: Tình hình quản lý danh mục dự án bất động sản đầu tư Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung Chương 3: Một số kiến nghị đề xuất nhằm xây dựng q trình quản lý danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư hiệu Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ DANH MỤC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Các khái niệm liên quan ñến ñầu tư bất ñộng sản 1.1.1 Khái niệm ñầu tư bất ñộng sản - Khái niệm bất ñộng sản: Theo Ralph Tamper “Bất ñộng sản bao gồm ñất đai (đất khơng khí trên) tài sản gắn liền với nó”[8, tr 97] - Khái niệm ñầu tư bất ñộng sản: G Timothy Haight Daniel Singe cho “Đầu tư bất ñộng sản thương mại ñầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhằm mục đích kinh tế kiếm lợi nhuận, khơng phân biệt hình thức bất động sản (có thể ngơi nhà riêng biệt, khu phức hợp, chung cư, văn phòng hay sân trượt pa trời” [6, tr 1] 1.1.2 Các loại hình đầu tư bất động sản: - Văn phịng cho thuê - Nhà xưởng công nghiệp - Hệ thống thương mại bán lẻ - Khách sạn khu nghỉ dưỡng - Kho chứa hàng - Cơ sở chăm sóc sức khoẻ - Các bất ñộng sản chuyên biệt Footer Page of 126 Header Page of 126 - Nhà (cho gia đình cá nhân) - Đất chưa phát triển: khu ñất chưa ñược xây dựng cơng trình Thường chia làm hai loại: + Đất thơ + Đất thị hố Ngồi cịn có bất động sản phức hợp, kết hợp số loại hình bất động sản 1.1.3 Đa dạng hố đầu tư bất ñộng sản 1.2 Khái quát quản lý danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư 1.2.1 Khái quát danh mục dự án ñầu tư danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư: 1.2.1.1 Danh mục dự án đầu tư ? Danh mục dự án ñầu tư ñược ñịnh nghĩa tập hợp của: - dự án (các nỗ lực có thời hạn nhằm để tạo sản phẩm, dịch vụ kết hoàn chỉnh) - / chương trình (là nhóm dự án ñược quản lý ñể mang lại lợi ích kiểm sốt dự án mà quản lý dự án khơng đạt điều đó) - cơng việc khác nhóm lại với để quản lý cách có hiệu tập hợp nhằm ñạt ñược mục tiêu chiến lược tổ chức Danh mục Danh mục Các chương trình Các dự án Các dự án Các dự án Các chương trình Các dự án Các chương trình Các dự án Cơng việc khác Các dự án Hình 1.1: Ví dụ mối quan hệ danh mục ñầu tư 1.2.1.2 Danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư: Danh mục bất ñộng sản ñầu tư tập hợp của: - Các dự án bất ñộng sản ñã ñược duyệt chủ trương q trình thực đầu tư - Các ñề xuất dự án bất ñộng sản chưa ñược phê duyệt 1.2.2 Quản lý danh mục dự án ñầu tư ? Footer Page of 126 Header Page of 126 - Quản lý danh mục dự án đầu tư hay cịn gọi quản lý danh mục đầu tư q trình quản lý tập trung nhiều danh mục, bao gồm việc xác ñịnh, xếp thứ hạng ưu tiên thực hiện, phê duyệt thực hiện, quản lý kiểm soát dự án thành phần nhằm ñạt ñược mục tiêu chiến lược kinh doanh tổ chức - Quản lý danh mục ñầu tư ñể ñạt mục tiêu chiến lược tổ chức, thông qua việc chọn lựa, xếp thứ hạng ưu tiên thực hiện, ñánh giá quản lý dự án thành phần dựa phù hợp dự án thành phần với chiến lược mục tiêu kinh doanh doanh nghiệp ñóng góp dự án thành phần ñể ñạt ñược mục tiêu chiến lược ñó 1.2.3 Mối liên hệ quản lý danh mục ñầu tư chiến lược kinh doanh doanh nghiệp: Mối liên hệ quản lý danh mục ñầu tư chiến lược kinh doanh doanh nghiệp thể qua Hình 1.2 ñây Viễn cảnh Sứ mệnh Chiến lược kinh doanh mục tiêu chiến lược DN Kế hoạch quản lý hoạt ñộng Kế hoạch quản lý danh mục kinh doanh dự án ñầu tư Quản lý tác nghiệp (các hoạt động có tính chu kỳ) (tạo giá trị) Quản lý dự án thành phần ñã ñược phê duyệt (các hoạt ñộng dự án) (tăng lực sản xuất) Hình 1.2: Quản lý danh mục đầu tư phạm vi doanh nghiệp 1.2.4 Mối liên hệ quản lý danh mục quản trị nội doanh nghiệp: Quản lý danh mục cách thức ñược sử dụng quản trị nội doanh nghiệp Quản trị nội doanh nghiệp ñược hiểu hành ñộng thiết lập sử dụng chế nhằm lựa chọn, tổ chức kiểm soát hoạt ñộng doanh nghiệp theo hướng chặt chẽ dễ truyền ñạt nhằm ñạt ñược mục tiêu ñã ñề Quản trị nội doanh nghiệp thiết lập giới hạn quyền lực, quy ñịnh thực công việc cách thức thực công việc ñó Footer Page of 126 Header Page of 126 cho có hiệu nhằm đạt ñược mục tiêu chiến lược lợi ích ñã ñề 1.2.5 Mối liên hệ quản lý danh mục chức quản lý doanh nghiệp: - Với chức tài chính: Quản lý danh mục đầu tư hiệu địi hỏi thơng tin tài phải rõ ràng, kịp thời, xác - Với chức Marketing: Phân tích thị trường, phương pháp “tìm kiếm cách thức tốt thực tiễn giúp cho doanh nghiệp hoạt ñộng tốt ngành” hay cịn gọi định chuẩn nghiên cứu thị trường đóng vai trị đáng kể quy trình quản lý danh mục ñầu tư - Với chức quản lý nhân sự: Bằng cách xem xét dự án thành phần danh mục ñầu tư, việc lập kế hoạch phân bổ nguồn nhân lực cho doanh nghiệp xác ñịnh yêu cầu kỹ cấp ñội ngũ nhân ñể ñáp ứng cho dự án - Với hoạt động truyền thơng nội doanh nghiệp: Vì quản lý danh mục đầu tư cách thức quan trọng ñể ñạt ñược mục tiêu chiến lược doanh nghiệp, nên thông tin chi tiết trình thực mục tiêu thơng tin tác động dự án thành phần phải ñược tập hợp trao ñổi doanh nghiệp 1.2.6 Mối liên hệ quản lý danh mục ñầu tư quản lý dự án: Quản lý dự án ước đốn khoảng cách kế hoạch so với thực tế thực tiến ñộ, nỗ lực, ngân sách ñối với dự án thành phần để dự đốn vấn đề nảy sinh ñảm bảo có hành ñộng phù hợp ñể khắc phục vấn đề đó, quản lý dự án báo cáo phân tích đến quản lý danh mục đầu tư Quản lý dự án làm việc với quản lý danh mục ñể xác ñịnh tiêu chuẩn ‘thực hiện/không thực hiện” việc ñánh giá dự án thành phần ñề xuất dự án thành phần có, bao gồm tiêu chuẩn kết thúc việc thực dự án Quản lý dự án làm việc với quản lý danh mục việc lập kế hoạch nguồn lực cho dự án thành phần nguồn nhân lực, tài chính, tài sản 1.2.7 Các tham số dùng ñể ño lường quản lý danh mục ñầu tư: Các tham số dùng ñể ño lường quản lý danh mục ñầu tư thường tổng hợp nhiều kết ño lường việc ñạt ñược mục tiêu chiến lược, đóng góp tài chính, bảo trì phát triển tài sản, hài lòng người sử dụng cuối cùng, hài lòng bên liên quan, hồ sơ rủi ro, khả nguồn lực doanh nghiệp 1.2.8 Thực báo cáo quản lý danh mục đầu tư: 1.3 Q trình quản lý danh mục ñầu tư Footer Page of 126 Header Page of 126 1.3.1 Khái quát q trình quản lý danh mục đầu tư: - Q trình quản lý danh mục đầu tư mối quan hệ với chiến lược kinh doanh doanh nghiệp: + Quản lý danh mục ñầu tư (DMDT) bao gồm q trình thu thập, xác định, phân nhóm, đánh giá, lựa chọn, xếp hạng ưu tiên, cân ñối, phê duyệt ñánh giá lại dự án thành phần (DATP) danh mục nhằm ñánh giá mức ñộ triển khai thực kết DATP danh mục so với số đánh giá chiến lược kinh doanh ñã ñề + Quản lý danh mục đầu tư cịn u cầu phải cập nhật thay ñổi chiến lược kinh doanh doanh nghiệp ñể ñảm bảo dự án thành phần danh mục khơng cịn phù hợp với chiến lược doanh nghiệp khơng tiếp tục thực + Ngồi quản lý danh mục đầu tư phải báo cáo kết hoạt ñộng danh mục việc thực mục tiêu chiến lược doanh nghiệp - Tính chu kỳ q trình quản lý danh mục ñầu tư Quản lý danh mục ñầu tư trình kinh doanh liên tục với hoạt ñộng ñịnh suốt năm Lựa chọn thông qua dự án thành phần, chẳng hạn, phần kế hoạch hàng năm doanh nghiệp, làm chiến lược, với thời gian cập nhật hàng quý sáu tháng Theo dõi kết việc thực danh mục ñầu tư cơng việc mang tính liên tục 1.3.2 Vai trò trách nhiệm bên liên quan quản lý danh mục ñầu tư 1.3.2.1 Giám ñốc ñiều hành 1.3.2.2 Hội ñồng xét duyệt 1.3.2.3 Người quản lý danh mục ñầu tư 1.3.2.4 Người bảo trợ cho danh mục 1.3.2.5 Người quản lý Dự án/Chương trình 1.3.2.6 Bộ phận quản lý Dự án/Chương trình 1.3.2.7 Nhóm quản lý dự án 1.3.2.8 Quản lý hoạt ñộng 1.3.2.9 Những người quản lý chức doanh nghiệp: 1.3.2.10 Người quản lý Tài 1.3.2.11 Khách hàng 1.3.2.12 Nhà cung cấp / Đối tác kinh doanh 1.3.3 Những ảnh hưởng thuộc tổ chức ñến quản lý danh mục ñầu tư - Văn hóa doanh nghiệp - Tác động yếu tố kinh tế Footer Page of 126 Header Page of 126 - Tác ñộng từ hoạt động doanh nghiệp 1.3.4 Điều kiện áp dụng Q trình quản lý danh mục đầu tư : - Doanh nghiệp ñã xây dựng ñược chiến lược kinh doanh - Doanh nghiệp chọn lý thuyết quản lý danh mục ñầu tư ñể áp dụng vào ñơn vị mình, kế cách thức quản lý - Doanh nghiệp ñang ñầu tư số dự án cụ thể - Lực lượng nhân viên phải có đủ kỹ ñể quản lý theo danh mục - Các trình quản lý dự án thiết lập - Vai trò trách nhiệm phận nhân viên doanh nghiệp ñã ñược xác ñịnh - Cách thức truyền thơng doanh nghiệp xây dựng ñể ñịnh doanh nghiệp ñược gởi phản hồi toàn tổ chức 1.3.5 Hai nhóm q trình quản lý danh mục : Những q trình quản lý danh mục đầu tư xếp vào hai nhóm sau: - Nhóm q trình đánh giá phù hợp: Đây nhóm q trình giúp xác ñịnh cách thức dự án thành phần ñược phân nhóm, ñánh giá lựa chọn ñể ñầu tư quản lý danh mục - Nhóm q trình theo dõi kiểm sốt: nhóm q trình đánh giá, xem xét số thành theo ñịnh kỳ ñể so sánh với mục tiêu chiến lược doanh nghiệp Hai nhóm phụ thuộc lẫn ñược thực việc quản lý danh mục đầu tư Mỗi nhóm q trình thành phần nhóm thường lặp q trình quản lý danh mục đầu tư Nhóm q trình đánh giá phù hợp phụ thuộc vào trình trình lập kế hoạch kinh doanh phê duyệt kế hoạch năm doanh nghiệp Tương tự, Nhóm q trình theo dõi kiểm sốt phải theo q trình kinh doanh q trình theo dõi kiểm sốt chung tồn doanh nghiệp Chiến lược kinh doanh Q trình kinh doanh doanh nghiệp Nhóm q trình đánh giá phù hợp Footer Page of 126 • • • • • • • Xác định Phân nhóm Đánh giá Lựa chọn Xếp thứ tự ưu tiên Cân ñối danh mục Phê duyệt Nhóm q trình Theo dõi Kiểm sốt • Báo cáo Đánh giá DMĐT • Thay ñổi chiến lược Header Page of 126 Hình 1.4: Các lý nhóm q trình quản lý danh mục đầu tư 1.3.6 Q trình quản danh mục tiêu biểu: Q trình quản lý danh mục đầu tư Nhóm q trình đánh giá phù hợp Chiến lược kinh doanh * Các mục tiêu ñịnh nhghĩa nhóm dự án * Bộ tiêu chuẩn thành * Xác ñịnh nguồn lực Xác ñịnh DATP Thứ tự ưu tiên DATP Phân nhóm DATP Cân đối danh mục DATP Nhóm q trình Theo dõi Kiểm soát Thực hiện, quản lý DATP Báo cáo Đánh giá DMĐT Đánh giá DATP Phê duyệt DATP Lựa chọn DATP Thay đổi chiến Khơng lược Có Hình 1.5: Minh hoạ q trình quản lý danh mục đầu tư 1.3.6.1 Nhóm q trình đánh giá phù hợp a Q trình Xác định: Mục đích q trình tạo danh sách mang tính cập nhật nhất, với đầy đủ thơng tin dự án thành phần ñang thực dự nằm danh mục b Q trình Phân nhóm: Mục đích q trình để xác định nhóm dự án thành phần thành có điểm chung lọc việc định có tiêu chuẩn áp dụng cho q trình đánh giá, lựa chọn, ưu tiên, cân đối danh mục Các nhóm ñược ñịnh nghĩa sở kế hoạch kinh doanh chiến lược Các dự án thành phần nhóm định có mục tiêu chung ñược ño lường với tham số c Quá trình Đánh giá: Footer Page of 126 Header Page 10 of 126 10 Đây q trình thu thập tất thơng tin cần thiết ñể ñánh giá dự án thành phần, với mục đích so sánh chúng để tạo thuận lợi cho q trình lựa chọn Thơng tin tập hợp tóm tắt cho dự án thành phần danh mục đầu tư Các thơng tin định tính định lượng, đến từ nhiều nguồn khác doanh nghiệp Việc tập hợp liệu phải lặp lại nhiều lần, cho ñến ñạt u cầu mức độ xác d Q trình Lựa chọn Đây trình cần thiết nhằm rút ngắn có hiệu số lượng dự án thành phần dựa kiến nghị tiêu chuẩn lựa chọn dự án ñầu tư phân tích nguồn lực doanh nghiệp e Q trình Xếp thứ tự ưu tiên: Mục đích q trình xếp hạng thành phần theo chiến lược cơng ty, khung thời gian đầu tư (ví dụ, ngắn hạn, trung dài hạn), rủi ro so với lợi nhuận, ñịnh hướng doanh nghiệp theo tiêu chí xác lập trước Q trình xếp hạng dự án thành phần nhằm hỗ trợ phân tích cho q trình cân đối danh mục ñầu tư phê duyệt thông qua ñây f Quá trình Cân ñối danh mục ñầu tư Mục đích q trình phát triển danh mục dự án thành phần có tiềm lớn nhất, hỗ trợ hành ñộng sáng kiến chiến lược tổ chức ñạt ñược mục tiêu chiến lược Cân ñối danh mục ñầu tư hỗ trợ lợi ích cho việc quản lý danh mục đầu tư - khả lập kế hoạch phân bổ nguồn lực doanh nghiệp cho dự án thành phần phù hợp với yêu cầu chiến lược, khả tối đa hóa lợi nhuận danh mục ñầu tư phạm vi rủi ro doanh nghiệp xác định trước h Q trình Phê duyệt Mục đích q trình để thức phân bổ nguồn lực tài nhân lực cần thiết ñể phát triển ñề xuất dự án thực dự án thành phần ñược lựa chọn truyền thơng thức định cân đối danh mục đầu tư 1.3.6.2 Nhóm q trình theo dõi kiểm sốt a Q trình Báo cáo Đánh giá DMĐT Mục đích q trình ñể thu thập số thành danh mục, cung cấp báo cáo số này, xem xét, ñánh giá lại danh mục ñầu tư theo chu kỳ ñược xác ñịnh trước, nhằm đảm bảo cho tính liên kết với chiến lược việc sử dụng hiệu nguồn lực doanh nghiệp Footer Page 10 of 126 12 Header Page 12 of 126 - Chi phí khác Tổng lợi nhuận trước thuế 4.444 6.609 6.000 4.296 135 % 65 % Bảng 2.2: Kết kinh doanh LEC năm 2008 2009 Nguồn: LEC 2.1.3.2 Kết kinh doanh dịch vụ cho th văn phịng Tồ nhà EVN-Land Central số 78A Duy Tân sau: Đơn vị tính: Triệu đồng Stt Chỉ tiêu Tỷ lệ lấp ñầy Năm 2008 Năm 2009 % So với năm 2008 90% 100% 111% Tổng Doanh thu 4.931 8.808 179% Tổng Chi phí trực tiếp 3.483 6.100 175% Tổng lợi nhuận hoạt ñộng 1.448 2.708 187% Bảng 2.3: Kết kinh doanh cho thuê văn phòng năm 2008 2009 Nguồn: LEC 2.1.3.3 Kết thực ñầu tư dự án bất ñộng sản ñến hết năm 2009 2.2 Chiến lược mục tiêu phát triển Cơng ty đến năm 2015 2.2.1 Về loại hình bất động sản đầu tư: Các loại hình bất động sản nằm chiến lược đầu tư Cơng ty ñến năm 2015 bao gồm: - Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê - Đầu tư xây dựng khu chung cư cao cấp cho thuê bán - Đầu tư xây dựng khách sạn, khu nghỉ mát 4-5 ñể kinh doanh du lịch - Đầu tư xây dựng khu liên hợp cao ốc trung tâm thương mại, khách sạn văn phòng cho thuê - Đầu tư vào khu ñất thành phố 2.2.2 Về cách thức ñầu tư kinh doanh: - Các dự án ñược ưu tiên giai ñoạn ñầu dự án có tính khả thi cao thuận lợi công tác triển khai xây dựng - Công ty hợp tác với đối tác có kinh nghiệm, có uy tín, quản lý điều hành sở kinh doanh Cơng ty giai đoạn đầu mua nhượng quyền tiếng, thuê quản lý nhằm giảm rủi ro, tăng hiệu ñầu tư - Về kiến trúc dự án ñầu tư: lựa chọn lối kiến trúc ñặc sắc, phù hợp với quy hoạch khơng gian kiến trúc địa phương Footer Page 12 of 126 13 Header Page 13 of 126 Yêu cầu vật liệu phải có chất lượng cao, tiện nghi sang trọng cao cấp 2.2.3 Mục tiêu dài hạn Cơng ty: đến năm 2015 trở thành Cơng ty hàng đầu bất ñộng sản miền Trung nước 2.2.4 Các mục tiêu cụ thể sở kế hoạch kinh doanh năm 2.3 Danh mục dự án phát triển bất ñộng sản ñầu tư ñến năm 2015: 2.3.1 Giai ñoạn I ( từ thành lập đến 2012) 2.3.1.1 Tồ nhà văn phịng cho th EVN-Land Central số 78A Duy Tân- TP Đà Nẵng 2.3.1.2 Dự án Khu phức hợp EVN-Land Central Đà Nẵng 2.3.1.3 Dự án khách sạn cao cấp EVN-Land Central Huế 2.3.1.4 Dự án văn phòng cho thuê Nguyễn Thị Minh Khai, TP Đà Nẵng 2.3.1.5 Dự án Khu phức hợp EVN-Land Central Ban Mê 2.3.2 Giai ñoạn II ( từ 2012 ñến 2015) 2.3.2.1 Dự án Resort Hội An, tỉnh Quảng Nam 2.3.2.2 Dự án khu phức hợp cao ốc thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp TP Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên 2.3.2.3 Dự án khu phức hợp cao ốc thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp Nhơn Hội, tỉnh Bình Định 2.3.2.4 Dự án khu phức hợp cao ốc thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp Hùng Vương, TP Pleiku, tỉnh Gia Lai 2.4 Thực trạng trình triển khai ñầu tư xây dựng dự án bất động sản Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung: 2.4.1 Đối với dự án bất động sản đầu tư khơng có q trình xây dựng cơng trình: Tiến trình đầu tư thực sau: TT NỘI DUNG TRÁCH NHIỆM Chiến lược kinh doanh Công ty B1 B2 B3 TGĐ giaonhiệm vụ Khảo sát, ñiều tra thị trường TGĐ, GĐ KTKH GĐ KTKH, CV KTKH, GĐ QLDA, CV QLDA Đề xuất phương án ñầu tư GĐ KTKH, CV KTKH Footer Page 13 of 126 14 Header Page 14 of 126 B4 ` TGĐ Phê duyệt B5 GĐ KTKH, SGD, CV KTKH Triển khai thực 2.4.2 Đối với dự án đầu tư có xây dựng cơng trình: Tiến trình đầu tư thực sau: TT NỘI DUNG TRÁCH NHIỆM Kế hoạch ñầu tư phát triển dài hạn Công ty B1 TGĐ,GĐQLDA, GĐDA GĐQLDA,GĐDA, KSDA, Tổ NCTT TGĐ giao nhiệm vụ B2 Khảo sát, ñiều tra thị trường B3 Lập Phương án ñầu tư B4 ` Phê duyệt B5 Triển khai thực xây dựng dự án Trình UBND Tỉnh cấp giấy CNĐT GĐQLDA, GĐDA, KSDA HĐQT GĐQLDA /GĐDA/KSDA TGĐ GĐKTKH, GĐQLDA, GĐ TCKT, GĐHCNS 2.5 Đánh giá tình hình thực quản lý danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư Cơng ty cổ phần Bất động sản miền Trung: 2.5.1 Đối với nhóm q trình đánh giá phù hợp 2.5.1.1 Q trình Xác định Phân nhóm Chưa có phân nhóm thức từ chiến lược Cơng ty xây dựng hoạt động Cơng ty thấy năm nhóm dự án bất động sản có tính chiến lược Cơng ty sau: - Dự án Văn phòng cho thuê - Dự án Khu chung cư cao cấp cho thuê bán - Dự án Khách sạn, khu nghỉ mát 4-5 ñể kinh doanh du lịch - Dự án Khu liên hợp cao ốc trung tâm thương mại, khách sạn văn phòng cho thuê - Đất chưa phát triển 2.5.1.2 Quá trình Đánh giá Lựa chọn Đây q trình thực nhận thấy rõ qua q trình đầu tư dự án bất động sản Cơng ty Tuy nhiên q trình chủ yếu phận lập dự án ñánh giá lựa chọn TGĐ người chịu trách nhiệm ñánh giá lựa chọn cuối Hơn Footer Page 14 of 126 Header Page 15 of 126 15 dự án thành phần ñang ñược ñánh giá lựa chọn cách riêng lẻ, nguồn lực Cơng ty dành cho việc đầu tư dự án chưa ñược ñánh giá cách tổng thể 2.5.1.3 Quá trình Xếp thứ tự ưu tiên Cân ñối danh mục ñầu tư Chưa ñược thực Cơng ty 2.5.1.4 Q trình Phê duyệt Các dự án thành phần Cơng ty phê duyệt ñể ñầu tư cách riêng lẻ, cho dự án mà chưa ñược xem xét ñánh giá phê duyệt tổng thể Kế hoạch ñầu tư năm cho dự án ñã ñược phê duyệt chưa dựa sở cân đối tồn danh mục đầu tư có Cơng ty 2.5.2 Đối với nhóm qúa trình theo dõi kiểm sốt 2.5.2.1 Quá trình Báo cáo Đánh giá DMĐT Đã thực báo cáo ñánh giá dự án riêng lẻ thực vào thời ñiểm kết thúc năm, ñược gộp chung với báo cáo kinh doanh năm Trong q trình báo cáo đánh giá DMĐT địi hỏi phải thực với thời gian ngắn nhằm phản ánh kịp thời thay đổi q trình thực dự án Đồng thời Cơng ty chưa thực đánh giá danh mục dự án ñầu tư tổng thể việc thực chiến lược chung Công ty 2.5.2.2 Q trình Cập nhật thay đổi chiến lược Q trình chưa trọng thực Công ty 2.6 Đánh giá yếu tố trình quản trị nội hỗ trợ cho việc quản lý danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư Công ty cổ phần Bất ñộng sản miền Trung: 2.6.1 Ưu ñiểm: - Đã xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn cho Cơng ty - Đã xây dựng quy trình quản lý dự án đầu tư quy định chi tiết nhiệm vụ phận liên quan Cơng ty, đặc biệt thành lập phận Quản lý dự án - Đã xây dựng số quy trình để trợ giúp việc quản lý dự án đầu tư Quy trình thẩm ñịnh, phê duyệt trình thực dự án đầu tư, Quy trình Thanh tốn tốn vốn đầu tư xây dựng Cơng ty hướng đến việc áp dụng tiêu chuẩn ISO 2001 vào công tác quản lý điều hành - Đã áp dụng cơng nghệ thơng tin vào hoạt động Cơng ty như: số phần mềm ñang ñược sử dụng: phần mềm Kế tốn, Lập dự tốn cơng trình, Văn phịng điện tử 2.6.2 Nhược ñiểm: Footer Page 15 of 126 16 Header Page 16 of 126 - Tổng Giám ñốc người phê duyệt tất vấn ñề phát sinh Cơng ty mà chưa có Hội đồng hỗ trợ việc ñịnh liên quan ñến việc đầu tư bất động sản Cơng ty - Cơng ty chưa có chun gia luật ñể hỗ trợ mặt pháp lý cho việc ñầu tư quản lý dự án bất ñộng sản ñầu tư - Về hệ thống liệu phục vụ việc quản lý dự án bất ñộng sản ñầu tư: Hiện tất chứng từ phục vụ việc quản lý dự án bất ñộng sản ñều chứng từ giấy Hệ thống phần mềm chưa cho phép kết nối chia sẻ liệu quản lý dự án - Về nhân quản lý dự án bất ñộng sản ñầu tư: Hiện số lượng nhân viên Cơng ty mức phù hợp với việc quản lý dự án bất ñộng sản ñang ñầu tư Tuy nhiên tất nhân viên Cơng ty có chung nhược điểm Đó thiếu hụt kiến thức chun mơn lĩnh vực bất động sản Hầu tồn nhân viên Cơng ty khơng làm việc tổ chức bất ñộng sản, nhiều người số họ có chun mơn khơng liên quan đến lĩnh vực bất ñộng sản 2.7 Đánh giá ñiều kiện áp dụng q trình quản lý danh mục đầu tư tại Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung: Stt Tiêu chí - Chiến lược kinh doanh với sứ mệnh tầm nhìn cụ thể - Các mục tiêu chiến lược hoạt ñộng kinh doanh Áp dụng lý thuyết quản lý danh mục ñầu tư Đầu tư số dự án cụ thể Kỹ ñể quản lý theo danh mục lực lượng nhân viên Quá trình quản lý dự án thiết lập Vai trị trách nhiệm phận nhân viên Công ty ñã ñược xác ñịnh Footer Page 16 of 126 Đã ñược Chưa ñược thực thực Tài liệu chứng minh - Văn hóa Cơng ty - Chiến lược ñầu tư dài hạn - Chính sách mục tiêu chất lượng năm x x x x x x Quy trình quản lý dự án - Quy chế phối hợp làm việc Bộ phận - Bảng mô tả công 17 Header Page 17 of 126 việc Cách thức truyền thơng nội định kinh doanh Cơng ty xây dựng - Điều lệ Cơng ty - Quy chế hoạt động HĐQT, TGĐ x Bảng 2.4: Đánh giá ñiều kiện áp dụng trình quản lý NHẰM DMĐT XÂY LEC Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀquáĐỀ XUẤT DỰNG QUÁ TRÌNH QUẢN LÝ DANH MỤC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ HIỆU QUẢ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN ĐIỆN LỰC MIỀN TRUNG 3.1 Xác ñịnh phạm vi quản lý danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư hoạt ñộng quản lý kinh doanh Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung Chiến lược kinh doanh Công ty Kinh doanh dịch vụ Dịch vụ từ BĐS hồn thành Yêu cầu BĐS Đầu tư xây dựng DA Hoạt ñộng quản lý DMĐT Dịch vụ BĐS BĐS hồn thành Hoạt động quản lý DA Hình 3.1: Phạm vi hoạt ñộng quản lý DMĐT LEC - Quản lý danh mục dự án ñầu tư cần phải ñược xem hoạt ñộng quản trị nội quan trọng Công ty hoạt ñộng quản lý dự án - Quản lý danh mục dự án ñầu tư bao gồm hoạt ñộng nằm hoạt ñộng quản lý ñầu tư xây dựng dự án Cơng ty nhằm đảm bảo dự án đầu tư xây dựng Cơng ty phù hợp với mục tiêu chiến lược ñược phân bổ nguồn lực ñể thực 3.2 Xây dựng quy trình quản lý danh mục dự án bất động sản ñầu tư Công ty cổ phần Bất ñộng sản Điện lực miền Trung 3.1.1 Mục đích: Quy trình quản lý danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư ñược xây dựng nhằm ñảm bảo rằng: Footer Page 17 of 126 Header Page 18 of 126 18 - Các dự án bất ñộng sản ñầu tư ñược lập, ñánh giá lựa chọn cách ñầy ñủ kỹ càng, có hiệu phù hợp với chiến lược, mục tiêu kinh doanh Công ty - Kiểm sốt việc phân bổ sử dụng có hiệu nguồn lực công ty cho dự án bất ñộng sản ñầu tư ñã ñược duyệt 3.2.2 Phạm vi áp dụng 3.2.3 Tài liệu liên quan 3.2.4 Định nghĩa 3.2.5 Trách nhiệm: 3.2.5.1 Hội ñồng quản trị 3.2.5.2 Tổng Giám ñốc 3.2.5.3 Hội ñồng thẩm ñịnh danh mục ñầu tư 3.2.5.4 Tổ quản lý danh mục ñầu tư 3.2.5.5 Giám ñốc Bộ phận 3.2.6 Nội dung quy trình: 3.2.6.1 Đánh giá phù hợp dự án danh mục a Sơ đồ tiến trình: Trách nhiệm Footer Page 18 of 126 Tiến trình Mơ tả Tài liệu liên quan Header Page 19 of 126 Bước 1: Phân nhóm - Chuyên viên KTKH - Tổ trưởng TQLDM 19 Tập hợp dự án BĐS ñã duyệt đề xuất dự án BĐS Phân nhóm dự án Bước 2: Đánh giá, Lựa chọn, Ưu tiên Cân ñối danh mục - Chuyên viên KTKH - Giám ñốc QLDA - Giám ñốc KTKH - Giám ñốc TCKT - Tổ trưởng TQLDM Bước 3: Phê duyệt danh mục - HĐTĐ - TGĐ - HĐQT Đánh giá, Lựa chọn, Ưu tiên Cân ñối danh mục b.1 Phụ lục số 01/QLDM b.2 b.3 Phụ lục số 02/QLDM Danh mục DA ñược cân ñối Thẩm ñịnh b.4 Danh mục DA trình duyệt Phê duyệt danh mục DA b.5 b Diễn giải: b.1 Tập hợp dự án bất ñộng sản ñã duyệt tiếp nhận ñề xuất dự án bất ñộng sản: Các phận Công ty sau lập xong phương án ñầu tư dự án bất ñộng sản ñề xuất dự án bất ñộng sản mới, gởi báo cáo tóm tắt dự án theo biểu mẫu Phụ lục số 01/QLDM TQLDM b.2 Tiến hành phân nhóm: Trên sở tiêu chuẩn phân nhóm Cơng ty báo cáo chuyên viên KTKH tập hợp, Tổ trưởng TQLDM xếp dự án vào nhóm nhằm mục đích so sánh, đánh giá, đo lường lựa chọn dự án thành phần tương tự Footer Page 19 of 126 Header Page 20 of 126 20 b.3 Đánh giá, Lựa chọn, Ưu tiên Cân ñối danh mục: + Đánh giá: * Đối với dự án mới, chưa ñược phê duyệt: ** Đánh giá ban ñầu: TQLDM ñánh giá, kiểm tra lại mục tiêu tổng thể, mục đích, kết quả, thơng số đầu vào, đầu dự án thành phần báo cáo tóm tắt dự án ñược tập hợp bước b.1 theo tiêu chí ñánh giá sau: (a) Tính phù hợp, (b) Hiệu quả, (c) Hiệu suất, (d) Tác động, (e) Tính bền vững Chi tiết tiêu chí câu hỏi đánh giá ban đầu Phụ lục số 02/QLDM Trong q trình kiểm tra, Tổ trưởng TQLDM có quyền yêu cầu phận lập dự án cung cấp thông tin liên quan giải trình nội dung chưa thống hai bên Sau kiểm tra, Tổ trưởng TQLDM chuyển tồn thơng tin đánh giá ñiều chỉnh cho TCKT tiến hành ñánh giá phân tích lại tiêu tài dự án ** Đánh giá chi tiết: Sau có tất kết phân tích tài dự án với kết nghiên cứu thị trường dự án (ñã thực trước có), TQLDM tiến hành đánh giá chi tiết dự án phân nhóm theo tiêu chí ñánh giá chi tiết Phụ lục số 02/QLDM * Đối với dự án ñã ñược duyệt ñang triển khai: Dựa vào ñề xuất Báo cáo ñánh giá ñịnh kỳ danh mục TQLDM theo yêu cầu TGĐ, Tổ trưởng TQLDM ñánh giá lại dự án theo nội dung ñược ñề xuất theo yêu cầu + Lựa chọn: Tiếp theo q trình đánh giá dự án, Tổ trưởng TQLDM tiến hành phân tích nguồn lực có Cơng ty để đầu tư cho dự án nhóm lựa chọn Sau tiến hành phân tích, Tổ trưởng TQLDM lập báo cáo việc sử dụng nguồn lực Công ty cho dự án danh mục + Xếp hạng ưu tiên: Trên sở kết q trình đánh giá dự án thành phần q trình phân tích nguồn lực ñược lựa chọn, Tổ trưởng TQLDM tiến hành xếp hạng dự án thành phần ñưa danh sách dự án thành phần theo thứ tự ưu tiên đầu tư nhóm chiến lược + Cân ñối danh muc: Tổ trưởng TQLDM người ñịnh danh sách dự án thành phần ñể trình duyệt danh mục ñầu tư hành Công ty dựa việc xếp hạng dự án, ràng buộc nguồn lực Công ty Footer Page 20 of 126 Header Page 21 of 126 21 đánh giá khả thành cơng, thất bại rủi ro danh mục việc thực mục tiêu chiến lược kinh doanh Công ty Đồng thời với việc trình danh mục dự án thành phần, TQLDM chịu trách nhiệm lập kế hoạch phân bổ nguồn lực Công ty (nhân lực, tài chính, máy móc thiết bị) cho năm tài (nếu thời điểm cân đối danh mục ñược thực vào kỳ lập kế hoạch) lập kế hoạch bổ sung, ñiều chỉnh nguồn lực ñã phân bổ (trong trường hợp thêm hay loại bỏ dự án thành phần) Kế hoạch phân bổ nguồn lực tài liệu ñi kèm với danh mục dự án trình duyệt b.4 Thẩm định lại danh mục dự án thành phần trình duyệt Căn mục tiêu chiến lược, tiêu chí đánh giá dự án thành phần Cơng ty, báo cáo đánh giá danh mục ñầu tư gần báo cáo ñánh giá dự án thành phần TQLDM, Hội ñồng thẩm ñịnh thẩm ñịnh lại danh sách dự án thành phần TQLDM trình b.5 Phê duyệt danh mục dự án bất động sản đầu tư Cơng ty Căn vào danh sách dự án bất ñộng sản ñầu tư TGĐ trình chiến lược kinh doanh Cơng ty, HĐQT định phê duyệt danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư hành Công ty (bao gồm dự án bất ñộng sản ñược thêm vào danh mục loại bỏ khỏi danh mục dự án phê duyệt trước đó) 3.2.6.2 Q trình Báo cáo Đánh giá danh mục: a Sơ ñồ tiến trình: Trách nhiệm Footer Page 21 of 126 Tiến trình Mô tả Tài liệu liên quan Header Page 22 of 126 - Chuyên viên KTKH - Tổ trưởng TQLDM 22 Tập hợp thông tin kết thực DATP Đánh giá Lập báo cáo ñánh giá b.1 b.2 Phụ lục số 02/QLDM b.3 b.4 Truyền thông b Diễn giải: b.1 Tập hợp thông tin dự án bất ñộng sản ñã ñược phê duyệt Định kỳ vào cuối tháng, Chuyên viên KTKH thuộc TQLDM chịu trách nhiệm tập hợp thông tin: + Các báo cáo giám sát ñánh giá kết thực ñầu tư dự án thành phần phê duyệt từ QLDA (thơng tin tiến ñộ, giá trị khối lượng ñầu tư ñã thực hiện, nhân sự) từ TCKT (thông tin kết giải ngân từ ngân sách ñầu tư nguồn vốn tương ứng) Công ty + Các thông tin từ bên ngồi liên quan đến dự án (thơng tin từ môi trường vĩ mô vi mô tác ñộng ñến dự án như: sách pháp luật ñược áp dụng Nhà nước bất ñộng sản, thay đổi thị trường tài thị trường bất động sản khu vực có dự án Cơng ty, quy hoạch quyền ñịa phương, ) b.2 Đánh giá + Mục ñích ñánh giá: nhằm đánh giá phần đóng góp dự án thành phần vào việc hoàn thành mục tiêu chiến lược Công ty ñồng thời xác ñịnh vấn ñề vướng mắc nảy sinh tiềm ẩn ñể khuyến nghị hành ñộng khắc phục, giải pháp phòng ngừa hiệu + Nội dung đánh giá: TQLDM thực phân tích thơng tin tổng hợp gom lại phần b.1 ñể minh hoạ, làm rõ thực trạng năm nội dung sau: kết quả, hiệu quả, tác ñộng, phù hợp tính bền vững rủi ro dự án ñể thấy ñược kết quả, hiệu quả, phù hợp, tác ñộng bền vững dự án tương quan với nguồn lực Cơng ty đầu tư (Theo tiêu chí đánh giá Phụ lục số 02/QLDM) Footer Page 22 of 126 Header Page 23 of 126 23 + Sau đánh giá, TQLDM cần có thảo luận phát sơ với phận thực Cơng ty, đặc biệt với QLDA trước viết báo cáo ñánh giá Sau trao ñổi sơ với bên liên ñới, TQLDA cân nhắc lại ý kiến xem xét lại thông tin kết xử lý, tổng hợp thông tin Nếu thấy thiếu thơng tin cần thiết phải thu thập thêm Nếu thấy nhận định, phát có sức thuyết phục có đủ thơng tin để khẳng định đưa vào báo cáo b.3 Lập báo cáo: Báo cáo đánh giá TQLDM cần có nội dung sau: + Kết thực tiêu chí đánh giá sau dự án: Hiệu suất, Hiệu quả, Tác ñộng, Phù hợp, Bền vững Rủi ro + Kết luận kiến nghị: * Những kiến nghị dự án thành phần danh mục Dựa việc xem xét đánh giá, TQLDM có kiến nghị ñối với dự án thành phần tiếp tục thực hiện, xếp lại ưu tiên ràng buộc, phân bổ lại nguồn lực dự án, đình chỉ, chấm dứt thực dự án * Đề nghị cân đối lại danh mục ñầu tư (nếu có) Qua việc ñánh giá dự án thành phần, TQLDM đề nghị phải thực lại việc cân ñối lại danh mục dự án ñầu tư * Những ñề xuất chiến lược quản lý danh mục Công ty Đây kiến nghị bao gồm thay đổi chiến lược Cơng ty, tiêu chí đánh giá lựa chọn dự án thành phần, hoặc thay đổi q trình quản lý danh mục ñầu tư * Báo cáo mục tiêu chiến lược Cơng ty đạt từ DMDT Báo cáo phải nói rõ Cơng ty đạt mục tiêu qua việc ñầu tư dự án danh mục b.4 Truyền thông: + Các báo cáo ñánh giá danh mục ñầu tư phải ñược chuyển ñến phận liên quan TGĐ + Các phương tiện truyền thơng sử dụng sau: * Báo cáo tin ñược in gởi trực tiếp thông qua danh sách * Thông báo miệng họp, thảo luận * Trình bày ñồ hoạ như: ñồ thị, bảng biểu, ñồ, tranh ảnh… * Thư ñiện tử 3.2.6.3 Cập nhật thay ñổi chiến lược kinh doanh Công ty Footer Page 23 of 126 Header Page 24 of 126 24 Khi chiến lược Cơng ty thay đổi, TQLDM phận chịu trách nhiệm xây dựng lại tiêu chí đánh giá dự án thành phần, tiêu ño lường ñể dự án thành phần danh mục ñầu tư ñược ñầu tư phù hợp với chiến lược thay ñổi Hội ñồng thẩm ñịnh tham gia góp ý thơng qua nội dung thay ñổi 3.3 Kiến nghị ñề xuất nguồn lực phục vụ trực tiếp cho việc quản lý danh mục bất động sản đầu tư Cơng ty cổ phần Bất ñộng sản Điện lực miền Trung 3.3.1 Về nhân 3.3.1.1 Phân công lại nhiệm vụ nhân viên cơng ty để phù hợp với cách quản lý theo danh mục đầu tư 3.3.1.2 Rà sốt lại cơng tác đào tạo Cơng ty: - Các lĩnh vực kỹ chung cần ñược ưu tiên trọng cơng tác đào tạo cho tất nhân viên: + Những kiến thức văn hóa Công ty, chức nhiệm vụ phận, quy chế, quy trình Cơng ty ban hành + Cập nhật kiến thức ứng dụng công nghệ thông tin vào công việc: kỹ tin học sử dụng phần mềm văn phòng, mã hoá, bảo mật phần mềm khác + Các kỹ liên quan ñến việc kinh doanh bất động sản dịch vụ bất động sản: Đó hiểu biết bất ñộng sản thương mại, kỹ ñịnh giá, ñàm phán, marketing bất ñộng sản xây dựng giá bán, khuyến mãi, chăm sóc khách hàng, bán hàng trực tiếp - Các kỹ cần ñược ñào tạo riêng ñối với nhân viên thuộc TQLDM - Nguồn ñào tạo: Loại lực/kỹ Những kỹ mềm: - Quản lý ñiều hành - Phối hợp, cộng tác cơng việc - Trình bày, diễn thuyết Kỹ chung tin học Kỹ chuyên môn BĐS Hiểu biết tổ chức (các sách, quy trình, quy chế làm việc Công ty, ) Đào tạo bên Đào tạo Đào tạo dài nội Đào tạo hạn (chuyên ngắn hạn sâu) x x x x x Bảng 3.1: Kỹ nguồn ñào tạo cho nhân viên LEC Footer Page 24 of 126 x Header Page 25 of 126 25 Ngồi chương trình ñào tạo liên kết với viện nghiên cứu tổ chức phi phủ giáo dục 3.3.2 Tạo nguồn liệu có khả phục vụ việc quản lý danh mục dự án bất động sản Cơng ty 3.3.2.1 Chuyển việc quản lý liệu dự án bất ñộng sản dạng văn giấy thành liệu ñiện tử 3.3.2.2 Ứng dụng phần mềm vào trình quản lý danh mục dự án bất động sản - Hiện giới, công ty ñầu tư bất ñộng sản ñã áp dụng phần mềm quản lý danh mục bất động sản (khơng ñể theo dõi dự án bất ñộng sản mà cịn theo dõi tài sản bất động sản vận hành) Cơng ty mua trực tiếp sản phẩm Archibus ñặt hàng Công ty tin học nước viết phần mềm tương tự - Bên cạnh Cơng ty xem áp dụng hệ thống phần mềm có liên kết với vào tồn q trình quản lý Cơng ty Hệ thống gọi hệ thống ERP Việc áp dụng hệ thống tạo sở liệu chung ñồng dự án bất ñộng sản mà cơng ty đầu tư Và cho phép việc quản lý danh mục ñầu tư hiệu 3.4 Một số kiến nghị khác 3.4.1 Truyền thơng nội danh mục bất động sản đầu tư ñang ñược thực 3.4.2 Xây dựng lại thư viện pháp lý liên quan ñến việc kinh doanh bất động sản Cơng ty 3.4.2.1 Các nội dung việc xây dựng thư viện pháp lý: - Các tài liệu phải có thư viện: + Các tài liệu Nhà nước ban hành: văn Luật, nghị ñịnh, thông tư hướng dẫn, tiêu chuẩn về lĩnh vực bất ñộng sản xây dựng - Các tài liệu pháp lý Công ty ban hành: + Điều lệ hoạt động Cơng ty + Các mẫu hợp đồng Cơng ty sau: * Các hợp ñồng giao dịch liên quan bất ñộng sản: mua, bán, thuê, cho thuê * Các hợp ñồng thực dịch vụ sàn giao dịch bất ñộng sản * Các hợp ñồng liên quan ñến mua sắm, xây dựng bất ñộng sản * Các hợp ñồng liên quan ñến quản lý vận hành bất ñộng sản (các dịch vụ th ngồi) 3.4.2.2 Quy trình đánh giá tài liệu pháp lý Công ty ban hành Footer Page 25 of 126 Header Page 26 of 126 26 Định kỳ năm từ yêu cầu thay ñổi từ thực tế hoạt ñộng phận Cơng ty, Cơng ty thành lập Ban đánh giá tài liệu pháp lý Ban ñánh giá xem xét lại tất tài liệu pháp lý Cơng ty ban hành áp dụng cho hoạt động kinh doanh Cơng ty nhằm đánh giá tài liệu có phù hợp với cơng việc Công ty hay không Sau thống tiến hành cập nhật tính hiệu lực tài liệu KẾT LUẬN Luận văn ñã trình bày cách tổng quát quản lý danh mục dự án ñầu tư cung cấp nội dung chi tiết trình quản lý danh mục dự án Đồng thời luận văn ñánh giá ñưa giải pháp nhằm áp dụng thành công q trình quản lý danh mục dự án đầu tư vào Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung nhà ñầu tư bất ñộng sản ñồng thời ñơn vị trực tiếp xây dựng phát triển bất động sản Vì mục tiêu Công ty không thành cơng với dự án bất động sản mà phải ñạt ñược thành công với tất dự án mà Cơng ty đầu tư phát triển Muốn tất dự án đầu tư Cơng ty phải ñược ñánh giá quản lý thống với tiêu chí, mục tiêu chiến lược nguồn lực mà Cơng ty huy động Cách quản lý theo danh mục giúp Cơng ty kiểm sốt dự án bất động sản đầu tư theo hướng Cơng ty mong muốn Bởi quản lý danh mục dự án đầu tư thơng qua việc chọn lựa, xếp thứ hạng ưu tiên thực hiện, ñánh giá quản lý tất dự án thành phần dựa phù hợp dự án với chiến lược mục tiêu kinh doanh Cơng ty đóng góp dự án ñể ñạt ñược mục tiêu chiến lược Vì chưa thực áp dụng cách thức quản lý theo danh mục vào hoạt ñộng quản lý nên để thực thành cơng hiệu q trình quản lý này, cấp lãnh đạo Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung cần phải: - Đồng ý triển khai cách thức quản lý danh mục Công ty - Phê duyệt ban hành quy trình quản lý danh mục dự án đầu tư áp dụng Cơng ty - Cam kết hỗ trợ cho trình quản lý danh mục dự án triển khai thành cơng Cơng ty Với cam kết Lãnh đạo Cơng ty cộng với giải pháp Luận văn ñề xuất hy vọng ñược áp dụng, quản lý danh mục đầu tư tạo thành cơng lớn, sớm giúp Cơng ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung trở thành cơng ty hàng đầu lĩnh vực bất ñộng sản Footer Page 26 of 126 ... hố ñầu tư bất ñộng sản 1.2 Khái quát quản lý danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư 1.2.1 Khái quát danh mục dự án ñầu tư danh mục dự án bất ñộng sản ñầu tư: 1.2.1.1 Danh mục dự án đầu tư ? Danh mục... danh mục dự án triển khai thành công Công ty Với cam kết Lãnh đạo Cơng ty cộng với giải pháp Luận văn ñề xuất hy vọng ñược áp dụng, quản lý danh mục ñầu tư tạo thành công lớn, sớm giúp Công ty. .. SẢN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN ĐIỆN LỰC MIỀN TRUNG 2.1 Giới thiệu khái quát Công ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung 2.1.1 Q trình thành lập 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty Số