BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - LÊ KIỀU TRANG NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÊ KIỀU TRANG NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) MÃ SỐ: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN NGỌC VINH TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu trích dẫn luận văn sử dụng từ nguồn xác thực Kết nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác Học viên cao học Lê Kiều Trang MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục Danh mục bảng biểu Danh mục hình vẽ đồ thị Danh mục từ viết tắt CHƯƠNG I GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .2 1.5 DỮ LIỆU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN .5 2.2 LÝ THUYẾT VỀ GIÁ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 13 2.2.1 Các dạng giá, giá trị bất động sản .13 2.2.1.1 Giá trị bất động sản 13 2.2.1.2 Gíá bất động sản 14 2.2.2 Một số học thuyết giá tiêu biểu 14 2.2.2.1 Học thuyết giá David Ricardo 14 2.2.2.2 Học thuyết giá Karl Marx (1818 - 1883) F.Engels (1820 - 1895) 16 2.2.3 Lý luận giá trị Proudhon Sismondi 17 2.2.3.1 Lý luận giá trị Proudhon (1809 – 1865) 17 2.2.3.1 Lý luận giá trị Sismondi (1773-1842) 17 2.2.4 Lý thuyết cung – cầu giá .18 2.3 LÝ THUYẾT THÔNG TIN BẤT CÂN XỨNG (ANSYMMETRIC INFORMATION) 19 2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 21 2.5 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 24 2.5.1 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) 24 2.5.2 Mô hình vị thế, chất lượng .25 2.5.3 Mô hình hồi quy đa biến .26 2.6 TÓM LƯỢC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 27 2.6.1 Nghiên cứu phân tích tác động lên giá văn phòng cho thuê 27 2.6.1.1 Công trình nghiên cứu nước 27 2.6.1.2 Công trình nghiên cứu nước 31 2.6.2 Nghiên cứu xây dựng số giá .31 2.6.2.1 Nghiên cứu xây dựng số giá bất động sản 31 2.6.2.2 Nghiên cứu xây dựng số giá văn phòng cho thuê .33 2.7 Khung phân tích dành cho nghiên cứu 35 2.8 Tổng kết chương .35 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU: 37 3.2 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG QUÁT 38 3.2.1 Mô hình yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê .39 3.2.2 Các giả định mô hình .39 3.3.3 Sự lựa chọn mô hình 39 3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 3.2.1 Phương pháp định tính 40 3.2.2 Phương pháp định lượng 40 3.3 KHU VỰC NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 41 3.3.1 Khu vực nghiên cứu 41 3.3.2 Thu thập liệu .41 3.3.3 Nguồn liệu 41 3.4 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ .42 3.5 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU .47 3.5.1 Mô hình yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê 47 3.5.2 Tóm tắt biến mô hình .48 3.6 TỔNG KẾT CHƯƠNG 52 CHƯƠNG IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 53 4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ 53 4.2 KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG CỦA MÔ HÌNH 54 4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THUYẾT 55 4.3.1 Kiểm định đa cộng tuyến: 55 4.3.2 Kiểm định tự tương quan: 56 4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi: .56 4.3.4 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn: .56 4.3.5 Kiểm định phù hợp mô hình .56 4.4 KẾT LUẬN MÔ HÌNH TỐI ƯU 57 4.5 ƯỚC LƯỢNG GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH 59 4.6 ƯỚC TÍNH CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH 60 4.7 TỔNG KẾT CHƯƠNG .61 CHƯƠNG V KẾT LUẬN 62 5.1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .62 5.1.1 Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê khu vực trung tâm TP HCM .62 5.1.2 Tìm yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh 62 5.1.3 Ước tính giá gốc văn phòng cho thuê điển hình 62 5.1.4 Ước tính số giá văn phòng cho thuê điển hình kỳ 63 5.2 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU .63 5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU 64 5.4 CÁC ĐỀ XUẤT ĐÚC KẾT TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 65 5.5 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .65 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Phụ lục 1: Danh sách tòa nhà tiến hành khảo sát Phụ lục 2: Câu hỏi khảo sát chuyên gia Phụ lục : Bảng câu hỏi khảo sát thu thập thông tin Phụ lục : Các kiểm định mô hình hồi quy DANH MỤC BẢNG BIỂU Thứ tự Nội dung Bảng 2.1 Phân loại bất động sản Bảng 2.2 Tiêu chí xếp hạng tòa nhà văn phòng nước Bảng 2.3 Tiêu chí xếp hạng tòa nhà hạng A Bảng 3.4 Bảng 3.5 Kết khảo sát lấy ý kiến chuyên gia yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê Kết khảo sát chuyên gia giá trị đại diện (chuẩn) văn phòng cho thuê điển hình Bảng 3.6 Tóm tắt biến mô hình hồi quy Bảng 4.1 Thống kê biến định lượng mô hình Bảng 4.2 Kết hồi quy mô hình Bảng 4.3 Các giá trị đại diện ( chuẩn) yếu tố mô hình DANH MỤC HÌNH Thứ tự Tên hình vẽ Hình 2.2 Sơ đồ quan hệ cung – cầu hàng hóa Hình 2.4 Sơ đồ mối quan hệ yếu tố tác động lên giá bất động sản Hình 2.5 Sơ đồ mối quan hệ chất lượng vị Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nội dung BXD Bộ Xây Dựng BĐS Bất Động Sản NLA Net Floor Area OFHEO Cơ quan giám sát doanh nghiệp nhà đất liên bang PCA Hội đồng bất động sản Anh QĐ Quyết định S&P Standard and Poors TBCN Tư Bản Chủ Nghĩa TT-BXD Thông tư – Bộ Xây Dựg TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh TTg Thủ tướng TT Thông tư USPAP WTO Uniform Standards of Professional Appraisal Practice World Trade Organization Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 hướng dẫn thí điểm xây dựng công bố số số đánh giá thị trường bất động sản Thông tư 19/2014/TT-BXD ngày 10/12/2014 việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 Bộ Xây Dựng Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính Tiếng Anh Bailey, M.J Muth, R.F., Nourse, H.O (1963) A regression method for real estate price index construction Journal of the American Statistical Association 58 933-94 Brennan, T., Cannaday, R and Coldwell, P (1984) “Office rent in the Chicago CBD”, AREUEA Journal, Vol 12, pp 295-305 Cannaday, R and Kang, H (1984), “Estimation of market rent for office space”, The Real Estate Appraiser and Analyst, Vol 50, pp 67-72 Case, B., Pollakowski, H.O., Wachter, S (1991) On choosing among house price indexmethodologies American Real Estate and Urban Economics Association Journal 19- 286-307 Case, K.E., Shiller, R.J (1987) Prices of single-family homes since 1970: new indexes for four cities New England Economic Review Sept./Oct 45-56 Case, K.E., Shiller, R.J (1989) The efficiency of the market for single family homes The American Economic Review 79 125-137 Chaitra H Nagaraja, Lawence D Brown, Susan M Wacher (2010) House Price Index Methodology Quarterly House Price Index P.12 Chaitra H Nagaraja, Lawrence D Brown, Susan M Wachter (2011) Repeat Sales House Price Index Methodology Annalys of Applied Statistics, 5, 124 – 149 Clapp, J.M., Giaccotto, C., Tirtiroglu, D (1991) Housing price indices based on all transactions compared to repeat subsamples American Real Estate and Urban Economics Association Journal 19 270-284.20 Clapp J M (1980) The Intrametropolitan Location of Office Activities, Journal of Regional Science, Vol.20, p: 387-399 Epstein, D (1993), “Modern valuations (3); Effective rental value”, Estates Gazette, 24 April, Issue 9316, pp 86-8 Glascock, J., Jahanian, S and Sirmans, C (1990), “An analysis of office market rents: some empirical evidence”, AREUEA Journal, Vol 18, pp 105-19 Goetzmann, W.N (1992) The accuracy of real estate indices: repeat sales estimators Journal of Real Estate Finance and Economics 5-53 Hough D E., Kratz C G (1983) Can Good Architecture Meet the Market Test?, Journal of Urban Economics, Vol.14, p: 40-54 Mills, E (1992), “Office rent determinants in the Chicago area” AREUEA Journal, Vol 20, pp 273-87 Meese, R.A., Wallace, N.E (1997) The construction of residential housing price indices: a comparison of repeat-sales, hedonic-regression, and hybrid approaches Journal of Real Estate Finance and Economics 14 51-73 Meissner, C., Satchell, S (2007) A comparison of the Case-Shiller house price index methodology with the FT house price index methodology htp://www.acadametrics.co.uk Shiller, R.J (1991) Arithmetic repeat sales price estimators Journal of Housing Economics 110-126 Yasmin, MA (2009).Criteria for the Classifi cation of Purpose Built of Office Buildings in Malaysia Wheaton, W and R.Torto, 1994, “Office Rent Indices and Their Behavior Over Time” Journal of Urban Economics, 35,121 – 139 PHẦN PHỤ LỤC PHỤ LỤC 01: DANH SÁCH CÁC TÒA NHÀ TIẾN HÀNH KHẢO SÁT STT Tên tòa nhà văn phòng Địa cho thuê Sunwah Tower Sai Gon Tower 115 Nguyễn Huệ, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh 29 Lê Duẩn, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh 9-11 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Lim Tower Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh The Metropolitan Tower Bitexco Financial Tower Sai Gon center 235 Đồng Khởi, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh 45 Ngô Đức Kế, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh 65 Lê Lợi, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh 68 -70 -72 Lê Thánh Tôn, Phường Vincom Center Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh 22 Bis Lê Thánh Tôn, Phường Bến The Landcaster Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh STT Tên tòa nhà văn phòng Địa cho thuê 22 – 36 Nguyễn Huệ, Phường Bến Time square Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh 10 A&B Tower 11 Pax Sky Building 76 Lê Lai, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh 123 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận3, Thành phố Hồ chí minh 35 Tôn Đức Thắng, Phường Bến 12 Green Power Building Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh 72 -74 Nguyễn Thị Minh Khai, 13 Centec Tower Phường 6, Quận3, Thành phố Hồ chí minh 14 Saigon Mansion 15 Endovina Tower Số Võ Văn Tần, Phường 6, Quận3, Thành phố Hồ chí minh Số 146 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận3, Thành phố Hồ chí minh PHỤ LỤC 02: PHIẾU KHẢO SÁT Ý KIẾN CHUYÊN GIA Chào anh/chị, nhằm thực luận văn cao học: NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Anh/chị vui lòng dành chút thời gian cho biết ý kiến câu hỏi bảng khảo sát Xin anh/chị lưu ý trả lời hay sai Các câu trả lời anh/chị có giá trị nghiên cứu A Phần thông tin chung Họ tên người vấn: ………………………………………… Chức vụ: ………………………………………………………………… Nghề nghiệp: ……………………………………………………………… Cơ quan: ………………………………………………………………… Điện thoại liên hệ: ………………………………………………………… Địa e-mal: …………………………………………………………… B Phần khảo sát chung lĩnh vực bất động sản Vui lòng đánh dấu X vào ô trống bên cạnh câu trả lời mà anh/chị chọn: Anh/chị đào tạo nghiệp vụ kinh doanh thẩm định giá BĐS tại: □ Trường đại học/ Cao đẳng □ Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn hạn □ Doanh nghiệp Kinh doanh thẩm định giá BĐS Cho đến nay, anh/chị làm việc lĩnh vực BĐS bao lâu: □ Dưới năm □ Từ - năm □ Trên năm Theo anh/chị, mức giá văn phòng cho thuê (chưa bao gồm phí quản lý) phổ biến trung tâm TP HCM ? □ Dưới 20 USD/m2/tháng □ Từ 20 – đến 40 USD/m2/tháng □ Trên 40 USD/m2/tháng C Phần khảo sát ý kiến chuyên gia Theo ý kiến chuyên gia, yếu tố sau có ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê giá trị đại diện (giá trị chuẩn) yếu tố khảo sát Theo ý kiến chuyên STT Yếu tố gia yếu tố có tác động lên mức giá văn phòng cho thuê Nếu trả lời có "cột 2" theo ý kiến chuyên gia giá trị đại diện (chuẩn) yếu tố có tác động đến văn phòng cho thuê  Quận 1 Vị trí tọa lạc Quận trung tâm Số tầng cao tòa nhà văn phòng cho thuê  Có  Quận khác  Không  Dưới tầng  Có  Từ đến 16 tầng  Không  Trên 16 tầng  Từ đến năm Số năm đưa vào sử dụng tòa nhà văn phòng cho thuê  Có  Từ đến 10 năm  Không  Từ 11 đến 15 năm  Trên 15 năm  Dưới 5.000 m2 Kích thước tòa nhà  Có  Từ 5.000 m2 đến < 10.000 m2  Không  Từ 10.000m2 đến