ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN ĐỖ VĂN MINH NGHIÊN CỨU SỬ DỤNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀ THƠNG TIN ĐẤT ĐAI XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 62 16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : TS Trịnh Hữu Liên Thái Nguyên - năm 2011 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Đỗ Văn Minh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết xin chân thành cảm ơn Tiến sỹ Trịnh Hữu Liên trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn UBND phường Gia Cẩm, phòng Tài nguyên Mơi trường thành phố Việt Trì, Sở Tài ngun Môi trường tỉnh Phú Thọ giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Đỗ Văn Minh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài BHYT : Bảo hiểm y tế CP : Chính Phủ CAMA CSDL : Computer - assisted mass appraisal (Đánh giá hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính) : Cơ sở liệu GIS : Hệ thống thơng tin địa lý GPMB : Giải phóng mặt HTTT : Hệ thống thông tin HTĐ HN72 : Hệ toạ độ Hà Nội 1972 HTĐ VN2000 : Hệ tọa độ VN 2000 NCT : Người cao tuổi NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QĐ : Quyết định RGSDĐ : Ranh giới sử dụng đất TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam TP : Thành phố TDTT : Thể dục thể thao TT/LB : Thông tư liên TT-BTC : Thơng tư Bộ Tài Chính UBND : Uỷ ban nhân dân VHVN : Văn hoá văn nghệ Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Phân đoạn đường Hùng Vương theo phụ lục 58 Bảng 3.2: Giá quy định theo thành phố năm 2011 66 Bảng 3.3: Tính giá đất chi tiết đường Lê Q Đơn tính theo quy định năm 2011 Tổng hợp toàn phụ lục 67 Bảng 3.4: Bảng giá số tuyến đường phường Gia Cẩm (theo số liệu bảng giá quy định tỉnh năm 2011) 70 Bảng 3.5: Kết điều tra định cấp tuyến phố phường Gia Cẩm 72 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ phường Gia Cầm (rút gọn tỷ lệ) Microstation 53 Hình 3.2 Bản đồ Phường Gia Cẩm chuẩn hoá sau chuyển dạng Shap File chuyển vào VICADGIS 54 Hình 3.3: Hệ thống giao thông đường phố Phường Gia Cẩm 55 Hình 3.4: Hệ thống giao thơng phố phường Gia Cẩm VICAGIS 55 Hình 3.5: Dữ liệu chi tiết vùng dân cư đường Hùng Vương theo hệ thống giao thông chi tiết Phường Gia Cẩm (trong Modul quản lý giá đất vùng giá trị đất đai) 56 Hình 3.6: Dữ liệu chi tiết vùng dân cư toàn phường Gia Cẩm theo hệ thống giao thông 57 Hình 3.7: Vùng giá trị theo vị trí đường Hùng Vương 58 Hình 3.8: Phân chia vùng dân cư đường Thanh xuân 61 Hình: 3.9: Phân chia vùng giá trị đất đai đường Thanh xuân 62 Hình 3.10: Phân chia vùng giá trị đất đai đường Lê Quý Đôn 64 Hình 3.11: Kết xây dựng vùng trị giá đất đai 65 Hình 3.12: Tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị đất đai đường Lê Quý Đôn 67 Hình 3.13: Vùng giá trị theo thực tế điều tra đường Hùng Vương 74 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích, yêu cầu đề tài 2.1 Mục đích 2.2 Yêu cầu Ý nghĩa khoa học thực tiễn CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Tổng quan giá đất 1.1.1 Khái quát chung giá đất 1.1.2 Các đặc trưng giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hành 11 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.2 Tổng quan định giá đất đô thị phương pháp xác định giá đất 17 1.2.1 Định giá đất 17 1.2.2 Tổng quan phương pháp xác định giá đất giới 19 1.3 Lý luận phân vùng giá trị đất đô thị 22 1.3.1 Lý luận đất trung tâm phân vùng đất đô thị 22 1.3.2 Các nguyên tắc mơ hình hệ thống đất trung tâm 23 1.3.3 Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai 24 1.3.4 Lý luận phân vùng giá trị đất đô thị sở phân hạng định cấp đất đô thị 25 1.4 Các luận điểm vùng giá đất vùng giá trị đất đai 28 1.4.1 Vùng giá đất 28 1.4.2 Vùng giá trị đất đai 29 1.5 Các giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 33 1.5.1 Tìm vùng giá trị đất đai 33 1.5.2 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai 34 1.5.3 Phân vùng yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai 35 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii 1.6 Bản đồ địa chính, với khả cung cấp thơng tin phục vụ phân vùng đất đô thị, định giá đất đô thị áp dụng Việt nam 37 1.6.1 Nội dung thông tin đồ địa theo quy định hành 37 1.6.2 Đặc điểm đồ địa với liệu phục vụ phân vùng 39 1.7 Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý tính giá đất dựa vùng giá trị đất đai 40 1.7.1 Giới thiệu Hệ thống phần mềm phần mềm VICAD- GIS 40 1.7.2 Modul quản lý vùng giá trị đất đai 40 1.7.3 Modul tính giá trị bất động sản thuế theo vùng giá trị đất đai 41 1.8 Những vấn đề rút từ chương nghiên cứu tổng quan 42 CHƢƠNG II: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43 2.1 Đối tượng nghiên cứu 43 2.2 Phạm vi nghiên cứu 43 2.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 43 2.3.1 Nội dung nghiên cứu 43 2.3.2 Phương pháp nghiên cứu 43 CHƢƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46 3.1 Vị trí địa lý tình hình phát triển kinh tế xã hội Phường Gia Cảm, thành phố Việt Trì 46 3.1.1 Vị trí địa lý 46 3.1.2 Về văn hoá - xã hội sở hạ tầng 46 3.1.3 Công tác địa chính, xây dựng, quản lý thị 49 3.1.4 Tình hình sử dụng đất đai 50 3.2 Thực trạng đồ địa khu vực thành phố Việt Trì nói chung Phường Gia Cẩm nói riêng 51 3.2.1 Thực trạng đồ địa khu vực thành phố Việt Trì 51 3.2.2 Thực trạng đồ địa Phường Gia Cẩm 51 3.3 Công tác định giá đất Tỉnh Phú Thọ 52 3.4 Giá đất quy định địa bàn nghiên cứu 52 3.5 Sử dụng đồ địa xây dựng đồ vùng theo vị trí Khu vực trung tâm thành phố Việt trì 53 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii 3.5.1 Xây dựng liệu đường phố từ đồ địa 53 3.5.2 Tính giá đất theo vùng giá trị đất đai 65 3.6 Kết thu thập số liệu theo lý luận phân vùng phục vụ xác định tương quan giá đất đường phố khu vực trung tâm thành phố Việt Trì 70 3.6.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng giá trị 71 3.6.2 Kết điều tra định cấp tuyến phố phường Gia Cẩm 71 3.6.3 Xây dựng liệu vùng giá trị theo kết điều tra chi tiết hoá vùng giá trị đồ địa 73 3.7 Kiến nghị, giải pháp 75 3.8 Phân tích giải pháp xây dựng sử dụng vùng giá trị công tác định giá đất thành phố Việt Trì 77 3.8.1 Xem xột phân tích giải pháp cỏc bc thc hin 77 3.8.2 Một số kiến nghị giải pháp 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 4.1 Kết luận 79 4.2 Kiến nghị 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình đổi kinh tế nước ta, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hoá, đất đai yếu tố quan trọng Với chuyển hướng sang kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, dẫn đến địi hỏi đổi cơng tác quản lý đất đai Sự đời Luật đất đai 1993 q trình bước hồn thiện Luật Đất đai 2003 giai đoạn cần tiếp tục hoàn thiệt Luật Đất đai Nổi lên q trình hồn thiện vấn đề định giá đất Bất động sản Giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Việc xác định xác giá đất tránh tranh chấp đất đai giá Có thể nói vấn đề phổ biến tranh chấp giá trị đất đai khơng có thống bên Xác định giá trị đất đai giúp cho việc phân bổ đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu quả; đất đai phân bổ để sử dụng tốt hiệu Với chế thị trường, tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường khơng có ưu đãi đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Việc giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... trạng đồ địa khu vực thành phố Việt Trì 51 3.2.2 Thực trạng đồ địa Phường Gia Cẩm 51 3.3 Công tác định giá đất Tỉnh Phú Thọ 52 3.4 Giá đất quy định địa bàn nghiên cứu 52 3.5 Sử dụng. .. 1.4.2 Vùng giá trị đất đai 29 1.5 Các giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 33 1.5.1 Tìm vùng giá trị đất đai 33 1.5.2 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai ... từ đồ địa 53 3.5.2 Tính giá đất theo vùng giá trị đất đai 65 3.6 Kết thu thập số liệu theo lý luận phân vùng phục vụ xác định tương quan giá đất đường phố khu vực trung tâm thành phố Việt