ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ THU NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ THU NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nƣớc, thành phần quan trọng hàng đầu môi trƣờng sống, có ảnh hƣởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nƣớc Do vậy, quản lý đất đai nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lƣợc Đảng Nhà nƣớc ta, mục tiêu quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất chế độ Sự phát triển xã hội, trình CNH - HĐH đất nƣớc, chế thị trƣờng định hƣớng XHCN bƣớc đƣợc hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hƣớng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hoá, đất đai yếu tố quan trọng Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nƣớc đòi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nƣớc để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trƣờng Do tính chất phức tạp thị Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thị trƣờng vấn đề quan trọng Nhà nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai Ở Việt Nam có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhƣợng đất diễn dƣới nhiều hình thức, theo kênh ngầm với thoả thuận ngƣời mua ngƣời bán, không nằm phạm vi kiểm soát Nhà nƣớc Giá đất vấn đề định giá đất đƣợc đề cập đến thập niên gần đây, Nhà nƣớc chƣa thực kiểm soát chặt chẽ giá đất thị trƣờng cần nhiều kinh nghiệm công tác định giá đất Thái Nguyên tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm phía Tây Bắc Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, quan trọng chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên vùng Việt Bắc Trong năm gần đây, phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vƣớng mắc công tác bồi thƣờng thiệt hại Nhà nƣớc thu hồi đất để thực dự án đầu tƣ, ngƣời sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phƣơng Xuất phát từ thực tế để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng; Đƣợc đồng ý Ban giám hiệu nhà trƣờng; Ban lãnh đạo khoa Sau Đại học - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009” nhằm góp phần bƣớc hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn chung nhƣ thành phố Thái Nguyên nói riêng 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nƣớc quy định địa bàn Thành phố Thái Nguyên - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn TP Thái Nguyên Trên sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng - Phân tích số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu công tác định giá đất 1.3 Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất nhƣ: Luật Đất đai; Nghị định Chính phủ; Thông tƣ hƣớng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Tài hƣớng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế,… Các Quyết định UBND tỉnh Thái Nguyên - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Phần TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái quát chung giá đất Đất đai sản phẩm tự nhiên tạo ra, thân giá trị Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình sử dụng, mua bán, coi địa tô đƣợc tƣ hoá Giá đất – giá trị đất giá trị quyền lợi ích thu đƣợc từ đất đai đƣợc biểu tiền thị trƣờng định, thời điểm định, cho mục đích sử dụng định Hầu hết nƣớc có kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai, hay giá đất giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị đất đai giá trị vật chất, tài sản đất, mà giá trị đất đai thuộc tính tự nhiên xã hội cấu thành, nói đất đai vô giá khác với loại hàng hoá khác Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị đất giá đất thực tế có đƣợc định giá phƣơng pháp khoa học ƣớc tính thời điểm giai đoạn định kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ ngƣời có quan hệ kinh tế sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai Điều Luật đất đai 2003 rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau gọi tắt giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nƣớc quy định đƣợc hình thành giao dịch quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003) [18] Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất đƣợc hình thành trƣờng hợp sau đây: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định giá theo quy định khoản khoản điều 56 luật Do đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận giá đất với ngƣời có liên quan thực quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn QSDĐ Ở Điều 56 quy định giá đất Nhà nƣớc quy định phải đảm bảo: Việc định giá đất Nhà nƣớc phải đảm bảo nguyên tắc sau: - Sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế thị trƣờng điều kiện bình thƣờng, có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế thị trƣờng phải điều chỉnh cho phù hợp - Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức giá nhƣ - Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức giá nhƣ Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá đất cho vùng, theo thời gian, trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ Căn vào nguyên tắc định giá đất tài khoản điều xác dịnh giá đất Chính phủ quy định UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƢ xây dựng giá đất cụ thể địa phƣơng trình Hội đồng nhân dân cấp cho ý kiến trƣớc định Giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định đƣợc công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất, tính tiền bồi thƣờng ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Giá đất Nhà nƣớc quy định nhằm để giải mối quan hệ kinh tế đât Nhà nƣớc (chủ sở hữu đất) ngƣời sử dụng đất (ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất cho thuê đất) Giá bán QSDĐ đƣợc hình thành giao dịch dân bên tự thoả thuận giá gọi “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trƣờng” Nhƣ thực tế có hai loại giá đất: Giá nhà nƣớc quy định giá đất thị trƣờng Giá nhà nƣớc quy định trạng thái tĩnh thấp, giá thị trƣờng thƣờng trạng thái động cao giá nhà nƣớc Trạng thái tĩnh động, mức độ chênh lệch cao hay thấp lớn gây bất lợi, hạn chế, tiêu cực việc giải hài hoà lợi ích nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất trình thực việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền giao đất thu thuế đất, bồi thƣờng thiệt hại đất thu hồi đất Sự chênh lệch lớn giá đất thị trƣờng so với giá nhà nƣớc quy định chủ yếu diễn đô thị, nơi thị trƣờng bất động sản diễn sôi động Mặt khác muốn cho giá đất, giá quy định giá đất thực tế đáp ứng đƣợc yêu cầu mà sở đặt phải kết hợp giải đƣợc vấn đề: Quan hệ cung- cầu giá trị sinh lợi đất đai Theo khoản Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất thì: "Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế thị trƣờng điều kiện bình thƣờng thời điểm xác định số tiền Việt Nam tính đơn vị diện tích đất theo mục đích sử dụng hợp pháp, đƣợc hình thành từ kết giao dịch thực tế hoàn thành, mang tính phổ biến ngƣời chuyển nhƣợng ngƣời nhận chuyển nhƣợng điều kiện thƣơng mại bình thƣờng, không chịu tác động yếu tố gây tăng Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn giảm giá đột biến không hợp lý, nhƣ: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhƣợng tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống có ƣu đãi trƣờng hợp khác Bộ Tài quy định" 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề đƣợc quan tâm trọng nhiều ngành, xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Hầu hết nƣớc có kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc biểu mặt giá trị quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian xác định Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, tổng hoà giá trị hành địa tô nhiều năm đƣợc chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất phản ánh xác giá trị thực đất đai, khắc phục việc đầu đất đai để kiếm lời tiêu cực hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất ngƣời sử dụng đất thoả thuận với ngƣời có liên quan thực quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7] 2.1.2.1 Địa tô hình thành giá đất Địa tô phần sản phẩm thặng dƣ ngƣời sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với đời tồn chế độ tƣ hữu ruộng đất Trong chủ nghĩa tƣ (địa tô chế độ tƣ hữu ruộng đất nông nghiệp chƣa bị xoá bỏ), địa tô tƣ chủ nghĩa phần giá trị thặng dƣ thừa lợi nhuận bình quân nhà tƣ kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc địa tô tƣ chủ nghĩa lao động Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ THU NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 200 5- 2009 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ:... đạo khoa Sau Đại học - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tiến hành thực đề tài: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009 nhằm góp phần... nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nƣớc quy định địa bàn Thành phố Thái Nguyên - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn TP Thái Nguyên Trên sở đề xuất số giải pháp giúp