ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - -Đoàn Thị Hải Anh ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - -Đoàn Thị Hải Anh ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 606216 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Gs.Ts NGUYỄN THẾ ĐẶNG Thái Nguyên - 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên Bảng 2: Bảng diện tích, cấu sử dụng loại đất năm 2010 Bảng 3: Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng đối tượng sử dụng Bảng 4: So sánh diện tích, cấu sử dụng đất năm 2005 năm 2010 Bảng 5: So sánh cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng đối tượng sử dụng đất Bảng 6: Khung giá đất đô thị từ năm 2005 đến năm 2009 Bảng 7: Khung giá đất nông thôn từ năm 2005 đến năm 2009 Bảng 8: Giá đất theo quy định loại đường năm 2005 Bảng 9: Giá đất theo quy định loại đường năm 2006 Bảng 10: Giá đất theo quy định loại đường năm 2007 Bảng 11: Giá đất theo quy định loại đường năm 2008 Bảng 12: Giá đất theo quy định loại đường năm 2009 Bảng 13: Giá đất theo quy định tuyến đường từ năm 2005 đến năm 2009 Bảng 14: Biến động giá đất giá đất thị trường giá quy định nhà nước Bảng 15: Chênh lệch giá đất thị trường giá quy định nhà nước có đầu tư nâng cấp sở hạ tầng Bảng 16: Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Bảng 17: Các số tăng trưởng dân số ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Bảng 18: Tăng trưởng GDP thu nhập bình quân ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Bảng 19: Chỉ số giá vật liệu xây dựng ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Bảng 20: Chỉ số giá tiêu dùng ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Giá đất đường Hồng Văn Thụ từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 2: Giá đất đường Bắc Kạn từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 3: Giá đất đường Gang Thép từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 4: Giá đất đường Vó Ngựa từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 5: Lãi suất ngân hàng giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Hình 6: Tăng trưởng dân số giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Hình 7: Dân số trung bình diện tích đất dành cho đất thành phố Thái Nguyên Hình 8: Quy mơ gia đình nhu cầu bất động sản Hình 9: Tăng trưởng GDP thành phố Thái Nguyên Hình 10: Chỉ số giá vật liệu xây dựng giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Hình 11: Chỉ số giá tiêu dùng thành phố Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng có thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu sống, địa bàn phân bố khu dân cư, sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng Đảng Nhà nước ta có chủ trương đổi kinh tế đất nước phát triển theo hướng "phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước" Các ngành kinh tế nhu cầu xã hội đất đai ngày tăng, biến động đất đai ngày nhiều Vì vậy, cơng tác quản lý sử dụng đất đai Đảng Nhà nước quan tâm, trình độ chuyên môn đội ngũ cán quản lý đất đai ngày nâng cao, nhằm mục đích quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia sử dụng đất đai có hiệu Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam hình thành bước đầu có hoạt động tích cực Nhưng thị trường nước ta cịn mang nặng tính tự phát, đơn giản sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước bất động sản nhiều mặt bất cập: quan quản lý nhà nước chưa có phối hợp chặt chẽ ngành có chức quản lý lĩnh vực đất đai, tài chính, vật giá, xây dựng, quan quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến bất động sản Điều 17 Điều 18 Hiến pháp 1992 khẳng định lại nguyên tắc “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý” Nhà nước nước phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo chế thị trường, có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Xác định yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tập trung chủ yếu vào thị trường bất động sản vấn đề quan trọng Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn nhằm xây dựng, phát triển thị trường bất động sản điều tiết thị trường thực tiễn Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, với hướng dẫn trực tiếp GS.TS Nguyễn Thế Đặng thực đề tài “Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên“ 1.2 Mục đích - Xác định yếu tố tác động chúng đến thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên - Dự đoán xu hướng biến động thị trường bất động sản đề xuất hướng quản lý, định giá bất động sản thành phố Thái Nguyên 1.3 Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên - Xác định yếu tố tác động đến thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên - Tìm hiểu cơng tác định giá đất khu vực thành phố Thái Nguyên - Khái quát thực trạng thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên - Thu thập tổng hợp nguồn thơng tin có liên quan đến thị trường bất động sản - Trên sở phương pháp, số liệu điều tra, phân tích thống kê số liệu - Đề xuất giải pháp hợp lý có tính khả thi cao PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Bất động sản thị trƣờng bất động sản 2.1.1 Khái niệm bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng … tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Theo Bloomberg_com/Financial Glossary [28]: “Bất động sản phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Luật dân Thái Lan, điều 100: “Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành thể thống với đất đai, bao gồm quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai” Ở Việt Nam, theo điều 174 Bộ luật Dân nước Cộng hoà XHCN Việt Nam năm 2005 thì: “Bất động sản tài sản di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định.” 2.1.2 Khái niệm thị trƣờng bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Bất động sản hàng hố đặc biệt, khơng thể di chuyển đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, làm nảy sinh quan hệ giao dịch Thị trường bất động sản nơi tiến hành giao dịch bất động sản, mang tính khu vực biến động theo thời gian Vì thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch bất động sản đạt khu vực địa lý định giai đoạn định chịu chi phối quy luật thị trường Người mua người bán địa điểm trường hợp bán đấu giá, liên hệ với qua trung gian (công ty tư vấn nhà đất) qua mạng internet qua hệ thống thông tin liên lạc khác Chính thị trường bất động sản, giá bất động sản xác định Trong thực tế, nước ta số quan niệm thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp thị trường nhà đất Thị trường nhà đất bước đầu hình thành có xu hướng mở rộng nước ta Đâu có nhà đất dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trường nhà đất Tuy nhiên điều lưu ý đề cập đến thị trường bất động sản, quyền sở hữu đất đai Đối với quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc tư nhân thị trường bất động sản ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông thị trường đất đai đất đai thương phẩm hoá (đất đai đầu tư, khai thác dùng hàng hoá để thực việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai) Đối với quốc gia nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường bất động sản nghĩa chung hiểu thị trường quyền sử dụng đất sở hữu nhà Đối tượng chủ yếu kinh doanh bất động sản quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Cũng nhiều thị trường khác, ngày thị trường bất động sản khơng mang tính khu vực mà cịn mang tính quốc gia tính quốc tế Các giao dịch diễn thị trường bất động sản khu vực thường quan tâm giải vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể bên bán bên Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn mua vị trí, hình thể, quy mơ, kích thước bất động sản, tiện ích sử dụng bất động sản hay giá bán bất động sản, hình thức phương thức tốn… Cịn giao dịch diễn thị trường bất động sản quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa bên mua bên bán Tuy nhiên nhu cầu tìm hiểu thơng tin chi tiết có liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản yêu cầu thiết yếu đối tượng có tham gia vào thị trường bất động sản Theo phân tích lý luận chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu bất động sản nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường bất động sản: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản nơi hình thành định việc tiếp cận bất động sản bất động sản sử dụng mục đích - Khái niệm 2: thị trường bất động sản đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá bất động sản - Khái niệm 3: thị trường bất động sản “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước thị trường bất động sản có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản - Khái niệm 4: thị trường bất động sản "nơi" tiến hành giao dịch bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường bất động sản, sau tổng hợp kết quả, số khái niệm thị trường bất động sản khái niệm thị trường bất động sản sau: Thị trường bất động sản trình giao dịch hàng hố bất động sản bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - -Đoàn Thị Hải Anh ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN... hàng ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Bảng 17: Các số tăng trưởng dân số ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Bảng 18: Tăng trưởng GDP thu nhập bình quân ảnh hưởng. .. trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên? ?? 1.2 Mục đích - Xác định yếu tố tác động chúng đến thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên - Dự đoán xu hướng biến động thị