HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐỖ MẠNH HUY ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Tám NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đỗ Mạnh Huy i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, em nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép em bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc PGS.TS Đỗ Thị Tám tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Ủy ban nhân dân thị xã Từ Sơn, Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Từ Sơn, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất chi nhánh thị xã Từ Sơn, Chi cục Thuế thị xã Từ Sơn, Phòng Thống kê thị xã Từ Sơn, Ủy ban nhân dân, cán địa nhân dân xã/phường điều tra giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích hoàn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đỗ Mạnh Huy ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sở hữu đất đai 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu sử dụng đất số nước giới 2.2.1 Quyền sở hữu sử dụng đất Thụy Điển 2.2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất cộng hòa Liên bang Đức 2.2.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất Ôxtrâylia 10 2.2.4 Quyền sở hữu, sử dụng đất Thái Lan 11 2.2.5 Quyền sở hữu sử dụng đất Malayxia 12 2.2.6 Quyền sở hữu sử dụng đất Trung Quốc 13 2.2.7 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 15 2.3 Tình tình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 16 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 16 iii 2.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất .19 2.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 22 2.3.4 Những tồn việc thực quy định Luật đất đai quyền người sử dụng đất Việt Nam 25 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 28 3.1 Địa điểm nghiên cứu 28 3.2 Thời gian nghiên cứu 28 3.3 Đối tượng nghiên cứu 28 3.4 Nội dung nghiên cứu 28 3.4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Từ Sơn 28 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thị xã Từ Sơn 28 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn 28 3.4.4 Đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất theo pháp luật 28 3.5 Phương pháp nghiên cứu 29 3.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 29 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29 3.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 29 3.5.4 Phương pháp thống kê, phân tích số liệu 30 3.5.5 Phương pháp so sánh 30 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 31 4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Từ Sơn 31 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 34 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 38 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn 39 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thị xã Từ Sơn 39 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2015 44 4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015 49 iv 4.3.1 Tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn 49 4.3.2 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất đơn vị nghiên cứu địa bàn thị xã Từ Sơn 60 4.3.3 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn .72 4.4 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất theo pháp luật 74 4.4.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật 74 4.4.2 Giải pháp quản lý hoạt động liên quan đến thực QSDĐ 74 4.4.3 Giải pháp đầu tư sở vật chất đội ngũ cán 75 4.4.4 Giải pháp sách 76 Phần Kết luận kiến nghị 77 5.1 Kết luận 77 5.2 Kiến nghị 78 Tài liệu tham khảo 79 Phụ lục 81 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt ATGT An toàn giao thông BĐS Bất động sản CP Chính phủ CHXHCNVN Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CNH Công nghiệp hoá GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KCN Khu công nghiệp KTXH Kinh tế xã hội PTTH Phổ thông trung học QSDĐ Quyền sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp THCS Trung học sở UBND Uỷ ban nhân dân VH-TDTT Văn hóa – thể dục, thể thao VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2015 45 Bảng 4.2 Biến động sử dụng đất thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015 48 Bảng 4.3 Kết thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015 50 Bảng 4.4 Kết thực quyền thừa kế QSDĐ thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015 52 Bảng 4.5 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015 53 Bảng 4.6 Kết thực quyền chấp giá trị QSDĐ thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 - 2015 55 Bảng 4.7 Kết thực quyền cho thuê QSDĐ địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 - 2015 57 Bảng 4.8 Kết thực quyền cho thuê lại QSDĐ địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 - 2015 58 Bảng 4.9 Kết thực quyền góp vốn giá trị QSDĐ địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 - 2015 59 Bảng 4.10 Kết thực quyền chuyển đổi QSDĐ địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 - 2015 59 Bảng 4.11 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu 61 Bảng 4.12 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu 67 Bảng 4.13 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu 69 Bảng 4.14 Tình hình thực quyền chấp giá trị QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu 70 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2015 theo đối tượng sử dụng quản lý 47 Hình 4.2 Kết thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015 51 Hình 4.3 Kết thực quyền thừa kế QSDĐ thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015 52 Hình 4.4 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 - 2015 54 Hình 4.5 Kết thực quyền chấp giá trị QSDĐ thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 - 2015 56 Hình 4.6 Kết thực quyền cho thuê QSDĐ địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015 57 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên học viên: Đỗ Mạnh Huy Tên luận văn: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu luận án Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Ở Việt Nam, Nhà nước đại diện cho nhân dân thực quyền chủ sở hữu việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt toàn đất đai lãnh thổ Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ban hành quy định cụ thể để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Tuy nhiên việc thực quyền sử dụng đất địa phương nhiều vấn đề cần phải thảo luận Công tác đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa phương cần thiết nhằm bước góp phần hoàn thiện sách quản lý sử dụng đất Vì việc đánh giá nhằm tìm ưu điểm tồn trình thực quyền người sử dụng đất từ đề xuất số giải pháp nhằm góp phần thực đúng, đầy đủ quyền người sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn cần thiết Đề tài góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội thị xã Phương pháp nghiên cứu Trong luận văn, sử dụng kết hợp nhóm phương pháp thu thập tài liệu số liệu xử lý số liệu chia thành giai đoạn: Giai đoạn 1: Sau thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, sơ cấp tiến hành điều tra 600 phiếu cá nhân thực thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký đất đai Giai đoạn 2: Sử dụng phương pháp phân tích định lượng định tính (thống kê mô tả) SPSS để thống kê đặc tính đối tượng điều tra theo nhóm; phương pháp thống kê so sánh; phương pháp so sánh, đánh giá Kết kết luận Từ Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng ix PHỤ LỤC PHỤ LỤC 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 Phụ lục 10 Biến động sử dụng đất thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 - 2015 Đơn vị diện tích: STT MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG Mã Diện tích năm 2015 (1) (2) (3) (4) Tổng diện tích đất ĐVHC (1+2+3) So với năm 2010 Diện tích năm 2010 Tăng(+) giảm(-) 2010 (5) (6)=(4)-(5) 6108.87 6133.23 -24.36 Nhóm đất nông nghiệp NNP 2999.16 3172.46 -173.30 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 2804.64 2958.47 -153.83 1.1.1 Đất trồng hàng năm CHN 2787.30 2926.21 -138.91 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 2739.39 2921.58 -182.19 1.1.1.2 Đất trồng hàng năm khác HNK 47.91 4.63 43.28 1.1.2 Đất trồng lâu năm CLN 17.33 32.26 -14.93 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 0.86 1.34 -0.48 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 1.34 -1.34 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 1.4 Đất làm muối LMU 1.5 Đất nông nghiệp khác 0.86 0.86 192.23 212.19 -19.96 NKH 1.44 0.46 0.98 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 3109.01 2939.94 169.07 2.1 Đất OCT 806.00 746.38 59.62 2.1.1 Đất nông thôn ONT 335.35 427.61 -92.26 2.1.2 Đất đô thị ODT 470.65 318.77 151.88 2.2 Đất chuyên dùng CDG 2051.00 1919.91 131.09 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở quan TSC 12.23 39.45 -27.22 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 0.53 3.82 -3.29 2.2.3 Đất an ninh CAN 1.25 0.57 0.68 2.2.4 Đất xây dựng công trình nghiệp DSN 188.55 237.30 -48.75 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 842.97 597.67 245.30 2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 1005.47 1041.10 -35.63 2.3 Đất sở tôn giáo TON 20.91 7.28 13.63 2.4 Đất sở tín ngưỡng TIN 23.37 16.75 6.62 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng NTD 61.77 59.43 2.34 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 71.88 80.56 -8.68 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 61.77 101.85 -40.08 2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 12.31 7.78 4.53 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 0.70 20.83 -20.13 3.1 Đất chưa sử dụng BCS 0.70 20.83 -20.13 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 3.3 Núi đá rừng NCS 95