Header Page of 161 đại học quốc gia hà nội khoa luật phùng văn hiếu TH CHP QUYN S DNG T CA H GIA èNH - THC TIN P DNG TI NGN HNG THNG MI QUC T VIT NAM XUT GII PHP HON THIN CC QUY NH CA PHP LUT Công trình đ-ợc hoàn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS Lờ Th Thu Thy Phn bin 1: Phn bin 2: Chuyờn ngnh : Lut dõn s Mó s : 60 38 30 Lun c bo v ti Hi ng chm lun vn, hp ti Khoa Lut - i hc Quc gia H Ni Vo hi gi ., ngy thỏng nm 2012 tóm tắt luận văn thạc sĩ luật học hà nội - 2012 Footer Page of 161 Header Page of 161 1.2.5 MC LC CA LUN VN 2.1 2.1.1 2.1.2 M U Chng 1: NHNG VN C BN V THC TRNG 2.2 PHP LUT V TH CHP QUYN S DNG T CA H GIA èNH VIT NAM 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.2 1.1.2.1 1.1.2.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 Nhng c bn v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Vit Nam Khỏi nim, c im quyn s dng t Khỏi nim quyn s dng t c im ca quyn s dng t c trng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Mt s chung v th chp c trng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Vai trũ th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Trỡnh t, th tc th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti cỏc ngõn hng thng mi Thc trng phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti Vit Nam V iu kin th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Hp ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh bo m nhiu ngha v X lý ti sn th chp quyn s dng t Footer Page of 161 8 10 12 12 14 17 20 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 3.1 3.2 41 49 Tng quan v VIB v hot ng th chp quyn s dng t ti VIB Tng quan v Ngõn hng Thng mi c phn Quc t Vit Nam (VIB) Gii thiu chung v hot ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB Thc tin th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti Ngõn hng Thng mi c phn Quc t Vit Nam v nhng vng mc phỏt sinh Mc ớch, iu kin th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB Phm vi bo m tin vay bng quyn s dng t ti VIB Hp ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ỏp dng ti VIB ng ký giao dch bo m i vi hp ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB X lý ti sn th chp l quyn s dng t ti VIB Gii quyt tranh chp liờn quan n ti sn th chp l quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB Chng 3: CC GII PHP HON THIN PHP 49 49 51 53 53 60 61 79 81 83 86 LUT V TH CHP QUYN S DNG T CA H GIA èNH VIT NAM V NNG CAO HIU QU HOT NG TH CHP QUYN S DNG T CA H GIA èNH TI VIB 23 26 31 39 44 TH CHP QUYN S DNG T TI NGN HNG THNG MI C PHN QUC T VIT NAM Trang Trang ph bỡa Li cam oan Mc lc Danh mc cỏc t vit tt Danh mc cỏc bng V gii quyt tranh chp liờn quan n th chp quyn s dng t Chng 2: THC TIN P DNG PHP LUT V Phng hng hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Mt s xut gii phỏp hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut cú liờn quan th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh 86 87 Header Page of 161 KT LUN DANH MC TI LIU THAM KHO Footer Page of 161 96 98 Header Page of 161 M U Tớnh cp thit ca vic nghiờn cu ti Vi bn cht l mt t chc c thự cú chc nng kinh doanh tin t, ngõn hng thng mi (NHTM) thc hin hot ng kinh doanh ca mỡnh thụng qua cỏc quan h tớn dng, t cỏc quan h ny, mi quan h gia ngõn hng vi cỏc t chc, cỏ nhõn c thit lp v phỏt trin, gn ngõn hng gn vi cỏc hot ng sn xut kinh doanh xó hi Khi nn kinh t cng phỏt trin thỡ hot ng ngõn hng cng chng t vai trũ c bit quan trng ca mỡnh, ú l trung gian dn t ngi cú ngun nhn ri n vi ngi thiu v cú nhu cu s dng ú u t phỏt trin sn xut, kinh doanh Qua ú ó gúp phn khụng nh thỳc y s phỏt trin nn kinh t ca t nc Tuy nhiờn, nu khụng cú nhng thit ch c bn bo m cỏc khon tin i vay v cho vay hiu qu, ỳng mc ớch, ngõn hng s t t mỡnh trc nhng ri ro khú lng i vi mt loi hng húa d ó cha ng rt nhiu ri ro, ú l "tin t" Vi t cỏch l mt NHTM c phn ng top NHTM c phn hng u Vit Nam, Ngõn hng Thng mi c phn Quc t Vit Nam (VIB) khụng nm ngoi quy lut phỏt trin ca hot ng ngõn hng núi chung Trong hot ng cho vay ti VIB cng nh cỏc NHTM khỏc u nh hng kinh doanh trờn quan im an ton v li nhun Chớnh vỡ vy, an ton hot ng tớn dng l mt ũi hi tt yu nh hng trc tip v mnh m n s an ton ca hot ng kinh doanh ca VIB núi riờng v ca ton h thng ngõn hng núi chung V thc hin c mc tiờu ú thỡ vic ỏp dng cỏc bin phỏp bo m tin vay c coi nh l mt nhng "hng ro" quan trng bc nht vic hn ch, ngn chn nhng ri ro hot ng tớn dng ca ngõn hng Vi vic cỏc ngõn hng s dng cỏc bin phỏp bo m tin vay hot ng tớn dng ca mỡnh, thỡ n hn tr n trng hp khỏch hng khụng thc hin ngha v tr n hoc thc hin khụng ỳng, y ngha v tr n cho ngõn hng thỡ ngõn hng hon ton cú quyn Footer Page of 161 x lý ti sn bo m hoc yờu cu bờn th ba thc hin ngha v tr n thay cho khỏch hng Cựng vi s phỏt trin ca h thng phỏp lut núi chung thỡ ch nh phỏp lut v bo m tin vay ngy cng c b sung v hon thin phự hp vi thc tin a dng ca nn kinh t Theo quy nh ca phỏp lut hin hnh c th B lut Dõn s (BLDS) nm 2005 v cỏc bn hng dn thi hnh thỡ hin h thng phỏp lut quy nh 07 bin phỏp bo m thc hin ngha v dõn s ú l: cm c ti sn, th chp ti sn, t cc, ký cc, ký qu, bo lónh, tớn chp Trong ú cỏc bin phỏp th chp ti sn c ngõn hng s dng nhiu hn c xut phỏt t nhng u vit ln ca bin phỏp bo m ny i tng th chp chớnh l cỏc ti sn th chp rt a dng v chng loi nhng ch yu l quyn s dng t vỡ õy l ti sn cú giỏ tr ln, cú tớnh n nh nờn thng c s dng th chp vay ti NHTM núi chung v VIB núi riờng Cng xut phỏt t bn cht v c thự ca ch xó hi ch ngha nc ta, quyn s dng t phn ln c Nh nc giao cho ch th c bit ú l h gia ỡnh Vi t cỏch l ch s dng t, cú m rng sn xut kinh doanh, h gia ỡnh cú th thc hin th chp quyn s dng t vay ti ngõn hng hoc th chp bo m cho khon vay ca bờn th ba vay ngõn hng Ti VIB thỡ vic th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh vay hoc bo m cho bờn th ba vay tr lờn ph bin v chim t trng ln hot ng bo m tin vay ca ton ngõn hng Tuy nhiờn, vi vic cú nhiu bn phỏp lut khỏc nh: BLDS, Lut t ai, Lut cỏc t chc tớn dng (TCTD) v cỏc bn hng dn thi hnh cựng iu chnh hot ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti cỏc TCTD nhng gúc khỏc nh: Lut t iu chnh khớa cnh quy nh cỏc quyn ca ch s dng t, BLDS iu chnh khớa cnh ch th thc hin giao dch dõn s, iu kin thc hin giao dch ca ch th quan h dõn s, Lut cỏc TCTD iu chnh v Header Page of 161 hot ng cho vay, trỡnh t thc hin hot ng ny nờn quỏ trỡnh ỏp dng phỏp lut trờn thc tin, hot ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh bo m cho khon vay ca khỏch hng ti cỏc NHTM nc ta xut hin mt s hn ch, vng mc thm mõu thun gia cỏc quy nh ca phỏp lut S chng chộo gia cỏc quy nh phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh dn n khú thc hin hoc khụng th thc hin v nh hng khụng nh n hot ng ny Chớnh vỡ vy, em chn ti lun cho mỡnh l: "Th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh - Thc tin ỏp dng ti Ngõn hng thng mi Quc t Vit Nam - xut gii phỏp hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut", lm sỏng t nhng nh nờu trờn Mt khỏc, vi thc tin hot ng nhiu nm ti Phũng Phỏp ch ca VIB, em ó tớch ly c nhiu kinh nghim thc tin hot ng bo m tin vay ti VIB nờn s a nhng vớ d, tỡnh thc t a dng lm rừ vic ỏp dng cỏc quy nh ca phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh trờn thc tin, cỏc vng mc phỏt sinh nhm xut nhng gii phỏp khc phc hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut hin hnh Tỡnh hỡnh nghiờn cu ti Vi vic i ca BLDS nm 2005, Lut t nm 2003, Lut cỏc TCTD nm 2010, Ngh nh 163/2006/N-CP v giao dch bo m (GDB), Ngh nh 83/2010/N-CP v ng ký GDB thay th cỏc bn phỏp lut trc ú ó lm hon thin h thng cỏc quy nh ca phỏp lut v hot ng bo m tin vay núi chung v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh núi riờng Cú th thy rng, h thng phỏp lut Vit Nam ngy cng hon thin theo cỏc chun mc chung ca h thng phỏp lut trờn th gii Tuy vy, cng khụng th khụng tha nhn mt s tht l h thng phỏp lut Vit Nam tng i hon chnh nhng cũn rt nhiu bt cp khõu thc thi phỏp lut, ú hot ng bo m tin vay núi chung v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh núi riờng l mt nhng minh chng cho nhn nh ny Footer Page of 161 Vic nghiờn cu phỏp lut v GDB núi chung ú cú bin phỏp th chp quyn s dng t thỡ ó c mt s nh nghiờn cu khoa hc phỏp lý a ra, nh cun: "Bỡnh lun khoa hc v bo m thc hin ngha v Lut dõn s Vit Nam" ca tỏc gi Nguyn Ngc in c xem l cun sỏch cú nhiu ý ngha c v mt lý lun v thc tin Ngoi ra, cng cú rt nhiu bi bỡnh lun, bi vit ca nhng nh lut hc, nhng lut s, nhng cỏn b lm cụng tỏc thc tin ti cỏc ngõn hng v nhng phỏt sinh hot ng th chp núi chung hay hot ng th chp quyn s dng t núi riờng nh: - Bi vit: "Hon thin phỏp lut v bo m tin vay bi cnh hi nhp kinh t quc t", ca tỏc gi Nguyn Vn Phng, ng trờn Tp Ngõn hng, s 11/2007; - Bi vit: "Bin phỏp bo m thc hin ngha v hot ng tớn dng ca cỏc ngõn hng thng mi: mt s nhn nh t gúc phỏp lý n thc tin", ca ThS Nguyn Thựy Trang, ng ti trờn trang web ca Ngõn hng Nh nc Vit Nam; - Bi vit: "Vng mc, bt cp ca th chp bng quyn s dng t hot ng ngõn hng", ca tỏc gi on Thỏi Sn, ng trờn trang Web Ngõn hng Nh nc Vit Nam; - Bi vit: "Nhng chng ngi vt trờn hnh lang phỏp lý v giao dch bo m", ca tỏc gi Dng Thanh Minh - Trng phũng x lý n Cụng ty Qun lý n v Khai thỏc ti sn Ngõn hng Thng mi c phn Bc , ng trờn trang web ca Ngõn hng Bc ; - V mt loi cỏc bi vit khỏc cú liờn quan Nhng cỏc cụng trỡnh nghiờn cu nhng bi vit nh c lit kờ trờn ch xem xột nhiu khớa cnh khỏc v th chp, GDB bng quyn s dng t m cha cú bi vit, cụng trỡnh nghiờn cu no lm rừ trc tip th chp quyn s dng t ca mt ch th c th ú l h gia ỡnh Vỡ vy, vi vic la chn ti nghiờn cu l: "Th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh - Thc tin ỏp dng ti Ngõn hng Thng 10 Header Page of 161 mi c phn Vit Nam - xut gii phỏp hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut", tỏc gi s i sõu vo nghiờn cu cỏc phỏp lý cng nh c s lý lun khoa hc v vic thc hin quyn th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh v thc trng ỏp dng ti VIB, nờu lờn nhng vng mc, hn ch, thiu ng b ca nhng ch nh phỏp lut cú liờn quan Trờn c s ú tỏc gi xut mt s gii phỏp khc phc nhm hon thin mt s quy nh ca phỏp lut hin hnh cú liờn quan Mc ớch v nhim v ca vic nghiờn cu ti Mc ớch ca lun l nghiờn cu nhng lý lun v thc tin v phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh, c bit ti VIB, trờn c s ú thy c nhng kt qu t c trờn thc t ỏp dng cng nh nhng cũn tn ti v t ú a mt s xut hon thin cỏc quy nh phỏp lut hin hnh cú liờn quan Vi mc ớch nh trờn, cỏc nhim v m lun phi thc hin ú l: - Lm rừ nhng lý lun ca phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti cỏc NHTM nh: khỏi nim, c im quyn s dng t, khỏi nim v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh - Nghiờn cu, phõn tớch v ỏnh giỏ thc trng phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB: nh trỡnh t thc hin th chp, iu kin th chp quyn s dng t, hp ng th chp quyn s dng t, x lý quyn s dng t ó th chp vay ti VIB, v nhng vng mc phỏt sinh t nhng hot ng ny - xut mt s gii phỏp, kin ngh hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut hin hnh cú liờn quan n th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Vit Nam i tng nghiờn cu Nghiờn cu cỏc quy nh phỏp lut hin hnh v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Vit Nam v thc tin thc hin quyn th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh nhm bo m cho khon vay ca khỏch hng ti VIB, ú trung nghiờn cu trỡnh t thc hin v vng mc phỏt sinh quỏ trỡnh thc hin Footer Page of 161 11 Phng phỏp nghiờn cu ti ti cú s dng cỏc phng phỏp thng kờ, phõn tớch, tng hp, so sỏnh quỏ trỡnh nghiờn cu lm rừ nhng lý lun v thc tin v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh v ú l c s hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut cú liờn quan Phm vi nghiờn cu ca ti Vi mc ớch a c nhng xut hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut hin hnh iu chnh cỏc quan h th cp quyn s dng t ca h gia ỡnh hot ng bo m tin vay ca cỏc NHTM, phm vi khuụn kh lun thc s ny, tụi khụng i sõu nghiờn cu v vic th chp cỏc ti sn khỏc nh: hng húa, giy t cú giỏ, nh , ụ tụcng nh mụ t cỏc quy nh ca phỏp lut thc nh m ch yu trung nghiờn cu nhng vng mc phỏt sinh thc tin th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB cú nhng xut c th hon thin cỏc quy nh phỏp lut cú liờn quan Nhng úng gúp mi ca ti õy l cụng trỡnh nghiờn cu v phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti cỏc NHTM Vit Nam v thc tin ỏp dng phỏp lut ti VIB, lun cú nhng úng gúp mi l: - Lun ó a nhng phõn tớch mt cỏch khoa hc v nhng lý lun v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh - mt bin phỏp bo m tin vay c s dng ch yu ti cỏc NHTM Vit Nam núi chung v VIB núi riờng - a thc trng ỏp dng phỏp lut c th ti VIB, t iu kin thc hin, quy trỡnh thc hin, v nhng vng mc thc t v thng xuyờn phỏt sinh t vic ỏp dng cỏc quy nh ca phỏp lut ú - Lun a mt s kin ngh, xut mt s gii phỏp nhm hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut hin hnh cú liờn quan nhm hon thin h thng phỏp lut v tng cng vai trũ thc thi phỏp lut trờn thc t 12 Header Page of 161 Kt cu ca lun Ngoi phn m u, kt lun v danh mc ti liu tham kho, ni dung ca lun gm chng: Chng 1: Nhng c bn v thc trng phỏp lut v vic th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Vit Nam cựng quan trng khụng ch liờn quan n li ớch trc tip ca mi cỏ nhõn, cng ng xó hi m cũn nh hng ln n li ớch ca c th ch chớnh tr, Nh nc 1.1.1.2 c im ca quyn s dng t Chng 2: Thc tin ỏp dng phỏp lut v th chp quyn s dng t ti Ngõn hng Thng mi c phn Quc t Vit Nam Th nht, ch s dng t khụng cú y cỏc quyn nng nh Nh nc - i din ch s hu t v quyn s hu ca cỏc ch th i vi nhng cỏc ti sn khỏc Chng 3: Cỏc gii phỏp hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Vit Nam v nõng cao hiu qu hot ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB Th hai, khụng phi bt c ngi no cú quyn s dng t hp phỏp cng cú y cỏc quyn chuyn nhng, cho thuờ, th chp, cho mn, bo lónh, gúp vn, tha kquyn s dng t theo quy nh Chng Th ba, khụng phi i vi bt c t no ngi s dng t cng cú y cỏc quyn nng nh trờn NHNG VN C BN V THC TRNG PHP LUT V TH CHP QUYN S DNG T CA H GIA èNH VIT NAM 1.1 Nhng c bn v th chp quyn s dng t ca H gia ỡnh Vit Nam 1.1.1 Khỏi nim, c im quyn s dng t 1.1.1.1 Khỏi nim quyn s dng t t hay t hiu theo ngha chung theo T in ting Vit thỡ ú l: cht c trờn mt a cu, nu theo ngha rng khỏi quỏt thỡ t c hiu l: ton b t nm phm vi lónh th quc gia bao gm: t lin, hi o v lónh hi 1.1.2 c trng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh 1.1.2.1 Mt s chung v th chp * Khỏi nim th chp Theo ngha thụng thng th chp ti sn l vic mt bờn dựng mt ti sn thay th, chp hnh mt ngha v trc ú Nu trng hp ti sn th chp khụng th chuyn giao c cho bờn thỡ bờn th chp s dựng giy t chng nhn quyn s hu ti sn ca mỡnh giao bờn nhn th chp gi v nh vy bờn th chp s khụng th nh ot c ti sn ó th chp vỡ khụng cú giy t v s hu Th nht, theo ngun gc phỏt sinh thỡ: t l ti sn c bit thiờn nhiờn to cú trc ngi xut hin trờn trỏi t Trong quỏ trỡnh s dng, vi s tỏc ng ca ngi i vi t ch lm tng hoc gim mu m ca t m khụng lm cho t bin mt Theo quy nh ti iu 342 BLDS 2005 thỡ th chp c nh ngha: Th chp ti sn l vic mt bờn (sau õy gi l bờn th chp) dựng ti sn thuc s hu ca mỡnh bo m thc hin ngha v dõn s i vi bờn (sau õy gi l bờn nhn th chp) v khụng chuyn giao ti sn ú cho bờn nhn th chp So vi quy nh ca iu 346 BLDS 1995 v nh ngha th chp thỡ: Th chp ti sn l vic bờn cú ngha v dựng ti sn l bt ng sn thuc s hu ca mỡnh bo m thc hin ngha v i vi bờn cú quyn Th hai, t l ngun ti nguyờn vụ cựng quý giỏ i vi bt k quc gia no, nhiờn ngun ti nguyờn ny l hn ch v cú vai trũ vụ Nh vy, vi quy nh ca BLDS 2005 thỡ cú mt im khỏc bit c bn so vi BLDS 1995 v nh ngha th chp ti sn ú l: BLDS 2005 t cú mt s c im: Footer Page of 161 13 14 Header Page of 161 ó khụng cú s phõn bit ti sn em th chp l bt ng sn hay ng sn nh BLDS 1995 m ch cn c vo vic chuyn giao hay khụng chuyn giao ti sn bo m cho bờn nhn th chp S thay i ny ó ỏp ng c nhu cu ca thc tin hot ng th chp 1.1.2.2 c trng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh So vi vic th chp cỏc ti sn khỏc vic th chp quyn s dng t cú mt s c im c trng nh sau: Th nht, sau hon thin y cỏc th tc th chp phỏp lut quy nh thỡ ngi th chp tip tc s dng t thi hn th chp ú Th hai, thc t thỡ ngi th chp ang s dng, khai thỏc quyn s dng t nhng ngi nhn th chp ch lu gi nhng giy t gc chng minh quyn s dng t hp phỏp ca ngi th chp m cha cú s chuyn giao quyn s dng t ngi ny sang ngi khỏc Hay núi cỏch khỏc, quyn s dng t em th chp thuc quyn s dng ca bờn th chp thi gian th chp Th ba, vic th chp quyn s dng t phi tuõn th hỡnh thc phỏp lut quy nh ú l hp ng phi c lp thnh bn v phi thc hin th tc cụng chng, ng ký giao dch bo m theo quy nh mi cú giỏ tr phỏp lý Ngoi ra, th chp quyn s dng t ca ch th h gia ỡnh mang nhng nột c trng so vi th chp quyn s dng t ca cỏ nhõn, t chc hay ch th khỏc iu ny xut phỏt t tớnh c thự ca ch th h gia ỡnh nc ta 1.1.3 Vai trũ th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Trong bi cnh nn kinh t Vit Nam ang dn tng bc hi nhp sõu hn vo nn kinh t ton cu hin thỡ t mt nhu cu ln v phc v cho cỏc hot ng sn xut kinh doanh nh: Ngi sn xut cn u t mỏy múc thit b sn xut, ngi i hc nc ngoi cn tin np hc phớ cng nh trang tri cỏc chi phớ n , ngi bỏn hng cn lu ng quay vũng nhng khụng tin H gia Footer Page of 161 15 ỡnh cú th cú nhu cu thc hin hot ng u t kinh doanh, phỏt trin kinh t h gia ỡnh, nhu cu tiờu dựng nh mua sm c, phng tin, quyn s dng t, nh hoc cú th vi t cỏch l ch th th chp quyn s dng t ca mỡnh nhm mc ớch bo m cho khon vay ca bờn th ba cú nhu cu s dng Vai trũ ca th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh c th hin cỏc im nh sau: Th nht, th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh to thờm cỏc quyn cho NHTM cho vay Th hai, th chp quyn s dng t nõng cao trỏch nhim thc hin ngha v tr n ca bờn vay Th ba, th chp quyn s dng t gúp phn bo v s an ton v n nh ca h thng cỏc NHTM 1.1.4 Trỡnh t, th tc th chp quyn s dng t ca H gia ỡnh ti cỏc ngõn hng thng mi Vi h thng bn phỏp lut t quy nh chung n bn hng dn thỡ thc hin th tc th chp quyn s dng t c phỏp lut quy nh thc hin cỏc bc nh sau: Trc tiờn cỏc bờn phi ký hp ng th chp quyn s dng t vi y ni dung phỏp lut quy nh v cỏc ni dung khỏc b sung theo tha thun ca cỏc bờn Vic ký hp ng th chp quyn s dng t phi c thc hin th tc cụng chng ti phũng cụng chng hoc phũng cụng chng theo quy nh ca Lut Cụng chng 2006 v cỏc bn hng dn Sau cỏc bờn ký kt hp ng th chp quyn s dng t, hon thin th tc cụng chng hp ng theo quy nh ca phỏp lut Bờn th chp phi chun b h s th chp bng quyn s dng t bao gm: Hp ng th chp quyn s dng t v giy chng nhn quyn s dng t Tin hnh np ti Vn phũng ng ký quyn s dng t thc hin th tc ng ký giao dch bo m Sau bờn vay hon thnh ngha v tr n cỏc NHTM cho vay theo ỳng quy nh ca hp ng tớn dng, cỏc cam kt nhn n ó ký thỡ ngi ó th chp gi n xin xúa ng ký th chp n ni ó ng ký th chp 16 Header Page of 161 1.2 Thc trng phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti Vit Nam 1.2.1 V iu kin th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Theo quy nh ca Lut t (iu 106) thỡ cú th thy rng h gia ỡnh c th chp quyn s dng t ca mỡnh ti cỏc t chc tớn dng tha cỏc iu kin nht nh, c th l: Th nht, quyn s dng t ú cú giy chng nhn quyn s dng t c quan nh nc cú thm quyn cp theo quy nh ca phỏp lut Th hai, t khụng cú tranh chp Tranh chp t c hiu l s bt ng, mõu thun hay xung t li ớch, v quyn v ngha v gia cỏc ch th tham gia v quan h phỏp lut t Th ba, quyn s dng t khụng b kờ biờn bo m thi hnh ỏn Th t, thi hn s dng t Nh vy, vi vic lm rừ c cỏc quy nh ca phỏp lut v iu kin th chp quyn s dng t ca H gia ỡnh nh trờn ó giỳp h gia ỡnh cng nh ngõn hng d dng xỏc nh c quyn s dng t m h gia ỡnh mang th chp cú tha iu kin th chp theo quy nh ca phỏp lut hay khụng 1.2.2 Hp ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh thc hin vic th chp quyn s dng t ti cỏc NHTM nhm mc ớch vay thc hin hot ng sn xut, kinh doanh ca mỡnh thỡ cỏc ch th phi ký kt hp ng th chp quyn s dng t ghi nhn cỏc ni dung ca th chp, cỏc quyn ngha v ca cỏc bờn tham gia hp ng Nh vy, nu ti thi im xỏc lp cỏc giao dch ti sn cú bo m m giỏ tr quyn s dng t ca h gia ỡnh ln hn tng giỏ tr c bo m thỡ ch s dng t h gia ỡnh hon ton cú th dựng quyn s dng t ca mỡnh bo m thc hin cho hai hay nhiu ngha v dõn s khỏc 1.2.4 X lý ti sn th chp quyn s dng t Trong hot ng vay sn xut, kinh doanh thỡ cỏc ch th kinh doanh u mong mun rng hot ng kinh doanh ca mỡnh s t c hiu qu cao nht, ngoi vic mong mun thu c khon li nhun toỏn tr lói v gc cho Ngõn hng cũn khon li nhun tha k vng ca mỡnh trc u t, thc hin Tuy nhiờn, khụng phi ch th no cng cú th t c iu ú cú th vỡ nhiu lý khỏch quan nh: thiờn tai, hn hỏn, nh hng ca tỡnh hỡnh kinh t chung, ngnh ngh u t gp khú khn, ri ro ngh nghip hoc lý ch quan nh: quyt nh u t khụng d tớnh ht cỏc khú khn, vng mc cú th phỏt sinh, trỡnh nng lc, kinh nghim cũn thiu v yu t cỏc nguyờn nhõn ú cú th dn n ch th kinh doanh khụng t hiu qu thm l vn, khụng cú kh nng tr n s tin ó vay u t t cỏc t chc tớn dng, ngõn hng Hoc cú th cú trng hp ch th kinh doanh mc dự kinh doanh thun li, cú li nhun nhng vỡ lý no ú khụng mun thc hin tr tin ó vay ca NHTM 1.2.3 Th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh bo m nhiu ngha v Cỏc trng hp trờn dn ti mt h qu rng cỏc khỏch hng vay n thi hn tr n vỡ bt k lý no m khụng thc hin vic tr n ỳng, y cho ngõn hng, t chc tớn dng thỡ ú t chc tớn dng, ngõn hng buc phi thc hin bin phỏp x lý ti sn ó th chp cho ngõn hng thu hi n Theo quy nh ti khon iu 324 BLDS nm 2005 v mt ti sn bo m thc hin nhiu ngha v dõn s: Mt ti sn cú th c dựng bo m thc hin nhiu ngha v dõn s, nu cú giỏ tr ti thi im xỏc lp giao dch bo m ln hn tng giỏ tr cỏc ngha v c bo m, tr trng hp cú tha thun khỏc hoc phỏp lut cú quy nh khỏc Theo quy nh ca BLDS 2005 v Ngh nh s 163/2006/N-CP v giao dch bo m thỡ vic x lý ti sn th chp phi tuõn theo cỏc quy nh cht ch ca phỏp lut c th v cỏc trng hp x lý ti sn th chp, nguyờn tc v phng thc x lý v mt im cng rt quan trng ú l phỏp lut quy nh c th v th t u tiờn toỏn sau x lý Footer Page of 161 17 18 Header Page 10 of 161 Tuy nhiờn, c thc hin trờn thc t s gp rt nhiu phc ny sinh nờn ũi hi phỏp lut phi luụn iu chnh, hon thin cho phự hp 1.2.5 V gii quyt tranh chp liờn quan n th chp quyn s dng t So vi cỏc quan h tranh chp khỏc thỡ tranh chp lnh vc t c phỏp lut quy nh tng i rng c th hin ti nhiu bn phỏp lut khỏc bao gm: Lut t 2003, BLDS 2005, B lut T tng dõn s 2004, Lut Trng ti thng mi v cỏc bn hng dn thi hnh Nu cn c vo i tng ca giao dch th chp quyn s dng t thỡ ta cú th xỏc nh rng tranh chp v th chp quyn s dng t cng l mt dng c th ca tranh chp v t ai, nhiờn ny trờn thc tin cũn tn ti nhiu quan im khỏc 2.1.2 Gii thiu chung v hot ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB i vi VIB thỡ bin phỏp bo m bng th chp quyn s dng t gn nh c s dng nhiu nht so vi cỏc bin phỏp bo m khỏc nh: cm c, bo lónh, ký qu Theo thng kờ s b ca VIB ti Bỏo bỏo hot ng bo m tin vay ti VIB ca Khi Qun lý tớn dng nm 2011, thỡ c 10 h s vay thỡ cú 08 h s khỏch hng bo m bng bin phỏp th chp quyn s dng t thuc quyn s dng ca mỡnh hoc ca bờn th ba v tng s ti sn th chp l quyn s dng t theo thng kờ s b nm 2010 trờn ton h thng VIB lờn ti s khong: 2500 giy chng nhn quyn s dng t ca cỏc t chc, H gia ỡnh v cỏ nhõn, ú bao gm c t thuờ, t c Nh nc giao Chng 2.2 Thc tin th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti Ngõn hng Thng mi c phn Quc t Vit Nam v nhng vng mc phỏt sinh THC TIN P DNG PHP LUT V TH CHP QUYN S DNG T TI NGN HNG QUC T VIT NAM 2.2.1 Mc ớch, iu kin th chp quyn s dng t ca H gia ỡnh ti VIB * Mc ớch th chp quyn s dng t ca H gia ỡnh ti VIB 2.1 Tng quan v VIB v hot ng th chp quyn s dng t ti VIB 2.1.1 Tng quan v Ngõn hng Thng mi c phn Quc t Vit Nam (VIB) Ngõn hng TMCP Quc t Vit Nam, tờn vit tt l Ngõn hng Quc T (VIB) c thnh lp ngy 18 thỏng nm 1996, tr s t ti 198B Tõy Sn Q ng a - H Ni n 20/10/2011, sau 15 nm hot ng, VIB ó tr thnh mt nhng ngõn hng TMCP hng u Vit Nam vi tng ti sn t trờn 100 nghỡn t ng, iu l 4.250 t ng, ch s hu t trờn 8.200 t ng VIB hin cú 4.300 cỏn b nhõn viờn phc v khỏch hng ti 150 chi nhỏnh v phũng giao dch ti trờn 27 tnh/thnh trng im c nc Footer Page 10 of 161 19 Trong thc tin thc hin vic th chp quyn s dng t, VIB gp mt s vng mc t nhng cỏc quy nh ca phỏp lut v mc ớch th chp, c th l: Theo quy nh ca Lut t nm 2003 thỡ h gia ỡnh s dng t khụng phi l t thuờ thỡ c th chp quyn s dng t ti t chc tớn dng c phộp hot ng ti Vit Nam, t chc kinh t hoc cỏ nhõn vay sn xut, kinh doanh (khon iu 113), m khụng c th chp quyn s dng t phc v mc ớch khỏc (vớ d nh: bo m ngha v cho cỏc hp ng phc v nhu cu tiờu dựng, k c vay hc tp, xõy dng, sa cha nh ) Vỡ vy, nu quy nh v mc ớch vay nh Lut t nm 2003 thỡ khụng phự hp vi Lut Cỏc TCTD, BLDS nm 2005 v hn ch kh nng khai thỏc, 20 Header Page 11 of 161 phỏt huy giỏ tr kinh t ca tha t, cng nh nhu cu tiờu dựng ca H gia ỡnh, cỏ nhõn, t chc * iu kin nhn quyn s dng t th chp ti VIB Theo quy nh v iu kin th tc nhn bo m tin vay ca VIB ti Quy ch bo m tin vay s 1676/2009/Q-VIB ó quy nh rừ quyn s dng t c nhn th chp ti VIB v cỏc trng hp quyn s dng t khụng c nhn th chp ti VIB Vi vic quy nh rừ rng bn ni b ca VIB nh nờu trờn ó to iu kin thun li cho cỏc cỏn b, nhõn viờn cỏc b phn cú liờn quan ca VIB d dng quỏ trỡnh thc hin cng nh to mt hnh lang an ton, ngn chn ri ro cú th xy cho VIB 2.2.2 Phm vi bo m tin vay bng quyn s dng t ti VIB Vn dng quy nh ca phỏp lut v phm vi th chp quyn s dng t ti iu 716 BLDS 2005, mu hp ng th chp quyn s dng t ca VIB u ghi nhn quyn s dng t v ti sn gn lin vi t u thuc ti sn th chp Vic quy nh ny nhm to li th, bo m hn cho VIB vỡ vic th chp c quyn s dng t v ti sn gn lin vi t s lm tng giỏ tr ca ti sn th chp, thun li hn quỏ trỡnh x lý ti sn bo m Trong trng hp ch th chp i vi quyn s dng t m khụng th chp ti sn gn lin vi t thỡ quỏ trỡnh x lý ti sn th chp s gp rt nhiu khú khn, vng mc nht l trng hp ch s dng t v ti sn trờn t l hai ch th khỏc 2.2.3 Hp ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ỏp dng ti VIB * V vic ỏp dng mu hp ng th chp bng quyn s dng t Cn c vo quy nh BLDS 2005, v dng iu 146 Ngh nh s 181/2004/N-CP quy nh hp ng th chp bng quyn s dng t cỏc bờn liờn quan lp nhng khụng trỏi vi quy nh ca phỏp lut v dõn s Thc t hin nay, cng nh cỏc NHTM khỏc, VIB xõy dng mu hp ng th chp quyn s dng t ỏp dng cho hot ng bo m tin vay ti ngõn hng mỡnh Trong mu hp ng ca VIB mt mt gi Footer Page 11 of 161 21 nguyờn cỏc iu khon bt buc theo quy nh ca BLDS 2005 v cỏc bn phỏp lut cú liờn quan, mt khỏc b sung cỏc iu khon khỏc bo v cht ch hn quyn li ca VIB nhn th chp quyn s dng t * V quyn v ngha v ca cỏc bờn Hp ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB Vic quy nh cỏc quyn v ngha v mu hp ng th chp quyn s dng t ca VIB c xõy dng trờn c s cỏc quyn, ngha v theo quy nh ca BLDS 2005, ng thi cú b sung cỏc iu khon khỏc nhm ti a húa quyn li v hn ch ti a ri ro cho VIB vic nhn th chp, cỏc quyn v ngha v ca cỏc bờn tham gia Hp ng th chp c quy nh c th mu hp ng th chp quyn s dng t ca VIB ban hnh kốm theo Quyt nh 3639/2008/Q-TG ca Tng giỏm c VIB Vi quyn ch ng ca VIB vic cho vay, ch ng vic xõy dng mu hp ng liờn quan n vic cho vay bo m li ớch tt nht cho mỡnh Chớnh vỡ vy m mu Hp ng th chp quyn s dng t núi riờng v cỏc hp ng bo m tin vay ca VIB núi chung u xõy dng theo hng quy nh rt nhiu cỏc quyn cho mỡnh v ngha v cho bờn th chp * V thc hin th tc cụng chng, chng thc cỏc hp ng th chp bng quyn s dng t ti VIB Quỏ trỡnh thc thi phỏp lut trờn thc t ti VIB, ó cú mt s vng mc, bt hp lý phỏt sinh t nhng quy nh ca phỏp lut v ny, c th l: Theo im a khon iu 130 Lut t quy nh hp ng th chp bng quyn s dng t buc phi cú cụng chng, chng thc l khụng phự hp vi thc t v Lut Cụng chng 2006 Vỡ cỏc lớ sau: (i) Hin ti, Lut Cụng chng 2006 khụng quy nh hp ng th chp quyn s dng t bt buc phi cụng chng; (ii) Vic quy nh bt buc thc hin c th tc cụng chng, chng thc v ng ký giao dch bo m i vi vic th chp quyn s dng t l khụng phự hp vi ch trng ci 22 Header Page 12 of 161 cỏch hnh chớnh ca Nh nc, gõy phin h v tng chi phớ tin bc, thi gian cho t chc, cỏ nhõn liờn quan 2.2.4 ng ký giao dch bo m i vi hp ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB Vic ng ký giao dch bo m i vi hp ng th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh, VIB v khỏch hng thc hin theo ỳng cỏc quy nh ca phỏp lut Tuy nhiờn, quỏ trỡnh thc hin cng phỏt sinh mt s bt cp c bit cỏc quy nh v thi hn ng ký th chp, xúa ng ký th chp c quy nh ti khon iu 130 Lut t 2003 ó gõy khú khn, bt tin cho VIB, khỏch hng v c quan nh nc thc hin ng ký giao dch bo m i vi Hp ng th chp quyn s dng t ti mc 1.2.4 trờn thỡ trng hp khỏch hng khụng tr c n, VIB quyt nh x lý ti sn th chp thu hi n v trng hp bờn th chp khụng t nguyn bn giao ti sn th chp VIB bỏn thỡ VIB cng rt khú khn bỏn ti sn ny Vỡ cỏc c quan ng ký quyn s dng t khụng ly ú lm cn c sang tờn quyn s dng t cho bờn th ba Chng CC GII PHP HON THIN PHP LUT V TH CHP QUYN S DNG T CA H GIA èNH VIT NAM V NNG CAO HIU QU HOT NG TH CHP QUYN S DNG T CA H GIA èNH TI VIB 2.2.5 X lý ti sn th chp l quyn s dng t ti VIB Cn c vo cỏc quy nh ca BLDS 2005, Ngh nh 163/2006/N-CP v Giao dch bo m, VIB ó c th húa quy nh ni b ca mỡnh quy nh rừ quy trỡnh x lý ti sn th chp l quyn s dng t nh sau: Nu khỏch hng, bờn bo m khụng tr c n (gc, lói v cỏc ngha v tr n khỏc) n hn tr n hoc vi phm hp ng tớn dng, hp ng th chp quyn s dng t v cỏc hp ng khỏc c ký kt gia VIB v khỏch hng, dn n kh nng khụng tr n, thỡ n v kinh doanh ca VIB xem xột x lý ti sn bo m theo mt cỏc phng thc nh sau: (i) Bỏn ti sn bo m thụng qua phng thc bỏn u giỏ hoc bỏn trc tip cho ngi mua, y quyn cho ngi khỏc bỏn; (ii) VIB nhn chớnh ti sn bo m thay th cho vic thc hin ngha v c bo m theo quy nh ca VIB 2.2.6 Gii quyt tranh chp liờn quan n ti sn th chp l quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB Tranh chp liờn quan n vic th chp quyn s dng t ca khỏch hng ti VIB rt a dng v phong phỳ nhng c bn l: tranh chp liờn quan n x lý ti sn th chp l quyn s dng t Xut phỏt t nhng quy nh ca phỏp lut khụng tht c th nh ó trỡnh by Footer Page 12 of 161 23 Hin nay, cỏc quy nh ca phỏp lut v th chp quyn s dng t ca H gia ỡnh c quy nh rt nhiu bn phỏp lut khỏc nh: BLDS 2005, Lut t 2003, Ngh nh 163v.v Vi h thng cỏc bn quy nh nh vy, nhng thc tin ỏp dng ó thy rừ s mõu thun, chng chộo v bt hp lý mt s quy nh vỡ vy cn t cỏc phng hng hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut v ny to mt h thng phỏp lut thng nht, ng b v hiu qu, hiu lc trờn thc tin 3.1 Phng hng hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t ca H gia ỡnh Cỏc phng hng nhm hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh vi t cỏch l mt bin phỏp bo m tin vay ph bin ti cỏc NHTM Vit nam l: Th nht, hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh Vit Nam nhm to c s phỏp lý y , ng b, thng nht cho bin phỏp bo m tin vay th chp quyn s dng t ca H gia ỡnh ti NHTM Vit Nam c ỏp dng mt cỏch thun li, an ton v phự hp vi thc t 24 Header Page 13 of 161 Th hai, hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh nhm to c s phỏp lý m bo an ton hot ng ca cỏc NHTM, bo v quyn li ca bờn vay v bờn bo m, nõng cao ý thc ca cỏc bờn ch th vic tụn trng quyn v li ớch hp phỏp ca Th hai: Sa i quy nh ca phỏp lut liờn quan n ch th h gia ỡnh i vi ch xó hi ch ngha nc ta thỡ gn nh mt tt yu khỏch quan ca lch s ó chng minh cho vai trũ lónh o t nc tin lờn ch ngha xó hi ca ng Cng sn Vit Nam Vỡ vy vic hon thin phỏp lut cú liờn quan cn phi m bo khụng nm ngoi so vi ng li lónh o ca ng Trờn c s nhng bt hp lý nh nờu phn thc tin ỏp dng, tỏc gi kin ngh: Sa i quy nh BLDS 2005, Lut t 2003 v vic cp Giy chng nhn quyn s dng t cho h gia ỡnh cn phi ghi rừ s lng, tờn thnh viờn ca h gia ỡnh; cú quy nh v ngi i din h gia ỡnh cú quyn thay mt h gia ỡnh tin hnh thc hin cỏc quyn v ngha v i vi vic th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh; cn c xỏc nh cỏc thnh viờn h gia ỡnh cú quan h v ti sn v l ch th ca giao dch dõn s; cú s phõn loi i vi nhng ngi cú tờn s h khu nhng khụng cú quan h v quyn li v ngha v liờn quan Cui cựng, hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh nhm phự hp vi nhu cu hi nhp kinh t quc t lnh vc ti chớnh ngõn hng ca Vit Nam Th ba: Cn quy nh rừ Lut t 2003 cỏc trng hp khụng c th chp quyn s dng t, quy nh ngi s dng t thuờ c th chp bng quyn s dng t thuờ Phỏp lut phi cú nhiu quy nh c xõy dng trờn c s cỏc chun mc phỏp lý quc t phự hp, tng thớch vi phỏp lut ca cỏc nc khu vc v trờn th gii trc yờu cu hi nhp kinh t quc t lnh vc ti chớnh ngõn hng ca Vit Nam nờn vic hon thin phỏp lut phi bo m s phự hp ny Th t: Tip tc r soỏt bói b nhng quy nh bt hp lý v trỡnh t, th tc thc hin quyn th chp ca ngi s dng t Th ba, hon thin phỏp lut da trờn ng li, chớnh sỏch ca ng v phỏt trin nn kinh t th trng: 3.2 Mt s xut gii phỏp hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut cú liờn quan th chp quyn s dng t ca H gia ỡnh Th nht: Sa i quy nh ca phỏp lut v mc ớch th chp quyn s dng t: khc phc bt cp ca Lut t nm 2003 quy nh v mc ớch th chp quyn s dng t nh ó nờu phn thc tin ỏp dng ti VIB Tỏc gi kin ngh: cn b sung v quy nh rừ cỏc trng hp c th chp quyn s dng t phc v cỏc mc ớch khỏc ngoi mc ớch vay sn xut kinh doanh Sa i quy nh ti khon iu 110, khon iu 113 Lut t 2003 v cỏc bn quy phm phỏp lut cú liờn quan theo hng cho phộp th chp bng quyn s dng t phc v nhu cu vay hp phỏp v m bo cho cỏc ngha v hp phỏp khỏc Footer Page 13 of 161 25 Th nm: Cn hon thin quy nh ca phỏp lut hot ng ng ký giao dch bo m Mt l, Cn bói b quy nh v thi hn np h s ng ký th chp quyn s dng t quy nh ti iu 130 Lut t 2003 Hai l, v xúa ng ký th chp bng quyn s dng t: Tỏc gi kin ngh sa i im b, khon 2, Lut t 2003 theo hng b ni dung: Vn phũng ng ký quyn s dng t kim tra vic hon thnh ngha v tr n ca ngi xin xúa ng ký th chp Th sỏu: Cn hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut hot ng x lý ti sn th chp Mt l, tỏc gi ngh cú cỏc quy nh c th hn Lut t ai, BLDS, v Ngh nh 163/2006/N-CP to c ch thc hin quyn cho t chc tớn dng vic x lý ti sn bo m, to iu kin cho bờn nhn th chp cú th t mỡnh thc hin vic x lý ti sn bo m m khụng ph thuc vo bờn th chp 26 Header Page 14 of 161 Hai l, tỏc gi kin ngh: Lut t 2003 cn cú quy nh c th ch ti v c ch phi hp gia cỏc c quan liờn ngnh nh Ngõn hng Nh nc - B Cụng an - B T phỏp vic x lý ti sn bo m bo v quyn li v ngha v ca cỏc bờn tham gia giao dch liờn quan n quyn s dng t Th by: Cn hon thin quy nh ca phỏp lut v hp ng th chp bng quyn s dng t Mt l, quy nh thi im phỏt sinh hiu lc ca hp ng th chp quyn s dng t s cỏc bờn tha thun nhm tụn trng quyn t cam kt theo ỳng nguyờn tc ca B lut dõn s 2005 Hai l, quy nh giỏ tr phỏp lý ca vic ng ký th chp ti c quan nh nc cú thm quyn l c s phỏt sinh hiu lc i vi bờn th ba Ba l, quy nh rừ cỏc mu hp ng th chp ch mang tớnh tham kho, nhm to thun li cho cỏc bờn tha thun, trỏnh s ỏp t, gõy khú d t phớa c quan nh nc cú thm quyn Bn l, quy nh thng nht v thm quyn cụng chng, chng thc cỏc giao dch v bt ng sn gia Lut t ai, Lut Nh v Lut Cụng chng KT LUN Tri qua quỏ trỡnh nghiờn cu hon thin ti lun vn, tỏc gi ó lm rừ c nhng lý lun phỏp lut v bin phỏp bo m tin vay - th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti NHTM cng nh thc tin ỏp dng ti VIB, ó cho thy rng õy l mt nhng bin phỏp bo m tin vay ph bin nht, quan trng nht hot ng cho vay ca VIB núi riờng v h thng ngõn hng, cỏc NHTM núi chung v i vi s phỏt trin ca nn kinh t nc nh Vai trũ ca bin phỏp bo m ny c th hin c th im, i vi VIB thỡ õy c coi l mt cụng c h tr quan trng bo m an ton hot ng cp tớn dng, ngn nga, hn ch ti a cỏc ri ro cú th xy cho hot ng ca mỡnh Cũn i vi Footer Page 14 of 161 27 h gia ỡnh thỡ õy l kờnh huy ng hiu qu thc hin cỏc mc tiờu sn xut kinh doanh, tiờu dựng ca mỡnh, gúp phn nõng cao i sng ca h gia ỡnh núi riờng v s phỏt trin ca ton xó hi núi chung Mt khỏc, qua quỏ trỡnh nghiờn cu thc tin ỏp dng phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB ó cho thy rng h thng phỏp lut liờn quan iu chnh cỏc quan h xó hi phỏt sinh lnh vc ny cũn nhiu bt cp, mõu thun, chng chộo, thm khụng phự hp vi thc t ng ca quan h xó hi m phỏp lut iu chnh dn n kim ch s phỏt trin, tớnh hiu qu ca bin phỏp th chp ny i vi hot ng bo m tin vay ca cỏc NHTM Chớnh vỡ vy, vic hon thin cỏc ch nh phỏp lut cú liờn quan n th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh l ũi hi mang tớnh khỏch quan v tt yu Tuy nhiờn, ny khụng h n gin m phi mt mt quỏ trỡnh lõu di v phi c s tham gia ca nhiu c quan, on th v mi ngi dõn Ni dung trỡnh by qua cỏc phn ca lun ó lm rừ c nhng lý lun phỏp lut tng i tng quỏt v bin phỏp bo m th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh, mc dự cỏc quy nh ca phỏp lut v ny c th hin ri rỏc nhiu bn phỏp lut khỏc v ngnh lut khỏc nh: Lut t ai, Lut Dõn s, Lut Cỏc TCTD Mt khỏc, vi nhng tỡnh thc tin in hỡnh v vic ỏp dng phỏp lut v th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh ti VIB c trỡnh by chng ca lun ó lm rừ c nhng vng mc phỏt sinh ca cỏc quy nh phỏp lut cú liờn quan V trờn c s nhng vng mc phỏt sinh ny, tỏc gi ó cú mt s xut sa i, b sung hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut liờn quan Tuy nhiờn, lun ny cha cú iu kin phõn tớch sõu sc cỏc khớa cnh phỏp lý cú liờn quan n th chp quyn s dng t ca mt ch th c bit phỏp lut Vit Nam ú l h gia ỡnh m cha m rng nghiờn cu vic th chp quyn s dng t ca cỏc ch th khỏc nh cỏ nhõn, t chc hay th chp ti sn khỏc Vic nghiờn cu m rng v sõu sc hn cn cú cú bi nghiờn cu ca cỏc chuyờn gia u ngnh, nhng lut s gii, nhng nh lp phỏp 28 ... trạng pháp luật chấp quy n sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam Về điều kiện chấp quy n sử dụng đất hộ gia đình Hợp đồng chấp quy n sử dụng đất hộ gia đình Thế chấp quy n sử dụng đất hộ gia đình để... TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ Phương hướng hoàn thiện pháp luật chấp quy n sử dụng đất hộ gia đình Một số đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan chấp quy n sử dụng đất hộ gia đình. .. chấp quy n sử dụng đất hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng Ngân hàng thương mại Quốc tế Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật" , để làm sáng tỏ vấn đề nêu Mặt khác, với thực tiễn